경제기사 이렇게 읽어요 (65) [경제신문은 내친구] 집값 떨어지는데 전세금 `쑥` 왜죠?

[경제신문은 내친구] 집값 떨어지는데 전세금 `쑥` 왜죠? 계속 떨어질까봐 집 사려는 사람 없어…대신 전세로 수요 몰리면서 보증금 ↑
기사입력 2013.02.06 17:03:26 | 최종수정 2013.02.07 08:27:01

◆ 경제기사 이렇게 읽어요 (65) ◆ 중학교 2학년인 지훈이네는 최근 살던 집 전세를 재계약했어요. 지훈이는 어머니께서 이번에 전세금을 3000만원이나 더 올려줬다고 한숨을 쉬시는 것을 보고 조금 이상했어요. 집값은 계속 떨어지고 있다고 들었는데 전세금은 왜 이렇게 많이 오른 것일까요. 어머니께서는 또 최근 새로 전셋집을 구할 수도 없을 만큼 중개업소에는 사람들이 많다고 말씀하셨습니다. 집값이 떨어지면 전세금 올려주는 것보다 아예 사는 게 낫지 않을까 하는 생각도 들었고요. 이 같은 현상을 이해하기 위해서는 집값과 전세와의 관계를 잘 알아야 해요. 집값이 떨어지는 이유는 쉽게 말해 집을 사겠다는 사람들이 없기 때문이에요. `수요ㆍ공급` 법칙에 따라 당연히 가격은 계속 떨어지겠지요. 그럼 사람들은 왜 집값이 떨어지지만 집을 사지 않을까요. 미래에도 집값은 계속 떨어질 것이라는 심리 때문이죠. 집값이 앞으로도 떨어질 것 같으니까 일단 기다려보자는 관망 심리가 집값 하락의 주요 원인입니다. 그래서 전세 계약이 끝난 사람들이 돈이 있어도 집은 사지 않고 일단 재계약하는 것으로 마음이 돌아선 것이에요. 집을 사지 않고 그냥 예전 살던 집에서 계속 전세로 살겠다는 사람들이 많으니 전세금은 당연히 올라가겠지요. 집을 갖고 있는 사람들도 마찬가지예요. 집값이 떨어지니까 지금 급한 것도 아닌데 싼값에 집을 팔려고 내놓지 않겠지요. 살 사람도 기다리고, 팔 사람도 집을 내놓지 않으니 거래는 그야말로 꽁꽁 얼어붙었어요. 지난달 서울 아파트시장의 거래량은 2006년 실거래가 공개 이후 가장 낮았다고 해요. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 고작 1157건이랍니다. 부동산 경기 활황기였던 2006년 11월 거래건수 2만1492건에 비하면 엄청나게 줄어든 것이지요. 전세금은 오르고 매매가는 떨어진 탓에 전국 아파트 전세가율은 10년 만에 최고 수준으로 올라섰다고 하더군요. 전세가율이란 뭘까요. 집 매매가 대비 전세금 비율을 말하는 것이에요. 예를 들어 5억원짜리 집의 전세금이 2억5000만원이라면 전세가율은 50%가 되는 것이지요. 부동산 시장에서는 일반적으로 전세가율이 60% 이상이 되면 집을 살 때라는 신호로 받아들여져요. 하지만 요즘은 이러한 `전세가율 60% 법칙`도 깨졌다고 해요. 아예 집을 사지 않는 것이지요. 집을 안 사는 이유에는 현재 상황에서 집으로는 수익을 올리기 어려워졌기 때문이기도 합니다. 집값이 떨어지면 서민들은 싼값에 내 집 마련을 할 수 있으니 좋은 것 아니냐고 생각할 수도 있겠지요. 하지만 상황은 그렇게 단순하지 않답니다. 우리가 집을 살 때 통상 은행대출을 많이 받게 마련입니다. 수억 원이나 되는 집을 사려면 돈을 한꺼번에 마련하기 쉽지 않기 때문이죠. 은행 대출을 끼고 집을 사면 은행에 꼬박꼬박 이자를 내면서 대출금을 갚아나가게 돼요. 하지만 지금처럼 경기가 나빠지면 소득이 줄고 은행에서 빌린 돈의 원금은커녕 이자조차 갚지 못할 수도 있어요. 그럴 경우 집을 팔아서 돈을 마련해야 하는데 집값이 떨어지면 집을 내놓은들 팔리지 않을 것이고 목돈이 급한 집주인은 세입자를 상대로 전세금을 올릴 수밖에 없는 것이지요. 이렇게 집값 하락은 전세금 상승을 부추기기 때문에 떨어진 가격에도 집을 살 수 없는 사람들은 더 힘들어져요. 더구나 대출을 많이 낀 집에 전세를 사는 사람들은 그나마도 전 재산일 수도 있는 전세보증금마저 떼일 수 있어요. 집값이 계속 하락하면 전세금과 대출을 합친 금액이 집값을 밑도는 `깡통주택`이 대거 쏟아져 세입자는 자신이 집주인에게 맡긴 전세보증금을 떼이지 않도록 주의해야 합니다. 집주인이 은행이자 부담을 견디다 못해 경매로 집이 넘어가 팔린다면 먼저 은행 빚부터 갚고 난 뒤 세입자 전세금을 갚게 되기 때문에 잘못하면 전세금을 온전히 돌려받지 못하게 돼요. 매일경제신문 1월 24일자 A25면에 보면 `깡통전세 경보, 보증금 안 떼이려면`이라는 기사가 있네요. 부동산 경기침체가 장기화함에 따라 은행 빚을 갚으면 한 푼도 남지 않는 깡통주택 때문에 보증금을 주의하라는 것입니다. 경매정보업체 부동산태인에 따르면 작년 수도권에서 경매로 팔린 주택 1만3694건 가운데 42%인 5804건에서 세입자가 전세금이나 월세보증금 등의 전부 또는 일부를 떼인 것으로 집계됐다고 합니다. 보증금이 날아가는 소위 `깡통전세`가 속출하고 있어 세입자는 전셋집을 고를 때 집의 대출금 규모가 얼마인지 따져봐야 합니다. 반드시 등기부등본부터 떼어 은행 빚을 확인하고 대출금이 적은 집을 고르라는 것이지요. 전문가들은 집값이 물가상승률 정도는 받쳐주고 적어도 폭락하지는 않을 것이라는 믿음을 정부가 부동산시장에 심어줘야 전세금도 안정된다고 한답니다. [전병득 기자] • 경제기사 이렇게 읽어요 / 시리즈 더 보기