수익형 투자(income investment)의 대표적 상품

　　

 

-재부상하고 있는 오피스텔투자

 

4855대1의 청약 경쟁률을 보인 인천 송도신도시의 ‘더 프라우’ 청약이후 수익형 상품인 오피스텔투자에 대한 관심이 뜨겁다.

결과적으로 정부의　　다주택자에 대한 각종규제로 상대적으로 수익형 투자 상품인 오피스텔이 반사이득을 보고 있는 것이다. 대출에 있어서도, 아파트보다는 여유롭고 1~2억원의 소액으로 투자가 가능한 장점이 있다.심지어 수억원대의 오피스텔을 업무용으로 보유시에도 현행 청약가점하에서는 무주택으로 간주되기 때문에 틈새 투자상품으로 부각되고 있다.

 

서울지역 오피스텔 입주물량을 보면 ,2004년을 기점으로 꾸준히 줄고 있어 투자성이 부각되고 있다. 또한 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 관심이 상대적으로 오피스텔로 이동하고 있다.

통계청의 조사만 보더라도 1인 가구 비중이 계속 높아져 오피스텔 투자성이 높아지고 있는데 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등이다.

 

이왕이면 서울 강남권과 용산,마포,분당등 '오피스텔 투자 핵심 지역'에 투자반경을 좁히는게 좋다. 이들 지역은 역세권에 개발 호재도 갖춰 일정 규모 이상의 오피스텔은 임대수익 뿐만 아니라 시세차익도 가능하기 때문이다. 이들 지역의 임대수익률은 대부분 연 6~8%대라서 은행예금 수익률을 훨씬 웃돌고 있다.

 

최근의 시세 변화만 놓고 보더라고 여유자금 있는 투자자들이 오피스텔투자에 관심을 보이고 있다는 걸 알 수 있다. 대표적으로 서초동 남부터미널 초역세권인 현대슈퍼빌 오피스텔 79.2㎡(24평형)의 경우 최근 두 세달 동안 시세가 1억6000만원에서 1억8000만원으로 2000만원 가량 올랐다. 중앙일보 조인스랜드 기사에 따르면 용산지역의 오피스텔도 국제업무지구 개발 계획 발표 이후 가격이 하루가 다르게 치솟고 있다. 두세 달 전 ㎡당 270만원을 하던 용산구 한강로 3가 대우트럼프월드Ⅲ 오피스텔 92㎡최근 ㎡당 303만원을 호가하고 있다. 인근 한강로2가 대우디오빌한강도 76㎡(23평형)의 경우 두 달 전 ㎡당 200만원에서 ㎡ 당224만원으로 호가가 올랐다. 용산지역의 오피스텔 가격은 여의도·마포,강남같은 도심과 비교해서는 아직은 낮은 수준이다.

 

-도심권 소형오피스투자

 

오피스시장 현황

 

과거 2~3년사이에 오피스 빌딩이 들어설 자리에 주상복합이 우후죽순으로 대거 공급되었다.

게다가 조달금리가 비교적 저렴한 대규모 자본과 과학적 분석력으로 무장한 외국계 자본들까지 가세해 우량 오피스 품귀 현상이 지속되고 있다.

또한 정부의 주거용 부동산 규제에 따라 점차 투자자들이 상업용으로 관심이 이동하고 있고 부동산펀드를 통한 간접투자가 증가로 지속적인 매매가 상승세가 예상된다.

아울러 2~3명의 공동투자자뿐만 아니라 자산운용회사들과 리츠, 외국계 투자기관 등의 매입경쟁이 치열해지고 있어 서울 외곽지역뿐만 아니라 수도권 지역까지도 입지여건 등이 좋은 오피스까지 거래 확산속에 가격상승세가 지속될 전망이다.

 

결과적으로 도심 오피스 부족현상과 임대수요증가로 인해 공실률이 최저 수준으로 떨어지고 있어 투자자들은 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다.

 

(소형)오피스 투자

 

결과적으로 도심 오피스 부족현상과 임대수요증가로 인해 공실률이 최저 수준으로 떨어지고 있어 투자자들은 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다.

 

매매가 급등에 따라 상대적으로 오름폭이 작았던 임대료도 가파른 상승세가 예상된다. 따라서 비교적 소액으로 오피스에 투자하기를 원하는 분들은 도심권소형오피스를 추천하고 싶다.

특히 테헤란로에서 서초역으로 이어지는 강남권 오피스 밀집 지역은 임대 수요가 꾸준하기 때문에 비교적 안정적으로 투자할 수 있다. 1층이 아닌경우 ㎡ 당 500~800만원정도면 투자할 수 있다.

3~4억원정도의 자금으로 투자 가능한 소형오피스투자는 일반인들도 　비교적 쉽게 할수 있다.특히 서울 강남권과 광화문, 분당권의 신규 오피스 분양물건에 관심을 둘만하다.

 

상가 투자

 

상가도 오피스텔과 같이 대표적인 수익형　투자상품이다.

아파트에 대한 규제가 강화될수록 투자자들로부터 상가투자에 대해 문의는 오히려 늘고 있다. 게다가 아파트와 달리 분양권 전매 제한이 없어 환금성이 좋다.

보유세금측면에서도 상가 건물 부분의 재산세만 내면 되며 건물분은 종합부동산세 부과대상에서 제외돼 있어 분산 투자용으로도 적합하다. 상가에 부속토지가 있어도 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세 대상이기 때문에 부속토지가 많지 않다면 종부세를 내지 않아도 된다.

 

보통 연수익률 7~10%에 30억원대 이하의 근린상가등에 관심을 가지게되는데 향후 상권의 잠재력과 수익성 분석을 철저하게 해봐야한다.

 

10~30억원대 근린상가

 

상가투자 초보자일수록 비교적 안전성이 우위인 현재 운영중인 근린상가에 투자하는게 좋다. 현재 운영중인 근린상가의 경우 보통 연 수익률 4~7%정도로 투자자금은 10~30억원내의 자금이 소요된다. 비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 10~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대된다.

 

소형아파트 임대

 

역세권 소형아파트에 중장기투자하면서 시세차익과 임대수익도 겨냥한 주택임대사업이

 

조명받고 있다. 월세로 전환했을 경우 은행금리보다 월등히 높은 5~7%(매달)짭짤한 임

 

대수익을 거둘 수 있을뿐 아니라 개발호재 있는곳의 소형아파트는 추가적인 시세차익도 가능하기 때문이다. 부동산에 대한 정부의 규제로 갈팡질팡하는 자산가들 사이에서 종합부동산세나 양도소득세 중과 회피로 소형아파트 장기 임대상품을 권할 만 하다.

