부자들은 지금 강남에 집을 산다(1).2009.1/8

  역사는 반복된다. 인간은 역사의 반복을 `충분히'경험할 만큼 살지를 못한다. 뭐 좀 알만 하면 죽는다. 그러니 "내가 지금 알고 있는 것을 그때도 알았더라면굛굛굛"식의 후회를 연발하다 가는 거다. 그리고 역사는 다시 되풀이된다. 왜 갑자기 재테크 얘기하다 말고 역사의 반복을 운운하느냐고? 이번 금융위기에도 어김없이 역사가 반복되고 있기 때문이다.12월31일,2008년의 마지막날  신문 헤드라인을 장식한 뉴스는 `미국의 각종 경제지표가 최악을 기록했다'는 것이다. 10월 미국 주택가격은 사상 최대폭으로 하락했고 12월 소비자 신뢰지수는 이 지수를 집계하기 시작한 1967년 이후 최저치를 기록했다. 한국의 11월 산업활동 동향 역시 사상 최악이었고 광공업 생산은 14.1%나 줄어 1970년 통계를 잡기 시작한 이래 최대 감소폭을 기록했다. 모든 신문 방송이 실물 침체가 본격화됐고 외환위기 때보다 더 하다고 떠들어댔다.하지만 최근 2주새에 내 주변에서만 강남권에 새 집을 계약한 사람이 3명이나 된다. 그중 한 분은 주방놀이 셋트,미끄럼틀 등 대형 플라스틱 사출성형 완구회사를 하시는 사장님인데 이 분하고는 기자생활 초기부터 무려 18년이나 알고 지낸 사이다. 그 분이 최근 서울 서초구 대림아크로비스타를 사셨다. 몇년 전부터 강남으로 이사해야겠다는 말씀을 종종 하셨는데 결국 지금 이 타이밍에 실천에 옮기신 것. 그 분 왈,"내가 여의도에 아파트를 살 때도 외환위기(IMF)때 였거든. 그때 집 산 것은 지금 생각해도 정말 잘한 일이었지.지금이 외환위기보다 더하다면서? 그러니 집을 사야지."기존의 여의도 아파트는 물론 안 팔았다. 지금은 집을 팔 때가 아니라 살 때라는 말씀과 함께. "정부가 어차피 풀 것은 다 풀었잖아. 1년 정도 1가구 2주택자로 있다가 시장이 좀 살아나면 그때 1채를 팔 생각이야." 그렇다. 부자들은 과감하게 실천한다. 부동산부 차장으로 일할때 만나는 사람마다 나한테 물었다. "집 사야 돼?","언제 사야 돼?", "어디에 사야 돼?" 그렇게 물어본 사람들 중 십중팔구는 물어보고 나서 그냥 잊어버린다. 정작 발품 팔고 부동산중개업소 사장님랑 형 아우 하는 사람은 따로 있다. 많은 사람들이 `부동산 불패신화'는 끝났다고 단언한다.`부동산 대폭락 시대'라는 책이 인기를 끌기도 했다. 전 세계 부동산이 동반 하락하고 있는 만큼 한국 부동산만 독야청청 홀로 오를 수는 없다고도 한다. 하지만 과연 그럴까. 주변에 많은 부자들은 이번 금융위기로 오히려 부동산 불패신화를 재확인했다고 가슴을 쓸어내린다. 그나마 부동산에 묻어둔 것은 20~30% 빠진 반면 펀드니 주식에  투자한 것은 60~70%,많게는 90% 이상이 날아갔다는 것이다. 더욱이 부동산은 떨어졌어도 아직 실체가 남아 있지만 주식형펀드는 흔적도 없다. 단적인 예로 필자가 아는 모 회장 부인중에 증권사 통해서 리먼브라더스 파생상품을 1억원 어치 샀는데 8만5000원 남았다고 해서 소송 준비하는 분도 계시다. 어쨌든 지금부터 2009년 3월 전까지가 집을 사야할 적기다. 단, 서울 안에서의 얘기다. 지방은 미분양이 워낙 적체돼 있는 만큼 한 10년은 후유증을 겪을 전망이다. 수도권의 경우 서울로의 출퇴근 스트레스가 커지면서 시간이 갈수록 가격이 더 떨어질 공산이 크다. 경부선 고속버스 평일전용 차로제 실시후 서울까지 출근시간이 1시간 20분 이상으로 늘어난 분당이 대표적이다. 강남의 대체재로 각광받았던 분당과 그 주변 용인 수지 등은 최근 버블세븐의 붕괴 가운데서도 유난히 집값 하락이 두드러졌다. 그 이유는 일산과 달리 도로망이 잘 돼 있어 서울 접근성이 좋았던 분당이 일산이나 다름없는 상습 정체에 시달리게 된데다 판교 광교 등이 들어서면 이같은 출퇴근 스트레스가 더욱 심화될 수밖에 없다는 현실적인 판단 때문이다. 실제로 분당 너무 좋다며 분당 예찬론을 폈던 주변의 많은 사람들이 최근 심각한 출퇴근 스트레스를 토로하며 하다못해 잠실로 옮길까 고민하는 모습을 자주 본다. 그렇다면,왜 서울에서는 집을 사야 하나. 적어도 인(in)서울에 관한 한 강남은 공급부족,강북은 재개발 이주수요 라는 두가지 요인이 잠복해 있기 때문이다.

