1.집값 대폭락론의 실체와 6가지 오류

1.집값 대폭락론의 실체와 6가지 오류==(1--47)

2.富의 미래는 土地에 달렸다==(47-70)

3.토지투자의 지침서--(70-72)

4.부동산이야기(1) 30대, 40대, 50대 투자 마인드를 바꿔라(72-

5.농지원부

6.미래의 부는 지식정보다.

1. 글로벌 금융위기를 틈타 춤추는 폭락론

  우리나라 사람들은 부동산 선호도가 높다. 실물을 중시하는 투자심리의 뿌리도 깊다. 총자산중 부동산비중이 83%를 차지한다. 노후대비 자산관리 1순위로 부동산을 준비하는 사람들이 대부분이라는 얘기다. 자녀에 대한 상속, 증여수단도 부동산이 주류를 이룬다. 미국발 서브프라임모기지사태로 금융위기에 이어 최근 주택시장이 살얼음을 걷고 있다. 이 틈을 타 부동산 대폭락론이 한껏 춤추고 있다. 공중파방송 프로그램은 물론이고 인터넷 경제사이트도 부동산붕괴가 주된 이슈이다. 세계경제위기로 가뜩이나 혼돈과 불확실성에 빠진 우리경제의 미래를 더욱 어둡게 비춘다. 당연히 주가폭락으로 심리적 패닉(공황)현상에 빠진 투자자의 불안감은 극에 달한다. 그렇다면, 일각에서 거침없이 주장하는 집값 대폭락론이 과연 현실화될 것인가. 먼저 위기와 관련하여 과거 역사를 되돌아 볼 필요가 있다. 인류가 살아온 지금까지 삶을 위협하는 크고 작은 숱한 위기는 항상 존재했다. 이를테면, 1929년 대공황이 그렇고, 제1·2차세계대전, 1·2차 오일쇼크와 97년 아시아 외환위기등 그 수를 헤아리기조차 어렵다. 그런데 과거 역사를 보면, 위기의 원인과 정도를 두고 그리고 해법과 해결기간등을 둘러싸고 긍정론과 부정론이 대립해 왔다는 점을 알게 된다. 현시점에서 분명한 점은 과거의 위기 속에서도 현재의 세계경제는 어찌하든 지속적인 성장을 이뤄왔고, 지구촌은 가난과 전쟁으로 결코 멸망하지 않았다는 사실이다. 위기는 항상 그 끝이 존재한다는 법칙을 알수 있다. 하나의 위기가 끝나면 또 다른 위기가 파생되는 우리들의 삶 가운데, 위기를 피할 수 없다면 차라리 즐기는 편이 낫지 않을까. 작금의 경제위기로 비관론자들의 칼바람식 날선 예측에 힘이 실려 보인다. 하지만 미래는 항상 긍정적으로 생각하고 위기를 극복한 낙관론자들의 승리였다는 역사적 교훈을 되새겨보자.

 2. 집값 대폭락론의 논리와 근거

 

2008년 하반기 들어 부동산 대폭락론이 시장을 뒤흔드는 이유와 근거는 무엇일까. 폭락론을 제대로 분석하기 위해서는 우선, 폭락론이 공통적으로 제시하는 이유와 근거를 알아보는 게 순서이다. 폭락의 근거로는 지난 몇 년간의 집값급등현상과 미국발 신용위기확대, 세계경기침체, 고금리, 인구감소, 미분양물량 급증, 공급물량 초과등을 꼽는다. 이를테면, 지난 5년간의(2001년~2006년) 집값상승으로 인해 부동산버블이 잔뜩 끼었다는 것이다. 그러면 거품은 과연 어느 정도일까. 여기서 문제가 생긴다. 거품여부와 정도를 사전에 정확하게 예측하는 일은 불가능하다는 점이다. 즉 거품은 발생당시에는 정확히 알 수 없고, 시간이 지나 버블이 꺼진 뒤에야 그 실체와 정도를 확실히 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 폭락론의 주장을 살펴보면, 미리 앞서가는 측면이 없지 않다. 또한 몇 가지 부정적 통계나 어두운 측면을 과장해 버블론을 증폭시키는 의도성도 강하다. 일부의 통계나 드러난 정황증거를 확대해석하거나 과장왜곡하는데서 출발하기도 한다는 얘기다. 이를테면 미국등 다른 나라의 주가와 집값이 급락했기 때문에 우리나라 집값 역시 폭락할 수밖에 없다는 논리를 펴는 것과 같은 이치다. 하지만 미국의 금융사정과 우리나라 금융사정이 똑같다고 말할 수 있을까. 우리나라는 주택담보대출등 금융적 측면, 부동산정책이나 소득, 성장률등 경제지표, 주택보급률등의 주택통계, 집값상승률등 여러 요인에서 미국과는 차이점이 많다. 금융여건과 부동산시장, 거품의 정도가 매우 다르다는 뜻이다. 정리하면 종합적인 통계수치를 이용, 균형적, 종합적으로 분석하기보다 임의적으로 유리한 통계수치만 선택, 왜곡해석을 하는 사례가 많다는 것이다. 먼저 집값 대폭락론이 주장하는 논리와 근거를 구체적으로 알아보자. 참고로 집값폭락에 관한 최근 출간된 책과 연구기관 보고서, 칼럼중 공통적으로 제시하는 몇 가지 근거만을 기준으로 분석함을 밝혀둔다. 첫째, 폭락론은 2001년이후 ‘저금리- 과잉유동성’이란 금융여건이 부동산투기를 유발 및 이에 따른 집값급등과 심각한 버블을 가져왔다고 주장한다. 거기에다 정부와 건설업계의 유착, 건설업계의 담합및 분양가 조작, 광고수주를 위한 언론매체의 선동적인 왜곡보도, 주택소유자들의 담합등이 전방위로 어우러져 거품이 쌓였다는 것이다. 결과 우리나라가 지난 5~10년간 선진국인 미국, 영국, 아일랜드, 스페인, 호주에 비해 집값이 더 많이 뛰어올랐다는 주장을 가장 먼저 거론하기도 한다. 그렇기 때문에 외환위기 극복이후의 집값상승분은 거의 다 투기수요에 의한 버블이므로 결국 폭락이 불가피하다는 논리로 방점을 찍고 있다. 둘째, 폭락론은 주택 담보대출규모가 사상최대치를 경신, 위험수위에 다다랐다고 경고한다. 이것을 투기수요의 확대로 가계부실이 극에 달해 집값폭락이 임박징후로 설명한다. 가계소득을 차곡차곡 모아서 내집을 마련한 것이 아니라 과도한 대출로 주택구입을 시도한 투기가 원인이었다고 몰아 부친다. 즉 과도한 가계대출이 경기침체, 물가상승, 가처분소득의 감소등과 맞물리면서 가계부실화, 주택의 대량 매물화를 불러내 집값폭락으로 귀결될 것이란 주장이다. 셋째, 폭락론은 시중금리가 고공행진을 하고 있어 금리와 역방향으로 움직이는 부동산시장의 속성상 향후 집값이 급락할 것이라고 예언한다. 금리상승으로 금융권의 대출상환압력을 이기지 못한 가계 중심으로 주택매도를 유도시켜, 주택매물 증가및 가격급락으로 이어질 것이란 주장이다. 그리고 유가급등과 환율상승등으로 물가상승이 불가피하므로 지속적인 금리급등이 예견되는 만큼, 우리나라 집값폭락은 시차의 문제일뿐 정해진 수순이라고까지 말한다. 넷째, 폭락론은 지방은 물론이고 수도권 미분양물량이 급증한 가운데 MB정부의 무리한 주택공급확대정책으로 집값이 더욱 폭락할 것이란 예측을 강조한다. 이를테면 이미 확정된 2기신도시물량과 새정부가 발표한 대로 향후 10년간 서울근교 그린벨트해제등을 통해 300만가구(전국 500만가구)를 공급할 경우, 공급과잉상태를 벗어나기 어렵다는 논리다. 주택수급구조를 감안할 때 수요는 일정한데 장래의 주택공급이 지나치게 과도하다는 주장이다. 한발 더 나아가 일부 대폭락론자들은 미분양아파트 급증에도 불구하고 건설사 CEO출신의 대통령이 단기적이고 대증적인 처방책인 건설경기에 무게를 싣고 있어 버블이 붕괴될 수밖에 없다는 사족도 덧붙인다. 다섯째, 폭락론은 저출산 -고령화 시대 즉, 인구감소와 급속한 고령화현상으로 주택수요가 급감할 것이라 우리나라의 집값이 전반적으로 폭락할 것이라고 예측한다. 인구감소에 따른 주택수요 감소가 불가피하다는 것이다.

3. 폭락론의 6가지 오류를 밝힌다

이상에서 집값 대폭락론의 주장근거로서 가장 빈번하게 회자되는 이유들을 나름대로 요약, 정리해 보았다. 얼핏 보면 폭락론은 그럴듯한 근거와 이유, 논리를 제시하고 있는 듯하다. 과연 이들의 주장이 과연 과학적 이론과 객관적 근거를 바탕으로 하고 있는 것일까. 과연 근시일내에 집값이 반토막날 것이란 미네르바등의 주장을 검증이나 여과없이 받아들이는 것은 옳은 것일까. 이같은 문제에 제대로 접근하기 위해 집값대폭락론이 내재하는 논리와 한계 그리고 오류성을 하나씩 해부해 보고자 한다. 독자들의 이해를 돕고자 난해한 이론적인 분석도구보다는 이미 발표된 국내외 주택정책이나 통계, 시장상황등에 관한 자료, 통계수치를 활용함을 밝혀둔다. #오류1> 국내 집값은 외국보다 과도하게 상승했다?

앞서 살펴 본대로 폭락론은 집값폭락의 핵심적인 이유로 지난 5~10년간 국내집값의 과도한상승률을 들고 있다. 정말로 지난 5~10년간 우리나라가 세계최고의 집값급등을 보였을까. 국제적인 금융위기의 진원지이자, 주식과 주택가격이 우리보다 먼저 급락한 미국시장과 비교해 보자. 첫째, 국제통계를 보면 지난 10년간 국내 주택가격 상승률은 미국의 절반 수준에 불과하다는 점을 쉽게 알 수 있다. 1990년대 중반부터 2천년대 중반까지(1997년~2006년) 10여년에 걸쳐 전세계의 주택가격은 유례없는 상승을 했다. 미국 또한 60년만에 처음 겪는, 장기급등을 겪었다. 영국의 경제전문지 이코노미스트에 따르면 1997년~2006년중 아일랜드 252%, 영국 192%, 호주 132%, 미국 100%가량 상승했다. 같은 기간 국내시장은 어떠했을까. 국토해양부자료를 보면 국내주택시장은 10년동안 38.4%상승률에 그친 것으로 드러났다. (표 3-1참조) (표3-1)  1997년~2006년 주요국가 주택가격 상승률 

그런데 우리나라는 97년말 외환위기 직후 2000년까지 주택가격이 급락했다. IMF외환위기로 인해 집값이 40~50%정도 폭락했다가 회복했던 적이 있다. 따라서 정확한 분석을 위해서는 2000년~2006년사이의 집값을 비교, 분석해보는 것이 좀더 객관적이 아닐까. 국토해양부의 통계를 보자. 2000년~2006년중 전국의 주택가격은 평균 46%의 상승률을 보였다. 수도권67.9%, 서울 69.2%(강남 90.4%, 강북 45.2%)은 각각 오른 것으로 드러났다. 같은 기간 미국은 얼마나 올랐을까. 가장 신뢰받는 주택가격 통계중 하나인 “케이스쉴러”주택지수를 보자. 미국의 20개 주요도시는 평균 100~150%의 가격상승률을 보였다. 한마디로 우리나라 강남권 주택가격보다 미국 주요도시의 상승률이 훨씬 더 높음을 알수 있는 대목이다. (표 3-2참조)  소비자물가상승률을 반영한 실질주택가격상승률도 마찬가지이다. OECD가 발표한 자료를 살펴보자. 한국은 20%대의 집값상승률을 기록한데 반해, 미국은 40%대로 나타났다. 실질 주택가격상승율도 미국이 2배정도 높다. OECD에 가입한 주요 18개국과 비교해도 결과는 비슷하다. 한국의 주택가격 상승률은 일본, 독일, 체코 다음으로 낮은 수준에 머물고 있기 때문이다.( 표 3-3참조) 실례로 IMF와 OECD등 국제기구는 지난해 발간된 보고서를 통해 “ 한국은 1980년 이후 전국평균 주택가격의 상승이 물가와 소득의 상승에 비해 상대적으로 높지 않아, 부동산버블은 거의 존재하지 않는다”고 밝힌바 있다. 한국부동산시장에 대한 분석결과 거품이 거의 없다는 뜻이다. 이처럼 가장 신뢰할수 있는 국제기관들의 발표자료를 보아도 지난 5~10년간 우리나라 집값이 다른 나라와 비교할 때 결코 과도한 상승을 보인 것은 아니다.

(표3-2)    미국주요도시 장기주택가격 변동률

 (표3-3)  2000년~2006년 OECD국가 실질주택가격 상승률

 

둘째, 국내집값상승율이 낮은데도 불구하고 수도권중심의 아파트값 급등세가 마치 전국집값이 급등한 것처럼 통계적 착시현상을 불렀다는 점이다. 앞서 언급한 통계를 살펴보자. 지난 10년간 우리나라 집값 상승률은 미국등 선진국에 비해 절반치에 불과하다는 점은 이미 설명한 그대로이다. 그럼에도 불구하고 국내의 주택가격이 매우 높은 것처럼 인식되는 이유는 무엇일까. 한마디로 ‘지역별 차별화’ 현상으로 압축할수 있다. 2001년이후 몇년간 서울과 분당등 수도권 중대형아파트와 재건축단지가 상승을 주도했다. 지역별·유형별 차별화가 시장을 지배했다. 결과 강남등 특정지역 집값 쏠림현상이 우리 주택시장의 가장 큰 특징으로 자리 잡으면서, 우리나라를 대표하는 주택시장으로 인식되어 왔다. 다시 말해 버블세븐위주로 몰아친 집값급등이 우리나라 전체의 주택시장의 상황인양 언론 보도등을 통해 시장 참여자들에게 각인됐다. 이러한 인식 배경에는 참여정부의 부동산 규제정책과 강남권에 대한 과장된 언론 보도가 한몫했다고 본다. 여기서 우리 모두가 일반화의 오류에 빠진 것은 아닐까. 사실 집값의 지역별 차별화를 제외하면 외환위기 이후(1998~2007)의 주택가격 연평균 상승률은 4.2%(20년 연평균 4.3%)에 불과하다. 따라서 강남권등 버블세븐위주의 급등을 두고 우리나라 전체적 집값수준이 버블라고 단정하는 것은 논리상 무리다. (표 3-4참조)

(표3-4)  1998년~2007년 주택가격 상승추이

 그렇다면 집값차별화 현상은 왜 발생했으며, 특히 강남권의 거품은 여전히 클까.

미국이나 일본등 선진국들을 살펴보면 집값상승기에 선진국진입 혹은 소득증가등이 맞물릴 경우에는 집값차별화가 두드러졌다. 선진화될수록 주거의 질에 대한 만족추구 경향이 대두되기 때문이다. 또한 지난 10년간 입지와 유형별 집값재편현상은 세계적인 추세였다. 1990년대초의 혹독한 부동산버블 붕괴를 경험한 일본조차도 최근 극심한 차별화를 경험했다. 루티즈 자료에 따르면 일본은 2006~2007년에도 부동산 하락기가 계속 이어졌데도 불구하고, 도쿄·오사카·나고야·요코하마등 대도시의 중심지역 부동산 값은 상승했다. 특히 도쿄의 긴자·마루노우치·롯폰기등 1급지는 한해에 20~30%씩 급상승했다. 예를 들어 도쿄 오모테산도 지역의 경우, 2006년 3.3㎡ 당 평균 1,500만엔이었으나 현재는 3배 정도 상승한 4,500만엔(6억7,500만원)의 거래가격을 형성하고 있다. 이코노미스트자료에 의하면 일본은 1997년~2006년에 집값이 32%나 하락했을 정도로 부동산투자 심리가 크게 가라앉은 나라였는데도, 도쿄의 도심권 부동산 가격은 되레 상승했다는 얘기다. 이러한 사실은 지역별 차별화현상을 드러낸 좋은 사례이다. 언급한대로 지난 부동산 상승기간 차별화가 전세계적인 추세였다는 점 말고도, 우리나라만의 독특한 주택시장 여건도 지역별 차별화에 한몫 했다. 그것은 우리나라의 인구밀도가 높은데 기인한다. 우리나라 인구밀도는 ㎢당 487명으로 방글라데시, 대만에 이어 세계3위로 매우 높다. 우리나라는 국토면적에서 산지를 뺀 도시면적만을 따진다면 겨우 전체국토의 6%에 불과할 정도로 매우 협소하다. 그리고 국민의 48%가 국토면적의 단12%에 해당하는 면적인 수도권에 집중되어 있다. 정리하면 수도권은 만성적인 주택부족문제에 시달릴 수밖에 없는 인구 및 입지구조를 잉태하고 있다는 얘기다. 수요에 비해 택지공급이 부족하다보니 지방에 비해 높은 집값을 형성할 수밖에 없는 이유이다. 수요측면 외에 주택의 공급측면은 어떠한가.  2004년~2006년까지 연간 전국주택공급량 목표가 총 108만7천가구(04' 36만7천, 05' 37만, 06' 35만)였다. 하지만 실제 공급량은 79만4천가구(04' 25만6천, 05' 26만9천, 06' 26만9천)였다. 총 29만3천가구가 주택공급량 목표치에서 미달됐다. 특히 수요도가 높은 수도권의 신규주택공급량이 더욱 급감했다. 전체 공급량중 수도권에 공급된 주택비율을 따져보면 2004년 44.4%, 2005년 42.6%. 2006년엔 36.6%에 불과했다. 요컨대 수도권의 차별적상승은 경제성장에 따른 소득증가, 수요의 고급화, 선진국으로 진입하는 과정에서 나타난 자연스런 현상이다. 즉 제조업에서 지식산업으로의 경제구조 재편, 글로벌 동조화등에 따라 수도권, 대도시 집중화 내지 선호도가 높아져 수도권의 공급부족이 심화된 때문으로 분석된다. 다음으로 수도권의 거품문제는 살펴보자. 자세한 내용은 후술하겠지만, 강남등 버블세븐지역의 집값은 이미 2007년초 이후 20~30%정도 급락세를 기록했다. 특히 2008년 미국발 금융위기이후 급매물위주로 하락폭은 더욱 커지고 있는 상황이다. 이처럼 강남, 분당, 용인등 집값급등으로 거품이 선행적으로 쌓였던 버블지역들이 급락세로 돌아섬으로서 거품이 제거되는 과정이 전개중이다. 일례로 2006년말 최고 12억원대의 고점을 찍었던 대치동 은마아파트 31평형의 경우 2008년 11월말 8억원선에 거래되기도 했다. 2년여동안 가격조정이 이루어지고 있는 만큼, 현상태에서의 거품은 상대적으로 감소된 셈이다. 이상의 내용을 알기 쉽게 다시 정리 해보자. 몇 년간 미국등 수많은 나라에서 부동산가격, 집값이 급등했고 우리나라 역시 수도권위주로 주택가격이 급등한게 사실이다. 그럼에도 불구하고 수도권 집값상승률은 국제 주택가격기준으로 볼때, 지나치게 높은 과도한 상승이라고 단언키는 어렵다. 참여정부 규제정책여파등 여러 이유로 세계 평균에 훨씬 못미치는 상승률을 기록했기 때문이다. 따라서 우리나라 주택가격 전체가 선진국에 비해 과도하게 상승했다거나, 수도권집값에 거품이 잔뜩 쌓였기 때문에 붕괴될 것이라는 주장은 설득력이 떨어진다. #오류2> 우리나라 부동산의 거품 정도가 심각하다?

