[공유] [직방칼럼 #33] 주택임대사업자, 가장 많이 묻는 질문과 답변!
지난 3번의 칼럼을 통해 주택임대사업자와 관련한 기본적인 내용과 등록 시 유의사항, 그리고 전반적인 세제 혜택에 대해 살펴보았습니다. 내용도 복잡하고 무척 어려웠을 텐데요. 이 중 반드시 알아야 하고 실수하기 쉬운 내용을 중심으로 다시 한번 정리해 보겠습니다. 이해를 돕기 위해 인터뷰 형식으로 작성해 보았습니다.
주택임대사업자, 지금까지의 내용을 총정리해보겠습니다.
Q1. 신규 주택이 아닌 기존 구축 아파트입니다. 이 경우도 취득세 감면이 되나요?
취득세 감면을 받기 위해서는 1) 신규 주택, 2) 공동 주택(주거용 오피스텔 포함), 3) 취득 후 60일 이내 등록이라는 세 가지 조건을 갖춰야 합니다.
따라서 기존에 취득해서 60일이 넘었거나, 신축이 아닌 구축 공동주택이라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 없습니다.
Q2. 그렇다면, 국민주택 규모(전용 면적 85㎡ 이하)이고 신규 아파트면 취득세 감면 가능한 거죠?
전용 면적에 따라 다릅니다. 전용 60㎡ 이하인 경우 100% 감면이 가능하며, 전용 60㎡~85㎡인 경우는 20호를 등록해야 50% 가능하므로 현실적으로 혜택이 없다고 보셔야 합니다.
Q3. 임대주택으로 등록하면 보유세가 많이 줄어드나요?
무조건 그런 건 아닙니다. 보유세는 크게 재산세와 종부세로 구분할 수 있는데요. 재산세는 전용 면적 85㎡ 이하의 주택을 임대주택으로 등록하되, 반드시 2호(2채) 이상을 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
반면, 종부세는 등록 당시 기준시가가 6억 이하(수도권 외는 3억 이하)인지가 중요합니다. 전용면적이 아무리 작더라도 기준시가가 기준을 초과한다면, 제 아무리 임대주택으로 등록했다 하더라도 종부세 합산 배제와 같은 혜택은 불가합니다. 등록 이후 6억(수도권 외 3억)을 초과하더라도 그 이전에만 등록했다면 혜택은 가능합니다.
1채만 등록하면 재산세 감면 효과는 없습니다.
Q4. 이번 아파트 공시가격 발표로 6억 원이 초과되었어요. 그래도 기존에 샀던 주택이니 등록하면 종부세 줄어드는 거 맞죠?
아니오. 혜택을 받을 수 없습니다. 앞서 말씀드린대로 해당 주택을 취득하는 날이 아닌, 임대주택으로 등록하는 ‘등록일’을 기준으로 하기에 그렇습니다.
이미 지난 4월 30일부터는 2019년의 공시가격이 적용이 되는데요, 서울의 경우 지난 해에 비해 평균 14% 정도 상승하였기에 이때 6억을 초과하였다면 제 아무리 임대주택으로 등록한다 한들, 종부세 합산배제는 불가하니 유의바랍니다.
Q5. 임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외되는 거, 맞죠?
가장 많이 실수하고 실제 실무에서도 ‘대형사고(?)’를 일으키는 대목입니다. 임대주택으로 등록했다고 주택 수에서 제외된다고 생각하는 건 큰 오산입니다. 아마도 세법, 청약, 대출 등에서 정하는 기준이 각각 달라서 헷갈리시는 것 같습니다.
세법에서 임대주택을 주택 수에서 제외해주는 경우는 딱 하나, 거주 주택을 양도할 때입니다. 즉, 전 세대원이 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우가 아니면 임대주택은 주택 수에 포함되는 것이니 특히 양도소득세 등에서 조심하세요.
Q6. 주택 수가 몇 채부터면 주택임대사업자를 내야 할까요? 명확한 기준이 있나요?
안타깝지만 그런 건 없습니다. 즉, ‘보유 주택 수가 몇 채가 되면 임대주택 등록하세요.’ 같은 가이드는 없다는 의미입니다.
