재건축 아파트에 대한 일반적 분석(2010.3.5퍼옴)

 

주공아파트 재건축에 대한 소고

광주광역시 서구 주공아파트 인근에 사무실이 있다보니 주공아파트 재건축에 대한 문의가 많다. 사실 서울경기지방에서는 재건축아파트인 경우 1990년대비 10배이상의 매매호가를 보이고 있지만, 광주광역시는 물가상승율에도 미치지 못하고 있는 실정이다. 광주광역시의 아파트 전세가는 보통 매매가의 70~85% 형성되어 있으나 주공아파트는 50~60% 정도일 뿐이다. 이에 대해 재건축 주공아파트의 투자에 관한 몇몇 중요사항에 대하여 기록해 보고자 한다.대부분의 투자자들은 재건축에 있어서 19평형을 매입하면 대지지분이 79㎡(25평)이니 보유만 하고 있으면 40평정도는 그냥 분배되는줄 알고 있었다. 아파트 매입후 보유기간, 세금관계, 추가분담금, 조합원의 지위등에 대해 전혀 모르고 있다는 사실이다. 더욱이 재개발과 재건축의 용어에 대해서도 전혀 모르고 있었다.

재건축은 한마디로 노후·불량주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것이다. 좀 더 세부적으로 설명하자면 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성한 뒤 시공권이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어, 기존 주택을 헐고 새로운 주택을 건설하는 것을 말한다. 무엇보다 신규 주택의 공급과 주거환경개선에 그 목적을 둔다고 볼 수 있다.

재개발은 지자체가 시행하는 도시재개발을 생각할 수 있다. 따라서 서울 용산참사처럼 때론 보상분쟁이 발생하기도 한다. 양림동주공,학동등이 재개발이다. 재건축단지를 매입하기 위해서 꼭 확인해 봐야 하는 것이 있다. 바로 재건축 단지의 용적률, 대지지분, 무상지분율 등이다. 이들은 재건축을 하는데 있어서 개인의 수익과 직결되는 부분이기 때문에 꼼꼼히 확인하지 않으면 손해를 볼 수 있다. 하지만 생소한 단어인 탓에 주변 사람들의 말만 듣고 선뜻 매입 하는 사람들이 의외로 많다. 재건축의 수익성을 가늠하는 건폐율과 용적률, 대지지분, 무상지분율 등에 대해 알아본다.


◆건폐율과 용적율
◆대지지분
◆무상지분율
◆추가부담금
◆주변시세
◆금융비용

◆건폐율과 용적율---건폐율이란 건축물 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값이다. 다시 말해 건축물 바닥면적이 차지하는 비율로 100평짜리 부지에 60평짜리 건물을 지었다면 건폐율은 60%가 된다. 건폐율이 크다는 것은 대지에 건물을 넓게 지을 수 있다는 뜻이다. 일반적으로 주거단지는 건폐율이 50% 정도이다. 참고로 중심상업지구는 90%이다반면 용적률은 전체 대지면적에 대한 건물 전체 면적의 비율이다. 만약 전체 대지면적이 100평이고 건물연면적(각층 바닥면적의 합)이 300평이라면 용적률은 300%가 된다. 용적율이 많으면 층수가 높아지고 세대수가 많아지고, 교통이 복잡해지기에 용적율은 아파트의 경우 약 250%이내로 제한을 가하게 된다. 용적율을 300%로 하는 조건으로 도로를 개설하여 준 경우도 있다.

◆대지지분----대지지분은 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말한다. 대지지분은 단지 내 대지 면적을 전체 세대수로 나눈 대지의 몫으로 각 평형을 고려해 계산한다. 용적률이 낮고 아파트의 세대수와 건축면적이 작은 단지 일수록 대지지분은 늘어나게 된다. 주로 주공파트인 경우 낮은 층수로 1세대당 대지지분이 60㎡이상인 경우가 많다. 대지지분은 무상입주평형과 추가분담금 산정의 기준이 되기 때문에 재건축사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다. 대지지분이 클수록 무상입주 할 수 있는 아파트의 평형이 커지게 되고, 추가분담금도 줄어들기 때문이다. 이에 따라 재건축 투자를 생각하는 수요자라면 구입하고자 하는 아파트의 평형보다는 해당 평형의 대지지분을 반드시 확인해야 한다.

◆무상지분율---무상지분율은 건설사가 대지 지분을 기준으로 어느 정도의 평형을 추가분담금 없이 줄 수 있는가를 나타내는 비율이다. 예를 들어 17평형 아파트의 대지지분이 20평인 상황에서 해당 아파트의 재건축 무상지분율이 120%로 정해진다면, 대지지분에 무상지분율을 곱한 24평형이 추가분담금 없이 소유할 수 있는 평형이 되는 것이다. 만약 재건축에 따라 30평형에 입주를 생각한다면 24평은 무상지분으로 제공되는 만큼 나머지 6평만큼의 비용만 지불하면 가능하게 되는 것이다. 이 때 6평만큼 부담하는 비용이 바로 추가분담금이 된다.이 추가분담금은 아파트내에 도로를 신설한다든가, 지자체의 요구에 따라 공익시설을 건축해야 하는 경우 조합원의 지분이 줄어들 경우 추가로 부담해야 하는 경우도 있다. 예컨대 가락동 시영아파트 15평인 경우 매매가는 6억이지만 이 분담금이 4~5억원이라고 한다.

