땅은 개별성이 강한 실물상품이다

[땅 테크 #33] 땅은 개별성이 강한 실물상품이다.

전국의 3,700만여 필지중에서 보석을 찾는 게임

조회 38124 | 2008-11-18 13:06

저기 있는 저 땅은 평당 30만원으로 거래된 것으로 알고 있는 데, 왜 이 땅은 평당 50만원이나 합니까?" (매수인)"바로 옆 땅의 시세가 평당 70만원이니까, 바로 붙어있는 땅을 평당 50만에 사면 싼 거 아닌가요?" (매수인) "아랫마을 홍서방네 있는 땅이 평당 40만원에 거래되었는데...내 땅은 그 땅보다 더 좋아...그러니. 내 땅은 평당 60만원 받아야 겠어.." (매도인)"지난 봄에, 바로 옆 땅이 평당 80만원에 거래되었는데, 아무리 못해도 그 만큼은 받아야 하지 않겠어?" (매도인)현장에서, 흔히 들을 수 있는 말들이다. 그러면서, 도대체 어떻게 시세를 파악하여 하고 왜, 인근 시세와 동 떨어진 가격을 형성하는지 모르겠다고 하소연하는 투자자들이 많다. 그럴때마다, 한마디로 땅은 "개별성과 지역성이 강한 실물상품이다"라고 대답해준다. 주택이나 상가등의 거래에 익숙한 투자자는 땅의 시세를 못미더워 하는 것이 당연하다는 것은 부수적으로 곁들인다. 온나라부동산정보 통합포털의 '토지 소유구분별 기본현황'에 따르면 우리나라 국토면적은 99,678㎢, 3,698만 필지로 구성되어 있다. 이렇게 많은 필지로 되어 있어도 똑 같은 것은 하나도 없다 할 수 있을만큼 생김새나 종류가 제각각이다.

첫째, 땅은 개인이 소유하는 민유지(개인)와 정부, 지방자치단체가 소유한 국공유지로 나뉜다. 국유지는 국토의 23.3%, 공유지는 7.3%를 차지한다. 민유지는 56%, 2,517만 필지로 되어 있다. 인구가 5천만명을 넘지 않았다고 한다면 2명중 1인은 1필지를 소유하고 있는 셈이다.

둘째, 국토계획법에서는 전국 토지를 4개 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 분류하도록 규정하면서 개발제한구역법, 군사시설보호법, 수도권정비계획법, 농지법, 산지관리법, 자연환경보전법 등 개별법에서 별도의 목적으로 지역.지구를 지정하는데 현재 401개의 지역.지구를 지정.운영하고 있다. 너무나 많은 지역지구제로 인해, 토지이용계획확인원을 확인하는 것만으로도 부족하여 관련 지자체를 방문하거나 전문가의 도움을 받아야 하는 이유가 여기에 있다.

셋째, 땅의 용도는 논, 밭, 과수원, 목장용지, 임야, 잡종지, 상가, 공장, 창고처럼 다양하다. 땅이 현재 이용되는 용도를 지적법에서는 지목이라고 하는데, 28개의 지목으로 나누어진다. 일례로, 주거, 상업, 업무, 숙박용 건물이 지어진 땅은 '대지'라 하고, 창고가 지어진 땅은 '창고용지', 공장이 있는 땅은 '공장용지'라 일컫는다. 지목중에서 임야가 전체의 64.9%를 차지하고 농경지(전,답,과수원,목장용지)는 21.2%로 임야와 농지가 86%를 차지하고 있다는 것을 알 수 있다. 공공용지는 9%, 공장용지는 0.7%에 불과하다. 수도권 정비계획법과 공장총량제 등의 불합리하고 과도권 규제로 말미암아 국내기업의 해외이전과 노동력 상실을 초래한 것으로 11.3대책은 이 부분에 포커스를 두어 공급 확대 정책을 추진하게 된 것이다. 도시화와 공장용지의 확대로 지목의 다양한 변경이 예고되고 있다. 우리 투자자가 주목할만한 지목으로 전,답,과수원,임야,대지,도로가 있다. 더 나은 투자수익율을 위해서는 구거, 잡종지, 하천, 묘지, 염전등도 눈여겨보아야 할 지목들이다.

넷째, 땅의 생김새를 보면 삼각형, 사각형, 부정형, 자루형등 다양하다. 또한, 경사도에 따라 법면이 있는 곳도 있고 도로보다 낮거나 높은 땅도 있어, 생김새만으로도 수많은 다양성이 존재한다.여기서, 도로에 접한 땅은 비싸고 맹지는 저렴하다는 사실은 다 아는 사실이다. 법면으로 인해, 실제 사용할 수 있는 면적이 적은 땅도 있다. 건물을 짓기에는 정사각형이나 직사각형이 좋고, 가급적 각이 직각에 가까운 각들이 많은 것이 좋다.

답사하면서, 정사각형이라 하여도 푹 꺼진 땅들도 많고 암반이 섞인 땅들도 있다.

다섯때, 땅의 크기를 보면 측량이 어려운 수십만평의 땅도 있고, 10평미만의 땅들도 많아 자체적인 개발이 불가한 땅들도 많다. 분할이 필요하기도 하고, 합병이 필요하기도 한다. 분할하면서 시세가 2~3배 폭등하는 것도 있고 합치기로 금싸리기땅으로 변모한 귀족땅도 있다. 주택을 짓기에 적합한 크기, 공장용지에 어울릴만한 크기, 근린시설을 지을만한 크기등 모두 주변환경에 적합하여야 하지만 크기의 다양성도 많다.

여섯번째, 입지에 따라 인구 유동이 많은 지역은 땅의 팔자가 달라지기도 하고, 인적이 없는 오지는 10년이상 변함이 없을 것이고 하루아침에 개발호재를 타고 도시지역으로 편입되는 땅들도 있다.

일곱번째, 법률적인 권리관계로 등기부등본에 누더기처럼 주렁주렁 달려 있어 정나미 떨어지는 땅도 있지만, 20년이상 권리관계가 변함이 없이 깨끗한 땅들도 있다. 물론, 깨끗하다고 하여 좋은 것은 아니다.이밖에도 땅은 분류할 수 있는 기준은 무수히 많고, 보이지 않은 시장의 법칙까지 적용한다면 똑 같은 모양을 가지고 동일한 시세를 가진 땅은 하나도 없다고 하여도 과언이 아니다. 이런점때문에, 땅의 가치와 시세를 알아내기란 어려운 일이다.이런 이유때문에, 매도인과 매수인은 비교 기준이 다를 수밖에 없고, 서로 다른 기준에 의해 호가를 형성하기 때문에 쉽게 거래를 이루기도 어려운 것이 현실이다. 땅테크의 성공요인을 하나 꼽자면, '발품'이다. 발품을 통해, 비교기준을 많이 세울 수 있다면 고수라 부를 수 있다. 개별성이 강한 땅으로 혹자는 성공하기도 하고 혹자는 변함없는 시세로 인해 실패하기도 한다. 땅테크는 전국의 3,700만여 필지중에서 보석을 찾는 게임이라 할 수 있다. 원석을 캐내 보석으로 가공할 수 있는 노하우로 땅의 가치를 높여 단기적으로 수익을 창출할 수 있고, 원석의 가치를 그대로 간직하여 후일 희소가치로 승부를 낼 수도 있다. 땅의 가치를 알 수 있는 노하우, 어떻게 얻을 것인지 땅의 얼굴을 그려가면서 멋진 미래를 설계하기 바란다.

■ 글로벌 불황 쓰나미, 시장 전망과 이슈별 진단

Q1) 불확실시대, 트랜드를 알아야 방향성이 보여...

고유가 시대, 트랜드가 달라지고 있다. 주부들이 소비패턴이 가장 빠르다. 불황과 소득에 연연하지 않는 명품과 저가품의 '소비 양극화', 충동구매가 사라진 철저한 계획구매, 철저한 근거리 위주의 포켓상권 이용등 '4P패턴'이 뚜렷하다.

부동산 시장도 별반 다르지 않다. 불황에 맞게 시장도 변하기 때문이다. 수익성과 환금성, 안정성등 포트폴리 기본원칙에 입각한 투자전략이 중요한 시기다. 몸집이 크고 무거운 대형주(고가 중대형 부동산)는 안정성과 환금성차원에서 철저히 배제하고, 수익성과 환금성을 우선시하는 초역세권 중소형주택, 오피스를 비중을 높여야 한다. 고금리와 고세금, 용적률완화등 주요 변수를 빠트리지 말아야 한다. 장세와 하락폭이 관건이기 때문이다.

특히, 글로벌 투자시대 싸고 질좋은 상품들이 넘처날 조짐을 보이고 있다. 버블 붕괴가 본격화되거나 시작되는 미국이나 중국등 국경을 넘나드는 투자패턴도 필요하다. 해외 시장 공략은 지리적 제도상 리스크를 감안하여 가급적 공투나 사모펀드, 부동산펀드등 이용하는 것이 안전성과 수익성 위주의 시스템 구축이 필요하다. 글로벌 신용경색이 어느 정도 안정될 때까지는 상대국 환율과 경기 상황도 반드시 체크해야 한다. 바닥이 가깝고 경기가 불안할 수록 급매물이 쌓이거나 경매매물이나 부실채권등이 출현한다. 실탄을 준비하고 이분야에 전문가 클럽이나 투자시스템을 활용하여 여러 차례에 나누어 단가를 낮추고 헐값에 싸는 장기, 분산투자도 불황기 좋은 투자방법의 하나다.

새정부 임기가 끝나는 2012년까지는 수도권 주택보급률의 110% 수준에 달하고, 베이비 붐세대 은퇴시기등으로 탈도심 현상 그리고 그동안 지나친 가격 부담으로 과거처럼 과도하게 상승하거나 시세차익을 겨냥한 시장패턴을 많이 사라지리라 본다. 한마디로 물좋은 시절이 지나간다는 말이다. MB 정책에서 본 부동산 시장의 트랜드를 보면 수도권 뉴타운과 강남재건축시장, 한반도대운하를 대체할 만한 수도권 토지시장과 한반도 호재가 만발한 해안 토지시장이 힘을 발하리라 기대한다.

향후 장세를 지속적으로 예의주시하고 현금화전략으로 장기 불황에 대비한 철저한 자산관리 전략이 긴요한 시점이다. 단기적으로 서두르지 말고 타이밍을 조절하는 신중한 매매전략이 유효하다. 여명이 떠오를 때가 가장 어둡다. 불황시장에 강하면서 빛을 발하는 틈새상품이 반드시 있다. 경쟁에서 이기려면 새벽형 인간이 되어 남보다 먼저 발품을 파는 노력이 불황에도 흔들리지 않은 성공전략이란 사실을 잊지 말아야 한다.

 Q2) 경기 불황이 부동산 시장에 미치는 영향은?

국내외 경기전망도 아주 어둡다. 고유가와 경기침체등 글로벌 인플레이션 공포가 심각하게 대두되고 있다. 그렇다면 ‘고유가 - 고금리 - 시장침체’등 트리플 3대 악재에 휘말려 향후 부동산을 포함한 자산 시장에 어떠한 영향을 미칠까?

