똑똑한 절세 (세금이야기,유찬영매경세무센타세무사

 

1.Talk] 달라진 부동산 투자, 해법은?

2.[금융 신상품] 다주택자 임대사업 고려할만2007.6/2

3.[금융 신상품] 노는땅에 만든 주차장도 종합과세

4.금융 신상품] 개발제한구역은 중과세 면제

5.[금융 신상품] 스톡옵션 이익 전액 과세 대상

6.[금융 신상품] 배우자ㆍ자녀1명에 20억원 상속한다면

7.

1.달라진 부동산 투자, 해법은?

정부의 야심찬 부동산 정책인 8·31 대책이 등장한 지 벌써 1년이 흘렀다. 이후 3·30 대책을 비롯한 각종 규제책이 쏟아지면서 그 효과가 서서히 나타나고 있다. 강남권을 중심으로 아파트 가격이 하락하고 강남 다주택자들도 부동산에 대한 신념을 잃어가고 있다. 그렇다면 달라진 부동산 투자환경에 어떻게 대처해야 할까.

Q1> 그 동안 다양한 부동산 규제책이 등장했습니다. 강남권 부유층들은 부동산 투자를 어떻게 보고 있나요? A> 김일수 하나은행 부동산팀장 : 이제 부동산 시장은 실수요자 위주로 개편되고 있습니다. 강남권에서도 주택이나 토지를 비롯해 대부분의 상품 투자는 거의 힘들다고 보고 있어요. 내년부터 양도세가 60%로 중과되고 토지거래허가구역 내 토지 거래는 더욱 어려워진 게 사실입니다. 다만 상가나 빌딩 같은 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준해요. 임대 수익을 기대하고 향후 증여할 생각으로 매입하려는 수요가 많습니다. A> 양용화 외환은행 부동산팀장 : 김 팀장 생각에 동의합니다. 세금 규제가 워낙 강해 이제 부동산 투자에 접근하기조차 힘들어졌어요. 역시 대안은 수익형 부동산이라고 생각합니다. 이남수 신한은행 부동산팀장 : 요즘 가장 큰 문제는 부동산 거래가 없다는 점입니다. 수요자는 여전히 많은데도 매수 호가와 매도 호가 차이가 커져서 계약 자체가 어려운 상황이에요. 부동산 시장은 한마디로 ‘정중동’ 상태입니다.

Q2> 그렇다면 자산 배분 비중을 어떻게 바꿔야 할지 고민할 수밖에 없을 텐데요. A> 김일수 팀장 : 부동산 비중이 점차 낮아진다는 것은 분명합니다. 우리나라 사람들은 부동산 비중이 70%, 많게는 80% 이상인 경우도 있어요. 그렇다고 주식, 채권 비중이 급격히 늘어나는 것도 아닙니다. 오히려 주식형 펀드는 수익률이 떨어지면서 주춤거리는 상황입니다. 상대적으로 채권이나 해외펀드가 인기를 끄는 양상이죠. 사회를 이끄는 주축이 부동산에 큰 비중을 둬왔던 1세대에서 교육을 많이 받은 2세대로 바뀌는 것도 중요한 원인입니다. 2세대들은 외적 변수가 많고 투자가 어려운 부동산보다는 간접투자 상품을 선호하고 있지요. A> 송명섭 HSBC 이사 : 중요한 건 금융자산 자체에 대한 선호도가 높아졌다는 점입니다. 요즘 외국에서도 재테크 시장이 불안해 안전자산을 선호하지만 우리나라에서는 유독 주식이나 주식형 펀드 같은 위험성 상품 선호도가 여전히 높습니다. A> 이남수 팀장 : 자산비중이 갑자기 변하지는 않을 것입니다. 부동산 투자에 가장 큰 비중을 뒀던 사람이 하루아침에 주식이나 펀드 비중을 늘리는 일은 거의 없어요. 한마디로 대체투자처가 제대로 마련되지 않았다는 얘기입니다. 다만 부동산 내에서 상품 선호도에는 변화가 있었죠. ‘똑똑한 상품’, 즉 수익을 많이 낼 만한 아파트 같은 부동산 상품 하나만 갖고 있으면 된다는 인식이 많아졌어요. 　

Q3> 최근 거래 부진이 심각합니다. 원인은 무엇이고 해결책은 없는지요? 　 A> 김일수 팀장 : 무엇보다 보유세가 늘어났다는 게 가장 큰 문제죠. 부동산은 크게 취득, 보유, 처분 과정으로 나눌 수 있는데, 이번에 단행된 취득세 인하는 그다지 큰 효과가 없습니다. 처분이 문제죠. 40평대를 팔아서 또 다른 40평대를 살 수 없는 상황이라 주택 보유자들이 처분할 때 고민할 수밖에 없죠. 결국 ‘울며 겨자먹기’식으로 아파트를 보유하고 있는 경우가 많아요. 정부 정책이 오히려 거래를 부진하게 만들어 시장여건을 악화시킨 겁니다. A> 이남수 팀장 : 시중부동자금이 무려 520조원에 달합니다. 다음 정권이 들어서면 부동산 정책이 완화될 거라는 기대심리 때문에 이 자금들이 갈 곳을 못 찾고 있어요. 하루 빨리 자금 흐름에 숨통을 터줘야 합니다. 이대로 간다면 다음 정부가 아무리 세금 완화 정책을펼치더라도 단숨에 부동산 경기를 살리기는 어려워요. A> 김일수 팀장 : 이번에 골프, 콘도 등 4대 레저 회원권 과세 방침까지 나왔듯이 당분간 정책 완화가 진행되기는 힘듭니다. 현 정권 내에서는 정책 강화 흐름이 이어질 수밖에 없어요. 문제는 건설시장입니다. 지방 건설시장에는 미분양 물건이 속출하는 등 상황이 좋지않아요. 미분양 물건이 많아졌다는 건 대출 규제 등의 영향으로 수요가 줄었다는 얘기입니다. 결국 건설사들이 새로운 사업을 하기 어려워 아파트 공급에도 악영향을 미칩니다. 해법은 양도세 완화입니다. 보유세는 현 수준으로 두더라도 양도세를 완화시키면 거래가 활성화돼 부동산 경기 부양에도 힘을 실을 수 있습니다.

■정부정책 완화 당분간 기대 어려워■ Q4> 버블세븐 지역을 중심으로 아파트 가격 하락세가 본격화되고 있습니다. 흐름이 언제까지 이어질까요? A> 이남수 팀장 : 최근 한두 달 사이에 인기 지역을 중심으로 급매물이 나오고 있지만 물량이 많지는 않습니다. 이런 흐름을 보더라도 내년까지는 아파트 가격이 약세를 보일 가능성이 높아요. 정부 세제나 담보대출 규제를 봐도 수요억제 정책이 주축이라 한마디로 ‘아파트를 사지 말라’는 얘기와 같습니다. 정부 정책이 완화될 조짐이 없기 때문에 아파트 가격이 더 이상 뛸 수 없는 구조지요. 2007년까지는 가격이 뚜렷한 약세를 보일 것입니다. 물론 정부가 아무리 강한 규제책을 내놓더라도 인기 지역은 그만한 상승 잠재력을 갖추고 있기 때문에 완만한 조정세를 나타낼 것으로 보여요. A> 김일수 팀장 : 저는 요즘 점쟁이가 된 느낌입니다. (웃음) 투자자들이 아파트를 사야 할지 말아야 할지, 또 어느 지역을 노려야 할지에 대해 혼란스러워하고 있습니다. 그만큼 요즘 부동산 시장은 한치 앞도 내다보기 힘들어요. 어찌 보면 아파트 가격이 떨어지는 건 ‘착시현상’이란 생각도 듭니다. 버블세븐 지역도 급매물은 적지만 사려는 대기 수요는 충분합니다. 결국 가격대는 강보합세를 보일 가능성이 높아요. 중대형 물건도 공급이 적은 건 마찬가지입니다. 1000가구 이상 50평대 물건 공급은 거의 없는 상황이에요. 버블세븐 외 지역은 이미 지난해부터 가격조정이 시작됐습니다. 강북 지역은 몇 년 동안 가격 상승폭이 5%도 안 되는 미미한 수준에 그쳤어요. 사실상 경제상승률도 플러스 상태고 물가나 임금상승률도 높아진 가운데 부동산 가격만 떨어지기를 바라는 것도 이상하죠. 다만 그간 오른 폭이 지나쳤다는 점이 문제입니다. 결국 상승 잠재력은 언제나 있기 때문에 실수요자라면 지금 당장이라도 인기 지역 입성을 권하고 싶습니다. A> 양용화 팀장 : 내년에 양도세가 중과되면 상반기까지 하락세가 지속될 전망입니다. 현재 아파트 가격은 거품이 있어 가격이 궁극적으로 떨어져야 할 필요성이 많죠. 무엇보다 분양가를 낮추는 게 중요합니다. 이번에 토공이 택지개발로 상당한 차익을 냈다는 논란이 일고 있는데 이런 잘못된 구조도 분양가 상승에 일조하고 있어요. 　 Q5> 강남권에서는 증여나 교환거래를 선호하고 있다면서요? A> 이남수 팀장 : 증여는 과거보다 활발해졌죠. 부담부증여 등이 절세 수단으로 많이 활용되고 있습니다. 하지만 이 또한 어려운 게 사실이에요. 자금출처 대상이 될 소지가 많아졌기 때문입니다. 하지만 교환거래는 아직까지 활발하지 않습니다. 아파트와 토지를 비교, 감정하기가 어렵고 편차도 워낙 크기 때문이죠. A> 김일수 팀장 : 증여도 이제 어려워졌습니다. 증여 자금을 마련하기 위해선 대출이 수반돼야 하는데 대출 자체가 힘들기 때문이죠. 아직까지는 빌딩을 담보로 해서 대출이 가능하지만 주택을 통한 대출은 어려운 게 현실입니다.

■말레이시아, 투자자에 영주권 주기도■　 Q6> 요즘 들어 해외부동산 투자에 대한 관심도 부쩍 늘었는데요. A> 송명섭 이사 : 직접 투자보다는 리츠 등을 통한 간접 투자가 활발해졌습니다. 하지만 아직까지는 조심스럽죠. 해외부동산 매물을 직접 살펴보기 힘들기 때문에 사기꾼들에게 속는 경우도 많아요. 결국 실수요자가 아니라면 투자에 신중해야 합니다. A> 김일수 팀장 : 리츠 등 해외부동산 재간접 투자상품의 수익률은 생각보다 낮아요. 목표 수익률은 8~10% 정도지만 평균 수익률은 2.5% 수준밖에 안 됩니다. 지금 뛰어드는 것은 늦다는 얘기가 많아요. 강남권 VIP 고객들은 이미 해외 유망지역에 투자를 해둔 상황입니다. 다만 앞으로 대세는 해외부동산 투자일 수밖에 없어요. 자녀 유학 비중이 늘어나고 은퇴 이민수요도 갈수록 많아지는 게 그 이유입니다. 특히 90년대 중반 일본에서 불었던 은퇴 후 해외 거주, 이민 열풍이 우리나라에도 불고 있는 거죠. 이미 해외에 살고 있는 사람들은 생활에 만족하고 있는데다 동남아 국가들의 경우 투자 가치도 괜찮아 점차 관심이 늘고 있어요. A> 양용화 팀장 : 정부가 외환자유화 조치를 발표한 뒤 상담건수가 부쩍 늘었습니다. 하지만 아직까지 제대로 된 기관이나 전문가가 턱없이 부족합니다. 지역별로 보면 미국이나 영국, 캐나다 같은 선진국은 이미 버블 논쟁이 일고 있어 투자주의보가 켜진 상태죠. 다만 동남아 지역은 상대적으로 선호도가 높습니다. 말레이시아 같은 경우엔 투자자에게 영주권을 주는 등 파격적인 혜택을 주는 상품도 등장했어요. 특히 아직 간접 투자보다 실물 투자를 선호해 은퇴, 이민과 관련해 문의를 하는 경우가 많죠. 타워팰리스 같은 고급 시설을 갖추고 많게는 수익률 14% 이상을 내는 지역도 등장하고 있습니다. A> 이남수 팀장 : 수요는 많지만 아직까지 위험한 곳이 해외부동산 시장입니다. 믿을 만한 전문업체가 없기 때문이죠. 예를 들어 미국에는 현재 미분양 물건이 많지만 우리나라 사람들이 워낙 많은 관심을 보여 턱없이 높은 가격에 매물이 팔리는 경우도 많습니다. 결국 부실한 정보를 기반으로 무턱대고 투자하는 건 유의해야 합니다. 국내 시행사들도 우리나라 건설경기가 워낙 어렵다보니 해외로 나가는 경우가 많습니다. 카자흐스탄에서는 가격이 상당히 올라 평당 1000만원에 분양이 되는 경우도 있어요. 부동산 불패심리가 해외에서도 나타난다는 얘기입니다.

　 Q7> 그렇다면 부동산 투자전략은 어떻게 짜야 할까요? A> 이남수 팀장 : 역시 인기 지역을 노리는 전략이 필요합니다. 한 번에 입성하기는 힘들기 때문에 개발 축을 따라 조금씩 거주여건이 나은 지역으로 이동해야 합니다. 올 하반기, 늦어도 내년 상반기에는 본격적으로 투자하는 ‘용기’가 필요합니다. A> 김일수 팀장 : 내년 상반기가 내 집 마련의 적기입니다. 이번에 청약제도도 개편돼 하루 빨리 청약에 나서야 합니다. 대출 규제가 워낙 심해 자금력이 있다면 청약예금으로 갈아타는 등의 전략도 필요하죠. 지방에서도 ‘지방의 강남’을 찾는 전략이 필요해요. 지방에서는 시청, 법원 등 주요 공공시설 이전이 상권 형성에 중요한 역할을 하지요. 개발호재 지역을 곧바로 따라가야 합니다. A> 송명섭 이사 : 이 팀장과 조금 다른 생각입니다. 핵심권에 입성하기 위해 ‘스텝 바이 스텝(Step by Step)’ 전략을 활용하기는 사실상 어려워요. 지역마다 아파트 가격 격차가 워낙 크기 때문이죠. 자금을 모아 남들이 인정할 만한 인기 지역에 과감히 투자하는 전략이 필요해요. 한편 부동산 외 투자를 생각한다면 연 10% 수익을 기대한다고 봤을 때 고(高) 위험상품 30%, 채권과 주식 등 중(中) 위험상품 50%, 유동성 높은 정기예금 상품에 20% 등 골고루 자산을 배분하는 게 좋습니다.

2.[금융 신상품] 다주택자 임대사업 고려할 만2007.6/2

요즘 다주택을 소유한 사람에게 가장 큰 관심거리는 세금이다. 다주택 소유자에게 부과되는 보유 단계와 처분 단계 세금이 과거 어느 때보다 커졌기 때문이다. 보유 단계에서는 종합부동산세 부담이 커졌고, 처분 단계에서는 양도소득세 부담이 커졌다. 종합부동산세의 경우 2006년 이후 가족단위로 합산 과세하고, 종합부동산세를 판단하는 기준금액이 인하돼 부담이 커졌다. 또 과세표준 적용률이 매년 상승하고, 공시가액마저 해마다 인상 발표하는 것도 원인이다. 양도소득세도 중과세 대상이 확대돼 부담이 늘었다. 3주택 이상 60% 중과세는 2004년부터, 2주택 50% 중과세는 2007년부터 시행되고 있다. 다주택 보유와 처분에 대한 세무상 불이익을 피하는 방법이 있다. 주택의 장기 임대사업이다. 일정 요건을 갖춘 5채 이상 주택을 10년 이상 임대하면 종합부동산세와 양도소득세 중과세(50% 또는 60%)를 피할 수 있다. 여기서 말하는 일정 요건은 임대주택이 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하이고, 한 채당 공시가액이 3억원 이하여야 한다. 그리고 시청이나 구청에 주택임대사업을 등록하고 주소지 관할 세무서에 사업자 등록을 내야 한다. 이때 5채의 임대주택은 동일한 행정구역에 위치하고 있어야 한다. 종합부동산세를 피하기 위한 요건과 양도소득세 중과세를 피하기 위한 요건에는 약간의 차이가 있다. 일단 동일한 행정구역의 요건이 서로 다르다. 종합부동산세를 피하기 위한 동일 행정구역은 특별시, 광역시, 도(道)를 의미한다. 반면 양도소득세 중과세를 피하기 위한 동일 행정구역은 시(특별시, 광역시 포함)를 의미한다. 예를 들면 용인에 2채, 분당에 3채를 묶어서 장기 주택임대사업을 하면 종합부동산세는 피할 수 있지만 양도소득세 중과세는 피할 수 없다. 또 다른 요건의 차이는 공시가액 3억원이다. 종합부동산세를 피하기 위한 3억원 이하 요건은 임대사업을 시작하는 단계에서 만족하면 된다. 하지만 양도소득세 중과세를 피하기 위한 3억원 이하 요건은 양도하는 시점에 만족해야 한다. 즉 임대사업을 시작하는 단계에서는 3억원 이하라도 매각하는 시점에 공시가액이 3억원을 초과한다면 60% 세율의 양도소득세를 내야 한다.[ⓒ 매일경제 &mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

3.[금융 신상품] 노는땅에 만든 주차장도 종합과세

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆ 나대지를 소유하고 있는 것도 여러 채의 주택을 소유하는 것만큼 부담스럽다. 개별공시지가가 3억원만 넘으면 종합부동산세가 과세되고 양도소득세가 60%로 과세되기 때문이다. 나대지는 세법상 비사업용토지로 구분해서 이렇게 두 종류의 세금에 불이익을 준다. 그래서 사람들은 나대지를 사업용 토지로 변경하려고 노력한다. 가장 쉽게 나대지를 사업용 토지로 만드는 방법은 건물을 짓는 것이다. 전국의 모든 토지는 재산세를 부과할 때 종합합산, 별도합산 그리고 분리과세 대상으로 구분한다. 나대지는 종합합산대상 토지로 구분하고 개별공시지가가 3억원을 초과하면 종합부동산세 대상이 된다. 건물의 부속토지는 별도합산대상 토지로 구분하고 40억원을 초과하면 종합부동산세 대상이 된다. 분리과세대상 토지는 재산세만 납부하고 종합부동산세는 과세하지 않는다. 또한 종합합산대상으로 구분되는 토지는 비사업용토지로 구분돼 60% 세율의 양도소득세도 내야 한다. 이런 이유로 사람들은 토지가 종합합산대상 토지로 구분되지 않도록 노력하는 것이다. 그렇다면 주차장 용도로 사용하는 토지도 종합합산대상 토지에서 제외될 수 있을까. 결론부터 말하면 불가능하다. 지방세법에서는 휴양업, 공연장, 체육시설업, 의료기관, 방송국시설의 부설주차장 등에 대해서만 별도합산대상으로 구분하고 있다. 그외 주차장은 실제 영업 여부와 상관없이 종합합산대상으로 구분한다. 즉 공시가액이 3억원을 초과하면 종합부동산세를 납부해야 한다. 또한 비사업용토지로 구분해 양도소득세도 중과세한다. 하지만 세법상 요건을 갖춘 주차장은 60% 세율의 양도소득세 중과세를 피할 수 있다. 그 요건은 다음과 같다. 첫째, 토지의 소유자가 직접 사업자등록을 내고 주차장사업을 해야 한다. 둘째, 주차장으로 사용하고 있는 토지에서 발생하는 수입금액이 매년 토지가액의 3% 이상이어야 한다. 셋째, 최소한 2년 이상을 주차장사업을 한 후 매각해야 한다. 다만 토지를 주차장사업으로 사용하더라도 별도합산대상으로 구분하는 것은 아니기 때문에 개별공시지가가 3억원을 초과한다면 종합부동산세는 피하기 어려울 것이다. [원종훈 국민은행 PB영업추진부 세무사]

4.금융 신상품] 개발제한구역은 중과세 면제

부재지주가 땅팔땐 양도세 60%라는데

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆

송파구에 거주하는 허윤숙 씨(가명)는 10년 전 지인 말만 믿고 김포시 통진읍에 있는 임야를 1억원에 취득했다. 그동안 팔리지도 않아 골칫덩어리로 남아 있던 임야를 사겠다는 매수인이 나타나 허씨는 크게 기뻤다. 더욱이 매수자가 10년 전 가격의 2배 정도인 2억원을 제시해 허씨는 취득할 때처럼 아무 고민없이 매매계약을 하려고 생각했다. 하지만 이번에는 예전과 같은 실수를 하지 말아야겠다는 생각에 매도시 주의해야 할 점이 없는지를 알고 지내던 중개사에게 문의했다. 그런데 부재지주 임야는 올해부터 양도세가 60%로 엄청난 세금을 내야 한다는 말을 듣자마자 덜컥 겁부터 났다. 양도세를 절세할 방법은 없을까. 올해부터 부재지주가 보유하고 있던 임야를 매도할 때 양도차익 60%를 양도세로 부담해야 한다. 즉 얼마나 보유했나와 상관없이 취득가액과 양도가액 차액에 대해서 60%를 세금으로 내야 하는 것이다. 허씨는 임야 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구 또는 그와 인접한 시ㆍ군ㆍ구 지역에 거주하지 않고 임야를 소유하고 있어 부재지주에 해당된다. 다만 허씨가 부재지주라고 해도 양도세 중과가 되지 않을 때가 있다. 일단 부재지주가 소유하는 임야가 군사시설보호구역으로 지정돼 있다면 양도세를 중과하지 않는다. 허씨가 보유한 김포시 통진읍 소재 임야도 군사시설보호구역으로 지정돼 있어 양도세 중과대상이 아니다. 따라서 허씨는 양도차익 1억원에 대해 장기보유공제를 차감하고 일반 양도세율인 9~36% 누진세율로 적용해 1500만원 정도 양도세만 부담하면 된다. 군사시설보호구역이라는 점을 발견했기 때문에 4500만원 정도 양도세를 줄일 수 있었던 셈이다. 이 밖에 수도법에 따른 상수원보호구역 내 임야, 개발제한구역 지정ㆍ관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역 내 임야 등도 부재지주 여부와 관계없이 양도세가 중과되지 않는다. 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역 여부는 토지이용계획확인서를 발급받아 확인해 볼 수 있다.2007.07.05 14:10:18 입력

5.[금융 신상품] 스톡옵션 이익 전액 과세 대상

올해 이전에 받은 경우 3천만원까지 비과세

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆

애플컴퓨터의 스티브 잡스, 구글의 에릭 슈미트, 포드자동차의 윌리엄 포드 2세의 공통점은? 연봉이 1달러 이하인 최고경영자(CEO)라는 점이다. 왜 연봉을 그렇게 조금 받을까`라는 의문은 이들이 스톡옵션으로 엄청난 수익을 거두고 있다는 것을 알면 어느 정도 해소될 것이다. 스톡옵션이란 자사의 주식을 일정 한도 내에서 시세보다 낮은 가격으로 매입한 뒤 일정기간이 지나면 처분할 수 있는 권한이다. 스톡옵션 행사시 행사시점의 시가와 행사가격 차이를 스톡옵션 이익으로 보아 소득세를 과세한다. 예를 들어 A기업 직원인 J씨가 행사가격이 5000원인 스톡옵션 500주를 받았다고 하자. J씨는 3년 후 행사 가능 시점이 도래해 스톡옵션 행사를 통해 A기업 주식을 취득했다. 행사 시점의 주식 시가인 9000원과 행사가격 5000원의 차익인 주당 4000원이 스톡옵션 행사이익이 된다. 따라서 주당 4000원씩 500주에 해당하는 200만원의 소득이 J씨에게 발생했다. J씨는 행사한 연도에 근로소득이 200만원 추가로 발생했기 때문에 소득세 부담이 추가로 늘어나게 된다. 상장법인으로부터 받은 스톡옵션을 부여일로부터 2년이 경과한 후에 행사한 이익에 대해서는 일정 요건 충족시 연간 3000만원까지 소득세 비과세혜택이 있었다. 하지만 2007년 이후 부여받은 스톡옵션 행사 이익에 대해서는 비과세혜택이 없어졌다. 다만 2007년 이전에 이미 받은 스톡옵션에는 연간 3000만원까지 계속 비과세혜택을 적용받을 수 있다. 외환위기 이후 외국계 법인에 근무하는 직장인들이 늘어나면서 해외 모기업으로부터 받은 스톡옵션 행사에 따른 과세 문의가 적지 않다. 소속 한국지사나 자회사의 외국 모회사로부터 받은 스톡옵션을 행사해 얻은 이익도 국내 근로소득에 합산해 신고해야 한다. 자회사 근로자에게 스톡옵션을 준 것은 근로자의 노력으로 자회사 실적이 향상되면 해외에 있는 모회사 이익도 증가한다는 점을 고려한 것으로 보아 스톡옵션을 모회사 근로자에게 부여한 경우와 다르지 않다고 보기 때문이다.

