부자가 되는 법
부자5계명(세계적인 부자들의 성공 습관 5)
1위> 다른 사람의 좋은 습관을 내 습관으로 만든다 - 빌게이츠
※ 빌게이츠의 어록 중에는 이런 말이 있다.
<괴짜들에게 친절하게 대하라. 그들이 당신의 보스가 될 가능성은 얼마든지 있다.> 이 말에서 볼 수 있듯이 빌게이츠는 새로운 생각, 새로운 도전의식을 가진 사람들의 습관이나 말을 귀담아서 자기 것으로 만드는 탁월한 능력이 있다. 이는 빌게이츠가 세계 최고 갑부의 위치에 있으면서도 교만하지 않은 채 세계적인 리더 1위로 꼽히는 이유이기도 하다.
※ 빌게이츠를 우뚝 서게 만든 세 가지 포인트!
1. 자퇴 - 빌게이츠는 최고 명문 대학인 하버드 대학 법학과에 입학했지만 앞으로는 컴퓨터의 시대가 온다는 것을 예견한 후 과감히 자퇴했다. 이 결단은 그가 스무 살에 세계적인 컴퓨터 회사를 설립하게 만든 계기가 됐다.
2. 아내 - 빌게이츠는 아내를 만나기 전까진 돈만 많이 벌었으나 아내 멜린다를 만난 후에는 자신의 재산을 사회에 환원하는 데도 관심을 갖게 됐다.
3. 기부 - 빌게이츠는 보유 재산도 1위, 기부금 액수에서도 세계 1위를 차지하고 있다.
2위> 일반 사람보다 독서량이 5배 - 워렌 버핏
※ 워렌 버핏은 열여섯 살 때 이미 사업 관련 서적을 수백 권 독파한 지독한 독서광이다.
※ 워렌 버핏의 유명한 하루 일과가 있다.
<나는 아침에 일어나 사무실에 나가면 자리에 앉아 읽기 시작한다. 읽은 다음에는 여덟 시간 통화를 하고, 읽을거리를 가지고 집으로 돌아와 저녁에는 전화로 통화한다.> 정보싸움이 곧 투자의 성공인 주식시장에서 워렌 버핏이 마이더스의 손으로 불릴 수 있는 것은 바로 이 같이 지독한 독서습관을 지니고 있기 때문이다.
3위> 매일 다른 사람들과 점심식사를 한다. - 하워드 슐츠
※ 하워드 슐츠가 무엇보다 중시 했던 것이 바로 인간중심의 경영철학. 그는 “회사의 최우선이 직원들이고, 그 다음이 고객이다”라고 말할 만큼 사람을 중시한다. 매일 다른 사람과 점심식사를 하면서 다양한 사람들을 접하는 그의 습관이 이런 경영철학을 대변한다고 볼 수 있다.
※ 하워드 슐츠의 유명한 일화.
텍사스 지점의 한 관리자가 강도에 의해 살해되는 사건이 발생하자 그 소식을 들은 하워드 슐츠는 그날 밤 바로 비행기를 타고 텍사스로 가서 죽은 관리자의 가족을 위해 기금을 조성하고, 텍사스 점포를 처분한 비용을 모두 그 직원의 가족부양과 아이들 교육비로 헌납했다. 그의 이런 사람 중심적인 마인드가 커피 매장을 전 세계적으로 4만개까지 확장시킨 힘이다.
4위> 해보기나 했어? - 故 정주영 회장
※ 이 말은 생전에 끊임없이 도전하고, 성취했던 故 정주영 회장의 삶을 대변하는 말이다. 정주영 회장은 생전에 “이봐 했어? 해보기나 했어?”라는 말을 입에 달고 살았다고 한다.
※ 故 정주영 회장의 또 다른 유명한 말로는 <무슨 일이든 할 수 있다고 생각하는 사람이 해내는 법이다>라는 말이 있다. 이런 도전정신과 진취적인 사고방식은 가난한 집의 장남으로 태어나 초등학교 밖에 나오지 못한 정주영 회장이 한국을 대표하는 자동차 회사와 건설 회사를 건립하게 만든 원천이었을 것이다.
5위> 사람들과 쉽게 포옹하라 - 오프라 윈프리
※ 오프라 윈프리는 <나는 교황과도 쉽게 포옹할 수 있다>고 말할 만큼 그 사람이 사회적으로 지위가 높건 낮건 간에 쉽게 다가가 편하게 해주는 탁월한 능력이 있다. 특히 출연자들과의 포옹은 토크로 풀 수 없는 정서적 커뮤니케이션을 가능하게 만든다. 오프라 윈프리의 이런 모습은 시간이 흐를수록 모든 사람들에게 공평하고 따뜻하다는 이미지를 심어주는 계기가 되었다.
※ 오프라 윈프리를 성공하게 만든 상징적인 것 세 가지!
1. 피부색 - 오프라 윈프리를 불행하게 만들었던 피부색이 지금은 그녀를 더욱 돋보이게 만드는 자신감의 상징으로 변화됐다.
2. 편 지 - 오프라 윈프리는 팬 관리의 일환으로 직접 팬레터에 답장을 한다. 오프라 윈프리의 성공법칙 중 하나인 <나를 위한 강력한 지지자>를 만드는 방법이라고 한다.
3. 자동차 - 2004년 오프라 윈프리는 자신의 쇼에 참석한 방청객 276명에게 한화로 3200만원 정도 가격의 새 차를 한 대씩 선물해 화제가 됐다. 긍정적이고 창조적인 오프라 윈프리의 성격을 대변하는 일화이다.
프라이빗뱅커 4명이 말하는 부자고객들의 공통점
‘자신의 분야에서 최고가 되라. 거시적인 트렌트를 읽어라. 많이 듣되 쉽게 믿지 말라. 건강이 최대 밑천이다. 눈앞의 이익보다 신용을 우선하라.’이런 5가지 덕목을 모두 갖췄다면 당신은 십중팔구 이미 부자이거나 곧 부자가 될 자격이 있다. 삼성증권 최문희 차장, 동양종금증권 이숙철 부장, 신한은행 김동균 팀장, 하나은행 길기현 부장 등 4명은 국내 금융권 PB(거액자산 고객 대상의 영업직원) 중 베스트로 꼽히는 최고의 부자 전문가들. 5가지 덕목은 이들이 공통적으로 꼽는 대한민국 부자들의 특성, 즉 ‘부자 DNA(유전자)’이다.
◆ '자신의 분야에서 성공하라.'
돈만 추구해서 부자 된 경우는 드물다. 부자들 대부분은 자신의 일에 정열을 다해 성공한 사람들이다. 성공은 종잣 돈과 ‘네트워크’를 선물한다. 특히 네트워크는 재테크의 최대 자산이다. 한 PB의 경험. “2002년 대선을 앞두고 ‘노씨가 당선되면 판교가 뜨고, 이씨가 되면 하남이 뜰 것’이라던 고객이 있었다. 그 때는 황당했지만 결국 그가 옳았다.” 중소기업을 하는 그 고객은 다양한 네트워크를 통해 양 진영 인맥의 투자성향을 전해 들었다고 한다.
◆ '거시적인 트렌트를 읽어라.‘
부자들은 사회 변화를 읽고 그 흐름에 먼저 올라탄다. “IMF 이전 금리가 두 자리일 때 은행·보험사의 장기 고정금리 상품을 닥치는 대로 가입한 고객이 있다. 일본이 초저금리 현상을 보고 우리에게도 저금리시대를 올 것을 예견한 것이다.” 그들은 일상의 작은 일에서도 큰 흐름을 본다. 30대의 젊은 건물주는 입주자에게 오는 우편물 중 연체통지서가 늘면 불경기를 예감한다. 스키광인 한 사업가는 10여년전 용평 인근에 땅을 사 대박을 터뜨렸다. 그는 매년 늘어나는 스키장 인파를 보고 오가는 차속에서 도로변을 유심히 살펴, 투자처를 찾았다.
◆ '많이 듣되 쉽게 믿지 않는다.'
“처음 투자할 때 흙길을 밝고 들어가 나올 때 늘 아스팔트를 밟고 나왔다”고 하는 부동산 부자. 70대 할머니인 그는 투자 추천이 들어오면 일부러 지하철과 버스를 타고 현지에 가본다. 교통을 알아보는 것이다. 현지 복덕방에 지긋이 눌러앉아 주인의 전화통화를 들으며 매물가격과 매수세를 짐작한다. 다시 주택가 놀이터로 가 동네 사람들의 이야기를 듣는다. 투자결정은 그 뒤에서야 내린다.
◆ '건강이 제1의 종잣돈이다.'
71세에 골프 71타를 치는 ‘에이지 슈터’, 40~50개 통장의 만기일과 만기금액을 외고 있는 80대 고객. 전방위로 안테나를 세워 정보를 찾고 수많은 약속과 방대한 포트폴리오를 일일이 관리하려면 체력은 기본이다. 인삼·녹용을 먹는 것도 아니다. 그들의 점심은 대개 5000원짜리 국밥류다. 다만 규칙적이고 절제된 일과는 불필요한 소모를 최대한 줄인다.
◆ '조금 손해를 보더라도 신용을 지킨다.'
부자들은 약속에 관한 한 엄격하다. 한 PB는 “다른 회사와 거래를 하려는 고객에게 ‘이자를 더 줄 테니 우리와 거래하자’고 했더니 ‘이자 몇 푼 더 받겠다고 약속을 깰 수는 없다’며 거절하더라.”고 말했다. 그들은 작은 약속과 신용을 지키는 것이 장기적으로 더 많은 이득을 안겨준다는 것을 체득한 사람들이다. *
인생을 바꾸는 부자습관을 키워라.
박 팀장은 부자는“돈이 필요할 때 걱정 없이 사용할 수 있을 만큼의 여유자금이 있는 사람”이라고 했다. 또 재테크는 “안정적 수익을 유지하면서 리스크를 줄여주는 것”이라고 정의했다.
미국의 저명한 심리학자 윌리엄 제임스는 “생각이 바뀌면 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌면 습관이 바뀌고, 습관이 바뀌면 인격이 바뀌고, 인격이 바뀌면 운명까지도 바뀐다”고 했다. 박 팀장은 “재테크는 습관이며 결국 습관이 부자를 결정한다”고 강조했다. 그가 전한 ‘부자는 입 다물고 서민은 잘 모는 재테크 방법’은 전혀 새로울 것이 없었다. 부자 습관을 생활화하지 못했기 때문에 우리는 아직 부자가 되는 법을 배우는 것이다. 목돈을 만드는 방법은 누구나 비슷하다. 저축-절약을 하고, 펀드나 주식에 투자하는 등이다. 부자 역시 위와 비슷한 방법으로 목돈을 만들지만 불리는 과정에 차이점이 있다. 부자들은 목돈 투자에 따른 리스크를 최소화한다. 1%라도 더 높은 수익률을 우선하기 보다는, 1%라도 리스크를 줄일 수 있는 투자처를 찾아내는데 주력하는 것이 부자와 부자가 아닌 사람의 가장 큰 차이점이다. 박 팀장은 리스크를 줄이기 위한 3가지 방법을 제시했다.
첫째, 전문가를 옆에 두라. 이는 모든 재테크 전문가들이 끊임없이 주장하는 내용이다. 최근의 금리는 물가상승률을 따라가지 못한다. 은행에 돈을 넣어놓으면 알아서 불려주던 시대는 사실상 다시 돌아오기 어려울 것이다. 결국 투자의 시대가 도래 하면서 혼자서는 재테크를 하기에 어려움이 따르게 됐다. 재테크는 자신의 확실한 투자 철학이 필요하지만, 자신의 고집과 무모한 판단은 최소화해야만 한다. 투자에 앞서 전문가에게 자문을 구하는 것이 리스크를 줄이는 좋은 방법이 될 수 있을 것이다.
둘째, 모든 재테크에는 근거가 있어야 한다. 예를 들어, 1억을 보상받을 수 있는 사망보험에 가입했다면, ‘왜 보상금이 1억인가?’에 대한 확실한 이유와 근거를 알고 있어야 한다. 투자에도 근거가 있어야 한다. 펀드 상품에 가입하면서 그 상품을 선택한 이유와 목적이 분명해야만 하는 것이다. 근거 있는 투자는 리스크를 줄여준다.
셋째, 필요에 맞춰서 계획있게 돈을 모아라. 2년 후에 차를 바꾼다든지, 5년 후에 집을 산다든지, 10년 후에 자녀가 대학에 입학한다든지.. 뚜렷한 목표가 있다면, 목돈 마련도 구체적일 수 있다. 무턱대고 돈을 모으게 되면 생각하지 않던 지출이 생기기 쉽다. ‘돈이 조금 모였으니 이참에 차를 바꿀까, 세계여행을 다녀올까’하는 식의 변수들로 인해 부자의 길과는 점점 더 멀어질 수 있는 것이다
부자들의 공통점
《뚜렷한 목표의식이 있다》
왜 내가 부자가 되어야 하는가? 진정한 부자란 어떤 사람인가? 내 삶의 철학에서 부(富)가 차지하는 비중은 또 어떠한가? 나는 어떤 부자가 되어야 하는가? 그리고 그 부는 어떻게 이루어야 하는가? 10억원을 모은 부자들은 이러한 일련의 질문에 모두 대답할 수 있는 주관이 있었다. 이런 주관은 자신감으로 이어지고 삶 자체를 긍정적으로 보는 요인으로 작용했다. 실제로 막연하게 부자가 되겠다고 결심하는 것보다 나는 언제까지 얼마를 만들겠다고 결심하는 것이 훨씬 더 실현 가능성이 높아진다. 건설회사 자재부장으로 근무하던 이 사장은 경제적인 자유를 좀 더 빨리 얻기 위해서 자영업을 선택한 경우다. 이사장은 고용불안으로 언제 회사를 그만두어야 할지 모르는 상황에서 ‘그렇다면 창업을 서두르자’는 쪽으로 생각을 바꾸었다. 그래서 선택한 업종이 평소에 관심을 갖고 있던 자동차정비업이다. 그렇게 시작한 사업은 직장생활보다 두세 배나 큰 고난의 연속이었다. 사실 직장생활이야 적당히 게으름을 피워도 꼬박꼬박 월급이 나오지만 자신의 사업을 하게 되면서 지속적인 마케팅과 직원관리, 고객관리를 모두 직접 하다 보니 몸이 3개라도 모자랄 지경이었다. 하지만 신기하게도 직장에 다닐 때는 그렇게 많던 아침잠이 자기사업을 하면서 싹 사라졌다. 아침 7시에 출근해서 밤 11시에 퇴근하는 고된 생활이 전혀 고되게 느껴지지 않았다. 다만 어떻게 하면 빨리 이 사업을 안정시킬 것인가 하는 데에만 모든 생각이 모아졌다.
이사장이 제일 먼저 착안한 아이디어는 ‘ROTC 마케팅’이었다. ROTC 24기였던 이사장은 체육대회를 개최하고 크고 작은 각종 모임을 주관하는 등 특유의 친화력으로 안산에 사는 ROTC 선후배들을 모두 고객으로 확보했다. ROTC 선배의 도움으로 삼성화재 애니카서비스를 지원하는 정비업체로 등록된 이후 매출액이 부쩍 늘었다. 사업을 시작한 지 5년 만에 이사장의 자산은 10억원을 돌파하였다. 불안감 속에서도 직장생활을 포기하지 못하고 있었다면 만져보기 어려운 돈이었다. 이사장은 일찍부터 회사의 정리해고 방침에 위기를 느끼고 자신의 사업을 창업한 경우다. 남들이 모두 정리해고를 당할까봐 전전긍긍하고 있을 때 그는 과감하게 출사표를 던졌고 지금은 이미 사업의 안정기에 접어들었다. 이렇게 된 원인은 나름대로의 스케줄에 따른 뚜렷한 목표의식이 있었기 때문이다. 그의 장점은 항상 멀리 내다보고 일을 추진한다는 것이다. 창업을 꿈꾸는 대다수 직장인은 공상이나 망상에만 파묻혀 창업을 ‘꿈’으로만 간직하는 데 그치는 데 비해 이사장은 실제 행동으로 옮기는 과감성과 추진력을 함께 가지고 있었다.
《돈이 무서운 줄 안다》
자수성가하여 부자가 된 사람 중에는 혹독한 가난을 이겨낸 경우가 많았다. 그래서 그들은 돈의 무서움을 뼛속 깊이 알고 있다. 이렇게 젊어서부터 고생을 하다 보니 돈에 대한 감각이 보통사람보다 더 빨리 트이고 일단 손에 들어온 돈을 함부로 쓰는 일도 없었다. 10억을 모은 부자들은, 남들이 구두쇠라고 손가락질하더라도 ‘돈의 무서움을 모르는 숙맥들이 하는 얘기’라며 간단히 넘길 줄 아는 사람들이다. 부모로부터 물려받은 것이라곤 ‘그것 두 쪽밖에 없다’는 임사장은 돈의 무서움을 누구보다도 잘 안다. 4년 내내 장학생으로 대학을 졸업한 임사장은 학비 걱정은 면했으나 기거할 집도 없었고 책을 사 본다는 것조차 사치스럽게 여길 정도였다. 가난한 고학생으로 보증금 10만원에 월세 3만원짜리 쪽방을 얻어 생활하면서 겨울에는 연탄을 때지 못해 냉방에서 자야만 했다. 그러다가 어렵게 대학을 졸업하고 군대에서 3년 5개월을 장교로 근무하면서 돈을 모았다. 당시 초급장교인 소위 봉급은 15만6000원, 중위 봉급은 17만8000원이었다. 그렇게 모은 돈으로 인천에 16평 아파트를 장만했다.