결국, ‘물가상승 - 생산과 소비위축 - 가계실질소득 감소 - 금융부실 - 경기 침체(경제위기)’로 부동산 시장에 상당 악재로 작용, 장기 불황까지도 배제할 수 없는 상황으로 치달을 수 있다는 분석이다. 지금 미분양 아파트는 건설 및 부동산 시장을 더욱더 위축시켜 미분양은 더욱더 증가하고, 재무구조가 열악한 중소건설사들은 줄도산에 몰리는 이유도 이와 무관하지 않다는 것이다. 예컨데, 준강남권인 용인 동천동, 성복, 신봉지구등 분양실패, 강남권 블로칩 아파트들이 잇달은 경매 유찰사례도 최근의 국내외 주요 변수와 무관하지 않다고 보고 있다. 이는 향후 시장이 상당히 어려운 환경으로 치닫고 있다는 방증이다. 시장에 특단의 조치가 없는한 경기 침체와 규제지연에 따른 실망감이 시장 전반에 확산되면서 버블세븐등 교외 아파트와 대형 할인점은 고유가로 인한 고비용을 감수하지 못하고 시장에서 급매물화 및 분양실패가 확산되고 있기 때문이다. 지난 7.10 대책에서 강남재건축 규제완화와 분양가 상한제 일부 완화 검토로 시장 경착륙을 막은 것도 활화산 같은 시장을 안정시키면서 시장 붕괴를 막으려는 정부의지등 심리적 대응노력이 작용했다고 본다.

Q3) 증시도 예외가 아니다

CJ투자증권사는 빠른 기간내 유가 배럴당 200$를 웃돌면 주가지수가 주가지수가 30% 이상 단기 폭락을 전망한 바 있다. 최근 아세아 시장에서 한국이 최근 미국발 글로벌 공황에

가장 두려움이 노출된 시장이라고 알려지면서 주가지표를 무시한 단기 마지노선인 코스피 지수가 단기 1500 포인트 아래로 잠시 하락한 것도 이를 말해주고 있다.

'박현주 미래에셋회장 말이 생각난다. 지금 세계 경제는 엄청난 확장국면에 있다. 현재 상황은 지난 10년이후 가장 어려운 터널을 지나가고 있는데, 일시적 등락에 연연하지 말고 장기적으로 큰 흐름을 보고 불황에 흔들리지 않는 투자전략을 강조하고 있다. 과거 코스피 지수가 500~1000포인트 사이를 불안하게 수차례 등락을 거듭하다가 장기적으로 대세상승을 가져온 사실을 타산지석으로 삼을 필요가 있다는 것이다.

내년도 금융시장이 전격 개방이 되며는, 부동산과 증시, 실물과 파생상품이 합종연횡하는  자산시장이 연동화와 변동성도 커지리라 기대한다. 외환위기 당시를 상기해보자. 나라가 흑자 부도상태에서 IMF를 당했다. 증시는 1000포인트대에서 25O포인트 대폭락을 맞았고, 부동산시장은 반값 아파트와 반토막 땅들이 등장할 정도로 시장에 내몰린 물건들이 문전성시를 이뤘다. 주지하는 바와 같이 미국판 대공황으로 도시며, 농촌이며 온나라가 풍전등화에 흔들렸고 무대책이 유대책이었다고 해도 과언이 아니었다. 바닥을 하도 때리니 더 이상 내려갈 공간이 없어진 셈이다. 결국, 단기 폭락만큼 경기회복과 반등폭이 커지는 선순환 구조를 우리는 역사적 교훈을 통해 경험하였을 것이다.

국내 증시도 예외가 아니다. IMF 수준을 연상할 만큼 최악의 상황으로 치달으면서 국제수지 적자, 원자재값 폭탄, 장기 경기침체등 글로벌 스테그인플레이션 공포에 대한 뾰쪽한 해법이 마땅하지 않다. 최근 청와대와 정부에서 고유가 비상대책에 대한 공개논란이 이는 것도 이와 무관하지 않다. 연내 유가가 단기 170$ 수준으로 치고 오를 경우 경제성장률 3% 급락, 물가상승률 6% 폭등등 최악의 상황까지 우려된다. 당초 성장보다 물가와 민생안정을 최우선 과제로 무리한 금리인상과 과격한 대출회수도 관건이다. 시중에 풍부한 부동자금에 대한 유동성 함정도 이슈다. 마땅히 갈 곳없는 500조 상당이 부동자금 흐름이 주목된다.

Q4) 고유가, 단기 중동전이냐 vs 장기 제3차 오일쇼크로 가나?

미국발 경제위기가 지구촌의 국지적인 문제라고 한다면, 3차 오일쇼크나 이란과 이스라엘간 중동전 확전은 시간 차이뿐 글로벌 경제위기로 공포의 상황으로 몰아 넣을 것이다.

장기 불황에 대비한 정부 고유가 비상대책을 놓고 논란도 크다. 제3 오일쇼크냐?, 제2 IMF냐? 아니면 연내 유가가 배럴당 160$, 170$ 기록 갱신시 정부의 근본대책이 있느냐? 결국, 준비없는 설마가 지난 외환위기 당시 흑자부도를 교훈삼아 한국판 서브프라임 모기지라는 변형된 형태의 제2 경제위기가 현실화 우려도 상관관계가 있다고 할 수 있다.

미친 유가가 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황으로 변하고 있다. 연초 배럴당 100$ 수준이 7무너위 만큼이나 150$ 수준까지 치달은 적이 있다. 세계경제를 ‘3차 오일쇼크’로 몰고간 유가가 잠시 조정을 받고 있다. 지난 6.5 서부 텍사스 중질유(WTI)가 뉴욕상품거래소에서 배럴당 147$ 수준의 정점을 찍은 후 미국발 세계 경기침체 우려와 중동전 화해 분위기, 투기자금 핫머니가 문제되면서 130$ 아래로 일시 내려 앉았다.

모 경제연구소에 연구가 결과가 주의를 끈다. 유가 배럴당 140$대의 수준은 80년대 유가파동 당시 수준에 불과하고, 향후 10~20$ 이상 더 오른다면 견디기 힘들 정도로 심각한 국면이 올 수 있다고 경고하고 있다. 도이치뱅크의 모 이코노미스트는 ‘1970~1980년 까지 10년동안 유가 10배 폭등’한 사례를 들면서, 2000년 25$이 몇 년후 250$까지 폭등할 가능성도 배제할 수 없다는 충격적인 전망도 나온다. OPEC(중동 석유수출기구) 국가에서도 중동산 원유 배럴당 150$ 수준은 용인하는 눈치다.

지난 7월 중 1, 2차 이란이 장거리 탄두 미사일 여러차례 발사등 군사 훈련으로 인해 이란과 이스라엘간에 전쟁설이 나돌고 있다.

현재 총을 먼저 쏘지 않을 뿐 양국가간 대규모 군사훈련등 고도의 심리전에 돌입한 상태로 일촉즉발 위기 상황이 입소문을 타고 있다.

쟁점은 이란의 전세계 원유 물동량의 20%를 수송하는 호르무즈해협을 봉쇄할 경우 사우디등 인접 중동석유국가들은 홍해등 원거리 파이프 라인을 이용하므로서 시간과 비용등 막대한 추가 손실을 감수하므로서 오일쇼크 현실화로 국내 경제는 물론, 부동산 시장에 지대한 악영향으로 작용하리라 보고 있다. 만에하나, 이스라엘이 최악의 경우 이란의 핵시설 공격으로 중동전 시나리오가 언제 어떻게 재연될 지 아무도 배제할 수 없는 상황이다. 전쟁 발발시 유가는 무제한 폭등하고 제3차 오일쇼크로 당연시되면서 현재 미국발 불황여파에 이어 글로벌 경제위기로 확산되면서 세계경제가 함몰되는 우려가 나오기 있는 것이다.

현재 미국은 자국의 경제를 살리랴, 중동전을 사전 막으랴 정신이 없다. 8월중 이란 수도 대표부 설치설, 지속적인 이란과 미국․유럽연합간 핵문제 협상, 이스라엘 달래기등 역사상 최악의 상황에 빠져있다.

지난 해 미국발 서브프라임 모기지(주택불량담보대출) 후폭풍을 시작으로 한 글로벌 금융위기가 장기 경기침체 국면으로 전환되면서 국내 부동산시장도 경제위기 사정권에서 피할 수 없는 국면으로 접어 들고 있는데, 문제는 부시행정부 만료전에 과연 이란의 원유수송로인 해협 봉쇄 및 이스라엘의 이란 반격여부가 국내 부동산시장을 포함한 글로벌 자산시장이 붕괴여부를 좌우하는 초미의 관심사가 될것이다.

  

Q5) 글로벌 경제위기설과 향후 시장 大예측

지금은 글로벌 집값 하락으로 세계 경제가 늪으로 빠지고 있다.

째깍 째각 언제 어디서 큰 일이라도 생긴다면 글로벌 경제의 연동화로 재무구조가 취약한 우리 경제구조로서는 정말 버티기 힘든 장세로 빠지기 쉽다.

지구촌 주택가격 붕괴는 예견된 일인지 모른다. 거꾸로 본다면 그 시기를 몰랐거나 제발 시기가 늦추어지길 기대했다는 것이 맞는 말인지 모른다.

투자의 귀재 '조지소로스'는 세계경제를 진단론을 인용한다면, 지난 25년간 부풀데로 부풀어온 부동산 거품이 전세계적으로 붕괴가 시작되고 있다고 주장하고 있다. 주요 이슈를 점검해 보자.

  △ 미 경제가 위기정국으로 치닫고 있다=우리가 짚고 넘어갈 부분은 단순한 증시나 펀드시장이 아니다. 슈퍼 거품의 온상인 주택을 담보로 대출이 이루어져 이를 처방할 방법은 마땅하지 않다는 것이 현재 미국발 글로벌 경제위기라 할 수 있다. 위기의 진앙지인 미국 주택가격 하락폭과 붕괴지역 확산에 이어 이번 정부 모기지와 일반 상업은행 모기지까지 부도확산여파로 바닥과 회복시기, 추가 하락폭을 장담할 수 없는 안개속으로 휩싸이고 있다.

최근 세계 최대 자동차업체 제너널모터스(GE) 파산 가능성에 이어 정부 모기지의 절반을 관장하는 패니매과 프레디맥등 모기지업계가 부도나 파단등 관련업계의 줄도산의 확산되면서 미경제는 1930 경제대공황이후 최대 위기를 맞고 있는 상황이다. 빈사 상태에 있는 미 경제를 살리기 위한 '제2 경기부양책'의 요구도 봇물처럼 터지고 있다. 다우지수 연내 10,000포인트 붕괴, 주택경기 침체로 인한 장기 침체가 내년까지도 지속되리라는 골드만삭스의 전망들을 주목할 필요가 있다.

미국은 지금 바겐세일 중이다. 라스베가스, 마이애미, LA등을 중심으로 전년대비 30% 정도가 단기 폭락에 이어 연말연시까지 추가 악재에 따라 10~20% 수준의 낙폭이 더 커질 수 있는 상황이다. 해외 부동산 펀드나 경매, 급매등 신중히 접근해 나갈 시기다.

  △ 세계공장 대중국, 올림픽이후 주목하라=증시는 작년 연초 수준이고 부동산 시장도 텐진등 차세대 시장은 여전히 강세이지만 선도시장인 선전, 상해, 북경등 주택가격 버블 붕괴가 확산되면서 중국판 서브프라임 확산여부가 관심사다. 70년대 마오쩌뚱의 개혁 ․ 개방정책을 도입한 후 대중국의 간판스타인 ‘선전’이 주택가격이 지난 하반기이후 폭락장세를 보이면서 작년말 대비 40% 정도의 하락폭을 보이고 있다. 선전시의 부동산 대출로 인한 은행의 부실채권규모도 1000억위안(한화15조원) 정도로 알려지고 있다. 올해와 내년에 만기 상환액이 한화 100조를 상회하는데다 북경올림픽이후 강력한 긴축 가능성이 예상되는 가운데 경기 경착륙도 우려되면서 중국정부는 지금, 양대 지구촌 이벤트를 앞두고 부동산등 자산시장의 붕괴를 막기 위한 해법 마련에 초비상이 걸린 셈이다.