그보다는 1) 해당 주택을 최소한 몇 년은 보유할지, 2) 해당 주택으로 바라는 바(수익률, 용도 등)가 무엇인지, 3) 본인 성향은 어떤지(느긋하게 보유, 단기 매도 중요 등)에 대해 살펴보는 게 훨씬 더 중요합니다.
Q7. 그럼 제 사례 좀 봐주세요. 서울에 있는 구축 아파트고, 전용면적 85㎡ 이하 그리고 현재 7억 정도 시세가 나옵니다. 임대주택으로 등록을 해야 할까요?
역으로 제가 물어보고 싶습니다. 임대주택으로 등록해서 받고자 하는 혜택이 무엇인가요? 보유세 감면? 양도세 줄이기? 우선 그것부터 정하셔야 합니다.
주어진 정보로는 안타깝지만 어떤 세제 혜택이 가능한지 피드백이 불가합니다. 취득일, 해당 주택의 공시가격이 나와야 합니다.
Q8. 보니까 취득일은 2018년 7월, 공시가액은 작년 5.9억에서 이번에 6.2억으로 상승했네요. 어떤 세제 혜택이 가능할까요? 다른 임대주택은 없는 상태입니다.
이때 중요한 건 취득일이 2018년 9·13 대책 이전에 취득했다는 점입니다. 따라서 종전 규정으로 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 안타까운 건 이번 공시가격 발표로 6억을 초과했다는 점입니다. 이 경우는 종부세 합산배제 그리고 양도세 중과배제와 같은 혜택은 불가합니다. 지난 번 칼럼에서 말씀드린대로 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건이 되지 않기 때문입니다. 이미 구축이므로 취득세 감면도 불가합니다.
정리하면,
1) 취득세 감면 불가 (구축이므로)
2) 재산세 감면 불가 (다른 임대주택 없고, 2호 이상부터 가능하므로)
3) 종부세 합산배제 불가 (이미 4월 30일 발표로 공시가격 6억이 초과되었으므로)
4) 양도세 중과배제 불가 (마찬가지, 공시가격 6억 초과하였으므로 해당 주택 양도당시 여전히 조정대상지역이라면 양도세 중과 적용)
5) 다만, 준공공(장기일반민간임대주택) 양도세 장특공 50%(8년 임대), 70%(10년 임대)는 가능
따라서, 해당 임대주택을 최소 8년 이상 임대할 의향이 있고 어느 정도 시세차익이 예상이 된다면 준공공(장기일반민간임대주택)으로 등록해서 양도세를 줄일 수 있겠습니다. 다만 보유하는 데 따른 재산세, 종부세는 모두 부담하셔야 됩니다.
양도세 혜택은 중과 배제와 추가 감면으로 나뉩니다.
Q9. 그럼 양도세 딱 하나 보고 등록하는 거네요. 생각 좀 해봐야겠어요. 그럼 이거 말고 거주한 주택(1번 주택)이 있는데, 문의한 주택(2번 주택)을 임대주택으로 등록하면 1번 주택은 비과세 되는 거죠? 2번 주택이 주택 수에서 빠지지 않나요?
아니요. 그렇지 않습니다. 앞서도 말씀드렸지만 정말 유의하시기 바랍니다. 이때 2번 주택이 제외되는 경우는 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.
즉, 1) 1번 주택에서 전 세대원이 2년 이상을 거주해야 하고 2) 1번 주택을 양도해야 하며 (이때만 적용합니다) 3) 2번 주택이 세법에서 말하는 ‘장기임대주택’ 요건을 갖춰야 하는데 그 요건은 ①지자체, 세무서 2곳 모두 등록할 것, ②등록 당시 기준시가 6억 이하일 것(수도권 외는 3억 이하), ③의무임대기간 5년을 지킬 것(이 기준은 5년입니다만 다른 혜택까지 고려한다면 8년으로 알아두시는 게 좋습니다) 그런데 2번 주택은 아쉽지만 이번 공시가격 인상으로 6억 원을 초과하였습니다.
따라서 임대주택으로 등록한다고 하더라도 1번 주택은 ‘거주 주택 양도세 비과세’ 특례가 불가능한 것입니다.