지난해 말만 하더라도 분당권과 노원구 일대에서 소형아파트 투자 열풍이 불었는데 리모델링과 임대사업 수요까지 겹쳐 큰폭의 상승세를 나타냈었고 현재까지의 지역에 따라 소폭적이나마 상승세를 나타내고 있다.

 

소형평형 배정가능한 재개발 지분도　관심

재개발 완료후 향후 임대사업을 겨냥해 서울 성동구 옥수동,금호동, 성남 수정구,중원구 등 의 재개발지분에 투자하는 발빠른 투자자도 많다.20평형대를 배정받을수 있는 10평형대 재개발지분의 경우 전세를 안고 약간의 대출만 이용하면 1억원 남짓으로 구입할 수 있어 장점이다. ,10년임대 이후 양도·증여세를 피하기 위해 아예 자녀 명의로 구입하는 일도 부지기수다.

임대사업조건 

 

지난 5월 말 기준 서울시에 등록한 주택임대사업자는 1만1654명(9만4494가구)으로,작년 말 1만903명(8만7127가구)에 비해 751명(7367가구)이나 늘었다. 대략1명당 10채 정도를 사들인 셈이다.

종합부동산세 부과시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면 △동일 시·도 △전용면적 85㎡(25.7평) 이하 △공시가격 3억원 이하 △5채 이상 보유 △10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. (단 건설임대는 2채를 5이상 임대한 경우).

 

위와 같은 조건을 충족한후 , 5주택 이상의 등기부등본과 신분증, 도장을 지참하고 해당 구청 주택과에 임대사업자 등록 신청을 하면 된다.

주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼 종부세

를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대개시후 10년 뒤에

양도 당시 단 1채라도 기준시가 3억을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1채당

소형아파트 투자금액을 1억원내외로 고정시키는 게 중요하다

 

단, 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다

참고적으로 2채 이상의 다주택자들은 추가적으로 임대사업용으로 소형아파트를 추가적으로 사들여 기존의 주택을 포함해서 임대사업을 하면 각종 세금 부담에서 비교적 자유로울 수 있어 추천할 만하다.

 

본인이 보유한 　다가구주택으로 임대사업을 하기 위해서는 구분등기가 가능한 다세대주택으로 변경하는 작업이 필요하다. 다가구주택의 경우 5가구 이상으로 구성돼 있더라도 건축법상 구분등기가 안 되는 단독주택으로 분류돼 1주택으로 간주되기 때문이다.

 

다세대주택으로 용도변경하기 위해서는 필요충분조건으로 공동주택 건축 요건인 가구별 주차대수 확보 및 일조권 확보를 위한 인접대지 경계선과의 1m 이상 간격 유지 등을 만족해야 한다. 건축물대장전환 신청서와 설계사무소를 통해 발급받은 설계도면을 가지고 해당 구청 건축과에 용도전환을 신청, 허가절차를 마친후 　 바뀐 건축물대장사본을 발급받아 등기소에서 가구별 구분등기를 하면 세대별로 각각 소유권을 가지게 된다.

28.이축권투자하기

직장 때려 치우고 여기서 맘편히 장사나 하고 살까?

 

아파트촌 하고도 가깝고 그린벨트라 경치도 좋아 , 음식솜씨만 좋으면 승부가 날 것 같은데

한번 해볼까?…

 

계곡물이 졸졸 흐르는 시원한 야외정원에서 맛있는 저녁식사를 마칠때면 도시생활에 지친 중년의 직장인들은 한번쯤 이런 상상을 하기 마련이다.

 

최근 그린벨트 내에 분위기 좋은 카페나 음식점이 유행하고 있는데 이축권을 이용해 바로 영업용건물을 지을 수 있는 게 아니라 대개 기존의 건물을 카페나 음식점으로 용도변경된 경우는 그곳에서 5년 이상 그곳에 거주 한 경우다.

 

도시인근에 집을 지을 수 있는 이축권 투자에 대해 관심이 높아지고 있고 때마침 도시근교의 공기좋은 곳을 ?는 수요와 겹쳐 프리미엄도 상승세를 타고 있다.

 

원래부터 거주한 이축권 권리자가 주택을 신축해 매도할 경우 훨씬 큰 차익을 기대할 수 있어 권리만의 양도를 꺼리는 분위기가 많아 인기지역 이축권은 웬만한 집 한 채 값이다.

 

실제로 요즘에는 이축권에 대한 희소가치가 높아지면서 가격도 오르는 추세를 보이고 있다. 과천, 성남, 하남 등 인기지역에선 ‘이축권 프리미엄’이 1억∼3억원 정도에 이른다.

 

최근 투자자들의 관심대상인 이축권이란 (일명 용마루) 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근지역에서 땅을 대토 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 말하자면 그린벨트에 있는 헌 집을 헐고 인근 지역에 새 집을 지을 수 있는 이주권이라고 보면 된다.

 

또한 그린벨트 내에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.

 

이축권을 갖고 있더라도 아무 곳에나 이축을 할 수 없으며 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다. 원칙적으로 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하고, 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다.

 

현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증ㆍ개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평중 30평은 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다.

 

이축권을 갖고 있어도 옮겨 지을 수 있는 지역은 제한받는다. 원칙적으로 같은 시군의 나대지 또는 잡종지에 한정하고 나대지가 없는 경우에는 다른 지목을 허용하였으나 최근 그린벨트에 관한 규제가 많이 완화되어 나대지, 잡종지 구별이 없고 임야가 아니면 이축이 가능하다. 또 적법하게 조성된 공부상 나대지로 이축할 경우에는 인접 시군구까지 확대 허용하고 있다.

 

그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다. 그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증ㆍ개축 하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

 

이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지조성면적은 1백평(3백30㎡)까지다.

주의 할 점은 이축 대상 주택은 사전에 식별하기가 어려우니 해당 지자체에 이축 대상 주택인지를 반드시 파악한 후 매입하여야 하며 이축권이 있는 사람이 원주민이 아닌 경우는 손해를 볼 수 있으니 주의해야 한다. 시행착오를 줄이는 가장 현명한 부분은 지역의 관할 행정당국 주변의 설계사무소에 가서 1차적으로 컨설팅을 받는 것이다. 그 지역의 설계사무소는 건축에 관한 법률과 노하우 그리고 보다 중요한 관청과의 끈끈한 인간관계가 형성되어 있는 곳이기 때문이다.