6.[금융 신상품] 배우자ㆍ자녀1명에 20억원 상속한다면

`17억 + 금융재산 20%`상속세 공제

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆

장지동에 거주하는 최한결 씨(가명)는 20억원 정도 재산을 보유하고 있다. 본인이 거주하는 시세 12억원 상당 134㎡ 아파트, 기준시가 4억원 상당 단지 내 상가, 그리고 퇴직금과 그동안 모아둔 금융재산이 4억원 정도 된다. 상속세는 전 국민 중 1% 정도만이 부담한다고 알고 있고, 사망시 배우자가 생존해 있으면 배우자공제가 최대 30억원까지 가능하다고 알고 있는 터라 본인은 상속세 납부대상자가 아니라고 생각한다. 피상속인(망자) 사망시 기본적으로 5억원까지는 상속세가 없다. 사망시 자녀가 있다면 일괄공제로 5억원까지 가능하기 때문이다. 또한 사망시 배우자도 생존해 있다면 최소 5억원을 추가로 공제받을 수 있다. 즉, 피상속인 사망시 자녀와 배우자가 있다면 최소 10억원 이하 재산에 대해서는 상속세를 걱정할 필요가 없다는 것이다. 다만 배우자공제는 최소 5억원에서 최대 30억원까지 가능하다. 최씨가 고려한 것도 배우자공제 최대 한도이다. 하지만 배우자가 생존해 있기 때문에 재산이 30억원 이하라면 상속세가 전혀 없다고 생각하면 오산이다. 배우자공제에는 한도규정이 있기 때문이다. 총상속재산의 민법상 배우자상속지분을 한도로 한다. 그렇다면, 최씨의 경우는 얼마까지 배우자공제가 가능할까? 현행 민법상 배우자는 자녀와 공동 상속을 받도록 하고 있지만 상속지분은 자녀보다 1.5배 많다. 최씨의 총상속재산 20억원에 대해 60%인 12억원까지만 배우자상속공제가 가능한 것이다. 또한 금융재산 중 20%에 대해서는 2억원을 한도로 금융재산상속공제도 가능하다. 따라서 일괄공제 5억원과 배우자상속공제 12억원 및 금융재산상속공제 8000만원을 합친 17억8000만원을 초과하는 재산을 보유하고 있으므로 상속세가 과세된다. 현재 전체 재산 20억원 중 상속공제 금액인 17억8000만원을 초과하는 2억2000만원에 대해서 약 3000만원의 상속세가 과세된다.

7.[금융 신상품] 직접 경작안했어도 양도세 면제

돌아가신 아버지가 경작하던 농지 팔려는데

Q> 직장인 K씨는 아버지가 20년 넘게 과수원을 하셨던 농지를 2005년에 상속받았다. 최근 상속받은 농지를 처분하려고 하는데 친구에게서 "직접 경작하지 않은 농지는 양도세 감면이 불가능하다"는 얘기를 듣고 불안해 하고 있다.

A> 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 매각하는 경우는 양도세를 100% 감면해 준다. 다만 납부할 세금 중 1억원까지만 감면해 준다. 즉 농지 처분에 따른 양도세가 1억5000만원이라면 1억원까지 감면해 주고 5000만원만 납부하면 된다. 문제는 아버지가 8년 이상 자경했지만 K씨와 같이 불가피하게 농지를 상속받아 경작하지 않은 경우다. 상속인인 자녀들이 농사를 짓지 않았다면 아버지의 자경 기간은 의미가 없는 것일까. 결론적으로 감면대상 농지의 경작기간을 계산할 때 돌아가신 아버지의 경작기간도 상속인의 경작기간으로 인정된다. 즉 피상속인과 상속인의 경작기간을 합해 8년 이상 자경했다면 처분시 양도세를 감면받을 수 있다. 하지만 상속인인 자녀가 상속받은 농지를 경작하지 않았다면 처분시 조건이 있다. 상속받은 날부터 3년 이내에 양도해야 돌아가신 아버지의 경작기간을 인정받을 수 있다는 것이다. 3년 이내에 매각해야 하는 이 규정은 2006년 2월 9일 신설됐다. 개정 전에는 상속 이후 기간에 상관 없이 양도세 감면이 가능했다. 다만 2006년 2월 9일 이전에 상속받은 농지는 3년이 경과했어도 유예기간을 둬 2008년 12월 31일까지 양도하면 피상속인의 경작기간을 인정받아 감면받을 수 있도록 했다. 그렇다면 할아버지가 경작했던 농지를 아버지가 상속받고, 다시 손자에게로 상속된 경우는 어떻게 자경기간을 계산할까. 이 경우 자경기간은 본인과 아버지가 경작한 기간만으로 판단한다. 할아버지가 아무리 오랫동안 경작했다고 하더라도 아버지와 손자가 8년 이상 자경하지 않았다면 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다. 또한 증여받는 농지는 상속과는 달리 증여자의 경작기간이 합해서 계산되지 않으므로 주의해야 한다. K씨는 2006년 2월 9일 이전에 상속받았으므로 2008년까지 매도한다면 돌아가신 아버지의 경작기간을 인정받아 양도세 감면 혜택을 적용받고 처분할 수 있다.

[금융 신상품] 이혼때 살던 아파트 재산분할 받았다면?

곧바로 처분해도 비과세 혜택

Q> 오수정 씨(가명)는 남편과 합의이혼하기로 결심했다. 오씨 부부는 맞벌이를 해왔지만 남편 명의로만 아파트 두 채를 보유하고 있다. 다행히 남편도 두 채 중 5년 전에 취득하여 현재 부부가 함께 거주하고 있는 서울 소재 30평형대 아파트를 오씨에게 주겠다고 구두로 합의를 한 상태다. 오씨는 이혼 후 집보다는 현금이 당장 필요할 것 같아 위자료로 받은 아파트를 바로 팔려고 하는데 이때 문제점은 없을까.

A> 이혼을 할 때 부동산을 받는다면 어떤 방식으로 받느냐에 따라 세금 차이가 크다. 오씨가 아파트를 받는 방법에는 두 가지가 있다. 재산분할청구에 의한 방법과 위자료로 받는 방법이 그것이다.

전자는 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할청구로 인한 소유권 이전을 하거나, 재산분할 협의가 이루어지지 않아 가정법원에서 재산분할청구권을 행사하여 재산분할을 받을 수도 있다. 이렇게 재산분할로 아파트를 받는다면 별다른 세금문제가 발생하지 않는다. 하지만 후자와 같이 이혼위자료로 아파트를 받는다면 오씨 남편에게 양도세가 과세된다. 재산분할은 부부 두 사람 공동 노력으로 형성한 재산에 대한 본인 지분을 찾아오는 것이므로 양도 또는 증여로 보지 않는 반면 위자료는 대가관계로 보기 때문에 양도세가 과세된다. 따라서 오씨가 재산분할 협의를 하여 거주하던 아파트를 남편에게서 받는다면 세금문제는 없다.

이렇게 받은 아파트를 바로 처분했을 때 양도세는 어떻게 될까. 일반적으로 1가구가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1주택을 매도할 때는 비과세 혜택을 적용받는다. 그렇다면 오씨 사례와 같이 5년 동안 아파트에서 살았지만 본인 명의로 되어 있지 않았으므로 이혼 후에 1주택이더라도 매도시 비과세 혜택을 적용받지 못하는 것일까.

예외적으로 이혼시 재산분할로 아파트를 받았을 때는 취득시기를 이혼 시점이 아니라 오씨 남편이 취득한 시점으로 판단한다. 즉 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하는 1주택 비과세 요건을 이혼을 통하여 독립가구가 된 날부터 다시 기산하지 않는다는 것이다.

[금융 신상품] 농어촌 주택 사도 내년까지 비과세 혜택

전원주택 구입 양도세 중과 걱정되는데

◆똑똑한 절세세금 이야기◆     Q> 서울에 사는 고명수 씨(가명)는 강원도 홍천에 주말용 전원주택 한 채를 매입하려고 고민 중이다. 하지만 전원주택을 취득하면 서울에 있는 아파트를 포함하여 1가구 2주택이 되는 것이 걱정이다. 전원주택 때문에 서울 아파트를 팔 때 양도세가 2주택으로 중과되는 것을 염려하고 있다.   A> 2003년 8월부터 2008년 말까지 일정 요건을 갖춘 농어촌주택을 추가로 취득할 때는 기존 1주택을 매각하더라도 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 특혜를 주고 있다.   고씨는 전원주택을 취득하더라도 서울 소재 아파트 양도시에 전원주택과 상관없이 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.   그럼, 농어촌주택은 무엇일까? 첫째, 수도권ㆍ광역시 이외에 소재한 읍ㆍ면 지역 중 도시 지역, 토지거래허가구역이나 투기지역으로 지정되지 않은 곳에 소재하여야 한다. 둘째, 대지가 200평 이내이고 주택 연면적이 45평 이내여야 한다. 마지막으로 취득시 주택과 부수토지 가액이 기준시가로 7000만원 이하이고, 일반주택 매도시 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다.   만약 기준시가가 7000만원을 넘는다면 전원주택 사는 것을 내년 이후로 미루는 게 좋다. 정부가 농어촌주택으로 인정되는 주택과 부수토지 가격을 현재 취득시 기준시가 7000만원 이하에서 내년부터는 기준시가 1억5000만원 이하로 높이기로 세제 개편을 추진하고 있기 때문이다. 또 일반주택을 팔 때 농어촌주택 가액기준은 아예 없어진다.   여기서 주의할 점 한 가지.   고씨가 서울 소재 아파트와 전원주택 중 아파트를 먼저 팔면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 전원주택을 먼저 매각하면 2주택 중 1채를 처분했기 때문에 양도세가 과세된다는 점. 다만 농어촌주택을 먼저 팔더라도 수도권이나 광역시 이외 지방 소재 주택 중 기준시가가 3억원 이하일 때는 2주택 중과대상에서 제외되기 때문에 세부담이 크진 않다.       [황재규 신한은행 PB그룹 세무사]

[금융 신상] 공시지가 더 오르기 전에 자녀에게 증여하려는데

상속공제후 세금 따져보고 일부만 증여

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆   Q> 70대 초반인 이수현 씨(가명)는 경기도 용인에 임대수익이 나오는 4층짜리 건물을 갖고 있다.   최근 용인 공시지가가 급등하고 있어 재산을 빨리 자녀들에게 정리해주고 싶은 마음에 건물 증여를 고민 중이다. 건물 시세는 30억원 정도지만 기준시가는 20억원 정도다.   이씨가 본인 재산 중 대부분인 건물을 미리 자녀 2명에게 공동으로 증여할 때 고려해야 할 사항은 없을까?   A> 이씨가 건물을 자녀 2명에게 공동으로 증여한다면 자녀별로 10억원 정도에 대해 각각 2억원 증여세가 나와 총 4억원 정도 세부담이 예상된다.   하지만 이씨가 건물을 계속 보유하다 사망한다면 자녀들에 대한 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원을 합쳐 최소한 10억원까지는 상속재산에서 차감되어 상속세 부담이 크게 줄어든다.   즉 이씨의 건물가액 20억원에서 상속공제 10억원을 차감한 나머지 10억원에 대해 2억원 정도 상속세만 과세된다. 이처럼 증여보다 상속이 유리할 수 있다.   만약 이씨가 건물을 자녀에게 증여한 후 10년 내에 사망하게 된다면 사전증여재산은 사망시 이씨 명의로 남아 있는 기타 상속재산과 합산하여 다시 상속세가 재계산된다. 그렇다 하더라도 상속공제를 적용하여 납부했던 증여세 중 일부를 돌려받을 수는 없다.   왜냐하면 상속공제에는 한도규정이 있기 때문이다. 사망시 피상속인 명의로 보유하고 있던 상속재산과 사망 전 10년 이내에 사전증여한 재산을 합친 상속세과세가액에서 사전증여재산을 차감한 가액을 상속공제 한도로 한다. 즉 사망시 이씨 명의로 남아 있는 기타 상속재산이 없다면 상속세과세가액 20억원에서 사전증여재산 20억원 차감시 상속공제한도가 0(제로)이므로 상속공제를 전혀 적용받을 수 없어 환급받을 세금도 없게 된다.   이씨는 차후 상속공제 10억원을 활용할 수 있도록 건물 전체가 아닌 절반 정도만 자녀들에게 증여하는 것이 상속을 고려한 적절한 증여비율이 될 것이다.     [ⓒ 매일경제 &mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

[금융 신상품] 대출자금 사용처 불명확하면 세금 추징

담보대출 받으면 상속세 아낄 수 있다던데

◆똑똑한 절세세금 이야기◆         황재규 신한은행 PB그룹 세무사     Q> = 60대 후반인 이복수 씨(가명)는 20억원대 부동산 자산가로 상속세 문제를 고민하고 있다. 이씨는 고교동창 모임에 나갔다가 친구로부터 솔깃한 상속세 절세방법을 들었다. 본인 소유 부동산을 담보로 대출을 받으면 상속세 과세대상 재산이 줄어 세부담이 작아진다는 것. 실제로 이처럼 대출을 이용한 상속세 절세가 가능한 것일까?   A> = 상속세는 상속재산에서 채무를 차감한 가액에 대해서 과세한다. 따라서 은행에서 받은 대출금이 있는 경우, 대출금액만큼은 상속재산에서 차감되어 상속세가 줄어드는 것이다.   하지만 이는 대출받는 자금이 소명가능한 곳에 사용되었어야 가능한 방법이다. 즉 특별히 추가 자금이 필요없는데 단순히 상속세를 줄이기 위한 대출금이라면 현금재산으로 남아있게 될 것이다. 따라서 늘어난 채무만큼 현금재산도 늘어나므로 절세효과를 볼 수 없게 된다.   만약 이씨가 잘못된 정보만 믿고 본인 부동산을 담보로 대출받았다고 가정해보자. 대출받은 자금을 현금으로 인출하여 자녀들에게 나누어 준 이후 단기간에 사망할 경우에는 상속세를 오히려 추징당할 위험성이 있다.   세법에서는 이러한 탈세를 방지하기 위해 사망 전 1년 안에 2억원 이상, 2년 안에 5억원 이상을 피상속인 예금에서 인출한 경우, 인출된 자금 중 사용처가 불분명한 자금은 상속받았다고 추정하여 추가로 과세하고 있기 때문이다. 즉 상속 개시 전의 갑작스러운 채무 증가는 과세당국으로부터 오해만을 불러일으킬 뿐이다.   보유 부동산의 임대보증금도 대출과 같은 효과가 있다. 임대보증금도 임차인들에게 돌려줘야 하는 건물 소유자의 채무이므로 대출과 같은 성격이다. 임대보증금의 갑작스런 증가도 과세당국의 검증을 거치게 된다.   임대보증금에 대해 기존에 신고된 임대보증금과 맞는지 확인하게 되는데 가공으로 늘려 신고할 경우 상속세뿐만 아니라 과거의 소득세 누락분까지 추징당할 위험이 있으므로 바람직하지 않다.

[금융상품] 배우자간 증여 공제한도 얼마나 늘어나나

10년마다 6억…세금 없어도 증여세 신고

◆ 똑똑한 절세 세금이야기 ◆   조미진 씨(가명)는 2년 전 남편 명의로 있는 10억원 상당 주택의 절반을 증여받았다. 그 당시 주택에 대한 종합부동산세 기준이 개인별로 9억원이어서 절세 차원에서 증여세까지 부담하며 공동명의로 전환했던 것. 조씨는 최근 배우자간 증여공제한도가 내년부터 늘어난다는 소식을 들었다. 추가로 현금을 증여받아 최근 수익률이 좋은 중국펀드에 불입하고자 하는데, 기존에 증여받은 재산이 있어도 추가로 증여세 없이 증여를 받을 수 있을까?   현재 배우자간에는 증여세 없이 10년마다 3억원까지 증여할 수 있다. 내년도 세제개편안에 따르면 배우자공제한도가 3억원에서 6억원으로 2배 증가하게 된다. 따라서 내년 이후에 6억원까지는 증여세 없이 배우자로부터 증여받을 수 있게 된다. 올해까지 이미 배우자로부터 증여받았다면 내년에 새로운 증여와 합산하여 6억원까지 증여세가 없다.   조씨의 경우 내년에 남편으로부터 펀드 불입자금 3억원을 추가로 증여받는다면 증여세가 얼마나 과세될까?   2년 전에 10억원짜리 아파트의 절반인 5억원의 사전증여재산과 추가로 증여받을 3억원을 합친 8억원에서 증여재산공제액 6억원을 차감한 2억원에 대해 증여세가 과세된다.   하지만 2년 전 아파트 절반을 증여받을 때 부부간 증여재산공제액인 3억원을 초과한 2억원에 대해 이미 세금을 납부했으므로 이번에 추가로 납부할 증여세는 없는 것이다. 따라서 과거에 증여받은 금액과 상관없이 내년부터는 증여세 없이 추가로 3억원을 증여받을 수 있다.   주의해야 할 점은 조씨가 내년에 추가로 3억원을 증여받는 경우 세금이 없더라도 세무서에 증여세를 신고하는 것이 바람직하다는 점이다. 신고를 해야만 증여자금으로 펀드에 불입하여 발생한 수익금이 조씨의 소득이 되기 때문이다. 만약 증여세 신고를 하지 않는다면 차후 펀드 불입금액만을 증여받은 것으로 보지 않고 펀드 원리금 전체를 모두 증여받은 것으로 보아 과세당할 위험성이 있기 때문이다.   [황재규 신한은행 PB그룹 세무사]

[금융상품] 국내에 20억재산 가진 재미교포 상속세 줄이려면

귀국후 거주자상태서 상속땐 세금 3억 덜내

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆     70대인 고준명 씨(가명)는 재외동포로 미국 LA에 살고 있다. 퇴직 후 이민을 왔지만 생각처럼 적응하기가 쉽지 않았다. 지병이 있는 고씨는 인생의 마지막을 배우자와 같이 다시 고향으로 돌아가 자녀들과 함께 맞고 싶은 생각이 간절하다. 20억원 상당 본인 재산도 대부분 국내에 있다. 주변에서 재미동포로 있는 것보다 국내에 돌아와서 사망하면 상속세도 더 적다는 이야기를 들었는데 사실인가.   상속세법에서는 거주자인지 비거주자인지에 따라 상속재산에 대한 과세범위가 다르다. 거주자는 국내뿐만 아니라 외국에 있는 재산까지 모두 합쳐서 국내에서 상속세가 과세된다.   하지만 비거주자는 국내에 있는 재산에 대해서만 상속세를 신고하면 된다. 미국에 있는 재산에 대해서는 미국 상속세법을 따르게 되는 것이다.   과세범위뿐만 아니라 상속공제도 거주자 여부에 따라 차이가 발생한다.   비거주자는 기본공제 2억원만을 상속재산에서 차감하게 된다. 고씨가 미국에 거주하다 사망한다면 상속재산 20억원에서 기본공제 2억원을 차감한 18억원에 대해 5억원 정도 상속세가 과세된다.   하지만 국내에 귀국하여 거주자 상태에서 사망한다면, 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원을 합친 최소 10억원까지는 상속세가 없다.   따라서 상속재산 20억원에서 상속공제 10억원을 차감한 나머지 10억원에 대해 2억원 정도만 상속세가 과세된다.   즉 어느 나라에서 임종을 맞느냐에 따라 상속세에 3억원이나 차이가 발생하게 된다. 상속공제액은 비거주자에 비해 거주자가 훨씬 크다.   이와 같이 상속재산 과세범위나 상속공제는 거주성 여부로 판단하지, 영주권 또는 시민권과 같이 국적 여부로 판단하지 않는다. 거주성 여부는 거주하는 주소가 어디인지, 생계를 같이하는 가족이 어느 나라에 있는지, 주요한 소득은 어느 나라에서 발생하는지, 재산이 주로 어느 나라에 있는지 등으로 판단한다. [황재규 신한은행 PB그룹 세무사]

이자지급 명확해야 증여세 안물어

아버지ㆍ할아버지에게 창업자금 빌려썼는데

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     종합병원에서 안과의사로 근무하고 있는 김창업 씨(35)는 서울 강남에 라식시술 전문병원을 개업하려고 한다. 그런데 그동안 모은 급여와 퇴직금을 합해도 창업자금이 턱없이 부족하다. 마침 아버지와 조부가 선산 수용보상금으로 받은 자금이 있어 두 분에게 각각 10억원씩 총 20억원을 빌려 창업자금으로 쓰려고 한다. 이 경우 아버지, 조부와 차용계약서를 작성해 차입하는 형식으로 창업하면 세법상 문제는 없나.   부모나 조부에게서 차용증서에 의해 자금을 빌릴 경우는 실제 차입을 입증할 수 있는 이자지급조건 등이 있어야 한다.   조건대로 이자를 지급하지 않은 경우는 증여추정규정에 따라 증여세가 과세될 수 있어 세심한 주의를 기울여야 한다. 아울러 조건이 충족된다면 창업자금 사전상속제도를 이용해 보는 것도 방법이다.   창업자금 사전상속제도란 65세 이상 부모가 30세 이상 자녀 또는 결혼한 자녀에게 현금, 채권, 상장주식 중 소액주주지분 등 30억원을 한도로 올 연말까지 증여한 경우에 한해 사전상속재산특별공제액 5억원을 공제한 잔액에 대해 증여세 최저세율 10%만을 적용해 증여세를 과세하는 제도다. 증여한 직계존속이 사망하면 사전증여한 금액을 상속재산에 더해 상속세로 정산하게 된다.   김창업 씨가 아버지에게서 창업지원 자금으로 10억원을 받을 경우 창업자금에 대한 증여세 특례규정에 따라 증여세를 계산해 보자. 증여금액 10억원에서 창업자금에 대한 증여재산공제 5억원을 뺀 5억원에 대해 단일세율 10%를 적용한 세액 5000만원에서 증여신고세액공제 500만원을 차감한 4500만원을 증여세로 납부하면 된다. 이 경우 일반 증여세율을 적용했다면 2억800만원을 증여세로 내야 한다.   나중에 아버지가 사망해 상속세를 신고할 때 상속가액에 증여받은 금액 10억원을 더해 산출한 세액에서 이미 납부한 증여세 5000만원을 공제한 후 나머지 금액을 상속세로 내면 된다.   따라서 창업자금이 필요해 증여를 받아야 한다면 올해가 가기 전에 이 제도를 이용하는 것을 고려할 만하다.   그러나 조부에게서 증여받을 10억원은 창업자금에 대한 증여세과세특례 적용을 받을 수 없다. [조용근 세무법인 석성 대표]

[세금 이야기]경매로 낙찰받은 아파트 취득일은 언제?

경락대금 완납한 날이 기준

◆ 똑똑한 절세　세금 이야기 ◆   유필호 씨는 지난 9월 회사 근처에 새로 분양받은 아파트에 들어가기 위해 강남구 압구정동 현대아파트를 팔았다. 당시 유씨는 매도한 현대아파트 잔금 수령일을 새 아파트 입주일인 9월 30일로 맞췄다. 유씨는 현대아파트를 경매로 취득했으며 낙찰 허가 결정일은 2004년 7월 1일이고 경락대금납부 기준일은 같은 해 9월 30일이었다. 그런데 유씨가 사정이 생겨 한 달 뒤인 10월 30일에야 법원에 경락대금을 완납했다.   이 경우 입찰허가서에 기재된 경락대금 납부일을 기준으로 해서 `3년 이상 보유 2년 이상 거주` 요건에 따라 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까?   소득세법 시행령 제162조 제1항에는 양도 또는 취득 시기가 계약서상 잔금 지급일이 아닌 잔금 청산일로 규정하고 있다. 따라서 유씨의 현대아파트 취득일은 낙찰 허가일이 아니라 경락대금 완납일인 2004년 10월 30일이다.   따라서 유씨는 3년 이상 보유 요건을 충족하지 못해 비과세 혜택을 받을 수 없다.   만일 유씨가 현대아파트 잔금을 10월 30일 이후 수령하고 집을 산 사람이 10월 30일 이후 소유권 이전 등기와 거주 이전을 했다면 비과세 혜택을 받을 수 있을 것이다.   유씨의 집은 실거래가 6억원을 넘는 고가 주택이기 때문에 3년 이상 보유 2년 이상 거주 요건을 충족하더라도 6억원에 한해서만 비과세 혜택을 받는다.   부동산매매계약이 체결되면 중개인은 매매계약 체결일로부터 60일 이내에 시ㆍ군ㆍ구청장에게 실거래가를 신고해야 한다. 이 내용(매매계약서 사본)은 국세청에 통보되므로 매매계약서상의 잔금 지급일을 변경할 수 없다.   하지만 실제 잔금 수령일이 10월 30일 이후라는 사실이 금융자료 및 기타 증빙서류에 의거, 확인된다면 실제 잔금 수령일이 양도일이 돼 비과세 대상이 될 수 있다.   유씨처럼 서울에 사는 사람이 집을 산 지 1년 이내 또는 2년 이내에 판다면 각각 50%, 40%의 높은 단일 세율을 적용받기 때문에 실제 잔금 지급일을 조정해서 절세할 수 있는 방법이 있는지 따져보는 것이 중요하다.