임사장이 처음 취직해 받은 봉급은 32만원. 그는 이때부터 본격적으로 돈을 모으기 시작했다. 회사의 주택자금대출을 끼고 산 24평 아파트의 중도금이 모자라 새벽에 신문배달을 하고 출근했던 그는 아파트에 입주하고 나서 굵은 눈물을 흘렸다고 한다. 그리고 다시 돈을 모았다. 이렇게 해서 임사장은 32평 아파트로 넓혀간 뒤에야 비로소 장롱과 TV를 구입했다. 그는 현재 전망 좋은 43평 아파트에 거주하면서도 여전히 검소한 생활을 유지하고 있다. 박봉으로 시작된 임사장의 자산은 이런 검소한 생활과 아파트 투자로 10억원을 넘길 수 있었다.
《티끌이 모이면 태산이 된다》
부자들은 처음에 목돈을 만드는 것이 제일 힘들다고 이구동성으로 이야기한다. 10억원대의 부자들도 처음에는 다른 사람들이 상상조차 하기 힘들 정도로 힘들게 돈을 모으기 시작했다. 그렇게 모은 돈으로 투자에 나서고, 돈을 불려 나가서 끝내는 10억원이 넘는 부자로 성공할 수 있었던 것이다. 그러나 한편으로는 조그마한 돈이라도 아끼기 위해서 아이디어를 짜내는 것도 10억원대 부자들의 몫이었다. 지금은 여유로운 중년을 보내고 있는 이회장은 아이들이 어릴 때 기발한 아이디어를 냈다. 아이들과 눈높이를 맞추는 것이 중요하다고 생각한 이회장은 어린이날을 맞아 다른 데도 아닌 가까운 대학을 찾은 것이다. 놀이공원에 가서 줄만 서다가 그냥 돌아오는 것보다는 잔디밭이 있는 근처의 대학교에 가는 것이 더 낫다고 생각한 것. 지금에야 대학 구내에서도 주차비를 받지만 당시에는 주차비도 받지 않았고 입장료는 당연히 없었다.
이회장의 집은 수유동이어서 어린이날만 되면 아이들과 함께 가까운 고려대학에 갔다. 자기네 가족만 가면 재미없으니까 친구들 가족과 같이 가면 좋겠다고 생각해서 친구들과 같이 모인 것도 이회장의 아이디어였다. 오랜만에 만난 친구들과 그늘에 앉아 담소를 나누고 아이들은 자기네들끼리 뛰어다니며 정신이 없었다. 수돗가에서 아이들은 물장난을 하며 즐겁게 논다. 원래 어른들은 불장난을 좋아하고 아이들은 물장난을 좋아하는 법이다. 아이들이 지쳐서 헐떡거릴 때까지 마음껏 놀게 내버려두고 나중에 재미있었냐고 물어보니 아이들의 반응은 ‘최고’라는 것이었다. 내년에 또 오자고 했다. 이렇게 함으로써 이회장은 놀이공원에 가는 경비의 10분의 1만을 쓰고도 아이들로부터는 ‘최고 아빠’라는 평가를 들을 수 있었다. 부자답지 않다고? 티끌을 모으지 못하면 태산을 만들 수 없다는 사실을 모르는 부자들은 없다. 기발한 아이디어로 지출을 줄인 덕택에 이회장은 현재 살고 있는 아파트만 9억원에 달한다.
《공부를 게을리하지 않는다》
부자들은 늘 돈에 대해서 연구하고 공부하는 사람들이다. 이렇게 돈에 대해서 늘 공부하다보니 투자에서의 성공률이 일반인보다 월등히 높다. 좋은 투자처에 대한 안목은 철저한 공부에서 비롯된다고 부자들은 한결같이 지적한다. 필자 역시 학창시절에 공부 잘했던 친구들이 큰 부자가 된 경우를 본 적이 별로 없다.‘왜 그럴까’ 하고 곰곰이 생각해 보았더니 그 친구들은 하나같이 사회에 나와서는 공부와 담을 쌓고 있었다. 이들은 좋은 대학을 나오고 성적이 좋다보니 좋은 회사에 취직하기도 쉽다. 그리고 입사한 후에도 힘든 영업부서보다는 상대적으로 일하기 쉬운 본사의 지원부서에서 볼펜만 굴리는 경우가 많았다. 그래서 그럭저럭 생활하다가 때가 되면 은퇴하는 매너리즘에 빠지는 것이다. 어떻게 보면 정말 재미없고 따분한 ‘범생이’ 생활인데다 인생의 참된 멋을 모르고 일생을 보내는 사람들이다. 솔직히 이런 사람들은 부자의 문턱에도 가보지 못하고 그저 중산층에 안주하는 데서 끝나버리는 경우가 대부분이다.
영어는 서툴지만 ‘돈 공부’는 확실하게 부부간 금실이 좋다는 것도 부자들의 공통점이다. 예비부부라면 결혼을 서두르는 것도 재테크의 지름길. 여기에 비하면 학창시절에는 두각을 나타내지 못했지만 사회에 나와서는 성공한 친구들을 여럿 보았다. 이런 친구들은 비록 영어단어 외우는 것에는 서툴고 수학공식 암기하는 것을 힘들어했지만 사회에 나와서 하는 ‘돈 공부’에는 모두 우등생이라는 공통점을 갖고 있다. 학교에서 하는 공부에 만족하고 안주하는 사람은 그저 평범한 소시민이 되어버린 반면 비록 학교에서 배움이 부족했더라도 사회에서 ‘돈 공부’를 열심히 한 사람은 성공한 것이다. 돈 공부는 경제신문 읽기부터 시작된다. 그리고 신문을 읽다가 중요하다 싶은 것은 스크랩을 해놓는다. 필자가 만난 사람 중에는 스크랩하는 종이가 아까워서 두꺼운 전화번호부를 스크랩북으로 쓰는 사람도 있었다. 그리고 이렇게 만들어놓은 스크랩북을 시간 날 때마다 들춰본다. 이런 관심으로 재테크에 대한 정보와 지식을 쌓게 되고 이렇게 쌓은 정보와 지식은 재테크의 훌륭한 무기가 된다.
《기회가 오면 놓치지 않는다》
기회는 수줍은 처녀같이 왔다가 날쌘 토끼처럼 사라진다고 한다. 그래서 언제 어느 때 기회가 나에게 올지 늘 신경을 곤두세우고 있어야 한다. 이런 준비를 해놓지 않으면 기회가 지나갔을 때 ‘아차!’ 하기도 하고 아예 기회가 왔었는지도 모르고 지나가는 경우도 있다. 이런 기회는 적절한 곳에 적절한 투자를 함으로써 잡을 수 있다. 현재 주유소만 4군데를 경영하는 50억원대 부자 기사장은 IMF 사태 때 주유소를 매입해 큰돈을 벌었다. 지금은 주유소의 거리제한 철폐로 수익성이 많이 떨어졌다지만 당시는 ‘주유소 거리제한’이라는 규정이 있어 그야말로 ‘황금알을 낳는 거위’ 대접을 받던 시절이었다. 하지만 IMF 직후의 고금리와 외상매출을 견디지 못한 주인들은 주유소를 매물로 내놓을 수밖에 없었고 기사장은 이것을 사들여 큰 수익을 올렸다. 더군다나 기사장이 주유소를 매입하고 얼마 지나지 않아 현금 확보에 나선 S정유, K에너지 등에서 덤핑기름이 나왔다. IMF 와중에서 ℓ당 700원대였던 휘발유 값은 1300원대로 올랐는데 휘발유를 반값에 공급받으니 얼마나 큰 수익이 났겠는가? 모두들 IMF 관리체제를 힘겹게 겪고 있었지만 이때가 기사장에게는 가장 행복한 시기였던 것이다. 부동산투자와 주유소투자로 부자의 길에 들어 선 기사장의 ‘10억 노하우’는 ‘기회는 놓치지 않는다’는 것이었다.
《미리미리 준비한다》 10억을 굴리는 부자들에게 ‘즉흥적’이라는 단어는 없다. 어떤 일을 하더라도 그 전에 미리 준비한다. 준비가 덜 되었다면 행동으로 옮기지도 않는다. 생명보험사 출신인 최부장은 IMF 직후 현대증권 주식을 2800원에 사서 4만9000원에 팔아 이것만으로 10억원을 벌어들였다. 10억원대 부자가 된 그는 정년퇴임 후 자연을 벗삼아 사는 인생을 꿈꾸어왔다. 최부장은 본인이 꿈꾸는 전원생활을 즐기기 위해 주로 겨울부터 초봄까지 땅을 보러 다닌다. 여름에는 나뭇잎이 시야를 가려서 제대로 판단을 할 수가 없고 가을에는 단풍과 낙엽으로 인해 땅을 고르는 데 어려움을 겪기 때문이다. 하지만 겨울이나 초봄에는 눈이 먼저 녹는 곳, 찬바람이 불지 않는 곳, 따뜻한 양지 등을 쉽게 판단할 수 있기 때문에 최부장은 이때를 이용하여 전원주택이나 휴양지 터를 물색하러 다닌다. 지난번에 눈여겨보았던 집터는 평지보다 약간 언덕진 곳에 위치하고 있어서 마음에 들었다. 집터 옆으로 도랑이 흐르고 있다는 점이 더욱 마음에 들었는데 혹시 장마 때 물이 불어나서 집까지 침범할지 몰라 지난 장마 때 직접 가보기도 했다고 한다. 10억원의 자산을 지렛대로 또 다른 행복을 준비하고 있는 것이다. 요즈음에는 펜션 쪽으로 관심을 돌리고 있다. 단순한 전원주택에서 벗어나 펜션을 겸용하려는 이유는 콘도에 비해서 경쟁력이 있다고 판단하기 때문이다. 획일적으로 지어진 콘도에서는 콘크리트 벽이 그대로 드러나지만 최부장은 통나무로 전원주택을 지을 예정이어서 마치 숲속의 오두막집 같은 분위기를 줄 수 있을 것이라는 자신감도 있다. 또한 여름에는 별자리 관측, 눈덮인 겨울에는 눈조각전(展) 같은 이벤트도 개최해서 펜션을 찾는 사람들에게 추억을 만들어줄 생각이다. 콘도처럼 슈퍼마켓도 없고 노래방도 없지만 진한 감동을 주면 단골 손님을 확보하는 것은 어렵지 않을 것으로 확신한다. 최부장은 사람 사귀기를 좋아하고 젊은이들과 대화하는 것을 좋아하는 사람이어서 돈을 번다는 기분보다는 타인의 문화생활에 기여함으로써 그 사람의 삶의 질을 높여준다는 자부심으로 펜션을 운영하려고 한다.
《섣불리 차를 사지 않는다》
10억원대 부자들은 저축하는 동안 저축에 걸림돌이 되는 모든 것을 터부시하고 미루는 공통점이 있었다. 그래서 이들은 저축하는 동안에는 절대로 차를 사지 않는다. 안정적인 위치에 도달했을 때 비로소 차에 눈을 돌린다. 자동차를 산다는 것은 얼마의 돈을 주고 자동차를 산다는 단순한 행위가 아니다. 자동차를 구매함으로써 각종 세금에 노출될 뿐만 아니라 자동차를 유지하기 위한 각종 비용 또한 엄청나다. 엔진오일도 갈아줘야 하고 미션오일도 갈아줘야 한다. 가끔씩 점화 플러그도 교체해야 할 것이고 겨울이 되면 부동액도 넣어야 한다. 이렇게 나가는 돈은 목돈을 모으는 데 적지 않은 장애요소가 된다. 또한 보험료는 어떠한가? 초보운전자의 보험료는 100만원이 넘는 것이 예사다.
꼭 차를 사야 할 절박한 사정이 있다면 연식 변경기간을 활용하는 편이었다. 11월 말 정도가 되면 각 자동차회사에서는 자동차 가격을 할인해주는 이벤트를 실시한다. 자동차회사에서 이런 이벤트를 벌이는 이유는 중고자동차 가격이 연식으로 매겨지기 때문이다. 즉 2002년식일 경우에는 1월이나 12월이나 큰 차이가 나지 않는다. 그래서 대부분 한 달을 더 기다려 2003년식을 사려고 하다 보니까 2002년식을 좀 싸게 주는 것이다. 중간에 중고차시장에서 차를 판다면 약간의 손해가 있을지도 모르겠으나 폐차할 때까지 타고 다닌다는 생각이라면 연식이 아무런 문제가 될 수 없다. 자동차 관리도 스스로 10억원을 모은 부자들 중에는 아예 중고차를 구입하는 사람도 적지 않았다. 대신 괜히 싸게만 사려고 하다가 결함이 있는 차를 고르는 실수를 범할 수도 있기 때문에 중고차만큼은 제값을 주고 제대로 된 것을 사는 편이었다. 이렇게 차를 산 후에는 폐차할 때까지 타겠다는 마음으로 차를 관리하고 있다. 그래서 간단한 자동차 관리는 손수 하는 편이다. 조금 수고스럽더라도 세차를 직접하는 경우도 많다. 세차장에 맡기는 경우는 극히 드물었다. ‘10억 부자’ 치고는 ‘좀스럽다’는 이야기를 들을 법도 하지만 오히려 그러니까 10억원을 모았을 것이라며 고개가 끄덕여지는 대목이다.
《배우자와 금실이 좋다》
대부분의 부자는 부부관계가 원만한 편이다. 아무래도 경제적으로 안정되니까 서로에게 불만도 적은 것 같다. 하지만 돈을 모으는 과정에서 서로 도움을 주지 못하고 이해를 못하는 경우는 위험하다. 여자는 남자가 ‘쩨쩨하다’고 비난할 것이고 남자는 여자가 살림도 제대로 못한다고 힐난할 것이다. 결국은 가정불화의 틈이 생기게 된다. 그래서 결혼을 한 사람이라면 아내에게 혹은 남편에게 먼저 이해를 구해야 한다. 손뼉도 부딪쳐야 소리가 나는 법인데 가족의 도움 없이 10억원을 만들기는 지난한 일이다. 남편은 열심히 돈을 만들 궁리를 하는데 아내는 한 달에 서너 번씩 미장원에 간다든지, 혹은 아내는 알뜰살뜰 사는데 남편은 고급 술집에서 양주나 마시고 있다면 10억원을 벌기는커녕 가정불화의 불씨만 만들 것이 뻔하다.
결혼을 하지 않은 경우라면 배우자가 될 사람에게 협조를 구해 결혼을 서두르는 것도 고려해볼 만하다. 미혼남녀가 돈을 모으는 데 가장 큰 걸림돌은 바로 데이트 비용이다. 얼마 전 1회 데이트 비용이 7만2000원이라는 조사결과가 나온 적이 있었다(커피 두 잔 7000원+영화표 두 장 1만2000원+저녁식사비 1만6000원+호프집 500cc 맥주 두잔, 안주 2만5000원+노래방 1만2000원=7만2000원). 이렇게 한 달 평균 10번을 만난다고 하면 매달 72만원의 적금을 부을 수 있는 기회를 놓치게 되는 것이다. 분위기 때문에 호텔의 스카이라운지에서 고급 와인을 마시면 그만큼 ‘10억’은 점점 멀어지게 된다. 어차피 해야 할 결혼이라면 빨리 하는 것이 재테크의 한 방편이 될 수가 있다는 말이다. 그렇게 결혼을 한 다음에는 부부가 똘똘 뭉쳐 ‘10억 만들기’의 행로에 나서야 한다. 재테크에 있어 먼저 시작하는 것만큼 유리한 것은 없기 때문이다.
《투자는 반드시 여유자금으로》
필자는 15년 간 증권회사에 근무하면서 빚내서 투자하는 사람치고 부자가 된 경우는 단 한명도 보지 못했다. 흔히 주식투자를 해서 수익을 내어 이 돈으로 집을 사려고 한다. 하지만 부자들은 집을 먼저 사고 그 다음에 주식투자에 나선다. 투자라고 하는 것은 최대의 수익을 얻기 위해 리스크를 떠안고 하는 행위다. 따라서 투자의 초점은 리스크를 어떻게 최소한으로 줄이면서 최대한의 수익을 올릴 수 있느냐에 맞추어져야 한다. 첫 번째 주안점이 리스크이고 그 다음이 수익이다. 부자들은 모두 이렇게 투자한다. 하지만 부자가 되지 못한 일반인은 수익이 첫 번째고 리스크 관리는 안중에도 없다. 이런 식으로 투자해서는 성공하기 힘들다.
경기도청에 다니는 이계장은 요즘 안절부절못하고 있다. 이계장은 2002년 봄 주가지수가 800포인트를 넘어서는 활황장세를 보이자 1000만원을 대출받아 주식에 투자했다. 주당 5만5000원에 매수한 안철수연구소 주식은 한때 6만원을 넘기도 했지만 지금은 1만7000원 근처에서 맴돌고 있다. 70%의 손실률도 손실률이지만 매달 나가는 이자 때문에 속이 쓰리지 않을 수 없다. ‘매달 내는 이자로 적금을 들면 만기 때 목돈을 만질 수 있었을 텐데…’ 하는 생각을 하면 이중으로 손해 보는 것만 같아 더더욱 속이 쓰리다. 주식에 손을 대기 시작할 때는 잠깐 들어갔다가 수익을 챙겨서 후닥닥 빠져나올 심산이었는데 어찌어찌 하다 보니 단단히 코가 꿰인 것이다. 투자는 종잣 돈으로 하라는 말을 흘려들은 것이 화근이었다.
《자녀교육에 엄격하다》
부자들의 공통된 근심거리는 자녀에 관한 것이다. 애써서 자식을 길러놓았는데 행여 엉뚱한 길로 갈까봐 노심초사하는 것이다. 그래서 부자들은 아이들에게 어릴 때부터 바른 경제교육을 시키기 위해 노력중이다. 벤처회사를 설립하여 10억원대 자산가가 된 구우정보통신 이사장의 자녀 경제교육은 독특하다. 가장 대표적인 예가 ‘우리 집’이라는 말을 사용하지 못하게 한다는 점이다. 그는 아이들에게 이렇게 얘기한다고 한다. “어째서 이 집이 ‘우리 집’이냐? 이 집은 ‘어머니와 아버지의 집’이다. 이 집 살 때 너희들이 돈을 보탠 것이 있느냐? 없지? 그런데 어떻게 ‘우리 집’이 될 수 있느냐? 꼭 명심해라. 이 집은 ‘아버지와 어머니의 집’이다.”