 

그린벨트에서 원주민 이축권 매입

 

외지인의 땅 거래가 엄격하게 제한되는 그린벨트 안에서는 이축권을 통해 땅을 사기도 한다.

 

이축권이 자금 사정상 새집을 지을 능력이 없는 원주민에게 주로 주어지는 점을 감안해 제3자 전매를 허용하고 있다. 때문에 외지인이라도 이축권을 매입하면 합법적으로 그린벨트 안에 땅을 사고, 집을 지을 수 있는 것이다.

 

이축권 매입시 주의사항

 

이축권의 진위 여부를 반드시 확인해야 한다. 시중에 나도는 이축권 중에는 멸실주택처럼 이축이 불가능한 경우도 있다. 때문에 해당 시ㆍ군지역에 이축대상 주택인지를 파악한 후 매입에 나서야 한다.

 

이축 대상에 포함된 주택이라 하더라도 기존 거주자가 해당 시ㆍ군에 이축 허가와 함께 집을 지을 위치를 제출해야 건축허가가 나온다는 점도 유의해야 한다. 일단 이축권을 판 원 권리자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다는 의미다.

 

이축권 구입시 고려사항은 이축권의 건축가능 평수와 거주년수가 일치하는가 여부 획인과정과 매입하고자 하는 논밭이 대지로 용도변경이 가능한가를 따져봐야 한다.

 

최종적으로 이축권 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 ‘원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다’는 내용을 단서조항을 붙여야 한다. 여러 차례 거래된 이축권은 피하는 것이 좋다.

 

물론 이런 경우는 불법은 아니지만 도덕적으로 일부 문제가 있기 때문에 실제 전원주택 등을 짓고 살고 싶지만 허가 조건을 맞추기 위해 당장 전 세대원이 이사할 수 없는 불가피한 사정이 있을 경우에만 이용해야지 투기 목적으로 이용하는 것은 피해야 한다.

29.작은 변화가 인생을 바꾼다

- 중국경매, 가뭄에 마르지 않은 오아시스

2009년부터 자본시장통합법의 본격 시행될 전망이다.

금융시장 전면 개방방침에 이어, 해외 부동산투자의 완전 자율화 시기도 앞당겨지게 된다.

지난 한해는 부동산 시장이 광풍에 이어 올해는 펀드를 위시한 증시 열풍이 일었다.

세상은 무섭게 변하고 있는데 과연 나는 무엇을 준비하고 있는가? 나의 글로벌 마인드 수준은 자신 있게 어느 정도라고 말할 수 있을까?

2009년 자산시장 전면 개방과 한미 FTA 타결 이후 시장의 판도 변화가 급변하고 있다. 지난 한해는 집값 광풍으로 많은 사람이 울고 웃었으며, 말도 탈도 많았던 한해였다. 연말연시에 잇따른 정부의 히든카드라 할 수 있는 초강력 대책으로, 수도권 분양시장 등 개발 호재가 있는 특정지역의 상승세를 제외하고는, 가격조정은 적지만 기간조정은 길어지고 있다.

투자환경의 악화와 다중 규제로 투자자나 수요자의 관심은 멀어질 수밖에 없다. 중산층이 붕괴된 경제구조, 절반 정도의 수도권 무주택자의 고민, 꺼지지 않는 부동산 불패신화 등 주거안정과 복지국가를 지향하는 정부의 책임과 고민, 정책적 한계도 있을 것이다. 소득이 있으면 세금을 내야하고, 돈을 벌면 이익을 사회에 환언해야 한다.

지난 8. 31 조치 이후 과도한 부동산 가격의 상승 여파로 그 휴유증도 심각하다. 1가구 다주택자 양도세 50～60% 중과, 부재지주와 사업용 용지에 대한 60% 중과, 종부세와 재산세 등 보유세 현실화, 소득 구분 없는 무차별 금리상승과 대출규제 등 집이 없는 무주택자나 일반 투자자, 내 집을 마련하거나 중대형으로 갈아타거나, 여타 상품에 투자하려 해도 가격과 수익에 확신이 서지 않다 보니 시장은 동맹경화 증세에 걸려 행여 중병으로 악화되지 않을까 걱정이다. 시장 주체 간 입장차는 달라도 걱정거리는 비슷하다는 얘기다.

외환위기 당시에는 나라에 돈이 없어 부도를 맞았다. 정부 곳간에는 달러가 바닥을 드러냈고, 우방 국가들은 우리를 외면했다. 나라가 위기에 처하자 경제를 살려 보자고 이 땅의 국민들이 먹을 것과 입을 것, 쓸 것을 줄여가면서 금반지와 목걸이, 귀걸이 등 장롱에 고이 숨겨둔 비상 종자돈까지 나라 살리기에 십시일반 내놓았었던 역사적 사실을 모두 기억할 것이다.

■ 세계 투자시대, 경제적 안목을 넓혀라!

지난 10년 전 외환위기 당시와는 정반대 상황이 전개되고 있어 격세지감을 느낀다. 최근 세계 경제전문지《포춘》은 과거에 볼 수 없었던 글로벌 경제 초호황을 전망하고 나섰다. IMF에서도 지금 글로벌 경제가 ‘장기 호황 국면’에 진입하고 있다는 사실을 뒷받침해 주고 있다. 미시장의 정체로 세계성장엔진의 친디아(중국과 인도)로 중심세력이 이동하면서 유럽 등 30억 명의 변방국가까지 글로벌 경제 초호황에 합류하고 있다.

자산시장의 개편이 다가올수록 정부의 대외적 변수도 눈여겨봐야 한다. 국내외 유동성 함정, 환율방어에 급급한 달러의 유입속도도 때아닌 행복한 고민에 빠졌다. 무역으로 먹고 살아야 하는 경제구조, 환율방어의 한계에 와 있다 보니 외화 퍼내기 정책으로 전환되고 있는 셈이다. 금융과 부동산을 어우르는 자산시장이 조기 개방을 통해 시장의 선진화를 앞당기고, 펀드가 모체인 간접투자시대를 열어가고 있다. 해외 자원개발이나 대체에너지 개발 그리고 해외 경매나 부동산 개발과 투자에도 시야를 넓혀가야 할 때다.