반복되는 얘기지만, 폭락론은 국내 집값의 거품정도가 매우 심하다고 주장한다. 하지만 경제성장률 내지 물가상승률 대비 우리나라 주택가격 상승률은 그리 높지 않다. 이처럼 주택가격의 과도한 상승여부에 대한 정확한 가늠을 위해선 경제성장률, 물가상승률, 도시가계 소득증가율등과 비교, 분석해보고 결론을 내려야 한다.

지난 1997년부터 2006년까지 주택가격상승률은 38.4%였다. 경제성장률은 43.6%, 물가상승률은 34% 그리고 도시가계소득증가율은 52.3%였다. 주택가격상승률이 경제성장률과 도시가계 소득증가율보다 낮고, 물가상승률보다는 약간 높은 수준이다. 따라서 이러한 통계만 보아도 국내집값의 거품이 경제성장률이나 물가상승률을 넘는 과도한 거품이라는 폭락론의 주장은 근거가 부족하다.  (표 3-6참조)   

(표3-6)  1997년~2006년 한국의 경제관련 지표

 둘째, 글로벌 집값수준과 환율변동율등을 고려할 때 서울 집값수준은 파리등 해외 주요도시에 비해 매우 낮다.

우리나라 서울의 주택가격을 글로벌 집값수준과 비교한다면 어느 정도 일까.

지난 2008년 2월, 매일경제신문과 한국무역진흥공사(Kotra)의 공동조사 결과를 보자. 런던, 홍콩, 뉴욕, 도쿄등의 전용 84㎡ 중급아파트 값이 서울 아파트값보다 높은 것으로 드러났다. 예컨대 런던의 침실 2개짜리 아파트는 9억4천만원, 도쿄 리바다시의 맨션은 9억원, 서울은 5억4천만원선이다. 그런데 이들 가격은 조사기준 당시의 원달러 환율이었던 900원대로 계산된 수치이다. 2008년 11월 현재 환율이 1300~1400원 정도란 것을 감안하면 결과는 훨씬 달라진다. 환율변수를 더한다면 기축통화인 달러로 환산한 미국, 일본등 외국 주택가격은 더욱 높아진다. 반면에 요즘 환율에 맞춰 국내 집값을 달러로 환산하면 더욱 하락하게 된다. 환율변동으로 인해 국내외의 집값 격차는 더욱 벌어졌다는 얘기다. 최근 미국등 해외교포들이 국내주택 매입에 관심을 보이고 있는 이유이다. 해외 투자자의 경우 환율급등으로 국내주택가격이 최고가 대비 절반치로 하락했다고 판단, 국내 주택매수시기를 저울질하고 있는 것이다. (표 3-7참조)

(표3-7)  주요국가 대도시 아파트가격 비교(2008년 2월 기준)

 

 

 셋째, 세계최고의 15개 대표 국제도시의 임차료를 비교해본 결과, 서울의 주택 임차료는 최저 수준으로 드러났다. 주택의 매매가격은 투기적인 요소로 인해 집값에 어느정도 거품이 낄수 있다. 반면 주택임차료는 현재의 사용가치만을 정확하게 반영하므로 거품이 전혀 없다. 예를 들어 쉽게 설명해보자. 어떤 지역에 교통망개선등의 호재발표가 있을 경우 주택 매매가격은 미래가치 및 개발호재의 선반영으로 인해 미리 오르기 마련이다. 하지만 매매가와 달리 주택임차료는 사정이 다르다. 현재의 주거가치만을 반영하여 실제 교통여건의 개선 전까지는 종전 가격을 유지하기 때문이다. 즉 주택 매매가와 임대료는 투기수요 개입과 가격형성 요인이 서로 다르다는 얘기다. 때문에 거품의 정도를 파악하는 데는 주택임차료를 비교하는 것이 매매가를 비교하는 것보다 더 정확하다고 말할수 있다. 그런 측면에서, 서울과 국제도시의 주택임대료를 비교 해보자.  한국무역진흥공사(Kotra)가 발표한 2008년도기준 최근 국제도시의 아파트임차료조사자료를 보자 (표 3-8참조)

이자료에 따르면, 150㎡기준(45평형) 중급 아파트임차료는 파리 6,120불, 뉴욕 6천불, 런던 5,856불, 홍콩 2,566불, 서울 1,463불로 조사됐다. 세계에서 가장 비싼 아파트 임대료를 보이는 도시는 역시 파리, 뉴욕과 런던순위이다. 이들 지역 주택 임차료는 서울의 3배가 넘는다. 놀라운 점은 동남아국가의 수도보다도 서울의 임대료가 더 낮다는 사실이다. 베트남 호치민 1,900불, 필리핀 마닐라 1,500불이다. 서울의 아파트 임차료수준보다 훨씬 높다. 우리는 이런 조사결과를 과연 어떻게 받아들이고 해석해야 할까. 정확한 분석을 위해 국민소득 혹은 임금대비 국제 집값을 다시한번 비교해 보자. 미국 중앙정보국에서 발표한 2007년 국민총소득 순위를 보는 게 좋겠다. 한국은 11위로 25위인 필리핀, 36위 베트남, 79위의 쿠웨이트에 비해 월등히 높다. 1인당 국민소득도 한국 2만불, 마닐라 1700불, 호치민 835불로 한국이 훨씬 높다. 사무직일반 대졸초임을 살펴보아도 결과는 비슷하다. 한국무역진흥공사(Kotra) 자료를 보면 서울은 2,090불, 호치민 250불, 마닐라 11.4불로 나타난다. 국가소득순위, 경제규모와 대졸 사무직초임기준 소득을 두루 감안하면, 서울의 주택임차료는 글로벌기준에서 볼때 외국에 비해 매우 낮은게 틀림 없다. 우리의 상식과 편견을 깨는 충격적 통계임이 분명하다. 정리하면 서울의 집값이 급등한 건 사실이지만, 주요국에 비하면 과도하게 상승했다거나 너무 비싸다는 저간의 상식과는 매우 다르다. 국제적인 통계를 보면, 우리의 부동산 가격수준은 매우 낮은 단계에 놓여 있다 하겠다. 

 (표3-8)   주요국가 대도시 소득수준과 중급주택 임차료 비료

셋째, 과거 수도권의 높은 집값 상승분이 모두 거품이라는 주장은 과장된 것이다. 폭락론의 첫걸음은 높은 집값상승은 곧 버블이란 논리에 근거한다. 우선 이러한 버블론적 분석이나 주장은 외견상으로는 그럴 듯해 보인다. 그러나 단순히 많이 올랐다고 해서 모두 거품이라고 단정 지을 수 있는 것일까. 상승이 곧 버블이라면, 상승률이 낮거나 하락한 지역은 같은 논리로 역(逆)버블이 된다. ‘평균보다 높은 집값 상승율= 버블= 폭락’,  ‘평균보다 낮은 집값하락= 역 버블= 폭등’이라는 방정식이 성립한다는 얘기다. 버블이므로 하락해야 한다면 반대로 역 버블이면 폭등해야 한다는 의미와도 같다. 지난 5년간 버블세븐(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인)의 집값은 타 지역보다 많이 상승했다는 점은 주지의 사실이다. 그렇다면 반대로 타 지역보다 집값이 내린 부산, 대구, 광주등 지방 대도시 지역들은 어떻게 해석하고 전망해야 할까. 1997년부터 2008년 10월까지 국민은행 주택가격상승률 통계를 보면서 설명해 보자. 대표적인 집값 하락도시는 순천 -22%인, 목포 -14.5%인, 마산 -10.9%등이다. 이 지역들은 집값급락을 보인 곳들로, 강남권 버블과는 반대로 극심한 역 버블 상태라고 말할 수 있다. 집값상승기에 오히려 집값이 하락하여 역 버블상태에 있는 만큼 앞으로 집값이 폭등할 수 있다고 주장할 수 있겠는가. 더 나아가 일반 투자자에게 집값이 급락한 이들 지역에 대해 향후 투자수익률을 극대화 할수 있는 최적의 투자처라고 말할 수 있겠는가. 답은 당연히 “아니다” 일 것이다.  왜 그럴까. 집값은 금리, 부동산 경기나 인구구조, 소득증감, 일자리창출등 거시경제지표와 인구사회 구조 그리고 교육, 교통등 주거여건과 밀접한 관련성을 지니기 때문이다. 따라서 집값형성 요소들을 고려하지 않은 채, 과거의 상승률과 하락률만을 기초로 현재의 거품을 측정하는 일은 지나치다. 그런 고정 관념과 지나친 편견하에 집값의 폭등과 폭락을 점치는 일은 너무 위험하다는 뜻이다.

넷째, 집값외에도 한국의 오피스 임차료와 상업지가격은 외국에 비해 매우 저평가되었다는 점이다. 상업용 부동산의 국제가격 수준은 과연 어느 정도일까. 매일경제신문 및 한국무역진흥공사(Kotra)등이 조사한 자료를 분석해 보자. 2008년2월 기준, 중심업무․상업지내의 빌딩임차료가 ㎡당 런던소호지역(연면적 315㎡건물기준)은 5만6400원선, 도쿄는 6만원선에 형성된다. 반면 강북도심은 평균2만3392원, 강남 평균 2만315원선이다. 서울이 런던이나 도쿄에 비해 임차료가 매우 낮은 편이라는 점을 쉽게 알수 있다. 그리고 최근의 국내 중심상업용지 땅값 상승을 두고 고평가 내지 거품이 아니냐는 분석도 대두된다. 2년전만 해도 명동, 강남역 주변의 중심 상업용지는 최고 1억원선에 불과 했다. 그러던 것이 2년간 상승 끝에 2008년 초 3억선을 훌쩍 넘김으로서 거품론이 제기된 것이다. 과연 그럴까. 모두가 주지하는바와 같이 일본의 경우 15년전에 오피스빌딩과 상업용지로부터 시작된 부동산거품이 장기간 붕괴되었다. 결과 현재는 거의 부동산 거품이 없는 시장으로 알려져 있다. 따라서 국토는 좁고 인구가 많은 지역조건과 산업구조가 비슷한 일본과 국내의 중심상업지의 가격비교를 해보는 것도 의미 있는 일이다. 실거래가를 기준으로 일본 최고의 중심상업지(우리나라 명동, 강남역상권에 해당)인 신주쿠와 아카사카지역의 상업지역 지가는 3.3㎡가 10억원선이다. 그렇다면 우리나라에서 땅 값이 가장 비싼지역인 명동과 강남역주변의 지가는 얼마일까. 강남역 4거리와 명동역 인근 요지의 상업용 토지는 현재 3억원선이다. 일본의 1인당 국민소득은 1.5~1.7배가량 높은데 비해 중심상업지의 지가는 한국보다 2.8배가량 더 높다. 우리보다 잘사는 일본은 그렇다 치고, 우리보다 후진국인 베트남, 캄보디아등 동남아 국가의 상업지역 토지가격은 어떠할까. 베트남 수도인 호치민의 최고 중심상업지 토지는 2007년 기준 2억원선이다. 우리나라의 1인당 국민소득은 베트남보다 23배나 높다. 게다가 캄보디아 프놈펜의 중심 상업용지가격도 1억원선을 호가한다. 앞서 살펴본대로 일본, 베트남, 캄보디아등과 비교할 때 국내의 지가는 여전히 낮은 편이다. 외국의 상업용부동산과 비교하면 고평가를 단정하기는 이르다. 지난 2~3년간 외국 투자가들이 광화문, 여의도, 강남권 할것 없이 도심권 랜드마크적인 오피스빌딩을 집중 매수한 사례가 이를 잘 반증한다.

이처럼 글로벌자금이 유입되는, 그나라 부동산의 대표주자인 수도중심지의 상업용지와 오피스 빌딩가격은 그나라의 부동산 가치를 측정하는 바로미터 기능을 수행한다. 상업용토지와 업무중심지역 빌딩가격의 시세는 보면 그나라 부동산 가격의 거품 정도를 추정하는데 활용할 수 있다.

 다섯째, 지난 5년 급등했던 강남등 버블세븐지역의 거품은 2007년부터 급락해 거품이 제거된 상태로 추가하락폭은 크지 않을 전망이다. 폭락론의 주장을 들여다보면 한결같이 지난 2년간 미국, 중국등 글로벌집값 하락세에도 우리나라만 견고한 모습을 보였다고들 지적한다. 정말 그럴까. 지난 2년간 국내의 주택시장만이 하락을 피한채 나홀로 상승세를 탄 것일까. 구체적으로 살펴보자. 2007년초 이후 강남권은 이미 집값하락기에 접어들었다. 다만 상대적으로 버블이 없던 ‘非강남권-非아파트(연립, 다세대등)’등의 ‘중저가-중소형’ 주택만이 유독 상승세를 보였을 뿐이다. 특히 강남등 버블세븐 지역의 중대형, 재건축아파트가 급락했다. 주택담보 대출규제, 양도세중과세, 종부세, 분양가상한제등 초강력 수요억제, 투기억제정책으로 6억원이 넘는 고가아파트가 직격탄을 맞은 때문이다. 그러던 것이 2008년 하반기 들어서면서 급락이 한층 가속화됐다. 미국발 서브프라임 모기지사태및 신용경색이 심화되자 ‘초급매물등장- 거래중단’의 현상을 보이면서 강남권 아파트 값이 더욱 추락했다. 실거래가의 경우 버블세븐지역 집값은 이미 20~30% 하락했다.

조선일보 11월 5일자 기사는 강남권등 버블세븐 지역 주택가격이 얼마만큼 하락했는지 잘 나타내고 있다. 2008년의 1월~9월간 국토해양부에 신고된 실거래가를 보면 강남 -10.47%, 서초 -14.75%, 송파 -22.70%나 추락했다. 과천, 용인, 분당등 수도권남부 개발축 상에 놓인 인기지역들도 -30%전후의 낙폭을 보였다. 부동산써브자료에 의하면 버블세븐 지역의 아파트시가총액이 10월말 기준으로 4년 9개월 전으로 되돌아간 것으로 드러났다. 그런데도 왜 정부 통계를 보면 집값이 전혀 하락하지 않는 것으로 나타나는 것일까. 정부통계는 전체주택의 가격변동을 측정하여 평균치를 내는 방식이기 때문이다. 일종의 호가(呼價)위주로 작성돼, 특히 집값변동기엔 개별적인 사항들은 반영되지 않아 실거래가와 상당한 차이가 생길수 있다. 특히 변동이 나타나는 상황에선 주택통계의 부정확성 내지 부실이 올바른 인식을 바탕으로 한 정책 수립을 막고 전문가의 예측을 방해하는 최대 장애물 역할을 하기도 한다.

판단컨대 버블세븐지역 집값하락현상은 미국발 서브프라임 모기지사태와는 무관하게 이뤄졌다. 참여정부의 정책규제가 뒤늦게 영향력을 나타내기 시작한 상황에서, 2008년 하반기 이후엔 미국발 신용위기가 더해진 것이다. 결과 추가적인 집값하락을 부채질 했다. 이는 2년여동안 집값 하락세로 이미 강남권등 버블세븐지역의 거품은 20~30%정도가 걷힌 상태로 볼수 있다.  따라서 거품이 상당부분 제거된 시장인 만큼, 폭락론 주장과는 달리 미국발 집값하락의 후폭풍은 그리 크지 않을 수도 있다는 뜻이다. 요컨대 지난 2년간의 우리나라 집값의 거품제거과정을 고려치 않고 미국과 동일 한 잣대로 우리나라 집값이 붕괴될 것이라는 폭락론은 현실을 도외시한 견강부회(牽强附會)식 주장이 아닐까.

#오류3> 국내의 주택담보대출비율이 높고 가계부실화가 심각한 수준이다?

우체국이나 저축은행등을 포함한 금융기관의 가계대출잔액은 2005년 393조원에서 2008년 9월 507조원으로 늘어났다. 여기에 할부나 신용카드구매등의 판매신용까지 포함한다면 660조원수준으로 불어난다. 이중 캐피탈등 비은행권까지 모두 포함한 주택담보대출은 307조이다. 총 가계부채의 반을 차지하고 있다. 이처럼 주택대출부담이 커진 결과, 미국의 서브프라임모기지부실의 전철을 밟지 않겠느냐는게 폭락론의 대체적인 주장이다.  하지만 우리나라 주택금융제도는 미국과는 그 구조가 근본적으로 다르다는 점을 간과하고 있다. 무엇이 어떻게 다를까.

 첫째, 미국의 서브프라임모기지 LTV(주택담보인정비율)는 평균 94%지만 한국은 금융권을 통털어 LTV가 48.8%에 불과하다는 점이다. 미국의 신용위기는 주지하는 바와 같이 지난 10년의 주택가격 상승과열기에 마구잡이로 주택대출이 일어났다는데서 출발한다. 하다못해 주택대출 원리금을 갚지 못할 가능성이 높은 자금력과 신용이 부족한 사람들까지도 서브프라임모기지론을 통한 대출이 이뤄졌다. 그것도 최고 집값의 100%까지 말이다. 미국 금융기관의 규제장치 없는 무분별한 대출행위가 오늘날의 서브프라임모기지 부실사태란 재앙을 낳은 원죄이다. 참고로 일본의 경우, 부동산버블붕괴 직전 LTV가 최고 120%까지 적용된 적이 있다. 반면에 우리나라 주택금융제도는 어떠했는가. 지난 참여정부는 2006년 주택수요를 누르기 위해 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)등 강력한 금융규제조치를 시행했다. 2006년 이전에는 집값의 최대 LTV가 80%까지 가능했던 은행대출이 60%로 낮아진 것이다. 게다가 투기지역으로 지정되면 대출비율은 더 낮아 졌다. 최대 LTV가 40%, 6억이 넘는 고가주택에 대해선 DTI가 추가로 적용되면서 사실상 집값의 40% 이내로 주택대출이 엄격히 통제됐다. 이러한 선도적이고 과도한 주택금융제한 조치는 결과적으로 주택대출의 과잉대출을 막았다. 오늘날 금융부실화를 막는 보호막 역할을 한 셈이다. 우리나라 LTV 평균치 48.8%(은행권 37%)를 국제적 기준으로 보면 어느 수준일까. 미국의 서브프라임모기지는 LTV 94%, 프랑스 78%, 영국 70%등이다. OECD 주요국에 비해서 매우 낮다는 것을 알수 있다.