“우리 집이 아니라 부모님 집” 이렇게 얘기하면 냉정한 사람같이 들릴지 모르겠지만 사실 그는 무척 가슴이 따뜻한 사람이다. 그런 그가 이렇게 자녀들을 모질게 대하는 것은 행여 부모에게 의지하는 나약한 아이들이 되지 않을까 하는 두려움 때문이다. 그래서 그의 자녀교육의 키워드는 ‘자생력’이다. 사실 이사장은 호남의 명문가 출신이고 그의 형제들도 모두 우리 사회에서 이른바 한자리씩 차지하고 있다. 그런 그가 굳이 자녀에게 자생력을 강조하는 이유는 ‘부자병’에 걸린 젊은이들을 간혹 보기 때문이다. 그래서 그는 자녀들에게 아버지의 돈과 자식의 돈은 엄연히 다르다는 것을 늘 강조하고 있다. 자녀들에게 주는 용돈의 수준도 또래 아이들보다 약간 낮게 정하고 있다. 또한 자신의 유산을 나중에 자녀들에게 물려줄지언정 지금은 그와 같은 이야기를 절대로 입밖에 내지 않고 있다. 오히려 자신의 재산을 모두 사회에 환원시킬 것이기 때문에 너희들 인생은 너희들이 알아서 개척해야 한다고 얘기하고 있다. 엄격한 자녀 교육은 부자가 되는 또 하나의 필요조건인 셈이다.
성공자들은 실패자가 갖고 있지 않은 것이 있다. 바로 성공자의 습관이다. 성공자는 반복적으로 어떤 행위를 함으로써 실패에서 벗어나 성공의 길로 간 것이다.
☞ 계획하고 실천하고 점검한다…그리고 다시 반복한다
성공 창업자들을 보면 결코 ‘감’으로 사업에 뛰어들지 않는다. 막연히 ‘어떻게 되겠지?’라는 생각도 없다. 이들은 대부분 구체적인 사업계획을 가지고 사업성과 시장성을 평가한 후 주변 사람들과 각종 정보 채널을 통해 얻은 내용을 바탕으로 사업에 뛰어든다. 이들은 계획된 사업 내용대로 주저 없이 행동하는 특성이 있다. 사업계획 단계에서 이미 충분한 조사가 됐기 때문에 과감하게 일을 추진한다. 업종선택, 점포구입, 고객유치 등 판단 과정에서는 이것저것 많이 재보지만 막상 실행에 있어서는 주저함이 없다.성공 창업자들은 또한 점검에 익숙해있다. 매일, 혹은 매달 본인의 사업 내용에 대해 뒤돌아보고 평가하는 작업을 습관화하고 있다. 결과물을 보고 계획한대로 나왔는지, 부족한지 등을 평가하고 다음날, 다음 달의 계획에 반영하는 것이다. 이렇게 계획하고 실천하고 점검하는 일련의 패턴을 계속적으로 반복하는 습성이 몸에 배여 있는 사람들이 바로 성공자들이다.
☞ 정보를 끊임없이 찾는다
성공창업자들은 정보에 매우 민감하다. 고객들의 취향과 시장의 트렌드는 시시각각 변하기 때문에 최신 정보에 뒤떨어지지 않기 위해 정보 찾는 데 심혈을 기울인다. 창업 전부터 발품을 팔면서 좋은 점포를 찾기 위해 몇 개월을 소요할 수 있는 것도 정보에 대한 욕구 때문이며 정보가 곧 ‘돈’이라는 것을 알기 때문이다. 이들은 시장 트렌드에 대해서도 밝은 이목을 가지고 있다. 3년~5년 정도의 트렌드까지도 예측하는 지혜를 갖고 있으며 이것도 발로 뛰며 많은 사람과 만나며 얻은 정보에 기초하는 것이다. 이들은 정보를 얻고 분석하고 자기 가게에 적용하는 일을 반복적으로 함으로써 경쟁업체의 출현에도 아랑곳하지 않고 앞서서 시장을 이끌고 있는 것이다.
☞ 새로운 아이디어들을 쏟아놓는다
점포운영과 메뉴 개발, 홍보전략, 인테리어, 아웃테리어, 접객 요령 등 손님들을 끌 수 있는 갖가지 방법들에 대해 이들은 끊임없는 연구와 노력을 기울인다. 대부분 장사가 되는 가게들은 뭔가가 조금씩 계속해서 바뀌어 가는 것을 지켜볼 수 있다. 그것은 가게 주인이 그만큼 고객에 대해 관찰하고 있다는 증거다. 또한 이 아이디어들을 사장시키지 않고 실행하는 결단력도 이들의 특징이다. 분식집에 고객관리시스템을 도입하고 배달 전문 공간을 별도로 두는 과감한 투자를 할 수 있는 것도 충분한 관찰 끝에 나온 아이디어이고 이것이 비록 돈이 든다 하더라도 결과에 대한 확신이 있다면 이들은 투자하고 결국 그만한 보상을 얻는다. 전국 맛 집을 돌아다니는 음식점 사장도 있다. 풍문으로 맛있다고 소문이 나면 꼭 그곳으로 가서 먹어보고 주인에게 요리법을 물어보고 본인의 가게로 돌아와서 메뉴를 개선하는 노력을 기울이는 것도 성공 창업자들에게는 특별한 것이 아니다.
☞ 홍보마케팅을 지속하고 개선한다.
성공 창업자들은 단골의 확대와 신규 고객의 확보를 위해 홍보마케팅에 꾸준한 노력을 기울인다. 보통의 창업자들은 홍보마케팅 비용 부담 때문에 매출이 부진한 때 한 번의 이벤트 성격으로 홍보하는 경향이 강하나 이들은 일정한 주기를 가지고 지속적인 홍보마케팅에 주력한다. 김가네 연희점을 운영하는 김모씨는 매일 시간을 정해 일정 구간을 배달사원과 함께 전단지 및 자석스티커 배포 작업을 하고 있다. 하루에 돌릴 수 있는 수는 제한돼 있지만 매일 하다 보니 단골도 늘어나고 인근 신규 고객까지 확보하는 결과를 보고 있다.
◇ 종업원, 고객의 동태에 예의주시한다.
고객과 가장 밀접하게 있는 사람들이 바로 종업원들이다. 따라서 종업원들이 어떤 서비스 정신으로 고객을 맞고 있냐에 따라 가게 매출에 많은 영향이 있다. 성공 창업자들은 이 종업원들의 태도나 근황에 대해 매우 섬세한 관심을 기울인다. 무슨 일이 있을 때 한 번씩 지시하는 관계가 아니라 종업원들의 속내까지 허물없이 이야기할 수 있도록 인간적인 친목을 도모하며 종업원들의 사기를 높이기 위한 방안들을 마련해주고 있다. 블루클럽 둔촌점주는 디자이너들을 위해 한 달에 한번 정도 오전 근무를 빼주고 있다. 항상 늦은 시간까지 일하고 주말에도 근무하는 특성상 하루 정도 늦잠을 잘 수 있는 여유를 준 것만으로도 디자이너의 업무 효율이 높아졌다고 보고 있다.고객들의 반응을 세밀하게 지켜보는 것도 성공창업자들의 습관이다. 단골들의 내점이 뜸할 경우 전화를 걸어 무슨 일이 있는 지 적극적인 대응을 하기도 하고 새로운 메뉴가 나왔을 때 가게 앞에 시식대를 두고 고객들에게 맛보게 하기도 한다.
노하우 부자되는 확실한 재테크 습관
1.잔돈, 푼돈 가리지 않고 아낀다 .
돈은 애인과 같은 것. 사랑하는 만큼 보답해주고 무관심한 만큼 냉랭하다. 따라서 부자가 되고 싶다면 돈을 사랑하는 법부터 배우는 게 급선무. 돈과 돈을 버는 것에 대해 무의식적인 혐오감을 가지고 있다면 돈은 결코 다가오지 않는다. 모든 재테크 베스트셀러에서 제1원칙으로 꼽는 것도 돈을 사랑하는 것. 그중에서도 잔돈을 사랑하고 아껴야 한다. 푼돈을 사랑하지 않으면 큰돈도 아끼지 않는 게 사람 심리다.
재테크 분야 스테디셀러인 <한국의 부자들>에 나오는 모든 부자들은 돈을 심각하게 생각하고 있다. 아주 사소한 생활용품을 사는 데도 생각하고 또 생각한다. 그들에게 결코 충동구매란 없다. “이들이 여전히 부자인 것은 수입을 늘리면서도 지출을 엄격하게 통제하고 관리하는 것이 몸에 밴 덕분이다.” 지금 당신의 호주머니 속에 들어 있는 10원짜리와 사랑에 빠져라. 그럼 당신은 부자로 가는 길의 첫발을 막 내디딘 셈이다.
2.과감한 결단력으로 ‘때’를 잡는다
수많은 재테크 베스트셀러에서 찾을 수 있는 중요한 투자 원칙은 투자를 위한 적절한 타이밍을 찾는 것. 최근 서점가를 휩쓰는 베스트셀러 중의 하나인 <집 없어도 땅은 사라>에선 토지 투자의 기본으로 ‘타이밍을 놓치지 않는 법’에 대해 역설하고 있다. “부동산을 사고파는 시기는 일정한 패턴이 있는 것이 아니라 종합적으로 움직이기 때문에 시장의 변화를 잘 읽고 대처해야 한다. 동물적인 육감과 과감한 결단력이야말로 투자 성공 비결이다.”
얼마 전 서춘수 조흥은행 재테크 팀장이 낸 베스트셀러 <서춘수의 생활 재테크, 부자가 되는 꿈을 꾸어라>에서도 타이밍을 강조하긴 마찬가지. <한국의 부자들>에선 한 부자의 입을 빈 좀 더 노골적인 표현이 나온다. “부자가 되려면 철저한 기회주의자가 되어야 합니다. 한 번 기회를 잡으면 최대한 자신에게 유리하게 활용해야 해요. 어영부영하다가는 당하고 맙니다.” 결국 부자가 되기 위한 노하우는 투자 타이밍의 예술가가 되는 것. 그러기 위해선 재테크 공부와 꾸준한 정보 수집이 필수다. 꾸준한 공부를 통해 자신에게 맞는 투자 타이밍을 잡아보자.
3.남과 다른 역발상으로 투자한다
남을 따라하는 것이야말로 망하는 지름길. 부자들은 오직 마이웨이, 자신의 길만 간다. 투자도 마찬가지. 남들이 투자하는 것엔 투자하지 않는 청개구리 투자 심리가 대부분의 부자들을 만들어냈다. 웰시아닷컴 심영철 편집장의 베스트셀러 <그냥 구질구질하게 살아라>에선 저자가 역발상 투자의 실패로 절호의 찬스를 놓친 경험을 소개하면서 역발상 투자를 강조하고 있다.
“지금은 재건축 중인 도곡동 주공아파트에 한 달 가량 산 적이 있다. 그 아파트의 가격은 요즘 시세에 비한다면 그야말로 껌값에 불과했다. 이 아파트가 주식으로 치면 황제주가 될지 누가 알았겠는가?” 10억원 만들기 열풍의 발원지였던 베스트셀러 <나의 꿈 10억 만들기>에서도 “주식이든 부동산이든 회원권이든 남들이 모두 투자를 꺼릴 때 과감하게 투자하라”고 권유하고 있다. 때문에 IMF 이후 집값이 바닥을 칠 때 투자했던 사람들이 큰돈을 벌었다. 주식이든 부동산이든 오르면 사고 싶고 내리면 눈길도 주지 않는 게 사람 심리다. 다만 역발상 투자를 하는데 있어 여윳돈과 상황을 분석하는 혜안이 선행되어야 함은 필수! 역발상 투자와 묻지마 투자는 확실히 구분해야 한다는 얘기다. 이제 눈을 돌려보자, 오늘의 음지가 내일의 양지가 될 수 있으니 철저하게 소외받는 그때가 절호의 매수 타이밍이었음을 기억하자.
4. 다양하고 폭넓은 인맥을 만든다
더 이상 부자가 스크루지처럼 고독하고 왕따를 당한다고 생각하지 말라. 대부분의 부자들은 주변 사람들에게 인기 만점이다. 한국형 땅 부자 110명을 심층 분석한 <한국형 땅 부자들>에선 땅 부자가 되기 위한 중요 포인트로 단골 부동산을 정하도록 조언한다. “좋은 급매물을 싸게 가져다줄 뿐 아니라 매매계약을 할 때도 내 편에 서서 유리하게 계약을 할 수 있도록 해주기 때문이다.” 마찬가지로 <나의 꿈 10억 만들기>에서도 복비를 아끼지 말고 넉넉하게 주거나 가격을 일정 수준까지 깎아주면 얼마를 인센티브로 주겠다는 사전 협약을 맺으라고 말한다. 거래가 성립된 뒤에 복비를 지급할 경우엔 복비를 얼마나 줄지 이미 파악했으므로 되도록 중립적인 위치에서 매매를 성립시키는 게 대부분이다.
그렇다고 해서 무조건 인간관계를 돈이라는 잣대로 구분하는 것은 금물. 돈이라는 것은 인맥이 형성되면 자연스럽게 따라오는 법. <나의 꿈 10억 만들기>에선 인맥에 대해 다음과 같이 이야기하고 있다. 첫 번째는 깨끗하고 때 묻지 않은 마음으로 인맥을 유지하는 것. 다음으로 한 번 맺은 인연은 무덤까지 가져간다고 생각할 정도로 평생 인맥을 쌓는 것. 마지막으로 자신만의 인맥관리 시스템을 구축하는 것이다.
지금부터 자신의 수첩에서 오랫동안 연락하지 않았던 친인척의 전화번호를 찾아보자. 그중에 당신을 부자로 만들어줄 사람이 있을지 모르니까.
5.실패를 두려워하지 않고 즐긴다
모든 투자에 있어서 성공하는 사람과 실패자는 실패한 후의 대처법에 따라 나뉘어진다. 부자라도 실패는 쓰라릴 수밖에 없는 법. 하지만 <집 없어도 땅은 사라>에서처럼 부자들은 이럴 때 전문가의 조언을 들어가며 실패한 원인을 긍정적으로 받아들인다.
“부자들은 과거의 실패 경험이나 과거 부동산 시세에 미련을 두지 않는다. 부동산 부자들은 과거를 묻지 않고 미래를 묻는다. 부동산 부자들은 땅에서 넘어지면 땅을 딛고 일어서려는 오기와 근성이 남다른 것이다.”
<한국의 부자들>의 속편인 <한국의 부자들 2>에선 손해를 봐도 가급적이면 좋게 생각하는 낙관적인 성격이 결국 이익을 본다고 조언한다.
“좋은 일이야 사람마다 비슷하지만, 좋지 않은 일을 어떻게 넘기느냐에 따라 인생이 바뀐다”는 것을 명심하자.
6.세금, 특히 절세에 관한 지식이 풍부하다
진짜 부자들은 모범적인 납세자다. 세금 몇 푼 아끼려다가 자칫 더 큰돈을 날리고 망신까지 당할 수 있기 때문이다. 특히 최근엔 부동산 투기에 대한 정부 세무 조사가 엄격해지고 있다. 따라서 부자들에게 납세는 의무, 절세는 필수 사항이다. <한국형 땅 부자들>에 나온 부동산 고수들은 세무 조사 대상이 되는 것을 막기 위해 아예 잦은 매매를 하지 않는다. 그리고 한번 사면 길게 갖고 간다. 양도소득세도 꼭 낸다.
<한국의 부자들>에서도 부자 자가 체크 사항에 세금을 얼마나 냈는지를 체크한다면 부자의 소질을 갖췄다고 말한다.
“부자들 대부분은 자신의 소득과 세금을 손수 관리한다. 세무서나 회계사에게 맡기기는 하지만, 그것은 정밀한 확인을 거치기 위한 최종 점검의 차원에서다. 이렇게 다년간 세금 계산을 스스로 했기 때문인지 부자들은 세금에 대해서는 거의 전문가 수준이다.”
그렇기 때문에 이들은 법을 어기지 않고도 세금 부담을 줄일 수 있는 방법에 대해 훤하다. 당신이 월급쟁이라면 금융상품을 잘 고르고 영수증을 챙기는 노력만으로도 각종 공제혜택을 받을 수 있다. <서춘수의 생활 재테크, 부자의 꿈을 꾸어라>에선 절세 상품으로 일반 서민은 비과세와 세금우대저축 상품, 퇴직자는 후순위 채권에 투자하도록 조언하고 있다. 꼼꼼한 재테크를 통해 세금 부담을 줄여주겠다는 당국의 배려를 맘껏 누려라.
7.항상 돈이 흐르는 현장을 다닌다
비단 부자들뿐만이 아니라 부동산 투자에서도 발품을 팔수록 좋은 물건을 싸게 살 수 있다는 것은 오랜 금언 중의 하나. 재테크 지침서에서도 아이디어가 중요하다고 얘기하는 경우가 있지만, 우리나라 부자들은 30대에 다리품을 팔아야 40대에 앉아서 돈을 번다고 얘기한다.
<한국의 부자들>에서도 “자꾸 돌아봐야 부동산의 미래 가치가 보인다고 말하면서 한 살이라도 젊을 때 들개처럼 돌아다니라”고 말한다. 돈은 살아 숨쉬는 생물과 같기 때문에 그 냄새를 맡을 수 있는 후각을 기르기 위해선 돈이 흐르는 곳에 뛰어들어야 한다는 이야기다.