문제는 뻬이찡올림픽이후 고물가와 고성장 휴유증에 대한 집값 하락여부가 변수다.

올림픽시티 중심가에 있는 차오양구 둥펑로 소재한 '21세기 부동산'이 최근 폐업한 데 이어 지난부터 은행 대출 규제 및 외국인 주택소유 거주용 1채 한채등 고강도 강력한 투자억제정책으로 선전과 광주 이어 상해 그리고 북경시 하락등 하락세가 전역으로 확산여부와 금융권 부실정도가 주요 변수로 작용하리라 본다.

  △ 벼랑에선 한국호, 9월 위기설=지금 우리경제는 호재보다 온갖 악재에 많이 시달리고 있다. 가계부채가 작년 현재 739조 이중 주택담보대출도 490조에 달하고 있다. 중소기업 대출도 300조(3월기준)에 달하고 문제의 부동산 개발 PF 대출자금도 73조(3월기준)등 부채지수가 한계상황을 넘어 비상상황으로 진입 중이다. 금리도 문제다. 고정금리 기준인 3년 회사채나 변동금리의 기초금리인 3월 CD(양도성예금금리)도 고물가로 인해 상승 중으로 고정금리는 9%대, 변동금리는 8%대 수준이다. 그만큼 고유가와 고물가 금리상승과 상대적 소득감소로 연말이 갈수록 대출규제와 금리인상등 복합적 악재에 빠지면서 가계와 금융이 동반 부실로 글로벌 집값하락 연동성이 강해 질 수 있다.

정부와 기업, 건설업도 불안하기는 마찬가지다. 특히, 한총리께서 9월위기설은 외환때문이라고 암시한 적이 있는데 금융연구원은 정부의 과도한 환율인상억제책으로 무리한 달러 매각등 직접적인 시장개입으로 외환보유액이 턱없이 부족하다는 우려를 경고하고 있다.

특히, 벼랑에선 미 경제살리기에 한국투자공사(KIC)가 상당 투자손실(1조억설)에 이어 이번 미 정부모기지업체인 패니매와 프레디맥의 채권도 상당 보유(한은 400억$설)하고 있다는 외환보유액의 60%이상의 달러화를 보유하고 있어, 달러 약세시 상당한 환차손 우려된다.

물론, 한은 외환 보유액이 외채를 앞지른다고 하나 환율정책이 무너지고 증시자금이 떠나고 고유가로 외환결재가 늘어난다면 현대판 외환위기를 보장할 수 없다는 연유가 바로 이러한 맥락과 무관하지 않다는 일부 분석이다.

  

■ 필자가 전하고 싶은 마지막 한마디

  △ 공포시장, 투자에 유혹을 느껴야 성공한다=단기 시장이 어둡다고 장기 시장이 그리 어두운 것만도 아니다. 침체시기가 길어질 때는 효율적인 자산배분과 장기투자에 포인트를 두고 지금부터 값싸고 질좋은 국내외 유망지역이나 상품을 집중적으로 투자시스템화하면서 베팅시기를 신중히 접근해나가는 모니터링 전략이 유효하다.

비온 뒤에 땅이 더 굳어진다는 말이 있다. 불황을 이겨내고 외로움을 견딜 수 있어야 진정한 승자다. 어려운 시장일 수록 멀리보는 선점투자가 중요하다. 과욕을 버리고 시장을 흐름을 지속적으로 관철하고 분석하고 확인해야 한다. 대다수 사람들은 공포에 빠졌을 때 두려워하고 피하고 보자는 경향을 갖고 있다.

대개 '부동산등 자산시장을 보면 경제가 끝장이다'라는 공황상태가 인식될 때 바닥이 드러난다고 한다. 가치투자의 대가인 '워런버핏'은 공포상황에서 투자자 대부분이 도망가고 시장을 피할 때 우량 자산을 헐값조건에 매수하는 역발상 전략으로 부자가 되었다고 자서전에서 그는 고백하고 있다.

외환위기당시 부동산이나 증시등 자산시장이 거의 절단되다시피 했다. 반값 아파트나 반토막등 깡통아파트가 홍수를 이뤘고, 증시도 휴지가 된 주식이 부지기수였다. 경기회복후 10배, 20배 정상적인 가치 회복이 잘 말해주고 있다. 최근 증시만 해도 마지노선인 1500P 붕괴당시 천지가 꺼지는 참담한 상황을 맛보았을 것이다. 벼랑에서 1% 매수전략이 지금 1600P를 치고 오르는 행운의 주인공이 될 수 있음을 간과해선 안된다.

지금과 같은 글로벌 복합불황은 하루 아침에 밀려온 것이 아니라 장기에 걸쳐 거품이 조장되어 왔다고 봤을 때 휴유증도 오래 갈 것 같다. 글로벌 집값하락세는 대세 논란도 일고 있다. 지구촌 집값 하향 동조화현상으로 국내시장도 돌파구가 마땅하지 않다.

한 곳을 살리면 한 곳이 힘들어지고 그 과정에서 글로벌 악재로 이따금 터지면 전체가 붕괴폭이 커지는 선순환 구조가 문제라 할 수 있다.

△ 세기적인 경제불황, 복합적인 변수가 관건이다=미경제의 조기 회생와 추가 악재여부, 중동전 발발, 중국이 뻬이찡올림픽 전후 대형 사건사고 및 경착륙 여부, 고유가와 고금리 현상에 따른 한국경제의 버팀수준등 재무적 구조가 복잡하고 체크해야 할 경제지표도 많다. 

지금 쓰나미와 같은 긴 터널의 시작이다. 9월위기설에 이어 연말연시등 잃어버린 일본 장기 불황으로 갈지도 모른다. 베팅시기에는 논란이 있을 수 있다.

글로벌 불황기에는 대출규제와 이자률도 높아진다. 철저한 현금화 전략도 부족한 자금은 최소 감당할 수 있는 수준에서 금융자금 조달계획도 빈틈없이 세워둬야 한다. 국내외 주변상황을 미루어 연말연시등 단기시장을 종합적으로 예측해 본다면, 현재 국내외 환경이 크게 달라지지 않는다면 9~10월 미금리 인상과 국내 금리인상을 비롯하여 올림픽이후 중국 시장변화 그리고 중동전 등이 향후 시장 향배를 결정할 것으로 보고있다. 경기가 패닉상황에서 기회는 분명있다. 기회와 우려가 상존하는 가운데 결단과 책임은 각자의 몫이다. 탁월함이란 단일행동이 아니라 습관이다. 세상에 휘들려 아무리 바빠도 시간이 없다는 것은 미래를 포기하는 것이나 마찬가지다. 기회를 잡고자 한다면 각자의 부단한 노력을 통한 습관만이 결국, 리스크를 줄이고 자신을 성공으로 이끄는 탁월한 선택이 결과라고 믿어 의심치 않는다.

33.부동산 패러다임이 변해야 산다(2탄)

부동산은 시장 원리에 근간 둬야

조인스랜드 천만명 부동산의 꿈 애우 여러분 안녕하십니까?

2008년- 2010년 부동산 시장을 조명함에 앞서서 부동산의 패러다임에 대한 인식의 전환을 꾀하고자 펜을 들었습니다.

A. 부동산 문제가 발생하는 이유

패러다임(Paradigm)이란 어떤 한 시대 사람들의 견해나 사고를 지배하고 있는 이론의 틀 혹은 개념의 집합체를 일컫는 말입니다.

부동산은 그 자체의 중요성과 영향력 만으로도 새로운 학문이나 철학으로 자리매김 할 수 있는 충분한 가치를 지니고 있으며, 연구 성과에 따라서는 그 어느 분야보다도 국가의 발전과 인류의 행복에 이바지 할 수 있는 고급 영역이라고 판단합니다.

부동산과 연상작용을 일으키는 단어를 보면 투기. 졸부. 경제 파단. 버블 등의 부정적인 용어들이 압도적으로 많습니다.

수많은 사람들이 재테크의 바로미터로 평가하는 부동산이 무엇 때문에 그토록 심한 멸시와 지탄을 받아야 하는 것일까요?

이는 부동산 정책을 도맡아 온 정책 담당자들이 부동산과 그로부터 야기 되어온 결과물에 대하여 편협한 시각과 왜곡된 인식을 국민들에게 지속적으로 심어 온 것과 무관하지 않습니다.

不動産(부동산)은 動産(동산)의 상대 개념으로 토지나 그것에 딸린 건물, 수목 등을 망라한 재산을 일컫는 말로써 이미 그 어원에서 알 수 있듯이 가장 자연적이고, 지고지순한 대상물입니다.

땅은 그 자체로서 이 세상 그 무엇보다도 숭엄한 자연의 母胎(모태)이며, 그 위에 세워진 유형의 건축물들은 역사의 혼이 살아 숨쉬는 인간의 後裔(후예)입니다.

즉 부동산은 가장 원시적 자연물이라 일컬어지는 토지 위에 가장 역사적 인공물이라

지칭할 수 있는 건축물이 우뚝 솟아 올라서 빚어 낸 멋진 ensemble(앙상블)의 결정체라고 할 수 있습니다.

이처럼 토지와 건물의 숭엄한 뿌리를 왜곡하여 투기니 버블이니 전혀 연관성이 없는 멍에를 덧씌웠으니, 부동산으로 인한 갖가지 문제점들은 그 왜곡된 의미만큼이나 부풀려져서 고스란히 인간에게 회귀되는 악순환의 연쇄적 고리를 형성하고 있습니다.

부동산은 그 자체로서 전혀 문제가 되지 않습니다. 부동산 문제는 부동산을 지나치게 부의 대상으로 해석하려는 사람들 즉 부동산 관련 종사자, 부동산 정책 당국자, 부동산 전문가 등의 일련의 집단으로부터 야기될 수밖에 없는 필연적인 현상이라고 할 수 있습니다.

여기에서 도출해 낼 수 있는 가장 중요한 사실은 부동산 문제는 부동산 자체의 문제라기보다는 이를 잘못 받아들이는 인간들의 문제이기 때문에 그 문제점과 책임은 어디까지나 인간에게 있다는 점입니다.

따라서 부동산 문제의 근본적인 해결 방안은 부동산을 대하는 모든 사람들의 사고와 인식에 대한 발상의 전환으로부터 시발점을 삼아야하며, 이를 가능하게 하기 위해서는 부동산에 대한 새로운 Paradigm이 설정 되어야 한다는 점입니다.

B. 부동산이 오르는 이유

사람은 땅에서 태어나서 땅에서 자라고 땅속에 뭍입니다.토지는 인간을 만드는 生命(생명)의 근원이자, 인간을 가장 인간답게 만드는 財貨(재화)의 근본이며, 인간을 자연으로 회귀시키는 영원의 뿌리라고 할 수 있습니다.

이를 좀 더 크게 해석하면 인류 문화의 모든 흔적이 땅에서 시작되어 땅으로 이어지고 땅으로 소멸되는 정-반-합의 유기적인 틀 속에서 이루어진 것이었다는 사실을 깨달을 수 있습니다. 인간의 역사가 땅과 땅 위의 건물들로 이루어진 순환이라는 사실은 매우 중요합니다.

인간의 원초적인 본능 의.식.주의 기본 생활이 땅과 그로부터 파생된 인위적인 산물들의 조화를 이루면서 발전하였습니다.