 둘째, 국가예산대비 주택대출금규모가 미국보다 매우 낮다는 점이다. 우리나라의 주택대출금 총액은 예산대비 그리 높은 편이 아니다. 주택대출규모가 국가경제에 미치는 정도가 미국에 비해선 훨씬 낮다는 얘기다. 삼성경제연구소자료에 의하면 미국의 금융권 가계부채는 2007년기준 총13.8조 달러이다. 이중 11조달러가 모기지대출 총액이다. 미국정부의 연간예산이 3조달러란 것을 감안하면 미국의 3년간의 정부예산수치와 맞먹는 규모이다. 반면 우리나라는 어떠한가. 우리나라의 주택담보대출총액 307조원은 연간 정부예산 200조원의 1.53배 수준에 불과하다. GDP대비 주택대출비율로 따져보아도 결과는 비슷하다. 우리나라는 32.7%, 미국은 85%선이다. 주요 OECD국가 18개국의 평균치인 50%대 후반보다 훨씬 낮다. (표 3-9참조)

그리고 폭락론의 주장대로 주택대출금을 포함한 가계대출의 부실화는 연체율의 급속한 증가로 이어져 우리경제의 최대 위험요인, 뇌관으로 작용할수 있다. 하지만 연체율을 보면 단기간내에 주택대출이 부실화가능성은 높지 않다. 2008년 9월 기준으로 국내은행권의 경우 주택대출을 포함한 전체 가계대출 연체율은 0.58%에 불과하기 때문이다. (표 3-10 참조) 하지만 금감원자료에 의하면 저축은행의 경우, 주택담보대출의 경우 6월 기준 6.3%로 매우 높은 편이다. 그러나 미국의 서브프라임모기지 연체율이 18.2%인 것에 비하면 1/3수준으로 낮다. 요컨대 미국과 비교할 때 국내의 주택대출의 위험정도는 낮다. (표 3-11참조)

 

(표3-9) 한국 대비 주요국의 주택할부금 관련 지표

 (표3-10) 은행권 가게대출 연체율추이

 

(표3-11) 한·미간의 주택대출 관련 지표 비교

 

담보인정비율(LTV)	국내	-금융권 전체 LTV평균 48.8% -은행권 LTV 평균 37%
	미국	-서브프라임모기지 평균LTV 94.0%
주택대출규모	국내	2008년 8월 기준, -주택담보대출총액 307조원(참고. 한국정부 연간예산 200조) -가계부채총액 503조원(판매신용 포함 660조원) 참고. 판매신용포함 가구당 금융부채 평균 3천960만원
	미국	2007년 기준, -모기지대출총액 11조달러(참고 미국정부 연간예산 3조달러) -가계부채 총액 13.84조 달러 참고. 가계당 부채 평균 11만7,951 달러 (1300원 환율 적용시 1억5천만원)
가계대출 연체율	국내	-9월기준 은행연체율 0.58%(저축은행 주택담보대출 연체율 6.3%)
	미국	-2분기기준 서브프라임모기지 연체율 18.2%
명목국내총생산(GDP) 대비 주택담보대출비율	한국	-32.7%
	미국	-85% (참고. 영국 80%)
대출대상자	한국	-담보능력을 지닌 경우 LTV 60%로 한정
	미국	-신용부족한 저소득층까지 서브프라임모기지로 LTV 100%까지 대출

#오류4> 셋째, 신용위기로 고금리 현상이 지속된다?

2008년 하반기중 주택대출금리가 시중자금경색이 심화되면서 최고 10%까지 치솟았다. 당연히 주택대출자들의 부담이 가중되고 금리급등에 대한 우려감이 커졌다. 그러나 정부와 한은의 신속한 대응으로 정책금리가 5.25%에서 11월 7일에는 4%까지 급속하게 낮아졌다. 금리구조는 국제적 동조화 현상이 강하다. 주요국의 금리추이를 살펴보자. 미국, 유럽등 전세계적으로 이자율이 급속히 낮아지는 추세이다. 실례로 2008년 11월 기준, 미국은 정책금리가 1%, 일본은 0.3%대로 추락했다. 앞으로 글로벌 경기침체에 따라 추가적인 금리인하도 예상된다. 2009년에는 미국, 일본등 주요 선진국들의 마이너스 성장예상, 디플레이션 우려등으로 금리의 추가적인 하향압력이 매우 높다. 따라서 우리나라의 주택담보대출금리도 2008년 하반기중 최고점을 찍고 하락세로 돌아선 게 분명하다. 실제로 2008년 11월 7일 이후엔 주택대출 변동금리지표인 CD금리가 하락하는 추세다. 주택대출 최고금리가 7%대로 떨어졌다. 정책목표 역시 주택대출금리 하향에 맞춰지고 있다. ‘정책금리 인하→CD 금리 하락→대출금리 인하→가계 부담 감소’라는 금리공식이 진행중이다.  따라서 향후 중장기적인 금리급등으로 집값급락-가계부실이 우려된다는 폭락론의 근거는 2009년이후 상당폭 힘을 잃을 수밖에 없다. 현재 거론중인 디플레이션이 현실화 된다면 금리인하는 더욱 불가피해 보인다.   (下 에 계속)

# 오류5>  절대인구감소로 집값이 폭락할 수밖에 없다?

 폭락론은 인구감소를 중시하면서 집값폭락을 필연처럼 강조한다. 이를테면, 우리나라는 인구가 줄고 있어서 조만간 주택수요 감소로 집값이 붕괴된다는 것이다. 특히 상대적으로 집값이 급등하고 매매가가 비싼 서울 및 수도권중심의 집값대폭락을 장담한다. 물론 몇년전부터 우리나라의 인구증가율이 낮아지기 시작한 것은 사실이다. 통계청의 인구사회구조 통계를 보자. 2008년 7월기준 인구는 4860만명이다. 2018년 4934만명을 정점으로 2030년엔 현재의 수준인 4863만명이 될 것으로 추계된다. 그렇다면 인구증가율 감소가 주택가격 하락으로 현실화될 것인지가 관심사일수밖에 없다. 그런데 주택수요는 인구수에도 당연히 영향을 받지만, 가구수에 더욱 민감하는다는 게 부동산학 기본이론이다. 따라서 정확한 주택수요를 예측하기 위해선, 인구수와 가구수 증가율을 동시에 따져 볼 필요가 있다. 통계를 보자. 2007년 1,641만가구에서 2030년에는 1,987만 가구로 증가할 것으로 추산된다. 가구수의 증가 이유는 1인가구증가, 이혼률증가, 핵가족화등이 주된 요인이다.  KDI가 발표한 예측자료 역시 비슷하다. 1인 가구가 연평균 1.6％씩 증가하며, 인구감소가 시작한 2020년에도 가구수 증가율은 0.66%에 달할 것으로 전망된다. 정리하면 향후 10년간은 인구증가율 감소에도 불구하고 가구수 증가로 인해 주택수요는 꾸준히 증가한다는 의미다. 참고로 국내의 1인가구는 전체가구수의 20%대지만, 주요선진국에서 40%대를 넘는다. 때문에 인구감소요인만을 지나치게 부각시켜 집값하락의 주된 잣대로 제시하는 것은 주택수요의 기본법칙을 무시하고 있는 것과 같다. (표 3-12참조)

 (표3-12) 장래 추계가구 및 인구증가율 추이 비교

 

 #오류6>  미분양주택 과다에다 향후  주택시장은 공급과잉에 빠진다?

폭락론의 주요 포커스중 하나가 바로 전국적으로 25만 가구정도로 추산되는 대규모 미분양물량이다. 여기에다 MB정부는 앞으로 10년간 전국 5백만가구(수도권 300만가구), 1백20조원을 투입될 서민을 위한 보금자리주택 150만가구를 공급할 계획이다. 이에따라 수요부족-공급과잉으로 미분양물량까지 넘쳐나는 마당에 주택공급을 더욱 늘리겠다니, 집값 급락은 불 보듯 뻔하다는 주장이다. 정말 미분양물량의 해소 가능성은 없는 것일까. 그리고 2009년이후 주택시장은 공급과잉 구조에 빠져 하락의 늪에서 빠져 나올수 없는 것일까. 여기에 대한 해답은 자가주택소유율, 주택보급율, 인구천명당 주택수, 주택공급계획등을 하나씩 따져본 뒤 예측해 보는 수밖에 없다.

첫째, 2007년말 기준으로 자가주택 소유율은 서울47%, 수도권51%, 전국 60%로 선진국과 비교할 때 매우 낮은 수준이다. 위에서 언급한대로 폭락론은 향후 신규주택을 공급해봤자 수요가 없을 것이라, 집값 폭락은 명약관화하다고 단언한다. 하지만 현재 내집을 보유한 비율인 “자가주택소유율” 부터 알아보자. 우리나라 국민의 60%( 서울 47%, 수도권 51%)만이 내집을 소유하고 있다. 특히 서울은 거주인구의 절반이상이 무주택자이다.  그런데 외국의 자가주택 소유실정은 어떠할까. 미국68%, 영국 69%, 일본61%, 캐나다 68.4% 선이다. 우리나라보다 자가주택 소유율이 훨씬 높다. 어찌보면 소득이 높은 선진국이 될수록 자가주택 소유율이 높아진다는 것은 당연하다. 그렇다면 우리나라처럼 자가주택 소유율이 낮은 의미하는 바는 무엇일까. 내집마련 혹은 신규주택을 공급받기를 갈망하는 잠재적 주택수요층이 그만큼 풍부하다는 뜻이다. 청약통장 가입자만 보더라도 2008년 9월기준 658만명에 달한다. 이것은 주택 대기수요가 얼마나 풍부한지 잘 나타내는 반증이다. 이중 무주택세대주만 신청할 수 있는 청약저축 가입자 수가 무려 268만명으로, 청약저축 가입자 수가 사상 최고치를 경신했다는 점은 시사하는 바가 크다. 무주택자의 주택구입을 위한 준비와 실수요층이 충실함을 뜻한다. 미분양물량이 많다고 하지만, 단순히 그것만을 가지고 향후 10년에 걸친 주택공급분에 대한 수요가 고갈될 것이라고 단정짓기는 이르다는 얘기다. 주택통계로 판단컨대, 2018년까지 예정된 주택공급이 충분히 이뤄지지 않을 경우 자가주택소유율이 영․미 수준인 65% 수준에 다가서기는 힘들다.

둘째, 2007년말기준 주택보급률은 서울91.3%, 수도권96.9%, 전국 108%로 선진국 수준에 한참 미달한다. 국토해양부에 따르면 2007년기준, 국내의 전국 주택보급률은 108%선이다. 폭락론은 주택보급률이 100%가 넘어선 만큼, 곧 주택이 남아도는 공급과잉사태에 직면할 것이라고 주장한다. 그러면서 한발 더나가 집값이 폭락하기 전에 하루라도 빨리 집을 매도처분하는 것이 유리하다고 강권까지 한다. 이주장을 믿어도 될까. 미국, 프랑스, 일본등 선진국의 주택 보급률은 110~125%정도이다. 우리나라의 주택보급률보다 훨씬 높게 나타난다. 통상적으로 가구수증가, 멸실주택, 교체수요등을 감안한 적정한 주택보급율은 115~120%선으로 알려져 있다. 그런데 우리나라 사정은 어떠한가. 국내 집값상승의 진원지 역할을 하는 수도권의 주택보급률은 96.9%, 서울은 91.3%에 불과한 실정이다. 정부발표에 따르면, 향후 2018년까지 계획된 주택공급예정물량을 모두 채워야만 주택보급률이 115% 선에 이른다는 예측이다. 한편, 기존의 주택보급률은 산정시에 1인가구등과 여러 세대가 거처하는 다가구를 한 채로 집계하기 때문에 정확도가 떨어진다는 지적이 많았다. 이와 관련해서 국토해양부가 1인가구 포함, 다가구주택을 주택 1채가 아닌 여러 채의 주택으로 산정하여 전국의 주택보급률이 다시 계산해보니 99.3%라는 수치가 산출됐다. 현재기준으로 계산했을 때보다 오히려 낮아지는 것으로 분석된 것이다. 정리하면 1인가구와 다가구구분거처 반영시 2018까지 주택공급을 충분히 늘려야 전국 107%, 수도권 103.3% 수준에 도달할수 있다는 뜻이다. 따라서 우리나라 특히, 수도권은 아직 공급과잉을 걱정할 단계는 아니며, 향후 주택공급확대에 더욱 매진해야 할 때가 아닐까. 

셋째, 인구 천명당 주택수를 비교해 보아도 우리나라는 선진국의 2/3 수준에 불과하다. 최근에는 주택보급률 외에도 ‘인구 천명당 주택수’ 지표가 자주 활용된다. 사실 주택보급률을 정책지표로 활용하는 OECD국가는 없다. 선진국에선 일반적으로 천명당주택수 지표를 활용하기 때문이다. 인구 천명당 주택수를 비교해 보자. 한국 266호(서울 229호), 미국 427호, 도쿄 503호, 런던 411호, 파리 636호등이다. 서울의 경우 천명당 주택수는 미국등 선진국 도시들에 비해서는 턱없이 낮은 단계라는 것을 알수 있다. 이를테면, 과거에 부동산 버블붕괴를 겪었던 도쿄 주택수의 절반에도 못 미친다. 아울러 국토해양부 자료에 따르면, 인구 천명당 주택수는 2018년이 되어야 선진국 수준인 400호를 넘어설 전망이다. 주택수급과 관련해서 선진국 지표와 비교할 때, 우리나라의 수도권은 당분간 공급확대 정책이 절실하다는 결론이다. 넷째, 미분양APT는 수도권보다는 수요가 절대 부족한 지방에 90%이상 몰려있어서 수도권이 공급과잉으로 집값붕괴를 보일 것이라는 주장은 설득력이 떨어진다. 앞서 언급한대로, 폭락론은 미분양의 급증=수요부족초과= 공급과잉이란 방정식을 거론한다. 이미 주택수는 포화상태가 아니냐고 주장하는 것이다. 하지만 미분양물량의 지역 분포를 보면 사정은 달라진다. 주택미분양 물량의 90%는 지방에 몰려있기 때문이다. (표 3-13 참조) 이처럼 미분양이 지방에 몰린 이유는 무엇일까. 2004년 이후 다수의 건설사가 전매제한등 수도권규제강화를 피해 지방으로 눈길을 돌린데 있다. 이 과정에서 수요예측이 빗나가고, 택지확보경쟁이 심화되면서 수요가 한정되고 토지확보가 쉬운 지방도시에 공급과잉으로 이어진 것이다. 설상가상으로 2007년 중반이후 분양가상한제 적용회피를 위한 밀어내기식 분양도 큰 몫을 했다. 게다가 기존 집값에 비해 과도하게 높은 고분양가도 미분양에 힘을 보탰다. 예를 들어보자. 스피드뱅크 자료에 따르면 대구의 경우 기존아파트의 실거래가격이 500~700만원대인데 비해 2008년 3.3㎡당 평균 분양가는 천만원을 넘어선 것으로 드러났다. 한마디로 수요자 유인에 실패함은 물론이고 시행사, 건설사의 과도한 이윤추구가 오늘의 화를 자초했다는 말이다. 그렇다면 폭락론의 주장처럼 수도권 집값도 향후 공급과잉으로 인해 폭락할위험에 직면하고 있는 것일까 결론부터 말하자면 수도권은 부산, 대구, 광주등 지방대도시와는 사정이 매우 달라서 폭락 가능성은 적다고 본다. 수도권은 이미 언급한대로 주택보급률이 절대적으로 낮은 수준인데다, 도시화율의 지속적 상승 및 인구유입이 가속화되는 지역이기 때문이다. 여기서 도시화율이란 “읍”이상의 도시에 거주하는 인구비율을 말한다. 통계청 자료를 보자. 우리나라 도시화율은 1970년 50.1%에서 2007년 90.5%로 매년 꾸준히 점증하고 있다. 2020년경에는 92%선까지 높아질 것으로 예상된다. 그런데 지방도시보다 수도권의 인구 증가율은 더욱 높을 것으로 추계된다. 따라서 수도권의 주택보급률, 인구증가율등을 두루 고려해 볼때 미분양아파트 물량 적체의 장기화와 그로인한 수도권의 집값 급락 가능성은 매우 낮은 것으로 예측된다. (표 3-14 참조) (표3-13)  수도권과 지방의 미분양아파트 현황

 (표3-14)  수도권인구집중추이

 다섯째, 수도권은 그렇다 치고 부산, 대구, 광주등 지방대도시의 경우 공급초과 현상은 장기적으로 지속될 것인가. 또한 지방대도시집값은 하락할 수박에 없는 것일까. 앞서 본대로 지방은 수도권에 비해 주택보급률이 높고, 미분양이 몰려 있어서 공급과잉 상태인 것만큼은 분명하다. 하지만 2~3년 후에는 상황이 달라질 수도 있다는 생각이다. 2007년 하반기이후 신규 주택공급이 사실상 끊긴데다, 2009년도 신규 공급도 거의 기대할 수 없기 때문이다. 반면 수요측면에서는 기존 주택을 새아파트로 교체하기 위한 수요, 은퇴 후 주택수요, 세컨드하우스 수요는 어느 정도는 살아있다. 더욱이 지방 미분양 해소를 위한 정책지원이 계속되고 있는 점도 긍정적이다. 앞으로 다주택자 양도세 중과폐지, 임대주택사업자 세제혜택등 정부의 규제정책완화가 확대된다면 지방주택에 대한 잠재수요가 유효수요로 변할 가능성은 크다고 본다.

