상속으로 2주택자 됐을 때 절세법

상속으로 2주택자 됐을 때 절세법

 

기본적으로 거주자가 1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유한 상태에서 매도하는 경우(고가주택 제외) 양도소득세는 비과세하고 있다.그러나 살다보면 본인 의지에 따라 취득하는 주택이 아니라 부모님이 돌아가시는 바람에 어쩔 수 없이 다주택자가 되는 경우도 있다. 상속인이 무주택자가 아닌 이상 상속받은 후 2주택자,3주택자가 돼 양도소득세 중과 위험에 노출 될 수 있는 것이다.하지만 상속 주택을 매매하기 전에 세법 규정을 잘 활용하면 큰 세금 부담없이 주택을 처분할 수 있다.

 

*상속받은 주택부터 처분하는 경우

 

 

주택을 이미 보유한 상태에서 상속받은 집을 먼저 팔면 상속 주택에 대해 양도소득세가 부과된다.

양도소득세는 양도차익에 대해 부담하는 세금인데, 상속받은 주택은 상속세와 증여세법에 따라 평가액을 취득가액으로 하고 상속개시일을 취득시점으로 한다.

 

예를 들어 상속세 신고시 5억원으로 평가한 상속 주택을 7억원에 매도한다면 양도차익 2억원에 대해 양도소득세를 내야 한다.만약 상속세 신고시 상속 주택을 5억원이 아닌 6억원으로 평가해 7억원에 매도한다면 앙도차익이 종전보다 1억원이 줄어들기 때문에 양도소득세 부담도 줄어든다.상속 재산은 상속 개시일 전후 6개월 기간 내의 시가로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 시가 판정이 어렵다면 세법상 개별공시지가와 같은 평가액(보충적평가가액)이 적용된다.

  따라서 상속 재산 규모가 상속세 기본공제금액(피상속인의 배우자가 있는 경우 10억원, 배우자가 없는 경우 5억원) 이하인 경우 감정평가(시가)를 통해 상속주택 가액을 높게 평가해 상속세를 신고하면 추후 상속주택 매도시 세금 부담을 줄일 수 있다. 상속재산 10억원까지는 기본공제를 받을 수 있어 상속 받는 집의 가격을 10억원 내에서는 높게 신고하는 것이 유리하다는 의미이다.

 상속 주택을 상속 개시일로부터 6월 이내에 처분 할 경우 상속주택의 매도가액(시가)이 상속 주택의 상속 재산평가액(취득가액)이 되기 때문에 양도차익이 없는 것으로 돼 양도소득세 부담이 없다.다만, 앞서 설명한 것처럼 상속재산이 시가로 평가됨에 따라 상속재산규모가 상속세 기본공제금액을 초과하는 경우 상속세 부담이 증가할 수도 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

 

*보유하던 주택부터 양도하는 경우

 

 

물려받은 집이 아니라 이미 보유하고 있던 집을 먼저 매매하는 경우도 있다. 이 때는 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때 상속 받은 주택은 없는 것으로 보고 주택 수를 계산한다. 따라서 이미 소유하고 있던 주택이 1세데 1주택 비과세 요건을 충적할 경우 양도소득세를 내지 않아도 된다.다만, 주의할 점은 상속 받은 시점에서 상속인의 1세대 1주택에 대해서만 비과세 특례규정이 적용된다는 점이다. 따라서 본인이 보유하고 있던 주택을 1세대 1주택 비과세 요건에 따라 먼저 처분하고, 상속개시일로부터 2년 후에 상속 받은 주택을 처분하면 상속 주택 역시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

 

*주택을 공동으로 상속 받은 경우

 

상속받는 자녀가 여러 명인 경우에는 돌아가신 부모님의 집을 공동 상속받아 소유할 수도 있다.이 때 상속주택의 공동 지분이 적은 자녀가 공동 상속받은 주택 이외의 본인이 보유하고 있던 집을 양도한다면 주택 수 판단을 어떻게 할까? 공동으로 상속받은 주택의 소유자는 상속 지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 판단하기 때문에 소수 지분자의 주택 수 판정 시 공동 상속받은 주택은 없는 것으로 판단한다. 만약 상속 지분이 동일하다면 상속 개시 당시 상속 주택에 거주한 자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 본다.

 

다시 한 번 정리~

 

상속주택을 보유하게 되었을 때는 세금 적용에 대해 잘 알고 있어야 한다.

기존에 보유하고 있던 주택이 비과세 요건을 갖췄더라도 상속을 받게 되면 주택이 하나 더 늘게 되어 2주택이 된다.

상속으로 2주택이 되었을 때에도 계속해서 비과세를 받기 위해서는 그 내용을 이해하는 것이 중요하다.

 

*상속 주택을 처분할 때 알고 있어야 할 기본 내용 (기존 주택이 비과세 요건을 갖추었다는 가정하에)

1) 주택을 상속받고 기존 주택을 먼저 양도하면 비과세

2) 기존 주택보다 상속 주택을 먼저 양도하면 과세

 

*피상속인이 상속 당시 2주택 이상을 소유했을 때 - 이런 경우 순위에 따른 1주택을 상속주택으로 판단한다.

1) 피상속인의 소유기간이 가장 긴 1주택
2) 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택
3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
4) 기준시가가 제일 높은 1주택 (기준시가가 같다면 상속인이 선택하는 1주택)

 

*공동으로 상속을 받는 경우 - 지분을 나눠서 등기

1) 상속지분이 가장 큰 사람이 주택을 취득한 것으로 본다. 소수지분자는 지분등기가 되어 있지만 다주택 중에 상속주택을 포함하지 않는다.
2) 최고지분율이 같다면 상속주택을 거주하는 사람이 소유한 것으로 본다.
3) 위의 경우 둘 다 거주하거나, 거주를 하지 않는다면 최연장자가 소유한 것으로 본다.

 

*상속이 아닌 증여나 매매, 경매 등으로 부동산을 취득할 때 소수지분등기로 된 경우에는 1주택으로 판단한다.
 (5명이면 5명 모두, 10명이면 10명 모두가 주택을 1채씩 소유한 것으로 본다.)

 

*상속주택을 양도할 경우 (양도세 과세 되는 것이 원칙)

보유기간이나 거주기간을 따질 때는 상속개시일로부터 양도일까지로 한다. 피상속인과 동일 세대원인 무주택 상속인이라면 피상속인의 보유기간과 거주기간으로 계산한다.

 

*상속 주택이 있는 경우 양도세 비과세를 받기 위해 절세 방법을 확인!

1) 일시적 2주택으로 비과세에 해당하는지를 확인한다. 새로운 주택을 취득하고 기존 주택을 3년 이내에 처분해서 비과세 받을 수 있는지...
2) 상속 비과세 특례 - 주택을 상속받은 경우 기존 주택을 먼저 양도한다면 비과세 받는 것이 원칙이다.
3) 소수지분 - 지분 상속의 경우, 소수지분은 다른 주택의 비과세 적용에 영향을 미치지 않는다.