비과세의 중요성을 모르는 손해 보는 투자자

"우리나라의 부동산 재테크 중 가장 일반적인 방법은 살던 집을 팔고 좀 더 나은 지역과 큰 평수로 갈아타는 것입니다. 이 방법이 효과적인 이유는 일정 요건을 갖추면 1주택자에게 양도세 비과세를 해주는 제도 덕분입니다. 1주택자가 3년 보유(서울 과천 분당 일산 중동 산본 평촌은 2년 거주가 포함돼야 함)만 하면 양도가액이 9억 원 이하이면 양도세가 전액 비과세됩니다. 부동산실거래신고제도가 정착되고 양도세가 실거래가로 과세되는 상황에서 양도세 비과세는 대단한 혜택인 셈입니다."

"비과세 혜택이 그렇게 대단한가요?"

"만일 5억 원 하는 주택의 양도세가 일반세율로 과세될 때와 비과세가 될 때의 금액 차이가 얼마나 되는지 아십니까? 이 주택을 3억 원에 취득해 양도차익이 2억 원이라면 7,000여 만 원의 세금 차이가 납니다. 엄청난 금액이지요. 세금 부담이 날로 커지는 현실임을 감안할 때 양도세 비과세만큼 최고의 재테크는 없는 셈입니다. 따라서 주택을 갈아타려는 사람들은 비과세 시점이 되는 날을 기준으로 새 주택 구입 전략을 세우는 것이 바람직합니다."

"거주기간은 어떻게 계산하나요?"

"주민등록상 전입일부터 전출일까지 실제 거주한 날을 말하는데, 전세대원이 함께 거주해야 합니다. 그러나 세대원 중 일부가 근무상 형편이나 질병, 취학 등의 사유로 일시퇴거한 경우에는 거주한 것으로 인정됩니다."

 

보유기간 및 거주기간 제한받지 않는 경우

"1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법은 여러 가지가 있으므로 재테크 차원에서도 양도세 비과세에 대해서는 꼭 알아둘 필요가 있습니다." 

-보유하던 주택이 재개발 및 재건축 사업으로 헐린 후 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 팔더라도 '종전주택의 보유 기간+공사기간+완공된 후 보유기간'을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우.

-재개발 및 재건축 조합원입주권 양도 시 다음의 요건을 갖춘 경우. ▲종전주택이 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고 ▲양도일 현재 다른 주택이 없는 경우.

"다음의 경우에는 1가구 1주택자로서 2년 거주와 3년 보유의 비과세 요건을 갖추지 못했더라도 양도세를 내지 않을 수 있습니다."

-취학, 1년 이상 질병의 치료 및 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 할 때. 여기서 취학이란 고등학교 이상을 말하며, 초등학교와 중학교 입학 및 편입은 인정되지 않는다. 또한 근무상 형편이란 직장을 옮기거나 발령을 말하며 사업으로 지방으로 이전하는 것은 허용되지 않는다. 다른 시·군으로 이사하는 경우에도 출퇴근하기가 용이하지 않을 정도로 상당한 거리가 떨어진 경우에만 인정된다.

-해외로 이민을 갈 때나 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우로서 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다.

-재개발 및 재건축 사업에 참여한 조합원이 사업시행인가일 이후 취득한 대체주택을 양도하고 재개발 및 재건축 주택이 완공되어 세대 전원이 이사하는 경우. 다만 이 경우에는 대체주택에서 1년 이상 거주하고, 재개발 및 재건축 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주해야 한다는 단서조항이 붙는다.

-공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때. 단 사업인정 고시일 전 취득한 경우에만 해당된다.

-임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 등이다.

 

2주택자도 양도세 비과세 받을 수 있어

"2주택자라고 해도 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 소유한 사람이 새 집을 취득하고 2년이 지나기 전에 살던 집을 팔면 일시적2주택에 해당돼 양도세를 내지 않아도 됩니다. 다른 주택을 취득하는 경우에는 별도세대원으로부터 증여, 상속으로 취득하는 경우도 포함됩니다. 주택의 취득일 및 양도일은 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 됩니다."

"그럼 말입니다. 만약 집을 한 채 가지고 있는데, 청약을 통해 아파트를 분양받았습니다. 그럼 언제까지 종전주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있나요?"

"분양 받은 아파트의 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 분양권 상태일 때는 주택을 취득한 것이 아니지요. 따라서 2008년 1월에 분양받았다고 해도 2010년 5월에 잔금 내고 입주했다면 잔금지급일이 취득일이 되어 2012년 4월까지 종전주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있는 겁니다."

"아, 그렇군요."

"집을 한 채 상속받아 2채를 소유하게 됐어도 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 먼저 팔면 양도세가 비과세됩니다. 그러나 상속주택을 먼저 팔면 양도세를 내야 하므로 조심해야 합니다. 60세 이상(여자는 55세)의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 부양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 됐어도 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)도 양도세를 면제해줍니다. 또한 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 2주택이 되어도 혼인신고한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서도 양도세 비과세 혜택을 주고  있습니다."

"비과세 혜택을 주는 게 이렇게 많은지 몰랐네요."