 여섯 번째, 향후 공공, 민간부문의 주택공급계획을 살펴보면 수급불균형이 우려된다. 건설산업연구소의 자료에 따르면 앞으로 신규 주택공급이 대폭 줄어들 전망이다. 2008년 주택공급실적은 미분양의 증가, 주택수요의 침체국면지속으로 외환위기 이후 최저치인 32만호 그리고 2009년에는 30만호정도로 더욱 줄어들 것으로 예측된다. 부동산 114자료를 보아도 조사결과는 비슷하다. 2009년도 입주예정 아파트가 전국적으로 28만 9000여호로, 2008년의 32만 4000호외 비교하면 무려 10.8%나 감소할 전망이다. 시장을 좀 더 세분화시켜 예측해 보자. 서울은 2008년의 5만4248에서 2009년엔 2만9500호로 아파트 입주량이 46%나 감소할 것으로 추정된다. 특히 강남, 서초, 송파구등 강남권은 공급량이 급감하게 된다. 2008년에는 2만 8635호가 공급되었지만 2009년에는 3895호로 줄어든다. 무려 86.4%나 줄어드는 것이다. 2009년도에 강남3구 입주예정 대단지는 반포 래미안퍼스티지(2444호)뿐인 실정이다. 또 다른 조사결과를 보아도 마찬가지이다. 12월4일자 조선일보 기사에 따르면, 2010년엔 적정수요 대비 공급량이 전국적으로 9만3,923호나 부족해질 전망이다. 2008년의 경우는 서울 3398가구, 전국 10만8000가구 이상이 남아돌았으나 2009년부터는 시장이 반전된다. 건설경기침체와 건설사들의 경영난 가중등으로 주택공급량이 확 줄기 때문이다. 예컨대 서울은 2009년엔 1만8009가구, 2010년 2만4497가구가 부족할 전망이다. 경기도 또한 2010년에는 6만5547가구나 부족할 것으로 관측됐다. 게다가 공공부문의 택지공급이 줄고 있어 2009년이후 주택의 공급부족사태는 더욱 심화될 전망이다. 국토해양부에 따르면 2011년에 입주가 예상되는 2008년 9월 주거용 건축물의 착공 면적이 1157만㎡(350만평)로 2007년 같은 시기 2494만㎡(754만평)보다 53.6%나 감소했다. (표 3-15 참고) 요컨대 민간과 공공부분 할것 없이 미래의 주택공급계획이 순조롭지 않다는 것이다. 2009년 이후 나타나게 될 것으로 보이는 공급부족현상과 MB정부가 추진하는 금리인하, 재정확대등 경기부양책과 맞물릴 경우 집값하락보다는 오히려 상황에 따라서는 상승세로 돌아설 가능성을 배제할수 없다. 따라서 수도권에서조차 공급과잉을 이기지 못해 주택가격이 폭락할 것이란 주장은 설득력이 적다.  본래 주택은 공산품등 다른 재화와는 달리 착공에서 완공 및 입주까지 공급시차가 2~3년가량 존재하는 소위, “공급탄력성”이 매우 낮은 상품이다. 반면 주택가격은 경기변동, 정책변화에 따라 “수요탄력성”은 매우 높은 특징을 가지고 있다. 이러한 낮은 공급탄력성- 높은 수요탄력성 덕분에 주택가격은 수급에 민감하게 반응하고, 수급균형이 맞지 않을 경우 가격 변동성은 커진다. 따라서 2009년까지 미분양물량적체와 수요감소로 인해 집값은 하락세를 이어갈 수는 있으나, 2010년 이후 정책규제완화와 실물경기가 회복될 경우 시장은 언제든지 요동칠 것으로 보인다

(표3-15)  2005년~2008년 공공택지 공급추이

4. 집값폭락 가능성, 정말 없나

그렇다면 우리나라 부동산시장은 폭락 가능성이 전혀 없는 것일까. 앞서 지적한 바처럼 폭락론의 경우 균형적이고 종합적인 분석보다, 무조건 임의적으로 유리한 통계수치만 선택, 왜곡하고 있다고만 할 수 있을까. 사실 경제지표나 부동산통계를 보면 위험을 경고하는 신호 또한 여러 면에서 감지된다. 우리경제 및 부동산 시장의 어두운 그림자들이 무엇인지 살펴보자.

첫째, 무엇보다 우리나라는 PIR(소득대비 주택가격)이 미국등 선진국에 비해 높다는 점이다. 국민은행 자료를 보자. 2007년 기준 소득대비 주택가격(PIR, Price Income Ratio)은 전국 6.6배, 서울 11.6배(강남 12.3배)로 나타난다. 서울에서 내집을 마련하려면 11년 6개월의 소득을 모두 모아야만 집 한 채를 마련할 수 있다는 얘기다. 다른 나라 사정은 어떠한가. 베이징 9.8배, 뉴욕 7.9배(2006년 기준), 런던 6.9배, 시드니 8.5배, 도쿄 5.6배등이다. 이상을 비교해볼 때 우리나라의 PIR이 높은 건 분명하다. 그렇지만 우리나라의 PIR이 세계에서 최고 수준은 아니다. 예컨대 1인당국민소득이 800불대에 불과한 인도 뭄바이의 PIR 15배에 비해선 낮은 편이다. 그런데 우리나라 주택 역사에서 PIR이 지금보다 높은 때는 없었을까. 그렇지는 않다. 우리나라의 경우 지난 90년 전국평균 PIR이 15.3배에 달했던 적이 있다. 그러던 것이 1기 수도권 신도시등의 공급여파로 98년에는 전국 4.2배 수준까지 하락했다가, 그 이후 다시 높아진 것이다. (표 3-16 참고) 과거야 어쨌든 통계로 보건대, 외국 보다 높은 우리나라의 현재 PIR수준은 집값이 소득에 비해 높다는 뜻이고, 주택의 자산가격에 어느 정도 거품이 있다는 말도 된다. 바로 이점이 향후 집값 하락 가능성에 무게를 두는 방증이다. 이를테면 국내외 경제기관들이 2009년도에는 우리나라 집값이 5~10%정도의 추가하락할  가능서이 높다고 예측하는 주된 근거인 것이다. 이같이 높은 PIR은 무엇 때문일까. 물론 소득증가율을 앞선 높은 분양가인상 및 집값급등에 근본원인이 있다. 그런데 미국, 영국, 일본과 우리나라는 주거유형 및 주택문화가 달라서 표준주택을 어떻게 선정하고 면적, 가격들을 어떻게 비교하느냐에 따라 통계수치가 매우 달라진다. 주지하는 바와 같이 미국, 영국, 중국등은 저층단독 중심의 주거문화가 주류를 이룬다. 이에비해 우리나라는 아파트 문화가 일반적인 데다 상대적으로 도시화율이 높아서 도시지역, 특히 인구밀집도가 높은 서울의 주거면적당 매매가가 높을 수밖에 없기 때문이다. 아울러, PIR이 높다는 것은 향후 정부는 물론 건설사도 향후 지속적으로 분양가를 낮추는 노력에 동참해야 함을 의미한다.  최근 미분양 및 건설사 부도파문에서 알수 있듯이, 부동산 호황기때의 고분양가- 집값급등은 모두에게 바람직한 현상이 아니다. 가계소득 증가율보다 높은 분양가 상승률은 시간이 흐른 뒤에 결국은 건설사, 수요자, 정부 모두에게 부메랑으로 되돌아온다는 사실을 기억하자.

(표3-16)  1988년~2008년 가처분소득대비 아파트 가격 추이

 둘째, 우리나라 가계의 부채비율이 빠르게 증가하고 있어서 가계부실가능이 커지고 있다는 점이다.  2008년 9월말 현재 금융자산대비 부채비율은 45%이다. 2007년도 43.3%에 비해 부채비율이 점차 높아지고 있다. 가처분소득대비 지급이자비율도 9.8% 수준이다. (표 3-17 참고) 가계소득에서 10% 가까이를 빚에 대한 이자를 갚는데 사용한다는 애기다. 개인가계의 재정상태가 더욱 빡빡해지고 있음을 드러내는 통계이다.  이런 지표들이 부담스런 이유는 무엇일까. 국내의 가계자산중 부동산이 차지하는 비율이 83%정도로 높은데다 부동산 담보대출 금리부담의 만만찮기 때문이다. 자칫 집값 대폭락 같은 경착륙 발생시 완충역할을 할수 있는 금융자산이 많지 않아, 우리경제는 가계파산- 금융위기- 국가부도의 악순환 구조에 빠져들 수도 있다. 따라서 가계부채가 더이상 급증하지 않도록 정부와 금융기관의 특별한 관리가 필요하다.

 (표3-17) 금융자산 대비 금융부채관련지표

셋째, 부동산 급락시 부동산 PF대출에 대한 잠재적인 위험이 증가되고 있다. 2008년 10월말 기준, 부동산 PF대출규모는 97조 수준이다. 부동산 PF는 주택개발사업등 사업계획을 보고 금융기관이 대출해준 돈이다. 그런데 미분양증가로 자금회수가 어려운 중소건설업체가 무너진다면, 97조원에 달하는 부동산 PF대출은 부실화 될수 밖에 없다. 집값 폭락- 건설회사 부도- 금융권의 부실화- 복합불황으로 이어질 가능성도 있다.  따라서 정부는 불행한 사태를 막기 위해 미분양 물량해소에 적극적인 대처 및 부동산급락을 예방하기 위한 시장 정상화정책을 공격적으로 펼 필요가 있다. 따지고 보면 PF문제나 담보대출문제 또한 미분양해소 여부 및 경기하강 문제와 직결되어 있기 때문이다. 주택수요확충과 금융경색완화를 통해 과도한 미분양이 줄어들면 PF 및 주택담보대출 부실화 문제도 자연스레 풀리는 연결고리를 지니고 있다.

넷째, 경기침체, 신용경색에 따라 자산 가치급락에 대한 수요자의 투자심리가 지나치게 위축이 있다는 점이다. 글로벌 금융위기로 2009년도 우리나라 경제성장전망치가 계속 낮아지고 있다. 2008년 경제성장률 전망치가 2%전후로 추정된다. 국내외 경제기관들의 2009년 우리나라의 경제성장률 전망치 또한 부정적으로 바뀌고 있다. 이를테면 한국개발연구원(KDI)은 2009년 경제성장률을 3.3%, IMF는 2%로 전망했다. 심지어 UBS 증권에서는 마이너스 3%를 제시하기까지 했다. 그만큼 대내외적 악재가 수두룩한데다, 돌발변수마저 많아 경기불황을 넘어선 경제공황에 대한 우려와 불안감이 높아지고 있다. 이처럼 공황론까지 대두되자 주식시장 급락에 이어 부동산시장도 급락가능성에 대한 우려감이 커지고 있는게 사실이다. 이에따라 수요자의 투자심리는 엄동설한 한파처럼 꽁꽁 얼어붙고 있다. 더구나 전세계적인 디플레이션 가능성도 제기된다. 분명 집값급락에 대한 우려감이 높아지는 대목이다. 글로벌 경제위기의 진원지인 미국의 주택가격이 아직 수렁에서 벗어나고 있지 못한 점도 부담이다. 지난 9월말 기준 LA, 샌프란시스코등 미국 20개 주요도시의 집값은 1년전보다 사상최대인 17.4%나 급락했다. 주택압류건수와 모기지연체율도 더욱 높아졌다. 그나마 다행인 점은 주택재고량이 다소 줄고 있다는 것. 데이터 퀵의 자료에 따르면 10월에 LA지역 등의 매매거래량이 증가한 것으로 나타난다. 또한 미국 일부지역의 경우 임대료가 높아지는 조짐도 발견된다. 이런 상황들은 바닥이 가까워져 옴을 의미한다고 볼 수도 있다. 향후 주택거래가 전반적으로 늘어나는 시점, 바로 그때가 바닥일 것으로 점쳐진다. 요컨대, 미국의 부동산하락세가 지속되고 압류건수가 늘어나는 추세를 보이는 한 우리나라 또한 집값 하락세도 쉽게 멈추기는 힘들거란 뜻이다. 이상의 내용을 종합하면, 다음과 같은 결론에 도달한다. 우리나라 집값은 지난 5~10년간 상승률이나 거품정도, 주택담보대출, 가계부채, 금리추세, 수급구조등을 볼 때 당장 집값폭락을 겁낼 정도는 아니다. 그런 가운데 강남등 버블세븐지역의 경우, 2007년부터 하락장세에 진입해 상당부분 거품이 걷히기 시작했다. 미국발 서브프라임사태를 맞은 2008년 하반기 들어서면서 강남권, 분당신도시, 그리고 재건축 단지의 급매물로 집값 하락폭이 심화되어 이들 지역 집값에 남은 거품마저 일시에 걷히는 효과를 얻었다. 그런데 이런 급락의 모습이 매물홍수속에 나타난 현상이 아니란 점을 주목해야 한다. 자금경색- 투자심리위축심화에 기인한 소량의 초급매물에 의한 급락현상이기 때문이다. 따라서 실거래가는 하락한 상황이지만, 그것만을 보고 강남등 일부지역의 집값급락이 대세라고 단정해서는 안된는 뜻이다. 과거 부동산상승기에도 적은 거래량으로 호가위주로 집값이 급등했던 적이 있지 아니한가.  반대되는 사례로 이해하면 쉬울 것 같다. 따라서, 다주택자등 세금감면, 재건축 활성화, 투기지역- 투기과열지구해제등 정부의 규제완화 정책이 단계적으로 나오고 있는 만큼 장기간에 걸쳐 더 큰 폭락으로 이어질 가능성은 비교적 적다. 하지만 PIR, PF대출, 가계부채비율, 투자심리냉각, 강남권 집값급락등 폭락의 위험징후 역시 도처에 감지되는 점을 감안하면, 주택시장의 급락의 위험요인 100% 전혀 없다고 하기도 어렵다. 그렇다면, 현재의 시장 상황과 여건 하에서 폭락 위험 요인은 무엇일까. 아이러니하게도 참여정부 때 만들어진 각종 규제정책들이 주범이다. 참여정부때, 다시말해 집값 급등기에 투기를 잡기 위한 초강력 규제정책들이 집값거품을 막은 일등공신 역할을 한 것은 사실이다. 하지만 집값하락기인 현재는 경제상황과 시장흐름이 180도 달라졌음에 주목해야 한다.  각종 규제장치들이 지금은 우리나라 주택시장침체를 위협하는, 즉 시장 정상화의 최대 걸림돌로 작용하고 있기 때문이다. 결국 각종 규제가 완전히 풀려야 급락을 막을 수 있다는 뜻이다. 강조컨대, 위기 탈출의 비상대책은 정부의 강력한 규제완화정책 의지와 적극적인 경기부양대책에서 찾을수 밖에 없다는 결론이다. 우리나라는 주택 잠재수요가 풍부한 만큼, 당장 규제만 모두 완화되어도 실수요층은 얼마든지 살아날 수 있다. 한 걸음 더 나아가 생각해보면, 지금은 정부가 무주택자에게 싼값에 내집마련을 지원할수 있는 절호의 기회가 아닌가.

5. 규제철폐만이 위기에 빠진 부동산을 살린다 .

