세법 알아야 돈번다…다시 짜는 住테크ㆍ稅테크

1가구 1주택자가 추가로 집을 사면 기존 주택은 언제 팔아야 하나? 1년3개월 전 두 번째 집을 샀는데 기존 주택을 팔 때 비과세 혜택을 받으려면 언제까지 처분해야 할까? 1가구 2주택자로 2년간 양도세 중과 면제 혜택을 보려면 어떻게 해야 하나? 주택 3개 이상을 보유한 사람은 어떤 집부터 팔아야 하나? 20억원이 넘는 집을 가지고 있을 때 종합부동산세를 적게 내려면 부부공동 소유로 해야 하나, 단독 명의로 해야 하나? 이달 초 여야가 합의한 세제개편안이 발표된 뒤 세금을 절약하려는 `세테크` 문의가 빗발치고 있다. 내년에 양도세와 종부세 등 부동산 관련 세금이 감소하는 것은 분명한데 어떻게 해야 세금을 더 적게 낼 수 있는지 관심이 높은 것이다. 세무법인 `정상`의 신방수 세무사 등 전문가들의 조언을 받아 사례별 세테크 비법을 분석한다. ◆ 다주택자 2010년까지 기존집 팔아라 = 세제개편안의 양도세 감면 핵심 내용은 2주택자는 2010년까지 한시적으로 중과세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용하고 3주택자는 중과율을 60%에서 45%로 낮춘다는 것이다. 따라서 2주택자는 특례기간 중 세금이 적게 나오는 것을 우선 매각한다. 중과세 대신 일반세율이 적용돼 세금 부담을 절반 이상 줄일 수 있기 때문이다. 예를 들어 과세표준 1억원인 주택은 중과세 적용 때 양도세가 5000만원에 달하지만 일반세율을 적용하면 2086만원에 불과하다. 한 채를 처분한 뒤에는 1주택자와 동일한 조건이 돼 나머지는 양도세 비과세 대상이 된다. 정부는 거래가 침체됐다는 점을 반영해 일시적 1가구 2주택자의 비과세 기간을 1년에서 2년으로 완화했다. 따라서 다시 집을 매입해 2주택자가 된다 해도 잔금 청산일 기준으로 2년 안에 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 받는다. A, B, C 3개 주택을 보유한 사람은 매각 순서에 주의해야 한다. A주택을 2010년 안에 팔면 45% 중과된다. B와 C주택은 1가구 2주택 요건이 되기 때문에 특례기간 중 B주택을 팔면 일반세율이 적용되고 최종 1채인 C주택은 비과세가 가능하다. 그렇기 때문에 세금이 적게 나오는 것부터 매각하는 것이 절세 방법이다. 만일 내년에 C주택을 새로 취득해 3주택자가 됐다면 A주택은 45% 세율, B주택은 C주택을 산 날로부터 2년 안에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. C주택은 지역별 거주와 보유요건(서울과 수도권 신도시 2년 거주ㆍ3년 보유, 다른 지역 3년 보유)을 만족하면 양도세를 내지 않아도 된다. 특례기간이라 해도 집을 산 지 2년 안에 팔면 1주택자든 2주택자든 40~50% 중과세된다. 다주택자로 지방에 미분양주택을 보유하고 있으면 2010년 말까지 양도할 때 일반세율과 장기보유특별공제 최대 80% 적용 혜택을 받는다는 점도 재테크 전략을 세울 때 고려해야 할 대목이다. 다주택자가 주택을 매각할 때 양도세를 적게 내는 것만 생각해서는 안 된다. 이를 고려하기에 앞서 값이 덜 오를 만한 것부터 우선 매각하고 가격 상승 여력이 높은 것은 보유해야 한다. ◆ 20억넘는 집은 단독명의가 절세 유리 = 종부세는 단독 명의냐 공동 명의냐에 따라 금액이 달라진다. 또 고령자 세액공제와 장기보유특별공제가 단독 명의 때만 적용되는 것으로 돼 있어 변수로 작용한다. 1주택 단독 명의는 기초공제 3억원을 합쳐 총 9억원까지 비과세다. 따라서 주택 공시가격이 9억원보다 낮으면 걱정할 필요가 없다. 12억원일 때는 단독 명의로 하면 공제되는 9억원을 제외한 3억원에 대한 종부세 120만원가량을 내야 한다. 여기에 장기보유와 고령공제 최고 70%를 받으면 세금은 더 적어진다. 부부 공동명의로 돼 있으면 종부세를 내지 않아도 된다. 가구별에서 인별 합산으로 바뀌어 남편과 아내가 각각 6억원씩 가지고 있으면 두 사람 모두 비과세 대상이다. 하지만 현재 단독 명의로 돼 있는 것을 공동 명의로 바꾸기 위해 아내 또는 남편에게 지분을 넘기면 증여세와 취득ㆍ등록세를 내야 한다. 이 금액이 종부세보다 훨씬 많기 때문에 부부 간 증여는 득실을 따져보고 결정해야 한다. 20억원 이상 고액 주택을 보유하고 있으면 공동 명의가 더 불리할 수도 있다. 장기보유와 고령자 공제를 받지 못하기 때문이다. 신방수 세무사는 "20억원인 주택을 70세 이상자가 10년 이상 단독 명의로 보유하고 있을 때는 종부세가 162만원이지만 공동 명의로 하면 320만원에 달한다"며 "단독 명의로 할 때가 158만원 절세 효과를 보는 셈"이라고 설명했다. 그는 이어 "내년에 바뀌는 세제개편안을 잘 알아 두는 것이 `세테크`의 기본"이라며 "소유 주택 수와 가격, 주변 시세 흐름 등을 종합해 매매 타이밍을 잡아야 할 것"이라고 덧붙였다. [장박원 기자] 2008.12.29 17:51:53 입력, 최종수정 2009.06.10 14:59:43