1주택자, 아파트입주권 팔 경우 세금은

아파트 준공후 양도하면 비과세 혜택 받아

지성남 세무법인 석성 세무사     ◆똑똑한 절세세금 이야기◆   김종건 씨(45)는 2002년 4월 15일 장만한 성북구 정릉동 단독주택을 지난 10월 1일에 팔고 11월 5일 성동구 하왕십리동 아파트를 매입해 이사를 왔다. 김씨의 고민은 현재 갖고 있는 재개발 아파트 입주권을 팔았을 때 비과세 혜택을 받을 수 있는지 여부다.   김씨는 85년에 무허가 주택을 사서 17년 동안 살았으며 정릉동으로 이사를 가면서 2년간 임대를 준 무허가 주택이 2004년 5월 1일 철거되면서 재개발 아파트 입주권을 받게 됐다. 2008년 4월 10일 준공 예정으로 현재 공사가 진행 중이다.   소득세법 시행령 제154조 규정에 따라 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 생계를 같이하는 1가구가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유해야 한다. 아울러 주택 보유기간이 3년 이상(서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시 지역은 3년 보유, 2년 거주 이상) 조건도 충족해야 한다.   김씨는 85년에 취득한 무허가 주택 관리처분일(2004년 4월 15일) 현재 주택 2채를 1년 이상 중복하여 보유한 상태로 볼 수 있다. 따라서 아파트 입주권을 현 시점에서 양도한다면 비과세 해택을 받을 수 없다.   그러나 재개발 중인 아파트가 준공된 후에 양도한다면 상황이 달라진다. 실제 준공일인 2008년 4월 10일부로 입주권이 주택인 아파트로 전환된다.   새 아파트는 종전 주택의 연장이므로, 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 국내에 1주택을 소유한 1가구가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 것으로 볼 수 있다.   다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 보아 소득세법 제154조 1항 규정을 적용 비과세 해택을 받을 수 있다.   따라서 하왕십리 새 아파트 취득일인 11월 5일로부터 1년 이내인 내년 11월 4일 이전까지 입주권를 양도한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 준공 후 양도한다면 김씨는 일시적인 1가구 2주택 특례 규정에 따라 비과세 해택을 받을 수 있다.     [ⓒ 매일경제 &mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

[금융 신상품] 부부 공동명의로 집사야 양도세 줄인다던데

아내소득 불분명하면 증여세 낼수도

◆똑똑한 절세세금 이야기◆     서울 마포구 망원동에 살고 있는 이병호 씨(55)는 퇴직금으로 받은 돈과 그동안 저축한 돈을 합해 분당에 있는 아파트를 사서 이사를 가려고 한다. 그런데 배우자와 공동명의로 사는 것보다 본인 단독명의로 사면 나중에 세금이 많이 나온다고 하는데, 어떻게 해야 나중에 세금을 적게 낼 수 있는지 궁금하다.   부부 공동명의로 사는 것이 나중에 팔 때 양도소득세 부담을 줄일 수 있어 단독명의보다 절세에 유리한 방안으로 볼 수 있다.   그러나 부부 공동명의로 취득하기 전에 먼저 배우자에 대한 자금출처부터 확실히 살펴봐야 한다.   아무런 소득이 없는 아내와 공동명의로 10억원짜리 아파트를 취득하였다면 아내 지분에 해당하는 5억원을 남편에게서 증여받은 것으로 보아 과세당국이 증여세를 부과할 수도 있기 때문이다.   아울러 2007년 현재 기준으로 배우자에 대한 증여는 3억원까지 세금 없이 증여할 수 있지만 2008년부터는 금액한도가 지금보다 두 배인 6억원으로 늘어날 예정이기 때문에 3억원을 초과하는 배우자 증여는 내년 이후에 하는 것이 바람직하다.   부부 공동명의로 부동산을 사서 나중에 팔게 되면 양도소득세가 단독명의 때보다 줄어드는 이유는 부부도 공동명의로 부동산을 취득했다가 팔 때 양도소득세 계산시 합산하지 않고 각각 따로 계산하기 때문이다. 양도차액 구간별로 세율이 다르기 때문에 차액을 나누면 낮은 세율이 적용되는 구간이 커지게 되는 것이 절세의 이유다.   양도세뿐 아니라 재산세도 부부 공동명의로 부동산을 취득했을 때 부동산가격을 비율에 따라 나눠서 세금을 매기기 때문에 단독명의로 취득했을 때보다 세부담이 줄어든다. 하지만 종합부동산세는 가구별 소유 부동산을 합산해서 부과하기 때문에 단독명의나 부부 공동명의나 세부담이 같다.   [조용근 세무법인 석성 대표]

[금융 상품] 집값따라 일반증여가 세금 더 적을수도

2주택자 부담부증여로 세금 줄이고 싶은데

권영준 세무법인 석성 세무사     ◆ 똑똑한 절세 세금 이야기 ◆   20년 동안 서울 반포에 있는 아파트에 살아온 유영호 씨(58)는 2년 전 분당아파트를 구입해 2주택자가 됐다. 그런데 얼마 전 종합부동산세 고지서를 받아 보니 세금이 생각보다 많이 나와 세부담을 줄이는 방안으로 유학 가 있는 아들에게 반포 아파트를 증여한 후 분당아파트로 이사가는 것을 고민하고 있다.   유씨는 주변에서 전세보증금과 융자금을 본인이 부담할 경우 절세를 할 수 있다는 얘기를 들었는데 사실인지 궁금하다.   증여한 재산과 딸린 채무를 함께 이전해 주는 것을 부담부증여라고 한다. 즉 아파트를 증여받은 사람이 은행대출금이나 전세보증금 등 증여자의 채무까지 이전받는 경우다.   부담부증여는 증여재산가액에서 증여받는 자가 승계하기로 한 채무액을 차감한 순수증액을 기준으로 증여를 받는 사람에게 과세한다. 부담부증여를 하면 순증여액 자체가 적어지기 때문에 당연히 증여세가 줄어든다.   승계되는 채무에 해당하는 금액은 당사자 간 매매거래로 보아 양도소득세를 증여자에게 따로 과세한다. 보통 부담부증여의 경우 증여세 감소액이 양도소득세 증가액보다 많다. 그러나 2주택이나 3주택 이상 보유자나 비사업용 토지 소유자는 오히려 양도소득세 증가액이 증여세 감소액보다 더 커질 수 있다.   유씨의 경우 시가 11억원짜리 아파트를 자녀에게 증여하려고 하는데 부담부증여를 하는 것이 단순증여보다 전체 부담세액이 많다. 전세보증금이 4억원이고 융자금 2억원을 끼고 있으며 1985년 1월에 5500만원에 취득한 아파트다.   일반 증여를 했을 때 증여가액인 11억원에 대해 2억4120만원의 증여세를 부과한다. 그런데 부담부증여로 할 경우 전세금 4억원과 융자금 2억원 등을 양도하는 것으로 봐서 2억5424만원의 양도소득세를 물어야 한다.   그리고 증여가액 5억원에 대해서도 8400만원의 증여세를 추가로 물어야 한다. 따라서 이 사례의 경우 부담부증여보다 일반적인 증여가 유리하다고 볼 수 있다.[ⓒ 매일경제 &mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

[마일리지 활용] 사업자 등록한 임대주택 종부세 면제받으려면

국민주택이하 집 5가구 이상 장기임대해야

◆ 똑똑한 절세 세금 이야기 ◆   부산에 주택 1채를 소유한 유효상 씨(35)는 아버지가 외국인에게 임대하던 한남동 빌라(공시가격 7억원)를 지난해 7월 18일 임대보증금과 융자금을 승계받는 조건으로 증여받은 후 세무서에 사업자등록을 해서 임대하고 있다. 사업자등록을 한 임대주택은 종합부동산세 과세 대상이 아니라는데 사실인가.   종합부동산세 합산에서 빠지려면 장기 임대를 목적으로 국민주택(85㎡) 규모 이하 주택을 취득해 주택임대사업자로 지방자치단체(구청)에 등록하고, 세무서에도 사업자등록을 한 후 종합부동산세 신고 기한에 합산배제 신청을 해야 한다.   2005년 1월 6일 이후 주택을 구입한 임대사업자로 합산에서 배제되려면 국민주택 규모 이하 주택을 5가구 이상 임대해야 하고 합산배제 임대주택은 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제 신청연도 과세기준일의 공시가격이 각각 3억원 이하여야 한다.   임대를 하던 중 가격 상승으로 합산배제 기준 공시가격을 초과하는 경우에는 계속해서 합산배제 임대주택으로 보지만 증축 등으로 주택가액이 상승해 합산배제 기준이 되는 공시가격을 초과하면 합산에서 뺄 수 없다.   의무임대기간 10년(건설주택 5년) 동안 임대하지 않고 중도에 매각하면 그동안 납부하지 않았던 종합부동산세와 납부불성실가산세를 추가로 납부해야 한다.   다만 상속으로 합산배제 임대주택을 승계하는 경우에는 피상속인이 임대하던 기간을 상속인의 임대기간에 합산할 수 있다. 다만 종합부동산세가 처음 시행된 2005년 1월 이전부터 임대사업자등록한 기존사업자의 경우는 국민주택 규모 이하 주택 2가구 이상을 5년 이상 임대하고 종합부동산세 신고 기한 안에 임대주택 합산배제 신청을 하면 된다. 국세기본법 제45조의 3에 따라 기한 후 신고하는 경우에도 합산배제를 신청하면 종합부동산세가 합산배제받을 수 있다. 하지만 유씨의 경우는 임대주택이 1가구뿐이므로 종합부동산세 합산배제 대상이 아니다. [고효영 세무법인 석성 세무사]

[금융상품] 양도세 특례기간중 분양받은 아파트 늦게 팔려는데

면제기간 이후 ~ 매각시점까지 차익은 과세

◆ 똑똑한 절세 세금 이야기 ◆   홍서연 씨(35)는 2002년 4월 서울 강남에서 50평형 아파트 1채를 분양받았다. 분양 당시에는 5년 안에 양도하면 양도소득세를 내지 않아도 된다고 들었는데 5년이 지났다. 앞으로 팔면 양도소득세를 얼마나 납부해야 하나.   지금은 다주택자에 대해 양도소득세를 중과하고 있지만 97년 외환위기 직후에는 정부가 건설 경기를 살리려고 특정 기간에 취득하는 신규 분양 아파트나 신축주택에 대해 양도소득세를 감면하는 조치를 단행했다.   따라서 이 시기에 분양받았거나 신축한 주택이라면 양도소득세 감면 대상이 되는지 따져보는 게 좋다.   당시 양도소득세에 대한 감면 및 비과세 특례를 보면 98년 5월 22일부터 2003년 6월 30일 사이 일정 기간에 분양한 주택과 신축주택의 경우 5년 안에 양도하면 양도소득세가 전액 면제된다.   해당 기간은 ①98년 5월 22일~99년 6월 30일 ②99년 7월 1일~99년 12월 31일 ③2000년 11월 1일~2001년 5월 22일 ④2001년 5월 23일~2003년 6월 30일(서울 과천 5대 신도시는 2002년 12월 31일)까지로 이 기간 안에 취득한 주택은 양도세 특례 대상이 된다. 기준 시점은 분양주택의 경우 계약일이고, 신축주택은 준공일 기준이다.   아울러 해당 주택은 취득한 날로부터 5년이 지난 후에 양도하더라도 분양 및 신축주택 취득일로부터 5년간 발생한 양도차익은 양도소득세 과세 대상에서 제외된다. 다만 고가주택은 제외된다.   홍씨는 2002년 4월에 분양받았기 때문에 이 같은 특례 규정이 적용된다. 분양받을 당시의 고가주택 기준은 전용면적 50평 이상이고 실거래가 6억원 초과다.   따라서 홍씨는 분양받은 지 5년 이내인 지난 4월 이전에 양도했다면 양도소득세가 전액 면제될 수 있었다. 하지만 이미 5년이 넘어서 양도세 면제 기간인 2002년 4월부터 2007년 4월까지 5년간 얻은 양도차익에 대해서는 양도소득세가 면제되고, 2007년 4월 이후부터 매각 시점까지 얻은 양도차익은 과세 대상이 된다. [세무법인 석성 유효중 세무사]

[금융 상품] 새집 산뒤 1년 되도록 기존 집 안팔려 양도세 걱정

자산관리공사에 매각 의뢰해보세요

◆ 똑똑한 절세 세금 이야기 ◆     김종수 씨(55)는 올해 초에 15년 동안 살던 단독주택을 팔고 새 집으로 이사를 했다. 그런데 주택 매매가 없어 11개월이 지나도록 아직 예전 집을 팔지 못하고 있다. 1가구 1주택 비과세혜택을 받으려면 새 집을 취득한 후 1년 이내에 예전 집을 팔아야 한다. 하지만 시세대로 팔아 달라고 해도 문의하는 사람도 없다. 비과세혜택을 받을 방법은 없나.   현행 세법상 양도소득세 비과세 대상인 1가구 1주택자가 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 됐을 때는 새로운 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택 양도로 본다.   이때 종전 주택은 3년 이상 보유해야 한다. 종전 주택이 서울이나 과천 또는 5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)에 있으면 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주요건도 충족해야 한다.   만일 새 주택을 취득하고 1년이 지나서 양도하면 2주택자 양도가 되어 장기보유특별공제를 받지 못하고 양도소득세율도 기본세율(9~36% 누진)이 아닌 50% 단일세율로 무거운 세금이 과세된다.   다만 새 주택 취득일로부터 1년 내에 종전 주택을 자산관리공사에 매각을 의뢰했을 때, 법원에 경매를 신청했을 때, 국세징수법에 의해 공매가 진행 중일 때는 그 사실을 증명하면 1년이 지나더라도 양도소득세를 비과세받을 수 있다   법원 경매와 국세징수법에 의한 공매는 절차가 까다롭지만 자산관리공사에는 본인이 매각 의뢰를 하고 부동산매각의뢰신청서 접수증을 받아서 세무서에 제출하면 비과세받을 수 있다.   주택 매각 의뢰를 받은 자산관리공사는 감정기관이 감정평가한 가액을 최초공매예정가격으로 인터넷 공매방법에 의해 매각한다.   공매 진행 중에도 최종 공매조건 이상이면 수의계약이 가능하므로 매각 의뢰자가 적극적으로 매수자를 찾아서 수의계약을 체결토록 하여 매각할 수 있다.   따라서 K씨처럼 종전 주택이 팔리지 않는다면 자산관리공사에 매각을 의뢰하여 먼저 양도소득세를 비과세받고, 매수자를 찾아 수의계약으로 종전 주택을 매각하는 방안을 고려할 만하다.

[금융 신상품] 비사업용 토지, 실거래가로 60% 과세…투자 신중

비사업용 토지 사려는데 양도세가 중과된대요

◆ 똑똑한 절세세금 이야기 ◆   여유자금으로 개발예정지 토지에 투자를 하려고 하는데 양도소득세가 중과된다고 한다. 세금부담을 고려해도 토지를 사 놓는 게 좋지 않을까.   토지 투자를 할 때 반드시 알아두어야 할 법조항 중 하나가 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 규정(소득세법 제104조)이다.   비사업용 토지는 양도차익 중 대부분이 환수될 정도로 세금부담이 무겁기 때문에 토지투자를 할 때는 비사업 토지에 포함되는지 여부를 잘 살펴봐야 한다.   구체적 내용을 보면 비사업용 토지는 양도소득세를 실거래가를 기준으로 과세하고, 양도소득세율도 일반세율인 9~36%가 아니라 60% 단일세율로 중과된다. 아울러 장기보유특별공제도 받을 수 없다.   비사업용 토지로 보는 부재지주 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)에 해당되지 않으려면 재촌과 자경의 요건을 모두 충족해야 한다.   재촌은 소유자가 농지 소재지 시ㆍ군ㆍ구나 연접한(경계가 붙어 있는) 시ㆍ군ㆍ구에 거주하는 것을 말한다. 자경은 농작업에 상시 종사하거나 농작업 중 절반 이상을 자기 노동력에 의해 경작하는 경우다.   보유 및 재촌기간은 일수로 계산하는데 농지 보유기간이 5년 이상인 경우에는 ①양도일 직전 5년 중 3년 이상 ②양도일 직전 3년 중 2년 이상 ③보유기간 80% 이상 등 세 가지 요건 중 하나를 충족해야 재촌 요건을 충족할 수 있다.   특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍, 면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한지역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌 또는 자경과 무관하게 실지거래가로 과세되고 60% 세율이 적용된다.   비사업용 토지 또는 사업용 토지의 해당 여부는 적용대상 세법규정이 상당히 복잡하다. 농지보유기간에 따른 재촌기간 적용이 다른 경우와 예외규정도 있으므로 토지를 거래할 때는 반드시 세무전문가와 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 상담한 후 거래를 하는 것이 좋다.       [이홍종 세무법인 석성 세무사]

[금융 상품] 올해부터 배우자 증여 6억까지 공제

증여시점 따라 세금납부액 크게 차이나는데

◆똑똑한 절세세금 이야기◆     서울 강남구 압구정동에 살고 있는 강구인 씨(60)는 정년퇴직을 하면서 받은 퇴직금 4억원을 증여 목적으로 2002년 11월 30일자로 배우자 명의 통장에 입금했다. 배우자는 2003년 2월 7일 돈을 전액 인출해서 자신 명의의 아파트 분양대금으로 냈다. 이 경우 증여 시점은 언제로 봐야 할까.   현행 세법상 증여재산의 취득 시기는 권리 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산은 원칙적으로 등기ㆍ등록일로 본다. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 증여를 받을 사람(수증자) 명의로 건축허가를 받거나 신고를 할 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일이 증여재산의 취득 시점이 된다. 이에 해당하지 않은 재산은 인도한 날 또는 사실상의 사용일을 증여재산 취득 시기로 볼 수 있다.   강씨 사례는 증여 시점을 언제로 볼 것인가에 따라 배우자 증여재산 공제금액이 크게 달라진다. 증여 시점을 강씨가 배우자명의 통장에 입금한 2002년 11월 30일로 본다면 2002년에는 배우자에 대한 증여재산 공제금액이 5억원이었기 때문에 증여세를 납부할 필요가 없다.   그러나 배우자가 돈을 인출한 2003년 2월 7일을 증여 시점으로 본다면 2003년 배우자 증여재산 공제금액이 3억원이므로 1억원에 대해 증여세를 내야 한다.   과세당국은 현금이 입금된 시기에 증여 목적이 있었는지, 아니면 단순 관리 목적으로 입금했는지에 따라 증여 시점을 판단하고 있다.   따라서 강씨가 퇴직금을 배우자 통장에 입금한 시점을 증여 시점으로 인정받으려면 입금을 한 후 증여세 신고 등을 통해 증여 목적을 인정받아야 한다.   증여는 증여 시점으로부터 3개월 이내에 신고하면 되기 때문에 강씨는 2002년 11월 30일에 증여했다는 사실을 2003년 2월 말까지 신고해야 이전 세법을 적용받아 불이익을 피할수 있다.   2008년 개정 세법에 따르면 상속증여세법상의 증여재산 공제금액 중 배우자에게서 증여받은 금액에 대한 공제금액이 6억원으로 상향 조정됐다. 이처럼 세법이 바뀌어 공제한도가 달라질 때는 증여 시점을 꼼꼼히 따져봐야 한다.       [김원묵 세무법인 석성 세무사]

[금융상품] 증여받은지 5년 안된 땅 팔려는데

양도세 - 증여세 비교해봐야

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> = 서울 구로구에서 사업을 하는 최은경 씨(38)는 아버지가 1999년 7월 2억원에 산 비사업용 토지를 2005년 3월에 증여받았다.   증여 당시 공시지가는 6억3000만원이었으며 증여세로 1억800만원(산출세액 1억2000만원)을 2005년 6월 20일에 신고 납부했다. 최근 사업이 어려워져 이 땅을 현 시세인 10억원에 팔려고 하는데 세부담이 걱정된다.   A> = 소득세법에서는 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 사람이 5년 이내에 양도하면 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봐 양도소득세를 과세하고 있다. 이는 증여로 양도소득세를 줄이려는 편법을 막기 위한 것이다.   최씨의 경우 아버지에게 토지를 증여받은 지 5년이 안 된 상태여서 다른 사람에게 팔 경우 증여자인 아버지가 판 것으로 간주되기 때문에 양도소득세를 물어야 한다. 양도소득세는 아버지가 99년 7월 취득한 금액과 매각금액을 기준으로 양도소득을 계산해 과세한다. 대신 최씨가 납부했던 증여세는 환급된다.   다만 최씨를 양도인으로 봐 산출한 양도소득세와 이미 납부한 증여세를 합한 금액은 아버지가 직접 양도한 것으로 봐 계산한 양도소득세보다 많으면 이런 규정을 적용하지 않고 최씨가 증여받은 재산을 양도한 것으로 인정한다.   최씨의 경우 아버지가 직접 양도했다고 보면 양도소득세는 4억7000만원 정도다. 이는 최씨를 매각 당사자로 계산한 양도소득세 2억2000만원과 이미 납부한 증여세 1억2000만원을 합친 3억4000만원보다 많다.   따라서 최씨의 경우는 아버지에게 양도소득세를 부과하고 최씨가 납부한 증여세는 환급된다.   최씨가 땅을 지금 팔면 절세 효과는 발생하지 않고 오히려 취득ㆍ등록세만 더 부담하는 셈이 된다. 이런 부담을 피하려면 증여 후 5년이 지난 뒤 땅을 파는 것이 유리하다.   과세 규정이 복잡한 경우는 미리 세무 전문가와 상의하는 것이 낭패를 피하는 길이다.   [이해영 세무법인 석성 세무사]

[똑똑한 절세] 29세 미혼아들에 집 두채중 한채 증여…

남은 한채 팔면 양도세 중과대상

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> = 2주택자인 김상돈 씨(62)는 절세를 목적으로 2002년에 주택 한 채를 아들에게 증여하고 증여세를 신고ㆍ납부했다. 아들은 2005년에 증여받은 주택으로 이사를 하고 주민등록도 옮겼다. 아들은 미혼이며, 2008년 현재 29세로 대학원에 다니면서 연구비로 월 40만원을 받아 생활비로 사용하고 있다. 김씨는 현재 살고 있는 집을 팔려고 하는데 1가구 1주택자로 비과세 혜택을 받을 수 있나.   A> = 소득세법에서는 1가구 1주택을 팔 때 6억원 이상 고가 주택이 아니면 비과세 혜택을 주고 있다.   여기서 1가구란 가구주와 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 구성하는 것을 말한다.   가족에는 가구주와 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매까지 포함된다. 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 주소에서 일시 퇴거했더라도 가족 구성원에 포함한다.   김씨가 현재 살고 있는 집을 팔 때 1가구 1주택이 되려면 따로 살고 있는 아들이 별도 1가구가 되는지를 먼저 따져봐야 한다.   1가구를 구성하려면 배우자가 있어야 한다. 배우자가 없어도 단독 가구로 인정받는 경우도 있는데 이는 연령이 30세 이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우다. 그리고 소득세법상에 열거한 소득이 최저생계비 수준 이상인 20세 이상 성인이어야 한다.   또 세법에서는 사실상 생계를 같이하는지 안 하는지에 따라 가구를 구분하고 있다. 주민등록상 별도 가구로 분리돼 있다 할지라도 실질적으로 생계를 같이하면 1가구의 구성원으로 보는 것이다.   그런데 김씨의 아들은 미혼이고 30세 미만이다. 대학원에서 받는 소득도 최저생계비에 못 미쳐 단독 가구로 인정받을 수 없다. 따라서 김씨가 집을 팔 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다.   [허영수 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 상속세 낼 현금 모자라는데

유산은 아파트 한 채뿐… 담보 제공하고 3년 분할납부

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     서울 강남구에 사는 유연수 씨(55)는 얼마 전 남편이 세상을 떠났는데 남긴 유산이라고는 거주하는 30억원대 아파트 한 채뿐이다. 유씨는 29세인 아들과 직장에 다니는 27세인 딸과 함께 이 아파트에 살고 있다. 지금 상속세를 납부하려 해도 현금이 없는데 아파트를 팔지 않고 상속세를 해결하는 방법은 없을까.   상속세는 피상속인이 사망한 날로부터 6개월 이내에 피상속인 주소지 관할 세무서에 신고납부하여야 한다. 신고를 받은 세무서에서는 부동산 취득ㆍ양도, 금융재산, 보험금ㆍ퇴직금 지급 등을 검토하여 빠뜨린 재산은 없는지, 신고한 채무 등은 정당한지를 조사해 상속세를 결정한다.   상속세는 일시에 현금을 마련하기 어려운 사람이 있기 때문에 납부세액이 1000만원을 초과할 때는 담보를 제공하고 3년간 분할납부(연부연납)할 수 있다.   상속세를 분할납부할 때는 먼저 납부할 세액 중 4분의 1에 해당하는 금액을 신고기간까지 납부해야 하고, 나머지 4분의 3은 3년간에 나누어 연 5% 안팎에 해당하는 이자세액을 덧붙여 납부해야 한다.   상속세 분할납부를 신청하면 세무서에서는 6개월 내에 허가 여부를 서면으로 통지하는데 이때까지 허가 여부를 통지하지 않으면 허가한 것으로 간주한다.   분할납부 신청을 하지 못하고 세액 결정을 받았다면 납세고지서상 납부기한까지 신청할 수 있으며, 이때 세무서에서는 납부기한 다음날로부터 14일 이내에 허가 여부를 통지한다.   자녀와 함께 공동으로 상속받은 아파트 말고는 다른 주택이 없을 때 상속세를 분할 납부한 후 자녀들이 결혼하여 다른 주소지로 분가해 별도 가구를 구성한 후 양도하면 상속인 3명이 각각 1가구1주택으로 비과세받을 수 있다. 따라서 지금 아파트를 팔아서 상속세를 납부하기보다는 분할납부를 고려하는 것이 절세방안이 될 수 있다.   [조용근 세무법인 석성 대표세무사]

[세금 이야기] 아파트 보증금 받고 월세 줬는데 세금은?