앞서 언급한대로, 지금의 경제위기를 극복하는 특효약 내지는 비상대책에는 어떤 것들이 있을까. 우선 집값에 영향을 미치는 여러 가지 변수의 움직임을 살펴보자. 우리나라의 2009년도 정책, 금리, 수급, 소득, 심리등 여러 가지 집값변수를 감안할 때 2009년도는 상승요인과 하락요인이 혼재한다. 한마디로, 2009년도는 금융, 실물시장 가릴 것 없이  “혼돈의 상태 에 빠질게 분명하다. 예측컨대, 2009년도 부동산시장은 세계적 경기침체, 신용위기등 대내외적인 악재로 인해 하락압력이 좀 더 클 것으로 분석된다. 그렇다면 경제위기탈출의 진정한 해법은 무엇일까. 해법은 간단하다. 미국, 일본등 선진국처럼 유연성 있게 금리를 대폭인하하고, 뉴딜정책처럼 재정지출을 획기적으로 확대하는 것이다. 특히 금융, 실물이 동시에 불황에 빠지는 복합불황을 막기위해서는 정부가 현재 추진하고 있는 부동산 규제완화정책이 가속도를 높여야 한다. 동시에 규제범위와 강도를 더욱 과단성 있게 풀어야 한다. 더 이상 이리저리 눈치만 보거나 미룰 이유가 없다는 얘기다. 소수의 목소리보다 국민다수, 서민대중의 삶을 우선하는 정책대응이 아쉽다. 한편 부동산 시장 활성화 내지 규제완화 정책과 관련해서는 우리나라는 어쩌면 행복한 상황에 처해 있다고 할수 있다. 역설적이지만 규제가 없었던 다른 나라보다는 어려울때 쓸수 있는 카드가 많다. 즉, 경기불황기를 맞은 지금, 자산급락을 방지할수 있는 풍부한 정책 수단을 보유하고 있다는 얘기다.  과거 우리보다 집값이 더 많이 급등한 미국, 영국, 중국등 외국은 지난 부동산 호황기에 거의 규제가 없었다. 그런 탓에 불황기를 맞아 집값급락에도 불구하고 금리인하등 통화정책 외에는 뾰족한 정책 수단이 별로 없는 형편이다.  그런데 우리나라의 정책사정은 어떠한가. 아직도 풀어야할 규제정책 내지 제도가 산처럼 쌓였다. 똑 같은 경기불황을 맞고도 우리나라는 아직도 각종세금, 금융대출, 거래제한, 개발억제등 살수도 팔수도 없는 진퇴양난의 동맥경화상태를 그대로 유지하고 있다.  그런만큼 정책수단이 풍부하다는 것은 역으로 위기와 불황을 극복할수 있는 대책도 많다는 의미이다. 즉 규제철폐가 위기극복을 앞당길수 있는 열쇠도 된다는 말이다. 풀수 있는 정책을 논하기에 앞서, 지난 참여정부때 양산된 규제정책내용부터 먼저 살펴보자. 아는바와 같이 지난 참여정부는 2003년 5.23대책을 필두로 부동산과의 전쟁을 선포했다. 전쟁과정에 자연스레 세계에서 사상 유례가 없는각종 부동산 규제정책도 등장했다. 다주택자 양도세와 종부세등 세금중과, 주택담보대출등 금융제한 및 금리인상, 분양권 전매제한등 거래규제, 재건축억제 정책등이다. 결과 2001년 시작된 부동산 상승이 2006년말 꼭지점을 찍게 되었다. 2007년초부터는 강남등 버블세븐지역위주로 집값은 하락세로 돌아선 것이다. 이를 바탕으로 비교해보면, 우리나라는 상승시점과 하락시기면에서 미국등 외국과는 분명 차이가 난다. 상승시점만 보아도 2001년부터 집값이 오른 우리나라와는 달리 미국, 유럽은 98년~ 99년부터 집값이 올랐다. 그리고 우리나라 집값은 상승기에 뒤처짐에도 불구하고 오히려 집값하락은 비슷하거나 우리가 좀더 빠른 편이다. 참여정부의 초강력규제가 다른 나라에 비해 과도한 집값 거품을 막았고, 상승기간을 줄여 하락기를 앞당긴 효과를 가져와 외국보다는 상승기간, 거품정도가 적다. 또 정책대응수단도 풍부한 편이다. 그럼에도 불구하고 우리나라 집값폭락의 위험이 존재하는 근본이유는 무엇 일까. 결론부터 말하면, 글로벌 경제위기에 대응하는 MB정부의 위기인식미흡 및 대응능력 부재 때문이다. 즉, 경제위기를 극복하는 정부의 대응노력과 정책내용을 보면 외국과는 차이가 너무 크다. 지금의 위기는 전세계적이고, 말 그대로 비상상황인데도 우리나라 정책을 보면, 전혀 위기감이 느껴지지 않는다는 게 전문가들의 지적이다. 너무 느리고 규제완화내용도 시장 요구와는 거리가 멀다는 얘기다. 더욱이 우리나라는 가계자산의 83%가 부동산자산이고, 세계에서 높은 부동산자산 비율을 보이는 나라가 아닌가. 부동산 자산가치 하락은 가계경제와 국민경제에 매우 심각하게 영향을 초래할 수밖에 없는 불안정한 자산구조를 보유한 나라이다.  어찌 보면 주식급락보다도 부동산급락이 중산층에 미치는 영향이 더 크다.  따라서 부동산 정책규제완화 및 경기부양책은 1~2% 부유층을 위한 특혜가 아니라 중산층의 몰락을 막기 위한 범국가적 국정과제이자 고육지책으로 풀이된다. 다시한번 강조컨대, 부동산 정책면만 보면 우리나라는 그어느 나라에 비해서도 부동산 거품이 적은데다 쓸수 있는 정책수단도 풍부한 편이다. 그런 만큼 글로벌금융시장의 실패에 맞서 정책만 “제때 그리고 제대로” 대응해준다면 집값급락을 막는일은 어려운 과제가 아니다. 그럼에도 지금까지 나온 MB정부의 시장대응의지와 정책개발능력은 시장과 국민들을 실망시키기에 충분하다. 그렇다면, 2008년 새정부 들어 발표한 부동산안정정책이 얼마나 실효성이 없었는지부터 알아보자. 새정부의 부동산정책 방향은 크게 규제완화, 공급확대, 세제개혁에 초점이 맞춰졌다. 6.11 지방미분양대책을 필두로 11·3경제난국 극복종합대책등 총 8번에 걸친 부동산과 경기를 살리기 위한 대책들이 연달아 쏟아졌다. 미분양해소, 재건축규제완화등을 통한 도심권 주택공급 확대, 주택투기지역과 투기과열지구가 해제(강남3구 제외), 수도권 규제를 완화를 통한 공장 및 산업단지조성 허용, 양도세및 종부세 일부감면조치등이 단계적으로 발표됐다. 그런데, 정부의 대책발표후 시장 반응은 과연 어떠했는가. 건축 시장을 비롯해 주택시장은 급락으로 답을 대신하였다. 발표 내용이 시장기대와는 거리가 멀고 정책과 수요자간 온도차가 워낙 컸기 때문이다. 소위, 언발에 오줌 누기식의 소위 “찔끔 찔끔”식 대책에다 그마저도 시기를 놓쳐 실기한 이른바“사후 약방문식” 대책으로 일관했던 것이다. 오죽하면 언론에서 헛방대책이라고 표현 했겠는가. 대내외적인 환경이 크게 바뀌고 경기불황, 집값급락의 위기상황이 도래했음에도 여전히 규제의 틀을 벗지 못하고 우왕좌왕, 미로를 헤매고 있다. 여기서 미국등 다른 나라들은 오늘의 경제위기를 과연 어떤 방법으로 대처하고 있을까. 궁금하다. 주지하는 바와 같이 미국. 유럽 등 선진국 중앙은행들도 과감한 금리인하 및 유동성 지원, SOC 건설, 재정확대정책으로 주택가격하락과 디플레를 막기 위한 선제 조치, 종합대책을 총망라에 올인하고 있는 느낌이다. 우리처럼 발표만 하고, 그것에 대해 가타부타 정쟁만 하다가 시간을 허비하거나 시행을 미루지 않는 것처럼 보인다. 위기의 진원지인 미국의 경기회생대책들은 우리에게 시사하는 바가 크다. 미국은 더 이상의 주택차압을 차단하고 가격급락을 막기 위해 서브프라임 모기지부실사태를 일으킨 패니매와 프레디맥, 양대 모기지 업체에 대규모 공적자금을 이미 투입했다. 그리고 모기지 채권에 대한 보증에도 나섰다. 말만 앞세우는 우리나라 금융정책과는 너무 다른 모습이다. 특히 오바마가 이끄는 차기 행정부는 연방 예산 적자가 1조 달러에 달할 것이란 우려에도 불구하고, 700조 달러가 넘는 사상 최대의 인프라 건설사업 투자계획을 밝혔다. 경기 회복을 위한 긴급 처방이자, 장기적인 성장을 위한 것이란 포석이다.  중국도 마찬가지이다. 위기 극복을 위해 팔을 걷어 부치고 고군분투의 노력을 투입중이다.  0.05%였던 주택 매매시의 인지세 일시 면제, 90㎡ 이하 주택 첫구입시 취득세율 1% 적용(기존 전국 3%, 베이징 1.5%) 외에도 토지증치세까지 임시 면제하기로 했다. 중국은 원래부터 직접 거주하는 주택에 대해선 보유세가 없었던데다, 5년 이상 거주한 1주택에 한해서는 매도시에 토지중치세나 개인소득세 등을 부과하지 않았다. 그래서 이같은 조치는 매우 파격적인 것이다. 왜냐하면 5년 이하의 단기거래자까지도 특혜를 주는 강력한 주택매수진작책이기 때문이다. 이와 함께 주택 수요자들의 부담을 덜어주기 위해 주택 구입시 1차 납입금의 최저 비율도 30%에서 20%로 인하했다. 이뿐만이 아니다. 개인주택 공적금 대출금리까지 인하시켜주고 있다. 5년 이하 대출시 4.32%에서 4.05%로, 5년 이상은 4.86%에서 4.59%로 각각 0.27%포인트씩 인하키로 했다. 게다가 한발 더 나가 지방정부가 주택 소비를 진작시키기 위한 각종 비용 감면 정책을 자체적으로 추진할 수 있도록 한 조치도 나왔다. 결과 지방정부 차원에서도 각종 부동산 부양책이 확산되고 있다. 예컨대 난징시는 현금 보조금 지급을 비롯해 부동산 매입세를 2%에서 1%로 축소하기로 했다. 선양시도 부동산 매입세를 종전 3%에서 1.5%로 낮추고, 샤먼시는 공공 주택이 아닌 일반 주택 구입자에게도 현금 보조금을 지급하기 시작했다. 이같은 정책적인 노력의 결과 현지에 거주하는 사람들의 입을 빌리면 11월 말부터 주택급매물들이 서서히 사라지고 거래가 다소 살아 나고 있다고 한다. 그러면 15년전에 이미 부동산 버블붕괴를 경험한 일본의 정책은 어떠한가. 침체된 부동산시장을 살리기 위해 토지 양도소득세를 3년간 면제하는 등 부동산 관련 세금을 대폭 내리는 방안을 추진중이다. 부동산 거래 때 평가액의 일정 비율을 세금으로 매기는 등록면허세의 감면 시한과 부동산 취득세 감면 조치도 연장할 방침이다. 물론 400조가 넘는 대규모 재정 확대 계획도 발표했다. 유럽은 어떠한 대응책을 보일까. 영국은 지난 9월 1년간 부동산 매입세 면제 대상을 12만5000파운드 이하에서 17만5000파운드 이하로 확대했다. 또 부동산 첫 구매자에게 총 10억파운드를 지원키로 했다. 프랑스도 부동산 시장 부양을 위해 3만여채의 미분양 주택을 추가 매입키로 했다. 스페인은 30억유로 규모의 부동산 부양책을 통해 부동산 개발회사 등에 세금을 감면해 주기로 했다. 하다못해 IMF 구제금융을 신청한 아일랜드는 부동산 첫 구매자 장기저리 지원 자금제도를 2009년 예산안에 포함시켰다. 다시 우리나라 부동산정책으로 되돌아 와 보자. 외국에 비해 우리나라 정부의 위기대응능력이 한참 뒤 떨어짐을 쉽게 느낄수 있을 것이다. 정책발표도 실기하는 것은 기본에다 그나마도 찔끔찔끔 발표되어 가뜩이나 마비된 시장을 더욱 차갑게 얼어붙게 만들 뿐이다. 정책당국자는 MB정부는 그래도 “규제를 완화하고 있지 아니한가” 라고 반문할지 모르겠다. 정책효과는 시장이 말해주는 법이다. 시장 반응이 거꾸로 작동한다고 말하면 무리일까. 과연 누구의 책임인가. 이명박 대통령의 말을 빌리면 자신은 열심히 하는 데 참모들이 뛰지 않는 것처럼 들린다. 대통령은 “위기 앞에 목숨을 버려야 한다” 고도 말했다. 더나아가 전대미분의 위기인 만큼, 전대미문의 비상 대책이 필요하다고 까지 말했다. 그런데 나오는 규제완화정책을 보고면 어떠 한가.  국민들도 그렇게 생각할수 있을까. 국민입장에선 눈가리고 아웅하는 어설픈 모습으로 비쳐질 수밖에 없다. 야당 탓만 하지말자. 그리고 소수의 반대 때문이라고 변명하지말자. 지난해 우리 모두는 경제를 살리겠다는 이명박 대통령을 압도적 지지로 뽑았다. 규제를 완화하고 세금제도를 개편하고 도심재건축 활성화룰 하겠다는 그분의 공약을 그대로 믿고 대통령으로 밀어준 것이다. 각종 비리의혹에도 불구하고 경제만은 살릴수 있다고 믿은 것이다. 국회의원선거에서는 과반수를 훌쩍 넘기는 거대여당도 출범시켜 주었다. 그런데 집권 1년이 지난지금, 행정부와 입법부를 모두 장악했음에도 불구하고 소수여론이나 야당 탓만 하는 거대 정부 여당의 모습을 보는 국민들의 속은 답답함 그자체이다. 국민들의 실망과 관련하여, 그리고 정책대응은 어떻게 해야하는지에 대해 지난 정권의 어느 전직 고위관료의 말을 한번 들어보자. 지난 외환위기 해결사로 활동했던 이헌재 전 부총리가 어떤 자리에서 한 쓴소리가 시중의 화제다. 현 경제의 위기상황을 남대문 화재에 비유하면서 초기에 잘못 대응하면 큰 화를 자초한다면서, 정부의 시장실패에 대한 적극적인 대응책을 주문했기 때문이다. 특히 글로벌 위기에는 “극약처방”이라도 필요하다고 역설한 대목이 큰 공감을 울린다. 또한, 미국이 현재 처한 어려움을 전망했던 유명한 경제학자 닥터둠도 작금의 위기는 금리를 파격적으로 낮추고 재정지출을 확대하는 “미친 정책”만이 시장을 구원할 수 있다고도 했다. 그런면에서, 오바마 미국 대통령 당선자의 위기 대처 모습은 이채롭고 경이롭기까지 하다. 단1분도 허비할수 없다면서 신임 각료들과 함께 매일 언론에 나와 새로운 정책을 쏟아내는 오바마의 자심감 넘치고 진지한 자세, 그리고 당당하고 의연한 그의 모습. 이를 지켜 보는 우리나라 국민들은 어떤 생각을 할까. 분명 같은 위기탈출 목표를 향해, 그리고 같은 대통령의 자리인데도 역동적인 오바마의 리더쉽, 위기대응전략을 보면서 미국을 부러워하는 마음은 비단 필자뿐일까. 국민들은 과감하게 일 잘하는 지도자를 존중하는 법. 위기라고 말만 하지 말고 그리고 네탓이라고 둘러대지 않고 일 잘하는 지도자를 보고 싶다. 정권을 만들어준 대다수 국민의 뜻에 따라 위기를 극복하는 대통령의 용기있는 자세, 위기관리정책능력을 다시한번 기대한다.   그런 차원에서 경제살리기를 표방한 이명박정부가 부동산 급락, 복합불황을 막을 수 있을 방법을 몇가지 제시코자 한다. 현 시점에서 부동산 시장이 원하는 실효성있는 대책은 무엇일까, 어떤 대책이 나와야 시장은 과연 정상화 될수 있을까. 첫째, 규제완화 정책의 가속도를 높여야한다. 왜냐하면 지금 정책수립이 된다고 해서 정책효과가 당장 가시화되는 것이 아니다. 과거 경험상 정책시행후 보통 6개월~1년 정도의 시간을 두고 정책효과가 서서히 나타나기 때문이다. 지금시행에 들어가더라도 정책효과는 내년 하반기에나 가시화 되는 만큼 머뭇거릴 시간이 없다는 말이다. 따라서 위기탈출의 시간을 줄이기 위해서라도 지금부터라도 규제철폐 정책은 그 시기가 빠를수록 좋다. 둘째, 글로벌 신용위기 및 세계적인 경기침체가 깊어지는 위기 상황에서 세계에 그 유례가 없는 규제들은 과감하게 없애야 한다. 다주택자 양도세중과제도와 분양가상한제 폐지는 한시가 시급한 사안이다. 그리고 종부세감면, 강남3구 투기지역·투기과열지구 철폐, 토지거래허가지역 해제도 빠뜨릴 수 없다. 재건축도 조건없이 규제를 풀어야 한다. 왜 그런가. 지금의 집값 및 부동산 급락은 매물과다에 있는게 아니라 수요부족에 있기 때문이다. 투자심리 위축으로 수요자체가 실종됐다. 따라서 얼어붙은 투자심리를 살려주고 수요기반을 확충하도록 도와주는 것이 무엇보다도 우선되어야 한다. 특히 1가구 2주택자의 양도세중과 조치는 세계에 유례가 없는 넌센스이고 과도한 규제이다. 국민소득이 2만불을 넘어서면 휴양과 노후주거를 위한 세컨드 하우스는 필수품이기 때문이다. 3주택은 그렇다 치고 2주택까지 투기수요로 억제하는 건 국민들의 주거이전을 제한하는 것과도 같다. 주택시장의 유효수효를 불필요하게 제한하고, 건설사들의 주택공급의지를 꺾는 각종 규제는 하루바삐 철폐가 당연하다. 셋째, 금리인하와 주택담보대출 확대, 획기적인 SOC투자를 위한 재정확대정책이 절대 요구된다. 신용경색으로 시중의 돈줄이 가뭄속의 논처럼 마르고 있다. 중소기업, 서민가계, 건설회사, 금융기관등 모든 경제주체들이 돈 가뭄에 신음하고 있다. 아픈 환자에게는 올바른 처방과 치료를 해야 하듯 지금은 돈을 풀어야 할 시기이다. 돈을 풀고 돈을 돌게 하는 조치만이 부동산급락과 경기경착륙 방지를 위한 유일한 특효약이다. 돈을 풀어 혹시 집값 상승이 염려된다면, 그때 가서 유동성을 줄이고 다시 집값을 안정시키는 정책을 구사해도 늦지 않다. 추가적인 금리인하도 필요하다. 기존주택대출자들의 금융부담 감소와 시중 유동성 증가로 수요증가 효과가 있기 때문이다. 시중대출금리 외에도 주택금융공사의 보금자리론의 금리도 7%대여서 낮은 경제 성장률을 감안하면, 지속적인 추가적인 금리인하조치는 필수이다. 금리인하뿐 만아니라 신용경색도 함께 풀어야 한다. 부동산 시장으로 자금이 돌지 않으면 금리를 아무리 내려도 소용이 없다. 이를테면, 과거 생애첫주택구입대출제도처럼 무주택자에게 장기저리대출을 확대하고, 주택담보대출확대조치도 해주어야 한다. 그리고 2주택자까지는 처분 조건부 대출과 같은 과도한 규제는 해선 안된다. 담보가치가 충분하면 다주택자라고 해서 가혹한 금융규제를 해선 안된다는 얘기다. 주택투자가 항상 이익을 보는 것은 아니다. 주식투자처럼 이익을 볼때도 있고 손해 볼때도 잇는 법. 투자 결과에 대한 책임은 결국 투자자가 지는 것이다. 그런 면에서 마찬가지로 대출여부는 원칙적으로 금융기관자율에 맡기는 게 시장원리다. 다섯째, 금리 인하 외에도 주택담보대출자들의 대출만기연장, 임대주택사업활성화 조치등이 원활하게 이뤄지도록 해야 한다. 앞서 금융자산대비 대출비율이 45%에 육박하고 있음을 지적했다. 정책금리가 3%까지 낮아져 부채부담이 그만큼 경감된 것은 사실이다. 특히 주식시장의 추락으로 가계 금융자산이 줄고 이자 부담이 늘고 있는 만큼, 이에 대한 배려가 필요하다.  외환위기시절로 돌아가 과거를 살펴보자. 지난 97년말 외환위기 당시는 간접투자시장이 발달하지 않았던 탓에 가계대부분이 잉여자금을 예·적금 형태로 보유하고 있었다. 하지만 지금은 어떠한가. 다수가 주식펀드에 투자했고, 주식시장의 급락과 함께 투자실패로 현금유동성측면에서 직격탄을 맞았다. 한마디로 가계의 여유자금이 바닥이 드러난 것이다.  펀드와 주식 때문에 중산층이 몰락했다고 해도 과언이 아닐 지경이다. 그런면에서 조속한 시일 내에 주식시장이 회복하지 못할 경우 가계는 심각한 금융상환부담에 직면한다.  이러한 상황에 대비, 주택담보대출 만기연장 조치는 시급한 사안이 아닐수 없다. 또한 여유자금을 보유한 채 주식보다 안정작인 임대수익을 희망하는 투자자를 유인하기 위해서는 현행 주택임대사업자 제도를 더욱 확충할 필요가 있다. 예컨대, 임대주택사업자라고 하더라도 1가구 1주택자처럼 양도세 비과세 혜택을 주거나 임대주택구입시 장기저리 융자제도를 도입하는 것이다. 그렇게 되면 시중의 과잉유동성을 미분양시장에 끌어 들여 미분양아파트를 줄이는 효과도 있고 임대주택공급확대로 전월세 시장 안정에도 유효한 정책이 될수 있다. 이상의 내용을 정리해보면 이렇다. 지금의 경제위기를   우리나라에 국한해 부동산 정책면에서 살펴보자. 지금의 경제위기는 정책의 위기이자 정치의 위기이다. 그리고 국민이 정책을 믿지 않는 신뢰의 위기라고 말할 수 있다. 특히, 거품이 적은 부동산 시장은 호미로 충분히 막을 수 있는 상황임에도 새정부의 정책기능 부재로 인해 가래로도 막을 수 없는, 폭락을 유도해서는 안된다. 숭례문 화재에서 보았듯이 초기진화 실패가 엄청남 재앙을 초래했다는 교훈을 냉철하게 반성할 필요가 있다는 뜻이다.

 6. 글을 마치면서

이상에서 집값 폭락론이 가지는 실체와 6가지 논리적 오류를 구체적으로 분석해 보았다. 그리고 나름대로 경제위기 탈출을 위한 정책해법도 제시해 보았다. 마무리를 하면서 아쉬움이 많다.  통계 및 자료의 부족, 지식과 식견의 미흡, 시간의 촉박성등 여러가지 이유로 부족함이 많기 때문이다. 그럼에도 이글을 끝가지 쓸 수밖에 없었던 이유는 전문가의 한사람으로서 사명감과 책임감 때문이다. 객관적 근거도 없는 폭락론이 춤추는 시장을 앉아서 수수방관한다는 것 자체가 무책임한 행동이라고 느꼈다. 필칭 ‘미네르바’식 논리가 대중에 회자되고 우리나라가 당장 망할 것처럼 폭락론을 외치는 저간의 잘못된 주장을 앉아서 외면만은 할 수 없었다. 특히, 거북이처럼 느리고 위기의식이 결여된 정부의 안일한 정책대응자세를 보면서 경각심을 촉구하고자하는 의도도 숨길 수 없다. 새 정부의 부동산정책을 보면서, 정말 이러다간  “미네르바”예언이 희언이 아니라 현실이 될 수도 있겠구나 하는 불안감도 작용했다. 흔히들 경제는 심리라고 하지 않는가. 사실이 아닌데도 모두 그렇다고 인식하면 대중은 한 방향으로만 움직이는 법. 경우에 따라서는, 우리나라 부동산도 경제적 요인보다는 경제외적인 즉, 사회적· 심리적 요인에 의해 경착륙될 수도 있다.  집값 폭락, 복합불황이 올지도 모른다는 얘기다. 앞서 분석한대로 우리나라의 부동산은 외국만큼 위험자체가 크지 않음에도 집값거품도 과대 포장되어 있다. 그럼에도 불구하고 일부 전문가와 언론의 오도된 편견에 따라 국민모두가 집값수준을 부정적으로 인식한다면 이후 사태는 걷잡을 수도 없을 지도 모른다. 예컨대, 응급처치로 완치 가능한 맹장염을 간단한 수술을 미루거나 방관함으로서 생명을 잃는 것과 무엇이 다른가. 강조컨대, 일부국민, 전문가들이 폭락론에 빠져 비관만 부채질하다가 자산시장 폭락과 경제공황을 자초하고 있지는 않은지 냉철하게 분석하고 반성해볼 일이다. 다시 한 번 전문가 중 한사람으로서, 정책당국자들께 간절히 호소한다. 부동산 폭락, 중산층의 붕괴를 막고 경제 살리기 정부의 본연의 목표를 향해 매진하길 바란다.  강력한 의지와 발빠른 정책 대응을 촉구한다. 그리고 이왕 나올 거라면 규제완화 정책내지 경제살리기 정책은 빠르게, 그리고 강하게 짜야한다. 위기대책은 속도와 내용이 관건이기 때문이다.   끝.