부동산의 영역 즉 보다 넓은 토지 위에 보다 훌륭한 건축물을 창조하면서 인류 문화와 문명은 끊임없는 발전을 거듭하였으며, 보다 효율적인 발전을 꾀하기 위하여 서로 다른 문물들의 교류가 왕성하게 일어나기도 했습니다.

때로는 부동산을 얻는 과정에서 지배 계급과 피지배 계급의 신분 차별이 발생하기도 하였으며, 전쟁이 발발하거나, 식민지 개척, 신대륙 발견 등의 일련의 역사적 사건의 발생도 부동산을 얻기 위한 일련의 과정이라는 사실을 알 수 있습니다.

또한 인간의 아름다운 심성은 예술의 영역 즉 건축, 조각, 토목, 도로의 발전을 가속화 하기도 하였습니다.

이는 부동산이 단순히 땅의 소유 개념만이 아니라 인간의 고귀한 가치를 실현하는 예술 공간으로서의 기능으로까지 확대되고 있음을 깨닫는 사례라고 할 수 있습니다.

부동산이 왜 오르는가? 이 물음에 대한 답변은 인간의 원초적인 욕구라고 할 수 있는 편안한 안식처로서 주택의 소유욕과 밀접한 관계가 있으며, 땅에서 얻을 수밖에 없는 음식과 의복 등 모든 영역이 부동산과 필수불가결한 관계를 맺고 있기 때문에 발생할 수 밖에 없는 극히 자연 발생적 현상이라고 답하고 싶습니다.

또한 만물의 근원인 땅의 소유와 땅의 개발 땅 위에서 일어나는 인간의 모든 문화, 그리고 그 문화의 일부인 예술의 가치 추구 등도 부동산의 가치를 지속적으로 오르게 할 수밖에 없는 하나의 요인으로 꼽을 수 있습니다.

산업이 발달하면 발달할수록 부동산 가격은 그와 비례하여 오를 수밖에 없는 숙명적인 관계를 지니고 있으며, 땅은 유한한 데 비하여 인구는 기하급수적으로 증가하는 사실도 부동산의 가치를 증폭시키는 하나의 원인으로 주목받고 있습니다.

특히 인구밀도가 높은 나라나 지역, 산업 발달이 왕성한 나라나 지역 등은 필연적으로 부동산이 지속적으로 상승할 수밖에 없는 요인으로 평가가 되며, 주택의 경우 생활 수준의 향상으로 인하여 좀 더 큰 집에서 살고자 하는 욕구 등이 확대 되면서 집값 상승의 synerge(시너지)를 가속화 한다고 판단합니다.

하지만 집값이 오르는 더 큰 이유는 부동산에 대한 사람들의 인식, 특히 부동산에 영향을 주는 정책 당사자들의 발상의 정체성이 가장 큰 사유로 지목이 됩니다.

부동산이 오르는 근본 이유를 부동산의 고유 특성과 부동산을 접하는 대중들의 자세, 심리적 요인 등에서 찾으려 하지 않고, 지나치게 거시 경제적인 지표로서 접근하거나 투기꾼의 부동산 왜곡 등 극히 편협적이며 부정적인 요인에서 해법을 찾으려 하기 때문입니다.

특히 부동산을 지나치게 부정적인 시각으로만 바라 보았기 때문에 학문과 경제의 한 분야로서 깊이 있는 연구 체계가 정립이 되지 않았으며, 부동산에 대한 Portfolio(포토 폴리오)가 走馬看山(주마간산)격이라는데 그 심각성이 있습니다.

정부는 각종 경제 지표를 예측하는 기관들의 자료를 토대로 경제 성장률, 수출입, 주식, 물가 상승, 실업률, 인구 변동률, 무역 수지, 환율, 금리, 외환 보유고, 정부 예산안 등을 적용하기 때문에 상기의 요소들에 대한 흐름을 큰 오차 없이 예측할 수 있습니다.

하지만 불행이도 부동산은 위의 요소를 모두 합친 것보다 예측이 쉽지 않고 무한한 가변성을 지니고 있기 때문에 위의 잣대를 적용하여 예측을 하려 한다면 경제 지표처럼 1-3% 내외의 편차가 발생하는 것이 아니라 10-20% 정도의 편차까지 유발하는 최악의 사태에 직면하게 됩니다.

실재로 이론에 능통한 부동산 전문가와 경제학자, 정부 각료 등의 2005년, 2006년 부동산 예측을 보면 -3%~ 3%의 전망이 압도적으로 많았지만 그 결과는 참패의 수치인 10-20% 이상의 상승을 가져오고 말았습니다.

그 분들은 이 시대의 내노라 하는 석학들인데 왜 그토록 현실과 괴뢰된 예측을 하였을까? 일각에서는 정부의 정책에 동조하려는 성향때문이라고 하지만 필자가 알기로는 부동산을 본질과는 거리가 먼 거시 경제로만 해석하려는 아집과 무지의 결과라고 단언할 수 있습니다.

부동산을 투기의 온상으로만 바라본 분들이기에 현실적 직관의 상실에 따른 피치못한 결과라고 할 수 있습니다,

부동산의 역기능 즉 부동산이 개인은 물론이고 국가 경제를 좀 먹는 부정적인 시각을 지나치게 과잉포장하여 부각시킨 데 그 원인을 찾을 수 있습니다.

그렇다면 미국발 금융 위기하에서 부동산은 어떠할까요? 당분간 침체가 이어지겠지만 폭락한 곳은 바닥 다지기를 할 것이고, 하락이 시작된 곳들은

추가 하락이 이어질 것입니다. 그런데 그 하락 기간이 아무리 길다고 하더라도 과연 부동산이 하락의 연쇄장만을 연출하다 끝날까요?

변수는 많지만 폭락하는데 수년이 걸렸다면 회복하거나 전고점을 돌파하는데는 몇 개월이라는 사실을 잊어서는 안 될 것입니다.

다만 부동산 Paradigm이 과거에 비하여 긍정적인 방향 즉 재테크성 투자보다는 의식주의 실거주 방향으로 인식이 전환 되고 있어서 부동산은 상승을 하되 안정적인 상승에 무게감이 실립니다.

부동산에 관심이 많은 필자는 부동산 전문가와 실전 고수들의 글들을 수 없이 접하였는데, 이 시대의 진정한 부동산 경제학자는 손가락으로 꼽을 정도로 부족하며, 그 분들 역시 부동산 매매에 닳고 닳은 재야 고수들이나 강남 아주머니의 동물적 감각을 뛰어 넘을 수 없는 실력 즉, 지식과 경험의 박약함이 그 근본 원인이라고 할 수 있습니다.

특히 젊은층의 부동산 욕구와 과감한 투자 성향, 부동산 수요 계층인 30-50대의 인구 증가, 생활 수준의 향상, 한국인의 부동산 애착 성향, 아파트의 선호도, 신도시의 증가, 교통의 발달에 따른 수도권 영역의 확대, 부동산 과정 실패의 악순환, 시대별 트랜드 변화, 등 이루 헤아릴 수 없을만큼의 수많은 복병들까지 감안하여 시대의 흐름에 맞는 역동적인 부동산 정책을 펼쳐야 합니다.

90년대 시스템과 노쇠한 사고 역량을 지금의 현실에 적용하려 한다면 2015년까지 내다 보면서 미래를 담금질하는 부동산에 조예가 깊은 대중들 앞에서 또 한차례 웃음 거리가 될 수밖에 없습니다.

C. 부동산 정책의 올바른 방향

부동산은 경제 성장률, 수출입, 주식, 물가 상승, 실업률처럼 각종 경제 지표로서 어느 정도 가상치를 예측할 수 있는 사항들과는 관련성이 크지 않으며, 부동산 본연의 특성 즉 시세 흐름,대중의 선호도, 수효와 공급의 원리, 심리적인 요인과 산업의 발달, 경제 지표 등 제반 사항을 두루망라한 종합적인 가치 판단을 바탕으로 기준을 설정하여야 비로소 가능합니다.

자본주의 사회의 모든 경제 활동은 시장 경제에 근간을 두고 있습니다.부동산을 인위적으로 압박하는 제도 즉 대출 금리 인상, 분양가 인하, 주택 담보 대출 규제,

세금 정책 강화 등은 부동산 폭등을 제어하는 인위적인 대책으로써 일시적인 효과를 얻을 수 있습니다.

하지만 시장 경제의 흐름을 무시한 인위적인 부동산 대책은 부동산 외의 또 다른 경제 흐름을 크게 훼손하여 다른 경제 분야에 심대한 타격을 주거나, 부동산 정책의 신뢰성이 무너졌을 경우 한시적으로 억눌려 온 부동산의 동시 다발적인 폭등을 야기시키는 위험 요인이 될 수도 있습니다.

따라서 부동산 흐름을 안정적으로 이끌기 위해서는 규제 일변도의 부동산 정책에서 탈피하여 일정부분 시장 경제에 준거한 아파트 가치의 차별화와 부동산에 대한 종합적인 식견을 지닌 전문가 그룹의 정책 반영이 선행 되어야 합니다.

부동산 자체를 투기로 바라보는 시각에서 일탈하여, 주식이나 예금처럼 순기능에 관심을  가지고, 학문과 경제 분야의 큰 틀에서 부동산 대책을 강구했으면 합니다.

1가구 다주택자에 대해서는 시장 경제의 흐름에 역행하는 행위로 판단하기 쉬운데, 이는 자본주의 시장 경제상황하의 지극히 당연한 사실로 인정해야 한다고 판단합니다. 무주택도 능력과 선택이요, 1주택, 2주택, 다주택 역시 마찬가지이기 때문에 부동산 소유 여부를 가지고 지나치게 과도한 차별을 둔다거나 혹평해서는 안 됩니다.

따라서 지역별, 연차별, 세대수별, 분양가별로 가치의 차등이 확실히 드러날 수 있도록 하여 자신의 능력에 맞는 주택의 매수가 용이할 수 있도록 정책의 골격을 잡기를 희망합니다.

또한 풍부한 유동 자금을 주식, 채권, 시설 투자, 고금리 저축, 해외 투자, 저축시 세금 혜택 등의 다방면으로 분산할 수 있도록 하는 등의 보다 적극적인 대책이 요구됩니다.

서울과 수도권 중심의 행정 및 기간 산업을 점진적으로 지방으로 이양하고, 서울 기준으로 지나치게 엄격하게 적용이 되는 지하철 역사 설치의 잣대를 대폭 완화하여 수도권 원거리까지 지하철이 상용화 될 수 있도록 실효성 있는 강구책이 요구됩니다.

신도시를 건설하고, 분양가의 차별화를 단행하여 저가 아파트의 경우 일반 서민들의 내 집 마련에 부담이 없도록 방향을 설정하며, 고급 아파트의 경우 중산층의 욕구를 충족할 수 있는 대안도 아울러 병행하기를 희망합니다.

결국 진정 부동산 폭등을 잠재우기 위해서는 부동산의 실질적인 흐름을 꿰뚫는 안목을 가지고, 부동산에 대한 긍정적인 마인드와 역발상의 사고에 근간을 둔 실사구시의 정책이 이루어져야 합니다.

모든 아파트가 연례적으로 폭등을 하기만 한다면 부의 공동화 현상으로 말미암아 부동산이 정체하거나 소폭의 하락 혹은 상승하는 것과는 비교가 되지 않을 정도로 후휴증이 심각할 것입니다.

마찬가지로 모든 부동산이 연쇄 하락의 골에서 벗어나지 못한다면 폭등 이상의 심각한 후유증 속에 온 국민이 엄청난 뎃가를 치러야 한다는 사실을 잊어서는 안 됩니다.