월세는 근로소득과 합산해 소득세 부과

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q>= 유만종 씨(45)는 지금 살고 있는 집 외에 아파트 한 채와 오피스텔 한 채를 갖고 있다. 아파트는 보증금 5000만원에 월세 100만원에 임대를 줬고, 오피스텔은 보증금 2억원에 사무실로 임대하고 있다.   유씨는 지금까지 임대사업자 등록을 하지 않았고 부가가치세나 소득세를 신고 납부하지 않았는데 세금 문제가 궁금하다. 유씨 연봉은 8000만원 정도다.       A>= 주택 임대는 부가가치세를 면제하고 있으므로 임대보증금이나 월세에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않는다.   아파트 임대도 부동산 소득으로서 근로소득과 합산하여 다음해 5월 말까지 종합소득세를 신고 납부해야 한다. 이 기간 내에 신고 납부하지 않으면 납부할 세액에 연 11% 상당의 납부 불성실가산세를 가산하게 된다.   신고 납부 기한이 경과되었다 하더라도 기한 후 신고를 하고 자진납부하면 계속 늘어나는 가산세를 물지 않을 수 있다.   유씨의 경우 월세 100만원(연 1200만원)에 필요 경비를 뺀 소득금액을 근로소득(연봉)과 합산해서 신고해야 한다. 다만 월세를 전액 임대보증금으로 변경한다면 변경된 날부터는 종합소득세 과세가 아니다.   또 한 채의 주택 소유자가 주택을 임대하고 월세를 받을 경우 기준시가 6억원 이하는 과세되지 않지만, 6억원을 초과하는 고가 주택은 1주택일지라도 월세로 소득금액을 계산하여 종합소득에 합산하여 신고 납부해야 한다.   고가 주택이라도 보증금만 받으면 종합소득세는 과세되지 않는다.   오피스텔은 사무실로 임대하였으므로 부가가치세가 과세되며, 임대보증금은 연 5%의 이자율을 곱하여 계산한 간주임대료를 부가가치세 과세표준으로 신고 납부하여야 한다. 간이과세자라면 이 금액에 부동산임대업의 부가가치율(30%)를 곱한 후 다시 세율 10%를 곱하여 부가가치세를 산출하는데 6개월간 환산과세표준금액이 1200만원에 미달하면 부가가치세를 부과하지 않는다. 그러나 소득금액은 종합소득에 합산하여 신고 납부하여야 한다.   사무실용 오피스텔 임대는 부가가치세 과세 대상으로 사업자등록을 해야 한다. 등록하지 않으면 가산세를 더 물어야 하며, 등록 전 매입세액을 공제받지 못할 뿐 아니라 조세범처벌범에 의해 벌금 또는 과료에 처해질 수도 있다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금이야기] 상가 착공전에 사업자등록부터 하세요

임대용 상가 지을때 부가세 매입세액 공제받으려면

◆똑똑한 절세 세금이야기◆   임대용 상가건물을 신축한 김동표 씨(50)는 최근 건물을 완공한 후 부가가치세 매입세액 환급 신고를 했다. 그런데 공사계약금에 대한 부가가치세는 사실과 다른 세금계산서로 매입세액을 공제할 수 없다는 통보를 받았다. 공사대금에 부가가치세를 포함해 지급하고 세금계산서도 제출했는데 문제가 무엇일까.   부가가치세 매입세액을 공제받으려면 재화 또는 용역의 공급시기에 세금계산서 등을 교부받아야 한다.   공급시기에 교부받은 세금계산서라고 하더라도 필요적 기재사항의 전부 또는 일부가 누락되거나 사실과 다르게 기재된 경우에는 부가가치세 매입세액을 공제하지 않고 있다.   또한 사업자등록 전의 매입세액도 공제하지 않는다. 다만 사업자등록신청일로부터 역산해 20일 안에 받은 세금계산서는 매입세액을 공제해 주고 있다. 김씨가 공사계약금으로 지급한 금액에 대해 세금계산서로 부가가치세 매입세액을 공제받으려면 사업자등록 신청일로부터 소급해 20일 안에 김씨의 주민등록번호를 기재한 세금계산서를 교부받아야 한다.   그러나 사업자등록신청일로부터 역산해 20일 안에 교부받았다고 하더라도 부가가치세법상의 공급시기에 세금계산서를 교부받아야 매입세액을 공제받을 수 있다.   예를 들어 김씨가 체결한 건설공사 도급계약 내용에서 계약금과 잔금 지급일이 6월 이상인 조건(중간지급조건부)이라면 도급계약서상 각 공사대금을 받기로 한 때가 세금계산서를 교부받아야 하는 공급시기로 볼 수 있다. 따라서 공사계약금을 지급하기로 한 날에 세금계산서를 교부받아야 한다.   즉 계약금지급일로부터 20일 안에 사업자등록신청을 한다면 계약금을 지급하고 주민등록을 기재해 교부받은 세금계산서상 매입세액을 공제받을 수 있지만 20일이 지나서 사업자등록을 신청하면 이 주민등록 기재분의 매입세액은 공제받을 수 없게 된다. 새로 사업을 개시하는 사람은 사업 개시 전이라도 사업자등록할 수 있으므로 임대용 상가건물을 신축하고자 한다면 먼저 사업자등록을 신청하는 것이 좋다. 조용근 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 85년에 사둔 지방농지 양도하려는데…

내년 말까지 팔면 중과세 안돼

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆     Q. 서울 성북구에 사는 김종천 씨(56)는 지난 1985년에 지방 도시지역 안에 있던 농지 660㎡를 6000만원에 사서 지금까지 보유하고 있다. 현재 시가는 2억원 정도이고 아직 농지로 구분되어 있다.   매입 당시에는 노후에 살 주택을 지을 작정이었으나 자녀의 결혼자금 마련을 위해 팔아야 할 형편이다. 그런데 도시인이 보유한 농지를 팔면 양도소득세가 중과세된다고 해 고민이다.   A.정부는 부동산투기 거래를 근절하기 위해 비사업용 토지에 대해서는 실거래가를 기준으로 일반 양도소득세율(9~36%)보다 높은 60% 세율로 무겁게 양도소득세를 매기고 있다. 뿐만 아니라 양도가액에서 취득가액 등을 뺀 양도차익에서 보유기간별로 장기보유특별공제도 해주지 않는다.   양도소득세에 주민세 부담액 6%를 보태면 양도차익 대부분을 세금으로 내야 하는 셈이다.   김씨의 사례는 비사업용 토지 양도로 보아 과세된다면 양도차익 1억3700만원(취득세 등 약 300만원 필요경비 공제)에 대해 약 7990만원의 양도소득세를 부담해야 한다.   그러나 2005년 투기 억제를 위한 세법을 개정하면서 장기보유한 토지에 대한 특례규정를 두었는데, 2006년 12월 31일 현재 20년 이상 소유한 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 비사업용 토지는 중과세 대상에서 제외하고 있다.   이 규정에 해당돼 중과세 대상에서 제외되면 일반세율(9~36%)로 양도세를 매기고 장기보유특별공제도 해준다. 김씨는 1985년에 농지를 취득했고 2006년 말 현재 20년 이상 보유했으므로 2009년 말까지 양도한다면 중과세를 피할 수 있다. 따라서 내년 말까지 농지를 처분한다면 일반세율로 양도세를 내고 장기보유특별공제도 받을 수 있어 약 2170만원의 양도세만 내면 되기 때문에 중과세 될 때보다 약 5820만원의 세금을 덜 낼 수 있다. [권영준 법무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 집 가진 부부, 공동명의 투자하면 절세효과?

피스텔ㆍ상가는 Yes, 주택은 No

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆     Q> = 김종환 씨(45)는 맞벌이 부부로 현재 1가구 1주택이다. 김씨 부부는 맞벌이를 하면서 모은 여유자금으로 강남 재건축 아파트에다 투자하려고 한다. 현재 관심을 갖고 있는 재건축 아파트 값은 6억원 정도다. 부부 공동명의로 아파트를 사면 절세를 할 수 있을까.   A> = 집을 사고팔 때 내야 하는 세금은 취득세 등록세 양도소득세가 있고 주택 보유에 따라 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 증여로 자금을 조달했을 때에는 증여세도 물어야 한다. 보통 누진세율로 부과되는 세금은 공동명의 등으로 과세표준을 분산할 때 부담세액이 줄어드는 사례가 많다. 하지만 누진세율이 아닌 단일세율일 때에는 과세표준을 분산해도 세 부담에 차이가 없다.   김씨는 증여세를 낼 필요가 없어 보인다. 맞벌이를 해왔기 때문에 자금 출처가 있고, 그렇지 않더라도 배우자 간 증여 공제금액이 6억원까지여서 세금을 물 필요는 없을 것 같다. 취득세와 등록세는 단일세율로 과세하기 때문에 명의를 분산하더라도 세금은 줄어들지 않는다. 재산세도 전체 세액을 산출하여 공유지분으로 나누어 납부하므로 절세 효과가 없다.   주택합산 가격이 6억원을 초과할 때 종합부동산세 대상이 되는데 이때도 부부 소유인 모든 주택을 합산해 과세하므로 공동명의에 따른 절세 효과를 보기가 힘들다. 양도소득세도 2주택자에 대한 50% 단일세율로 중과세되므로 공동명의에 따른 세 혜택은 없다. 1주택자는 절세효과가 있다.   하지만 김씨가 오피스텔이나 상가를 사면 종합부동산세를 매길 때 주택과 별도로 과세되고, 양도소득세는 2년 이상 보유하고 양도하면 양도 차익에 따라 누진세율(9~36%)로 부부 각자에게 과세되므로 절세 효과가 있다. 김씨는 명의 분산에 따른 절세 효과만을 본다면 상가건물을 부부 공동으로 취득하는 것은 효과가 있다.   [정찬선 법무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 1986년도 8천만원에 산 집 12억에 팔려는데

1주택자 장기보유 양도세 최고 80% 공제

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆     Q> = 서울 양천구 목동 이종배 씨(63)는 지금 살고 있는 45평 아파트를 1986년 8000만원에 샀다. 현재 시세는 12억원인데 종합부동산세 대상이어서 세부담이 많다. 이미 자녀들이 모두 출가해 큰 집이 필요하지 않아 팔려고 한다. 1가구 1주택이지만 6억원을 초과하기 때문에 양도소득세가 많이 나올까 걱정이다.   A> = 1가구 1주택은 3년 이상 보유하다 팔면 양도소득세 비과세 대상이다. 서울 과천과 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시 지역에서는 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다. 다만 1가구 1주택이라도 실거래가격이 6억원을 초과하면 초과 양도소득에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.   장기 보유자에 대해서는 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 해주는데 지금까지 15년 이상 1가구 1주택인 장기보유자에 대해서는 최고 45%를 공제했다.   하지만 지난 2월 26일 국회에서 장기보유특별공제가 대폭 확대되도록 소득세법이 개정됐다. 개정안에 따르면 3~20년까지 보유연수에 4%씩 곱해 20년 이상 보유자는 최고 80%를 공제해준다.   개정세법은 공포일 이후 양도하는 분부터 적용하게 되는데, 오는 20일쯤 공포될 것으로 보인다.   세법에서 양도시기는 잔금을 청산한 날로 하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 먼저 해주면 등기접수일을 양도시기로 본다. 따라서 지금 양도계약을 체결하려면 공포일 이후에 잔금이 청산되기 때문에 개정법에 따른 혜택을 볼 수 있다. 만일 이미 계약을 했다면 공포일 이후에 잔금이 치러지도록 하고 소유권이전등기도 그 이후에 하는 것이 유리하다.   이씨는 전체 양도차익이 11억1600만원(취득세 등 400만원 필요경비 계산)이고, 양도가액 6억원 초과분 비율로 과세대상 양도차익을 계산하면 5억5800만원이다.   이씨는 이 아파트를 20년 이상 보유했는데 현행 세법상 장기보유특별공제는 양도차익 중 45%인 2억5110만원으로 부담할 세액은 9691만원이지만, 개정공포될 세법에 따르면 장기보유특별공제는 80%인 4억4640만원이 되고 부담할 세액은 2730만원으로 줄어들게 된다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 아버지가 경영하던 중소기업 물려 받으려면

2010년까지 가업사전상속 특례 적용

Q> = 군복무를 마친 김종남 씨(28)는 연로한 아버지(64)가 지난 18년 동안 경영하던 경기도 화성시 소재 전자부품회사를 물려받아 가업을 승계하려 한다. 아버지는 비상장법인인 이 회사의 대표이사였고 51%의 지분을 보유하고 있는데 평가액은 23억원이다. 나머지 주주는 아버지 친구들과 친척들이다. 증여세 부담은 얼마나 될까.

A> = 김씨가 아버지로부터 23억원 상당의 재산을 증여받으면 약 6억7320만원의 증여세가 부과된다.

당장 세금부담을 감당하기 어렵다면 가업사전상속 증여세 과세특례를 이용하는 방법이 있다.

가업사전상속 대상이 되려면 18세 이상인 자녀가 중소기업을 10년 이상 계속해 경영한 60세 이상의 부모로부터 30억원을 한도로 2010년 말까지 주식을 증여받고, 증여받은 자녀가 증여세 과세표준 신고기한까지 경영에 참여하고 증여일로부터 5년 이내에 대표이사로 취임해야 한다.

아울러 10년 내에 증여받은 주식지분이 감소되어도 안 된다.

가업사전상속 제도를 활용하면 증여가액에서 5억원을 공제한 잔액에 대해 증여세 최저세율인 10%를 적용해 증여세를 납부하면 된다.

김씨의 경우 가업사전상속특례를 적용받으면 증여세 부담이 1억8000만원으로 줄어든다. 가업사전상속은 증여세 과세표준 신고기한까지 특례신청을 해야 한다.

다만 나중에 아버지가 돌아가시면 상속세는 가업사전상속 때의 증여금액 23억원을 상속재산에 더해 상속세를 계산한 후 이미 납부한 증여세 1억8000만원을 공제받으면 된다. 하지만 앞에서 언급한 조건을 충족하지 않으면 가업승계를 하지 않은 것으로 간주돼 정당한 사유가 없다면 정상적 세율로 증여세를 계산해 추징하고 연 10.95%의 이자세액을 물게 된다.

[권영준 법무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 아파트 상속받은 2주택자 집 팔려는데…

종부세 피하려면 6월전에 매도해야

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆     서울 동대문구에 사는 최성권 씨(44세)는 2002년 1월 3억원에 매수한 아파트에 살고 있으며 지금 시세는 5억원이다. 그런데 지난해 8월 서초구에 20년간 거주하던 아버지의 사망으로 아파트를 상속받아 2주택자가 됐다. 상속주택가격을 8억5000만원으로 상속세를 신고납부했으며 6개월이 지난 현재 시세는 9억원이다. 종합부동산세 부담 때문에 매각을 고려하고 있는데 세금은 얼마나 될까.   아파트의 종합부동산세는 국토해양부 공시가격을 기준으로 과세된다. 2008년 공시가격이 확정되지 않았지만 현 시세보다 10% 낮게 고시된다고 가정하면 살던 주택 4억5000만원, 상속주택 8억1000만원이 되는데, 이를 합산하면 최씨가 올해 부담할 종합부동산세(농어촌특별세 포함)는 707만원으로 추산된다.   최씨는 현재 살고 있는 아파트만 보유하면 집값이 6억원 이하여서 종부세 대상이 아니다. 상속받은 아파트만 보유한다면 종부세는 157만원 정도다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유한 사람에게 과세되므로 그 전에 팔면 종부세를 내지 않을 수 있다. 이 경우 잔금지급 또는 소유권 이전등기를 6월 1일 전에 해야 한다.   별도 가구였던 아버지 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 살던 주택을 먼저 양도하면 1주택을 소유한 것으로 보아 1가구1주택 비과세대상이다. 집값이 6억원 이하이고 3년 이상 보유했으며 보유기간 중 2년 이상 거주하는 등 비과세 요건을 충족했기 때문에 양도소득세 부담은 없다.   상속주택을 먼저 양도하면 1가구 2주택자로 양도세가 과세된다.   최씨가 상속주택을 먼저 양도한다면 양도가액 9억원, 취득가액은 상속세신고가액인 8억5000만원, 상속에 따른 취득세 등록세 등 2420만원 정도를 필요경비로 보면 양도차익은 2580만원이고 양도소득세 부담은 326만원이다. 상속 등으로 2주택자가 되는 경우는 매각 순서나 시기에 따라 세금부담 차이가 크므로 주의가 필요하다.   [고효영 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 외할아버지로부터 6억원 증여 받으려는데…

中企 창업하면 증여세 특례 적용

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆     Q> = 컴퓨터 전문가인 이장원 씨(26세)는 어머니가 사고로 돌아가시자 외할아버지로부터 외손자 몫으로 6억원 상당의 현금과 상장주식을 증여해 주겠다는 얘기를 들었다. 이씨는 증여세 부담이 크지 않을까 걱정이다.   A> = 젊은이들이 경제활동을 왕성하게 할 수 있도록 하기 위한 제도로 창업자금 사전상속 특례가 있다.   2006년부터 시행된 이 특례는 당초 중소기업 창업을 목적으로 65세 이상 부모가 30세 이상이거나 결혼한 자녀에게 현금, 채권, 상장주식(소액주주) 등 30억원을 한도로 2007년 말까지 증여하면 증여가액에서 5억원을 공제한 금액에 증여세 최저세율인 10%를 적용해 증여세를 납부하도록 했다.   그런데 이 특례제도가 3년 연장돼 2010년 말까지 증여하면 혜택을 볼 수 있게 됐으며 그 대상도 60세 이상 부모가 18세 이상 자녀에게 창업을 목적으로 증여하는 것으로 확대됐다.   18세 이상인 자녀의 아버지 또는 어머니가 이미 사망하였다면 조부모 또는 외조부모가 증여하는 경우에도 이 특례의 적용 대상이 된다.   26세인 이씨는 어머니가 돌아가셨으므로 외할아버지로부터 증여받은 현금 등을 중소기업 창업자금으로 사용하면 이 특례를 적용받을 수 있다.   컴퓨터 전문가이므로 소프트웨어 개발이나 컴퓨터 자문 사업 등 중소기업 창업을 고려해 볼 수 있을 것이다.   이 특례에 따라 증여 금액 6억원에서 5억원을 뺀 1억원에 대해 10%인 1000만원을 증여세로 내면 된다. 이씨의 경우 특례가 아닌 정상적인 증여세율을 적용한다면 9990만원을 증여세로 내야 한다.   특례를 적용받은 후에 외할아버지가 돌아가시면 상속재산에 증여받은 6억원을 보태서 산출한 상속세액에서 납부한 증여세 1000만원을 공제한 후 상속세를 납부하게 된다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 선친이 30여년간 농사짓던 땅 상속받았는데

상속후 3년내 양도땐 세금감면

◆세금 이야기 / 똑똑한 절세◆     Q> 중소기업을 경영하고 있는 김종일 씨(51)는 2006년 3월 10일 시골에서 농사를 지으시던 아버지가 사망함에 따라 논밭 1만㎡를 상속받았다.   김씨는 상속농지를 올해 매각하면 양도소득세가 어떻게 되는지 궁금하다. 이 농지는 면사무소 인근에 있으며 아버지가 1975년에 취득하여 그 지역에 살면서 직접 농사를 지어온 땅이다.   A> 양도일 현재 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 재촌자경한 사실이 있는 농지를 양도하면 양도소득세가 감면된다.   농지라도 양도일 현재 특별시ㆍ광역시 또는 시에 있는 농지 중 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 감면 대상에서 제외된다.   8년 이상 자경농지는 양도소득세액 1억원 한도로 감면하며, 감면 한도액은 5년간 양도한 감면세액을 합하여 계산한다.   재촌자경이라 함은 농사일에 상시 종사하거나, 반 이상을 자기 노동력으로 경작하는 것을 말한다.   종전에는 자기 책임 하에 농사를 지으면 자경으로 인정하였지만 2006년 2월 9일부터는 직접 영농에 종사하지 않으면 자경으로 인정하지 않도록 관련 법령이 개정됐다.   아버지가 직접 농사 짓던 농지를 상속받았을 때는 아버지가 취득하여 사망한 날(1975년~2006년 3월 10일)까지 경작한 기간도 상속인 자경기간에 합산하여 8년 이상 자경기간인지 여부를 검토한다. 그러나 상속받은 사람이 농지 소재지에서 농사를 짓지 않으면 상속일(사망일)로부터 3년이 되는 날까지 양도했을 때에 한하여 양도소득세를 감면하도록 하고 있다.   따라서 상속받은 농지 소재지에서 농사를 짓지 않는 김씨는 2009년 3월 10일 이전에 상속받은 농지를 양도하면 양도소득세가 감면된다. 그러나 상속일로부터 3년이 되는 날인 2009년 3월 10일을 지나서 양도하면 양도소득세 감면을 받지 못한다.   [이홍종 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 고향에 집 한채 장만해 2주택 됐는데

시골집 3년 보유하면 양도세 중과 면해

◆세금 이야기 / 똑똑한 절세◆     Q> = 서울에 주택 1채를 보유하고 있는 이문상 씨(57)는 2006년 7월 고향인 면소재지 지역 소규모 농촌 주택을 6000만원(기준시가 5000만원)에 샀다. 올해 안에 서울 주택을 팔고 다른 아파트로 이사하려고 하는데 농촌주택 때문에 양도소득세가 중과되는지 걱정이다.   A> = 농어촌 주택 활성화를 위해 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 농어촌 주택을 사서 3년 이상 보유하고 기존에 보유했던 일반주택부터 양도하면 양도소득세를 계산할 때 농어촌 주택은 주택 수에 포함하지 않도록 하는 과세특례제도가 있다.   즉 1주택자가 이 기간에 농어촌 주택을 사서 3년 이상 보유한 후 기존 주택을 팔면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 얘기다.   다만 농어촌 주택은 수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기도)이나 광역시에 속하지 않는 읍ㆍ면 지역 소재 주택이어야 한다. 수도권이라도 농어촌 지역인 연천군과 옹진군에 소재하는 농어촌 주택은 특례 대상이 된다.   농어촌 주택 규모는 대지 660㎡ 이내이고 전용면적이 단독주택 150㎡, 공동주택 116㎡ 이내여야 한다.   농어촌 주택 가액은 취득 당시 기준시가가 7000만원 이하이고 종전 일반주택을 양도할 당시 농어촌 주택 기준시가가 1억원 이하일 때로 한정했으나, 2008년에 취득하는 농어촌 주택은 취득 당시 기준시가가 1억5000만원 이하이면 되도록 기준을 높였고 종전 주택 양도 당시 농어촌 주택 가액한도를 폐지해 가격이 상승해도 특례를 적용받도록 했다. 이씨는 2006년 7월에 특례 대상 농어촌 주택을 샀기 때문에 3년이 지나지 않았다. 하지만 이씨처럼 농어촌 주택 보유기간 3년이 되기 전에 종전 주택을 팔아도 특례 적용을 받을 수 있다.   다만 특례를 적용받은 후라도 농어촌 주택 3년 이상 보유요건을 충족해야 한다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 재건축 완공 1년내 팔면 비과세 특례