富의 미래는 土地에 달렸다

주택시장과 함께 토지시장도 침체가 심하다. 참여정부 때 시행된 각종 규제정책 여파에다 경기불황이 화근이다. 특히 토지거래허가제와 부재지주 양도세 60%, 종합부동산세 부과가 직격탄을 날린 것이다. 하지만 대선이후 이명박 실용정부가 들어서면서 대통령 공약사항을 중심으로 국토의 지각변동을 일으킬만한 굵직한 계획내지 사안들이 계속 검토되거나 발표되고 있다. 여의도 100배 규모의 군부대보호구역해제에 이어 수도권그린벨트의 추가해제, 5+2광역경제권역 개발추진, 4대 초광역권계획등이 그것이다. 향후 10년후 우리나라 투자지도를 확 바꿀만한 메가트렌드급 대형호재가 토지시장을 달굴 것이다. 여기에다 한강르네상스, 역세권개발, 재건축 재개발과 같은 도시재생 프로젝트도 서울을 비롯한 수도권에 작동중이다. 아시다시피 우리나라는 국토는 좁고 인구는 많다. 도시화율도 90%로 매우 높은 편이다. 어떻게 보면 인구가 집중되는 수도권을 중심으로 땅값이 뛰고 높은 게 당연할지도 모른다. 한편 토지는 자산가치 상승목적의 소위, 자본이득형 투자의 대명사이자 장기투자의 보물이다. 투기억제정책에 따른 중첩규제에다 부동산 경기 하강으로 침체에 빠진 토지시장, 경제를 살리고 국토의 효율적 이용을 극대화하기 위해 한반도 국토개조에 나선 실용정부의 국토종합계획 및 도시계획 의 大變革이 부동산시장에 어떤 파장을 가져올 것인가. 모두가 경제위기를 걱정하는 이때 위기는 기회라는 격언이 생각나는 것은 왜일까.  자산관리 관점, 재테크차원에서 우리나라 토지시장을 한번 정리해보고 미래를 예측해 본다. 과거 토지시장의 변천사를 되짚어보고 앞으로 국토변화와 토지시장의 향방, 그리고 투자자 입장에서는 어떤 토지에 관심을 갖고 투자 전략을 다시 짜야 할지등에 대해 자세히 살펴보자.

 

토지의 역사를 알면 미래가 보인다

삼국시대에 도성이 만들어지고, 전국에는 수천개의 성곽이 축성되었다. 특히 고려· 조선시대에는 지방 중소규모의 도시가 발달했었다. 1949년 이승만정부는 빈부격차를 해소하고자 농지개혁을 단행했다. 적산(敵産, 일본인들이 버리고 가 귀속재산이 된 토지)와 비(非)농민토지를 농민들에게 유상배분했다. 이 결과 해방직후 농지의 65%나 차지하던 소작지가 51년에는 8%까지 줄어들기도 했다.

본격적인 국내토지의 이용가치 증가는 1960년대에 들어서부터 나타났다. 3공화국의 경제개발 5개년계획의 추진(1962년 시작)으로 근대개념의 도시와 산업단지가 조성되기 시작한 것이다. 이때부터 대도시중심의 지가상승이 뚜렷해 졌다고 볼수 있다.

1960년 당시 연평균 7.8%라는 높은 경제성장률, 월남전 전쟁특수, 경제개발을 위한 장단기 외자도입등의 영향으로 국내 통화량이 팽창하면서 지가가 꿈틀거렸다. 62년 당시 강남의 양재동(말죽거리)은 3.3㎡당 200~400원에 거래되었다. 63년 서울시에 편입되자 천원으로, 68년 경부고속도로 착공에 따라 만원으로 급등했다. 1969년 한남대교(제3한강교, 84년 개칭) 준공으로 급기야는 3만원~5만원을 형성하였다. 7년간 무려 100배나 상승한 것이다. 이 과정에서 부동산투기가 극심해지자, 1967년 처음으로 부동산투기 억제책이 등장하였다. 토지양도세 50%부과등의 내용을 담은 ‘부동산투기억제에관한특별조치법’이 바로 그것이다. 이후 현재까지 투기가 과열되면 부동산규제책이, 경기침체기에는 부양책이 소위, 냉온탕식으로 반복화되고 있는 실정이다.

국내지가의 상승폭이 가장 컸던 시기는 1970년대 중반 이후다. 1978년의 상승폭이 역대최고치로 전국은 전년대비 49%, 서울의 경우는 무려 135%나 단숨에 뛰어올랐다. 이처럼 서울이 전국의 시세를 선도하였다.  1975년부터 1980년까지 전국의 지가는 74년에 비해 4.17배, 서울은 5,72 배나 상승했다.  자고나면 시세가 올라있었다고 해도 과언이 아닐 정도였다. 이후 ‘8.8부동산투기억제종합대책’(1978년)과 78년 오일쇼크가 맞물리면서 부동산은 침체기로 들어갔다. 소강상태를 이어가던 지가는 1980년말 크게 요동쳤다. 주택부족, 3저현상에 기인한 경제성장, 88올림픽 기대감등이 반영된 결과였다. 4·13 부동산투기억제책(1990년)과 91년 분당등 신도시입주가 시작되자 1992년에 들어서면서 사상처음 부동산가격 하락이 나타났다. 하지만 1994년 4월 지방자치제가 실시로 지방개발 기대심리가 커지면서 이내 시장은 회복되기도 했다. 그러나 97년말 외환위기로 토지시장은 급락세를 면치 못했다.

2000년대 들어서면서, 초저금리, 글로벌부동산 상승, 행정수도 이전과 기업·혁신도시등 지방분권및 지방균형발전등으로 부동산시장은 재점화 되기 시작했다. 2006년 이후 지방아파트의 미분양물량 증가, 글로벌경기둔화등의 우려, 실거래가과세, 토지거래허가구역 확대, 투기지역 확대등으로 토지시장은 전반적으로 침체의 길을 걷게 된다. 이런 가운데 일부시장은 개발호재를 등에 업고 살아 숨 쉬는 지역도 일부 있다. 이를테면 경기권의 명품신도시후보지역, 시화나 검단 등의 공장용지, 용산, 마포등 서울 도심권과 포항의 흥해읍 주변, 전남 여수지역등이다. 이처럼 개발계획을 전제로 대형호재가 나타날 때는 토지가격은 상승하기 마련이다. 토지는 때론 경기상황과 무관하게 움직일 수 있다는 얘기다.

하지만 올해 들어서면서부터 대선 이전의 기대와는 달리 토지시장 역시 맥을 못추고 있다. 고유가, 보유세인상(과표율 2008년 65%, 2009년 70%), 비사업용토지와 부재지주(농지,임야의 외지소유자)등에 대한 양도세 강화, 실거래가 공개에 다른 취, 등록세의 부담 증가, 미국발 서브프라임모기지 부실사태에서 촉발된 금융시장의 불안 등 각종 악재 때문이다.

 향후, 토지시장을 움직이는 핵심변수는 무엇일까.

토지정책변화와 국토균형개발, 수도권 규제완화여부등을 들 수 있겠다. 우리나라 토지시장은 주지하시다시피 정책영향력이 매우 크고 정책기조에 따라 춤출 수밖에 없는 구조이다.  토지에 대한 이용, 개발규제가 그물망처럼 촘촘하기 때문이다. 그런 가운데 지방균형개발 추진과 수도권 규제완화 여부도 초미의 관심사이다. 한반도 대운하는 일단 잠수를 탄 것 추측된다. 지역균형개발 혹은 수도권규제에 관한 역사는 최근에 불거진 핫이슈가 결코 아니다. 지난 1966년도에 모일간지에 연재된 이호철의 장편소설 ‘서울은 만원이다’를 기억하는가. 서울등 수도권의 인구 쏠림현상을 풍자한 소설인데, 근대도시 형성기부터의 고질적인 문제점을 지적하면서 인기를 끌기도 했다. 1960년대 후반 이농인구를 최소화시키고 대도시 인구집중방지를 위해 동진강지역, 전남지역, 김해지역 등에 대규모 간척사업을 벌이기고 했던 것이다. 구미·창원·여천 등 동남권 대규모 공업단지개발, 중소도시 개발지원책, 지방대학 육성정책은 인구분산책의 일환이기도 했다. 서울시내에는 도시계획상 공업지역이 없어졌고 공장건설은 금지됐다. 1971년 개발제한구역 지정, 1973년 기업본사 및 정부투자기관 지방이전, 무허가 판자촌 철거와 공원화 시책등이 연달아 발표되었다. 1970년대 후반에 들어오면서 서울 및 수도권비대화가 억제를 위해 한층 더 노력하였다.

  그러나 지방 공업도시들은 토지이용 수요가 한정되고, 인구이동이 심하여 중심도시에 비해 산업구조의 변화 영향을 쉽게 받았다.  때문에 점차 복합·광역화되어가는 수도권과 격차를 줄이지 못하였다. 급기야 1977년에는 수도권 인구재배치 계획이 발표되면서 임시행정수도 건설계획이 나오기에 이르렀다. 그러나 10.26 사태등 정치적 격변으로 계획은 무산되었고, 오히려 88올림픽 서울개최로 서울개발은 물론 과천 제2종합청사 건설, 인천 남동공업단지개발등이 나타나 수도권은 한층 더 팽창하였다. 1990년대는 수도권 공간구조재편의 시기라 정의할 수 있다. 수도권 5개 신도시의 건설, 영종도 신공항 및 경부고속전철 건설, 수도권 광역교통망 확충, 아산만 신산업지대 조성등 일련의 대규모 개발사업으로 수도권 공간구조가 달라졌다. 1994년 지역균형발전법을 제정해 개발촉진지구 사업, 지역균형발전기금 설치등 지방육성사업이 추진됐다. 그러나 1995년 전면적 지방자치제 실시와 1997년 외환위기를 거치면서 시장경제논리에 의한 수도권규제완화 요구가 커졌다. 동시에 서울중심의 첨단정보, 국제교역등 고급 중추기능에 대한 고민이 부상했다. 2000년대는 수도권난개발을 바로잡고 국토균형발전이 지향점으로 대두되었다.

  1971년부터 시작된 국토종합개발계획이 어느덧 4차에(2000년~2020년)이르고 있다. 4차 국토개발계획의 중점목표는 21세기 통합국토실현으로, 수도권과 지방이 상생하는 다핵연계형의 균형발전 추구이다. 참여정부의 행정수도이전, 기업ㆍ혁신도시에 이어 실용정부에선 5+2 광역경제권등 지방균형발전전략이 핵심과제이다. 동시에 한국을 동북아경제중심국가로 만들기 위한 국가전략이 추진중이다. 현재 6곳의 경제자유구역이 개발중에 있고, 제주도는 특별자치도의 지위를 획득하기에 이르렀다.

 

토지는 장기투자관점에서  “선점전략”이 정답이다

글로벌 금융불안의 여파가 계속 이어지고 있다. 미국의 대형투자사인 리먼브라더스 파산, 메릴린치의 뱅크오브아메리카(BOA)로의 피인수등 매우 충격적인 사태의 연속이다. 부동산 시장에 대한 전망도 엇갈린다. 전문가는 물론이고 정책을 책임지고 있는 청와대, 정부내 고위관료들조차 서로 다른 의견을 피력하고 있기 때문이다. 결국 요점은 금융위기가 실물시장으로 轉移 내지 확산 될 수 있을 것인가. 이러한 위기 내지 경기불황이 언제까지 지속될 것인가 등으로 요약할 수 있다. 그리고 투자자 입장에서는 언제쯤 투자에 나서는 것이 수익률을 극대화하는 타이밍이 될 것인가에 관심이 모아지고 있다. 먼저, 과거의 경험을 뒤 돌아 보자. 요즘처럼 토지시장침체에다 정책의 변동성 및 국토계획의 대변혁 과정을 보면서 과거의 교훈을 되새길 필요가 있기 때문이다. 지난 97년 말 외환위기 때 토지가격은 각종 급매물 출회로 수도권, 지방 할 것 없이 50%이상 급락세를 면치 못했다. 하지만 이때 알짜 토지 혹은 요지의 땅을 바닥권에서 매집한 사람들의 운명은 어떠했는가. 외환위기 이후 김대중 정부의 경제회생정책에 힘입어 주택과 토지시장은 채 2년도 안되어 곧 안정세를 찾았다. 덕택에 알짜지역, 요지의 토지를 시세이하 급매물을 매수한 사람들은 큰돈을 벌수밖에 없었다는 점을 명심하자. 토지를 급등 뒤 뒤늦게 꼭지점에서 매입, 소위 뒷북투자를 하기보다는 하락기 내지 급락기를 이용하여 저가 급매물을 노려보자는 뜻이다. 요컨대 역발상의 관점에서는 “멀리 보면서 한발 앞선 정보와 기회의 선점투자”가 정답이다.

 

MB정부의 국토. 토지정책과 올바르게 소통하는 길

이명박 정부의 부동산 정책방향 내지는 국토개발의 밑그림은 무엇일까. 토지는 정책영향력이 큰 만큼 실용정부의 청사진이라고 할수 있는 대선공약과 함께  ‘국토종합계획’ 또는 균형발전계획을 들여다보는 것이 순서이다.

 첫째, 5+2광역경제권역 개발추진계획을 들 수 있다.

소위, “한국형 뉴딜”로 불리는 이 사업은 전국의 시·도간 벽을 허물어 광역경제권으로 통합하려는 정책이다. 수도권(서울, 인천, 경기도), 충청권(대전, 충남·북도), 호남권(광주, 전남·북도), 대경권(대구, 경북), 동남권(부산,울산,경남)의 5대 광역경제권과 강원권(강원도), 제주권(제주특별자치도)의 2대 특별경제권으로 나눈다. 하나의 경제권이 국제경쟁력을 갖출 수 있는 500만명정도의 인구와 지역기반을 바탕으로 지속적 경제성장, 지역간 공동발전, 실질적 지방분권 즉, 창조적 광역발전프로젝트라고 할 수 있다. 실례로 OECD회원국의 통계에 의하면(2005년), 광역경제권은 이미 대세로 판단된다. OECD국가 전체인구 중 53%가 대도시권 지역(Urban Regions)에 거주하며, 이 같은 도시경제구조 현상으로 광역경제권이 만들어졌다. 예컨대 중국의 주강삼각주나 일본 큐슈경제권등도 광역권중심으로 재편되고 있다. 21세기는 국가와 국가의 경쟁이 아닌 도시와 도시의 경쟁시대로 예측된다.

이렇게 되면 수도권을 제외한 전국 160개 시·군에서 진행되고 있는 150여개 소규모 국고보조사업 중에서 중복되는 것들을 통폐합하여 30여개로 압축한 뒤, 포괄적지원이 가능해질 전망이다.

 

                                                        

자료 : 한국경제

 

 

자료:기획재정부, 국토해양부

 둘째, ‘4대 초광역구역개발사업’ 계획이다.

전국을 7개 구역으로 묶어도 인구의 절반이 몰려있어 공룡화가 된 수도권과 경쟁하기는 사실상 힘들다. 이 때문에 등장한 것이 4대 초광역구역개발사업이다. 이것은 2~3개 광역경제권을 한 번 더 묶어 특성산업을 집중 지원·육성하려는 것이다. 이를테면 남해안 선벨트, 서해안 산업벨트, 동해안 에너지·관광벨트, 남북교류·휴전선 접경지역벨트가 대상이다. 남해안 선벨트(Sun Belt: 햇빛 풍부지역)는 남해안지역을 목포권, 남중경제자유지역(전남 순천ㆍ여수ㆍ광양시와 경남 사천시ㆍ남해시ㆍ하동군 등 6개 시ㆍ군지역),부산권 등 3개 지역으로 나눠 공업단지와 연구ㆍ개발단지 중심으로 육성하게 된다. 동해안 에너지·관광벨트는 신재생에너지와 에너지클러스터 중심으로, 서해안 산업벨트는 인천경제자유구역과 새만금사업지구를 축으로 IT(정보기술) 자동차 철강산업이 집중 육성된다. 그리고 남북교류접경 벨트는 휴전선 인근 비무장지대(DMZ)내에 남북교류단지와 생태환경보전지구로 만들어 관광지화등을 통해 지역경제를 살리기 위한 구상이다.

 

 

셋째, ‘MB노믹스’를 위한 정책적 지원을 들 수 있다. 신정부는 경제구조 변화에 따른 택지와 산업지의 공급확대를 위해, 비합리적인 규제를 풀어 개발 가능한 땅을 최대한 늘리는 것을 목표로 하고 있다. 이를 통해 수도권 집값안정과 공장용지등의 공급을 늘려 국가경쟁력 업그레이드하겠다는 전략이다. 대표적 사례로 여의도면적 109배 가량의 군사시설보호구역중 319㎢가 추가해제 또는 완화를 들 수 있다. 이는 주택과 공장 신·증축, 도로·교량 설치등을 자유롭게 하겠다는 뜻이다. 현재 군사분계선으로부터 15㎞까지인 통제보호구역을 10㎞ 이내로 줄여 규제 수위가 낮은 제한보호구역으로 완화하고, 제한보호구역을 보호구역에서 제외하기로 했다. 그리고 개발이 제한되던 농·산지전용등이 한층 쉽도록 바뀌었다. 소유규제 완화, 이용절차 간소화, 이용촉진을 위한 제도들이 마련되었다. 농업진흥지역내의 '대체농지 지정 의무제' 폐지, 전용허가권한의 지자체 위임등이 그것이다. 이를테면 지금은 부산과 울산의 경우 플랜트, 조선등의 호황으로 생산설비 확장이 필요했지만 부지확보의 어려움으로 여의치가 못했다. 하지만 앞으로는 농지·산지전용을 통한 공장부지마련이 한결 쉬워진다는 말이다. 이밖에도 도심지 전용면적 85㎡이하 서민용주택공급 확대를 위해 수도권그린벨트의 추가 해제가 검토되고 있다. 현재 2001년 정해진 2020년까지 해제할 그린벨트의 총량은 수도권의 경우 124㎢ 이다. 이중 98㎢가 풀리고 26㎢가 남았다.  하지만 이 같은 총량규제를 풀어 서민주택 공급을 확대하는 방안이 곧 나온다. 요컨대 집값안정화를 위해선 싼 택지를 얼마만큼 확보하느냐가 관건인 바, 도심지 주변의 보전가치가 떨어지는 그린벨트를 활용하겠다는 것이다. 이에 따라 최근 수도권 도심과 가까운 곳의 그린벨트등에 관심이 증폭되고 있다.

 

유형별 과학적 토지투자요령 

용도별로 올바른 과학적 토지투자의 요령을 알아본다.