노무현 정부 시절에 부동산 폭등을 막겠다고 시장 경제는 물론 헌법에 어긋나는 정책까지 남발하면서 수단 방법을 가리지 않고 명품 부동산 옥죄기와 공산주의식 평준화 정책을 단행했습니다. 교육의 평준화 정책으로 우리나라를 이끌어갈 유능한 학생들이 크게 줄었는데, 이처럼 교육의 질이 떨어지고 교육 수준이 엉망진창이 된 것도 모자라서 부동산까지 좌파식 정책으로 일관하였습니다.

그 결과 진정 내 집을 마련해야 할 50%에 이르는 수도권 무주택자들의 삶터인 소형

주택과 빌라. 다주택 등이 규제의 덫을 피하는 은식처 역할을 함으로써 50%~100%

폭등시키는 우를 범하고 말았습니다.

결국 노무현 정부의 규제 정책은 중산층의 집값하락보다 무주택 서민들의 내집마련을 좌절시키는 결과를 초래한 셈입니다.

다행이 이명박 정부하에서 공산주의식 주택 평준화와 교육 평준화 정책을 탈피하고자 칼을 빼 들었습니다. 누구의 편을 들고 무엇을 유리하게 만드는 정책보다는 자본주의 원리에 발을 맞추면서 파생이 되는 문제에 대해서만 인위적인 규제가 따라야 후유증이 최소화 될 수 있다는 이야기기입니다.

부동산 폭등이든 폭락이든 시장 원리를 무시할수록 피해의 강도는 극빈층-소시민-중산층-부유층 순으로 나타나 최대의 피해자는 극빈층이 될 것입니다.

집값이 폭등하면 무주택 서민들이 가장 큰 타격을 받는 것은 아시겠지만

집값이 폭락할 경우 부유층이 타격을 받을 것이라고 판단하는 것은 오산입니다.

집값이 폭락하면 기업.가계도산- 금융 파산- 실업자 폭증- 생계 위협이 기본 수순인데 이러한 공식을 감안했을 때 폭락의 최대 피해 순서 역시 폭등시와 동일한 극빈층- 소시민- 중산층-부유층 순이 될 것입니다.

최근 인터넷 상에서 집값이 폭락하기를 학수고대 하시는 분들이 많습니다.

대부분 무주택이신 분들의 함성이겠지만, 주택을 투자하여 손실을 본 분들도 해당이 될 것입니다.

정말 그런 상황이 된다면 집이 문제가 아니라 일자리를 걱정하는 것이 더 큰 문제로 부각이 될 것입니다.

안타깝게도 집값 폭락을 주장하시는 무주택 분들은 폭락한 집값을 두려움 때문에 잡지 못하고 마냥 기다리다가 실기를 하는 경우가 더 많습니다.

꼭 집값을 논한다면 집값이 지역, 평형, 조건별로 가치의 서열화가 이루어져 100억 주택과 1억 주택이 공존하여, 각각의 능력에 맞게 주택이 보급되어 주택 보급률을 높이는 것이 이상적인 방향입니다.

정부는 3억 미만의 부동산에 혜택을 주기보다는 모든 부동산이 시장 원리에 준할 정도의 고른 혜택을 볼 수 있도록 정책을 펼쳐서 차별이나 역차별이 발생하지 않게 해야 한다고 강조하고 싶습니다.

지방은 문제가 되지 않지만 3억 미만의 주택에 혜택을 주는 것이 20% 정도의 수도권 서민들의 행복이기 이전에 50% 정도의 무주택 서민들에게는 불행이라는 사실을 잊어서는 안 됩니다.

두 말 할 것도 없이 3억 미만을 잡고자 있는 자의 명의도용 매수는 판을 칠 것입니다.

만일 3억 미만의 주택을 보유하신 분들이 계시다면 듣기 거북할 수도 있겠지만 저라면 오히려 이 주장에 발끈하기 보다는 자본주의 부동산 가치 서열화에 맞게 무리하지 않는 선에서 비수기를 활용한 3억 이상의 주택으로의 갈아타기를 시도하겠습니다.

따라서 부동산 문제를 해결하기 위해서는 부동산의 본질을 정확하게 꿰뚫는 안목과

부동산에 대한 올바른 시각을 바탕으로 순기능과 역기능을 공평한 저울추로 바라볼 수 있을 때 비로소 가능합니다.

부동산 정책이 올바른 방향을 잡아야만이 부동산 폭등이니, 부동산 버블이니 하는

불안감으로부터 진정 해방이 될 수 있다고 필자는 생각합니다.

똑 같은 부동산을 두고 노무현 정부와 이명박 정부의 시각차가 왜 이리 큰 지 정말 격세지감을 느끼며, 저는 이명박 정부의 시장 원리에 근간을 둔 부동산 안정책을 높게 지지합니다. 미국식 과잉 대출을 막는 선에서 부동산을 시장 원리에 맡기는 것이 최선의 방책이며 지금 규제를 푸는 모든 행위가 부동산을 봐 주는 것이 아니라 자연스러운 원상 복귀라는 점을 강조하고 싶습니다.

감사합니다.

시름시름 앓고 있는 용인에 청진기를 대다.2008.12/8)

   연일 언론에서는 용인 위기론을 기사화하고 있다. 시세는 큰 폭으로 떨어졌는데 매수자는 없고 분양성적도 좋지 않다고 말이다. ‘진짜일까? 언론이 자주하는 부풀리기는 아닐까?’라는 의문이 들었다. 그래서 실제 용인이 위기에 처해 있는지, 위기에 처했다면 얼마나 심각하고 해결방안은 없는지에 대한 답을 얻고자 용인을 찾았다.

용인 진짜로 많이 아픈가?

일단 용인지역 분위기를 자세히 살펴보기 위해 신봉동에 위치한 중개업소를 찾아갔다. 신봉동을 찾은 이유는 예전 용인지역 시세상승시 주도적으로 시세를 이끌었던 지역으로 용인 대표성을 가지고 있다고 판단했기 때문. 최근 용인 아파트 시장이 얼마나 어려운지를 솔직하게 대답해달라는 질문에 지난 3개월간 본인 중개업소를 포함해 전체 단지에서 단 1건만 계약이 성사될 정도로 매우 어렵다고 응답했다. 더욱이 그 한건도 2006년에 8~9억원 가던 매물이었는데 경매로 넘어갈 것을 우려해 5억7천만원이라는 헐값에 내놓았기 때문이라고 부연설명을 했다. 즉 거의 거래가 없는 상태이다. 더 심각한건 이와 같은 급매물이 아니더라도 대부분 아파트 시세가 크게 빠져 있다는 것이다. 대형아파트의 경우 예전 시세대비 30%정도 낮아졌고, 중소형아파트는 15%정도 시세가 빠져 있지만 이마저도 찾는 사람이 없다고 한다. 2007년 하반기부터 서서히 시세가 빠지기 시작했고 지난 6월 한차례 크게 시세가 폭락해 지금의 시세를 형성했다고 한다. 추가적으로 시세가 더 빠질 수 있냐는 물음에는 “이자부담이 커 빨리 매도하려는 사람이 많아 시세를 더 낮출 수 있었다면 지금까지 지속적으로 내렸겠지만 6월 이후 더 이상 시세를 낮춘 매물이 없는 것을 보면 지금이 저점한계선이라고 생각한다.”고 답했다. 덧붙여 “한 매도자는 지금 희망매도가가 은행대출 금액보다 5천만원정도 높은 가격으로 여기서 가격을 더 내리면 경매와 별반차이가 없어 더 이상 낮출 수 없다고 했다.”고 설명했다. 실제로 인터뷰하는 도중 2명의 사람이 방문했는데, 한명은 매도가가 너무 낮아져 매도에서 전세로 매물변경을 위한 사람이고, 다른 한사람은 현재 시세가 낮다고 생각해 투자를 고려하는 사람이었다. 이들 방문자를 보니 경제상황이 더 악화되지만 않는다면 큰 폭의 시세하락은 더 이상 없을 것이라는 말엔 어느 정도 신뢰가 갔다.

용인 이대로 추락할 것인가?

더 이상의 시세하락은 없다 하더라도 시세상승의 기미는 있는 것일까? 용인지역은 분당을, 분당은 강남을 형님삼아 시세를 따라가는 대표적인 지역이다. 그런데 현재 큰 형님겪인 강남이 어려움을 겪고 있어 용인지역 시세를 끌어올릴 수 있는 여건이 아니다. 또한 계속되는 용인지역 분양실패 및 분양가 하락 그리고 믿었던 광교신도시도 생각보다 큰 반응 얻지 못하는 등 용인지역 아파트값은 좀처럼 오르기 어려워 보인다. 하지만 모든 경기는 순환곡선을 그린다. 좋을 땐 항상 좋을 것 같고 나쁠 땐 계속해서 나쁠 것 같지만 부동산 경기 역시 지금까지 계속해서 순환곡선을 그려 왔다. 특히 용인지역은 아직 광교신도시 개발, 용인~서울간 고속도로(2009년 개통), 신분당선연장선(2014년 개통)등의 개발호재가 있는 만큼 지금과 같은 침체현상은 영원하지 않을 것이다. 그럼 용인지역은 지금의 침체기를 언제 마무리 짓고 언제 쯤 반등할 수 있을 것인가? 이에 대한 답을 찾기 위해서 가격지수와 거래량으로 손쉽게 현 상황 진단 및 예측 할 수 있는 벌집순환모형을 활용하기로 했다.

벌집순환모형과 현재 용인은? 벌집순환모형은 부동산경기 순환을 총 6가지국면으로 나눴다. 각 국면의 특징은 다음과 같다.

 

제1국면 : 경제가 성장하고 향후 경제 전망이 좋다. 거래량이 늘어나고 가격이 상승한다.

제2국면 : 가격이 정점에 도달하면서 점차 가격에 대한 저항이 생기기 시작한다.

제3국면 : 공급이 수요를 초과하여 가격은 약보합세를 형성하고 거래가 감소한다.

제4국면 : 투자가 위축되며 공급 및 거래가 저조하고 공가 및 공실률이 상승한다. 특히 고급주택 등이 큰 폭으로 하락한다.

제5국면 : 가격이 점차 하락함에 따라 저항이 낮아져 수요자들이 하나 둘 찾기 시작한다.

제6국면 : 거래가 점차 활발해지면서 장기간 안정된 시장을 형성한다.

그럼 과연 지금의 용인은 어디일까? 현재 용인은 거래 및 가격 모두 큰 폭으로 하락을 보이고 있다. 특히 대형아파트 하락률 역시 크다. 위에서 보면 제4국면과 흡사하다.

 

 

실제 거래량과 가격지수를 담은 그래프를 그려봤을 때에도 2006년 12월에 2국면을 지나 현재는 4국면에 위치해 있는 모습을 볼 수 있다.

용인 다시 살아날 수 있을까?