<집 없어도 땅은 사라>에서도 마찬가지. “좋은 땅을 사기 위해선 현장을 무조건 직접 발로 뛰고 토지대장, 지적도 등의 관련 서류를 통해 도로 상황, 개발 등의 주변 요건을 확인하라”고 말한다. 또, 정확한 시세를 알기 위해서 해당 지역의 중개업소를 들르고 현장 사정에 정통한 지역 주민의 말을 참고하는 것도 필수 사항이다.
<한국형 땅 부자들>에선 좀더 실제적인 이유로 현장답사를 적극 권하고 있다. 특히 토지에 투자하려는 투자자일 경우엔 더욱 그렇다. 왜냐하면 땅의 경우엔 지번과 지적도만으로는 한계가 있기 때문이다.
앞으로 주말이면 가족들과 함께 가벼운 마음으로 주변의 토지를 둘러보거나 모델 하우스를 둘러보자. 가족의 사랑과 투자 감각, 자신감을 함께 얻을 수 있는 일석삼조의 좋은 기회가 될 것이다.
8.끊임없이 재테크에 관한 공부를 한다
성적도 공부를 해야 오르듯 재테크도 꾸준한 공부만이 성공의 왕도다. 일찍이 삼각함수보다 더 어려운 것이 돈 버는 공부라는 말처럼 돈 버는 공부는 앉아서 하는 게 아니라 뛰면서 하는 인생 공부이기 때문에 더욱 심오하고 어렵다.
그렇다면 가장 쉬운 공부 방법은? 바로 가계부를 쓰는 것. <서춘수의 생활 재테크, 부자의 꿈을 꾸어라>에서도 “가계부를 1년 쓰면 생활에 자신감이 붙고, 10년간 가계부를 쓰면 경제전문가 저리 가라할 정도의 베테랑으로 인생 역전을 성공할 수 있다”고 자신 있게 얘기한다. 만약 딱딱한 경제 상식이 지겹거나 머리 아프다면 서점에 들러 부자들이 쓴 수기나 부자들을 다룬 책들을 골라 읽어보자.
<그냥 구질구질하게 살아라>에선 부자들의 마인드를 다룬 책들을 통해 부자들의 생각을 커닝하는 것도 좋은 공부라고 귀띔한다. 이런 책들을 읽으면 부자들이 어떻게 돈을 관리하는지에 대하여 공부할 수 있다. 아니면 경제 주간지, 특히 <이코노미스트>는 부자들의 성공기와 부자들을 상대하는 PB(프라이빗 뱅커 혹은 개인 자산가)의 기사가 풍부하게 실려 있기 때문에 적잖은 도움을 받을 수 있다. 이런 경제 매체들을 통해 부자가 되고 싶은 강렬한 도전 의식과 비결을 훔쳐보는 것도 부자가 되기 위한 동기를 자극할 수 있다.
9.신용카드는 쓰지 않는다
부자들은 돈의 흐름을 한눈에 보는 걸 좋아하기 때문에 결코 카드를 쓰지 않는다. 또, 이런 신용카드 사용에 대한 조항은 금융권 재테크 저자들의 책에서 공통적으로 찾아볼 수 있는데 <그냥 구질구질하게 살아라>에서도 “신용카드는 보이지 않는 불필요한 소비를 촉진하므로 없애거나 그 대안인 직불카드를 적극 이용할 것을 권유한다”고 나온다.
<서춘수의 생활 재테크, 부자의 꿈을 꾸어라>에서도 “가족이 소유한 카드 중에 비상용 카드 하나만을 남기고 모두 없애라”고 충고한다. <나의 꿈 10억 만들기>도 ‘신용카드를 잘라버리라(?)’는 과격한 충고가 나온다. 이들이 신용카드를 부정적으로 평가하는 가장 큰 이유는 조금만 잘못 써도 개인의 신용에 큰 흠을 낼 수 있다는 것. 대부분의 부자들은 신용카드를 결코 쓰지 않는다. 부자가 되고 싶다면 먼저 당신 지갑의 신용카드부터 없애라!
부자되는 법
안녕하세요? 저는 33살의 대구에 살고 있는 사람입니다. 제 글이 조금이나마 도움이 됐으면 해서 몇 자 적겠습니다. 우선 자신의 희망이 무엇인지 꿈이 무엇인지를 정하는 것이 좋을 것 같습니다. 목적 없이 계획을 세울 수가 없으니까요...
예로 자신의 목표를 10억이라는 돈을 모으는 것이라면 이렇게 해보세요.
첫째: 자신의 목표를 반드시 글로 쓴다.
둘째: 자신의 재무 재표를 반드시 쓴다.(어렵게 생각지 마시고, 수입지출, 자산부채를 정리하면 됩니다.)
셋째: 10만원의 법칙을 잘 준수한다.
(10만원의 법칙은 별 다른 게 아니라, 저는 10만원을 쓸때 10만원을 10만원으로 보지 않고 3000만원으로 봅니다. 왜냐면 우리가 열심히 3000만원이라는 돈을 모아서 은행정기예금에 예치를 하면 월10만원 정도의 이자밖에 못 받으니까요. 그러니까 3000만원 모은 것과 월10만원을 아끼는 것은 같은 의미입니다. 실제로 3000만원이라는 돈을 모아보면 누구나 공감할 수 있을 테고요. 또30만원을 아낀다면 약1억원을 모은 효과라 생각하면 될 것 같습니다. 전 그렇게 생각하고 돈 관리를 합니다.)
넷째: 10만원의 법칙으로 잘 모은 돈은 열심히 노력해서 년15%의 수익을 내는 곳에 투자를 한다.(실제로 돈은 많이 버는 것보다 쓰는 것이 그리고 좋은 곳에 투자하는 것이 훨씬 중요합니다. 대부분의 사람들은 많은 돈을 벌기위해 노력하지만--- 투자수익제외--- 실제로 많이 버는 것 보다 잘 투자하는 것이 훨씬 많은 돈을 모을 수 있습니다.예로 2000만원을 5%이자를 받는 은행에 12년간 투자를 하면 3000만원을 모을 수 있고 15% 수익 나는곳에 12년간 투자하면 1억을 모을 수 있고 30%나는 곳에 투자를 하면 약5억원을 모을 수 있습니다.)
다섯째: 위험을 감수하지 않고서는 높은 수익을 얻을 수 없다.
다들 알고는 있지만 실천을 잘 하지 않는 것 같아서 적습니다. 위의 말은 진리입니다. 그런 진리를 알면서도 대부분의 사람들은 원금손실을 걱정해서 은행 정기예금에다 돈을 예치합니다. 제 생각에는 많은 돈을 모으기 위해서는 위험률이 높은 사업을 하던지 주식투자를 하던지 그렇지 않으면 부동산 임대업을 하던지 기타 등 등 수익원을 늘리는 데 모든 역량을 집중해야합니다. 목표 15%를 갖고 주위를 잘 살펴 보면 의외로 곳곳에 15%정도 수익을 낼 수 있는 것들이 있습니다. 주위를 둘러보지도 않고 그런 수익처가 어디에 있을까 쉽게 포기하면 꿈을 이룰 수가 없습니다.
하고 싶은 말들은 많은데 제가 오늘 태어나서 인터넷에 글을 첨 올리는 것이라 이글을 읽고 제게 도움을 청하는 사람들이 있으면 뒷얘기들을 들려 드리겠습니다. 하여튼 오늘 제가 하고픈 얘기는 잘 아껴 쓰고 잘 투자를 해야 10억이든 1000억이든 모을 수 있다는 것입니다. 모든 사람들이 꿈을 이룰 수 있는 그날까지 저도 제 꿈을 이루기 위해 열심히 살아가겠습니다. 감사합니다. (2007.3/26)
부동산 중개업소 성공조건
1.기존 성장업체를 벤치마킹으로 삼고 실천한다.
성장업체의 벤치마킹을 위해서 성공한분들의 사례를 인용하고자합니다. 아래 몇 가지 성공사례를 통하거나 주변에서 성공한분들의 사례를 통해서 여러분들의 목표를 선정했으면 하는 바램입니다.
‘수수료로 먹고살 생각 버려야 한다’
“중개사가 되는 것과 중개업자가 되는 것은 전혀 다른 일입니다. 공인중개사는 자격증만 있으면 되지만 부동산중개업자는 부동산중개와 부동산투자를 성사시킬 수 있어야 하죠.” “공인중개사 자격증은 너무 많아서 이제 단순한 면허증에 불과하다”며 “자격증만 있다고 바로 부동산전문가가 되는 것은 아니다”고 지적했다. 특히 “중개업소의 난립으로 수수료만으로 먹고사는 것은 불가능하다”면서 “자신도 직접 부동산투자를 할 줄 알고, 또 해야 한다”고 밝혔다. 여기에 자신만의 전문영역을 찾아내 프로다운 노하우를 쌓아야 한다는 것.
처음에는 약국을 전문으로 했고, 93년에는 재개발을, 98년에는 재건축에 손을 댄 데 이어 2001년부터는 모텔을 전문적으로 취급하고 있다. 모텔 분야의 경우 ‘모텔사랑’이라는 사이트를 운영 중이며, 최근 발품을 팔아 직접 저술한 모텔투자 및 운영안내서인 <나는 모텔로 돈벌러 간다>를 펴낼 정도로 독보적 입지를 굳히고 있다. 그가 밝히는 성공비결은 전문성과 차별화다. 또 현장답사와 다양한 교류를 통해 누구보다 앞선 정보력을 갖췄다. 한때 위치만 보면 약국의 월매출을 알아맞힐 정도였다고. 지금도 모텔사업을 위해 모텔업자와 지배인, 종업원, 비품업자 등과 끈끈한 인맥을 쌓고 있다. 가장 어려운 점은 ‘사람관리’라고 한다. 2000년에는 같이 일하던 사람에게 배신감을 느껴 6개월간 사무실을 닫기도 했었다. 부동산중개업을 시작하는 사람들에게는 처음에는 남의 밑에서 일을 배우라고 충고했다. 현장지식이 없으면 직원을 부릴 수도 없고, 실패하기 십상이라고. 또 최소한 6개월은 버틸 수 있는 자본력이 있어야 한다고 강조했다. 특히 개업을 위해서는 ‘위치와 정보력, 인맥’ 이 세 가지 가운데 한 가지가 반드시 있어야 한다고 생각한다. 이밖에 낙천적인 성격과 체력도 필요하다고 덧붙였다. 이사장은 특히 금융과 법무, 세무 쪽 지식이 점점 더 중요해지고 있다고 밝혔다. 실제 주변에서도 보면 금융회사 명예퇴직자의 부인들이나 건설회사 부동산상품 개발부서 출신들이 성공을 많이 거둔다고 한다.
2)성공노하우 - 김명순 센츄리21 월드부동산 사장
‘발품과 메모로 대박 쐈어요’
김씨가 꼽는 첫 번째 성공비결은 ‘정보의 DB(데이터베이스)화’다. 틈나는 대로 발품을 팔아 고객들이 궁금해 하는 ‘소소한’ 정보를 취합해 나갔다. 각 아파트 동별 세대수와 평형별 방수, 층수, 입주시기 등과 같은 기본정보는 물론 난방방식, 월평균 관리비와 자신이 직접 그린 내부구조까지 꼼꼼히 기록해 뒀다. 대부분 인터넷 검색만을 통해서는 알 수 없고 현장을 직접 방문하거나 관리사무소 등에 문의해야 알 수 있는 ‘작지만 귀중한’ 정보들이었다. 또 세금 관련 법규는 물론 외국인이 국내 부동산을 취득할 때 필요한 사항까지 스크랩을 해뒀다. 이렇게 해서 쌓인 메모는 지금까지 200페이지짜리 수첩 4권에 달한다. 김씨는 이를 통해 ‘중개업소가 지닌 국지성의 한계’를 극복할 수 있었다. “예를 들어 고객이 원하는 아파트 평형과 방수가 안 맞을 때 저는 다소 떨어진 지역이더라도 고객이 원하는 구조의 아파트를 바로 알려줄 수 있습니다. 여기에 내부배치, 난방방식, 관리비 등까지 정리해주면 그때부터 저를 보는 눈빛이 달라집니다.” 또 부동산법규에 대해 문의하는 고객에게 어물쩍 넘어가지 않고 정확한 지식을 알려줄 때 고객은 한층 신뢰감을 보인다는 게 그녀의 지론이다. 김씨가 지금도 주경야독으로 법학을 공부하고 있는 것도 이런 이유에서다.
김씨는 ‘모든 것을 고객 입장에서 생각한다’는 평범한 진리를 무척 치밀한 방법으로 실천해왔다. 중개사무실 입지를 고르는 것만 해도 그렇다. 김씨는 자신이 잘 아는 지역을 선택한 뒤 해당 지역을 샅샅이 훑어본다. 지하철역에서 얼마나 가까운지, 쉽게 찾아올 수 있는 ‘지형지물’이 있는지를 파악하는 것은 물론 도로 신호체계까지 확인 뒤에야 점포자리를 구한다. 신규 입주 아파트에 주력해 왔던 김씨가 해당 아파트에 반드시 입주해 살았던 것도 같은 맥락이다. 아파트 주민이 되면 더 많은 정보를 얻을 수 있는 것과 함께 소비자의 입장에서 매물을 바라볼 수 있게 되기 때문이다. 또 중개인 자신이 직접 살고 있는 아파트를 소개할 때 고객은 더 신뢰하게 된다는 게 그녀의 설명이다.
3)성공노하우 - 이제경 민경석사컨설팅 사장----상가·경매 전문 ‘내가 최고!’
“최근 너도나도 공인중개사 자격증에 관심을 갖는 만큼 자기만의 영역을 만들어놓지 못하면 경쟁력을 갖췄다고 말할 수 없습니다.” 이사장의 전문영역은 대형상가 매매와 경매ㆍ공매 등이다. 노년에 여가를 즐기려는 서양식 사고방식과 달리 우리나라는 상가임대업을 노후의 꿈으로 간직하고 있는 사람이 많다는 게 그의 분석이다. 아예 센트럴D&C라는 상가분양 대행사를 따로 차린 것도 그 때문이다. 그는 부동산중개업의 우선적인 성공요건으로 ‘감’을 꼽았다. 단순히 이론만 알고 있다고 되는 게 아니라 ‘상업적인 감’이 있어야 한다는 이야기다. 결국 계량화할 수 없는 이 ‘감’이라는 조건은 꾸준한 관심과 실무경험으로 생긴다는 것“틈새를 노려야 합니다. 부동산투자도 그렇고 부동산사업도 마찬가지입니다. 나만의 노하우 없이 성공할 수 없습니다.” 그는 “부동산에도 시대흐름에 따른 트렌드가 있다”며 “어떤 분야에 대해서도 척척 대답할 수 있을 정도로 관심을 쏟아야 한다”고 강조했다.
4)성공노하우 - 최경자 타워랜드 사장---‘성실 밑천 삼아 부자동네 누볐죠’
그저 열심히 하는 게 제 노하우입니다.” 서울 도곡동에서 공인중개업을 하고 있는 최경자 타워랜드 사장(49)은 소위 ‘부자동네’에서 성공적으로 사업을 꾸려가는 데 대해 “성실히 일한 것뿐”이라고 목소리를 높였다. “제가 투자한다고 생각하고 자신 있는 물건만 손님에게 권하면 사업의 결실은 자연히 따라옵니다.”“첫 거래를 성심성의껏 도우면 그 고객의 신뢰를 얻게 됩니다. 창업 당시 알게 된 고객이 지금까지도 투자 때마다 조언을 구하러 찾아오기도 합니다.”“지역 특성상 한 고객이 한 번의 매매로 중개업자와의 관계를 끝내는 일은 거의 없습니다. 소유한 부동산도 많을뿐더러 딸, 아들까지 소개해 주는 경우가 대부분입니다.” 또 최사장은 도곡동에서 25년째 살고 있는 까닭에 지역정보에 있어서도 다른 공인중개업소에 비해 우위에 설 수 있었다. 그녀는 “특히 부자고객에게 거짓말은 안 통한다”면서 “좋지 않은 매물은 솔직하게 단점을 설명한다”고 덧붙였다. 그녀는 부자고객에게 인위적으로 접근하는 일은 철저히 배제해야 한다고 힘줘 말했다. 고객을 존중하는 진실한 마음이 전달되면 배신하지 않는 게 부자고객의 습성이기 때문이다. 그래서 그녀는 각종 모임을 통해 인맥을 확장하려는 시도는 하지 않는다고....
2.우리지역에 오는 손님에 대하여 바로 알자.
부동산중개업을 하면서 어느 업소는 잘 되고 어느 업소는 잘 안 되는 경우를 봅니다. 잘 되는 중개업소와 잘 안 되는 중개업소의 차이는 모두 손님에게 달려있습니다. 좋은 손님이 많이 와서 계약이 잘 이루어지면, 잘되는 중개업소입니다. 그렇지 아니하면 잘 안 되는 중개업소일 뿐입니다. 모든 물건은 물건의 규모, 위치, 특성만 차이 있을 뿐이고 어느 부동산업에니오시는 손님은 같습니다.