◆ 금융비용과 보유기간---사실 재건축은 조합원 결성단계(80%의 동의)로부터 최종 청산단계에 이르기 까지 쉽지 않은 일이 없다. 재건축에 미동의한 세대는 소송이 제기되는 등 그 절차가 까다롭기 이를 때 없다. 관할청의 허가를 얻고도 5년을 훨씬 넘긴 경우도 있으며, 건축이 시작된 후 청산까지 3년이 걸린다. 1억원 - 연이자 10% - 10년인 경우 2억6천만원이므로 1억원의 19평형 주공아파트를 매입후 10년후에는 2억6천만원에서 10년동안의 대략적인 임대수입 6천만원을 공제하면 최소한 2억원 이상의 시가를 보장해야한다. 즉 10년-100% 이상의 수익률이 보장되어야 한다.그러면 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다.
대지지분이 25평인 19평형 아파트에 있어 시공사가 제시한 무상지분율은 120%이다. 이에 19평형의 무상지분평형은 대지지분 25평에 무상지분율 120%를 곱한 30평이 된다. 19평형 조합원이 재건축을 통해 36평형 아파트에 입주한다고 했을 때 30평까지는 무상으로 배정받을 수 있는 것이며 초과분인 6평에 해당하는 비용만큼만 부담하면 된다. 이 때 평균 평당 분양가가 700만원으로 예상된다고 하면 무상지분평형 초과분 6평에 이를 곱한 4,200만원이 추가부담금이 된다. 결국 19평형 거주자가 재건축을 통해 36평형 아파트에 입주할 경우 4,200만원을 부담하면 되는 것이다. 그러나 도로개설 등으로 또 다른 추가분담금이 생길 수 있다.사실 비조합원에게 판매(분양)하는 부분이 많을수록 건설사의 이익이 많아지므로 운암동 벽산블루밍같은 고밀도 아파트가 생기게 된다. 그러므로 재건축전에 이를 꼼꼼하게 챙겨야 하는 것이다.가장 중요한 것은 무엇보다도 재건축이 언제 시행되며, 추가분담금은 얼마이며, 주변시세와의 차이로 얼마의 수익을 얻을 수 있는가이다. 어쩌면 재건축되는 아파트보다는 재건축이 시행되고 있는동안 주위의 아파트 전세란으로 인한 일시적인 기간동안의(3~5년간)의 아파트 가격의 상승도 미루어 짐작 할 수 있다. 사실 염주주공아파트의 경우 우성1차,태영,럭키,우성2차와 분쟁없이 재건축 합의가 실행된다면 광주광역시에서 가장 좋은 주거요건을 갖춘 지역이 될 수 있다. 월드컵경기장을 중심으로 중앙공원, 각종 레저시설과 외곽도로와 연결된 교통여건과 2, 3호선의 전철 등 다른 지역과 비교할 수 없을 것이다. 지금 염주주공의 경우 소폭 아파트 하락이 있으나 5년안에 5개 아파트단지가 합의도출한다면 관할청도 허가를 안해줄 수 없을 것으로 본다. 모두 20년 이상된 노후 아파트이기 때문이다.이 5개 아파트는 보기드물게 관리가 잘되는 아파트이기에 합의도출도 쉬우리라 본다. 실제 재건축이 논의된다면 다른 아파트보다는 가격상승도가 높을 것으로 판단된다.

재건축아파트 매입시 손익계산방법

1. 추가부담금산정은 무상지분율이 얼마가 될 것인가에 따라 달라진다. 무상지분율이란 재건축 후 추가 부담금없이 입주할 수 있는 평형을 대지지분으로 나눈 값으로 예를들어 대지지분이 10평이고 무상지분율이 150%면 재건축 후 15평에 입주할 수 있는 것임.

2. 이 무상지분율은 개발이익이 얼마가 될 것이냐에 따라 달라질 수 있으므로 개개의 재건축 단지마다 달라질 수 있으나 보통 땅값이 비싼 지역이 땅값이 싼 지역에 비해서 무상지분율이 높음. 무상지분율이 150%이상 나오면 성공한 사업이라고 볼 수 있음.

3. 무상지분율은 재건축용적률에 의하여 결정될 것이나 원칙적으로 20년경과한 아파트로서 안전진단에 의하여 노후불량주택으로서 재건축이 가능하다는 결과가 나왔을때 가능한 것이고, 재건축아파트는 일반적으로 재건축추진위원회의 결성 등에 의하여 재건축사업이 곧 임박할 것으로 판단되는 시점, 조합결성시,사업계획승인시,이주비지급시 한차례씩 상승하는 경향이 있고 대지지분면적이 크고 재건축시 적용될 용적율이 클수록 가격상승폭이 클 것임. 그러나 광주광역시의 경우 큰 변화는 없는 실정임. (화정주공아파트 참조)

4.. 인근지역의 아파트가격과 비교유추하여 재건축의 매매가를 추계해야 함. 단순비교가 가능하나 주위의 아파트가 전부 노후 아파트라서 예측에 어려움이 있음.