경기는 순환한다. 따라서 4국면에 위치한 용인도 5, 6국면을 지나 시세가 상승하는 1국면으로 재진입 할 수 있다. 예전부터 부동산 및 모든 투자는 ‘무릎에 사서, 어깨에 팔아라.’라는 원칙을 강조했다. 무릎 및 어깨를 정확히 알아내기는 어렵지만 벌집모형에서 봤을 때 무릎은 5국면으로 보인다. 현재 용인은 4국면이다. 따라서 아직 적극적으로 매수하기에는 이르다고 볼 수 있다. 하지만 5국면에 진입했을 때에는 본격적으로 매수를 고려해야 할 시기이다. 즉 용인에 매수타이밍을 타진하고 있는 수요자라면 앞으로 거래량 동향에 주목해야 할 필요가 있다.(참고로 거래량통계는 국토해양부에서 확인 가능하지만 2달 정도 늦게 발표하므로 중개업소에 직접 문의하는 것이 좋다.) 특히 현재 용인은 위에서 언급했듯이 이미 가격이 크게 낮아진 상태로 5국면에서 바로 6국면으로 접어들 수 있으며, 예전 시세상승력이 높은 지역인 만큼 한번 불붙으면 단번에 1국면까지 진입할 수 있기 때문에 거래량 추이를 잘 살펴야 할 것이다. 또한 MB정부들어 1세대 1주택 비과세 기준 금액이 6억원이하에서 9억원이하로 상향 조정되고, 종합부동세 부담이 줄어드는 등 중대형 고가아파트에 대한 규제가 상당히 완화되고 있다는 점도 수요자들의 구매를 앞당기는 유인책이 되고 있음을 염두에 둘 일이다.

농지원부 

1.작성목적 

1)행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용, 관리하기 위하여 작성 배치

2)농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위한 것으로 농지의 소유권확인, (세금감면 증명, 농협대출 등을 위해 작성하는 것이 아니다.)

2.활용분야 

1)농지 소유 및 임대차 현황파악 등 농지관리 업무의 기초자료

2)농업관련 자금지원 대상농가 선정 등 농정시책 추진을 위한 기초자료

3)기타 농업인, 자경 여부 등 확인

3.작성대상 

1)농지에서 농작물을 재배하는 농업인 또는 농업법인 ---1000제곱미터이상(비닐하우스 등 시설인 경우 330제곱미터)의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 경작 또는  재배하는 경우이다.

2)준농업법인 ---직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 국가기관, 지방자치단체, 농지법 시행규칙 별표1에 의한 학교, 공공단체, 농업생산자단체, 농업연구기관, 또는 농업기자재를 생산하는 자이다.

예)1세대에 2인이상의 농업인이 있을 경우 농업경영을 주로 하는 자를 대상으로 농가주로 등재

예)1000제곱미터(비닐하우스 등 330제곱미터)이상의 농지를 소유하고 있으면서 자경을 하지 않으면 농지 소유주는 작성할 수 없고 임차인이 작성할 수 있음

예)농업경영이라 함은 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것으로 단순히 농작업을 도와주는 경우에는 농업경영에 해당되지 않으므로 농지원부는 책임을 맞고 있는 사람 명의로 작성

예)경작하는 농지가 여러 시, 구, 읍, 면에 소재하더라도 그 면적이 1천제곱미터 이상이면 농지원부 작성이 가능  

4.농지원부 작성 관리기관

1)농업인 --- 주소지 시, 구, 읍, 면, 동사무소

2)농업법인 또는 준농업법인 -----주사무소의 소재지 시, 구, 읍, 면, 동사무소  

5.작성방법 

1)농지원부의 신규작성은 시, 구, 읍, 면의 공무원이 농지의 소유 및 이용상황을 파악하며 작성하는 것이 원칙이나 그 작성 및 변동사항의 정리가 누락된 경우에는 대상 농업인 등의 신청에 의하여 작성하거나 변동사항을 정리한다.

2)대상 농업인 등의 농지원부의 작성이나 변경사항의 정리를 신청할 때에는 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전화를 이용하여 구두로 할 수 있으며 서신으로도 가능하다.

3)이 경우 특별한 서류가 필요하지는 않지만 임대차계약에 의하여 농지를 경작하는 경우에는 임차권이 있음을 증명하는 서류(임대차계약서 사본 등)등 권리관계를 입증하는 서류를 제출한다.

4)토지 소재지가 관내일 경우에는 직접 확인 후 작성하나 토지 소재지가 타 시, 군, 구일경우 경작현황을 토지 소재재 시,   구,읍,면, 동사무소 조회 후 세대별로 작성한다.

5)등재사항 : 농업인 인적사항 및 가족사항, 소유농지현황, 임차농지현황, 농지일반현황 등이다.

6)자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 경작 조회 없이 바로 작성 가능하다.

7)농가주 승계: 한 세대에서 "동거(비동거)가족"이 농가주와 함께 농업경영을 영위하던 중 농가주의 사망, 이농, 탈농 등   의 이유로 더 이상 농업경영을 영위하지 않을 경우에는 가족 중 1인이 승계하여 농업경영을 계속하는 사실이 확인되고   농업승계인이 원할 경우에는 농가주 승계 처리가 가능하고 최초 작성일자는 그대로 적용한다.

예)농가주와 함께 농업경영을 하지 아니한 비동거가족은 농지원부를 승계할 수 없음.

6.작성시점 

농지를 취득 또는 임차한후 농업경영을 하고 있는 것이 확인되는 시점이다.

예)임대차기간 연장신고를 하였다하여도 시기상 영농철이 아닌 경우 경작 현황을 확인할 수 없으므로 지금까지의 영농사실이 입증되지 않으면 영농에 착수하여 야만 농지원부를 작성할 수 있음

예)신규로 농지를 취득한 후 영농의사는 있으나 아직 영농시기가 도래하지 않아 영농에 착수하지 않았다면 농업인으로 볼 수 없으므로 농지원부를 작성할 수 없음

예)농지소재지에 경작현황 파악이 곤란하다는 취지로 회신이 온 경우에는 당해 농지에 대한 경작현황은 농지원부에 등재할 수 없음

예)겨울철 등 농한기에 일시 휴경하는 경우에는 농업경영관행상 경작하는 것으로 볼 수 있으므로 쌀소득 등 보전직접지불금 관련자료, 농협에서 발행하는 객관적인 증빙서류 등 영농사실을 확인할 수 있는 자료나 농지소재지 농지관리위원, 이장에 의하여 경작사실을 확인 받아 농지원부를 등재할 수 있음

예)수리조합비 등 과거의 증빙자료를 제출한다 하더라도 과거 경작사실을 확인하는 것은 현실적으로 확인이 곤란하여  농지원부를 소급 작성할 수 없음  

7.발급처리기간 

1)관내 농지 --- 즉시

2)관외 농지 ----- 10일

예)농지원부 등본 발급시 그 경작 사실을 확인하여 발급하도록 하고 있으므로 또다시 농지원부 등본을 발급 신청하는 경우에도 경작사실을 확인하여야 함

예)농번기나 동일 건으로 단기간 내에 여러번 발급신청시 담당자가 경작사실 확인이 필요 없다고 판단할 경우에는 경작사실조회를 생략할 수 있음  

8.근거법령 ---농지법 제51조, 동법 시행령 제71조  

9.자경증명 ---자경하고 있는 농업인 또는 농업법인의 신청에 의하여 자경하는 것이 확인되는 경우 발급한다.

예)농업인이 자기 소유 농지에서 자경하는 경우에는 "자경증명" 발급을 할 수 있으나 임차 농지에 대해서는 발급할 수 없음

예)1000제곱미터 미만의 농지에서 연간 농산물 판매액이 100만원 이상인 농업인이 자기 소유 농지에서 농작물을 경작하는 경우 자경에 해당되어 자경증명 발급

예)처분대상 농지도 자기 소유 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우에는 자경증명 발급이 가능함 예)농막은 자경증명 발급대상이 아님  

10.자주하는 질문

1)농지원부는 농지의 소유여부가 아닌 경작사실을 기준으로 작성하고 있으므로 세대(주소지)가 다른 경우 각각 1000제곱미터(시설 330제곱미터)이상씩의 농지에서 농작물을 경작하고 있다면 경작자 모두가 농업인이 되므로 각각의 농지원부 작성이 가능하나, 동일세대에서 가족이 농업경영에 종사할 경우 그 세대를 기준으로 작성

2)1000제곱미터 이상의 농지에서 조경수 판매를 목적으로 재배하는 것이 확인되면 농지원부 작성가능

3)조경수나 관상수의 판매목적의 경우 사업자등록을 하지 않더라도 영수증 등으로 판매실적이 확인되면 작성 가능

4)지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 수종 갱신만 한 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지원부에 등재할 수 없음

5)형질변경허가를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수 등을 재배한 경우에도 농지원부 등재 가능

6)산지관리법에 의한 형질변경절차를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수등을 재배한 경우에도 농지원부에 등재할 수 있음

7)공부상 지목이 대지이나 실제로 농작물의 경작 또는 재배지로 3년이상 이용될경우 농지법상 사실상 농지에 해당하여  농지원부에 등재 가능

8)법적 지목이 하천이라도 사실상 농지인 경우(3년이상 경작확인) 농지원부 작성대상

9)임대차 계약시 반드시 인감증명을 첨부할 필요은 없고 종중 소유 농지의 경우 임대차계약서를 작성할 수 없을 경우, 마을 이장등의 확인을 받아 등재할 수 있음

10)종중소유의 농지를 임차한 경우 중중 대표자나 총무와 임대차 계약 후 임차농지로 등재

11)콩나물 재배사 부지는 농지가 아니므로 농지원부 작성 대상이 아니나 콩나물도 농산물이므로 이를 생산하여 연간 판매액이 100만원 이상이면 농업인에 해당함

12)공무원도 1000제곱미터 이상에서 영농을 할 경우 농지원부 작성 가능  

농지원부에 등록하면 무엇이 유리한가?  

1. 농지취득자격증명으로의 대용

농지의 소유권이전등기 신청함에 있어서 농지취득자격증명이 필요할 경우

그에 대신하여 농지원부를 첨부할 수 없다.

2. 동지원부의 활용 용도

0.농업인으로 추정되고 법상 농업인 자격요구시 그 원부 사본 제출.

0. 토지거래허가구역에서의 추가 농지 구입요긴시 유리

0.개발제한구역에서 농옵안의 헤택 부여시 확인 서류

0.농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세등 감면 헤택

0.농업인 대상 자금 및 대부 지원시 확인서류

0.농지전용시 농지부담금 면제

0.농어촌출신 대학생 장학금 신청 서류

0.농업용 유류 구입시 일정량 면세

2008.5/13일 비아동사무소에 가서 여러 가지로 살펴보았는데 1000m2이하인 경우 농지는 직불자금을 신청할 수도 없고 농지원부도 만들 수가 없으며 현재로서는 자경증명만 가능하다.   자경을 한 후 확인서를 만들자

[땅 테크 #35] 2009년, 토지시장을 주목하라.

토지 투자의 맵 그리고 도로

조회 56248 | 2009-01-07 09:10

최근, 금융시장의 불안과 더불어 부동산 시장의 침체로 인해 토지시장 역시 하락을 면치 못한다는 기사가 심심치 않게 나오고 있습니다. 오래 전부터, 현장 답사를 위해 현장을 다니면서, 2008년 하반기처럼 돈을 구경하기 힘든 때는 처음이 아닌가 싶을 정도로 “돈맥경화”가 심하다는 것을 알게 되었습니다. 주식이나 펀드로 가용자산을 모두 날려버리는 투자자들이 속출하면서, 소위 있는 사람들의 돈 쓰기를 주저하면서 돈의 순환고리가 끊어졌고 이로 인해, 자주가는 지방의 한 식당에서 5천원짜리 국밥이 하루 10개미만을 파는 날이 많아 생활고를 겪고 있다는 하소연을 많이 듣습니다. 이들이, 사업을 위해서, 학자금을 위해서, 기타 다른 이유로 땅을 내 놓지만 호가만 내릴 수밖에 없는 사례가 부쩍 늘어나고 있어 안타까움만 더해가고 있지만 달리 방법이 있는 것도 아닙니다. 거래라는 것이 매수자가 있어야 시세가 형성되는 법, 손바닥 소리도 양손이 있어야 크게 나는 것인데...소리없는 메아리만 현장에서 들리고 있기 때문입니다. 이러한 요인들이, 시세를 하락시키는 요인이라 할 수 있습니다. 하지만, 돈의 흐름만 정상화된다면 토지시장은 급반전될 수 있다고 확신합니다. 여기, 급반전될 수밖에 없는 요인들을 살펴보고 우리가 주목하여야 할 호재와 더불어 수혜지를 알아보도록 하겠습니다.