즉 물건의 종류가 많더라도 모든 물건의 주인(매도자)이 손님이기에, 손님에 대한 것만 알면, 부동산을 다 안다고 해도 과언이 아닙니다. 어느 곳에서 부동산을 하더라도 기본적으로 손님에 대한 모든 것을, 그 지역에 맞는 손님들을 알 수 있다면 성공하는 부동산업소라 할 것입니다.만약 그래도 잘 못하는 중개업소라면 손님에 대하여 잘못 인식하고 있다는 것입니다. 우리업자들은 중개사 시험을 통하여 혹은 기타 부동산 경험을 통하여 부동산에 대하여 손님보다는 더 많이 알고 있다고 생각 합니다. 이것도 틀린 생각은 아닙니다. 전반적인 부동산의 특성이나, 세법, 각종 법규들에 대하여는 손님보다 많이 알고 있는 것이 사실입니다. 그러나 물건을 내놓는 손님 편에서 보면 그 물건에 대해서는 손님이 더 많은 정보를 가지고 있습니다. 우리 부동산은 그 정보를 가지고 적당한 가격과 지역정보의 장점을 합하여 잘 포장시켜 매수자에게 중개합니다. 비슷한 위치의 물건이라도 각부동산이나 손님에 따라 수수료도 차이가 날 수 있습니다. 잘 포장하고 친절한 서비스 등으로 손님께 만족스럽게 하였다면 수수료뿐만 아니라 후에 다른 일이 있더라도 고객이 제일 먼저 생각하게 될 것입니다. 손님의 입장에서 생각토록하며 손님이 말씀하시는 내놓는 물건이나 매수자가 원하는 정보는 꼼꼼히 메모하는 습관을 기르면서 앞으론 손님에 대하여 바로 알아야 하겠습니다.
3.부를 축척할 구체적인 방법을 모색해야 한다.
위에 성공노하우에서 말했듯이 부동산 수수료만으로서는 부를 축척하기 힘듭니다. 자기가 영업하는 지역에 정보는 전국의 어느 부동산업소보다 정확한 지역정보를 가지고 있다고 봅니다. 지역의 급매물의 가격이 정말 좋은 가격인지 눈먼 매물인지를 제일 먼저 부동산업소에서 정확히 알 수 있습니다. 간단하게 말해서 종자돈이 있을 때 그 물건이 정말 좋은 것일 경우 본인이 투자할 수 있다면 부를 축척할 수 있습니다. 부동산을 하고 있을 때 좋은 정보에 결단력과 계획, 목표가 있다면 돈이 됩니다. 투자 역시 여러 방법이 있습니다. 단순 매매(차익)만을 할 수 있고 리모델링/재건축을 통해 임대업이나 재 매매를 할 수 있습니다. 또한 경매를 통해 직접 낙찰을 받아 명도며 등기 일체를 손수 수행하여 부수경비를 절약하여 최대이익을 창출하여 일정한 수익을 올릴 수 있습니다. 만약 종자돈이 없다면 자기 사업장에 모든 정열을 집중해서 수익를 증가 시킬려는 노력을 강구해야 합니다. 자기사업에 대한 문제제기, 해결방법 연구, 사업규모의 체계적인 확대, 전략물건의 지정과 노력등 사업의 중장기 계획을 수립하고 꾸준히 실천해야합니다. 목표를 세웠으면 목표를 향해 꾸준히 노력하며 매진해야 합니다. 열심히 일하면 많은걸 얻고 적게 일하면 적게 얻는 것은 자명합니다. 노력한 부동산업소는 맨 마지막에 권리금역시 상한가로 받을 수 있습니다.
4.정보를 축척한다.
앞에서도 말했듯이 정보는 돈과 결부 됩니다.또한 사업의 미천이 됩니다. 정보를 소홀히 하면 경쟁에 밀려서 결국에는 영업을 못하고 폐업에 이르게 될 수 있습니다. 지역 정보는 자기가 영업하는 부동산 업소가 최고가 되어야합니다. 모든 정보를 체계적으로 문서로 정리하고 가시화 시킬 수 있도록 하면 곧바로 손님에게 프리핑 자료가 되어 영업에 효과를 볼 수 있습니다.
5.내가 운영하는 중개업소의 이미지를 개선하도록 노력한다.
요즘 슬픈 현실이지만 부동산업소간 매우 치열한 경쟁이 되고 있습니다. 공인중개사의 양상은 부동산시장에서 악재로 등장하고 엄청남 숫자가 개업과 폐업으로 많은 공인중개사들이 손해와 정신적인 피해를 보고 있습니다. 다른 업소와 차별화 전략을 갖지 못하면 현상유지도 힘들뿐 아니라 폐업의 위기를 맞이하게 됩니다. 지금까지 중개인들/기획사/일부 중개업소가 불법으로 부동산 거래를 영위하였기에 시민들에게 우리의 부동산 전체의 위상은 복덕방, 사기꾼, 투기 조장하는 사람이란 인식을 가지고 있습니다.
그러나 저의 경우 한자리에서 5년 이상 장기적인 계획아래 성실한 중개와 적정수수료요구, 세무/법률상담, 지역분석, 정보제공 등을 상담, 조언해준 결과 요즘은 하루에도 여러분들이 입소문을 통해 사무실로 찾아오시거나 전화 상담을 하십니다. 가장 곤란한건 다른 중개업소에서 계약하고 미진한 부분을 상담하러 왔을 때입니다. 계약한곳에서 서비스 받으라고 대부분 돌려보내지만 그곳에서 한계 있는 부분에 대하여 다시 손님들의 도움을 요청 받을 때는 쉽게 설명해드리고 그 부동산에 요청하여 끝까지 서비스를 받으라고 권해 드립니다. 제가 그 부동산업소를 자질 없다 하면 스스로 나에게 욕을 하는 경우이기에 매우 조심스럽기 때문입니다. 그런 행동이 좋게 보였는지 손님들의 입소문으로 확실하고 잘한다는 중개업소로 지역 고객들의 소개받아 오시는 손님들이 많아졌습니다. 건물의 상가나 주택의 임대를 놔주면서 건물주와의 잦은 맞대면은 좋은 신뢰를 주어서 관리까지 의뢰 하며 세무나 법률 상담, 물건의뢰까지 이어졌습니다. 이젠 손님들 대부분이 공인중개사를 예전의 복덕방 수준에서 서서히 부동산에서는 전문인으로 여기는 것 같아 위상을 높이도록 열심히 노력해야겠다고 생각합니다. 이젠 물어보는 내용도 다양해져서 그것을 찾아보며 지속적인 공부를 하게 되어서 실력도 더불어 향상되었습니다. 그러나 이러한 전문지식은 많으나 융통성과 정직성이 결여 되면 부동산의 거래는 성사되기 어렵습니다. 성사된다 하여도 문제가 발생하게 됩니다. 손님들은 처분이나 매입하려고 할때 융통성과 정직성을 갖춘 중개업소를 선택하고자 원합니다. 부동산중개업은 전문성이나 법보다 도덕성을 중요시 하는 것 같습니다. 그러므로 정직성을 갖되 융통성을 부릴 수 있는 자질개선토록 해야 할 것 같습니다. 우리중개업자는 손님이 자신의 재산 전부를 맡길 수 있는 실력 있고 확실, 정확, 정직, 성실하며 믿을 수 있도록 되어져야 하겠습니다.
6.부동산 중개업은 중개뿐아니라 인간관계가 결합된 철학의 학문으로 이해하자.
부동산 중개업은 단지 중개이다??? 굉장히 단편적이며 핵심적인 부동산 중개의 핵심이며 정의입니다. 중개란 매도자와 매수자에게 사고파는 알선 소개행위인데 간단한 정의 보다는 무척 어렵습니다... 세상 살아가는 모든 거래중의 한 가지에 속하기 때문이다. 싸게 살려는 사람과 좋은 가격에 팔려는 사람의 모순을 이어주고 중개하는 사람들...그러기에 성사 전에는 설득하느라 침이 마르고 성사 후에 말도 탈도 많고...누가 이런 직업이 좋다하였습니까? 돈을 많이 벌어서? 성취감 때문? 계약후 중개사분들의 성취감을 느끼는 한구석에는 매수/매도의 손님중 한분은 중개업자를 보고 손해를 보았다고 원망하는데.....언제고 항상 긴장해야하는 우리들.... 도덕성을 중요시하면 융통성이 없어지고 융통성을 우선시하면 정직(도덕성)이 없어져 중용의 도를 지키기가 매우 어렵습니다. 부동산중개업자분들....어려운 직업에 입문하였고 노력하는 사람들에게 찬사를 보내고 싶습니다.
7.나 자신의 경쟁력을 강화한다.
중개업을 하는 중에는 전문지식과 능력향상, 정보수집, 데이터 관리, 건강한 체력 유지, 대인관계, 투자계획, 자기사업의 문제 해결/개선, 최대의 이익창출을 위해 사업의 목표를 향해 포기치 말며 타 업소보다 경쟁력을 갖추도록 내 자신의 능력을 향상시켜야 할 것입니다.
8.초보중개사님들의 마음가짐
남의 말만 듣고 부러워하는 분들이 많습니다. 뜬 구름 잡는 일만 생각하면 작은 것에 충실치 못합니다. 항상 노력하고 조그만 것부터 최선을 다해야 합니다. 결코 남의 말에 이끌려 가지 말아야 조그만 사업장도 성공할 수 있습니다.
1) 정상적으로 영업하는 것보다는 기획, 떳다방에 눈이 어두워지면 비록 돈은 좀 만질지 몰라도, 그 돈의 화를 입어 가정이 망하는 경우가 있다.
2) 누가 얼마를 되두리로 벌었다는 것을 부러워 마라 되두리는 되두리요, 인정작업은 인정작업이다. 상대가 곱게 웃으며 주지 않는 이상 꼭 한 번은 다친다.
3) 한 번에 오백만원이니, 천만원이니 수수료 받았다고 즐거워 마라. 그 속에 안주하면, 고등실업자로 전락한다.
4) 부동산 백수 되는 지름길은 오직하나, 한때의 영화를 계속 생각하는 자 반드시 백수 외는 할일 없다
5) 아파트부지니, 시행이니, 뜬구름 잡으러 쫒아 다니지 마라. 이루기도 어렵거니와 내 앞에 차례도 안돌아온다. 경비만 깨어 먹고, 고등 백수로 들어갈 수 있다.
6) 큰돈을 한 번에 벌려고 하지 마라. 반드시 다친다. 차라리 로또를 사라. 로또는 최소한 사고는 없다.
7) 중개업자 선배에게 너무 많이 알려 달라고 하지 말라. 괜히 인간관계만 깨어진다. 그냥 눈치껏 차근차근 알아가기 바란다.
8) 부지런하자. 부지런한사람은 결국엔 성공한다.
9) 자신을 갖자. 세상에 태어났을 때 손에 무엇인가 갖고 나온 이는 세상에 아무도 없다.
무엇이 두려운가?
10) 천천히 하자. 한 술 밥에 배부르랴? 머릿속에 정리 잘되고 일머리를 확실히 꿴다면, 천천히 가더라도, 맨 앞에 도착한다.
정책과 언론을 활용해 부동산 재테크
부동산 재테크를 하는데 있어 정책과 언론의 흐름을 살피는 것은 부동산 재테크에 성공하기 위한 필수요소라 할 수 있다. 물론 정책과 언론 외에도 정보, 인적네트워크, 투자자본, 발품팔기 등등 부동산 재테크 성공을 위한 필수요소들은 많이 있다. 그러나 정책과 언론은 여타의 부동산 재테크 성공을 위한 필수요소들과 비교해 보았을 때 부동산 재테크의 성공을 가늠하는 거시적 측면의 필수요소라는 점에서 중요하다 하겠다. 이해하기 쉽도록 비유로 설명하면 부동산 정책과 언론은 봄, 여름, 가을, 겨울이라는 계절로 표현할 수 있고 그 외의 성공 필수요소들은 각각의 계절에 있을 수 있는 날씨로 표현할 수 있겠다. 정책과 여론은 봄이라는 계절을 전체적으로 혹은 평균적으로 따뜻하게 만들 수도 있고 춥게도 만들 수 있다. 반면에 날씨는 가령 봄이라는 계절이 전체적으로 예년에 비해 춥다 하더라도 하루, 이틀 정도는 따뜻한 경우가 있을 수 있는데 이처럼 전체적으로는 예년에 비해 추운 봄이지만 며칠 정도는 따뜻한 날씨로 만들어주는 요인들이 바로 정보, 인적네트워크, 투자자본, 발품팔기와 같은 미시적 측면의 성공 필수요인 이라 할 수 있는 것이다. 이제 정책과 언론 각각에 대해 살펴볼 차례이다. 먼저 정책을 살펴보도록 하자. 우리나라에서 부동산 정책이 중요한 이유가 무엇일까 ? 미국이나 여타 국가들의 경우를 보면 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 시장법칙 즉, 수요와 공급이라는 국민적 공감대가 형성되어 있는 것 같다. 따라서 특별한 경우가 아니라면 정부가 나서서 직접적으로 시장을 규제하는 경우는 드문 것이 일반적이다. 그렇다면 우리나라의 경우는 어떤가? 한 인터넷 포털 사이트에서 “우리나라 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요인이 무엇인가?”라는 설문을 실시한 결과‘정부의 정책’이라고 응답한 숫자가 압도적으로 많았다고 한다. 뭐 굳이 이런 조사를 언급하지 않더라도 우리나라 국민들의 의식 속에 정책이 부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 요인이라는 공감대가 형성되어 있다는 것쯤은 삼척동자도 알 수 있을 정도이다. 그래서 정책의 방향에 따라 부동산 가격의 흐름이 큰 폭으로 출렁이곤 하는 것이다.
그런데 여기서 한 가지 재미있는 사실을 발견할 수 있는데 역대 정권의 부동산 정책과 정책의 시행에 따른 부동산 시장의 흐름을 살펴보면 공통적인 특징을 발견할 수 있다는 점이 그것이다. 부동산 재테크 전문가들은 한결같이 더 자주 그리고 더 많이 부동산 재테크에 성공하기 위해서는 이와 같은 공통적인 특징을 잘 활용할 것을 주문한다. 그 이유는 정책이 부동산 시장의 투자환경을 조성하기 때문인 것이다. 다음의 표는 바로 이러한 공통적인 특징들의 흐름을 나타낸 것이다.
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부동산 가격의 상승 → 부동산 시장에 대한 규제 정책 시행 → 부동사 경기의 침체 → 경기부양을 위한 부동산 규제완화 정책 시행 → 부동산 가격의 상승 |
<정책과 언론을 활용해 부동산 재테크에 성공하기 위한 7가지 성공공식>
1.최적의 구입시점은 부동산 정책의 시행으로 시장이 침체된 시기다. 따라서 새로운 부동산 정책의 시행이 예상되면 저점 매수기회를 살펴라!
2.부동산 정책이 규제에서 완화로 방향 전환을 하게 되면 조만간 부동산 시장은 상승국면으로 전환된다. 따라서 매도시점을 미리 포착하라!
3.정책이 효과가 지속되는 기간은 다음의 세 가지에 따라 결정된다. ①시행되는 정책 자체의 강도 ②직전 정책의 강도 ③시행될 정책의 사전 예측가능성이 그것이다. 따라서 정책 발표 직후 위 세 가지를 비교하라. 새로운 부동산 정책 하에서의 투자환경이 따뜻한 봄이냐, 한겨울 이냐는 전적으로 위 세 가지에 달렸다!
4.정책의 목표(Target)가 되어 규제가 되는 지역은 장기적으로 가장 유망한 지역이다. 따라서 장기적인 관점에서 적극적으로 매수하라!
5.언론에서 “부동산 시장이 침체의 골이 깊어졌다”, “미분양 물량이 쌓여간다”는 보도가 나오기 시작하면 매수시점을 찾아라!
6.수도권 신도시를 중심으로 가격상승세가 두드러진다는 보도가 나오기 시작하면 서서히 매도 시점을 살펴라. 이어서 ‘과열’, ‘묻지마’라는 표현이 등장하는 시점은 최적의 매도 시점이다. 단, 매도 성숙단계를 놓치면 정책이 규제에서 완화로 바뀌는 시점까지 기다려야 하므로 신속한 결정을 하라!
7.부동산 정책과 언론은 함께 움직이는 특성이 있으나 대개 언론은 정책보다 앞서나가게 된다. 이러한 언론과 정책의 시차를 잘 활용하여 성공한 재테크 성공사례는 많다. 따라서 부동산 정책과 언론 보도의 시차를 투자 기회로 활용하라.!
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆ 上
베이비부머` 은퇴 2010년 집값 갈림길
소득 늘어 고급 중대형 주택 수요 는다.
2002년부터 2006년까지 서울 특히 강남지역 아파트값이 폭등하면서 거품론이 비등할 만큼 높은 가격대를 형성하고 있는 가운데 인구 감소가 본격화하는 2020년부터는 아파트값 하락세가 본격화할 것이라는 주장이 나오고 있다. 이 같은 주장은 △아파트 가격이 소득 수준에 비해 과도하고 △은퇴한 고령 인구들이 보유세 부담을 견디기 힘들 것이며 △인구 자체가 줄어든다는 인구경제학이 밑바탕에 깔려 있다. 일단 아주 획기적인 출산정책이 아주 단기간에 성공을 거둔다면 모를까 인구 감소가 본격화할 것이라는 사실만큼은 분명하다. 통계청은 국내 인구가 2020년 약 4996만명에서 `꼭짓점`을 찍고 감소세로 돌아설 것이라고 전망한다. 단순히 인구 구조 변화만 놓고 보면 인구 증가세 둔화ㆍ감소로 주택 수요가 줄어들고 가구원 수가 적어지면서 중소형 아파트가 인기를 끌 것이라는 추측이 가능하다 . 그러나 대다수 부동산ㆍ주택 전문가들은 이 같은 예상에 대해 소득 수준 향상, 주택주 수요계층 증가 등을 고려하지 않은 `막연한 기대심리`일 뿐이라고 의견을 달리한다.
주택을 교체하려는 가장 큰 수요층인 40ㆍ50대 가구주 가구 수가 2020년 465만가구로 늘어나 교육환경이 좋고 교통ㆍ편의시설 이용이 편리한 곳에 위치한 중대형 아파트나 고급 주상복합 인기는 더 높아질 것이라는 분석도 나온다. 노년층은 경제력 유무에 따라 극단으로 갈릴 것으로 전망된다.
