달라지는 부동산세법(2009년)

양도소득세 기본세율은 종합소득세율과 동일하게 적용하기로 하여 세율을 낮추었으며 2주택자와 3주택 이상자의 양도소득세율은 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지의 기간동안에 취득하거나 양도한 주택에 대해서 한시적으로 세율을 낮추었습니다.

구 분	보유기간	과세표준			현행세율	2009년세율		2010년 세율
기본세율	2년이상	1천만 원 이하			9%	6%		6%
		1~4천만 원 이하			18%	16%		15%
		4~8천만 원 이하			27%	25%		25%
		8천만 원 초과			36%	35%		33%
1~2년 미만					40%
1년 미만					50%
2주택자					50%	6~35%(33%) 기본세율적용
3주택 이상인자					60%	45%
비사업용 토지					60%
미등기전매					70%

* 2주택자와 3주택 이상자의 세율은 2010년까지 한시적으로 적용하며 장기보유특별공제는 받을 수 없습니다.

1세대1주택 비과세 요건 강화

국내에 1주택을 소유하고 있는 세대는 당해 주택을 3년 이상 보유하여야 하는 요건 외에 다음과 같이 지역별로 거주기간의 요건을 충족하여야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1.서울, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정 · 고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대 신도시지역에 소재하는 주택 : 2년 이상 거주

2.기타 지역(비수도권 지역 등) : 거주기간의 제한 없음

 실수요자에게 한하여 비과세 혜택을 부여하기 위하여 수도권 소재하는 주택은 3년 이상 거주하여야 하고 비수도권 등의 지역도 2년 이상 거주하도록 하여 거주요건을 강화 화였다.(구체적인 지역별 거주기간 요건은 대통령 등으로 정할 예정이다.) 혼인・동거봉양목적 등으로 2주택보유자가 된 경우라도 개정된 법이 공포되기 전에 취득한 주택이라면 역시 종전의 거주기간요건을 충족하면 될 것으로 보인다

1세대1주택 세액공제 제도 신설

2008.11.13 헌재의 헌법불합치 결정에 의거해서 1세대 1주택에 대한 고령자세액공제와 장기보유자 세액공제제도를 신설하였습니다.고령자세액공제와 장기보유자 세액공제는 중복하여 공제받을 수 있으며, 2008년부터 소급하여 적용합니다.

1. 고령자세액공제

1세대1주택자로서 60세 이상인 자는 10%, 65세 이상인 자는 20%, 70세 이상인 자는 30%의 세액을 공제하도록 하였습니다.

2. 장기보유자 세액공제

1세대1주택자로서 5년이상 보유자에 대해서는 20%, 10년 이상보유자에 대해서는 40%의 세액을 공제하도록 하였습니다.

개발제한구역내 토지 양도시 양도소득세 감면제도 신설

개발제한 구역내의 토지를 매수청구 또는 협의 매수에 의해 양도하는 경우에는 납부할 양도소득세를 감면하는 제도를 신설하였습니다.이 제도는 장기간 재산권 행사에 불이익을 받아온 점을 고려하여 보상차원에서 세액을 감면하도록 한 제도입니다.현지인으로써 개발제한구역 지정 이전에 취득한 토지를 양도한 경우엔 납부할 세액의 50%를 감면하고 현지인으로써 매수청구일 또는 협의 매수일로부터 20년 이전에 취득한 토지를 양도하는 경우에는 30%를 감면합니다

농어촌주택과 고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례규정 신설

1. 농어촌 주택

농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 자가 농어촌주택이 아닌 일반주택을 양도할 경우에는 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하고 있습니다.이때 농어촌주택은 2003.1.1부터 2008.12.31사이에 취득한 주택이어야 하며, 농어촌주택의 취득가액도 1억5천만원 이하이어야 합니다.개정된 규정에 의하면 농어촌주택의 취득기간을 2011.12.31까지로 3년간 연장하였으며, 농어촌주택의 취득가액 상한선도 1억5천만원에서 2억원으로 상향조정하였습니다.

2. 고향주택

고향주택에 대해서도 농어촌주택과 동일한 혜택을 주도록 하였습니다.

* 고향주택이란

① 고향에 소재하는 주택이어야 하며

② 고향이 비수도권에 소재하는 시지역이어야 하며

③ 대지는 200평, 건물은 45평 이내이어야 하며(공동주택은 35평이내)

④ 취득시 기준시가가 2억원 이하이어야 합니다.