부자들은 지금 강남에 집을 산다(2).2009.1/8

  국내 부동산 시장, 특히 주택시장에는 공급 부족 요인이 1998년부터 차곡차곡 쌓여 점차 심화되고 있는 상황이다. 특히 주목해야 할 것은 서울 강남지역의 수요 공급 문제이다. 강남지역은 단순히 서울의 한 구가 아니라 국내 주택 가격을 선도하고 후행하는 바로미터적 성격을 갖는 지역이다. 지난 2007년과 2008년 서울 강남지역에는 잠실에 잠실주공 재건축 단지가 순차적으로 입주하면서 2만가구 이상의 대량 공급이 이뤄지자 전세가, 매매가 할 것없이 급락하는 양상을 보였다. 경기상황 및 세계 금융위기 등과 맞물려 수요가 급속히 위축되자 서초구 반포지역에서도 같은 양상이 나타났다. 2008년 12월17일부터 입주를 시작한 서초구 반포 자이 아파트의 경우 3300가구의 초대형 단지인데다 탁월한 입지여건을 갖추고 있다는 평가에도 불구하고 28억8000만원에 분양됐던 70평형(231㎡)이 17억원에 거래됐는가 하면 90평형(297㎡)은 이보다 불과 1억원 높은 18억원에 팔리는 등 투매조짐까지 나타났다. 이 같은 잠실과 반포지역의 신규 입주 아파트값이 급락하면서 강남 서초 송파의 강남3구 기존 아파트값 역시 같이 하락해 거의 2005년 이전 수준으로 떨어진 것으로 파악된다. 하지만 이는 거시경제적, 대내외적 요인에 의한 일시적인 수요기반 붕괴에 의한 것일 뿐이다. 실제로는 공급부족이 내부적으로 쌓이고 쌓여 폭발기회만 엿보고 있다고 할 수 있다. 김대중 정부 시절부터 노무현 정부까지 10년간 정부 주택정책의 기조는 도심내 집중 억제와 수요억제 정책이었다. 서울의 주택공급은 2004년 5만8000가구,2005년 5만2000가구,2006년 4만가구,2007년 7만3000가구로 국토해양부가 추산한 연평균 적정공급가구수 10만가구에 턱없이 못미쳤다. 1998~2007년 10년간 서울의 주택공급 수는 연평균 7만9000가구로 줄잡아 21만가구의 공급부족이 누적돼 있는 셈이다. 더구나 2008년 서울의 주택공급수는 5만4248가구에 그치고 2009년에는 이의 절반인 2만9500가구에 머물 것으로 전망된다.  특히 강남의 경우 노무현 정부 5년동안 재건축을 철저하게 막아 이 기간 신규로 재건축 인가를 받은 단지가 거의 없다. 강남 서초 송파의 강남 3구 주택공급량은 2008년 2만8635가구에서 2009년 3895호로 무려 86.4%나 줄어든다. 2009년에는 가존 일부 미분양을 제외하고 강남 3구에서 신규입주 단지는 서초구 반포 래미안 퍼스티지 2444가구가 유일하다.  결국 이명박 정부의 도심 재건축 활성화 조치로 강남 3구에서 재건축이 크게 활성화된다고 하더라도 이것이 실제로 주택공급(입주)으로 효과를 발휘하기까지는 최소 5~7년 이상이 소요될 전망이며 이는 거꾸로 말해 앞으로 5~7년간 강남지역에는 신규 공급이 사실상 전무하다는 애기가 된다. 더군다나 현재 이명박 정부가 내놓은 재건축 활성화대책은 시장에서 그다지 실효성있는 대책으로 평가되고 있지도 못하다. 강북지역에서는 2008년말과 2009년 초에 집중된 재개발 재정비 이주수요가 문제다. 관리처분 인가가 시차를 두지 않고 거의 비슷한 시기에 동시다발적으로 이뤄지면서 재개발, 재정비촉진지구, 뉴타운 등을 합쳐 무려 20만가구 이상이 철거를 앞두고 이주하게 된 것이다. 재개발 재건축 전문가인 백 준 J&K컨설팅 사장은 "20만가구면 지난 30년간 강북지역에서 움직인 전체 가구수보다도 많은 것" 이라고 지적했다. 