 

다음은 재건축아파트 매입시 고려사항을 재건축카페에서 퍼온 것이다

① 대지지분이 넓은 아파트를 골라라.
대지지분이 넓은 아파트는 층고가 낮은 저층아파트가 많다. 층고가 높을 수록 조합원수가 많아지고 대지지분이 적다. 대지지분은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심요소이다. 대지지분이 많을수록 전체 단지의 용적률은 낮게 마련이며 따라서 지분 소유자들에게 많은 이익이 돌아온다.

② 시공사의 브랜드 지명도가 높은 곳이 유리하다.

브랜드 파워가 있는 시공사를 선정한 재건축 단지일수록 프리미엄이 높다는 것은 이제 상식이 됐다. 조합원 입장에서 보면 지명도 있는 건설업체가 시공을 맡아야 거래가가 상승하고 입주 후 프리미엄 형성에도 유리하며 사업추진이 신속하게 이뤄져 이익이 많이 발생한다.

③ 대지면적에 비해 세대수가 많은 곳은 피해야 한다.

작은 평수가 집중되어 있거나 아파트 동간 간격이 좁으면 그만큼 세대수가 증가하게 된다. 세대수가 많다는 것은 조합원이 많아진다는 뜻이고 그렇게 되면 각 조합원에게 돌아가는 대지 지분이 줄어들게 된다.

④ 조합원 거주비율이 높은 곳이 유리하다.

조합원이 직접 해당아파트에 거주하는 것이 신속한 사업추진에 유리하다. 재건축 사업은 조합원 총회나 동의서를 받는 절차가 계속된다. 때문에 조합원 거주자 비율이 높은 곳일 경우 일단 주민들 사이에서 재건축에 대한 공감대가 형성되면 재건축 속도가 한층 빨라질 수 있다.

⑤ 땅값이 높아야 개발이익도 높다.

아무리 아파트가 낡았어도 땅값이 싸다면 불리하다. 땅값이 높은 지역이어야 분양가가 높게 책정되고 개발이익이 많이 남기 때문이다.

⑥ 기반시설이 잘 갖춰진 아파트를 잡아라.

고지대에 있거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데에 위치한 단지는 입지 심의, 건축심의를 통과하기 어렵기 때문이다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 한다. 이때 조합원들의 개발이익은 줄고 부담은 가중된다. 기반 시설 및 도로가 갖추어져 있는 곳이라고 할지라도 공공 시설 용지 부담이 낮은 곳을 선택해야 한다.

⑦ 대지면적이 3,000평 이상은 되야 한다.

대지면적이 넓은 대단지 아파트는 브랜드 지명도가 높은 건설사가 수주를 맡을 확률이 높다. 또한 대지면적이 넓어야 주차장 등 기반시설을 충분히 확보할 수 있는 등 대단지 프리미엄을 볼 수 있게 된다.

⑧ 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다.

매매가 대비 전세가 비율이 높은 재건축 아파트에 투자하는 것은 초기비용을 적게 할 수 있어 투자자로 하여금 자금순환에 유리한 이점을 제공한다. 전세수요가 높은 지역이므로 세입자 유치걱정을 할 필요가 없다는 것도 장점이다.

⑨ 소형평형 많은 곳의 큰 평형이 유리하다.

넓은 평형 세대수가 적은 단지 중 가장 큰 평형을 사면 재건축시 큰 평형을 분양받을 확률이 높아진다. 무상지분평형이 클 경우 만약 큰 평형을 원하지 않는다면 오히려 환급받는 경우도 생길 수 있다.

⑩ 재건축 계획이 현실적인지 살펴봐라.

재건축 계획이 건설교통부나 시의 정책과 다르게 잡혀있는 경우가 있다. 예를 들어 시는 용적률을 250%로 잡고 있는데 재건축 계획은 300%이상으로 과다하게 책정되었다면 조합원 부담금이 훨씬 늘어날 것은 자명하다. 시공사가 터무니없는 조건을 내건 경우도 유의해야 한다

 

2009년 거래기준

 2015년 28th Summer Universiad 하계유니버시아드 대회개최 - 선수촌아파트 건축가능성으로 인한 가격호가 상승, 매매활발하게 진행중 - 5.26 박광태시장 염주주공 선수촌아파트 건축가능성발표

 

2009. 5. 26발표이전의 거래가

 14평 4800~5000

 15평 5200~5500

 16평 5800~6200

 17평 6400~6800

 19평 7600~8400

 

2009. 5.26 발표직후 호가(거래가는 200,300정도낮을 것으로 추정됨)

14평  거래없음

 15평 6200~6400

 16평 6600~7000

 17평 7400~7800

 19평 8600~9000