주택 청약시 분양권 보유자는 유주택자로 간주되지만 양도세 계산할 때는 주택으로 보지 않아요.

분양권과 입주권】 주택 청약시 분양권 보유자는 유주택자로 간주되지만 양도세 계산할 때는 주택으로 보지 않아요.

미네르바올빼미 ・ 2018. 12. 13. 13:28

안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.

서울은 지금 눈이 내리고 있습니다. 올 들어 두 번째 내리는 눈이네요. 독서실 창밖에 내리는 눈을 바라볼 때면 약간 서글픈 생각이 듭니다. 눈 오는 날 카페에서 따뜻한 커피 한 잔 마시는 여유를 누리고 싶은데 회계학 책을 보며 씨름을 하고 있네요.

12월 7일에 「주택 공급에 관한 규칙」이 개정되었는데요. 여기를 보면 앞으로 주택을 청약할 때 분양권이나 입주권을 보유한 자들은 유주택자로 간주하는 규정이 있는데 이 내용과 세법 규정을 혼동하는 분들이 상당히 많은 것 같습니다.

오늘은 분양권과 입주권에 대한 세법 규정 및 주택 공급에 관한 규칙과의 차이점에 대해 알아보겠습니다.

조합원입주권과 분양권은 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이지만, 주택은 아닙니다..

조합원 입주권과 분양권은 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다. 그런 측면에서는 유사점이 있지만 다른 점도 많습니다.

가장 큰 차이점은 조합원 입주권은 다른 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부를 판단하거나 중과여부를 판단할 때 주택수에 포함되는 반면 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.

조합원입주권이 주택수에 포함된다는 내용을 '조합원입주권이 주택이다'라고 오해하시는 분들이 많은데요. 조합원입주권은 이름 그대로 권리일 뿐, 절대 주택이 아닙니다.

조정대상지역 내 조합원입주권을 양도하면 중과세율이 적용되지 않지만, 분양권은 50%의 세율로 중과됩니다.

1. 조합원입주권과 분양권의 주택 수 포함 여부

18.4.1. 이후 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 양도세가 중과됩니다. 양도세 중과대상인지를 판단할 때 조합원입주권은 주택수에 포함합니다.

예를 들어 2주택과 조합원입주권 1개를 보유한 자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 주택과 입주권 포함 3개를 보유하고 있으므로 3주택 중과(기본세율 + 20%p 추가과세, 장특공제 적용 배제)가 적용됩니다.

반면 분양권은 주택이 아니므로 다른 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부나 중과여부를 판단할 때 주택수에 포함되지 않습니다.

2. 조정대상지역 내 조합원입주권과 분양권의 양도시 중과세율 적용 여부

1) 조합원입주권이 양도시 세율 : 1년 이상 보유하고 양도시 기본세율

소득세법 제104조 7항을 보면 조정대상지역 내 다주택자가 보유하는 주택을 양도하는 경우 양도세를 중과한다고 규정하고 있습니다.

일부 세무사님들이나 세무공무원들은 조합원입주권도 양도세가 중과되는 것으로 잘못 알고 계신 분들이 있는데요. 조문을 보면 주택을 양도할 때 중과세율을 적용한다고 규정하고 있으며, 조합원입주권은 주택이 아니므로 입주권 자체를 팔 때는 중과세율이 적용되지 않습니다.

단 조합원입주권을 취득 후 1년 이내 양도하면 단기양도 세율(40%)이 적용됩니다.

2) 조정대상지역 내 분양권 양도시 세율 : 50%

분양권은 취득일로부터 1년 이내 양도시 50%, 2년 이내 양도시 40%, 2년 이상 보유하고 양도시 기본세율(6~42%)이 적용됩니다.

다만 조정대상지역에 있는 분양권을 양도할 경우 보유기간에 관계없이 50%의 세율로 중과됩니다. 지방소득세 포함 55%의 세율로 과세되므로 조정대상지역 내 분양권을 양도할 경우 세부담이 급격하게 증가합니다.

다만 조정대상지역의 분양권을 양도하는 경우로서 양도 당시 무주택자로서 양도하는 분양권 외 다른 분양권을 보유하고 있지 않고 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우에는 50%의 중과세율이 아닌 원래의 분양권 세율(1년 이내 양도시 50%, 2년 이내 양도시 40%, 2년 이상 보유하고 양도시 기본세율)이 적용됩니다.

소득세법시행령 제167 조  의6 【(양도소득세가 중과되지 아니하는 주택의 입주자로 선정된 지위의 범위) 】 법 제104조제1항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다. 1. 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것 2. 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함한다)

이상의 내용을 정리한 것이 아래의 표입니다. 참고하시기 바랍니다.