지방미분양주택의 양도세 과세 특례 규정 신설

지방의 미분양주택을 해소하기 위해 2008.11.3부터 2010.12.31사이에 지방의 미분양주택을 취득하여 양도하게 될 경우 1세대 2주택 이상이라 하더라도 양도소득세를 중과세하지 않고 양도소득세 기본세율(6~33(35)%)을 적용하고 장기보유특별공제도 가능하도록 하였습니다. 법인사업자의 경우에는 법인세를 30% 추가 과세하는 규정을 배제하도록 하였습니다. 지방이란 수도권 밖의 소재지를 말하며, 미분양주택이란 2008.11.3현재 준공여부에 관계없이 미분양상태에 있는 주택이거나, 2008.11.3현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한자가 분양하는 주택을 말합니다. 미분양주택은 취득주택의 수에 관계없이 적용되며, 양도시기에도 관계없이 취득 후 언제 양도하더라도 이 규정이 적용됩니다.

토지수용 시 양도세 감면비율 확대(조특법77조)

사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2009.12.31.까지 공익사업을 위해 수용당하거나 양도하는 경우엔 현금으로 보상받은 경우엔 10%, 채권으로 보상받는 경우엔 15%, 채권을 만기까지 보유하기로 하는 특약을 체결하는 경우엔 20%를 납부할 양도소득세에서 공제하여 주고 있습니다. 개정세법에서는 원활한 공익사업 추진을 지원하기 위해 세액공제율을 각 10%씩 상향조정하였습니다. 현금보상은 20%, 채권보상은 25%, 만기보유특약채권보상은 30%

고가주택 6억에서 9억으로 완화

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에도 양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택인 경우에는 그 초과되는 금액에 상당하는 양도소득세는 납부할 의무가 있다. 양도가액이 6억 원이 고가주택이라는 것은 약 10년 전에 규정된 것으로 그동안 주택가격 상승률이 58%(아파트의 경우 90.1%)라는 현실을 반영하여 그 기준금액을 9억 원으로 상향 조정하였다. 개편안이 국회를 통과하는 경우에는 공포일 이후 양도하는 주택부터 양도가액이 9억 원 이하인 경우에는 1세대 1주택 보유자에 한하여 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.  따라서 공포일 전에 취득하여 보유하고 있는 주택도 이 조항의 적용을 받을 수 있으며 이로 인하여 약 37만 호의 주택 보유자가 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상된다. 주요 선진국의 경우에는 1세대 1주택 보유자에 대하여 전액 비과세를 하고 있는 점에 비하여 아직 미흡한 방안이라고 할 수 있다.

1주택 보유자 장기 보유 특별공제 완화

1주택 보유자 장기 보유 특별공제 20년 80%에서 10년 80%로 완화

고가주택 또는 비과세요건을 갖추지 못한 1주택을 보유한 세대에 대한 양도소득세를 계산함에 있어서 3년 이상 장기보유자에 대하여 기간에 따라 양도차익에서 연 4%씩 20년까지 80%를 한도로 장기보유특별공제를 하여 주고 있다.

3년 이상 4년 미만 보유 : 12%

4년 이상 보유 : 12% + 연간 4%(20년간 80% 한도)

1세대 1주택을 장기 보유한 실수요자에 대한 거주권을 보장하기 위하여 3년 이상 장기 보유자에 대한 장기보유특별공제를 연 8%씩 10년까지 80%까지로 확대 적용하기로 하였다.

3년 이상 4년 미만 보유 : 24%

4년 이상 보유 : 24% + 연 8%(10년간 80% 한도)

개편안이 국회를 통과하는 경우에는 공포일 이후에 최초로 양도하는 1세대 1주택부터 적용될 예정이다. 따라서 공포일 전에 취득하여 보유하고 있는 주택도 이 조항의 적용을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

                   장기보유특별공제 비교표

	1세대 1주택 보유자		기타 자산
보유기간	2008년	2009년	2008/2009 동일
3년 이상	12%	24%	10%
4년 이상	16%	32%	12%
5년 이상	20%	40%	15%
6년 이상	24%	48%	18%
7년 이상	28%	56%	21%
8년 이상	32%	64%	24%
9년 이상	36%	72%	27%
10년 이상	40%	80%	30%
11년 이상	44%
12년 이상	48%
13년 이상	52%
14년 이상	56%
15년 이상	60%
16년 이상	64%
17년 이상	68%
18년 이상	72%
19년 이상	76%
20년 이상	80%

개편안이 확정될 경우 1주택 보유자들이 받게 될 혜택이 얼마나 될 수 있는지를 예상하여 보면 다음과 같다.

사례 1)

서울에 있는 아파트를 1998. 12. 01. 2억 원에 구입하였다가 10억 원에 매각한 경우(다른 주택을 보유하지 아니한 1주택자이며 2년 이상 거주하였음)의 세부담 차이는 다음의 표와 같이 약 5,470만 원 정도로 예상된다.