-그린벨트의 경우

그린벨트란 도시의 무질서한 확산을 방지, 도시주변의 자연환경을 보전을 위한 도시개발을 제한하는 구역이다. 1971~78년에 총면적 5,397㎢가 지정되어 국토면적의 5.5%에 이르는 광대한 면적을 차지하게 되었다. 그린벨트지역에서는 한정된 건축행위만 가능하다. 구역지정 당시 이미 있던 주거용 건축물의 증축·개축·재축은 허용되지만 신축은 금지된다. 공익상 필요한 건축물의 건축과 공작물의 설치는 부분적으로 허용되는 등 개발, 이용상의 제약이 많다. 현재 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 그린벨트의 규제가 점차 완화되고 있는 추세이다. 주의할 점으로는 그린벨트의 투자가치가 높다는 판단으로 무턱대고 투자해서는 안 된다. 이미 그린벨트 해제등을 예상하고 가격이 급등한 곳이 많은데다, 그린벨트는 지자체등에서 특별관리를 하는 지역이므로 자칫 수용 위험성도 상존한다. 수용되면 제가격도 못 받고 팔아야 하므로 손해를 입을 수도 있다. 10만㎡이상의 부지는 국민임대주택용지나 첨단산업유치에 활용될 수 있으므로, 반드시 해당 지자체에 수용 여부를 확인한 후 매입하는 게 좋다.

 

-임야의 경우

구입시 농지취득자격증명 등의 절차가 없고, 가격이 상대적으로 낮아 많은 사람들이 선호해 왔다. 임야는 산지전용타당성 평가에서 산림전용및 개발허가가 가능한지여부가 투자의 관건이다. 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 투자관점에서는 적합하지 않다는 얘기다. 건축이 가능한 4m 이상의 도로에 물려있는 것이 좋고, 토목공사및 개발비용의 정도가 어느 정도인지를 따져보는 것도 필요하다. 조망권이 좋은 지역일수록 가치가 커진다.  토질은 자갈과 암반이 적은 토지가 향후 공사비를 절감할 수 있어 좋다. 산지전용허가의 조건은 660㎡이상이고 평균 경사도가 25도 이하여야 한다. 시,군,구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있으므로 지자체등에 사전 문의해보는 것이 안전하다. 투자를 피해야 할 곳으로는 숲이 울창한 보전산지, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 곳, 보존가치가 있는 나무가 많은 지역, 암반등이 많아 공사시 재해가 우려되는 지역등이다. 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하등 기준에 부합하지 못할 경우 형질변경 자체가 어렵기 때문이다.

 

- 농지의 경우

우리나라 헌법은 ‘경자유전의 원칙’에 따라 농지 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하고 있다. 농지법에 따르면 농지는 소유자가 직접 농사를 짓거나, 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 소유할 수 없도록 규정하고 있다. 따라서 농지를 포함한 토지는 개개의 특성에 따라서 가격이 천차만별이고 규제사항도 다르기 때문에 특별한 주의가 요망된다. 특히 토지거래 허가구역에서의 토지를 매입하고 싶을 경우 미리 주민등록을 땅의 소재지에 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시·군·구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 제도이기 때문이다. 토지거래계약 허가를 받고 토지를 취득한 후의 의무이용 기간이 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지 4년, 기타 토지는 5년이다. (2005년 11월11일이후 취득분) 토지거래허가지역 내에서 구입 목적대로 농지를 이용하지 않은 사실이 적발되면 1년 동안 처분 의무기간을 준다. 그리고 이 기간내에 토지를 처분하지 않을 경우 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다. 실수요자 아니면 사실상 농지 구입이 불가능하다는 뜻이다. 따라서 순수 투자목적이라면 토지거래허가 구역 외 지역에서 개발호재가 있는 지역의 농지매입이 좋다. 이때 외지인, 부재지주는 양도세가 중과된다. 중과세를 피하고 싶다면 주말. 체험영농 소유농지(세대당 1000㎡ 이하)에 투자하면 된다. 만일 도시민이 토지거래허가구역 외에서 1000㎡ 이상의 농지를 매입 뒤 직접 영농이 어렵다면 어떻게 해야 할까. 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않아도 소유가 가능하다는 점을 알아두자. 일반적으로 피해야 할 농지로는 전용허가및 주택신축이 어려운 땅이다. 예컨대 주변에 온통 농림지역으로 둘러싸인 곳, 농업진흥구역 내의 농지와 농업보호구역 내의 농지, 맹지인 농지, 경지정리가 잘된 농지, 건축허가시 상하수도및 지하수처리가 어려운 농지는 기피대상이다.

 

-농어촌주택의 경우

까다로운 농지투자의 대안으로 약간의 텃밭이 달린 농어촌주택에 투자를 권해 볼만하다. 마침 올해부터 농어촌주택의 양도세 부과기준이 높아졌다. 종전의 7천만원에서 1억5천만원이하로 확대되었다. 시가 반영률 40∼60%선이란 것을 감안한다면 실제 거래금액 기준으로는 대개 3억∼4억원선에 해당된다.  농어촌주택과 일반주택이 있는 경우 농어촌주택이 공시가격 1억5천만원, 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡ 미만일 경우 일반주택을 먼저 양도하면 1주택자로 인정된다. 다만 토지거래허가구역, 관광단지지역 등에서는 양도세가 중과되므로 토지거래허가구역이 아닌 곳을 선택하는 것이 요령이다. 이때 유의사항으로는 실수요자라 해도 나중에 매각할 것을 고려하여 도심과의 접근성, 향후 지역발전 가능성도 점검해야 한다는 점이다. 따라서 교통거리, 도로망, 혐오시설 여부, 자연경관과 각종 개발계획 등 기준을 정해 장기적 관점에서 선택하는 것도 우량 농가주택을 고르는 좋은 방법이다.

 

-농지취득자격증명의 경우

전, 답, 과수원 등 지목에 관계없이 농작물을 경작할 수 있는 토지를 농지라 한다. 농지를 구입하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 얻고 소유권 이전등기를 해야 한다. 농지는 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하고 있다. 관련 증명서는 농지 소재지의 관할시장, 구청장, 읍·면장이 발급한다. 전용허가를 받은 농지 또는 주말농장을 취득하는 경우 농지취득자격증명 발급기간이 2~4일 이내로 단축된다.

현행 농지법에서는 도시민이 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 실제로 농사를 짓지 않더라도 5년 이상 농업기반공사나 전업농에게 장기임대를 하면 농지를 소유할 수 있다. 하지만 개발예정지의 농지나 일정 규모 이하의 농지에 대해서는 투기목적의 농지 소유를 가능한 배제하기 위해 농업기반공사가 위탁을 제한하고 있다. 이렇듯 실수요자의 농지 취득은 간편해졌지만, 도시민의 농지 취득은 엄격히 규제하는 편이다.  도시민이 농지에 투자하려 할 경우에는 몸에 맞는 투자전략을 구체적으로 준비해야 할 것이다.

 

한반도 투자지도를 바꿀 관심지역

앞에서 신정부의 토지정책의 큰 흐름 내지 방향성에 대해 살펴보았다. 그렇다면 과연 어느 지역, 어떤 토지가 관심대상일까. 사실 토지투자는 아파트투자와 달리 일반인이 접근하기 쉬운 분야는 아니다. 먼저 토지는 입지가 매우 중요하다. 어떤 지역에 위치해 있는냐에 따라 입지가치가 다르고, 주거입지, 상업입지, 공장입지조건등이 각각 상이하기 때문이다. 입지도 중요하지만 국토계획의 마스터플랜이라고 할수 있는 국토종합계획과 도시지역의 밑그림인 도시기본계획의 용도지역, 지구, 구역도 빠뜨릴 수 없다.  농지법, 산지관리법, 건축법등 각종규제도 중첩돼 토지가치를 세분화, 차별화하게 만든다. 한마디로 용도, 활용방법등에 따라 수익성이 천차만별이라고 할수 있다. 때문에 입지가 좋아도 이용, 개발이 안되거나 이용개발이 가능해도 입지가 떨어지는 토지는 아무리 오랜시간이 흘러도 가격이 제자리를 면치 못하는 경우가 많다. 게다가 토지는 규모와 모양, 도로여부등 개별적 조건도 면밀히 따져 보아야 한다. 따라서 성공적인 투자를 위해선 공법적 규제는 물론 토지투자의 기본요령을 습득한 뒤 반드시 장기 상승하는 지역의 가치(내재, 희소, 미래가치)있는 소위, 알짜토지를 찾아내려는 노력이 필요하다. 

 첫째, 대형개발프로젝트에서 찾아라.

우선 대규모 국가개발 프로젝트 추진등 미래가치가 높은 지역을 선택해 보자. 정부정책에 따른 대형개발프로젝트의 진행 또는 진행예정지는 개발압력이 높다. 개발압력이 높은 만큼 장기적 시세상승이 가능하고 땅값의 탄력성이 높은 게 당연하다. 초보투자자라도 신문, 정부 발표만 잘 따라서 실기하지 않고 잡는다면 위험변수가 크지 않은 편이다. 이를테면 대형개발프로젝트가 진행되는 곳은 대도시권의 외곽순환도로, 고속도로, 고속철도, 국제항만, 국제공항 등 핵심 인프라가 조성되는 거점지역이다. 대표적인 사례로 제 2경부고속도주변, 인천경제자유구역등 경제자유구역 주변, 충청권의 과학비즈니스벨트, 여수엑스포 개최 주변지, 동서남연안개발 특별법과도 맞물려 있는 남해안선벨트지역을 들수 있다. 이중 경제자유구역은 국가경쟁력을 재고시키기 위한 핵심 국책사업이다. 세계 유수기업의 동북아 거점을 만들 수 있도록 조세감면, 자금지원, 원-스톱 행정서비스 제공, 외국 교육기관·병원·약국의 진출 허용등 각종 예외조치가 허용되어 글로벌경제 거점으로 부각될 전망이다.

 

구분	경기·충남	대구·경북	전북	인천	부산·경남	전남·경남
명칭	황해	지식창조형	새만금․군산	인천	부산·진해	광양만권
위치	충남 (당진·아산·서산), 경기   (평택·화성)	대구, 경북 (경산․영천․구미, 포항)	전북  (군산․부안)	인천 (연수․중․서구)	부산 (강서구), 경남  (진해시)	전남 (여수․순천․광양), 경남  (하동군)
면적	55.051㎢	39.546㎢	66.986㎢	209.4㎢	104.8㎢	90.48㎢
공항항만	평택․당진항	대구국제공항	군산.군장신항	인천공항·인천항	김해공항· 부산신항	광양항
완료시기	2025	2020	2030	2020	2020	2020
기본구상	·제조(자동차, IT, BT)   ·부가가치 물류   ·바이오	·서비스(교육, 의료, 패션)   ·제조(IT, 부품소재)	·제조(자동차, 항공, 조선)   ·환경친화형 산업     ·대중국 관광레저	·국제업무․물류 거점   ·IT.BT 등 첨단산업   ·관광레저	·국제물류 거점     ·첨단부품소재 및 R&D   ·관광레저	·국제물류 생산 기반   ·정밀화학,신소재     ·관광레저

경제자유구역 개요>

 대표적인 사례로, 남해안선벨트프로젝트가 추진되는 남해안지역은 어떠한가. 항만, 조선, 철강, 기계, 석유화학 등 국가 기간산업이 입지하여 탄탄한 지역경제를 바탕으로 해양레져관광단지 혹은 복합산업단지 추가라는 새로운 도약의 전기를 맞이하고 있다. 초대형 남해안개발사업 관련하여 투자 1순위로 꼽히는 것은 역시 농지, 임야, 염전등 토지이다. 관광레저단지, 산업단지 개발여파로 농어촌 집단주거지 개발과 함께 복합상권및 근린상가개발이 본격화될 것이다. 때문에 장기적 안목에서 해변가를 따라 교통, 기반시설 등 주거여건이 개선되는 지역등을 노려볼만하다. 남해안 일대는 주말에 콘도와 같은 예약절차 없이 도심을 떠나 휴식과 휴양을 맘껏 즐길 수 있는 세컨드하우스 마련의 최적지 중 하나로 손꼽힌다. 이때 유의할 사항으로는 개발예정지주변이라고 무턱대고 매입해서는 안된다는 점이다. 자칫 개발행위제한구역으로 묶여 한동안 환금성이 제한될수 있기 때문이다. 따라서 개발예정지와 1~2㎞ 정도 떨어진 경계선을 벗어난 임야나 농지등을 매입하는 편이 안전하다.

 둘째, 규제에서 해제되는 지역이 유망하다

규제가 있는 곳은 지역발전이 더디게 진행될 수밖에 없다. 그런데 규제가 사라진다는 것은 지역개발의 청신호로 받아들이게 마련이다. 대표적인 곳으로 군사시설보호구역에 포함된 농지 및 임야중 해제 가능성이 높은 지역과 비닐하우스 등의 난립으로 인해 그린벨트로서의 기능을 잃은 지역중 환경영향평가에서 4∼5등급으로 평가된 ‘그린벨트 조정가능지’가 유력지역이다. 9월19일 정부는 향후 10년동안 수도권에 지을 300만 가구중 도심내 180만 가구, 도시근교 40만 가구, 도시외곽 80만 가구의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 이중 서울 근교에 주택 40만 가구공급 발표를 하자 어느 지역의 그린벨트가 얼마나 풀릴지가 초미의 관심사로 대두되고 있다. 한편 그린벨트는 1977년까지 총 5397㎢가 지정됐으며 지난해 말 기준으로는 수도권의 1469㎢를 포함, 총 3961㎢가 남아 있다. 군사시설보호구역의 해제등의 수혜지는 주로 경기 파주, 문산, 연천등 수도권 북부지역이다. 그린벨트 해제가 예상되는 지역은 아무래도 '그린벨트 조정가능지'로 분류될 가능성이 높은 곳들이다. 강남구 세곡2지구/ 강동구강일 3지구/ 서초구 우면3지구/시흥 매화지구, 월곶지구, 옛염전A․B지구, 행정타운 잔여지구/ 의왕 청계·오전·완공·하기동일대/ 과천·고양 지역등도 관심대상이다. 그런데 해제시 해당지역 주민들의 정서도 중요하게 반영된다는 점도 알아두자. 주민들의 민원이 많은 지역이라면 민선인 시,군,구청장 입장에서는 당연히 그린벨트 해제에 앞장설 수밖에 없기 때문이다.

셋째, 용도변경이 나타나는 지역이다.

  규제가 완화되거나 해제되는 지역 상당수는 자연녹지 혹은 관리지역에서 주거지역으로, 그리고 주거지역은 상업지역로 변하는 등 용도변경이 뒤따르기 마련이다. 도시외곽의 한계농지에서 도시용지로 변모할 가능성이 높은 지역, 도시주변의 산지, 농지등도 용도변경 대상이다. 이명박정부는 관리지역내 개발 가용지를 최대한 확보해나갈 방침이다. 이를테면 주거시설과 상업시설용으로 활용 가능한 도시용지 공급을 확대할 예정이다. 일례로 도시용지를 2020년까지 9.2%까지 늘릴 전망이다. 아파트와 공장을 지을 수 있는 부지, 오피스, 오피스텔, 상가등의 부동산이 들어설 토지가 대폭 늘어나는 것이므로 토지의 이용가치가 크게 증가한다는 뜻이다. 지가는 이 과정에서 통계적으로 3~4배정도 뛴다. 시가화용지등은 주로 도시화가 급진전되는 중소도시에서 많이 발견할 수 있다. 예컨대 2기신도기와 수도권내 대규모 택지개발지역 인근등에서 주로 살펴볼 수 있다. 지자체의 도시기본계획을 꼼꼼하게 살펴보면 곳곳에서 시가화용지가 예정되고 있음을 살펴볼 수 있다. 일례로 김포의 경우 양촌면 학운리, 대곶면등, 인천에선 계양구 백석동·방축동 일대등, 파주시는 문산읍 선유리·내포리 일대등이다. 이외 하남, 용인, 경기광주, 수원, 화성, 평택, 안성, 이천등에서도 찾을 수 있다. 이중 평택은 국제화계획지구, 평택호관광지, 평택항개발등 많은 호재들로 인해 관심을 끄는 지역이다. 국토해양부 통계를 보면 1998년부터 9년간 평택시의 누적 땅값 상승률은 68.4%였다. 수도권에서 LCD산업도시로 자리잡아가고 있는 파주시의 79.0%에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 그만큼 기대감과 이용가치가 꾸준히 증가한 지역이다.

하남의 풍산택지개발사업지구 역시 시가화용지로 지정된 지역으로 하남시 복합단지개발사업이 추진될 예정이다. 경기광주는 곤지암역 예정지등이 시가화용지로 지정되었다. 이 일대는 향후 전철역을 중심으로 복합 상업·숙박시설이 들어설 것으로 보인다. 성남~곤지암~여주로 이어지는 복선전철이 개통되면 판교까지 10분 서울까지는 20~30분대면 도착하게 된다.

또 준공업지역이 일반주거지역으로 변경되는 지역도 눈여겨보자. 지가가 보통 3배 전후 뛰어오른다. 서울의 경우 준공업지역에 주거시설을 지을수 있게 변모되는 준공업지역으로는 영등포동·당산동·양평동·문래동·도림동·대림동(총9.38㎢), 구로동·신도림동·가리봉동·개봉동·고척동·오류동·온수동(6.82㎢), 금천구 가산동·독산동·시흥동(4.40㎢), 강서구 가양동·마곡동·등촌동·염창동(1.77㎢), 성동구 성수1·2가동(3.22㎢), 도봉구 창동·방학동·도봉동(1.85㎢) 등이다.

 

넷째, 도심 역세권주변이다.

도심역세권의 경우는 아무래도 서울이 선두주자이다. 역세권 고밀도 복합개발등이 추진되기 때문이다. 소형분양 주택도 공급될 계획이다. 역세권 일대 자투리토지, 나대지등이 그 대상이다. 정부는 도심역세권 고밀개발을 통해 연 4만 가구에서 연 6만~7만 가구 수준으로 확대키로 발표한바 있다. 대표적인 사례로 가리봉 역세권은 이미 시범지구로 정해졌으며, 다른 한 곳을 추가해 연내 2곳이 시범실시될 예정이다. 도시구조및 기능개선 측면에서 시사하는 바가 매우 크다.

 

다섯째, 시 승격지역등 인구가 증가하는 지역이다.