2년전 조합원입주권 구입해 기존 1주택 팔려는데…

◆세금 이야기 / 똑똑한 절세◆     Q> = 노진달 씨(54)는 2002년 1월 서울에서 주택 1채를 사서 지금까지 살고 있다. 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해 1가구 1주택일 경우 비과세 요건은 갖췄다. 그런데 2006년 1월 서울에서 재건축 중인 조합원입주권을 기존 조합원에게서 구입했다. 재건축아파트가 오는 7월 완공되면 입주할 예정이다. 자금 사정상 지금 살고 있는 주택을 팔려고 하는데 양도세가 걱정이다.   A> = 지상 건물이 철거되고 공사를 하고 있는 재건축조합원 입주권은 `부동산을 취득할 수 있는 권리`로서 주택은 아니다.   그러나 기존 주택 소유자가 2006년 1월 1일 이후에 관리처분인가로 조합원입주권을 받거나, 기존 조합원에게서 입주권을 취득한 사람이 다른 주택을 양도하면 입주권도 보유 주택 수에 포함해 계산하도록 했다. 정부가 재건축발 집값 상승을 막기 위해 내놓은 조치다.   다만 입주권을 주택 수에 포함하게 됨에 따라 주거 이전을 위한 실수요 목적일 경우 비과세를 허용하도록 특례를 두고 있다.   조합원입주권을 취득한 후 1년 이내에 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 팔면 비과세 대상이 된다. 그러나 1년이 지나 양도하더라도 재건축주택이 완공되기 전에 양도하거나 완공된 후 1년 이내에 양도한 경우에도 특례를 적용받을 수 있다.   이 경우에는 반드시 재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 가구원 전원이 완공된 주택으로 이사하고, 1년 이상 거주해야 한다. 종전 주택 양도시 특례 적용을 받고 완공된 재건축주택으로 이사하지 않거나 거주하지 않은 경우 비과세받은 세금을 추징당하게 된다.   노씨의 경우 2006년 1월 입주권을 취득하고 2008년 7월 완공 예정이므로 완공되기 전인 지금 종전 주택을 양도하면 특례를 적용받을 수 있다.   그러나 완공 후 입주하고 거주하는 요건을 위반하면 종전 주택 양도 당시 2주택자에 해당하므로 양도차익에서 장기보유특별공제를 받지 못하고 50% 세율로 중과세되는 양도소득세를 부담해야 한다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 지방아파트 기준시가 3억이하 중과세 면해

서울ㆍ지방 보유 2주택중 서울집 팔려는데…

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> 서울 성동구 김한상 씨(56)는 1992년 3월에 취득한 아파트(현 시가 약 4억원)에 지금까지 살고 있다.그는 경북 소도시에 근무하던 1997년에 산 전용면적 85㎡인 지방 아파트(현 기준시가 9000만원)도 소유하고 있다. 지방 아파트는 부동산중개업소에 오래전에 의뢰했지만 팔리지 않아서 서울 아파트라도 먼저 팔아야 할 형편인데 2주택자 양도소득세 중과가 걱정이다.   A> 실수요자인 1가구 1주택자가 주택을 양도할 때 일정한 요건에 해당하면 양도소득세를 비과세하고 있다.   주택을 거주목적이 아니고 투기수단으로 이용하는 것을 막기 위해 1가구 2주택자가 주택을 양도할 때는 양도차익에서 장기보유특별공제를 하지 않고 양도소득금액을 계산하고 세율은 50%로 중과세한다. 1가구 3주택자면 60%로 중과세한다.   양도소득세를 중과세하는 1가구 2주택에 해당하는 보유 주택 수 계산은 수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기)과 광역시에 소재하는 주택과 기타 지역에 소재하는 기준시가 3억원을 초과하는 주택으로 2주택 소유자인지 여부를 판단한다.   광역시에 소속된 군 지역, 경기도 도농복합시 읍ㆍ면 지역, 도 지역은 기타 지역으로 보는 것이므로 기준시가가 3억원을 초과할 때만 중과대상 주택 수로 계산한다.   주택 기준시가는 국토해양부에서 공시하는 공동주택 가격과 단독주택은 시ㆍ군ㆍ구청에서 공시하는 개별주택 가격으로 확인할 수 있다.   김씨는 서울과 경북에 주택을 한 채씩 소유한 2주택자지만 경북에 소유한 집은 기준시가가 9000만원으로 3억원 이하이므로 중과세 대상 2주택자는 아니다.   김씨가 지금 서울 아파트를 양도하면 중과세 대상이 아니므로 취득가액 등을 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제를 하여 과세표준을 계산한다.   세율은 중과세율(50%)을 적용받지 않고 산출된 과세표준금액에 따라 누진세율(9~36%)을 적용받는다.   다만 장기보유특별공제는 1992년부터 16년간 보유했지만 1가구 1주택자가 아니므로 30%까지만 공제받을 수 있다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 입주권도 주택 간주…집 팔때 양도세 중과

2주택중 한 채가 재개발 입주권으로 전환됐는데

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> 경기도 의정부시에 사는 박명수 씨(58)는 1995년에 산 아파트(91㎡)에서 지금까지 거주하고 있다.   박씨는 2002년 서울에 재개발 대상인 연립주택(85㎡)을 사서 임대해 왔는데 지난 4월에 재개발 사업이 인가돼 입주권으로 전환됐다. 박씨는 현재 살고 있는 의정부 아파트를 팔려고 하는데 1가구 1주택 비과세 대상이 되는지 궁금하다.   A> 1가구 2주택자가 보유 중인 주택 2채 중 1채가 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택 재개발 또는 재건축 사업에 따라 조합원 입주권으로 전환된 경우 입주권도 1가구 1주택 비과세 대상인지를 판단할 때 주택 수 계산에 포함하고 있다. 즉 주택 1채와 입주권 1개를 소유하면 2주택자로 간주되는 것이다.   이 규정은 2006년 1월 1일 이후 재개발ㆍ재건축 사업의 관리처분이 인가된 주택부터 적용된다.   박씨는 2002년에 서울 연립주택을 취득해 1가구 2주택자가 됐는데 그중 1주택이 2008년 4월 재개발 사업이 인가됐다. 재개발 연립주택은 현재 철거돼 공사가 진행 중이므로 현재 의정부 주택 1채와 서울 조합원 입주권 1개를 보유하고 있다. 재개발 사업 인가로 주택이 입주권으로 권리가 전환됐지만 여전히 2주택자로 간주된다.   따라서 의정부 아파트를 팔면 2주택 소유자의 주택 양도로 보기 때문에 양도소득세를 비과세받을 수 없다. 또한 장기보유특별공제 대상이 되지 않을 뿐만 아니라 양도소득세율도 50%로 중과세된다.   2005년 12월 31일 법이 개정되기 전에는 재건축ㆍ재개발 관리처분이 인가되고 철거돼 완공되기 전에는 조합원 입주권은 주택으로 보지 않았지만 재건축ㆍ재개발로 인한 집값 상승을 막기 위해 관련 규제가 강화된 것이다.   다만 2005년 12월 31일 이전에 재건축ㆍ재개발 관리처분이 인가돼 전환된 조합원 입주권은 재건축 주택의 완성일 전에 나머지 주택을 먼저 양도할 때 양도 주택이 1가구 1주택 비과세 대상 요건을 갖추었다면 비과세받을 수 있다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 편입 2년내 양도하면 중과세 면해

주말농장 농지가 도시지역으로 편입됐는데

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> 서울에 사는 이은정 씨(45)는 경기도에 주말농장 324㎡(약 100평)를 갖고 있다. 2004년 5월에 취득하였는데 2006년 5월 30일 도시지역(주거지역)으로 편입되었다. 이 농지를 팔기 위해 2008년 2월 매매계약을 체결했으며 잔금은 이달 하순께 받을 예정이다.   A> 주말ㆍ체험 영농농지는 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 농작물을 경작하고자 농지법에 따라 2003년 1월 1일 이후 발급받은 농지취득자격증명에 의하여 취득한 가구별 소유면적이 1000㎡ 미만인 농지를 말한다.   농지는 농업인만이 취득할 수 있는데 예외적으로 주말ㆍ체험 영농농지는 비농업인도 취득할 수 있다. 주말농지로 이용하다 농지상태로 양도하면 양도소득세를 중과세하는 비사업용 토지로 보지 않는다.   그러나 농지취득자격증명을 받아 취득하여 소유하던 주말농지가 서울ㆍ광역시ㆍ시 등 도시지역(주거ㆍ상업ㆍ공업지역)으로 편입되면 편입된 날로부터 2년까지는 비사업용 토지로 보지 않는다. 편입된 날로부터 2년이 지나서 양도하면 비사업용으로 인정하고 양도세를 중과세한다.   이씨는 2004년 5월 농지취득자격증명을 받아 주말농장으로 이용하다 2006년 5월 30일 도시지역(주거지역)에 편입됐다. 따라서 편입된 날로부터 2년이 되는 2008년 5월 30일까지 농지상태로 양도하면 비사업용으로 보지 않는다. 하지만 이 기간을 지나서 양도(잔금 받는 날)하면 비사업용 토지를 양도한 것으로 본다.   비사업용 토지를 양도하면 양도차익에서 장기보유특별공제를 하지 않고 60% 세율로 양도소득세를 중과세한다. 비사업용이 아니라면 2년 이상 보유했을 때 9~36% 누진세율을 적용하게 된다.   그리고 주말농지는 재촌자경한 농지는 아니므로 8년 이상 소유한 후 양도하더라도 양도소득세 감면대상은 아니다.   [허영수 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 재건축 조합원입주권 팔려고 하는데

관리처분 인가일에 요건 갖춰야 비과세

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> 서울에 사는 노복순 씨(38)는 지난 2005년 5월 10일에 아파트(전용면적 85㎡)를 취득해 거주하고 있다. 그 후 2007년 5월 21일 재건축 관리처분계획인가가 나서 조합원입주권으로 전환되고 이 아파트는 철거돼 전셋집으로 이사를 했다.   노씨는 조합원입주권을 지금 팔기로 했다. 노씨가 소유한 주택은 이 입주권뿐이지만 양도소득세가 궁금하다.   A> 재건축조합원입주권은 건물이 완성되면 그 아파트를 취득할 수 있는 권리로서 주택이 아니므로 완공 전에 입주권을 양도하면 `부동산에 관한 권리`의 양도가 된다.   그러나 1주택인 사람이 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획 인가일(인가일 전에 철거된 때에는 철거일) 당시 비과세대상인 1가구1주택 요건을 갖춘 기존 주택을 소유하고 있다가 재건축 추진으로 받은 조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택을 소유하지 않으면 부동산에 관한 권리의 양도임에도 불구하고 1가구1주택 보유자의 양도와 같이 양도소득세를 비과세한다.   즉 관리처분계획 인가일 현재 1가구가 1개의 주택을 3년 이상 보유하고 있어야 하며 서울과 과천,분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동신도시 지역에서는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하여야 하는 요건을 갖춘 기존 주택이 입주권으로 전환된 것이어야 비과세된다.   노씨의 경우 관리처분계획 인가일 현재 기존 주택 보유기간이 2년으로 3년에 미달하므로 입주권을 양도하면 비과세받을 수 없다. 주택상태로 2년 보유 거주하고, 입주권 상태로 1년을 보유해 전체 보유기간이 3년을 넘었지만 비과세 대상이 아니다.   부동산에 관한 권리(입주권)의 양도에 대한 양도소득세는 기존 아파트 취득일로부터 양도일까지의 보유기간이 2년 이상이므로 누진세율(9~36%)을 적용받는다.   [유효중 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 오피스텔 분양받은후 주택용도로 임대하면

환급받은 부가세 납부…양도땐 2주택 중과

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> 회사원인 박인주 씨(51)는 서울에서 20년 전에 산 집에서 살고 있는데 2년 전 사무실용으로 임대하려고 오피스텔 1채를 분양받았다. 2006년 9월 분양계약을 체결하면서 임대 개시 전 사업자등록을 하고 계약금, 중도금 잔금을 지급하고 세금계산서를 교부받아 부가가치세를 신고해 오피스텔 취득과 관련된 매입세액을 환급받았다.   그런데 올해 오피스텔이 완공됐지만 사무실로 임차하려는 사람이 없다. 그래서 주택으로 용도를 바꿔 임대할까 고민 중인데 관련 세금이 걱정이다.   A> 분양받은 오피스텔을 사무실로 임대하면 부가가치세가 과세되는 부동산임대사업자이므로 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고ㆍ납부해야 한다. 임대가 시작되기 전이라도 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고하면 분양 취득과 관련된 매입세액을 환급받을 수 있다.   그러나 주택으로 임대하면 부가가치세가 과세되지 않는다. 오피스텔을 실제 상시 주거용으로 임대하면 부가가치세가 면제되는 주택임대로 변경되는 것이다.   부가가치세가 과세(부가가치세 환급)된 오피스텔을 면제되는 주택 용도로 임대하면, 주거 전용으로 전환되는 때에 부가가치세가 과세되는 재화(오피스텔)를 매출한 것으로 본다.   주거 전용 전환에 따른 부가가치세를 신고해야 하며 이미 매입세액으로 환급받은 세금을 내야 한다.   박씨는 또 종전 주택과 오피스텔(주택)을 소유한 2주택자로 분류되기 때문에 한 주택을 임대하고 월세를 받을 경우에는 종합소득세를 내야 한다. 연간 월세로 받은 합계금액에서 필요경비(추계 단순경비율 47.9%)를 뺀 소득금액을 근로소득과 합산해 다음해 5월까지 신고해야 한다.   박씨가 종전 주택을 팔 땐 오피스텔을 주거용으로 사용하는 날부터 1년 내에 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 거주주택을 양도하면 일시적인 2주택자로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1년이 지나서 종전 주택을 양도하면 2주택자의 주택 양도로 양도소득세가 중과된다.

[세금 이야기] 종부세 피하려 친척 명의로 등기하려는데

부동산실명법 위반…과징금 30% 부과

◆똑똑한 절세 / 세금 이야기◆     Q> 공동주택 공시가격이 9억원(전용면적 120㎡)인 아파트에 살고 있는 김규상 씨(45)는 서울 근교 신도시 아파트를 하나 더 사려고 한다.   김씨는 자기 명의로 아파트를 사면 2주택자가 돼 양도세 부담이 중과되고 매년 종합부동산세를 부담하게 될 것을 염려해 친척 이름으로 사서 등기하려고 한다.   부동산을 타인 이름으로 등기해도 증여세를 과세하지 않는다는데 사실인지 궁금하다.   A> 취득세나 양도소득세, 종합부동산세 등의 조세 부과를 회피하거나 토지거래허가제ㆍ농지법 등의 규제를 회피하기 위한 수단으로 타인 명의로 부동산을 취득하려는 사람들이 있다.   부동산을 취득한 실제권리자(명의신탁자)가 등기부에 소유자 명의를 타인으로 명의신탁하는 방법이다.   그런데 1995년에 공포된 부동산실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)에 따르면 명의신탁약정에 의해 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 되며 명의신탁약정은 무효다.   명의신탁약정으로 등기한 부동산 소유권변동 효력을 인정하지 않으므로 법률상 보호를 받을 수 없다.   부동산실명법에서 명의수탁자의 명의로 등기한 경우에는 기준시가(공동주택은 공시가격)의 30% 범위에서 과징금을 명의신탁자에게 부과하도록 하고 있다. 과징금을 부과받고도 명의신탁자 명의로 등기를 하지 않으면 과징금 부과일로부터 1년 경과시 기준시가의 10%, 다시 1년이 지나면 20%의 이행강제금을 부과하도록 하고 있다.   또한 명의신탁자와 명의수탁자에게 징역 또는 벌금에 처할 수 있도록 하고 있다.   `상속세 및 증여세법`에서 권리의 이전이나 그 행사에 등기(명의개서) 등을 요하는 재산이 실제권리자와 명의자(명의수탁자)가 다른 경우에는 명의수탁자로 등기한 날에 그 재산가액을 명의수탁자가 명의신탁자로부터 증여받은 것으로 본다고 했으나 부동산 명의신탁에 대해 증여세를 과세하지 않도록 하고 있다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 새 아파트 3년 보유해야 양도세 면제

4년전 재건축 투자해 입주한지 1년 지났는데

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q> 강정기 씨(36)는 2004년 7월 1일 재건축조합원에게서 입주권을 매입해 조합원 지위를 승계받았다. 재건축 추가 부담금도 납부했고 2006년 8월 30일 준공됐다.   완공된 아파트에 입주해 지금까지 1년10개월 동안 살았는데 집값이 올랐고 돈이 필요해 이 아파트를 팔려고 한다.   집이라곤 이 아파트 하나뿐이고 입주권 기준으로는 산 지 4년이 됐는데 1가구 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는지 궁금하다.   A> 양도소득세 비과세 대상이 되려면 1가구 1주택자이더라도 해당 주택을 3년 이상 보유해야 한다. 특히 서울과 과천, 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 등 신도시는 3년 이상 보유 조건 외에도 2년 이상 그 집에 거주해야 한다.   건축공사가 진행 중인 재건축조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 1가구 1주택 또는 2주택 중과세 등을 판단할 때 주택 수 계산에는 들어가지만 거주할 수 있는 주택은 아니다.   조합원 지위를 승계받은 재건축 아파트를 취득한 시기는 재건축된 아파트 사용검사필증을 교부받은 날이 된다.   사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻었을 때는 사실상 사용일 또는 사용승인일이 된다.   주거용으로 사용하려는 재건축 아파트를 취득하기 위한 방법으로 입주권을 승계한 것이므로 재건축 아파트가 완성되었거나 사용할 수 있는 시기가 재건축된 새 아파트 취득시기가 되는 것이다.   강씨가 양도하려고 하는 재건축 아파트 취득시기는 아파트가 완공돼 입주한 2006년 8월 30일이므로 지금까지 주택으로 보유한 기간은 1년10개월로서 비과세 대상 1가구 1주택이 될 수 있는 주택보유기간 3년에 미달한다. 따라서 비과세 대상에 해당하지 않고 양도소득세가 과세된다. [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 농촌공사에 8년간 위탁하면 중과세 면해

서울 살아 직접 경작 못하는 시골 논 팔려고 하는데

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q> 최은경 씨(46)는 경기 북부 지역에 논 9900㎡(3000평)를 보유하고 있으나 집과 직장이 모두 서울에 있어 `재촌ㆍ자경`을 하지 못하고 있다. 최씨는 이 논을 팔고 싶은데 양도소득세가 60%로 중과된다고 해서 걱정이다.   A> 8년 이상 재촌ㆍ자경한 농지는 양도소득세를 감면해 준다.   재촌ㆍ자경 기간이 8년 이상은 아니라도 보유 기간에 일정 기간 이상 재촌ㆍ자경하던 농지를 양도하면 일반 누진세율(9~36%)로 양도소득세를 과세한다.   이에 해당하지 않는 농지를 양도하면 비사업용 토지로 보고 양도차익에서 장기보유특별공제(10년 이상 보유시 30%)를 해 주지 않으며 60% 세율로 중과세하므로 양도세 부담이 커진다.   최씨는 농지 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역(농지에서 직선 거리 20㎞ 이내)에 주민등록을 하고 거주(재촌)하면서 경작(자경)하지 않은 농지를 양도하면 비사업용 토지로 양도세가 중과세된다.   지난 2월 22일 세법 개정으로 최씨와 비슷한 경우 한국농촌공사에서 운용하는 농지은행에 8년 이상 위탁해 농지은행이 임대(유상)하거나 사용대차(무상)한 경우에는 재촌ㆍ자경하지 않아도 비사업용 토지에서 제외해 양도할 때 9~36%의 일반 누진세율을 적용하며 장기보유특별공제도 받을 수 있다.   한국농촌공사에 임대를 위탁하면 농촌공사가 현지 조사와 공고를 거쳐 실제 경작할 임차인을 선정한다.   농촌공사는 농사를 지을 임차인과 임대차계약을 체결하고 연간 임대료의 8~12% 상당을 위탁수수료로 공제하고 농지 소유자에게 지급하므로 농지 소유자는 고정적인 임대 수입뿐만 아니라 양도세 절세 효과까지 기대할 수 있다. 다만 모든 농지를 위탁할 수 있는 건 아니다. 도시지역 및 계획관리지역 내 농지, 농지전용 허가를 받은 농지, 소규모 농지(농업진흥지역 1000㎡ 미만, 진흥지역 밖 1500㎡ 미만), 영농하지 않아 처분 대상으로 결정한 농지 등은 위탁할 수 없다.   [이해영 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 1주택자, 출국 2년안에 팔면 비과세

해외이주후 국내주택 팔려는데 양도세 얼마나 될까?

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q> 김진문 씨(52세)는 이달 말 전 가족과 함께 이민을 갈 예정이다. 그러나 본인이 20년간 보유하고 거주한 서울 소재 아파트(시가 5억원)와 부인이 10년간 소유한 인천 소재 아파트(시가 2억원)를 팔려고 했으나 거래가 되지 않아서 출국한 후에 팔려고 하는데 양도소득세가 궁금하다.   출국 후에 인천 아파트를 먼저 팔고, 나중에 거주한 서울 아파트를 팔면 서울 아파트는 1가구1주택으로 비과세혜택을 받을 수 있을까.   A> 1가구가 1주택만을 보유하다가 `해외이주법`에 따른 해외이주로 가구 전원이 출국한 후 출국일로부터 2년 안에 국내 1주택을 양도하는 경우 1가구1주택으로 보고 양도소득세를 비과세한다. 다만 양도가액이 6억원을 초과하면 고가주택으로 6억원 초과분은 과세된다.   1가구1주택 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 국내 거주자에게 적용하는 것이며, 해외이주 등으로 주소를 국외로 이전해 출국하면 출국 다음날부터 국내 비거주자가 된다. 그러나 사전에 예측하지 못한 해외이주 해외근무 등을 고려해 1가구1주택자가 해외이주로 출국하더라도 출국일로부터 2년 안에 양도하면 비과세하도록 한 것이다.   김씨의 경우 1가구2주택자로서 아파트를 팔지 못하고 7월에 출국해 비거주자가 되고 출국 후 2년 안에 양도하더라도 양도소득세 비과세 혜택을 전혀 받을 수 없다.   출국 후에 인천 소재 아파트를 먼저 양도하면 2주택 보유자로 중과세된다(세율 50%, 장기보유 특별공제를 받을 수 없음). 그후 서울에 남은, 거주하던 아파트 1채를 2년 안에 양도한다고 해도 출국 당시 2주택자였으므로 비과세 혜택을 받을 수 없다.   김씨는 7월 출국 전에 인천 소재 아파트를 양도하고 양도소득세(2주택자 중과세)를 신고납부한 후에 출국하면, 출국 당시 1주택자가 되고 나머지 서울 아파트를 2년 안에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있을 것으로 본다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 소형주택 양도후 살던집 팔면 절세

3주택자, 새로 산 집으로 이사하려는데 양도세는?