인구경제학적으로 본 2020년 주택시장 (上)
◆ 2020년 우리나라 인구는 = 2018~2020년 우리나라 인구구조 변화는 인구증가율 둔화와 이어지는 인구 감소, 고령화, 1~2인 가구 증가로 인한 가구수 증가, 지방인구 감소 등으로 압축된다. 통계청 인구추계에 따르면 2005년 현재 우리나라 총인구는 약 4813만명이며, 2020년 약 4996만명까지 증가했다 감소세를 보일 것으로 전망된다. 핵가족화 현상은 더 급격해져 1인 가구나 2인 가구 등이 증가하면서 총가구수는 2005년 현재 1578만9000가구에서 2015년 1757만1000가구, 2020년 1815만8000가구로 늘어날 것으로 추정된다.
◆ 중소형 아파트, 타운하우스 뜰까 = 인구구조 변화만 놓고 보면 중소형 아파트와 전원주택ㆍ타운하우스 등의 인기가 높아지고 중대형 아파트 인기는 시들해질 것으로 예상해 볼 수 있다 . 수요는 줄어드는데 공급은 늘어 전반적으로 가격도 내려갈 것이다. 이철용 LG경제연구원 부연구위원은 "주택 수요는 줄고 공급은 늘면서 집값이 안정되고 중소형 아파트 수요가 늘어날 수밖에 없다"고 설명했다 . 그는 "2010년께부터 본격 은퇴기에 접어드는 베이비부머(1955~1963년생)들과 일정한 수입이 없는 노년층이 보유세 부담 등으로 기존에 살던 중대형 아파트를 대거 처분하면 주택공급이 늘고 가격도 하락할 것"이라고 내다봤다.
원경호 부동산학 박사(공인중개사)는 "아파트의 투자가치와 주거기능으로서 매력이 떨어지면서 새로운 대안으로 전원주택과 타운하우스가 부각될 것"이라며 "최고급 아파트 외 중소형 아파트의 인기는 떨어질 것"이라고 내다봤다. 정부의 주택공급 물량 확대 정책도 주택가격 하락을 가져올 요인으로 꼽힌다. 2002년 건설교통부가 발표한 `주택종합계획(2003~2012)`에 따르면 우리나라 연간 주택수요는 계속 증가해 2008년 44만가구로 정점에 이른 뒤 2020년께에는 37만호에 그친다. 반면 2012년까지 연평균 50만가구의 주택이 서울 및 수도권 지역을 중심으로 신규 공급된다. 그 결과 서울의 주택보급률은 2000년 77.4%에서 2012년 110.6%로 증가한다. 전국 기준으로는 2000년 96.2%에서 2012년 116.7%로 상승한다. 전국적으로 주택 수급 불균형이 거의 해소된다는 얘기다.
◆ 중대형 아파트ㆍ초고층 주상복합아파트의 인기는 여전? = 주택보급률 확대와 인구감소에 따라 주택 값이 안정될 것이라는 주장은 인구구조 변화보다 주택 값에 더 큰 영향을 미치는 가구 수, 소득수준 등을 제대로 고려하지 않은 오류를 범하고 있다고 다른 전문가들은 지적한다. 주택수요가 감소할 것이라는 전망도 잘못됐다는 것. 정의철 건국대 부동산학과 교수는 "향후 주택수요는 소득에 의해 크게 영향을 받을 것"이라며 "장기주택수요 증가율은 점차 감소하겠지만 총량적 주택수요는 증가할 것"이라고 분석했다.
주택수요도 고급화ㆍ대형화될 것으로 보인다.
고종완 RE멤버스 대표는 "선진국 사례를 보면 소득 2만달러 시대에 접어들면 주거형태에 큰 질적 변화가 온다."며 "고급ㆍ대형주택에 대한 수요가 증가할 것"이라고 내다봤다. 2005년 주택연구원 자료에 따르면 한국인의 1인당 주거면적은 6.9평 수준으로 일본의 11평, 미국의 20평에 비해 크게 떨어진다. 10년 뒤 현재 일본 수준만 따라간다 하더라도 가구당 30~40평대는 족히 필요하게 된다는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장도 "주택수요는 계속 유지되고 대형ㆍ고급 주택에 대한 선호도도 높아져 인구구조 변화에 따른 충격을 흡수할 것"이라고 말했다. 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "은행 자체 리서치 결과 1인 가구들도 소형보다 40평대 중형을 선호하는 것으로 나타났다"며 "소득 수준이 높아지면서 주거문화가 좋은 곳을 찾기 때문"이라고 말했다. 미래의 아파트 대체주거형태로 각광받는 타운하우스는 삶의 질 향상으로 인기가 높아질 것으로 보이지만 주변 인프라가 열악하고 편의시설 부족 때문에 아파트를 대체하기에는 한계가 있을 것이라고 말한다. 이 두 가지 주장 중 어느 것이 맞다고 단정짓긴 힘들지만 대체적으로 고급ㆍ중대형 주택에 대한 선호도는 여전할 것이라는 지적이 설득력을 얻고 있다. [이호승 기자 / 박대민 기자]
초 고령사회 진입한 일본은(도심회귀 늘고 집값 차별화)
이랏샤이마세!(어서 오십시오!)` 도쿄증권거래소 인근의 한 우동 체인점 점심시간. 예순 살이 넘어 보이는 할머니들이 유니폼을 입고 손님을 안내하고 있다. 이미 초 고령화 사회로 접어든 일본. 사실 일본의 인구구조는 미래 한국의 인구구조와 비슷하다. 인구 변화에 따른 일본 부동산 시장의 변화를 살펴보면 한국 부동산 시장의 미래를 점쳐볼 수 있는 까닭도 이 때문이다. 일본 부동산 시장은 전후 베이비붐 세대인 `단카이(團塊) 세대`가 은퇴한 1990년대 이후 안정됐다. 대도시권에선 도심 회귀가 진행 중이다. 특히 2002년 후 규제 완화로 도심 재개발이 가속화됐다. 이에 따라 주택과 빌딩 공급이 늘면서 직주근접이 이뤄져 인구가 유입됐다. 반면 대도시권 내 신도시는 인구 이탈이 가속화된 데다 고령 인구 비중이 늘면서 올드타운으로 전락했다. 상권도 축소됐고 버스 노선도 통폐합됐다. 세수도 줄어 편의시설 증설은커녕 개ㆍ보수도 어렵다. 부동산 가격 차별화도 심화되고 있다. 2007년 발표한 일본의 평균공시지가는 주택지는 0.1%, 상업지는 2.3% 올랐다. 이 중 도쿄ㆍ오사카ㆍ나고야의 상업지역은 8.9% 상승했지만 지방은 하락세였다. 도쿄권의 경우 고급주택과 중심상가 위주로 가격이 오른 반면 30%에 달하는 곳은 가격이 떨어지거나 그대로였다. 지방 소도시는 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역이 실버세대의 관심을 끌고 있다. 한국도 인구 증가세가 둔화되면서 도심 회귀 현상이 나타나 지방과 서울 근교는 주택 공급 과잉에 시달릴 수 있다는 지적이 있다. 김희선 부동산114 전무는 "신도시를 무작정 늘리는 것은 문제다"면서 "특히 고령화가 진행되면 중소형 아파트도 젊은 층보다는 노년층의 수요가 커질 전망이다"고 말했다. 하지만 한국과 일본은 상황이 달라 단순 비교는 무리라는 견해도 있다. 한국의 강북 재개발은 주택 중심이라 직주근접 문제가 해결되지 않는 반면, 일본은 주택 공급과 빌딩 개발이 함께 이뤄져 인기를 끌었다.
2020년 부동산 재테크…인프라 갖춰진 도심인근에 투자
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆
2020년 인구 감소와 주택보급률 확대가 예상되는 상황에서 부동산 재테크는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 인구가 줄어든다고 해도 1인가구, 이혼가구 등 확대로 인해 가구 수가 증가하는 만큼 주택이 예상처럼 남아돌지는 않을 것으로 보고 있다. 또한 그간의 정황으로 볼 때 주택보급률이 계획대로 높아지지 않을 것이라는 지적도 있다. 때문에 실 거주 목적이라면 지금이라도 주택 매매에 나서야 한다고 조언한다. 여유자금이 있다면 강남 등 도심이, 그렇지 않다면 수도권은 경의선 경원선 신분당선 등 광역전철망 인근 주택 등이 유망한 것으로 꼽혔다. 김선덕 건설전략연구소 소장은 "지난해 9~10월과 같은 집값 폭등은 앞으로 없을 것으로 보이기 때문에 가격이 오를 곳을 골라 투자를 하기보다는 실 거주를 목적으로 집을 구매해야 한다"면서 "특히 인프라스트럭처가 갖춰진 도심 인근이 적합하고 외곽으로 나가더라도 1시간30분 이내 거리를 택해야 한다. "고 말했다. 보유 부담이 높아진 만큼 다주택보다는 `똑똑한 집` 한 채를 보유하는 것이 바람직하다는 지적이 많았다. 김 소장은 "다주택을 보유하면 양도세 보유세 등 세금 부담이 너무 크다"면서 "대출 억제 등 금융 규제가 풀리지 않는 상황에서 다주택 보유는 사실상 힘들다"고 지적했다. 곽창석 부동산퍼스트 전무는 "2003년 이후 수도권 공급량은 줄어들어 공급 공백이 생긴 상태"라면서 "획기적인 주택 공급 방안이 마련된다면 보유 주택 수를 늘리지 않는 것이 좋겠지만 별다른 공급 대책이 나오지 않는다면 보유 주택 수를 늘리는 것이 효과적"이라고 말했다. 가격이 안정될 때를 대비해 편의시설이 갖춰져 있고 교육여건이 좋은 곳에 투자하는 것이 바람직하다는 의견도 제시됐다. [심윤희 기자]
부동산 언제 팔고, 언제 구입해야 할까
모든 부동산은 매입시기와 매도시기의 중요성을 비교한다면 매도시기의 타이밍이 결코 매입시기의 타이밍에 뒤지지 않는다. 특히 3년 이상 장기투자로 100% 이상의 투자수익률을 올리는 것을 목표로 하는 가치투자자라면 매도타이밍은 더더욱 중요하다. 진짜 사야 할 타이밍에 부동산을 자신만의 투자원칙에 따라 샀다면 언제 팔아야 할지도 쉽게 알 수 있을 것이다. 진짜 팔아야 할 타이밍은 내 부동산의 가치가 시장가격에 모두 반영되어 있는지이며, 수명이 다한 부동산은 과감하게 처분을 해야 한다. 우리가 쉽게 알지 못하는 부동산의 수명은 복잡하게 생각하면 더욱 알기가 어렵다. 수명을 다했는지, 더 이상의 가치가 있는지, 알려면 우선 6개월째 가격의 변동을 보고 변동이 없으면 그 부동산은 호가이며 시장에서 반기는 부동산이 아니므로 과감하게 갈아타기를 해야 한다. 그 시기를 저울질을 하는 본인은 답답하겠지만 시세보다 싸게 팔려면 아낌없는 노력을 해야 할 것이다. 인근 부동산중개업소에 협상을 해야 한다. 수수료를 아끼지 말고 후하게 준다고 아니면 가격을 제시해주고 수수료를 후하게 준다고 약속을 하면 확실하게 빨라 팔아지는 부동산이 될 것이며 자신의 부동산이 최고 좋다는 생각을 버리고 싸게 처분해야 하는 것이다. 부동산을 진짜 팔아야 할 경우는 구입을 잘못했거나 구입목적과 성격이 다른 경우가 팔아야할 시기이다. 구입목적이 맞지 않을 경우 팔아야할 시기를 유보하고 보유하겠다는 발상은 엄청난 투자손실을 입을 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다. 대출이 많은 부동산과 가치가 떨어진 부동산을 계속 보유함으로써 더 나은 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것이므로 이중으로 손실을 보게 된다. 또 하나는 갈아타야할 부동산을 선택해야 할 시기이다. 지금 가지고 있는 부동산보다 더 투자성이 있는 부동산이 무엇인지를 잘 생각해야 할 시기이다. 드물지만 보유 부동산보다 투자가치가 더 높은 부동산을 발견한 경우이다. 우리가 입고 있는 의류도 유행이 있듯이 부동산에도 흐름이 있고 시대적인 흐름이 있는 것이다. 요즘의 흐름은 주5일근무제를 생각하는 부동산에 투자하면 좋을 것이다. 요즘은 언론과 뉴스에 부동산 침체기라는 이야기들을 방송에서, 라디오에서, 그리고 신문에서 전문가들의 다음과 같은 말에 흔들리게 된다. 적어도 본인의 중심이 없기 때문일 것이다.
“금리가 인상되고 세 부담도 늘어나 이제 부동산 거품이 빠질 시기다."
“금리가 더 오르기 전에 미리 팔아야 한다.”
“불경기가 시작이 되었다 미리 팔아라.“
“대출금리가 오르기 시작을 했다. 대출부담이 늘어나 생계형 부동산 급매물이 늘어났다” 등등이다. 이같이 주위사람들의 말에 현혹되어 움직이면 더 큰 손해를 보기 일쑤이다. 그들은 전체적인 측면에서 하는 이야기이지 나와 다른 위치에서 이야기를 하는 것이며 교과서적인 이야기들이다. 이를 극복하는 방법은 본인에게 맞는 부동산 전문가적인 종목을 찾아 투자를 하는 것이다. 적어도 남의 이야기에 현혹되지 않을 당당한 자신을 지킬 수 있는 부동산대표종목을 선정하는 것이 좋다. 남의 부동산은 늘 가격이 오른 것 같고 내가 구입한 부동산은 오르지 않았다는 생각은 버리는 것이 좋다. 남이 많이 올랐다 하는 것은 검증되지 않은 이야기이며 확인되지 않았으니 편안한 마음을 가지는 것이 조바심을 없애는 방법일 것이다. 요즘 부동산은 장기로 투자를 해야 하나 단기로 투자를 해야 하나 결정하기 어려운 시기인 만큼 잠시 단기라도 투자를 잘 해 수익이 발생하였다면 매도를 하는 것도 좋을 것이다.
절대로 부자가 될 수 없는 투덜이들의 심리 보고서8/8 08:21 [이데일리
- 신세한탄만 하는 사람들은 왜 돈을 못버나?[이데일리 공희정기자]
그때 그 아파트, 마누라가 반대만 안했어도…
할아버지 땐 우리 집 머슴이 10명 넘었는데…
에잇! 주식이고 부동산이고 다 폭락해라
내 팔자야, 형님이 보증만 안 섰더라면…
술자리에 꼭 한 번씩 나오는 게 신세한탄이다. “우리 형님이 그 재산 날려먹지만 않았어도…. 그때 그 아파트를 샀어야 했는데, 괜히 마누라가 반대하는 바람에 요 모양 요 꼴이야” 등 인생사 질곡은 끝이 없다. 대부분 이런 자리에서는 재테크에 성공한 사람들이 “아니 뭐, 난 운이 좋아서 그렇지”라며 술값까지 계산한다. 그렇다면 이들은 왜 부자 되기에 실패한 것일까. 팔자 탓으로 돌리면 가장 쉽겠지만, 사람이 운명에 순응하기란 쉽지 않다. 결과가 있으면 분명히 원인은 있다. 우리 주변에서 흔히 들을 수 있는 전형적인 신세한탄을 통해 배울 수 있는 투자 원칙은 어떤 것들이 있을까.(도움말 주신 분: 삼성증권 고규현 연구원)
①옛날엔 우리 집도 부자였는데― 손절매 원칙을 잊으셨군요
가장 전형적이고 이야기 전개도 비슷하다. 주로 ‘할아버지 때 땅 부자?큰아버지의 사업실패?동생들의 고난?현재 별 볼일 없음’으로 이야기는 이어진다. 양념으로 ‘할아버지 때 머슴이 10명이었는데, 그 머슴들이 할아버지 땅을 다 샀다’는 이야기가 첨가되기도 한다. 이 실패 스토리의 중심인 ‘사업실패’가 후대에까지 영향을 미치는 이유는 ‘손절매 원칙’을 지키지 못한 데 있다. 앞날이 어두우면 손해를 보고서라도 빨리 빠져나와야 한다. 주식시장에서 개인들이 돈을 잃는 가장 큰 이유가 주가가 오르면 차익을 실현한다고 주식을 팔지만, 손해를 보면 원금을 되찾는다며 장기 보유하기 때문이다.
②전엔 저 땅이 다 뽕밭이었는데―‘투자 시력’이 안좋으시군요
버스를 타고 서울의 노른자위 땅을 지날 때마다 부모님들이 하시는 말 중 하나다. 가끔 “과수원 하던 양반이 요즘 BMW 타고 다니는 걸 보면, 참 운명이란 게 있어”란 말이 후렴구로 붙기도 한다. 이 또한 신세한탄이다. 수도권 신도시의 경우 갑자기 개발되기도 하지만, 서울시내의 개발계획은 미리 발표된다. 서울 강남의 경우 1970년대부터 이미 새로운 도심으로 만든다는 계획에 따라 개발됐다. 요즘엔 강북 재개발이 화두다. 미래에셋자산운용의 구재상 사장은 “요즘 베트남 호찌민도 서울처럼 강남 개발이 화두인데 사람들이 모여 있는 강북은 평당 1000만원씩 하는 데 비해, 강남은 여전히 4㎞만 떨어져도 평당 몇 십 만원 정도”라며 “우리 경험으로 보면 어디에 투자해야 할지 눈에 보이지 않느냐”고 말했다.