가치주나 굴뚝주라고 하는 주식형 펀드, 주가와 차별화된 수익을 내는 세계 물펀드 등의 섹타펀드, 주식과 부동산을 연계한 개발, 리치, 투자 등 다양한 국내외 펀드, 글로벌 경제에 본격 참여한 러시아, 중국, 베트남 등 콘도나 고급 아파트, 개발권 등 수많은 테마 펀드들이 개발되고 유통될 것이다.

전설적인 세계 부호들의 투자 방법에는 남다른 공통점을 발견할 수 있다.

조지 소로스나 엘빈토플러, 워렌 버핏 등 재테크로 성공한 대부호들도 예외가 아니다. ‘실패를 줄이는 확률 투자, 남다른 역발상 투자, 가치투자에 대비한 선점 투자, 돈 되는 분야에 집중적인 반복 투자 등을 들 수 있다. 결국 부동산이나 경매, 펀드 등 재태크의 공통된 투자원칙은 블루오션전략(경쟁이 없거나 덜한 새로운 분야를 발굴하는 전략)이라고 집약할 수 있다.

점점 글로벌화되고 약육강식의 좁은 국내시장에선 재테크 환경도 악화될 수 밖에 없다.

대안으로 남보다 빨리 - 멀리보는 ‘역발상의 블루오션경매 투자법’를 제시한다.

유치권이나 지상권 등 복잡하면서 경매 함정이 있으나 잠재력이 숨어 있는 한국경매나, 세계투자의 중심축인 메리트가 큰 중국경매에 대한 노하우를 집중적으로 개발하고 문을 지속적으로 두드리는 것이다.

■ 행복한 부자가 되려면, 당장 실천하라?

짧은 인생, 허비할 시간은 없다. 산을 타다 보면 너무 힘들어서 포기하고 싶을 때도 있다. 그 과정을 극복하고 이겨내어 정상에 올라본 사람만이 알 수 있는 ‘희열’을 느낄 수 있다.

살아가면서 같은 직장에, 소득 수준이 비슷한데도 어떤 사람은 부자로 살고, 어떤 사람은 가난을 대물림하는 사람처럼 경제적으로 신분차이가 벌어지는 것을 종종 보게 된다. 물론, 누가 잘나고 누구를 비하하려는 얘기가 아니다. 이러한 사례는 개인의 마인드 차이이며, 부에 대한 간절한 의지에 따라 그 차이는 어느 정도 극복하고 만회할 수 있다는 것이다.

좁은 땅에 국한하지 말고 대세를 읽는 경제적 안목을 키우는 것은 무엇보다 중요하다. 멋지고 행복한 인생의 큰 목표에 세우고 철저한 승부욕을 갖고 자기와의 싸움인 인생의 마라톤 경주에서 결코 완주해 내야한다. 자기와의 싸움은 지금까지야 어쨋튼 지금부터의 실천의지와 열정에 성패가 달려있다고 해도 과언이 아니다.

새해 들어 급등과 조정의 부동산 시장, 천당과 지옥을 상존하는 증시 등 과도기 시장의 단면을 보았다. 단기 등락에 일희일비하지 말고 될성 부른 나무에 올인하여 기대수익을 얻을 때까기 중장기적으로 묻어두라고 하고 싶다.  

■ 투자관도 달라져야 한다

점점 세계화되는 시장에서 특정 지역이나 상품에 대한 편견을 버리고 중국 등 대세시장이나 틈새상품을 남보다 빨리 발굴하여 때와 장소, 노하우를 어우룰 수 있는 반복적인 투자 시스템을 구축하여 운영해 나간다며 ‘부’를 움켜쥘 가능성이 매우 높다고 확신한다.

필자가 권하는 ‘경매의 성공투자법’은 실천하면 누구나 성공할 수 있다고 확신한다.

바로 중국경매를 추천하고 싶다. 현재 중국은 세계경제를 위기로 몰고갔었던 美 서브프라임 모기지(주택 비우량 주택담보채권)을 후폭풍으로 세계자산시장의 중심축이 이동세가 확산되고 있다. 게다가 자산시장의 급등과 물가 인플레이등 과열장세를 안정시키고자 외국인 부동산 직접투자에 대해서는 지속적으로 규제를 하는 반면, 펀드시장을 규제을 완화하는 상반된 정책을 견지해왔다. 경매만은 현지 정부에서 규제을 하지 않아 보통 2회 정도 유찰이 되다보니 한국경매등 국내 시장과 달리 투자메리트가 훨씬 높다. 게다가 국내는 단기 가격급등과 수급논란, 분양가상한제등 다중 규제로 인해 향후 부동산 장세가 불투명한 반면, 중국은 성장세가 10년, 50년 무한한 가능성이 점쳐지고 있다는 전망이 속속 나오고 있다.

새롭고 경쟁이 덜한 나만의 블루오션 전략(경쟁이 덜한 새로운 시장 개척)이나 남들과 반대로 생각하는 역발상의 투자로 반복적으로 실천해 나간다면 훗날 ‘가뭄(불황)에도 마르지 않은 오아시스(재물)’를 지속적으로 먹을 수 있는 투자환경을 만들어 나갈 수 있으리라 믿는다.

* 경제적 안목을 키우고, 시야를 넓혀라!

* 경쟁력이 강한 나만의 블루오션 전략이나 남들과 다른 역발상의 전환을 꾀하라!

* 무엇보다도 가장 중요한 것은 아무리 좋은 투자원칙도 본인이 지속적이고 반복적인 실천이 있을 때 수익창출의 기회가 많아진다는 것이다.

30.금리 대폭락으로 집값판세 어떻게 될 것인가!

2008년 12월 11일은 전대미문(前代未聞)의 금융정책이 발표된 날이었다. 한국은행이 기준금리를 사상 최대폭인 1%라는 충격적인 수치로 인하하여 기준금리를 연 3%로 낮춘것이다. 여기에 추가인하 가능성까지 시사하여 본격적인 글로벌 초저금리 시대에 보조를 맞추고 경기부양에 올인하겠다는 메시지를 시장에 보낸것이다.