도시기본계획상 가장 중요한 지표는 인구계획이다. 인구계획에 따라 도로, 학교, 공원등 도시기반 시설과 주택공급, 경제, 상업등 부문계획이 짜여지기 때문이다. 인구계획이 큰폭 늘어나는 것으로 잡혀 있다면 그만큼 지역개발 수요및 개발추진을 위한 예산소요 역시 많아져서 땅값이 중장기적으로 상승하기 마련이다. 지방은 수도권에 비해 수요의 한정성을 지니고 있으므로 투자시 신중해야 한다. 따라서 투자자로선 도시기본계획에 확정된 인구계획과 토지이용계획을 눈여겨보아야 한다. 토지이용계획에는 보전지역과 개발지역으로 구분되어 있다. 특히 황색점으로 표시되는 시가화예정용지는 미래의 개발 잠재력이 높은 땅이다. 투지방지를 위해 지번은 표시되지 않지만 현장조사, 중개업소 탐문조사등을 통해 어느 정도 윤곽 파악은 가능하다. 대표적인 지역은 어디일까. 엑스포개최지로 확정된 여수지역, 당진이나 경남사천과 같은 산업단지 확장지역과 시 승격 예정지역을 보자. 고로 군에서 시로 승격하기 위해선 인구가 15만명을 넘어서야 한다.  시로 승격되면  지방교부세 증가와 민간 개발 투자 촉진된다. 독자적으로 도시기본계획 수립도 가능해진다. 이 과정에서 농지가 주거지로, 주거지는 상업지로의 변화가 급물살을 타면서 해당지역 지가가 급등하기도 한다. 시 승격 예정지역은 어디일까. 경북의 칠곡군을 포함해 당진군, 청원군, 여주군, 무안군등이 있다. 현재 이인기 국회의원은 현행 지방자치법상 도농복합형태 시승격 기준인 군(郡) 전체 인구가 15만명 이상이 돼야 한다는 법률을, 12만명으로 하향하는 것을 골자로 하는 법률안을 제출해 놓고 있다. 만일 이 법안이 통과된다면 시 승격이 가능한 지역은 좀 더 늘어날 전망이다.

 지역별 인구분포 변화 추이>

 

자료: 통계청,「시도별 장래인구추계 결과」 2008

여섯째, 수도권규제완화가 예상되는 지역이다.

이명박 정부의 주요 선거공약중 하나가 바로 수도권규제완화이다. 서울의 17배의 면적을 지닌 경기도는 그간 개발제한 규정을 적용받는 곳이 많았기 때문이다. 기업투자 활성화를 위해 공장 신·증설 제한 등 수도권 규제를 전면 재검토해 이를 완화하는 방안을 이르면 다음 달까지 마련할 방침이다.

이에 따라 정부는 공장 신·증설 면적을 제한하는 공장총량제, 자연보전권역내 6만㎡ 이상의 공업용지 조성을 금지한 수도권정비계획법, 대기업의 공장증설을 제한한 ‘산업집적화 및 공장설립법’ 등을 완화하는 방안을 이르면 곧 마련한다는 방침이다. 경기도를 현재 6개의 성장거점축으로 나누어 전략적인 성장을 추구한다.

 

 

표에서 나타난 것처럼, 경기도의 6대권역의 특성화 전략을 통해 향후 발전 방향을 가늠해볼 수 있다. 예컨대 레져 휴양단지 등으로 개발될 양평과 가평 등은 한강변으로 자연경관이 수려한 지역이다. 이곳에는 친환경 생태도시가 조성될 예정이다. 경기도는 현재 인구가 1,134만명인 인구를 2020년까지의 1,450만명으로 늘어날 것으로 기대, 2020년까지 주택 173만채를 더 공급할 예정이다. 이에따라 꾸준한 택지및 수도권규제완화에 따른 산업단지 개발수요등이 나타날 전망이다.  토지투자의 잠재가치, 미래가치가 높은 지역이다.

아직까지 정부의 방침은 ‘선지방-후수도권’ 이다.  현재로선 언제, 어떤 선까지 수도권의 규제완화를 해줄지에 대한 정확한 예측은 어렵다는 말이다. 다만 동두천, 오산, 평택, 화성등 성장관리권역으로 지정된 지역의 규제완화가 안양, 부천등의 과밀억제권력보다 빠르게 나타날 가능성은 있다.

 

수도권정비권역 현황> (2007.12.31 현재)
구 분	과밀억제권역	성장관리권역	자연보전권역
면  적 (11,745㎢)	2,042㎢ (17.4%)	5,865㎢ (49.9%)	3,838㎢ (32.7%)
인  구 (24,472천명)	19,346천명 (79.1%)	4,144천명 (16.9%)	982천명 (4.0%)
행  정 구  역	서울, 인천(일부) 의정부, 구리, 남양주(일부),하남,  고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 16개시	동두천, 안산, 오산, 평택, 파주, 남양주(일부), 용인(일부), 연천군, 포천군, 양주군, 김포시, 화성시, 안성시(일부), 인천(일부), 시흥(일부) 12개시, 3개군	이천, 남양주(일부), 용인(일부), 가평군, 양평군, 여주군, 광주시, 안성시(일부)     5개시 3개군
정  비 전  략	과밀화 방지 도시문제 해소	이전기능 수용 자족기반 확충	한강수계 보전 주민불편 해소
지  정 기  준	인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중의 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역	과밀억제권역으로부터 이전하는 인구 및 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역	한강수계의 수질 및 자연환경의 보전이 필요한 지역

자료 : 국토해양부 국토정책국

 

토지 매입시 절차 &주의 할 점

토지투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식과 경험을 요하는 만큼 반드시 사전점검 및 확인 절차가 매우 중요하다.  일단 계약서에 도장을 찍고 나면 되물리기가 어렵거나 손실이 발생하는 만큼 계약전에 신중한 검토와 종합적인 분석능력이 요구된다. 가치가 높은 토지를 선택하기 위해선 마치 그림을 그리는 듯한 과정이 요구된다.  그림을 그리기 위해선 먼저 스케치를 해야 하고, 큰 부분에서 작은 부분으로 작업이 진행되어야 한다. 내재가치, 미래가치, 희소가치를 제대로 분석하기 위해선 해당지역의 변화 원동력과 특성등을 먼저 살펴보는 게 투자의 정석이다.

그 과정들이 어떻게 진행되는지 순서대로 살펴보자

 첫째, 투자하고자 하는 지역의 선정이다.

먼저 투자 희망지역을 정해야 한다. 인구, 산업의 동향, 주변도시나 지역과의 경쟁 및 보완관계, 토지거래통계 등의 개괄적인 자료를 수집, 분석해 봐야 한다. 그 다음에는 국토개발계획, 정부정책, 해당지자체의 도시기본계획등을 차례로 살펴보자. 그래야 국가기간교통망확충계획이나 개발계획, 지자체의 주요국도 확장사업이나 순환도로같은 간선도로 확충사업계획은 어떠한지등의 내용을 미리 알수 있다. 토지의 가치를 가늠하는 요인 중 도로 신설·확장계획은 매우 큰 비중을 차지한다. 만일 도로가 개통되는 곳이라면 투자성공은 보장된 셈이다. 이때 서류상으로만 살펴보기보다는 직접 해당 자치단체와 국토부등에 문의해보는 것을 권한다. 계획은 있으되, 예산부족, 이해관계가 얽혀 예상보다 늦어지거나 제대로 추진되지 못하는 경우도 많기 때문이다.

 둘째, 투자희망지역의 매물을 확인하는 과정이 필요하다.

특히 지방 땅은 어느 지역에, 어떤 조건으로, 얼마에 매물이 있는지의 정보를 얻기 어렵다. 전화로 문의해봐야 제대로 알려주지 않는다. 따라서 직접 발품을 팔아가면서 찾아다녀야 한다. 일단은 투자하고자 하는 지역을 먼저 부담 없이 둘러보는 것이 필요하다. 천천히 둘러보며 현지 주민의 이야기를 통해 그 지역 분위기를 파악하는 것도 한가지 요령이다. 이때 현지주민에게 토지매수 의사를 섣불리 밝혀서는 안 된다. 매수희망자가 나타났다는 것이 알려지면 매물의 호가가 뛸 가능성이 높기 때문이다. 그리고 나서 마음에 든다면 해당지역의 오래된 토박이업소나 이장, 반장등을  찾아가는게 좋다. 토박이업소는 마을 사람들에게 묻거나, 해당지역의 협회장등을 맡고 있는 중개업소를 찾으면 된다. 토박이업소 중개업자들은 현지주민들과 친하므로 매물로 나온 땅의 내력을 소상히 알고 있는데다, 오랜 기간 해당지역의 동향등을 소상히 파악하고 있다.

 셋째, 인근지역의 거래사례등을 참고로 매물의 적정가격을 산출하여야 한다. 토지투자의 가장 큰 애로점이 바로 적정가격의 산출이다. 매도인과 매수인 모두에게 어려운 작업이다. 땅은 규격화된 대상이 아니어서 동일한 지역인 것 같아도 위치, 도로 인접성 등에 따라 이용개발 가능성이 달라지므로, 적정한 가격산정은 매우 어려우면서 중요한 과정이다. 특히 개발호재에 대한 소문이 돌거나, 발표된 곳의 경우는 ‘매도-매수’ 호가 갭이 크다.  자칫 조급하게 굴면 실제 시장가치 이상으로 고평가된 가격으로 매입하는 낭패를 당할 수 있다. 따라서 공시지가와 최근 거래된 매물들의 평균가격, 인근지역의 거래사례, 수익사례, 과세사례, 분양사례등 여러 자료들을 근거로 따져보고 판단하는 수밖에 없다. 시장가치에 비해 높다고 판단이 되면 가격조정을 시도하거나, 일단 관망및 보류를 하는 전략도 있다. 만일 진입도로가 없거나, 경사도가 심하거나, 성토 흔적이 있거나, 땅모양이 정방형이 아니라면 하자가 있으므로 인근 시세보다 낮은 가격으로 협상할수도 있다. 만일 여러 매물들이 동일호가를 보인다면 공시지가가 높은 토지를 선택하자. 일반적으로 호가가 실제매매가격보다 높은 매물이 많은 지역이 상승 가능성이 높다.

 넷째, 관련서류를 꼼꼼하게 검토하라.

토지는 개별적인 이용규제가 많다. 따라서 투자를 목적으로 땅을 사더라도 개발할수 있는지 여부를 확인해야 한다. 매물로 나온 토지가 마음에 들면, 해당 지자체를 찾아가 토지이용계획확인원, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 등기부등본(토지, 건물), 건축물대장산지이용구분도 등을 발급받아 매입대상 토지현황및 용도에 이상이 없는지를 충분히 검토해야 한다. 이 작업만으로도 이용, 개발가치 내지 미래의 투자가치가 있는지의 대략 윤곽이 나온다.

 다섯째, 자금조달이 가능한지 살펴라.

토지는 3년 이상의 넉넉한 시간을 필요로 하는 장기투자처이다. 주택등에 비해 대출한도가 낮은 점도 단점이다. 자신의 자금동원능력이 얼마인지를 감안하여 투자하는 것이 중요하다.

 여섯째, 지적공부地籍公簿 만 믿지 말고 현장확인을 해야 한다.

현장조사는 서류만으로는 확인하기 어려운 토지의 이용개발 현황이나 주변환경을 직접 답사해 확인하는 절차이다. 먼저 지적법상 지목과 현황지목이 일치하는지, 주변 토지는 어떻게 이용되고 있는지, 도로가 지적공부와 일치하는지등 을 살펴야 한다. 만약 지적법상 지목은 전답田畓으로 되어 있는데 실제로는 주유소나 공장으로 이용되고 있다면 농지로는 부적합한 땅이라고 할 수 있다.

이외에도 등기부로는 확인할수 없는 분묘기지권, 점유권이 형성된 곳인지, 땅의 모양은 어떠한지, 인접 토지와의 경계선, 인근에 축사, 공장, 소각장, 변전탑과 같은 환경오염시설내지는 기피시설이 있는지의 여부를 꼼꼼히 체크해야 한다. 토지형태는 사각형이 가장 좋다. 특히 4m 이상 도로에 인접하고 전면이 도로에 길게 접할수록 이용가치가 높아 높은 시세를 현성하게 된다. 또 등고선을 확인해 경사도가 심한 땅보다는 낮은 땅을 사두는 것이 유리하다.  이때 측량을 반드시 수반하여야 한다. 자연환경등의 변화로 지적도와 달라졌을 가능성 때문이다. 보통 녹음이 우거진 계절보다는 겨울철에 봐야 땅의 경사나 암석이 박힌 모양등의 모습을 제대로 볼 수 있다. 이때 놓치기 쉬운 부분이 숨겨진 지세, 풍광, 일조량, 성토를 해야 하는 곳인지, 아니면 성토가 되어 지반이 불안정한 곳인지등의 부분들이다. 장마철에 침수가 되는 지역이나, 용수가 부족하지는 않은지등도 제대로 살펴보기 위해 미리 답사할 내용등을 정해놓고 집중적으로 살펴보면서 현지주민들의 이야기를 듣는 것이 여러모로 좋다.

 일곱째, 세금을 감면받을 수 있는지 고려하라. 토지는 개발호재만 잘 만나면 천정부지로 치솟기도 하지만, 현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙으며 장기보유특별공제도 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용 토지를 벗어날 수 있다. 이 같은 제약들로 인해 세후 수익이 낮을 수도 있으므로 사전에 이 같은 세금문제를 감안해야 한다. 세금을 얼마나 부담해야 할까. 농지(전.답,과수원,목장용지)를 기준으로 세금을 알아보자. 우선 농지를 유상취득후 등기하면서 취득세, 등록세등을 부과받는다. 일반적인 매매에서 3.4%(취득세 취득가액의 2.2%, 등록세 1.2%)의 세금과 소정의 인지세를 염두에 두면 된다.

보유단계에선 재산세를 내야 한다. 시가표준액(개별공시지가)의 0.07%가 부과된다.

참고로 현행의 세법하에선 종합부동산세는 종합합산과세대상(나대지, 잡종지등 비사업용 토지)은 세대별로 공시지가 3억원이상, 별도합산과세대상(인.허가 받은 사업용토지)은 공시지가 20억원이상의 토지에 부과한다. 농지는 분리과세대상토지로 종합부동산세는 없다.

개발단계의 세금으로는 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이 있다. 공시지가(제곱미터당)의 30%를 적용한다. 하지만 공시지가(제곱미터당)가 5만원 이상일때는 공시지가(제곱미터당)당 5만원씩이다. 개발부담금도 있다. 토지개발로 발생하는 개발이익을 환수하여 토지투기를 방지하기 위한 제도로 개발이익의 25%이다. 택지개발, 지목변경 수반되는 개발사업, 도시지역 개발행위 및 산지관리법·농지법·초지법에 의한 전용허가등이 대상으로, 도시지역은 990㎡이상, 비도시지역은 1,650㎡이상일 경우 부과된다. 서울·부산·대구·인천·광주·대전(6대 도시)의 경우는 660㎡ 이상이면 물린다. 그리고 실제 취득한 것이 아니라도 토지지목을 변경하거나 건축물을 증·개축하는 경우등도 취득으로 간주해 과세한다. 이때는 토지지목 변경이나 건물의 증·개축으로 부동산 가격이 증가된 경우, 그 증가분에 대해서도 함께 과세한다. 개발행위시는 세금은 지자체의 조례등에 따라 상이하게 적용될수 있으므로 현지의 건축설계사무소의 도움을 받는 것이 좋다.

마지막으로 양도단계이다. 양도소득세가 있다. 부재지주는 60%중과세를 적용받는다. 하지만 8년이상 농사지은 경우는 자경농으로 인정받아 양도세감면혜택을 받을 수 있다.

 여덟째, 토지의 취득 목적 및 개발이용에 부합여부와 연접제한여부등을  따져 보아야 한다. 예컨대 농지를 전용해 전원주택을 지으려면 현지거주 6개월 요건을 채우고 일정 기준의 하수처리시설 등을 갖추어야 건축허가가 가능한 곳도 있다. 특히 양평, 남양주, 광주, 이천등의 상수원 보호구역에서는 신규 건축 허가가 제한된다.

그리고 난개발을 막기 위한 목적의 연접개발제한이 걸린 경우는 건축허가가 나오지 않는다. 토지소재지 관할 시군구청 건축과, 현지 토목측량설계사무실 또는 건축사사무실을 통해 개발허가 가능여부를 사전 점검해야 한다. 하지만 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다.

참고 1> 용어설명

*분묘기지권 -토지소유자의 허락을 얻어 분묘 설치, 승낙 없이 설치하여 20년간 점유, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이전 특약 없이 토지를 매매한 경우 등에는 분묘기지권이 성립된다.  묘지는 마음대로 이장할 수 없으므로 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 비용이 많이 든다.

* 한계농지 제도 : 관리지역내 평균경사율이 15%이상인 농지, 혹은 집단화된 농지의 규모가 2ha미만인 농지로서 시장·군수가 고시(전국에 약 20만6천ha로 추정)

* 보전산지 : 산림자원의 조성 등 임업생산기능의 증진(임업용 산지) 및 재해방지, 자연생태계 보전 등 공익기능(공익용 산지)을 위해 필요한 산지

* 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지

* 연접개발규제 : 토지중 보전목적으로 지정된 용도지역(관리, 농림, 녹지지역)내에서는 사업주체가 다르더라도 개발하는 면적이 기존 개발면적과 합해 3만㎡(녹지는 1만㎡)이상이면 지구단위계획 등 도시계획 절차를 거치도록 규제

 참고 2> 토지매입시 공적장부 확인 요령

공적장부의 확인은 매우 중요한 과정이다. 확인해야 할 서류로는 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 등기부등본등이 있다.

 첫째, 토지이용계획확인서는 용도지역및 행위제한에 관한 내용을 본다.

계획관리지역(舊 준농림지역)이거나 잡종지여야 주택을 신축할수 있다. 다음엔 해당토지에 대한 개발계획수립에 관한 내용도 살펴봐야 한다. 먼저 ‘국토이용’부분이다. 자연환경보전구역에 체크되어 있으면 주택신축등에 많은 제한이 따른다. 그리고 ‘도시계획’에서 개발제한구역으로 체크되어 있으면 그린벨트이므로 주의를 요한다. 외에 ‘군사시설’, ‘농지’란을 살펴봐야 한다. 농지항목에서는 농업진흥구역과 농업보호구역 여부를 확인해볼 수 있으며, ‘산림’란을 통해서는 보전임지 여부를 확인할 수 있다.

둘째, 토지대장에는 고유번호및 토지의 소재지, 지번, 축척등이 기재되어 있다. 토지의 표시사항란에 지목과 면적을, 소유권란에서는 소유권의 변동사항을 알 수 있다. 잦은 소유권의 변동이 나타났다면 숨겨진 이유가 없는지 따져볼 필요가 있다.

 셋째, 지적도를 통해서는 토지의 모양과 인접 도로상황등을 파악할 수 있다.

 넷째, 임야도는 매입하려는 토지가 임야(산)일 경우 지적도 대신 검토한다. 땅의 소재지, 지번, 지목, 경계, 축척등이 기재돼 있다. 이를 통해 땅의 모양이나 경계표시, 도로형태등을 확인할 수 있다. 일반적으로 땅의 모양은 사각형태가 가장 좋고, 주변에 반드시 도로가 지나야 한다. 또한 등고선을 꼭 확인해 경사도가 심한 지역은 피하는 것이 좋다.

 다섯째, 토지등기부등본이다. 등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물의 경우 표제부가 2개임), 갑구, 을구 등 4부분으로 구성된다. 여기에선 근저당, 가압류, 가처분 등 각종 물권사항을 확인할 수 있다. 이때 새로운 등기부등본에는 과거의 권리관계가 기재되어 있지 않으므로, 구(舊)등기부등본을 열람해야 한다. 소유권이 이전되더라도 전(前)소유자란에는 말소등기가 있는 경우를 제외하고는 붉은 선으로 말소되지 않는다.

 참고 5> 5+2광역경제권 선도프로젝트 지원체계도

 

자료-기획재정부 국토해양부