양도일자	2008.11.30	2009.01.31	차이
양도가액	1십억 원	1십억 원
취득가액	2억 원	2억 원
양도차익	8억 원	8억 원
보유기간	10년	10년 2월
장기보유특별공제율	40%	80%
장기보유특별공제액	3억 2천만원	6억 4천만원
비과세양도소득금액	2억8,800만원	1억4,400만원
과세양도소득금액	1억9,200만원	1천6백만원
양도소득공제	250만 원	250만원
과세표준	1억8,950만원	1,350만원
세율	36%	16%
양도소득세납부세액	약 5,100만원	약 1,140만원	약 4천만원
주민세납부세액	약 500만원	114만원	약 400만원
납부예상세액계	약 5,600만 원	1,250만 원	4,400만 원

[주1] 취득세 등 필요경비는 공제하지 않은 상태임

[주2] 세율은 나중에 설명할 개정된 것을 적용하였음

[주3] 1세대 1주택자이나 9억 원 이상의 고가주택이므로 이를 초과하는 금액에 상당하는 양도소득세만 부담하면 되는 것으로 계산하였음

사례2)

위의 사례 중 2년 이상의 거주기간 요건을 갖추지 못하여 비과세 혜택을 받지 못하는 경우의 세부담 예

양도일자	2008.11.30	2009.01.31	차이
양도가액	1십억원	1십억원
취득가액	2억원	2억원
양도차익	8억원	8억원
보유기간	10년	10년 2월
장기보유특별공제율	40%	80%
장기보유특별공제액	3억2천만원	6억4천만원
양도소득금액	4억8천만원	1억6천만원
양도소득공제	250만원	250만원
과세표준	4억7,750만원	1억5,750만원
세율	36%	34%
양도소득세납부세액	1억4,400만원	3억7,300만원	1억680만원
주민세납부세액	1,440만원	3,739만원	1,067만원
납부예상세액계	1억5,800만원	4억1천만원	1억1,700만원

상액 차이는 다음의 표와 같이 약 11,764만 원 정도로 예상된다.  따라서 현재 2년 이상 보유한 1세대 1주택 보유자가 집을 처분할 계획에 있는 경우에는 2009년 이후에 처분하는 것이 양도소득세를 대폭 줄일 수 있는 방법의 하나가 될 수 있다.다만 1세대 1주택이 아닌 부동산을 보유하고 있는 경우에는 종전과 같이 10년을 한도로 하여 30%까지만 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

2주택자의 지방주택에 대한 중과세 완화

2주택 보유자에 대하여는 장기보유특별공제를 배제하고 50%의 단일 세율을 적용하도록 하고 있으며, 다음과 같이 주택의 소재지에 따른 기준시가(개별주택가격 또는 공동주택가격)가 일정금액 이하인 소형주택의 경우에는 중과세에서 제외하도록 되어 있다.

1.수도권(서울, 경기도, 인천) 및 기타광역시(군 · 읍 · 면을 제외) 지역 : 양도 당시의 기준시가가 1억 원 이하(중과 여부 판정 시 주택 수에 포함)

2.그 밖의 지역 : 양도 당시의 기준시가가 3억 원 이하(중과 여부 판정 시 주택 수에서 제외)

 소형주택의 범위를 다음과 같이 확대 적용하도록 하였다.

1.수도권(서울, 경기도, 인천)에 소재하는 주택 : 양도당시의 기준시가 1억 원 이하(중과 여부 판정 시 주택 수에 포함)

2.기타광역시를 포함한 기타 지역 : 양도 당시의 기준시가 3억 원 이하(중과 여부 판정 시 주택 수에서 제외)

“중과 여부 판정 시 주택 수에서 제외”는 의미는 해당되는 지역에 소형주택을 2주택이상 보유하고 있어도 모두 중과세에서 제외한다는 것이며, “주택 수에 포함”의 의미는 해당 지역에 소재하는 소형주택을 2채 이상 보유한 경우에는 그 중 1채만 중과세에서 배제하고 나머지 주택은 모두 중과세하겠다는 의미이다. 이는 지방지역의 주택은 투기를 마음대로 하여도 된다는 의미로도 해석될 수 있는 것이다.

하여간 개편안은 양도소득세 중과로 인한 부동산경기의 침체를 대도시 이외의 지역에 대하여는 다소 완화하겠다는 의지로 보인다. 개편안이 국회를 통과할 경우 공포일 이후 양도하는 주택부터 적용될 것으로 예상된다. 개편안에 의하여 혜택을 보게 될 지역은 인천광역시를 제외한 모든 광역시가 될 것으로 보인다.