 

(기준금리 대폭락 추이/자료:세계일보)

 

필자가 얼마전 출간한 <부동산 대폭락 시대는 없다>책에서 경기부양에 올인할수밖에 없는 현 정부의 태생적 한계와 글로벌 초저금리시대의 본격적인 돌입을 이미 예고한바 있고, 금리 대폭락이 발표되기 1시간전 SBS라디오 생방송 김민전의 시사전망대 '부동산시장 어떻게될까'라는 주제로 경실련 집값거품빼기운동본부 김헌동 본부장과 동시 인터뷰에서 '글로벌 초저금리시대의 본격적인 돌입으로 부동산 대폭락 시나리오는 점차 설득력을 잃을것'이라고 예측한바 있지만, 이번의 금리인하폭은 누구도 예상하지 못했던 가히 충격적이라 할만한수준이다

한은은 5.25%였던 기준금리를 2008년 10월 9일 5.0%로 내린데 이어 같은 달 28일에는 다시 4.25%로 0.75% 포인트나 파격적으로 인하했고 지난달 7일에도 0.25%낮췄었다. 기준금리 3.0%는 역대 최저치인 3.25%(2004년 11월11일)보다 0.25%포인트나 낮은 것이다. 통화정책이 통화량에서 기준금리로 바뀐 1999년 이후에 기준금리가 3.0%로 내려간 적은 한번도 없었다.

더구나 그동안 한은이 1.00%포인트라는 엄청나게 큰 폭으로 기준금리를 내린 전례는 단 한번도 없었다. 그렇다면 충격적이기까지 한 이번 금리인하의 최종목표는 무엇일까? 답은 간단하다. 경기부양에 올인하겠다는 의미다.

여기에는 정부가 부동산 가격 급락으로 인한 경착륙으로 연결되는것을 철저히 차단할 필요성을 느꼈다는것을 의미한다. 한편, 금통위가 “앞으로 유동성 상황을 개선하고 경기의 과도한 위축을 방지하는데 주안점을 둬 운용할 것"이라고 밝힌상태여서 추가 금리 인하 가능성도 배제할수 없는 상태다.

일부에서는 내년 상반기에 0.5% 더 내린 2.5%까지도 될수 있을것으로 내다보고 있는 상태다. 바야흐로 초저금리시대에 본격적으로 접어들었고, 글로벌 저금리시대에 보조를 맞추고 있는것이다.

따라서 부동산가격폭락을 철저하게 저지하는 많은 방어벽들중 가장 튼튼한 방어벽이 새로 구축된셈이서 부동산대폭락은 이제 기우(杞憂)에 그칠것으로 전망된다. 초저금리로 인해 시장 유동성은 급격한 회복세를 보일것이다. 부동자금의 급증으로 미국경기와 국내경기가 호전되는 조짐이 보이면, 그동안 이명박정부가 추진했던 부동산규제완화책들의 약발이 먹혀들면서 주식이나 부동산시장이 다시 살아날 가능성이 매우 높아 집값 대폭락은 이제 더욱 현실화되기 어려운 시나리오로 전락하게 됐다.

결국 금리의 대폭락은 부동산시장의 대반전의 씨앗이 될것으로 보인다. 과거 외환위기당시와 비교해보면 그때는 국가 부도위기상태였고 대출금리가 최고 28%에 육박하는 살인적인 초고금리 상황이었기 때문에 집값은 폭락하는데 대출이자는 폭등하는 최악의 조건이었다.

좀더 극단적으로 말한다면, 외환위기 당시에는 부동산을 갖고 있는것 자체가 자살행위나 마찬가지였다라는 의미다. 그러나 지금은 국내경제의 펀더멘탈이 외환위기를 거치면서 상당히 강해져있는데다 글로벌 초저금리시대로 이미 돌입했기 때문에 외환위기당시의 대폭락은 전혀 불가능하다.

금리대폭락은 향후 경기회복이 되는 시점과 입주물량급감등이 현실화의 요인과 결합하여 2009년 하반기이후부터는 점차 부동산시장을 살리는 흑기사역할을 할것임에 틀림없어보인다. 부동산 대폭락 시나리오의 잔치가 점차 파장을 맞는 시점이 임박한 것으로 보여 향후 이번 금리대폭락 영향의 귀추가 주목되는 대목이다.

31.부동산 대폭락 망령에서 벗어나라!

  현재 전국평균보다 많이 오른 국지적 상승지역이 서울과 수도권에 몰려있으므로 미국발 서브프라임모기지론 사태나 금융위기등 세계 거시경제 흐름 및 국내 주택경기 침체로 인한 대내외적 변수에 의해 수요가 급감하여 서울과 수도권지역을 중심으로 가격이 2006년 가을 고점대비 일부 버블세븐 지역과 일부단지를 중심으로 20%내외 하락한 급매물 아파트가 나오고 있는것은 사실이다. 국지적으로 지나치게 많이 오른곳이 있다면 그곳은 시장에 의해 적정폭으로 하락하는 것이 정상이며 이는 시장의 보이지 않는 손에 의해 일부 특정지역을 중심으로 과도하게 오른 주택가격이 스스로 자정되는 현상으로 봐도 큰 무리가 없는 수준인데도 이를 두고 대세하락을 넘어 대폭락, 거품대붕괴 운운하는것은 재테크 전략에 큰 오판을 가져올 수 있고 자칫 다른 투자자들과 실수요자들의 판단에 치명적인 악영향을 줄수도 있다. 한국은행이 올해초(08.04.11) 특정지역 주택가격 거품은 전국 단위로 파급될 가능성은 낮다는 내용의 분석보고서를 발표했는데, '주택가격의 추이와 지역 간 파급여부 분석' 보고서가 그것이다. 이 자료에 의하면 , 1980년대 중반 이후 우리나라의 주택가격은 세 차례의 상승기를 거쳤지만 지역 간 파급에 의해 전국에 걸쳐 거품이 형성돼 있을 가능성은 크지 않은 것으로 나타났다. 또한 우리나라의 명목주택가격은 1986년 이후 약 20년간 불과 2.2배 상승한 것에 불과한 것으로 나타났는데, 주택가격의 거품형성 여부를 판단하는 '주택매매·전세지수'(주택매매가격지수·전세가격지수)는 지난해(2007년) 말 현재 1986년초의 약 61%로 1990년대 말 수준에 머물러있는 것으로 밝혀졌다. 결국 대한민국 집값이 아직은 고점이 아니며, 극히 일부지역을 제외하면 거품도 거의 끼어있지 않다는 단적인 예다. 한편, ‘Economist’誌에 의하면 1997년~2006년까지의 10년간의 주요국 주택가격변화율을 살펴보면 역시 한국의 주택가격상승률이 과도하지 않다는것이 명백해진다.(서울주택가격은 정부자료를 종합한 추정치임. 실제로는 이보다 훨씬 낮은 상승률일것으로 추정)