"또 있습니다. 1주택을 소유한 1세대가 2011년 12월31일까지 농어촌지역에 소재하는 대지 660㎡ 연 면적 150㎡(공동주택은 116㎡) 이하, 취득 시 개별공시가격이 2억 원 이하인 농어촌주택이나 고향주택을 구입한 경우에는 향후 일반주택 양도 시 농어촌주택이나 고향주택을 제외하고 1주택 여부를 따지게 됩니다. 다만 농가주택을 3년 이상 보유해야 하지요."

"야, 그럼 이번 기회에 시골에 집 하나 장만해야 하겠네요,"

정년이 머지않은 준비해 이사의 눈이 빛났다. 

"좋은 생각입니다. 그리고 이번에 양도세 감면을 해주는 주택 있지요? 서울을 제외한 지역의 미분양과 신축주택 말입니다. 이 주택을 조특법상 양도세 감면 주택이라 하는데, 이 감면 주택과 일반주택을 보유한 사람이 향후 일반주택을 양도할 때는 감면 주택은 없는 것으로 보아 비과세 여부를 따지게 된다는 사실도 알아두셔야 합니다."

"그럼 양도세 감면 주택은 이중으로 혜택이 주어지는 것이군요."
"그렇습니다. 그러나 중과 대상 주택 수에는 포함됩니다. 예를 들어 양도세 감면 주택 한 채와 일반주택 두 채 등 3주택자인 경우 3주택 중과 대상자가 될 수도 있다는 것입니다. 그러나 3주택자라고 해도 양도세 감면 주택을 양도할 때는 양도세가 면제 또는 감면되는 것이고, 일반주택을 양도할 때는 3주택 중과 대상 여부를 판정해야 합니다." 

"그거 참 까다롭군요."

"이렇게 양도세 중과 판정이 까다로울 때는 혼자 고민하지 마시고 세무전문가에 문의하는 것이 확실한 절세 방법이 됩니다. 그럼 마지막으로 입주권 비과세에 대해 알아보기로 하겠습니다. 양도일 현재 비과세 요건을 갖춘 입주권 외에 1주택을 소유하고 있더라도 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 조합원 입주권을 양도해도 비과세 혜택을 주고 있습니다. 또한 입주권 취득 후 2년 이내에 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우에도  비과세를 적용합니다. 현행 일시적 2주택 비과세와 동일한 기준이 적용되는 것입니다."

"조합원 입주권에도 그런 혜택을 주는 걸 몰랐네요."
"그런데 입주권 취득 후 2년이 지나서 종전주택을 양도해도 비과세 받을 수 있는 방법이 있습니다.  ▲종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 ▲재건축(재개발) 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택을 양도하고 ▲재건축(재개발) 주택 완공 후 2년 이내 재건축(재개발) 주택으로 세대 전원이 이사하고 완공된 주택에서 1년 이상 거주하는 세 요건을 모두 갖추어야 합니다."
 

 

"완공된 주택에서 1년 이상 거주하기 전에 양도하면 어떻게 됩니까?"

"아, 그 조건은 사후조건이라 양도한 후 충족해도 됩니다."

"그렇군요."
"어떻습니까? 장시간에 걸쳐 세금에 대한 공부를 했는데 이해가 가십니까?"

"전부 다 이해할 수는 없었어도 많은 도움이 됐고 핵심 사항은 정리가 되는 것 같습니다. 세테크가 이렇게 중요하다는 점을 알게 된 것만으로도 큰 수확인 것 같아요."

"그렇습니다. 세금은 재테크의 마무리로 '화룡점정'의 역할을 합니다. 이 때문에 세금을 소홀히 해서는 절대 돈을 벌 수 없지요. 오늘 제가 알려드린 것을 모두 다 이해하지 못한다고 하더라도 걱정하지 마세요. 일반적인 사항만 알면 앞으로 부동산 거래 시 세금 때문에 낭패 당할 일은 없을 것이며, 복잡하고 어려운 세금을 만나면 즉시 세무전문가의 상담을 받으면 됩니다. 그리고 마지막으로 세금 내는 것을 아까워하거나 손해 본다고 생각해서는 안 됩니다. 세금을 낸다는 것은 그만큼 소득이 있었다는 것이므로 돈을 벌어 사회에 공헌한다고 생각해야 합니다. 내가 번 돈에서 세금을 낸다고 생각하면 아깝지만, 부동산을 구입하기 전부터 '세금은 내 돈이 아니다' 라고 생각하면 나중에 세금 낼 때 아까운 생각이 들지 않을 것입니다."

강의를 마치고 모두 저녁을 하기 위해 윤길수가 예약해둔 횟집으로 갔다. 관심만이 '건배'를 제의하며 덕담을 했다.

"장박을 만난 것을 행운이라 여기며 다시 만날 때까지 건배!"

장박은 "여러분들을 만난 것이 오히려 내게 행운"이라며 "다시 만날 때는 여러분 모두 부동산에 대해 올바른 이해와 상식을 가진 고수가 돼 있기를 바랍니다"며 특유의 미소를 지으며 화답했다. 
 

<불황에도 성공하는 부동산 투자전략> 중에서 11/3일

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