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q> 이보석 씨(51)는 1986년 매입한 서울 아파트(공시가격 2억6200만원)에 살고 있는데 지난 3월에 매입한 서울 시내 단독주택(공시가격 1억9300만원)으로 이사를 하려고 한다. 이씨는 1985년까지 살다가 팔지 않고 임대하고 있는 경기도 도시 지역 소재 주택(공시가격 3600만원)도 소유하고 있어 현재 3주택자다. 지금 살고 있는 아파트를 팔아야 하는데 양도소득세가 걱정이다.   A> 3주택 이상 소유자가 주택을 팔 때는 양도소득세를 중과세(60％)하고 장기보유 특별공제도 해주지 않는다.   중과세 대상 1가구 3주택은 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택과 그외 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택으로 주택 수를 계산한다. 광역시 중에서 군 지역과 경기도 중에서 읍ㆍ면 지역에 있는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원 이하면 주택 수 계산 대상에서 제외된다.   그러나 양도하는 주택이 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것이고, 면적이 일정 규모(대지 120㎡, 주택 연면적 60㎡, 공동주택은 전용면적 60㎡) 이하이고, 양도 당시 국세청 기준시가 4000만원 이하인 소형주택이면서 `도시ㆍ주거환경정비법`에 의한 재개발 등 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하지 않으면 중과세를 하지 않는다.   이씨는 소유한 주택이 모두 서울과 경기도 도시 지역에 소재한 것이므로 중과세되는 3주택 소유자이며, 현 상태에서 서울 아파트를 양도하면 중과세된다. 그러나 경기도 도시 지역 소재 주택은 2003년 12월 이전에 산 것이고 공시가격이 4000만원 이하다. 따라서 면적이 소형주택 기준(대지 120㎡, 건물 60㎡) 이하로서 재개발 대상지역이 아닐 경우 이 주택을 먼저 양도하면 중과세를 받지 않아 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.   소형주택을 먼저 양도한 후 나머지 2주택 중 새로운 주택 취득일부터 1년 이내에, 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 서울 아파트를 양도하면 일시적인 2주택자로 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 이때도 양도가액이 6억원을 초과하면 초과 부분에 대해서는 양도소득세를 과세하지만 이씨는 종전 아파트 실지 양도가액이 6억원을 초과하지 않으면 부담할 양도소득세는 없다. 양도할 순서를 잘 선택하면 세금 부담을 줄일 수 있다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

단박!세금지식코너 오픈, 똑똑한 납세자로 거듭나세요

- 성공창업네트워크 이데일리 EFN [이데일리 EFN 강동완기자] 개인 창업자 또는 음식업 자영업자들이 사업을 영위하면서 가장 큰 부담으로 다가오는 부분이 세금이 아닐까.     과세되는 금액을 모두 납부하자니 아깝기 그지없고, 혹여 기장이나 신고, 납부에 조그마한 잘못이라도 있을 경우 여지없이 매겨지는 가산세 까지.   이런 고민을 한자리에서 해결할수 있게 됐다.   성공창업네트워크 이데일리 EFN (www.enterfn.com)은 ‘단박!세금지식’ 코너를 새로이 오픈하고 건전한 납세와 절세 가능한 정보를 제공한다.   ‘단박!세금지식’코너에는 △ 개업보다 먼저 시작되는 세금 △ 준비한 만큼 덜 내는 부가가치세 △ 아는 만큼 줄어드는 소득세 △ 알고 있으면 도움이 되는 세금상식 △ 창업자금 마련을 위한 대출정보 등 5개 분야로 정리되어 있다.   이번 세금지식 코너는 (주) 영화조세통람 과 함께하고 있다.   세금지식코너 바로가기 : http://efn.edaily.co.kr/bizinfo/oncetax/     ＜저작권자ⓒ"성공 창업 프랜차이즈 허브" 이데일리 EFN＞

[세금 이야기] 낡은 주택 헐어버린 나대지 양도하려는데

건물철거 2년내 팔면 중과세 면해

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q> 김상규 씨(48)는 2000년 10월 16일 주택(대지 200㎡, 건물 135㎡)을 취득해 거주하다가 2006년 7월 10일 건물을 철거하고 다시 짓기 위해 신축허가를 받았다. 그러나 아직 착공을 하지 않아 현재 나대지 상태다.   김씨는 건축자금이 부족해 나대지 상태로 팔려고 하는데 비사업용 토지로 양도소득세가 중과세될까 걱정한다.   A> 소득세법에서 비사업용으로 판정되는 토지를 양도하면 양도소득세 세율을 60%로 중과세하고 장기보유특별공제도 배제한다. 건축물이 없는 나대지는 비사업용으로 본다.   양도소득세가 중과세되는 비사용 토지는 양도일을 기준으로 나대지이면 모두 비사업용으로 보는 것은 아니고, 토지 소유기간 중 소득세법시행령에서 정하는 기간 동안 사업용으로 사용되었다면 양도소득세를 중과세하지 않는다.   양도하는 토지 소유기간이 5년 이상인 경우에는 ①양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용이었거나 ②양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용이었거나 ③날짜 수로 계산해 토지 전체 소유기간의 80% 이상 기간에 사업용이었거나 어느 하나에 해당하면 양도소득세를 중과세하지 않고 일반 누진세율(9~36%)로 과세한다.   그러나 대지 위에 있던 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 노후 등으로 무너진 경우에는 그날부터 2년간은 부득이한 사유에 해당하는 것으로 보아 중과세를 하지 않는다.   김씨의 경우는 5년 이상 보유한 토지로 2006년 7월 10일 건물이 철거된 나대지로 2008년 7월 18일에 양도한다고 보면, 양도일 직전 5년 중 사업용 기간이 3년에 미달하고, 양도직전 3년 중 사업용 기간이 2년에도 미달하며, 2000년 10월 16일 취득해 양도하는 날까지 보유기간 전체를 날짜로 계산하면 사업용 기간이 80%에 미달하므로 소득세법상 사업용 토지의 양도라고 할 수 없다.   부득이한 사유에 해당하는지를 보면 2006년 7월 10일 건축물을 철거했으므로 이날로부터 2년 내인 2008년 7월 10일까지 양도했다면 중과세되지 않고 일반 누진세율이 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있지만, 이날을 지나서 양도하면 중과세 대상이 될 것으로 본다.   [이해영 세무법인 석성 세무사]

[세금 이야기] 양도세 낼때 권리금 공제 가능

권리금 주고 입주한 임대아파트 분양전환 후 매도

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q> 김수문 씨(45)는 전 임차인에게 권리금 5000만원을 주고 주공임대아파트에 입주했다.   김씨는 임대아파트 준공 후 5년이 지나 분양전환 시점이 되자 분양금을 납부하고 이 아파트를 취득했다.그런데 아파트 취득 후 1년 정도 지난 요즘 아파트를 팔아야 할 형편이 됐다. 전 임차인에게 지급한 권리금을 취득가액으로 인정받지 못하면 양도소득세 부담이 커질 것 같아 걱정된다.   A> 주택을 취득일로부터 1년 정도 보유한 후 판다면 1가구 1주택 비과세 요건인 보유기간 3년에 미달하므로 양도소득세를 내야 한다.   보유기간이 3년을 밑돌 경우 양도소득세율은 1년 미만 보유의 경우 50%에 달하고 1년 이상 2년 미만 보유도 40%이기 때문에 세부담이 상당하다.   양도소득세는 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 양도차익을 계산하는데, 양도가액과 취득가액은 모두 실지거래가액에 의하여 계산한다. 취득가액은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것으로 당해 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 얻기 위하여 소요된 비용도 포함한다.   즉 전 임차인에게 지급한 권리금(프리미엄)도 취득가액으로 인정받을 수 있다.   따라서 김씨의 경우 양도소득세를 신고할 때 권리금을 지급한 관련 증거자료를 첨부하여 취득가액으로 신고하여야 한다.   임차권의 지급내용을 증명할 수 있는 임차권 양도양수계약서, 영수증, 대금을 지급한 금융기관 송금증서(입금증) 등을 확실하게 준비해둬야 한다.   그러나 전 임차인은 분양전환되는 임대아파트를 전환임대기간이 경과하지 않은 상태에서 제3자에게 그 임차권을 양도한 것이므로 `부동산을 취득할 수 있는 권리`의 양도에 해당하기 때문에 양도소득세를 부담해야 한다.   김씨의 경우 권리금 지급금액은 취득가액에 포함되므로 양도소득세 부담이 적어지지만 전 임차인에게는 부동산에 관한 권리로서 양도소득세를 과세할 근거가 되는 것이므로, 그 증거서류가 완전하지 못하면 취득가액으로 인정받기 어려울 수도 있음에 유의하여야 한다.   [권영준 세무법인 석성 세무사]

[부동산 절세법] 양도소득세, 양도차익 적은 주택 처분

부동산 투자를 할 때 가장 민감한 세금이 바로 양도소득세다. 벌어들인 차익이 많으면 그만큼 세부담이 클 수밖에 없기 때문이다. 상황별 양도소득세 절세법을 살펴봤다.   먼저 1세대1주택자의 경우 ‘계속 버티기’에 나서는 한편 똑똑한 1주택을 보유하는 전략이 절실하다. 실제 현행 세법에서 1세대1주택에 대해서는 이미 여러 가지 세제 혜택이 주어지고 있다. 3년 이상 보유한 주택(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 거주도 해야 함) 중 6억원 이하에 대해서는 비과세, 장기보유한 1세대1주택에 대해서는 양도차익의 80%까지 장기보유특별공제를 해주고 있다. 더욱이 현재 논의되고 있는 부동산 세제 개편 방안에서는 1세대1주택 장기보유자에 대해서는 아예 금액에 제한 없이 모두 비과세해주자는 의견까지 있는 실정이다. 결국 1세대1주택자는 계속 보유하면서 최적의 절세 타이밍에 알짜배기 주택으로 갈아타기를 노려보는 것도 괜찮다.   1세대 다주택자의 경우에는 상황별로 대응전략을 달리할 필요가 있다. 우선 가능한 한 세대를 분리해야 한다. 세법상 세대분리가 가능한 조건이라면 무조건 세대를 분리해야 한다. 둘째, 증여 등을 통해 소유지분을 나누고 양도 시 인정받을 수 있는 취득가액을 조정해 줄 필요가 있다. 셋째, 양도차익이 적은 주택분부터 처분해야 한다. 넷째, 양도소득세 중과를 피하기 위한 임대사업자로의 전환을 고려해봐야 한다.   나대지는 지목 변경해 건축물 지어 양도해야   토지 소유자의 절세 대응 전략은 좀 다르다. 먼저 토지 지목별로 대응을 달리 해야 한다. 특히 부재지주 농지나 임야, 나대지인 경우에는 양도소득세가 60% 세율로 중과되기 때문에 매도 시 특별히 주의해야 한다. 우선 부재지주라면 부재지주가 되지 않도록 주소를 옮기고, 실제 농사를 짓는 등의 노력이 필요하다. 나대지나 개발 가능한 임야 같은 경우에는 지목을 변경해 건축물을 지어서 양도하는 방법을 고려해야 한다.   이 경우에도 주의할 사항은 있다. 적어도 양도하기 직전 최소 3년 중 2년 이상은 비사업용토지에 해당되지 않아야 하므로 토지를 매도하려는 경우에는 최소 2년 전부터 준비해야 한다. 더욱이 2006년 12월 31일 이전에 상속받거나 이미 보유기간이 20년 이상된 농지나 임야, 목장용지를 2009년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 양도소득세 중과규정이 적용되지 않으므로 어차피 매도할 물건이라면 기한 안에 양도하는 것이 좋다.   상가는 사정이 좀 낫다. 현재 시장 상황에서 상가의 경우 가능한 한 비싸게, 가능한 여유를 가지고 매도에 임할 수 있다. 다만 경제사정이 나빠져 세입자가 준다든 지, 시세가 내려갈 수 있는 여지는 있으므로 대비해야 한다. 상가의 경우 10년 이상 보유하는 경우에는 최대 30%까지 장기보유특별공제 혜택을 받고, 10년 이내에서는 1년에 3%씩 장기보유특별공제액 차이가 나므로 양도 시 1년을 모두 채운 뒤 양도하도록 양도시기를 조절할 필요가 있다. 상가의 경우에는 단기보유(2년 미만 보유) 뒤 양도하는 경우를 제외하고는 양도소득세가 중과되지 않으므로 훨씬 부담이 적다.   [김강년 신한은행 PB고객부 세무사]

[세금 이야기] 아파트 입주권 부인 명의로 이전때 증여세

`납입금 + 프리미엄` 6억 미만땐 면제

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆     Q> 주상복합아파트를 7억원에 분양받아 계약금과 중도금을 내고 잔금 2억원은 아직 불입하지 않았다. 중도금 중 3억원은 은행 대출금으로 불입했으며 잔금을 내기 전에 아내 이름으로 명의를 변경해 등기를 이전해 주려고 한다. 등기이전 전에 명의를 변경하면 증여세를 내지 않아도 되는지, 만일 증여세를 부담해야 한다면 세액이 얼마나 되는지 궁금하다.   A> 우선 총 권리금 평가액을 먼저 계산해볼 필요가 있다. 권리금 평가액은 과세당국에서 평가할 수도 있고 납세자가 2개 이상의 감정 평가기관에 평가를 의뢰해 평균액으로 평가하거나 같은 주상복합아파트 매매 사례를 참고할 수도 있다. 배우자 앞으로 명의를 변경해 주는 시점까지 낸 계약금과 중도금 2억원에 권리금 평가액의 합계액이 증여재산가액이 된다.   나중에 불입하게 될 잔금 2억원도 배우자분 소득이 없다면 증여재산가액에 포함되어야 한다. 배우자 간 매매거래는 매매대금을 실제로 지급했다는 명백한 증거가 없는 한 증여로 간주된다. 배우자 간에 증여할 때는 증여재산가액에서 10년에 6억원까지 공제된다.   분양가액 중 대출금을 제외한 약 5억원을 증여했다고 가정하면 권리금 평가액이 1억원을 넘지 않는 한 증여세를 납부할 의무는 없다.   단 은행에서 대출받은 50%는 양도소득세 과세 대상이 된다. `상속세법 및 증여세법`에서 증여받는 사람이 인수하는 재산에 대한 채무는 양도 행위로 간주하기 때문이다.   양도소득금액은 대출금액을 분양금액으로 나눈 액수에 권리금 평가액을 곱한 액수로 산정한다.   질문하신 분은 해당 아파트가 완공되기 전에 명의를 변경하고자 한 것이므로 부동산거래가 아닌 입주권 증여에 해당한다. 입주권은 등기할 필요는 없지만 분양업체에서 과세관청에 잔금을 청산하기 전에 명의가 바뀐 내용을 통보하게 되어 있다. 따라서 증여세를 신고하지 않으면 나중에 과세관청에서 자진신고하라는 통보가 오게 된다.   만약 소유권을 부부 공동명의로 등재할 때 증여일과 등기 이전일 사이 기간이 3개월 이내라면 증여취소로 본다. 이때 다시 증여하는 데 대한 증여세 납부의무는 없다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

부가가치세 확정신고후 세금 제때 못냈는데…

고지서 발급전 징수유예 신청땐 가산금 없어

◆똑똑한 절세 세금이야기 ◆     Q> 건설업을 하고 있는 이승철 씨(35)는 지난해 제2기분 부가가치세 확정신고는 했으나 건설경기 부진 등에 따른 자금난으로 1월 28일까지 납부해야 할 4700만원에 달하는 세금을 납부하지 못했다. 내지 못한 세금에 대해 가산금이 붙는 것은 물론 납세증명서상에 미납된 세금이 있다고 표시되므로 관급공사 수주에 지장을 받지 않을까 걱정이다.       이씨는 관할세무서에서 고지서를 발부하기 전에 징수유예 신청을 해 승인을 받으면 연체이자 성격의 가산금 부담 없이 세금 납부를 6개월에서 9개월까지 유예받을 수 있고 납세증명서도 발급받을 수 있다. 이씨와 같이 신고는 했으나 납세자 스스로 내야 할 세금을 제때 내지 않으면 세무서장이 연 10.95% 상당의 가산세를 붙여서 납세고지서를 발부하고 있다.   발부된 납세고지서에 표시된 기한까지도 세금을 납부하지 않은 때부터 체납에 해당돼 처음 한 달까지는 3%의 가산금이 붙고 그 이후부터 60개월까지 매월 1.2%의 중가산금이 붙게 된다(100만원 미만의 세금에는 중가산금은 붙지 않는다).   체납자에 대해서는 과세관청이 납세증명서상에 미납된 세금을 표시하고 재산 압류, 관허사업 제한, 해외출국 제한, 고액체납자 명단공개, 신용정보기관 등재 등 체납처분을 하게 된다.   그러나 사업이 중대한 위기에 처하는 등 사유가 있으면 징수유예를 신청할 수 있으며, 그 신청에 대해 관할세무서장의 승인을 받으면 유예기간에 가산금이 붙지 않고 징수유예된 세금 외에는 미납된 세금이 없다는 납세(완납)증명을 발급받을 수 있으므로 국가 등에서 공사대금 등을 수령할 수 있다. 또한 징수유예된 세금에 대해서는 위와 같은 체납처분도 하지 않는다.   징수유예 신청은 과세관청에서 고지서를 발부하기 전 또는 고지서를 발부한 후 납부기한이 지나기 전에 하면 된다. 부가가치세 외에도 과세관청에서 고지하는 모든 세금은 징수유예 신청이 가능하다.   또한 납부기한이 지나서 체납된 세금도 징수유예가 가능하며, 체납처분유예는 그 유예기간 전에 붙은 가산금은 유지되지만 유예기간에는 가산금이 붙지 않으며 기타의 효과는 납기 내 징수유예와 같다.   징수유예를 신청하면 국세청 내부 지침에 의해 5000만원 이하 세금은 담보 제공을 요구하지 않고 특별한 하자가 없는 한 신청된 징수유예를 승인해주고 있다.   [이원배 매경세무센터 세무사]

2008.6/27

[매경세무센터] 재건축 소유권 증여보다 양도가 유리

부동산을 가진 사람들이 가장 고민하는 것 중 하나인 세금. 매일경제신문사는 지난달 매경세무센터(tax.mk.co.kr)를 열고 6월 말까지 부동산 관련 세금 전반에 대해 무료 세무 상담을 진행 중이다.   매경세무센터 유찬영ㆍ이원배 세무사가 담당한 상담 내용 가운데 일반인들이 가장 궁금해 하는 부동산 세금에 관해 지면을 통해 정리해본다.       －재건축 조합원 입주권을 양도할까요 증여할까요.   저는 2006년 9월 경기도 오산에 있는 아파트를 아내와 공동 명의로 대출 6000만원을 받아 1억7000만원에 매입해 살고 있습니다. 현재 시세는 2억2000만원 정도입니다. 장모님께선 15년 전 경기도 평택 송탄 주공아파트 50㎡를 3000만원을 주고 샀습니다. 현재 재건축에 들어가 내년 6월 입주할 예정입니다. 조합원으로 102㎡를 배정받았고 추가분담금은 8000만원이 나왔습니다. 장모님께선 이주비 4000만원을 포함해 전부 은행 대출을 받아 중도금 납입을 하고 있습니다. 일반분양가는 2억2000만원이었습니다. 장모님께선 이자부담 때문에 조기에 소유권 이전을 하려 하십니다. 저희는 지금 사는 집을 팔고 입주할 생각입니다. 소유권 이전 방법은 양도가 나은지 증여가 나은지, 이전 시기는 완공 후가 나은지 입주권 상태가 나은지 궁금합니다.   ▶매매로 한다면 대금을 지급하는 등 정말로 거래 관계가 있어야만 합니다. 실제로는 증여를 하면서 매매로 처리하면 증여세를 추징당할 수 있습니다. 장모님께서 살아 계실 때 무상으로 받는 것은 증여고 돌아가신 후에 무상으로 받는 것은 상속입니다.   증여와 상속은 세금 계산 방법이 전혀 다릅니다. 상속은 최소 5억원까지는 비과세입니다.   증여라면 증여일로부터 3개월 전후에 주변에 유사한 입주권 매매 사례가 있을 때 그 매매가액을 증여가액으로 봅니다. 또 딸이 증여를 받으면 3000만원을 공제받을 수 있지만 사위가 증여를 받으면 500만원만 공제받습니다.   입주권 매매일 때는 장모님이 인가일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추었고 입주권 양도 당시 다른 주택이 없거나 다른 주택을 취득한 후 1년 이내에 입주권을 양도하면 양도소득세가 비과세됩니다. 매매라면 완공 전이나 완공 후나 입주권 외에 다른 주택이 없다면 비과세받을 수 있습니다. 다만 공사기간을 포함해 3년 보유 2년 거주하는 등 비과세 요건을 맞춰야 합니다. 증여도 증여가액이 달라질 뿐 과세 방법은 같습니다. 다만 부담부증여일 때는 장모님 채무가 증여가액에서 제외되지만 채무액만큼은 양도소득세로 과세됩니다.   [유찬영 세무사 / 이원배 세무사 / 정리 = 박대민 기자]

[매경세무센터] 농어촌집 포함 2주택자 비과세 받으려면

일반주택 먼저 처분해야 양도세 비과세 가능

Q> 부친이 10년 전 전남 고흥에서 농어촌 주택을 1500만원에 매입해 사시다 4년 전 서울 다세대 주택을 1억원에 구입했습니다. 2년간 사신 뒤 서울 집을 양도하려는데 비과세 혜택을 받을 수 있나요? 고흥 집은 증여와 양도 중 어떤 방법이 세금을 덜 낼 수 있는지요? 현재 고흥 집 시세는 3000만원, 서울 집 시세는 3억원입니다.   A> 조건을 갖춘 이농주택이므로 서울 다세대 주택을 먼저 양도하는 게 유리합니다. 이농주택과 일반주택을 한 채씩 보유하다 일반주택을 먼저 양도하면 1주택 보유자로 보고 양도세 비과세 여부를 판정합니다.   이때 이농주택이란 △수도권(서울ㆍ경기ㆍ인천) 이외 지역 중 읍 또는 면 지역(도시 지역 안 제외)에 소재하고 △영농에 종사하던 사람이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있으며 △다른 시 구ㆍ읍ㆍ면으로 전출해 본인과 배우자 및 생계를 같이한 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 된 주택을 뜻합니다.   부친께서 보유하신 전남 고흥 주택이 이 같은 요건을 갖췄다면 서울 집을 먼저 양도할 때는 1주택 보유자로 간주됩니다.   즉 서울 집이 1주택자 비과세 요건을 갖췄다면 서울 집을 팔 때 비과세되고 이농주택을 양도할 때 또 비과세됩니다. 하지만 이농주택을 먼저 양도할 때는 2주택자로 보고 이농주택 양도차익에 양도세가 부과됩니다. 그리고 이후에 서울 집을 팔 때는 1주택자로 보고 비과세됩니다. 비과세 특례를 받기 위해서는 양도일이 속하는 다음해 5월 말일까지 주민등록등본과 일반주택, 이농주택 토지대장과 건축물 관리대장 등을 첨부해 `1세대 1주택 특례적용신고서`를 제출해야 합니다. 만일 이농주택에 해당하지 않는다면 3000만원까지 친족공제가 된다는 점을 감안해 증여를 하거나 양도차익이 적은 고흥 집을 먼저 양도하는 게 세금을 줄일 수 있는 방법입니다. [유찬영 세무사 / 이원배 세무사 / 정리 = 박대민 기자]

부가세 신고 공제 항목은?

“고객들과 식사를 한 비용은 부가세 공제가 가능한가요?”   “승용차 관련한 부가세 공제 항목은 어떤 것들이 있나요?”   9일 서울 삼성동 코엑스 그랜드 볼륨은 매일경제신문이 주최하고 하나카드가 후원한 부가세 절세 전략 세미나를 방문한 시민들로 가득 찼다.         9일 코엑스 그랜드 볼륨에서 열린 부가세 절세 전략 세미나       지난 주 매경에서 부가세 절세 세미나를 개최를 안내 후 2일만에 마감된 이번 세미나는 주최측에서 당초 계획했던 좌석보다 100석을 더 마련하였지만, 그것 조차도 부족한 상황이 됐고, 강의장 밖에서는 매경 세무센터 대표 세무사들에게 절세 방법을 하나라도 더 듣기 위한 상담이 끊이지 않았다.   투자자들의 관심사는 단연 부가세 공제 항목과 신고 시 유의 할 점에 대한 것 이었다.   서울 삼성동에서 개인사업을 하는 김 모씨(38세)는 “사업의 특성상 현금 매출의 비중이 높은 편인데, 현금 매출을 모두 신고해야 하는지, 다른 사업자들은 어떤 방식으로 하는 신고하는지 궁금해서 왔다”고 하였고, 분당에서 왔다는 최 모씨(45세)의 경우 “직원들과의 식사비와 고객들과의 식사비는 각각 부가세 환급 기준이 다르다고 들었는데 그것에 대한 명확한 정의와 부가세 절세법이 궁금해서 왔다”고 하는 등 다양한 질문이 끊이지 않았다.   이날 설명회에서 국세청 부가세 1과 김한년 팀장은 정부 정책에 대한 세세한 설명으로 참가자들에게 부가세 정책과 달라지는 제도 등을 알려주었고, 매경세무센터의 대표 세무사인 유찬영, 이원배, 김태웅 세무사들은 정부정책을 지키며 최대한 부가세 환급을 높게 받을 수 있는 방법을 실제 사례를 통해 설명해 주었다.   강의가 끝난 후에도 집으로 돌아가지 않고 개인 상담을 하기 위해 기다리는 7~80명의 참가자들에게 세무사들과 운영진은 각각의 사례에 알맞은 실용적인 부가세 절감 전략을 알려주었다.   설명회는 이날 시작으로 인천(10일), 수원(11일), 대전(15일), 광주(16일), 대구(17일), 부산(18일)에서 연속으로 개최될 예정이다.

[매경세무센터] 결혼으로 2주택 됐을때 2년내 양도해야

2년9개월 전 직장에 다니며 모은 돈에 은행 대출 7000만원으로 서울 소형 아파트를 2억원에 구입했습니다. 현재 시세는 3억원입니다. 결혼을 한 달 앞두고 있는데 신랑될 사람도 집 한 채를 갖고 있습니다. 결혼 후 2주택자가 되면 양도소득세를 많이 내게 되나요. 그렇다면 결혼 전에 양도하거나 남동생에게 증여할까 합니다. 남동생은 직장에 다니며 무주택자입니다.   일단 결혼 전 아파트를 양도한다면 보유기간이 3년 미만이라 1가구1주택 비과세 혜택은 받을 수 없습니다. 이때 부담할 양도세는 2400만원 정도로 예상됩니다.   남동생에게 증여한다면 남동생이 3200만원 정도 증여세를 부담하고 질문자도 300만원 정도 양도세를 부담해 총 3500만원 정도 세금을 내야 합니다. 세법에서는 귀하가 동생에게 은행 부채를 양도하는 것으로 보기 때문입니다.   귀하가 결혼한 후엔 남편이 보유한 주택을 포함해 1가구2주택자가 됩니다. 하지만 혼인으로 2주택자가 된 경우엔 먼저 처분하는 주택 처분 시기에 따라 양도세가 다르게 부과될 수 있습니다.   우선 2주택 중 한 채를 혼인한 날로부터 2년 안에 양도하면 비과세 요건을 갖췄을 경우 비과세됩니다. 2년 경과 5년 이내 양도할 경우에도 양도세는 내지만 2주택자 중과세 대상에서는 제외됩니다.   따라서 보유기간에 따라 10~30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고 세율도 과세표준에 따라 9~36%의 일반세율이 적용됩니다.   하지만 5년이 지나면 먼저 양도하는 주택에 대해 양도세가 중과됩니다. 즉 장기보유특별공제도 못 받고 세율도 50%로 중과됩니다.   따라서 결혼한 뒤 2년 이내에 귀하의 주택과 남편의 주택 중 3년 이상 보유 2년 이상 거주한 요건을 갖춘 집을 타인에게 양도하는 것이 절세 측면에서 가장 유리합니다.   이때도 앞으로 2주택자가 될 경우를 대비해 양도 차익이 커서 비과세 효과가 큰 집을 먼저 양도하는 방안을 고려할 수 있습니다. tax.mk.co.kr   [유찬영 세무사 / 이원배 세무사 / 정리 = 박대민 기자]

[매경세무센터] 농사짓던 땅 도시지역 편입되면?