 

(자료: Economist 2007년 12월 6일자)

더욱이 KB 주택통계자료에 따르면 1998년 9월 말부터 2008년 8월 말까지 약 10년 동안 전국의 주택 매매 가격 상승률은 약 50%수준에 불과한 것으로 나타났다. 예컨대 10년전에1억원짜리 아파트를 샀다고 가정할 경우 올해 8월 말 현재까지 주택을 보유하고 있었다면 보유주택의 시세는 약 1억5천만원정도밖에 안된다는 얘기다. 한편, 일본과 한국을 동일시하며 일본처럼 한국도 부동산버블이 붕괴되어 한국경제가 암흑의 나락으로 떨어지게된다는 주장을 하는 대안없는 비관론자들이 많다. 그러나 일본과 한국을 같이 보면 큰 오판이 일어난다. 일본의 경우 주택이 아닌 상업용 건물에서 버블이 형성됐는데, 10억짜리 건물에 대출만 12억~13억원까지 해줄정도였다. 금융권 부실이 얼마만한것이었는지는 안봐도 뻔하다. 반면 한국은 어떤가? 한국은 버블을 얘기할 때 주택을 갖고 거론한다. 그러나 한국은 금융규제가 심해 금융권에서 대출해주는 한도(LTV)는 많아야 60%, 보통 40%~50%선에 그치고 있어 금융권 동반부실로 이어질 가능성이 거의 없다. 또한 1991년부터 지난해인 2007년말까지 미국의 주택 실질가격은 연 평균 2.3%, 영국은 4.8%, 호주는 4.1% 올랐지만 한국은 오히려 1.7%나 떨어진 것으로 나타났다. 대한민국 집값이 아직은 고점이 아니라는 단적인 예다. 따라서 대폭락이니 버블붕괴니 하는 주장은 넌센스에 다름아니며 한국은 일본의 전철을 절대 따라가지 않을것이다.

또한 대폭락을 주장하는 사람들의 심리 근저에는 대개 무주택자거나 투자타이밍을 잘못맞춰 부동산투자에 실패한 사람들이 화풀이성으로 감정을 표출하는 경우가 많아 건설적이지 못한 맹목적 비판, 비관론에 치우치는경우가 허다하다. 예컨대 유주택자나 다주택자들에 대한 적개심과 분노를 표출하면서 대안없이 시장을 공포로 몰아넣어 위기를 더욱 악화시켜 경제에 아무런 실질적인 도움도 주지 못하는 대폭락론자들의 주장에 부화뇌동하여 감정을 발산하는 무익하고 정신건강에 해로운 태도를 견지하는것등이 그것이다.

따라서 정신건강에도 해롭고 무익한 적개심이 근본 기저에 깔려있는 대폭락 망령에서 가급적 빨리 벗어나는것이 여러모로 이롭다는점을 인식해야 한다.

실제로 부동산이 대폭락한후 주택가격이 바닥에서 계속 헤메일것이라고 생각하는것은 특정환경에 처한 일부 소외계층의 희망사항 내지는 일종의 신화에 가깝다.

주식이든 부동산이든 오르면 내리고 내리면 오르는 속성이 있고 끊임없이 등락을 반복한다.

한번 폭락한후 계속해서 가격이 반등하지 않는다는것은 부동산의 속성을 모르는 바보거나 대안없는 비관론자거나 둘중 하나다.

외환위기를 극복하는 시점인 2000년 이후의 전국 주택가격상승률(전년동월비)은 약 2년 간격으로 확대기(활황기)와 축소기(침체기)를 반복하고 있음을 알수 있다.

 

1차 사이클의 경우 상승기는 2001년 2월~2002년 9월, 하강기는 2002년 9월~2004년 11월사이에 해당하고, 2차 사이클의 경우 상승기는 2004년 11월~2007년 1월, 하강기는 2007년 1월~현재까지 진행중이다. 따라서 위와같은 부동산경기사이클의 관점에서 본다면 하강기는 대략 2009년 2월정도까지 진행될것이다. 그후 다시 상승기가 오게되면 늦어도 2009년 하반기부터는 상승반전할것으로 예측해볼수 있다. 부동산 경기사이클을 토대로 분석해보면 결국 내년 하반기부터는 본격적인 상승세로 접어든다는 얘기다. 다시말해 적어도 부동산사이클상으로 본다면 지금부터 내년 상반기까지가 부동산시장의 바닥이라는 얘기다. 이것은 달리해석하면 지금의 하락침체기는 부동산 사이클상 내릴만 한 시점이 되었기 때문에 내리고 있는것이라고 봐도 된다. 미국금융위기라는 돌발변수로 인해 좀더 하락세가 두드러졌을뿐이다.

비관론자들인 대폭락론자들이 주장하는바대로 달도차면 기우는것은 사실이다. 그러나 기운달은 반드시 차오른다는점을 대폭락론자들은 뼛속 깊숙이 새겨야 한다. 그렇지 않으면 반쪽짜리 분석에 다름아니거나 엉터리 결과를 양산할수밖에 없다.

지금은 분명 대폭락론자들이 주장하는대로 위기인것은 사실이다. 그러나 위기에서 기회를 찾지못하면 아무런 결과도 얻어낼수 없고, 말 그대로 허무주의자나 비관론자로 전락하여 희망을 잃어버리고 부정적인 마인드로 좋지못한 결과만을 경험하게 될 가능성이 더 높다. 대한민국에 부동산 대폭락시대가 온다는 망령은 어쩌면 경제위기의 틈을 파고들어 자극적이고 도발적인 책 제목으로 판매부수를 늘리려는 출판사 마케팅 직원의 번뜩이는 아이디어의 산물일지도 모른다. 일종의 거대한 헤프닝인셈이다. 부동산대폭락 망령에서 하루라도 빨리 벗어나서 자유로워져야 지금의 위기를 좀더 객관적으로 관조할수 있게될것이다. 익명성속에 몸을 숨기고 정신건강에 해로운 부동산상승에 대한 강한 적개심만을 표출하는 마인드로는 재테크에서 살아남기가 곤란하다는점을 인식해야 한다.

32.빈부차가 벌어질수록 부동산투자는 필수다!

▶빈부차를 얘기할 때 빼놓을수 없는것이 바로 고가주택에 사는 사람들의 생활방식을 종종 언론에서 조명하는경우다. 가장 대표적으로는 강남 도곡동의 타워팰리스나 삼성동의 아이파크, 압구정동 현대아파트같은 고급주택의 가격을 얘기하며 빈부차를 부각하는 경우가 많이 있다.