급반전될 수밖에 없는 토지 투자의 맵

MB정부가 출범하면서 수도권 규제완화, 농지 및 산지 규제완화, 토지 이용도를 제고하겠다는 핵심 공약을 내건지 어느덧 1년이 지났다. 보다 구체적으로, 2008년 3월 25일 국토해양부 업무보고에서 도시용지 비율을 2020년까지 국토면적의 9.2%까지 확대하여 종전의 6.2%에서 3%를 늘리기로 하였지만, “억”소리에 익숙한 우리들은 숫자에 둔감한 지 오래되어 고작 3%뿐이라 여겨 눈여겨 보지 않고 있다는 것을 세미나나 상담을 통해 알 수 있다. 3%의 도시용지 공급은 “분당신도시 150개“를 건설하는 것을 의미한다고 알려주면 그때서야 “그렇게나 많이?” 하는 표정을 짓기 마련이다. 참고로, 분당신도시는 19.6㎢, 여의도면적은 8.48㎢, 서울은 605.33㎢로 분당신도시의 약 31배, 여의도면적의 약 71배가 서울이다. 참여정부에서 발표한 경제자유구역인 인천이 209.34㎢, 부산.진해가 104.8㎢, 광양만권이 90.48㎢, 경기 및 충남지역이 68.136㎢, 대구.경북이 34.742㎢, 새만금 및 군산이 96.3㎢로 합계 603.798㎢로 서울 크기와 유사하다는 것은 우연의 일치일까? 이러하듯, 분당신도시 150개라 함은 서울만한 크기의 도시용지를 5개나 공급하겠다는 것을 말한다. 분당신도시와 여의도면적은 비교대상의 기준으로 언론지상에 자주 언급되는 수치이기에 알아두는 것이 좋다. 처음에, 이러한 로드맵을 제시할 때 어떤 방식으로 용지를 확보할까 의문부호를 가졌지만 2008년 10월 30일, 국토이용효율화방안을 발표하면서 이러한 의문에 마침표를 찍었다. 지난 1년간, 어떻게 도시용지를 확보하기로 하였는지 살펴본다면 2009년의 개발방향을 점칠 수 있고 향후, 금융시장의 안정과 함께 부동산 투자의 척도로 삼을 수 있을 것이다.

1. 군사시설보호구역 및 그린벨트 규제 완화

2008년 9월 22일, 군사시설보호구역 해제 및 완화지역은 여의도면적의 154배 규모로 서울 면적의 2배다. 9월 30일에는 분당신도시의 16배에 달하는 그린벨트도 2020년까지 해제하기로 하였다. 해제 예정지인 그린벨트는 서울 접근성이 좋은 지역들이 많아 블루칩으로 떠오를 전망이다.

2. 준공업지역 규제완화

2008년 6월 30일 여의도면적의 약 3배, 서울시 전체면적의 4.6% 규모의 준공업지역은 복합개발이 가능하도록 하였다. 구로구, 영등포구등 서울 서남권과 성동구의 준공업지역을 주목할만한데, 도심 접근성이 좋은 지역들은 해당 지역의 블루칩이 될 것으로 보이기 때문에 이들 지역의 흐름을 예의주시할 필요가 있다.

3. 국토이용효율화방안

2008년 10월 30일, 개발가능토지의 공급 능력을 확충하는 것을 골자로 향후 5년간 2,322㎢이상 공급하기로 하면서 향후 토지개발 소요량을 3,000㎢라고 추정하였다.

세부적으로 650㎢에 해당되는 농업진흥지역을 개발 가능토지로 공급하고, 약 1,000㎢에 해당하는 보전산지를 준보전산지로 조정하기로 하였다. 이 부분만 분당신도시의 84배의 크기다. 향후, 한계농지를 포함한 농지와 농업보호구역의 농지, 임업용산지를 주목할만한 이유가 여기에 있다. 기타, 4대강 정비구역인 한강의 충주, 낙동강의 대구.부산.안동, 금강의 연기, 영산강의 나주.함평이 있고, 5+2 광역경제권, 30대 광역권 프로젝트 등이 향후 토지시장을 움직일 것으로 보인다.

2009년에는 도로를 주목하라.

우리나라 부동산 시장에서 도로, 철도등이 개통되면서 교통 편리성이 개선된 곳들은 어김없이 부동산 가격이 상승하는 현상을 보여왔다. 대한민국 투자1번지를 꼽는다면 도로개통에 따른 인구이동이 꾸준한 곳이라 할 수 있다. 경부고속도로, 영동고속도로, 서해안고속도로, 수도권 외곽순환도로등이 개통되면서 지난 40년동안 우리나라 성장의 축을 함께 하였다. 포화상태에 이른 교통체증으로 새로운 도로시대가 열리면서 주목하여야 하는 투자처인 도로를 주목할 필요가 있다.

1. 40년만에 찾아온 노다지, 제2경부고속도로

경부고속도로는 1968년 착공하여 전국을 1일생활권으로 만들고, 산업발전의 축으로 자리매김된 상징적인 대한민국 대표 도로다. 수많은 택지개발로 인해 몸살을 앓고 있기에 경부고속도로축에 몰려 있는 중심기능을 대신할 수 있을뿐만 아니라 새로운 개발수요까지 가져오는 최대의 블루칩으로 자리잡을 제2경부고속도로는 골드라인이 틀림없어 보인다. 경기도 동서울(구리)에서 용인, 안성, 천안을 거쳐 세종시를 연결하는 라인으로 2017년 완공될 예정이고, 구체적인 노선이 발표되지 않았지만, 40년만에 찾아온 황금 기회를 눈여겨보아야 할 것이다.

2. 충청권을 수도권으로 탈바꿈시킨 제2서해안고속도로

평택, 당진, 서산, 군산, 목포등 수많은 투자처를 탄생시킨 2001년 개통된 서해안고속도로는 경제자유구역 개발 로드맵과 함께 교통체증은 가장 빠르게 늘어나는 고속도로가 되었다. 2018년 개통예정인 제2서해안 고속도로 수혜 예정지인 시흥, 평택, 아산, 예산, 홍성 역시 3승법칙인 정보 발표시에, 개발 착공시에, 완공시에 각각 시세가 상승한다는 법칙을 따라 꾸준한 시세상승이 예상되고 있다.

3. 수도권 제2기 신도시를 연결하는 수도권 제2외곽순환도로

1988년 퇴계원-판교 구간 착공으로 시작된 서울외곽순환고속도가 1기신도시를 연결하였다면, 2020년 완전개통되는 제2외곽순환도로는 인천, 김포, 파주, 양주, 포천, 남양주, 양평, 이천, 용인, 오산, 화성, 안산을 원형으로 연결하고 있어 2기 신도시를 연결하는 중심도로로 향후 수도권을 세계화시킬 수 있는 동력으로 자리매김 될 것임에 틀림이 없다.

4. 동서를 연결하는 제2영동고속도로

2013년 완공예정인 제2영동고속도로는 광주의초월읍, 오포읍, 양평의 양동면, 여주의 홍천면, 대신면, 원주의 지정면을 연결하면서 그동안 소외되었던 수도권의 자연보전권역과 강원권의 지리적 한계를 넘어 실수요자들이 많이 찾는 지역으로 역동성을 갖추게 될 전망이다.

5. 저평가된 성남~여주 복선전철

2011년 개통예정인 성남~여주간 복선전철은 광주에 삼동역, 광주역, 쌍동역, 곤지암역등 4개의 역사가 이천시에 신둔, 이천, 부발등 3개 역사가, 여주군에 능서, 여주등 2개역사가 들어서게 된다. 판교.분당 생활권으로 광주시가 최대 수혜지가 될 전망이고, 이천의 경우 성남~장호원간 도로와 함께 시너지효과를 기대할 수 있다는 점에서 매력이다. 이상과 같이, 향후 토지시장이 밝을 수밖에 없는 요인과 주목할만한 투자처를 살펴보았다. 하지만, 더 중요한 것은 아무리 좋은 정보라 하여도 바로 옆에 붙어 있는 땅이라 하여도 땅의 가치는 다를 수 있다는 것을 알아야 할 것이다. 이 말은 현장 답사를 통해, 땅의 옥석을 가려야 한다는 것이다. 준비된 자만이, 성공대열에 합류할 수 있다는 단순한 논리를 이해하고 “땅목”을 키울 수 있다면 좋은 투자처를 찾을 수 있을 것이다. 안목이 사물을 보고 분별할 수 있는 혜안이라고 한다면, 땅목은 땅을 보고 가치를 알아낼 수 있는 혜안이다. 그럼 2009년에도, 좋은 일만 가득하시고...성공 투자자가 되시길 진심으로 기원합니다.

땅 테크 #36]진짜 부자들은 땅을 더 좋아한다

땅 부자들의 투자 노하우

조회 14369 | 2009-02-10 10:33

아파트나 건물처럼 인위적으로 생산해낼 수 있는 것과는 달리 땅이란 인위적으로 생산할 수 없는 원자재로, 움직이지 않는다는 고정성, 영구불변이라는 영속성, 생산이 불가능하며 늘어나지 않는다는 부증성, 다른 것으로 대체할 수 없다는 개별성 등의 특징이 있다. 이렇게 유한한 땅위에 인간의 노력과 제도적 장치로 인하여 토지를 병합, 분할하거나, 사회적, 경제적, 행정적 위치를 변화시켜서 용도를 다양하게 쓸 수 있다는 용도의 다양성으로 인해 땅의 변화는 오늘도 계속되고, 내일도 계속될 것이다. 문화적 트랜드의 영향과 사회적 요구로 인해 땅의 수요는 꾸준히 늘어날 수밖에 없다. 특히, 공간적 거리보다 시간적 거리의 중요성이 대두되면서 입지가 우월한 지역에 있는 땅의 가치는 크게 뛰기 마련이다. 땅의 수익률이 얼마나 되는지 아파트와 비교한 흥미로운 사실을 소개한다. 역대 아파트중 최고 상승률을 보인 아파트는 1970년대말 특혜분양으로 사회적인 문제를 일으키면서 강남아파트의 서막을 알린 압구정동의 현대아파트로, 당시 분양가는 3.3㎡당 44만원이었고 현재, 3.3㎡당 5,000만원을 웃돌고 있으므로 지난 30년간 약 110배 상승하였다. 그렇다면, 땅은 어떨까? 70년대 3.3㎡당 1,000원미만 하던 땅들이 현재 3.3㎡당 30만원하는 땅들이 수두룩하다. 약 300배 상승하였음을 알 수 있다. 최고의 상승을 보인 땅의 예로 테헤란밸리를 들 수 있다. 1970년대 당시 평당 4만원대였던 서울 강남구 테헤란로 변에 있는 땅값은 현재, 3.3㎡당 1억원대에 이른다. 무려 2,500배이상 되는 것이다. 무리한 비교가 될 수 있지만, 땅의 수익률을 따라 잡을 수 있는 상품이 없다는 것을 반증하는 것이라 할 수 있다.