③회사가 강북이어서― 재테크는 뒷전, 현실에 안주하는 스타일
최근 직장인들이 많이 쓰는 레퍼토리다. “내 친구는 현대자동차 다니는데 본사가 서초구 양재동으로 이사하면서 근처 분당으로 이사를 갔던 거야. 이사 간 뒤부터 집값이 뛰기 시작하는데… 근데 우리 회사는 왜 강북에 있어서 사람 신세를 망쳐!”라는 식이다. 비슷한 사례로 ‘친구들이 주변에 많아서 집을 못 옮겼고, 살기가 편해서 단독주택에 계속 살았다’ 등도 있다. 가슴에 손을 얹고 생각해 보자. 재테크보다는 현실의 삶을 더 중요시하지 않았나. 직장인 김모(38)씨는 서울 종로지만 그는 지금까지 불편을 감수하고 처음 1억원짜리 빌라에서 시작해 7년 동안 네 번의 이사를 다녔다. 그 결과 그는 현재 9억원대 아파트에 산다. 돈을 벌기 위해서는 불편을 감수해야 한다.
④빚도 없이 열심히 모았는데― 빚 없는 게 자랑은 아니랍니다.
빚 없는 게 자랑인가? 아니다. 50대 이상 부모님 세대는 그럴 수 있다. 1980~90년대 평균이자율은 11%가 넘는다. 당연히 월급쟁이는 이자감당을 하기 힘들었다. 그러나 담보대출 금리가 연 7%대인 요즘은 다르다. 과다한 대출(월소득의 40%를 넘어서는 원리금 상환액)은 피해야 하지만 감당할 수 있는 대출은 투자수익률을 높이는 핵심요소이다. ‘빚진 죄인’이란 말도 있지만 ‘하이 리스크, 하이 리턴(high risk, high return)’이란 말도 있다. 투자수익을 예상할 때는 감내할 수 있는 범위 안에서 대출을 활용해야 한다.
⑤주가·부동산 폭락해라― 당신의 저주가 부메랑이 될 수도 있습니다.
주가·부동산이 폭락하면 경제가 붕괴되고, 저주하는 사람의 직장마저 잃게 될 확률이 높다. 오히려 주가·부동산이 폭락하면 기뻐하는 사람은 싸게 많은 자산을 사들일 수 있는 부자들밖에 없다. 물론 주식이든 부동산이든 지나친 단기급등은 문제고, 여러 부작용도 많다. 그러나 상대적 빈곤감을 느끼는 한이 있더라도 자연스럽게 자산가격이 올라야 부자가 될 기회 역시 생긴다는 점을 잊지 말자.
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부자가 되기위해 걸어야 할10길
1. 원하는 삶의 로드맵을 그려라. - 계산이 정확한 것이냐, 아니냐는 둘째 문제다. 계산의 정확성은 앞으로 얼마든지 높여나 갈 수 있다. 지금 중여한 것은 내 인생을 경제적인 관점에서 전체적으로 생각해 보는 것이다.
2. 수익률의 함정에 빠지지 마라. - 연간 수익률은 10~15% 정도면 충분하다. 평균적으로 연간 10~15% 정도의 수익을 낼 수 있다면 그 사람은 재테크에 성공한 것 이다.
3. 줄이고 줄여야, 불리고 불린다. - 부자가 된 사람과 그렇지 못한 사람의 결정적 차이는 무었일까? 부자가 된 사람은 자신이 모아야 할 돈을 먼저 정해 놓고 나머지 돈으로 소비를 하고, 부자가 되지 못한 사람들은 써야 할 돈부터 계산하고 남은 돈을 모은다는 것이다.
4. 리스크 없는 실패를 추구하라. - 한번 실패했다는 건 투자에서 저지를 수 있는 실수를 잘 피할 수 있게 된 것이지만, 치명적인 실패를 한다면 다음 번 기회조차 오지 않는다.
5. 인구변화에서 기회를 찾아라. - 향후 10년은 재테크 시장의 활성화에 무게를 두되 재테크 시장 또한 양극화될 것이라는 사실을 염두에 두고 양질의 재테크 상품에 선별적으로 접근하는 자세가 필요하다.
6. 기후변화가 재테크 지형도를 바꾼다. - 에너지 소모가 많은 초고층형 아파트나 오피스 빌딩보다는 가격이 저렴하고 에너지 효율성이 높은 저층혁 아파트나 오피스 빌딩이 유망 투자상품으로 떠오를 것이다.
7. 현찰 없는 부자는 없다. - 현명한 투자자라면 항상 자신이 가지고 있는 자산의 일부는 현금으로, 일부는 다른 자산으로 분배한다.
8. 부동산 투자로 인생의 안전판을 만들어라. - 부동산에 투자할 때 이들 기준 가운데 가장 먼저 고려해야 할 건 환금성과 수익성이 아니라 안정성이다.
9. 번 돈보다 안 낸 돈이 더 달콤하다. - 부자들이 탈세를 하는 것은 분명 잘못된 일이지만, 합리적인 절세를 통해 자산을 지키려는 태도는 배워야 할 것이다.
10. 펀드는 재테크의 다른 이름이다.
PB의 머니토크] '투자의 고수' 부자들 판단서면 곧장 실행
부자 고객과 밀접한 PB 업무를 오랫동안 하다 보니 여러 고객들에게서 부자가 된 비법을 듣게 됐다. 고객마다 부자가 된 얘기가 모두 달랐지만 놀랄 정도로 투자의 성공 확률이 높다는 공통점이 있었다. 그냥 운이라고만 볼 수 없는 그들만의 뭔가가 있다는 생각이 들었다. 다시 말하면 부자들은 대개 투자에 있어 고수인 경우가 많다. 투자를 잘하는 소수 부자인 고수와 잘못하는 대부분 보통사람과의 차이는 뭘까. 투자의 고수와 하수는 운이나 지식이 아닌 투자 실행에서 차이가 난다. 즉 투자의 성패는 아는 것이 아니라 투자 실행에 의해 결정된다. 최고의 금융 전문가가 꼭 부자인 것은 아니다. 교육을 받지 못한 사람이 언제나 가난하지는 않다. 경제나 투자 지식에 의해 투자 확률을 조정할 수는 있어도 성패 결과는 일단 실행해야 나온다. 그래서 부자는 하늘이 정해 주고, 투자 감각은 타고난다는 얘기가 나왔다. 일부는 지레 포기하고, 또 다른 일부는 한두 번의 투자 성공으로 자기가 타고난 투자 승부사라고 착각하기도 한다. 하지만 이들은 부자가 되지 못한다. 그럼 어떻게 하면 부자가 되는 투자 고수가 될 수 있을까. 투자 고수들은 자기만의 독특한 숨겨진 실행 노하우가 있었다.
공통점을 보면 첫째 주식ㆍ부동산ㆍ사업 등 자기만의 전문 분야에 대한 전문가 이상의 지식으로 무장돼 있었다.
둘째는 투자하고자 하는 자산의 적정 가치와 투자 가치에 대해 정확한 판단을 하는 빠른 프로세스를 갖고 있었다.
마지막으로 투자 판단이 내려졌으면 과감하게 투자하고, 이를 위해 충분한 유동성 자산을 보유하고 있었다.
결국에는 자기가 투자하려고 하는 분야에 대해 충분한 공부와 장기적인 정보 수집으로 현재 가치가 적정 가치에 비해 비싼지 아닌지, 향후 추가 상승 여지가 있는지 아닌지에 대한 판단을 하고, 투자자금을 충당하기 위한 자금 조달 가능 여부 및 비용은 얼마인지를 계산해 투자를 통해 수익을 낼 수 있는 시기인지, 아닌지 판단을 한다. 투자 판단이 서면 과감한 투자를 하고, 최소 몇 년간은 가격 변동에 상관없이 묵혀뒀다가 자기가 생각한 대로 움직이면 투자를 계속하고, 그렇지 않으면 대안을 모색한다. 그래서 투자 목표를 달성하면 또 다른 투자 대상을 찾아 투자를 한다. 대부분의 투자 고수는 자신만의 투자 프로세스에 따라 투자를 하는데, 이 프로세스는 누구에게 배운 것이 아니라 본인이 다년간 노력과 경험으로 완성한 것이어서 다른 사람이 흉내내기 어렵다. 단순히 부자 성공기만 읽는다고 부자가 되지는 않는다는 얘기다. [김창수 하나은행 재테크팀장]
'투자 달인'에게 배우는 3가지 전략 글쓴이 : 이상무 (동양생명 FC 전략팀 차장)
부자가 되는 가장 쉬운 방법 중 하나는 이미 부자가 된 사람들의 행동을 따라 배우는 것이다. 부자들은 투자의 달인이 많다. 그러므로 부자 되기를 열망 한다면 투자 달인의 성공핵심을 파악하는 것이 중요하다. 일반 투자자와는 다른 투자달인들은 어떤 전략을 가지고 있는가?
첫째, 미래를 준비하는 투자전략이 뛰어나다
최근 잉글랜드 프로축구 1부 리그에서 통산 17번째 정상이자 2년 연속 우승을 차지한 '맨체스터 유나이티드'의 자산가치는 무려 18억 달러(약 1조 8000억 원)이다. 이만한 알짜 기업도 없다. 성공 비결은 바로 축구팀을 기업체처럼 경영하는 것이 핵심이었다고 한다. 특히 현재 보다는 미래를 위해 투자하는 기업 경영에 뛰어났다고 한다. 구단은 10대부터 20대 초반의 가능성 있는 선수들을 '맨 유 맨'으로 만들거나, 유소년 육성 시스템으로 최고의 선수를 전략적으로 만들고, 소위 무한 경쟁 시스템을 도입하여 ‘맨체스터 유나이티드’를 최고의 팀으로 일구어냈다. 이는 미래를 준비하여 성과를 이뤄낸 단적인 사례가 아닐 수 없다. 투자도 마찬가지다. 물론 단기적으로 비약적인 성과를 내는 투자자들도 일부 존재하지만, 미래 가치를 우선적으로 고려하는 투자 고수는 비할 수 없을 정도로 많다. 이들은 향 후 일어날 대세를 파악하며 미리 준비하는 전략가들이라고 표현 할 수 있겠다. 일시적으로 일어나는 단기적 현상에 연연할 것이 아니라 미래의 대세를 파악하고 움직이는 지혜로움을 배워야 할 것이다.
둘째, 기회포착에 민감하고 투자에 과감하다
투자의 달인들은 기회 포착에 능하다. 어느 곳에 투자하면 돈이 되는지 귀신같이 알아낸다. 이 능력이 타고난 본능인지, 오랜 경험에 의한 것인지 불분명하지만 분명 투자의 달인은 들어갈 때와 나갈 때를 명확히 감지하는 능력이 탁월하다. 전투 시, 여유 있게 쓸 수 있는 총알을 충분히 준비하는 군인처럼 여유자금을 대기시켜놓고 부자들의 모임, 신문, 각종 서적, 세미나, 방송 등의 정보를 통한 기회포착을 위하여 최선의 노력을 다한다. 또한 평소 적은 돈 몇 푼을 아끼면서도 기회가 오면 과감하게 거액 투자에 나서는 대담한 모습을 보이는 사람들이 많다. 이러한 생활의 자세는 투자에 성공할 수 밖에 없는 요소를 만든다고 볼 수 있다. 투자의 성공은 어느 시점에서 정확하게 이루어 졌느냐가 매우 중요하다. 항상 투자감각을 갈고 닦지 않으면 뒷북만 치면서 불평만 늘어 놓는 처지에 몰릴 수 있음을 기억하자.
셋째, 참고 견디는 인내력이 강하다
투자고수에게서 배워야 할 것 중 '인내력'에 대한 부분은 지나칠 수 없다. 투자 달인들은 자신의 잘못된 투자를 스스로 인정하기 전까지는 끈질기게 물고 늘어지는 경우가 많다. 이들은 돈 들어 올 곳에 매복해 있으면서 자신이 쳐 놓은 '투자의 망'에 걸려 들 때까지 인내심을 가지며 절대 '경거망동(輕擧妄動)' 하지 않는다. '오마하의 현인'으로 불리는 '워렌 버핏'은 현재 미국에서 가장 존경 받는 부자이자 '가치투자의 신화'로 추앙 받고 있는 인물이다. 그는 가치 있는 주식을 발굴해 매입하고 이를 오랫동안 보유하는 것으로 유명한데, 상상을 초월하는 인내력이 없다면 불가능한 대목이다. 적어도 한번 투자하면 3~5년은 아무 생각 없이 버틸 수 있는 인내가 필요하며, 시간과의 심리적 싸움에서 승리하는 능력을 키워야 한다. 주식이나 부동산 투자 시, 수시로 사고팔기를 반복하면서 매매 수수료, 등기비용, 중개 수수료 등 만만치 않은 비용을 지불하고 실패한 경험이 있는 투자자라면 가슴 깊이 새겨야 할 부분이다. 투자를 하면서 실패하고 싶지 않다면 투자 달인들의 올바른 투자에 초점을 맞추고 성공하는 원리를 배워 가는 것이 어떨까? 쉽지는 않겠지만 그것이 처절한 투자시장에서 성공하며 살아남는 길이 될 것이다.[이상무 동양생명 FC 전략팀 차장]
[이방주의 부동산 산책] 좋은 집 선택을 위한 조언
외환위기 이후 분양가 자율화로 주택의 질이 매우 좋아졌다. 특히 인테리어 부문은 유럽 패션이 즉시 도입되고 있고, 관련 건축자재 산업도 발전하여 세계적인 수준에 도달했다. 첫 입주가 시작되는 아파트 단지는 난장판이다. 멀쩡한 벽지나 내장재를 뜯어내고 다시 시공한다. 단지 안에는 깨진 타일, 실크 벽지 등이 곳곳에 널려 있다. 그러나 많은 비용을 투자한 잔디, 나무 등 조경시설, 주민 광장 같은 공용 부문에는 무관심하다. 단지 전체 분위기를 살리는 실개천을 관리비 절약을 이유로 가동을 중단하는 경우도 많다. 우리의 일상생활에 가장 중요한 의식주 중 하나이고 개인 재산에서 가장 큰 부분을 차지하는 주택을 고르는 데는 여러 측면에서 신중하게 고려할 필요가 있어 몇 가지 조언을 하고자 한다.
첫째, 우리는 외국에 비해 대체로 쾌적성보다 편리성에 더 점수를 높게 주고 있다. 그러나 앞으로 소득이 올라감에 따라 점차 쾌적성이 더 우세한 쪽으로 바뀔 것이다. 앞으로는 접근성이 조금 불편해도 용적률이 낮고, 천장이 높으며 전망(view)이 좋은 아파트가 선호될 것이다.
둘째, 인테리어 못지않게 익스테리어(exterior)가 중요시될 것이다. 인테리어는 소모성이며 시간이 갈수록 감가상각이 되나 단지 조경ㆍ공용시설ㆍ단지의 배치 등은 시간이 갈수록 가치가 높아지고 감가증액이 된다.
셋째, 주택은 개인 자산 중 가장 큰 부분을 차지하는 투자이므로 재매도 가격, 즉 시세차익(Capital Gain)을 마음속으로는 생각하지 않을 수 없다. 부동산 투자에 있어 단기적 시세차익은 매우 리스크가 크다. 최소 5년 내지 10년을 내다보고 그 지역의 모습을 상상할 필요가 있다. 오랜 기간 동안의 쇠퇴기를 거치고 재개발ㆍ재건축으로 다시 성장기에 돌입할 가능성이 있는 단지, 또한 도시개발이 이제 막 시작되고 있는 지역으로 길가에 심은 가로수의 연령이 매우 낮은 지역이 해당될 것이다.
넷째, 같은 수준의 주택에 있어서 값이 약간 비싼 쪽을 선택하는 것이 좋다. 장기적으로는 큰 차이를 낼 수도 있고 원할 때 쉽게 되팔 수 있어 환금성이 좋기 때문이다.
다섯째, 좋은 이웃을 가질 수 있는 단지인가도 매우 중요한 요소다. 아무리 비싼 주택에 산다고 해도 좋지 않은 이웃이 있다거나 또는 그 단지 커뮤니티의 주류와 어울릴 수 없다면 결코 그에게는 좋은 단지가 될 수 없다. 피해야 할 곳은 벼락부자들이 사는 동네, 어느 특정 조직의 직원들이 주로 모여 사는 동네 등이다.
마지막으로 아파트ㆍ주택도 크게 보면 하나의 상품이다. 어느 상품이고 라이프 사이클(life cycle)이 있고 그 시대를 이끌어가는 정서, 감성에 따라 유행도 변하게 마련이다. 한때 인기가 높았던 도심 내 고급 빌라와 같이 단기성 유행에 그칠 것인지 또는 오래 지속될 흐름을 탈 것인지도 고민해야 할 것이다.
미분양사태의 5가지 원인과 해법은(2008. 8.7. 매일경제)
올 상반기 수도권 남부에서 아파트 사업승인을 받은 A시행사는 사업권을 통째로 매물로 내놓았다. 토지도 확보하고 건축 계획까지 세웠지만 지금 상황에서 도저히 수익성이 없다는 판단하에 매각을 결정했다. 가격은 토지 매입비용과 경비를 합친 총비용의 80% 선으로 알려져 있다. 미분양으로 건설업계가 아우성이다. 공식적으로는 5월 말 기준 12만8170가구로 2006년 말보다 70% 늘었다. 감춰진 물량을 합치면 20만가구라는 분석도 있다. 업계는 적어도 40조원 이상의 자금이 미분양 아파트에 잠겨 있어 업계의 자금흐름에 엄청난 타격을 주고 있을 뿐 아니라 주택업계 부도의 진원지가 되고 있다고 설명한다. 원인은 기본적으로 시장 침체라는 외부변수 탓이다. 하지만 건설업계와 정부가 책임져야 하는 내부변수의 영향도 크다. 스스로의 판단에 의해 저지른 일종의 '원죄'가 미분양을 악화시키는 데 한몫한 것이다. 전문가들은 "치밀하지 못한 정부 정책과 건설업계의 단견이 합쳐져 화를 불러온 셈"이라며 "지금이라도 엄격한 진단과 대책 마련이 필요하다"고 입을 모았다.