이 같은 이주 수요로 강북지역 에는 강력한 전세수요가 발생, 매매가를 받쳐줄 것으로 예상된다. 사람들은 자기가 살던 주변에서 잘 움직이려 하지 않는 속성이 강하기 때문이다. 실제로 최근 강북지역 전세시장은 요즘 같은 침체기에도 매물이 없어 가격이 오르는 기현상이 벌어지고 있다. 또 서울 강남지역과 경기남부 지역의 주택가격 급락에도 불구하고 서울 강북지역 주택가격은 크게 떨어지지 않았는데 이는 이 같은 이주수요가 기본적으로 받쳐주고 있기 때문이다. 결국 수요공급 측면에서 봤을 때 지방을 제외한 서울지역은 공급부족이 10년이상 누적된 상태에서 향후 2~3년간 공급부족이 더욱 심화될 전망이다. 2009년 상반기를 고비로 하반기부터 서서히 수요가 되살아난다면 또 한번 주택가격이 급등할 소지가 다분하다고 하겠다. 또 한가지 고려해야 할 것은 한국의 부동산 시장은 수요 공급 요인외에도 정책 변수에 의해 항상 일정한 주기를 그려왔다는 점이다. 부동산 가격이 급등해 여론이 악화되면 정부에서 투기억제책이라는 명목으로 각종 부동산 규제책이 시행되고 이 같은 규제책이 시행되면 얼마 지나지 않아 부동산 시장은 침체됐다. 또 부동산 시장이 침체된 상황에서 정부가 경기부양을 위해 부동산 규제책을 완화하면 얼마 지나지 않아 부동산 시장이 다시 과열되는 모습을 보였다. 이에 대해 이재영 국토해양부 주택토지실장은 "부동산 시장을 정확하게 파악하거나 예측할 수 있는 과학적 혹은 통계적인 수단이 없기 때문에 정부가 선제적으로 대응하는 것은 불가능하다. 그 동안 정부의 대책은 부동산시장이 꼭지점을 지나 이미 하강국면에 들어 섰을때 투기억제책을 내놓음으로써 시장의 침체를 더욱 심화시키고 시장이 바닥을 지나 상승국면에 접어든 후에야 부양책을 내놓음으로써 과열폭을 더 키우는 역할을 해왔다"고 고백했다. 정부정책이 부동산 시장에 미쳐온 이 같은 영향을 감안한다면 정부가 온갖 규제책을 다 풀고도 모자라 새로운 수요진작책까지 내놓은 지금은 이미 부동산 시장이 바닥을 지나 상승국면 초기에 접어든 것으로 해석할 수 있다. 사실상 국내 부동산 시장이 2006년 10월 고점으로 26개월 이상 침체기를 겪고 있다는 점을 감안하면 경기 순환 사이클 상으로도 내년 상반기에는 바닥을 벗어날 것으로 전망된다. 지금은 수요기반이 붕괴된 상태라 공급부족이 눈에 보이지 않지만 수요가 조금만 살아나면 여기에 공급 부족요인이 가세해 마른장작에 불 붙듯이 활활 타오를 것이라는 얘기다.[채경옥 기자]연말연시에 생각해볼 전략 [정진건의 money insight] 2008.12/31

이제 2008년도 얼마 남지 않았다. 투자자들에겐 새해를 맞이하기 전에 어떻게 한 해를 마무리할 것인지, 또 새해 그림을 어떻게 그릴 것인지를 생각해야 할 때이다. 주식이나 부동산 투자자에게 지난 한 해는 시련의 기간이었다고 할 수 있다. 주식은 지난 5월의 고점을 기준으로 절반 이하로 꺾였다가 바닥에서 한 단계 높은 수준으로 올라왔고 부동산은 아직도 바닥이 어딘지 모르는 하강곡선을 그리고 있다. 자산을 예금에 묻어둔 사람들은 그나마 겨우 본전을 했다고 할 수 있다. 이 시점에서 투자자들은 어떻게 대응하는 게 바람직할까. 전략을 짜기 위해선 내년도 세계경제와 금융시장 상황을 점검하고 갈 필요가 있다. 먼저 금융위기의 발원지인 미국을 보면 부시행정부의 강력한 자금지원에도 불구하고 내년 초까지 여전히 어려운 국면을 이어갈 것으로 예상된다. 