주택공급에 관한 규칙이 개정되어 앞으로 주택을 청약할 때는 조합원입주권과 분양권 소유자는 무주택자로 보지 않습니다.

기존에는 분양권이나 조합원입주권을 보유한 상태에서 아파트 분양을 신청해도 분양권이나 조합원입주권은 주택으로 인정되지 않아 무주택 자격이 인정되었습니다.

그러나 주택공급에 관한 규칙의 개정으로 개정된 규칙 시행일(18.12.11) 이후 입주모집공고, 관리처분계획(재개발/재건축), 사업계획(지역주택조합) 승인이 신청된 주택에 대한 공급계약을 체결(분양 계약 또는 조합원 청약)하거나, 분양권이나 조합원입주권을 매수하여 매매잔금을 지급한 경우 이후 아파트 분양을 신청할 때 주택을 소유한 것으로 간주하여 무주택 자격이 인정되지 않습니다.

다만 미분양 분양권을 선착순 방식으로 최초 계약한 자의 경우에는 해당 분양권만 보유시 무주택자로 인정됩니다. 그러나 미분양 분양권의 최초 매수자로부터 승계취득한 자는 유주택자로 간주합니다. 아래 주택공급에관한규칙 제53조 10호를 참고하시기 바랍니다.

주택공급에관한규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.  <개정 2016. 5. 19., 2016. 8. 12., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.> 1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 나. 85제곱미터 이하의 단독주택 다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 5. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다. 6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우 7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다. 9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우 10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)

개정 규정은 18.12.11. 이후 입주모집공고, 관리처분계획, 사업계획승인 신청한 지역의 분양권 및 조합원입주권 소유자부터 적용됩니다.

아파트를 청약할 때 분양권이나 조합원입주권 보유자도 유주택자로 간주하는 것으로 시행규칙이 개정되었다고 설명드렸는데요. 그러면 주택공급에 관한 규칙이 개정되기 전 분양권이나 조합원입주권을 보유중인 자들도 개정 규정이 적용될까요?

해당 내용은 개정된 부칙에 자세히 나와 있습니다. 부칙을 보면 시행규칙 53조의 개정규정은 규칙 개정 이후 입주자 모집공고한 지역의 분양권이나 관리처분계획인가로 조합원분양을 신청한 입주권 보유자부터 적용됩니다.

부      칙 <국토교통부령 제565호, 2018. 12. 11.>  제3조(분양권등에 관한 적용례) 제2조제7호의2ㆍ제7호의3, 제23조제2항제9호, 같은 조 제4항제2호의2ㆍ제2호의3, 제28조제11항, 제53조, 별표 1 제1호가목2)다)의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다. 1. 제2조제7호의2가목 및 나목의 개정규정에 따른 분양권등의 경우: 이 규칙 시행 이후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고하는 분양권등. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 이 규칙 시행 전에 법 제5조제2항에 따른 주택조합이 사업계획승인을 신청한 경우 나. 이 규칙 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행계획 승인을 신청한 경우 2. 제2조제7호의2다목의 개정규정에 따른 분양권등의 경우: 이 규칙 시행 전에 입주자모집승인을 신청한 주택에 관한 같은 호 가목 및 나목의 개정규정에 따른 분양권등을 매매하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 분양권등

주택청약 자격 판단시 분양권과 입주권 보유자는 주택보유자로 간주한다는 의미이지, 양도세 비과세나 중과여부를 판단할 때 분양권은 주택수에 포함되지는 않습니다.

주택공급에 관한 규칙의 개정으로 2018.12.11. 이후 입주모집공고를 하는 지역이나 관리처분계획인가가 난 지역의 아파트 분양권과 조합원입주권을 보유한 자는 추후 아파트 분양신청을 할 때 유주택자로 간주되어 청약자격에 제한이 생긴다는 사실은 위에서 설명드렸는데요.

위 내용을 세법의 규정과 혼동하시는 분들이 생각보다 많습니다. 블로그나 밴드에도 유사한 질문을 많이 하시는데요.

세법에서는 앞에서 설명드렸듯이 분양권과 조합원입주권은 둘 다 권리로 봅니다. 다만, 이 중 조합원입주권은 다른 주택을 양도하고 그 주택의 비과세나 중과여부 판단시 주택수에 포함하지만 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.

주택 청약 자격과 세법의 규정은 다르다는 점 기억하시기 바랍니다.

주택청약 자격은 제 전문분야가 아니므로 이에 대한 질문은 분양권 전문가에게 해주시기 바랍니다. 청약자격에 대한 질문은 제가 답을 드릴 수 없습니다.


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[출처] 【분양권과 입주권】 주택 청약시 분양권 보유자는 유주택자로 간주되지만 양도세 계산할 때는 주택으로 보지 않아요.|작성자 미네르바올빼미