2년이내 팔땐 양도세 중과 안해

제 아버지께서는 1987년 군산에서 논을 사 그곳(논에서 10㎞ 이내)에서 농사를 짓고 사십니다. 최근 한 시행사가 아파트를 짓겠다며 팔라고 합니다. 하지만 이 땅은 2007년에 도시지역으로 편입돼 지목상으로는 논이지만 도시지역으로 분류돼 있습니다.   때문에 주변에서는 비사업용 토지에 해당돼 양도소득세가 중과된다고 합니다. 20년 자경한 농지가 양도소득세 중과된다니 고민입니다.   귀하의 경우 도시지역 편입일로부터 2년이 되지 않았기 때문에 농사를 지으신 기간이 전부 인정됩니다. 따라서 양도소득세 중과 대상이 아닙니다.   농지가 비사업용으로 분류되는지 여부는 △농지 소재지 △도시지역 편입 시기 △자촌ㆍ자경 기간에 따라 결정됩니다.   우선 전체 소유기간 중 직접 거주하면서 농사를 지은 기간(재촌하면서 자경한 기간)이 △양도일 직전 3년 중 2년 이상 △양도일 직전 5년 중 3년 이상 △전체 보유기간 중 80% 이상인 경우 비사업용으로 보지 않습니다.   지역별로도 인정 기준이 다릅니다. 특별시, 광역시(군 제외), 시(도ㆍ농 복합형태의 읍ㆍ면 제외)의 도시지역에 편입된 농지는 도시지역으로 편입된 날부터는 실제로 직접 거주하면서 농사를 지었더라도 재촌ㆍ자경 기간으로 인정받지 않습니다. 다만 이 경우도 도시지역에 편입되기 전에 1년 이상 재촌ㆍ자경을 했다면 편입일 이후 2년까지는 재촌ㆍ자경 기간을 인정해 줍니다. 반면 군이나 읍ㆍ면 등의 농지는 도시지역에 편입됐든 되지 않았든 재촌ㆍ자경 기간을 인정받습니다.   참고로 재촌이란 △농지가 있는 소재지와 같은 시ㆍ군ㆍ자치구의 구 △연접한 시ㆍ군ㆍ구 △농지로부터 직선거리 20㎞ 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주한 것을 말합니다. 또 자경이란 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배에 항시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말합니다.   [유찬영 세무사 / 이원배 세무사 / 박대민 기자]

[매경세무센터] 상속 받아 2주택자 됐을 경우

보유기간 짧은 집 먼저 파세요

Q> 얼마 전 돌아가신 부친으로부터 아파트 2채를 상속받았습니다. 상속인은 모친과 형님, 그리고 저뿐입니다. 저와 형님은 이미 주택을 1채씩 갖고 있어 상속을 받게 되면 다주택자가 됩니다.   형제들 앞으로 상속을 받을 때 추후에 양도소득세 부담을 덜 수 있는 방법이 있나요. 상속받을 아파트는 5년간 보유한 영등포 소재 아파트와 7년 보유한 의정부 소재 아파트로 시세는 각각 5억원과 4억원입니다.   A> 상속 재산의 평가액과 처분 순서가 중요합니다.   형제가 각각 1채를 상속받는다면 영등포 소재 아파트를 상속받는 분은 상속받는 아파트를 먼저 양도하는 게 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 반면 의정부 소재 아파트를 상속받는 분은 기존에 보유한 주택을 먼저 양도하는 편이 낫습니다.   상속 공제는 최소 10억원까지 받을 수 있습니다. 따라서 이전에 증여받지 않았다면 상속세 부담은 없다고 보입니다. 상속세 납부세액이 없더라도 상속받을 아파트는 최대한 시가에 근접해 높게 평가해 신고해야 유리합니다. 나중에 양도소득세를 계산할 때 취득가액은 상속세 신고 때의 평가액으로 인정받기 때문입니다   2채 이상 주택을 상속받을 땐 부친이 가장 오래 보유하던 주택은 양도세 계산시 보유 주택으로 계산하지 않는 특례규정을 적용받을 수 있습니다. 즉 어차피 보유기간이 짧은 영등포 소재 아파트는 양도소득세를 부담해야 합니다.   하지만 상속 개시 당시보다 매매가가 크게 뛰지 않는다면 양도 차익이 적어 양도소득세 부담 예상액도 적을 것으로 보입니다. 또 상속 후 6개월 이내에 양도하면 양도 차익이 없다고 보고 양도소득세를 안 내도 됩니다. 물론 그 기간에 시세가 1억원 이상 오른다면 그만큼 상속세를 더 부담할 수는 있습니다.   한편 의정부 소재 아파트를 상속받는 분은 원래 보유하던 주택을 먼저 양도할 땐 상속받은 주택을 보유주택으로 보지 않으므로 비과세 요건을 갖췄다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만일 상속등기를 공동으로 한다면 연장자인 형님이 상속주택을 모두 보유하는 것으로 보며 동생의 보유주택엔 포함이 안 됩니다.   [유찬영 세무사 / 이원배 세무사 / 정리 = 박대민 기자]

[세금 이야기] 상속받은 2주택자 두집 다 팔려는데…

요건갖춘 기존 주택 먼저 팔면 비과세 혜택

Q> 김유한 씨(40)는 2주택자인 아버지가 사망한 후 주택 한 채를 상속받았다. 나머지 한 채는 김씨 어머니가 상속받아 살고 있다.   김씨는 원래 본인 소유 주택에 살고 있던 터라 상속받은 주택은 임대를 했다. 그런데 직장과 교육문제 때문에 이사를 가려고 하는데 집 두 채를 모두 팔아야 할 형편이어서 양도세 때문에 걱정이다.       A> 주택을 상속받아 2주택이 됐을 때도 원칙적으로 1가구 2주택으로서 양도소득세를 계산해 납부해야 한다.   다만 상속주택 중 `선 순위 상속주택`에 대한 특례규정이 있어 이를 잘 활용하면 절세가 가능하다. 선 순위 상속주택이란 피상속인이 상속받은 주택 중 보유기간이 가장 긴 주택을 말한다. 보유기간이 같다면 거주기간 그리고 상속 당시 거주하던 주택, 기준시가가 높은 주택 순으로 결정한다.   상속주택이 한 채라면 그 집이 선 순위 상속주택이다. 선 순위 상속주택을 상속 당시 동일 가구원이 아닌 상속인이 상속을 받아 1가구 2주택이 됐을 때는 주택 두 채 중 선순위 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도하면 선 순위 일반주택에 대해 1가구 1주택 비과세 규정을 적용한다.   즉 ①상속일 현재 동일 가구원이 아닌 상속인이 상속받은 주택이어야 하고 ②상속주택 중 선 순위 상속주택이어야 하고 ③선 순위 상속주택을 상속받아 2주택이 되어야 하고 ④보유하고 있던 주택 두 채 중 선 순위 상속주택이 아닌 일반 주택을 먼저 양도하여야 하고 ⑤그 일반 주택이 1가구 1주택 비과세 요건인 3년 보유(2년 거주) 요건을 충족하여야만 양도소득세를 비과세받을 수 있다.   상속받은 주택이 선 순위 상속주택에 해당되고 일반주택이 3년 보유(2년 거주) 요건에 해당된다면 우선 일반주택을 먼저 양도하고 비과세 받은 다음에 상속받은 주택을 팔면 세금문제를 해결할 수 있다.   이후 상속주택을 양도할 때는 1가구 1주택이기 때문에 3년 보유(2년 거주) 요건을 충족하면 상속주택 양도소득세도 비과세받을 수 있다.   상속주택 보유기간 계산은 상속 개시일(부친 사망일)부터 계산하면 된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 3년 전 농지 상속받아 직접 경작안해

올해말까지 처분하면 양도세 감면

Q> 박순형 씨(54)는 1975년 부친에게서 천안 인근(면 지역)에 있는 논을 상속받아 지금까지 보유하고 있다. 박씨 부친은 논이 있는 마을에 살면서 약 20년간 직접 농사를 지었다. 박씨는 상속 당시부터 서울에서 직장을 다니고 있어서 직접 농사를 지은 적은 없다. 박씨가 상속받은 농지를 처분하면 세금 감면 혜택을 받을 수 있나.   A> 박씨가 직접 농사를 짓지는 않았지만 올해 12월 31일 이전에 해당 농지를 양도하면 부친이 재촌하면서 자경한 기간이 8년 이상이므로 1억원 한도로 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. A씨의 양도소득세는 상속받은 농지의 처분 시기에 따라 달라진다.   원칙적으로 상속받은 농지는 상속받은 날로부터 3년 이내에 양도하는 때에 한해 피상속인(부친)과 상속인(박씨)의 재촌ㆍ자경 기간을 합해 8년 이상이면 양도소득세를 감면 받을 수 있다.   상속 개시 후 3년이 지나면 피상속인이 자경한 기간은 포함되지 않는데 2006년 2월 9일 이전에 상속받은 농지를 올해 말까지 양도하는 경우에 한해 상속받은 지 3년이 경과된 후 양도할 때도 감면 혜택을 받을 수 있는 예외규정이 있다.   만일 박씨가 올해 논을 팔지 않고 2009년 말까지 처분한다면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없다.   다만 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지를 2009년 12월 31일 이전에 양도하면 비사업용 농지로 보지 않기 때문에 비사업용으로 중과세되지는 않는다. 이 경우 박씨는 감면 혜택은 받지 못해도 장기보유특별공제가 가능하고 일반 세율을 적용받을 수 있다.   2010년 1월 1일 이후 논을 처분할 때에는 비사업용 농지에 해당돼 장기보유특별공제가 배제되고 66%(주민세 포함)의 높은 세율을 적용받게 된다. 박씨는 직장인이라 어쩔 수 없이 농사를 직접 짓기 힘들 것이다.   그럴 때에는 한국농촌공사에 위탁해 8년 이상 임대하거나 사용한 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다는 규정이 있으므로 이를 활용해 볼 것을 권하고 싶다.   자경 농지에 대한 감면 조건은 8년 이상 재촌ㆍ자경해야 하고 양도일 현재 농지여야 한다. 보유 기간의 80% 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 재촌ㆍ자경해야 하는 조건을 갖추지 못하면 중과세된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금 이야기] 연내 농·어촌주택 구입해 2주택자 된다면

기존아파트 팔때 양도세 중과 면해

Q> 김강국 씨(55)는 서울에 아파트를 한 채 소유하고 있는데 2005년 11월 고향인 강원도 홍천에 주말주택 겸 전원주택을 한 채 구입했다. 지금 서울 아파트를 처분하면 1가구 2주택으로 중과세되는가.   A> 1주택(일반주택)을 보유하고 있던 자가 2003년 8월 31일부터 2008년 12월 31일까지 농어촌주택을 취득해 2주택이 된 경우에는 일반주택을 먼저 양도하면 농어촌주택은 주택 수에 포함하지 않는다. 이 경우 농어촌주택은 양도세를 부과할 때 주택 수에 포함시키지 않고 1가구 1주택 비과세 대상으로 본다. 다만 일정한 요건을 갖춰야 하는데 우선 농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유해야 한다.   농어촌주택을 취득한 후 일반주택은 언제 양도하든지 관계없으나 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 하기 때문에 농어촌주택을 보유한 지 3년이 안 된 시점에 일반주택을 양도할 경우엔 우선 비과세한 후 농어촌주택을 3년간 보유하는지 여부를 확인한다.   만일 농어촌주택을 3년 이내에 양도하게 되면 일반주택의 비과세를 취소하고 추징하게 된다.   아울러 농어촌주택은 읍ㆍ면 지역에 소재한 주택이어야 한다.   수도권과 광역시 내의 군 지역(옹진군ㆍ연천군 제외), 도시지역, 토지거래허가지역, 투기지역, 관광단지 내의 읍ㆍ면 지역에 소재한 주택은 제외된다.   또 농어촌주택이 취득할 당시 기준시가로 1억5000만원 이하여야 한다. 다만 2007년 12월 31일 이전에 취득한 농어촌주택의 경우 취득 당시 기준시가는 7000만원, 일반주택의 양도 당시 농어촌주택의 기준시가가 1억원 이하여야 한다.   농어촌주택 규모는 나대지의 경우 660㎡(200평) 이내여야 하고 주택 면적은 150㎡(45평) 이내여야 한다. 아파트 등 공용주택은 116㎡(35평) 이내이면 된다.   귀농주택은 가구 전원이 거주이전을 해야 하는 조건이 있지만 이 경우엔 농어촌주택에 거주해야 하거나 가구 전원이 거주이전을 해야 하거나 하는 조건 없이 일반주택 양도에 대해 1가구 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 다르다.   이 같은 요건을 모두 충족하면 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 10년 전 상속받은 그린벨트내 임야 팔려는데

내년까지 처분하면 양도세 중과면해

Q> 서울에 살고 있는 김왕기 씨(51)는 10년 전에 경기도 파주 그린벨트지역 내의 임야를 상속받아 지금까지 보유하고 있다.   최근에 정부에서 그린벨트를 해제하겠다는 방침을 발표한 후 땅을 사겠다고 하는 문의가 자주 오고 있다. 임야를 팔게 되면 양도소득세가 60%로 중과세된다고 하는데 절세할 수 있는 방법이 있는지 궁금하다.       A> 비사업용 토지에 해당하는 임야를 처분하는 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 양도세율도 60%로 중과세된다. 그러나 일정 요건에 해당하는 임야는 비사업용 토지로 보지 않기 때문에 중과세되지 않는다.   중과세를 받지 않는 임야의 요건은 여러 가지인데 김씨에게 해당되는 요건은 그린벨트지역 내의 임야와 상속받은 임야에 대한 중과세 배제 규정이다.   그린벨트지역 내의 임야는 소유하는 기간 중 그린벨트에 해당하는 기간이 얼마인가에 따라 조건이 다른데 소유기간이 5년 이상인 경우 △양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 △3년 중 2년 이상이거나 △전체 소유기간 중 80% 이상의 기간에 그린벨트로 묶여 있었다면 비사업용 토지에 해당하지 않는다.   즉, 그린벨트에 언제부터 해당됐는지 또는 전체 보유기간 중 그린벨트에 해당하는 기간이 얼마인지에 따라 중과세 여부가 달라진다.   김씨의 경우 10년 전에 상속받은 임야기 때문에 만약 10년 동안 계속해서 그린벨트로 묶여 있었다면 비사업용 토지에 해당하지 않아 양도소득세가 중과세되지 않는다.   그러나 상속받은 후에 그린벨트로 묶였다거나 그린벨트지역에서 해제된 후에 양도하는 경우엔 위 세 가지 요건에 해당되는지를 살펴보아야 한다.   둘째, 2006년 12월 31일 이전에 이미 20년 이상을 소유한 임야나 상속받은 임야를 2009년 12월 31일 이전에 양도하게 되면 중과세를 받지 않을 수 있다.   김씨는 2006년 12월 31일 이전에 임야를 상속받았기 때문에 2009년 12월 31일 이전에 양도하면 중과세를 면할 수 있다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금 이야기] 토지수용대금 30억 아들에 증여하려는데

수용 3개월전에 증여하면 양도세 절약

Q> 김정우 씨(65)는 선대로부터 물려받은 경기도 화성 선산과 농지가 주택공사에 수용될 예정이다. 취득 당시 기준시가는 현재 기준시가의 50분의 1에 불과하다.   이 땅은 2006년 5월 21일 사업인정고시가 되었으며 올해 말 이전에 토지수용대금 약 30억원을 수령해야 할 입장이다. 수용대금 중에서 양도소득세를 납부하고 남은 금액을 대학원생인 외아들(30)에게 증여하고 싶은데 세 부담 때문에 걱정이다.       A> 김씨의 토지는 2006년 12월 31일 이전에 사업인정고시가 되었기 때문에 비사업용 토지에는 해당되지 않아 양도소득세 중과 대상은 아니다.   김씨가 납부해야 할 양도소득세는 주민세를 포함하여 대략 6억3000만원으로 예상된다.   수용대금에서 양도소득세를 제외한 나머지 23억7000만원을 아들에게 증여하면 다시 아들이 약 7억원의 증여세를 부담해야 한다. 따라서 김씨와 아들은 총세금 13억3000만원을 부담해야 한다.   김씨는 토지수용대금을 받기 3개월 전에 아들에게 증여하는 방법을 권하고 싶다. 이때 김씨는 양도소득세를 납부하지 않아도 되고 아들은 증여세 9억2000만원 정도만 부담하면 되므로 약 4억1000만원의 세금을 절세할 수 있다.   또한 김씨의 아들은 양도소득세는 납부하지 않아도 된다. 왜냐하면 양도소득세 계산시 공제되는 취득가액은 증여세 과세가액으로 인정해 주고 있으며 증여세 과세가액은 시가로 이때 시가란 당해 토지의 증여를 전후한 3개월 내 매매사례가액인 수용가액이므로 양도차익이 없기 때문이다.   한편 세법에서는 부동산을 친족 등에게 증여한 후 이를 증여받은 자가 5년 안에 다른 사람에게 양도하면 증여세는 부과하지 않고 증여자가 이를 직접 다른 사람에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과한다는 규정이 있다.   따라서 김씨가 부담할 양도소득세 6억3000만원보다 아들이 부담할 증여세 9억2000만원이 더 많으므로 위 규정을 적용받지 않을 수 있다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 증여후 6개월전에 돌려받으면 세금 면제

5개월전 아들에 증여한 아파트 다시 받으려는데

Q> 김영한 씨(62)는 5개월 전에 막내아들에게 아파트 한 채를 증여했다. 그런데 아들이 하던 사업이 위험해 증여한 아파트를 다시 돌려받으려고 한다. 이때 당초 증여에 대해 납부한 세금을 돌려받을 수 있을까.       A> 증여재산을 반환할 때 반환 시점에 따라 세금 부과 기준이 달라지게 된다. 증여세는 증여받은 날로부터 3개월 이내에 신고하고 납부를 해야 한다. 그래서 증여세 신고기한인 증여받은 날로부터 3개월 이내에 증여받은 아파트를 아버지에게 반환할 때는 아들에게 증여한 것에 대한 증여세와 반환에 대한 증여세 모두 내지 않아도 된다. 즉 당초부터 증여가 없었던 것처럼 증여세를 하나도 부담하지 않게 된다.   하지만 증여받은 날로부터 3개월이 경과한 후부터 6개월 이내에 증여재산을 아버지에게 반환하게 되면 당초 아들에게 증여한 것에 대한 증여세는 납부해야 하며 이왕 납부하였다면 환급이 되지 않고, 아들이 아버지에게 반환한 것에 대해서는 증여세를 부과하지 않는다.   만약 증여를 받은 날로부터 6개월이 경과한 후에 증여받은 재산을 반환하게 되면 아들이 증여받은 것에 대해서도 증여세를 납부해야 하고, 아들이 아버지에게 반환하는 것에도 증여세가 부과된다.   김씨는 당초 증여한 날로부터 이미 5개월이 경과하였기 때문에 6개월이 경과하기 전에 반환을 받게 되면 당초 아들에게 증여한 것에 대한 증여세만 납부를 하면 된다. 하지만 6개월이 경과한 후에 반환을 받게 되면 아들과 아버지 모두 증여세를 내야만 한다.   증여 3개월 이내에 증여받은 재산을 반환하면 당초 증여와 증여재산 반환에 대해 증여세를 과세하지 않기 때문에 상장주식을 증여할 때 반환제도를 이용하여 증여세를 절세할 수 있다.   주식을 증여한 후 증여세 신고기한 직전에 주식을 다시 평가하여 증여 시점보다 주식 가치가 하락하였다면 증여받은 주식을 반환하고 다시 증여를 하면 증여세를 절세할 수 있다.   만약 증여 시점보다 주식 가치가 올라갔을 때는 당초 증여받은 주식가액 그대로 증여세를 신고하면 된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 어머니와 아들이 각각 집 한채씩 2주택인데

양도前 세대분리하면 세금중과 면해

Q> 김진억 씨는 건설회사에 3년째 근무하고 있는 29세 미혼으로 어머니와 주택을 한 채씩 소유하고 있다. 현재는 어머니 소유 주택에 함께 살고 있다. 어머니 소유 주택을 처분하려고 하는데 현재 상태에서는 1가구 2주택이기 때문에 양도소득세가 중과세된다. 절세할 수 있는 방법이 있나.       A> 1가구 1주택에 대한 비과세 규정은 1가구가 국내에 1주택을 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 2년 거주)하고 있다가 양도하면 양도가액 6억원까지 양도소득세를 비과세한다는 것이다.   양도소득세를 비과세받기 위해서는 양도 시점에 1가구 요건과 1주택 요건 그리고 양도주택을 3년 이상 보유(2년 거주)하는 요건을 충족해야 한다. 또한 양도하는 주택의 양도가액이 6억원을 초과하면 초과 부분에 대해서는 양도소득세가 비과세되지 않는다.   1가구는 본인과 배우자 그리고 생계를 같이하는 가족을 말한다. 배우자가 없는 사람은 1가구 요건을 충족하지 못하기 때문에 3년 이상 보유한 1주택을 양도하더라도 양도소득세를 비과세받을 수 없다.   다만 30세 이상이거나 30세 미만이라도 일정한 소득이 있는 자 또는 이혼이나 사별로 인해 독신이 된 자는 배우자가 없더라도 1가구로 인정하고 있다.   따라서 어머니와 아들이 함께 거주하면서 각각 주택을 한 채씩 소유하는 1가구 2주택 상태에서는 먼저 양도하는 주택에 대해 양도소득세가 중과세된다. 하지만 양도일 이전에 가구를 분리하면 각각 1가구 1주택이 되어 3년 보유(2년 거주) 요건과 6억원 이하 요건을 충족하는 주택을 양도하게 되면 양도소득세를 비과세 받게 된다. 마찬가지로 1주택 요건도 양도 시점 상황에 따라 요건이 충족되는지 여부가 결정된다.   때문에 주택 1채와 주거용으로 사용하는 오피스텔 1채를 보유한 자가 주거용으로 임대한 오피스텔을 양도일 직전에 주거 이외 용도로 사용하면 오피스텔은 주택으로 보지 않아 1주택자가 되어 오피스텔 외 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있게 된다.   도시에 1주택을 보유하고 있고 농촌에 오래된 폐가 상태 농가주택 1채를 보유하고 있을 때 2주택자가 되며 이 상태에서 도시의 주택을 양도하게 되면 양도소득세를 내야 하지만 도시주택을 양도하기 직전에 농촌주택을 멸실하고 그후 도시주택을 양도하면 1주택에 해당되기 때문에 양도소득세를 비과세 받을 수 있게 된다. 물론 이때에도 도시주택은 3년 보유(2년 거주) 요건과 6억원 이하 요건을 충족하여야 한다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 장인·장모 생활비 드리는데 부양가족공제

세금내는 소득 年 100만원이하면 혜택

직장인 박건형 씨(35) 아내는 무남독녀다. 그래서 결혼 후에도 장인 장모에게 매월 생활비를 드리고 있는데 연말정산을 할 때 부양가족 공제를 받을 수 있는지 궁금하다.   연말정산에서 공제되는 기본공제에는 본인공제, 배우자공제, 부양가족공제가 있다.   이 중 부양가족공제에는 직계 존비속과 형제 자매에 대한 공제, 국민기초생활보장법에 의한 보호대상자공제가 있다. 직계존속에 대한 공제는 부모뿐 아니라 조부모 이상 직계존속도 공제 대상에 해당되며 계부 계모도 공제 대상에 해당된다.   그리고 배우자 직계존속도 공제 대상에 해당된다. 따라서 장인 장모도 연말정산시 부양가족공제를 받을 수 있다.   하지만 직계존속이 공제를 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 한다.   우선 원칙적으로 부양가족으로 공제받기 위해서는 주민등록상 동거 가족으로서 생계를 같이해야 한다. 직계존속은 주거 형편상 별거를 하더라도 근로자 본인이 부양하고 있다면 공제를 받을 수 있다.   그리고 공제를 받고자 하는 직계존속 소득이 연간 100만원 이하여야 한다. 여기서 연간소득이라 함은 이자, 배당, 근로, 부동산임대, 사업, 연금, 기타, 퇴직, 양도소득을 말하며, 모두 합쳐서 100만원 이하여야 한다. 근로소득은 연간 급여 총액이 700만원 이하면 근로소득이 100만원 이하가 된다.   셋째로 직계존속 연령이 남자는 60세(1948년 12월 31일 이전 출생자), 여자는 55세(1953년 12월 31일 이전 출생자) 이상이어야 한다. 2008년 중 사망했어도 공제받을 수 있다.   주의해야 할 점은 공제 대상자는 한 번만 공제받아야 하기 때문에 자녀 여러 명 중 어느 한 명이 직계존속에 대해 공제를 받았다면 다른 자녀들은 직계존속에 대한 공제를 받을 수 없다.   직계존속에 대해서는 1인당 100만원까지 부양가족공제를 받게 되며 65세 이상이라면 경로우대공제를 추가로 받을 수 있다.   경로우대공제는 만 65~69세(39~43년생)까지는 1인당 100만원, 만 70세(38년 이전 출생) 이상이면 1인당 150만원을 추가로 공제받을 수 있다. 또한 직계존속이 장애인이라면 1인당 200만원을 추가로 공제받을 수 있다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 형님이 모시는 어머니 수술비 부담했는데 소득공제 되나요