월가의 이코노미스트들은 대체로 경제가 상반기에는 저조했다가 하반기에 회복될 것으로 보고 있다. 푸르덴셜의 존 프라빈 수석이코노미스트는 미국경제가 2분기 후반이나 3분기에 성장세로 돌아설 것으로 내다보고 있다. 오바마 행정부가 5000억에서 7000억 달러 규모의 부양책을 펴고 중앙은행이 시장에 직접 자금을 공급하는 방식으로 안정화 조치를 취하면서 효과가 나타날 것이란 분석이다. 그렇지만 미국경제가 이보다 훨씬 어려울 것이라고 보는 사람들이 많기 때문에 아직은 낙관할 상황은 아닌 듯하다. 메릴린치가 최근 세계 주요 펀드매니저들을 대상으로 조사한 결과를 보더라도 대부분의 투자자들이 현금보유를 늘리고 있으며 여러 투자자산 중에서 채권을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 경제가 상당기간 저조한 국면을 이어갈 것으로 보고 잔뜩 웅크리고 있는 것이다. 비관론자인 노리엘 루비니 뉴욕대 교수는 경제가 생각보다 훨씬 어려울 것이란 주장을 제기하고 있다. 그는 미국 경제가 2009년 내내 저조한 국면을 이어가다가 2010년이 되어야 겨우 회복을 기대해볼 수 있다고 했다. 특히 2009년 초에 신용경색 국면이 더욱 악화되고, 미국 정부조차 과도한 재정지출로 부채가 급격히 늘어나 상환 능력에 의문이 제기될 것이란 게 그의 예상이다. 미국이 어려운 만큼 유럽이나 일본 등도 당분간 저조할 것이란 게 전문가들의 예상이다.. 이에 비해 국내 사정은 상대적으로 양호한 듯이 보인다. 한국은행은 얼마 전 내년 성장률을 2%로 전망한 바 있다. 정부는 미국에 이어 일본 중국 등과 통화스왑계약을 체결한데다 무역수지마저 개선될 조짐을 보이자 최근 외환위기는 끝났다고 밝히기까지 했다. 시장에선 이 무렵 주가까지 뜨자 낙관론이 조금씩 고개를 들고 있다. 특히 10월말부터 나타난 주식시장의 상승기조가 내년 1분기까지 이어질 가능성이 크다고 보는 전문가들까지 나오고 있다. 그들의 바람대로 간다면 모두가 좋을 것이지만 속단하기엔 아직 이른 듯하다. 2009년 들어서 금융시장이 요동을 치는 상황을 다시 한 번 그려봐야 할 것으로 보이기 때문이다. 정부는 내년 초부터 기업구조조정을 강력하게 추진할 것으로 보인다. 최근 은행의 증자를 강하게 밀어붙인 것도 앞으로 있을 기업구조조정에 대비하기 위한 포석이라고 할 수 있다. 금감위의 고위 관계자도 최근 한 세미나에서 은행의 증자가 끝나는 대로 기업구조조정에 착수할 것이라고 밝힌 바 있다. 투자자들은 이런 정보들이 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지 면밀히 검토할 필요가 있다. 그 동안 돈이 많이 풀렸고 금융당국이 저금리 기조를 이어갈 것이기 때문에 시장엔 기본적으로 돈의 힘이 강하게 작용하고 있다. 다만 그 힘이 해외에서 넘어올 부정적인 뉴스들과 구조조정의 충격을 흡수할 만큼 충분히 큰지는 아무도 모른다. 그렇다고 예상한다면 추가상승 가능성에 무게를 두고 대응해도 좋을 것이다. 그렇지만 반대의 경우도 예상해야 한다. 부정적인 영향이 클 경우 시장은 반대로 움직일 수도 있다. 지금은 전혀 모르는 장에서 움직이는 게 아니라 어느 정도는 아는 상황에서 각자 예상하는 확률을 바탕으로 베팅을 하는 때이다. 이 상황에서 위험을 떠안아가면서까지 이익을 추구해야 할 것인가. 선택은 각자의 몫이다.