타워팰리스나 삼성동 아이파크 혹은 압구정동 현대아파트, 청담동일대 고급 대형빌라의 가격은 보통 60평이상의 경우 30억원을 훨씬 상회하는것이 보통이다.

▶건교부가 2007년 10월경에 발표한 국내최고가 아파트실거래가는 도곡동 타워팰리스 전용면적 244㎡형(55층)으로 50억원에서 1억원이 모자라는 49억원에 거래되었는데 취등록세와 중개수료등 부대비용을 감안하면 매수자는 51억원정도에 매입한셈이 된다.

그렇다면 이 매수자는 원가 51억원짜리 아파트에 살면서 ‘귀속임대료’를 1년에 2억원이 넘게 내면서 한달 2천만원 가까운 월세를 내고 사는형식이 된다. 가령, 이 매수자가 타워팰리스 매수물건의 전세시세인 18억정도보다 조금 못한 10억원정도되는 다른 주택에 전세로 살면서 40억원을 은행에만 넣어놔도 매달나오는 수익이 장난이 아닐것이다.

▶40억원으로 나오는 수익으로 국내최고급호텔에서 숙식을 해결해주는 호텔에 묵는다해도 타워팰리스에 사는것보다는 싸게 먹힌다는 계산이 나온다. 또한 은행금리수익 6%만 잡아도 51억원에 대한 자본수익인 매년 2억5천정도가 상승하지 않는다면 이 매수자는 타워팰리스를 매입한것이 본전치기도 안되는 손해보는 장사가 된다.

그럼에도 불구하고 이 매수자가 타워팰리스를 50억원이 넘게 산 이유는 무엇일까? 이유는 간단하다. 이 매수자에게는 50억원이 그리 큰 돈이 아니기 때문이다. 또한 富의 상징성을 확보하기 위해 타워팰리스를 매수했을 가능성이, 타워팰리스를 매입하여 집값이 올라 투자를 할려고 매수했을 가능성보다 적다고 판단하기도 어렵다.

왜냐하면 고가주택으로 인한 종부세와 보유세를 매년 엄청나게 내야하는데다 설사 집값이 3년~5년후 10억원이 올라 60억원이 되었다쳐도 실거래가 6억이상 고가주택은 6억원을 초과하는 양도세비과세혜택을 받지못해 결국 세금과 보유세, 그리고 51억원에 대한 기회비용등의 손실로 인해 시세상승분의 대부분을 정부에게 헌납하는격이 되기 때문에 남는것이 별로 없기 때문이다.

▶그만큼 부자는 대한민국에 많다는것을의미하며 이 매수자는 자녀들에게 고스란히 부를 물려줄것이다. 결국 빈부차의 심화는 더욱 가속화된다는 의미이다. 대한민국 최고가아파트를 극단적으로 사례를 들었지만 보통 10억~20억정도의  주택도 귀속임대료는 상당하다고 봐야한다. 귀속임대료가 많아도 그집에 살사람이 널려있고 매수대기자들도 널려있다는것을 알면 대한민국사회가 얼마나 양극화가 심해지고 있는지를 금방 알수 있는것이다.

이렇듯 빈부차가 벌어질수록 재테크는 필수다. 결국 필자가 장황하게 얘기하고 있는 빈부의 극심한 양극화에 대한 논의는 결국 부동산투자를 제대로 잘하기 위한 전제조건으로서의 명분이기도 하다.

▶거스를 수 없고, 그리고 태어나는 순간 이미 정해져버리는 빈부차를 극복하기위해 절약과 검소만으로는 뭔가 80%가 부족하다는 의미다. 물론 안정적이고 높은 보수가 보장되는 직장에 다니는 맞벌이 부부들에게 재테크나 부동산투자는 사실 그다지 중요하지 않을지도 모른다.

▶그러나 필자의 경험으로는 빈부차가 벌어지면 벌어질수록 악착같이 재테크나 부동산투자를 하게 된다면 좋은 결과가 발생하는 경우가 많다. 우리가 요즘 자주 듣는 100억대~200억대 부자가 되기 위해 부동산투자나 재테크를 하자는것이 아니라 양극화와 계층화가 심해질수록 위에서 좀더 노력하고 분발하여 자신이 처한 각 단계에서 한단계 두단계 차근차근 밟아올라가기위한 발판으로서 재테크와 부동산투자를 해보자는 얘기다.

Q: '귀속임대료'가 뭔가요?

A: '귀속임대료'란 쉽게 말하면 귀속집세(歸屬집貰, imputed rent)라고도 합니다. 자기소유의 집이 있어서 세입자가 아니지만 자기집에 대해서도, 일반적 셋집·셋방과 동일한 서비스를 낳고 있는 것으로 가정하여 평가한 계산상의 집세를 의미하는데, 더 쉽게 얘기하면, 10억짜리 아파트를 매입하여 살고 있으면, 10억짜리 아파트와 비슷한 서비스를 제공해주는 동일주택이나 대체주택에 전세로 4억에 살수 있다면 이사람은 6억원에 대한 기회비용이 계속해서 손실이 발생하게 됩니다. 결국 집값이 제때 제때 올라주지 않으면 자기집에 살면서도 6억원에 대한 무위험률 수익률인 은행금리(5~6%대)나 저축은행금리(7%대)만큼의 손해를 보는것이므로 이를 월세로 환산한 임대료라는 의미입니다. 결국 10억짜리 자기집에 살면서도 월세 400만원정도(6.5%대금리/세전기준)를 내면서 산다는 의미입니다. 이같은 귀속임대료는 고가주택일수록 더 많아집니다. 