근무형편상 2주택자에 대한 중과세 완화

2주택 보유자라 하더라도 근무형편상 다른 시 · 군지역으로 주거를 이전하기 위하여 1년 이상 거주하던 주택을 그 사유 소멸일로부터 3년 이내에 처분하는 경우에는 중과세적용에서 배제하여 주고 있다. 유사한 실수요자임에도 2주택 중과대상에서 배제하였던 취학, 장기요양을 위한 주거 이전으로 인한 사유도 이를 포함하도록 하고 있다.  대신 근무형편, 취학, 장기요양의 요건을 갖춘 경우에도 새로운 주택을 취득할 당시의 기준시가가 3억 원 이하인 경우에만 중과세에서 배제하는 금액 요건을 추가하였다. 개편안이 국회를 통과할 경우 공포일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용될 것으로 보인다.

매입 임대주택의 중과세 완화

임대사업자등록을 한 자가 보유하고 있는 다음과 같은 임대주택은 중과세 대상에서 제외하여 주고 있다.

같은 시 ・ 군지역에 소재하는 5호 이상의 임대주택일 것

전용면적이 국민주택규모(25평) 이하일 것

10년 이상 임대할 것(임대기간은 사업자등록일부터 기산)

 임대주택의 공급을 원활히 하기 위하여 중과세에서 배제되는 임대주택의 요건을 다음과 같이 완화하고 있다.

1호 이상을 임대할 것(소재지 제한 없음)

건물연면적이 149㎡ 이하일 것

7년 이상 임대할 것(임대기간은 사업자등록일부터 기산)

개편안이 국회를 통과한 후 공포일 이후부터 양도하는 분부터 적용될 예정이다.

따라서 2주택 보유자들은 소득세법에 의한 사업자등록과 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하고 이 규정의 적용을 활용하여 볼 필요가 있을 것이다.

또한 위의 임대주택과 그 밖의 일반주택 1채를 보유하고 있다가 일반주택을 위의 임대기간 요건을 충족하지 못한 상태에서 먼저 양도하는 경우에도 추후 임대기간 요건을 충족하는 조건부로 중과에서 배제될 수도 있다는 점도 알아 둘 필요가 있다

공익사업 수요토지의 비사업용 중과세 완화

비사업용토지에 해당되는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되고 60%의 높은 세율을 적용하고 있으며, 그 예외의 하나로 공익사업을 위한 협의매수 · 수용의 경우에는 2006.12.31. 이전에 사업인정고시가 된 토지에 한하여 중과세에서 배제하여 주고 있다.(지목에 관계없다) 그동안 공익사업을 위하여 수용 등이 되는 토지의 비사업용토지에서 제외하는 범위가 너무 좁아 강제로 수용당하는 지주들로부터 많은 민원이 야기 되었고 공익사업의 원활한 진행을 방해하는 요인으로 작용한 점을 감안하여 사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득한 토지에 대하여는 비사업용 토지로 보지 않도록 하고 있다. 개편안이 국회를 통과하는 경우 공포일 이후 최초로 양도(수용)되는 분부터 적용할 예정이다. 이 개편안이 통과될 경우에는 공익사업을 위하여 토지를 수용당하는 상당수의 소유자들이 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상된다. 다만 수용당하는 토지 외에 다른 비사업용 토지에 대하여는 아무런 완화 조치가 없어 형평성에 의문이 생길 수 있고, 토지의 원활한 거래 내지 가격 상승요인으로 작용하고 있는 현실을 반영하지 못하고 있는 아쉬운 점은 남아 있다.  토지를 취득하였다는 이유로 물가상승률을 인정받지 못하고 주민세를 포함하여 양도차익의 66%의 세금을 부담시킨다는 것은 이미 세금의 개념을 벗어난 것이라 아니할 수 없다.

자경농지의 양도소득세 감면 한도액 확대

현재는 8년 이상 자경농지에 대해 양도소득세를 1년간 1억원까지 감면하였습니다. 농지의 감면은 5년간 총 1억원을 감면하고 있습니다.개정세법에서는 실거래가 기준으로 양도소득세를 계산함에 따라 농민들의 양도소득세 부담이 커지는 것을 막기 위해 8년 자경농지의 양도소득세 감면 한도액을 상향조정하였습니다.8년 이상 자경농지의 양도로 인해 발생한 양도소득에 대해서는 1년간 2억, 5년간 총 3억원의 세금을 감면 받을 수 있게 하였으며, 2008년도 양도 분부터 소급하여 적용하도록 하였습니다.