본인이 부양하는 가족만 의료비 공제 대상

Q> 이충걸 씨(33)는 삼형제 중 막내인데 장남인 형이 어머님을 모시고 있다. 그런데 올여름에 어머니가 간암수술을 받아 그 수술비를 삼형제가 나누어 부담하였다. 이때 막내인 이씨가 부담한 치료비를 연말정산에서 공제받을 수 있는지. A> 의료비 공제를 받기 위해서는 본인이 지급한 의료비만 의료비공제 대상이 되며, 본인 부양가족에 해당하는 자의 의료비만 공제받을 수 있다. 따라서 본인(막내)이 어머니 수술비를 부담하였더라도 어머니는 장남의 부양가족이지 본인 부양가족이 아니기 때문에 본인(막내) 연말정산 때 의료비 공제를 받을 수 없다. 장남인 형도 어머니 수술비 전액을 공제대상으로 하면 안 되고, 본인이 실제로 부담한 금액만 공제대상으로 계산해야 한다.   의료비 공제는 본인과 부양가족(배우자, 직계 존비속, 형제자매)을 위해 지출한 의료비로서 부양가족 소득이 연간 100만원을 넘어도 공제가능하며 또한 부양가족 연령에 관계없이 공제가 가능하다.   의료비 공제는 근로자 소득에 대해서 공제되는 것이기 때문에 2008년 중에 새로 직장에 취업을 했다면 취업 이전(근로자가 되기 이전)에 지출한 의료비는 공제대상이 아니다.   공제금액은 본인과 65세 이상 경로우대자 그리고 장애인 의료비는 전액 공제되며, 그 외 부양가족에 대한 의료비는 급여총액의 3%를 초과하는 의료비만 공제 대상으로 하되 500만원을 한도로 하고 있다.   올해에 한해서 2007년 12월부터 2008년 12월까지 13개월간 지출한 의료비가 공제 대상이 된다. 또한 신용카드로 지출한 의료비도 현재 재경부에서 의료비 공제와 신용카드사용 공제를 둘 다 받을 수 있도록 법을 개정할 예정이며 개정이 되면 올해분부터는 중복공제가 가능하다.   암이나 중풍 등 항시 치료를 요하는 환자는 장애인에 해당하기 때문에 어머니 수술비는 전액 의료비공제를 받고 또 장애인에 해당하기 때문에 장애인 공제를 받을 수 있다.   어머니가 만 65세 이상이면 경로우대자 공제도 받을 수 있다.   공제대상 의료비에는 건강진단비용과 보약, 성형수술비용 그리고 보청기 등 보장기구 구입비용과 1인당 50만원 이내인 콘텍트렌즈 구입비용도 포함된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 대학생ㆍ중학생 자녀 둘만 미국서 유학중인데…

대학생은 年700만원까지 교육비 공제

Q대기업에 다니는 이건호 씨(47)는 두 아이를 미국에 유학을 보냈다. 큰아이(22)는 대학교 3학년), 작은아이(13)는 중학교 1학년이다. 현재 미국에 있는 친척집에 살지만 내년에는 부인이 직접 미국으로 건너가 대학원에 다니며 아이들을 보살필 예정이다. 이씨는 현재 6개월 과정 모 대학 최고경영자 과정에 등록하여 수업을 받고 있다. 자녀의 해외 교육비와 본인의 교육비에 대해 연말정산 공제를 받을 수 있는지 궁금하다.       A부양가족의 교육비는 연령에 관계없이 공제가 가능하다. 공제대상 교육기관도 유치원부터 초ㆍ중ㆍ고ㆍ대학교 교육비가 공제되며, 근로자 본인의 경우에는 대학원(경영자 과정포함)의 교육비도 공제받을 수 있다. 외국유학 교육비도 공제받을 수 있다.   공제받을 수 있는 금액은 실제 지출한 교육비 중에서 고등학교 이하의 경우에는 1인당 연 200만원, 대학교 이상은 1인당 연 700만원까지 공제받을 수 있다.   외국유학교육비의 경우 `국외 유학에 관한 규정`에 의한 자비유학자격이 있는 학생이거나 부양의무자와 함께 외국에서 1년 이상 거주한 사실이 있는 학생의 교육비이어야만 공제받을 수 있다. 자비유학자격은 예ㆍ체능 등 특수한 경우를 제외하고는 중학생은 해당되지 않는다.   이씨의 자녀 중에서 작은아이는 중학생으로 자비유학자격에 해당하는지 확인해서 해당되지 않는다면 교육비 공제를 받을 수 없고, 대학생인 큰아이에 대해서는 연 700만원까지 공제가 가능하다.   내년에 부인이 미국에 가서 1년 이상 작은아이와 동거하면 작은아이의 교육비도 공제가 가능하지만 부인의 대학원 교육비는 공제대상이 아니다. 그러나 이씨 본인의 경영자과정 교육비는 공제받을 수 있다.   인가받지 않은 학교의 교육비나 대학부설 어학연수과정에 대한 교육비는 공제 대상이 아니다.   인허가를 받은 어린이집이나 놀이방의 교육비도 공제 가능하며 취학 전 아동의 학원비 태권도장 등 체육시설의 교육비도 공제 대상이다. 하지만 무인가 어린이방이나 놀이시설, 초등학교 이상 학생의 학원비나 체육시설 교육비는 공제대상이 아니다.   교육비 공제를 받기 위해서는 입학금, 수업료 등 납입영수증을 제출하여야 하며 해외 유학의 경우에는 재학증명서나 입학증명서를 추가로 제출해야 한다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 부인이 교회에 낸 헌금도 연말정산되나?

소득 10%까지 기부금 공제가능

Q나보영 씨는 기독교인이다. 남편은 교회에 나가지 않지만 자신과 두 자녀는 교회에 열심히 다니며 십일조를 비롯한 헌금을 빠지지 않고 했다. 다니는 교회에서 주도하는 장애인시설이나 양로원시설 등에 대한 자원봉사활동에도 적극 참여했다. 작년 초에는 태안 기름유출사고 발생 지역에서 일주일간 자원봉사활동을 다녀왔다. 이 경우 남편의 연말정산 때 가족 헌금에 대해 기부금 공제를 받을 수 있을까.       A종교단체에 대한 헌금은 지정기부금으로 근로소득(총급여액-근로소득공제액)의 10%에 해당하는 금액까지 소득공제가 가능하다.   예를 들어 근로소득이 4000만원이고 헌금액이 500만원인 경우 500만원을 전액 공제받을 수 있는 것이 아니라 4000만원의 10%인 400만원까지만 공제받을 수 있다.   기부금 공제는 자신이 기부한 금액뿐 아니라 가족들이 기부한 금액도 공제가 가능한데 가족 중 부모님이나 형제자매가 기부한 금액은 공제받을 수 없다.   종교단체에 기부한 금액에 대해 기부금 공제를 받기 위해서는 우선 해당 교회나 사찰 등 종교기관이 주무관청에 등록돼 있어야 하며 해당 종교기관에서 발행해준 기부금 영수증을 제출해야 한다.   주무관청에 등록된 종교단체에 소속한 개별 교회나 사찰 등에 지출한 기부금은 기부금 납입 영수증 외에 그 개별 종교단체가 소속한 총회 또는 중앙회 등이 주무관청에 등록돼 있음을 증명하는 증빙서류도 함께 제출해야 한다.   자원봉사도 기부금 공제를 받을 수 있다. 하지만 태안지역과 같이 특별재난지역에 대한 자원봉사활동에 대해서만 공제가 가능하다. 자원봉사의 경우 1일을 8시간으로 계산해 1일에 5만원을 공제하며 자원봉사활동에 소요된 장비나 유류비 등도 공제받을 수 있다. 자원봉사에 대해 공제를 받기 위해서는 해당 지방자치단체의 장이나 자원봉사 센터장이 발행한 기부금확인서를 제출해야 한다.   나보영 씨는 남편의 연말정산시 부인과 자녀의 교회 헌금 모두 공제대상이며 자원봉사활동 중 특별재난지역으로 지정된 태안에서 봉사한 기간에 대해서는 공제를 받을 수 있다.   그러나 기부금 영수증을 제출해 기부금 공제를 받은 후에 기부금 영수증에 기재된 기부자의 인적사항이나 금액이 사실과 다른 경우에는 기부금으로 공제받은 세금을 추징함은 물론 영수증에 기재된 금액의 2%를 가산세로 추징당하게 된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금 이야기] 전업주부 아내 카드로 할부 금액 소득공제

구입시점 기준 전액 공제대상

Q대기업에 다니는 김남수 씨는 지난해 이사를 하면서 부인 명의 백화점카드로 가전제품을 12개월 할부로 구입했다. 부인은 별도 소득이 없는 전업주부다. 신용카드로 할부구입한 경우 구입시점에 전액이 공제 대상이 되는지 아니면 매월 결제된 금액만 공제대상인지 궁금하다.   A연말정산 때 신용카드 등의 사용 공제액은 총급여액의 20%를 초과하는 사용금액의 20%인데 500만원까지만 공제한다. 여기에는 신용카드 사용액뿐 아니라 현금영수증을 발급받은 금액, 학원의 수강료를 지로로 납부한 금액도 포함된다. 신용카드에는 직불카드, 현금카드, 백화점카드도 포함되지만 외국에서 발급받은 카드는 포함되지 않는다.   물론 가족이 사용한 신용카드 등 사용금액도 공제받을 수 있다.   하지만 근로자의 기본공제 대상이 되는 가족이 사용한 금액만 공제 대상이 된다. 다른 사람이 기본공제를 받은 가족의 사용액은 공제받을 수 없다. 이때 기본공제 대상자의 연령은 제한이 없으나 연간 소득금액이 100만원이 넘는 기본공제 대상자의 사용금액은 공제대상이 아니다.   기본공제 대상자 중 배우자와 직계존비속이 사용한 금액은 공제대상이지만 형제자매가 사용한 금액은 공제대상이 아니다.   교육비와 의료비를 신용카드로 사용한 경우 교육비공제, 의료비공제와 함께 신용카드 사용공제를 중복해서 받을 수 있다. 하지만 보험료를 신용카드로 결제한 경우에는 보험료공제만 받을 수 있다.   각종 공과금이나 세금납부액, 리스료, 상품권구입비, 자동차구입비 등을 신용카드로 결제한 금액과 외국에서 사용한 금액은 공제받을 수 없다. 보통 1년간 사용금액이 공제대상이지만 2008년 연말정산에서는 2007년 12월부터 2008년 12월까지 13개월의 사용액이 공제된다.   김남수 씨의 경우 부인이 소득이 없는 전업주부이기 때문에 부인 명의 카드로 사용한 금액은 공제대상에 해당된다. 만일 부인이 직장을 갖고 있거나 별도로 연간 100만원 이상 과세소득이 있는 경우에는 부인 명의 카드로 쓴 금액은 김씨가 연말정산 때 소득공제를 받을 수 없다. 할부로 구입한 경우에는 최초 구입시점을 기준으로 전체금액을 공제대상으로 계산한다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 놓친 연말정산 5월에 챙기세요

Q> 1월 한 달 동안 외국 출장을 갔다 온 박진영 씨는 2월 급여를 받기 전에 연말정산 서류를 제출해야 하는데 너무 바빠서 공제서류를 제대로 챙기지 못했다. 교육비 기부금 등 공제 서류를 제대로 제출했다면 세금 환급을 많이 받을 수 있었는데 그렇지 못했다. 이때 세금을 환급받을 수 있는 방법이 있는지 궁금하다.       A> 올해부터 2월분 급여를 지급하는 때에 연말정산을 해야 한다. 2월분 급여를 2월 말일까지 지급하지 않으면 2월 말일 지급한 것으로 보고 연말정산을 한다. 따라서 어떤 상황이든 2월 마지막 날까지는 연말정산을 마쳐야 한다.   근로자가 회사에서 연말정산을 할 때 공제와 관련된 서류를 미처 제출하지 못했거나 공제 내용이 잘못되어 환급을 받지 못했다면 올해 5월 1일부터 5월 말까지 종합소득세 확정신고기간에 추가로 신고하면 더 낸 세금을 환급받을 수 있다.   신고하는 방법은 주소지 관할세무서를 직접 방문하거나 우편으로 신고할 수도 있고 국세청 홈택스를 이용해 신고할 수도 있다.   국세청 홈택스에 접속해 `근로소득자 전용 전자신고` 화면을 클릭하면 회사에서 신고한 연말정산 영수증이 화면에 나온다.   그 화면에서 누락된 공제 내용을 입력하면 환급세액을 바로 알 수 있고 신고도 가능하다. 공제와 관련한 서류는 국세청에 제출하지 않고 본인이 잘 보관했다가 세무서에서 요구할 때 제출하면 된다.   2008년에 회사를 옮겼거나 직장을 두 군데 이상 다녔다면 12월 말 현재 근무하고 있는 주 근무지 회사에서 다른 회사 연말정산 내용을 합산해 정산하면 된다. 만약 합산하여 정산하지 못했을 때도 5월에 신고하고 세금을 추가로 납부하거나 환급받으면 된다.   요즘은 직장을 다니면서 투잡을 하는 사람이 많다. 특히 부업으로 인터넷 쇼핑몰 판매를 하는 사례가 많은데 이런 때에도 5월에 근로소득과 사업소득을 합산해 종합소득세 신고를 해야 한다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 농가주택 있어도 1가구1주택 비과세 가능

고향에 가서 집 짓고 살려는데 서울집 팔때 양도세는…

Q> 금융회사에 다니는 김경수 씨는 이번에 희망퇴직 대상이어서 회사를 그만둬야 할 처지다. 퇴직 후 무엇을 할지 고민을 하다가 고향으로 내려가 농사를 짓기로 하고 가족의 동의를 받았다. 그런데 서울 아파트를 팔고 고향에 가서 농가주택을 짓고 살 계획인데 서울 아파트가 안 팔리면 나중에 2주택자로 분류돼 양도세를 많이 내야 할 것 같아 걱정이다.       A> 일반주택을 소유하고 있는 사람이 귀농을 하면서 농가주택을 사서 2주택이 된 경우에 일반주택을 먼저 양도하게 되면 농가주택은 없는 것으로 보아 1가구 1주택 비과세 규정을 적용한다.   이렇게 일반주택과 농가주택을 소유하고 있던 자가 일반주택을 양도하면서 1가구1주택 비과세규정을 적용받기 위해서는 몇 가지 요건을 갖추어야만 한다.   우선 농가주택이 서울, 경기, 인천을 제외한 지역의 읍, 면 지역에 있어야 한다. 또 대지가 660㎡ 이내여야 하며 농가주택 가격이 9억원을 넘지 않아야 한다.   다음으로 1000㎡ 이상 농지를 농사를 지을 목적으로 갖고 있어야 하며, 농지 소재지(또는 인근 읍ㆍ면 지역) 에 농가주택이 있어야 한다.   아울러 가구원 전원이 이사해 3년 이상 농업에 종사해야 하고 본인이나 배우자 또는 직계존속의 본적지 또는 연고지에 소재하는 주택이어야 한다. 연고지라 함은 원적지이거나 5년 이상 거주한 곳을 말한다.   본적지나 원적지가 아니라도 귀농해 5년 이상 살면 연고지가 되기 때문에 5년이 지난 후에 일반주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 본적지나 원적지 또는 과거에 5년 이상 거주했던 농촌으로 귀농하면서 2주택이 된 경우에는 귀농 후 언제든지 일반주택을 처분하더라도 일반주택에 대해서는 1가구1주택 비과세 규정, 즉 3년 보유(2년 거주)요건을 충족하면 양도세가 비과세된다. 귀농 후 3년 안에 양도하는 경우에도 일단은 비과세 규정을 적용한 후 3년간 계속 농업에 종사하였는지를 나중에 판단하여 3년간 농업에 종사하지 않았다면 그때 가서 양도세를 추징하게 된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 소득 1700만원미만 가구 年120만원까지 지원

올해부터 저소득 근로자에 근로장려금 준다는데…

Q> 직장을 잃고 작년 한 해를 보낸 김영철 씨(42)는 부인이 작은 식당에 다니면서 겨우 생계를 꾸려가고 있다. 부인은 식당에서 일하면서 매월 120만원의 급여를 받아왔다. 금년부터 저소득 근로자는 근로장려금을 받을 수 있다고 하는데 김영철 씨도 받을 수 있는지 궁금하다.       A> 근로장려금제도는 저소득 근로자를 지원하기 위한 제도로서 전년도 근로소득이 1700만원 미만인 가구에 연간 최대 120만원의 장려금을 지원하는 제도이다. 근로장려금을 받을 수 있는 근로자는 첫째, 부부의 연간 총소득이 1700만원 미만이어야 한다. 이때 연간 총소득에는 근로소득뿐 아니라 사업소득이나 임대소득, 이자소득 등 모든 소득이 포함되지만 양도소득이나 퇴직소득은 포함되지 않는다.   둘째로 18세 미만 자녀 1인 이상을 부양하여야 한다. 다만 자녀가 장애인인 경우는 연령에 제한이 없다. 셋째로 작년 6월 1일 기준 기준시가가 5000만원 미만인 소규모 주택을 1채만 보유하거나 무주택자이어야 한다.   마지막으로 보유하고 있는 부동산이나 차량, 예금 또는 전세보증금 등 재산의 합계액이 1억원 미만이어야 한다. 이때 부채는 고려하지 않으며 작년 6월 1일을 기준으로 평가한다.   근로장려금은 근로소득금액에 따라 차등 지급되는데 연간 급여총액이 800만원 미만이면 급여총액의 15%를 지급하고, 800만원에서 1200만원까지는 120만원을 지급하며, 1200만원에서 1700만원인 경우(1700만원-급여총액) 24%를 지급한다.   근로장려금을 지급받으려면 근로장려금 신청서를 작성하고 연말정산 영수증이나 급여를 입금받은 통장 등을 첨부하여 금년 5월 중에 주소지 관할 세무서 또는 국세청 홈페이지를 통해 접수하면 된다. 근로장려금은 세무서장이 신청내용을 확인한 후 금년 9월 말일까지 신청자의 예금계좌로 직접 입금해준다.   김영철 씨 부인의 경우 장려금을 신청할 수 있는 요건이 충족되었더라도 근무했던 식당에서 부인에 대한 급여지급 사실을 세무서에 신고하지 않아 연말정산을 하지 않은 경우 지금이라도 연말정산을 해 달라고 요구하거나 급여통장 사본이나 급여지급대장 사본 또는 건강보험료납부확인서(직장가입자) 중 한 가지를 첨부해 신청하면 근로장려금을 지원받을 수 있다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

[세금이야기] 월세 소득공제 받으려면 어떻게 하나요?

국세청에 신고하면 현금영수증

Q> 중소기업 부장인 김용남 씨(52)는 자녀교육 때문에 강남 아파트로 이사를 했다. 그런데 강남 아파트값이 떨어질지도 모른다고 생각한 김씨는 전세도 부담스러워 월세로 살기로 하고 월세 계약을 체결했다. 월세 금액도 연말정산할 때 소득공제가 가능한지 궁금하다.   A> 주택에 대한 월세를 지급한 금액은 월세란 항목으로 별도 공제를 하는 것이 아니고 현금영수증 사용액으로 봐 기존 현금영수증 사용액 공제에 포함해 공제된다. 현금영수증은 현금을 지급하고 현금영수증을 교부받아야 공제가 가능하다. 따라서 주택의 월세를 지급하고 집주인으로부터 현금영수증을 발급받아야 공제받을 수 있다. 하지만 현금영수증은 현금영수증 가맹업소로 등록된 사업자만 발급이 가능하기 때문에 주택 임대인은 현금영수증을 발급할 수가 없다.   그래서 주택의 월세를 지급한 경우에는 임대인으로부터 현금영수증을 발급받는 대신 국세청에 신고하면 국세청에서 현금영수증을 발급해 준다. 현금영수증을 발급받으려면 월세를 지급한 날로부터 1개월 안에 국세청에 신고해야 한다. 신고는 국세청 홈페이지를 통해 하거나 서면으로 할 수 있으며, 신청할 때는 신청서에다 월세계약서를 첨부해 제출하면 된다. 국세청에서는 신고한 달의 다음달 말일까지 신고내용을 확인해 그 내용을 통지한다.   월세에 대한 공제는 임차인이 국세청에 신청한 날로부터 그 이후 지급한 월세에 대해서 공제하는 것이므로 실제 월세를 지급했더라도 국세청에 신고를 하지 않거나 또는 신고하기 전에 지급한 월세에 대해서는 공제받을 수 없다. 현금영수증 발급은 국세청이 운영하는 현금영수증 홈페이지에서 확인이 가능하며 별도로 현금영수증을 보내 주지는 않는다.   월세를 지급할 때마다 매번 국세청에 신고하는 것은 아니며 한번 신고하면 임대차 계약기간 동안 계속해서 계약서에 기재돼 있는 매월 월세 지급일마다 현금영수증을 발급한다. 다만 임대계약 내용의 변경이나 연장이 있는 경우에는 다시 신고해야 한다.   임대인의 경우 2주택 이상이거나 또는 기준시가가 9억원이 넘는 1주택을 월세로 임대한 경우에만 소득세가 과세된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]

2009.4/10

토지수용 보상금 문제로 재결절차 중인데 양도세는…

[세금이야기] 공탁일부터 2개월 되는 달 말일까지 납부

Q> 권순탁 씨(61)는 보유하고 있는 문정동의 토지가 국토해양부 장관의 사업인정고시로 공공기관에 수용당할 처지다. 그런데 권씨는 보상액이 너무 적다고 판단해 사업시행자가 제시한 보상금을 수령하지 않고 재결절차를 밟고 있다. 재결에서도 보상금액이 만족할 정도가 아닐 경우 행정소송을 제기할 예정이다. 권씨는 언제 양도소득세를 내야 하나.   A> 소득세법에서는 토지를 양도한 자는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 양도소득세 예정신고를 하고 세금을 납부하면 10%의 세액을 공제받도록 규정돼 있다. 양도일이란 대금을 청산한 날 또는 등기이전일 중 빠른 날을 말한다.   그런데 토지가 수용되는 경우에는 그 절차 등이 특수해 양도일을 판단하기가 쉽지 않다. 공공사업승인을 받은 사업시행자는 토지보상평가액을 기준으로 토지소유주와 우선 협의매수절차를 밟게 되는데, 토지소유자와 원만한 협의가 성립되면 매매계약을 체결하고 등기이전을 한 다음 보상금을 지급하게 된다. 이때는 등기이전이 먼저 됐으므로 등기이전일이 양도일이다.   만일 토지소유자와의 협의가 되지 않으면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하게 된다. 관할 토지수용위원회는 심리를 해 적정한 토지보상금 등을 재결해 재결서를 발송한다. 그 재결서에 기재된 `수용개시일`까지 토지소유자는 토지를 인도해야 하고, 사업시행자는 보상금을 지급해야 한다.   만일 토지소유자가 보상금 수령을 거부하면 공탁소에 공탁해야 한다. 이때 양도일은 보상금을 수령한 날 또는 공탁한 날이 양도일이 된다. 보상금을 지급하거나 공탁을 한 후에는 바로 소유권이 이전되는 토지수용의 특수성이 있기 때문이다.   토지소유자(또는 사업시행자)는 재결에 불복해 30일 내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 제기할 수 있다. 이의신청의 재결에 따라 토지보상가액이 증가한 때에는 사업시행자는 그 증액된 보상금을 토지소유자에게 30일 내에 지급해야 한다.   수령 거부 때에는 공탁을 해야 하는데 이의신청의 재결에 따라 증액된 보상금의 양도일도 당초 재결에 따른 보상금 공탁일이다.   재결 또는 이의신청에 불복해 법원에 행정소송을 제기한 후 확정판결에 의해 보상금이 증가한 때에도 그 양도일은 당초 재결에 따른 보상금 공탁일이 된다.   [유찬영 매경세무센터 세무사]