◆ 수요 무시한 택지공급 → 택지조성에 민간참여를
= 지난달 양주 옥정지구에서 토지공사의 공공택지 21개 필지 중 15개는 신청자가 없었다. 고양 삼송에서 분양한 중대형 아파트용지 4개 필지도 사업자가 없어 재입찰까지 했지만 역시 유찰됐다. 올해 상반기 공공택지 공급자인 토공과 주택공사가 분양한 공공택지(291만7000㎡) 가운데 49.5%인 144만4000㎡가 미분양이다. 유찰은 토지 공급이 과잉이거나 교통망이 미흡한 곳에서 많았다. 시행사 관계자는 "사업성이 떨어지는 공공택지를 사들여 분양한 시행ㆍ건설사가 수두룩하고 결과는 미분양"이라며 "공공택지가 미분양된 것은 이런 추세의 연장선"이라고 꼬집었다. 전문가들은 공기업 독점의 공공택지 공급에 민간을 참여시켜야 한다고 강조한다. "정부는 택지지정권만 행사하고 관급공사처럼 민간이 택지를 조성하게 하면 수요에 맞는 택지가 나올 수 있다"고 말한다.
◆ 현실 무시한 고분양가 → 건설 유통구조 단순화
= 최근 분양물량 중 최고 입지로 꼽힌 서울 반포자이와 서교자이는 초라한 성적을 냈다. 분양가 탓으로 3.3㎡당 평균가격이 각각 2800만원과 3200만원으로 주변 시세보다 높았다. 고분양가는 지방에서 더 두드러진다. 닥터아파트에 따르면 올해 상반기 지방의 평균 분양가는 3.3㎡당 1291만원이다. 2006년 하반기(741만원)보다는 74%, 작년 하반기(806만원)보다는 60.1% 올랐다. 고분양가 뒤에는 택지 공급자의 과도한 이윤 확대가 불러온 택지비 상승이란 요인이 자리잡고 있다. 공기업의 경우 택지 조성과정에서 많은 이윤을 남긴다는 지적도 있다. 고분양가를 해소하기 위해서는 복잡한 건설 유통망 개선이 방법이 될 수 있다. 택지조성ㆍ시행ㆍ시공ㆍ분양대행 등으로 이어지면서 분양가는 계속 높아진다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "시행과 시공을 같이하는 자체 사업만 해도 분양가를 상당히 낮출 수 있다"며 "따라서 중소형 주택만이라도 건설사가 직접 택지를 조성하고 시행ㆍ시공 등을 쉽게 할 수 있는 제도적
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◆ 중대형 위주 주택분양 → 업계 철저한 수요전망을
◆ 근시안적 정부 정책 → 인위적 개입 자제해야
= 최근 중대형 미분양은 그 '원죄'가 90년대 말까지 거슬러 올라갈 수 있다. 당시는 대단지 중대형 아파트를 일정 가구 이상 지을 수가 없었다. 중대형 수요가 커진 시기지만 공급이 안 됐고 결과는 2000년 이후 중대형 아파트값 폭등으로 이어졌다. 그러나 외환위기로 침체된 주택시장을 살리기 위해 이런 규제가 사라졌고 이번에는 건설사들이 앞다퉈 중대형을 갑자기 늘리면서 지금의 사태가 벌어졌다. 지난해 분양 물량이 늘어난 것은 분양가상한제 회피 물량이 는 데도 이유가 있다. 이미 땅을 확보해 사업을 진행하던 건설사들에 상한제를 들이대니 이를 피하려고 서둘러 분양한 것이다. 건설사 주택본부장들은 정부의 인위적 개입 자제가 중요하다고 말했다. 한 대형건설사 본부장은 "건설은 원래 2~4년의 장기 사업인데 정책은 당장의 효과를 노려 단기적으로 이뤄지고 이는 시장을 흔들었다"며 "중대형 주택만이라도 정부의 개입이 줄어들어야 한다"고 지적했다.
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중견 건설사인 B사는 지난달 수도권과 지방에서 각각 250가구와 500가구를 분양했지만 청약률 0%였다. 시장이 죽은 탓도 크지만 건설사가 상황 파악을 제대로 못한 것이 원인이라는 지적이다. 대형 건설사인 C사는 2006년에 10개 단지 5000여 가구를 분양했지만 시장이 본격적으로 침체에 빠진 작년에는 20개가 넘는 단지에서 1만9000가구를 쏟아냈다. 미분양이 정점에 달한 올해도 1만가구 가까이 분양이 계획돼 있다. 수도권에서도 미분양이 생겨 누적 물량이 최소 6000가구를 넘는다. 분양 확대는 C사에만 한정되지 않는다. 건설업계에 따르면 2005년 33만여 가구, 2006년 32만여 가구이던 전국 분양 물량이 지난해에는 17% 늘어난 38만여 가구다. 특히 수도권은 2006년 13만여 가구에서 2007년에는 19만가구로 급증했다. 이미 계획한 사업이라 시장상황이 나빠져도 어쩔 수 없이 진행해야 했다는 게 건설업계의 항변이지만 빗나간 사업 전망에 따라 분양했음을 자인한 셈이다. 김호철 단국대 부동산학부 교수는 "몸집이 커진 건설사들이 도급순위나 시공능력 평가에서 높은 순위를 유지하려고 공급을 늘린다"며 "재무건전성 같은 질적 부문을 더 높게 평가해야 한다"고 지적했다. 그는 연간 50만호 건설 등 목표 수치 달성에 집착하는 정부의 주택공급 방식도 좀 더 시장성을 따져 이뤄져야 한다고 강조했다. [이상훈 기자 / 박대민 기자]
7가지 성공 은퇴 설계 전략윤기림
아이해피아이㈜ 컨설턴트
37세 정모씨는 펀드로 노후자금을 마련하기 위해 1년전 펀드에 가입하여 운영 중인데 펀드 가입 후 주식시장의 하락폭이 커 손실을 많이 보아서 답답하기만 합니다. 주변에선 다들 펀드를 해약하라고 권하고 있어 예금으로 바꿀까 고민 중에 있습니다.지금과 같은 위기를 극복하고 보다 나은 은퇴준비를 하기 위해서 우리는 어떻게 해야 하는지 한번 생각해 보도록 하겠습니다.즐거운 노후생활을 위해 본인의 은퇴 생활에 필요한 철저한 준비 및 나만의 관리 계획을 명확히 세우자.
‘나의 현주소를 파악하라!
아무리 장대한 계획을 만들어도 현재 나의 재무상태를 파악하고 있지 못하면 실효성있는 계획이라고 할 수 없습니다. 정기적으로 나의 재무상태를 점검하는 습관을 가져야 합니다. 최소한 1년에 한번씩 은퇴를 위해 투자한 금융상품이나 소속된 회사에서 제공하는 연금 또는 퇴직금 현황을 파악 해야 할 필요가 있습니다. 소일거리를 하든 사회봉사활동을 하든, 자신의 육체적 능력 한도내에서 “일”이란 것을 한다는 사실은 자신의 사회적 존재의미를 새롭게 하고 정신을 젊게 만들기 때문입니다. 내가 나이들어 은퇴할 때 얼마의 돈이 남아 있을까를 고민하기 보다 나이들어서도 할 수 있는 일이 무엇인가를 찾는 것이 훨씬 건설적일 것입니다. 은퇴 생활에 대한 준비를 점검하라 은퇴=걱정으로부터 해방’이라는 공식은 아마도 우리들의 상상 속에서만 존재하고 있는 것 같습니다. 과거의 많은 사람들은 은퇴를 위해서는 현재 연소득의 70%만 가지면 충분할 것이라고 말해왔지만, 이러한 패러다임은 더 이상 우리생활에 적합하지 않습니다. 대부분의 사람들이 은퇴준비하면 경제적인 준비만을 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 생활비만 넉넉하다고 편안한 은퇴생활을 할 수 있는 것은 결코 아닙니다.은퇴시기, 자녀의 독립시기, 은퇴 후 거주지, 은퇴 후 직업, 은퇴 후 생활비, 남은 가족을 위한 재산상속 계획, 은퇴 후 지속할 수 있는 취미와 모임, 함께 늙어갈 재무 전문가 등이 반영된 나만의 은퇴계획을 수립해야 합니다.
지금부터 은퇴를 준비하기 위한 요소들을 하나씩 살펴보겠습니다.
첫째, 은퇴시기를 언제로 할 것인가?
요즘 흔히 말하는 사오정, 오륙도라는 말에서 보듯이 고용의 불안정으로 인해 은퇴를 고려하는 시기가 빨라져 대부분 55세 전후에 은퇴하기를 희망하지만 은퇴의 시기는 남들이 55세에 하니까 나도 그때쯤 하지 않을까 하는 식의 막연한 생각은 안 됩니다. 은퇴준비가 80%이상 갖추어진 후를 은퇴의 시기로 보시면 됩니다.
둘째, 자녀는 언제 독립시킬 것인가?
은퇴준비에 가장 큰 부담요소로 자녀의 교육자금을 꼽는 분들이 많습니다. 원하는 것은 뭐든 해주고 싶은 게 부모마음이겠지만, 적당한 시기에 자녀를 독립시켜야만 은퇴준비를 원활히 할 수 있습니다. 대학등록금정도만 부담하고 나머지는 자력으로 준비시키는 것이 은퇴준비와 자녀의 자립을 위해서 좋겠습니다.
셋째, 은퇴 후 어디에 거주할 것인가?
각종 부동산대책으로 인한 보유세 강화로, 노후를 위해 마련한 강남 50평 아파트의 보유세가 월100만 원이 넘어 도저히 생활이 어렵게 되어 처분하고 이사를 하려고 해도 주변 아파트 값이 너무 올라 부대비용을 제하면 40평 아파트조차 살 수 없다고 하소연하시는 분을 보았습니다. 이처럼 거주지의 선정도 은퇴준비의 큰 부분을 차지합니다. 전원주택을 꿈꾸는 분들이 많은데 전원주택지로 선호하는 지역의 경우도 평당 1,000만원 안팎으로 만만치 않은 부담이 됩니다. 그러나 막상 전원주택에서 생활을 해본 분들의 이야기는 좀 다릅니다. 복잡한 도시에서 벗어나 고즈넉한 전원생활을 즐기는 것은 좋지만 수십 년간 도시에서 사람들과 부대끼면서 살았던 터라 머지않아 곧 외로움을 느끼게 되고 갑자기 아프게 되면 근처에 병원이 없어 낭패를 보기 십상이라는 것입니다. 이러한 이유로 오히려 북적거리는 강남의 압구정을 선호하시는 분들도 많습니다.
넷째, 은퇴 후 어떤 일을 할 것인가?
은퇴는 생업에서의 은퇴를 의미하지, 인생에서의 은퇴를 의미하는 것이 아닙니다. 흔히 은퇴를 절반의 은퇴(Semi-retire)라고 하는 이유도 이런 이유 때문입니다. 은퇴 후 즐기면서 할 수 있는, 즐거움을 향유할 수 있는 평생직업을 준비해야 합니다. 사회사업이나 컨설팅 등도 좋은 예가 될 수 있습니다.
노후자금준비는 필수요소 사항이며, 제 2의 삶에 대한 여러 가지 요소들을 고려하여 준비하는 것이 바람직하다.
다섯째, 은퇴 후 생활비는 얼마 정도 필요할 것인가?
은퇴 후 생활비는 크게 의식주와 병원비용을 말하는 생계비와 취미활동을 위한 여가생활비를 말합니다. 보통 40세 기준으로 월200만 원의 생활비가 필요하고 55세에 은퇴하고 90세까지 생존한다고 가정했을 때 물가상승률 3%, 은퇴자금의 수익률 5%를 기준으로 은퇴시점인 55세에 필요한 총 은퇴일시금은 약 9억 4,300만 원입니다. 남은 기간 15년 동안 이 자금을 마련해야만 한다는 말이 됩니다. 은퇴 후 10년 정도는 여행과 취미활동을 즐기며 지내는 가장 활동적인 활동기, 그 다음은 가족과 친구들을 그리워하고 자연을 그리워하는 10년간의 회상기, 마지막으로, 육체의 노쇠화로 인해 병원비가 많이 필요한 간병기 등을 고려하여 은퇴 후 자산운영계획도 잘 수립하여야 합니다.
여섯째, 남은 가족을 위한 상속계획은 준비되어 있는가?
조강지처를 버리고 성공한 사람은 없다는 말이 있습니다. 실제로 미국에서 자수성가한 백만장자들은 한결같이 성공의 주춧돌로 내조 잘하는 배우자를 꼽고 있습니다. 성공한 사람이라면 은퇴준비에 있어서도 가족과 배우자를 배려하는 자세가 필수입니다.
평균적으로 7~10년을 홀로 살아야 하는 배우자를 위한 준비와 나중에 재산문제로 가족간 불화가 생기지 않도록 유산상속에 대한 준비도 해두어야 합니다.
일곱째, 은퇴 후 지속할 수 있는 취미와 모임은 있는가?
시간이 남아돌고, 할 일이 없어지며, 언제나 만날 수 있는 사람이 없어지는 은퇴생활을 잘하기 위해서는 등산, 달리기, 여행, 미술 감상, 사진 촬영 등 적은 비용으로 가족과 함께 하면서 자연 속에서 심신을 단련하고 삶의 의욕을 북돋을 수 있는 취미가 있어야 합니다. 또한, 할일 없이 남겨진 시간을 자신과 남을 위해 봉사하며 여유를 갖거나 종교 활동 등을 통해 끊임없이 대화할 수 있는 친구들을 만나는 것도 좋은 방법입니다.
성공적인 은퇴와 즐거운 노후생활을 하려면 반드시 전문가와 상의 하여 투자 및 관리하여야 한다.
전문가를 이용하여 은퇴자산을 관리하라
은퇴준비를 위한 투자 시 자주 듣는 말은 모든 계란을 한 바구니에 담지 말라는 것입니다. 이는 투자자산을 포트폴리오를 구성하여 분산투자를 하라는 것입니다. 분산투자를 실행함으로써 다양한 수익창출 구조를 만들고 투자의 위험을 최소화 하자는 취지입니다.
Georgetown University의 McDonough School of Business의 William Dorm 금융학교수는 다양한 금융상품에 대한 투자는 위험을 최소화 하며, 치명적인 실수를 하지 않도록 도와준다고 말하며 분산투자의 중요성을 강조하였습니다. 미래를 위한 투자는 단기레이스가 아니라 장기적인 안목과 인내를 가지고 꾸준하게 쌓아 올라가는 노력이 필요합니다. 지금까지 은퇴준비를 하는데 고려해야 할 사항을 살펴보았습니다.은퇴준비는 단순히 은퇴자금만 준비하면 되는 것이 아닙니다. 지금까지 살펴본 것을 하나하나 체크하며, 일찍 시작해야 여유롭게 준비할 수 있습니다. 막연하게 준비하면 은퇴 후도 막연해지고, 실천에 옮기지 않으면 편안하고 안락한 은퇴생활은 아무도 보장해주지 않습니다. 전문가와 상의하여 본격적인 은퇴준비를 할 때입니다.윤 기림 매경 인터넷 재테크 자문위원, 아이해피아이㈜ 컨설턴트, ygirim@naver.com
일본 갑부의 재테크 5대원칙 들어보니 .돈없는 사람과 사귀지도 마라
"남들과 반대로 투자하고 참고 기다리며 평생 배우면 돈이 굴러온다." 중국 CCTV는 15일 일본 갑부 중 한 명인 이토야마 에이타로의 재테크 철학을 소개했다. 그는 서른 살에 수십억 엔대 자산을 보유하고 18개 기업을 일으켰으며 32세에 정치에 입문해 일본 역사상 가장 젊은 참의원이 됐다. 1996년에는 정계를 은퇴해 다시 사업에 전념하고 있다. 그는 포브스가 발표한 `일본 40대 부호` 중 자산 45억달러를 보유해 7위에 올랐다. 그는 돈 버는 기회를 잡으려면 돈을 벌 수 있는 곳에 투자해야 한다며 5대 재테크 원칙을 밝혔다.
첫째 원칙은 남들이 살 때 팔고 남들이 팔 때 사야 한다는 것이다. 이토야마는 30년간 주식투자를 하면서 시장의 방향과 거꾸로 가는 투자 원칙을 지켰다. 투자자의 99%가 주가 하락으로 공황에 빠졌을 때 주식을 샀으며 반대일 때 팔았다.
둘째는 가난한 사람과는 사귀지 않는다는 것이다. 이들은 돈이 없는 사람이어서 만나면 돈을 쓰게 되기 때문이라는 것이다. 돈이 없는 사람은 돈을 보고 아첨하고 만나기 때문에 돈이 떨어지면 떠나갈 사람이어서 만나봐야 손해만 발생한다는 것이 이토야마의 관점이다.
셋째는 근검절약이다. 이토야마는 많은 돈을 흥청망청 쓰고 싶다는 생각을 해 본 적이 없다고 밝혔다. 그는 업무적으로 접대할 일이 있으면 고급 식당을 갔지만 평소에는 일반 서민과 같은 것을 먹었으며 고급 의류를 구매하는 데 더욱 취미가 없었다고 말했다.
넷째는 평생 공부하고 모르는 일은 끝까지 연구한다는 원칙이다. 그는 나이가 들어서도 시대에 뒤떨어지는 것을 싫어해 3년 전에는 3개월간 배운 컴퓨터 기초지식을 바탕으로 홈페이지를 개설했다.
마지막 원칙은 인내심이다. 그는 돈 버는 데에는 인내심이 가장 중요하다고 소개했다. 사업을 하다 보면 어려움이 많지만 희망을 버리지 않고 끝까지 참고 견뎌야 한다는 것이다. [베이징 = 장종회 특파원]2009.10.15 17:16:42 입력,
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