Q10. 그렇군요. 무조건 등록만 하면 혜택이 가능한 줄 알았어요. 너무 복잡하고 어려워요, 이에 대해 궁금한 내용은 앞으로 어떻게 해야 할까요?
기본적으로 국세와 지방세의 차이에서 오는 혼란이 가장 큽니다. 취득세/재산세는 지방세 그리고 종부세/양도세는 국세인데요, 각각 관할하는 기관이 다릅니다.
즉, 취득세/재산세는 관할 지자체 즉 시군구청 주택과에 문의하시고, 종부세/양도세는 관할 세무서에 문의하셔야 할 것입니다. 정부 역시 이를 인지하고 향후에는 국토교통부가 중심이 되어 보다 명확한 가이드를 할 예정이라고 하니 불편하시더라도 당분간은 양쪽 모두를 체크하셔야 할 것입니다.
물론, 제 ‘직방 칼럼’을 통해서도 반드시 알아야 하는 내용을 계속해서 알려드릴 테니 많은 관심과 성원 바랍니다.
어떠신가요? 가장 빈번하게 질문이 나오고 자주 혼동하시는 내용을 위주로 해서 인터뷰 형식으로 각색해보았는데요. 사실 이거 말고도 굉장히 많은 사례들이 있습니다.
하지만 기존 3개의 칼럼과 이 칼럼 정도만 제대로 숙지하시면 주택임대사업자에 대한 기본 내용은 아실 것이라 판단되기에 잘 활용하시면 좋겠습니다.
덧붙여, 작년 9·13 대책 이후 이제는 면적요건 뿐만 아니라 가액요건까지 추가가 되었는데요. 저는 이 과정이 단순한 혜택 축소가 아니라 주택임대사업자 제도가 보완되고 완성되어가는 과정이라고 생각합니다.
앞으로 점점 더 그렇게 될 것이고요. 그만큼 의사결정할 때 사전에 꼼꼼하고 명확하게 살펴보시는 것이 필요할 것입니다. 지금까지 제네시스였습니다.
글. 제네시스박
주식회사 엠제이원 대표
<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자
<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자
블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’
<칼럼 후기>
알아야 할 것도 많고, 그만큼 조심해야 할 사항도 많은 주택임대사업자...도저히 하나의 칼럼으로는 정리하기가 힘들어 무려 4회에 걸쳐 정리해 보았습니다. 이제 이를 본인 상황에 맞게 잘 활용하시는 건 여러분 몫인데요, 최소한 이 4개의 칼럼은 숙지하신 후 임대주택등록여부에 대해 고민해 보셨으면 좋겠습니다.
'9.13대책' 이 매우 강력하긴 합니다만, 그만큼 부작용도 만만치 않다고 생각합니다(쎈 약을 쓰면 그만큼 사이드이펙트가 있는게 이치 아니겠습니까?). 그 중 가장 큰 부작용이라고 한다면, 바로 913이후 취득분에 대해서는 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제와 같은 혜택은 없애 버린 것입니다. 이미 등록한 사업자는 해당 물건을 다른 사업자에게 팔지 못하고, 신규 사업자들은 등록할 메리트를 찾지 못합니다. 이걸 옆에서 쳐다보는 실거주자 역시 '그냥 가만있어야 겠다' 이런 생각을 함으로써 그냥 '얼음 땡' 하는 상황이 된게 아닌가 합니다.
물론 겉으로는 집값이 안정되는 것처럼 보이고 있긴 합니다만, 이건 거래 실종에 따른 것이지 정말로 시장에 의한 균형은 아니라고 생각됩니다. 그 속을 들여다보면 '에이, 이제 집 안 사' 하고 체념하는 사람도 있을 것이고, '어차피 마련하는 실거주, 무조건 좋은거 해야지' 하고 나름의 방식으로 꾸준히 현금을 모으는 사람도 있을 것입니다. 내부적으로는 여전히 상처가 치유되지 않는, 그런 느낌이라고나 할까요?
어찌됐든 현재의 상황에 맞춰서 잘 적응하시고, 본인에게 맞는 '최선의 패'를 선택하셨으면 좋겠습니다. 본 칼럼이 조그마한 도움이 되기를 바랍니다.
제네시스 였습니다.
끝.
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