33.공포에 빠졌을 때 투자에 탐욕을 느끼여 성공할 수 있다

불황 뒤에 큰 장 vs 지금은 타이밍 준비할때

미국발 글로벌 경기침체가 지구촌으로 확산되고 있다. 우리 경제도 이미 심각한 경기하강을 보이고 있어 걱정이다. 새정부 출범원년에 MB의 트레이드마크인 경제CEO 이미지가 손상되고, 747 ․ 대운하등 대표 브랜드들이 사실상 폐기되면서 한국판 서브프라임 모기지 대재앙에 대한 우려의 목소리도 흘러 나오고 있다. 경제회생과 국민통합을 아우를 수 있는 새로운 정책과 비젼이 절박한 시기이다. 2000년 초반부터 세계적 초저금리와 유동성 장세로 인해 부동산과 증시등 자산 디플레 현상이 활화산처럼 나타나면서 지난 해까지만 해도 전반적으로 초유의 장기 호황을 누려왔다. 참여정부 내내 누르면 용수철처럼 튀어나갔고, 또다시 누르면 누를수록 더세게 높이 날아가는 조정다운 조정없이 거침없는 상승을 질주해왔다. 특히, 지난 3년간 자산시장의 특징을 본다면 ‘2006 수도권 아파트값 광풍-2007 주식형펀드 열풍-2008 뉴타운 태풍’등으로 이어지면서 마치 ‘앨빈 토플러’가 예언한 10년내 혁명적 富시대가 조기 도래한 느낌을 받기에 충분했다고 할 수 있다.  연말연시만 해도 시장에 훈풍이 불었다. 과감한 규제완화와 시장논리를 내세운 MB정책에 대한 강한 기대감에 힘입어 새해 부동산 시장에 대한 일반적인 전망은 전약후강을 주저하지 않았다. 잇달은 뉴타운 건설, 여수 엑스포 유치, 과감한 수도권시장 규제완화, 전국 5+2 권역별 개발 및 동서남해안권 발전특별법 발효로 신해양시대 개막등 전국을 뒤흔들만한 메가톤급 재료들이 터지면서 한반도 대운하와 맞물려 대지각 변동이 예견되었기 때문이다. 기대가 크면 실망도 큰 법. 미국발 서브프라임 모기지 후폭풍 강도가 유럽, 중국, 일본등을 건너 지구촌 전역을 강타하는 사이, 지방 미분양 아파트 최고조와 중소건설사 줄도산 우려등 국내 시장에 다가오는 먹구름에 대한 충분한 대비책도 준비되지 못한 상황에서 졸지에 기 하강과 복합 불황을 맞은 셈이다. 사실 종래 국내 부동산시장은 글로벌 시장을 표방하면서도 주식이나 펀드시장과 달리 국내 정서와 특수한 부동산 소유욕으로 인해 해외 환경과 무관하게 나홀로 상승을 주도해온 세계에서 유일 무이한 시장이라해도 과언이 아니다. 이제 국내시장도 더 이상 안전지대가 아니다. 내년부터 자본시장이 본격 개방되기 시작하면  금융의 국제화로 증시 및 부동산등 자산시장의 변동성도 커지고 리스크도 커질 수 밖에 없다. 문제는 미국발 서브프라임 신용경색을 비롯하여 고유가시대 세계의 경제뇌관이라 할 수 있는 이란등 중동전쟁위기 그리고 국내 고금리등 국내외 경제위기 관리능력등 주요 변수가 복합적인 요인으로 작용할 것으로 기대된다. 시장을 안정화하려는 대책들이 쏫아내고 있다. 외환위기이후 갑자기 냉각되고 있는 건설시장을 살리기 위해 지방 개발부담금 대폭완화, 서울 서남권 르네상스 프로젝트 추진에 따른 준공업지역 아파트 건립 허용, 건축비 연동제 도입, 한반도를 넘어선 4대 초광역권 국토개발 최근에는 세제완화 및 수도권을 아우르는 아파트 미분양대책 추가 착수등 정부의 행보가 빨라지고 있다. 이번 규제완화에는 전방위 대책들이 검토되고 있어 주목된다. 대규모 강남 재건축 시장을 겨냥한 것으로 조합원 지위양도금지 완화, 소형주택 및 임대주택 의무비율 축소, 상한제 택지비 인정, 심지어 양도세 중과 및 종부세 완화등 주택시장의 연착륙을 유도 방안이 망라되고 있다. 향후 시장상황에 따라 규제 시기와 폭이 결정되리라 기대하면서 이 상태로라면 이번 9월 정기국회에서 관련법령들을 개정할 방침으로 여론을 탐색하며 수위를 조절할 것으로 기대된다. 찬반 여론도 만만치 않다. 강력한 고분양가 및 주거안정 방안의 하나로 도입된 상한제를 비롯하여 2% 부유계층을 위한 종부세 폐지나 특정계층의 리치계층을 위한 1가구2주택자 양도세 중과 완화등은 신 ․ 정책의 득실 계산은 물론, 스테그인플레이션(물가는 계속 뛰고 경기는 침체) 상황에서 법인세 인하 및 유가 보조금제등 정부세원이 약해진 마당에 대체 세원 확보도 쉽지 않을 것이다. 어려운 시기마다 가장 큰 피해자는 가난하고 집없는 일반 국민이다. 다수의 민심을 반하고 소수를 위한 정책이라면 타협점을 찾거나 민심을 아우르는 공감대를 찾아야 할 것이다. 물론, 급격한 경기하강으로 경제상황이 심각하게 돌아가는 것도 모르는 것은 아니다. 공약이라도 시장상황이나 민심과 괴리감이 있다면 수정하거나 폐기하는 것이 옳다고 본다. 잠시 되돌아 보자. 참여정부 당시 싸고 질좋은 공급시스템 부재로 임기 내내 비이성적인 건설사와 투기세력에 휘둘려 초유의 집값, 땅값 폭등으로 주거불안과 가계경제 나아가 OECD 국가 가운데 얼마나 힘든 고비용 국가로 비판을 받아 왔는가. 지금 시장은 어떠한가. MB 취임 초기 경제 CEO로 정책다운 정책을 내놓지 못하고 있다. 고분양가과 수급 불안으로 고통받는 서민경제에 대한 보상이나 대의명분도 없이 당장 어렵다고 기대는 건설사나 건설 산업을 통해 경기를 살리려는 구태 건설정책에서 벗어나지 못해 촛불정국으로 성난 민심을 자극해선 안된다. 미국발 글로벌 경기 침체 영향권으로 국내외 자산시장이 동반 하락하고 불확실한 시대에서 방향성 점검이 선결 과제다. 국내외 불안한 경기상황을 점검하고 차기 호황기에 대비한 최적의 시장전략을 바로 잡아가는 것이 가장 중요하다. 이 뜨거운 여름, 답답한 일상을 떠나 국내외 유망지를 찾아 건강도 챙기고 시장조사에 최선을 다하다 보면 좋은 정보도 수집하고 알짜 진주를 찾아내는 행운의 주인공이 될 수 있으리라 주문하고 싶다.