향후에도, 땅의 수익률이 최고가 될것인가? 정답은 ‘그렇다’라고 말할 수 있다. 서브프라임과 금융위기로 인해, 부동산이 다시 활황된다고 하여도 아파트 투자 수익률은 예전과 같지 않을 것이다. 인구가 집중되는 곳에 용적률을 높여 양극화의 진행을 예상할 수 있지만, 향후 인구는 정체내지 하락될 것이기에 아파트로 돈 버는 시대는 지났다고 보아도 과언이 아니라 할 수 있다. 2008년 12월 기준으로 15만여가구의 미분양을 보면 아파트 투자에 의문을 가질 수밖에 없으면서, 아울러, 아파트시장은 실거래가공개등 투명성이 강화되어 수익률을 올리기란 쉽지 않을 것이기 때문이다. 그렇다면, 땅은 어떨까? 사회가 발전하면서, 사회가 요구하는 인프라와 편의시설을 계속적으로 공급하여야 하고 개발의 필요성이 꾸준히 제기되고 있다. 입지가 좋은 땅은 가치가 상승하여 수십배의 차익을 기대할 수 있게 되는 것이다. 아무리 어려운 불황이 지속되더라도 포크레인의 움직임과 땅의 진화는 계속되어 투자가치는 항상 있는 법이다. 또한 원자재로서의 땅은 개발하여 건물을 지을 수도 있고, 장기투자처로 큰 수익을 얻을 수도 있다. 심지어, 기획부동산으로 몇십배 비싸게 매수하더라도 아주 오랜기간이 지나면 수익을 기대할 수 있다는 말이 나오고, 맹지도 개발만 된다면 막대한 이익을 기대할 수 있다는 점에서 땅은 언제나 우상향이라 말할 수 있다. 그런 이유로 부자들은 땅을 좋아한다.부자의 시작은 땅에서 출발하고 또다시 땅에 돈을 묻는다는 것, 다 이유가 있다. 그럼, 땅 부자들의 투자 노하우를 살펴보기로 하자.

1. 그들은 타이밍을 놓치지 않는다.

땅 부자들과 고수의 차이점을 든다면, ‘동물적인 감’과 ‘과감한 결단력’이 있다는 점이다. 즉, 나름의 전문가란 말이다. 이들은 정보의 옥석을 가릴 줄 안다고 볼 수 있다. ‘경청의 힘’이 얼마나 큰 지 몸소 체험하신 분들이라 할 수 있다. 이들은 부동산 전문가가 주장하는 정보에 귀를 기울이고 경제상황과 정책 변화의 흐름을 파악하기 위해 신문정독과 독서에 심취하는 특성이 있다. 또한, 망설이다가 우량 물건을 놓치는 실수를 하지 않기 위해 눈과 귀를 열어두고 좋은 물건이 나온다면 즉각 잡는 특성이 있다. 부자는 발빠른 정보를 입수하기 위해 전문가를 활용하여 정보가 새기전에 물건을 싸게 사고, 팔 때 역시 먹을 파이를 남겨두면서 매매사실을 소문내지 않는다는 특성 역시 있다. 그들은 침체기에 더욱 활발하게 움직여 ‘부동산 세일’기간을 최대한 활용한다는 점이 남다르고, 그들은 타이밍이 부자를 만든다는 것을 알고 있기 때문에 타이밍을 놓치지 않으려고 노력하고 있다.

2. 땅의 정직함을 믿는다

먼저 땅 부자들은 땅에 대한 절대적인 믿음을 가지고 있다. 땅 투자는 성공을 100% 보장한다는 믿음이 강하다. 사회 초년생 시절, 벌어들인 돈의 30%를 무조건 땅만 샀다는 100억 원대 땅 부자 K씨. 초년생이라 그리고 결혼하느라 매도의 유혹은 많고, 주위에서 땅에 대한 악평이 쏟아져도 땅에 대한 믿음을 가졌기에 불혹이 되기전에 100억원대 부자의 반열에 올라선 것이다. 땅 부자들이 맹신하는 것은 아마도 우리나라가 절대적인 땅 부족 국가라는 점을 알고 수요가 있는 한 땅값은 오른다는 사실을 절대적으로 믿고 있다.

3. 실패는 값비싼 수업료일뿐이다.

땅 부자들이 100% 성공만으로 현재의 부자가 되는 것은 아니다. 이들은, 그릇된 정보로 인해 손해를 입고 사기를 당하고, 낮은 수익 또는 환금성이 없어 골머리를 썩는 경험이 있더라도 낙담하지 않고 값비싼 수업료를 치렀다고 생각한다는 점이 일반인과 다르다. 이들은, 긍정적으로 해석한다. 오히려, 실패의 원인을 전문가의 자문을 통해 분석하고 또 다른 실수를 하지 않기 위해 근성을 키우고자 오늘도 부지런히 노력하고 특성이 있다.

4. 장기투자를 선호한다.

부자들은 땅 투자를 단거리 경주가 아니라 마라톤이라고 생각하고 있다. 땅 부자로 성공한 사람들의 공통점을 고르자면 아주 오래전에 땅을 사고 생계를 위해 혹은 바쁜 일상으로 잊고 지내다가 개발호재등으로 하루아침에 대박 투자자의 행렬에 있게 되었더라는 것이다. 이들은 아무리 어려워도 땅만은 처분하지 않는다. 필자를 찾아 땅에 투자한 사람들중에는 20~30% 올랐다고 해서 못 팔아 안달이 나거나 조금 떨어졌다고 해서 불면증에 시달려 하소연하는 사람은 대박과는 거리가 멀다고 할 수 있다. 땅은 거짓말을 하지 않는다는 믿음 아래 장기적으로 투자하여야 성공한다는 것, 부자들은 알고 있다.

5. 꾸준히, 공부하는 자의 몫이다.

충청권 행정수도 이전과 노무현 후보의 당선을 연결시킨 투자자들은 부자가 되었다. 그리고, 위헌 판결등 불확실성이 증가됨에 따라 빠른 결단력으로 그들은 부자를 지켰다. 물론, 부화뇌동하여 실패를 겪은 사람들도 있다. 투자의 최대 걸림돌이자 나침반은 바로 정책이다. 정책에 따라 희비가 엇갈리는 것은 어제 오늘이 아니다. 꾸준히 공부하는 자만이 부자를 지킬수 있다는 것을 그들은 잘 알고 있다. 그들도, 처음엔 재테크 서적을 읽고 세미나에 참여하면서 투자 마인드와 시야를 넓혔다. 그리고, 전문가와의 끊임없는 교류와 정부의 정책 및 정보를 분석해 시류를 읽어가면서 남보다 앞선 투자를 하고 있다는 것이 다른점이라 할 수 있다. 진짜 부자들은 땅을 좋아한다는 사실, 공감합니까? 그렇다면, 땅 부자들의 속성을 이해하고, 땅을 바라보시기 바랍니다.

[땅 테크 #37] 땅 투자는 영원한 블루오션이다(상)9년 4월7일

부동산도 인생의 굴곡을 경험한 생명체다.

조회 376 | 2009-04-07 14:26

사전적인 의미로 부동산 투자는 이윤을 획득할 것을 목적으로 합리적인 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 하여 항구적인 용도를 갖는 자산에 자본을 투입하는 것이고, 부동산 투기는 단기간에 가격상승에 의한 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 토지나 건물을 보유하는 것으로 부동산을 이용하거나 관리할 의사가 없이 필요 이상으로 부동산을 보유나 관리하는 행위를 말한다. 우리나라 최초의 부동산 정책이라고 알려진 ‘부동산 투기 억제에 관한 특별조치법’이 1967년 11월 29일에 발표하였다. 이후, 40년동안 투기와의 전쟁이 시작되었지만 투기의 진화만 확인하는 셈이 되어버렸다. 경기부양을 위해 부동산을 이용하고 과열시장이 전개되면 역시 부동산을 이용하는 비상대책으로 점철된 역사이기에 위로는 사회 고위층, 아래로는 중산층까지 투기행렬에 가담하게 된 것이다. 복부인부터 시작하여 떴다방, 그리고 지분쪼개기까지 다양한 수법을 동원하면서 땅은 투기의 대명사로 자리매김되어 있을 정도다. 한강의 기적을 불러 일으키면서, 땅을 원자재로서가 아니라 상품으로 인정하기 시작한 대형호재는 경부고속도로 착공이였다. 1968년 2월 1일 기공하여 70년 7월 7일 완공된 고속도로로, 수도권과 영남공업지역 및 인천과 부산의 2대 수출입항을 연결하는 대동맥인 경부고속도로는 지난 40여년간 개발중심 지역으로 자리잡았다. 땅 값 폭등의 서막은 67년 11월 제3한강교(한남대교) 남단이 경부고속도로의 기점으로 결정된 후 현재의 서울 서초구 양재동 부근인 말죽거리다. 전형적인 시골땅이던 말죽거리는 영동개발계획으로 발표되자 사재기를 하러 온 강북 투자자들로 북적거린다. 비싼 말죽거리를 못 사면 주변 지역으로 이동하여 점차적으로 강남은 투기의 장으로 변하여 “강남땅을 사지 못하면 유행에 뒤 떨어진다”라는 소문을 내면서 투기의 행렬은 “복부인”을 탄생시켰다.

 

66년 초, 신사동 일대는 허허벌판으로 3.3평방미터당 200원에서 1년후 3,000원으로 70년도에는 3.3평방미터당 1만 2000원까지 복부인이 미등기전매 방식으로 끌어올리게 된다. 몇 번의 미등기 전매를 통하여 돈을 만지게 된 복부인은 70년대 중반 서울 용산구 이촌동, 강남 영동, 잠실 등의 아파트와 땅 투기에 열을 올리며 투기집단의 원조가 되었다. 당시, 선착순 분양과 청약제한이 없었기에 복부인들은 영동과 잠실등의 아파트 청약에 대규모로 수집하기에 열을 올렸고, 인근 지역의 토지까지 복부인의 명의로 남겨지면서 사회적인 문제가 대두되기 시작한다. 토지 가격이 가장 많이 상승한 시기가 바로 부동산 경기 1차 순환기인 1978년으로 전년대비 49.0%나 급등하면서, 78년 8월 8일에 ‘8.8 부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합대책‘ 및 79년 4월 17일 경제안정화 종합시책을 잇따라 발표하게 된다. 토지와 건물의 양도세율을 50%로 통일하고 단기전매시 가산점을 두어 투기를 억제하고자 한다. 양도용 인감증명서의 유효기간을 1개월로 단축 및 거래 상대방을 명시하도록 하여 미등기전매를 방지하고자 하였다. 또한, 부동산 소개업소는 신고제에서 허가제로 전환하였다. 1980년대 들어 투기억제 정책으로 인해 주택공급이 감소하고, 시장이 침체기로 접어들자 전두환 정부는 정책기조를 주택경기 활성화로 바꾸었다. 81년 광주 민주화운동으로 사회가 혼란스러워지자 강남 개발을 경기부양의 수단으로 삼아 해방 후 처음으로 서울(강남구 개포동 일대)의 녹지를 풀어 택지로 개발하는 사업을 벌였다. 양도세율을 내리고, 투기지역을 해제하고, 자금출처 조사를 배제하는 등 규제완화 조치가 잇따랐다. 게다가 장영자 어음사기 사건(82년)과 금융실명제 추진 움직임이 부동산 시장을 과열시킨 것이다. 바로 이때 또 다른 복부인을 가리키는 ‘빨간 바지’라는 신조어를 고위층 부인들이 탄생시키면서 도로건설예정지 및 택지개발 예정지를 중심으로 사재기 열풍이 일어나 원조 복부인의 투기시장을 능가하게 된 것이다. 그러나 규제완화에 따라 유동자금이 부동산 시장으로 몰리면서 투기가 확산되자 투기과열지구 도입 등 다시 규제를 강화하는 83년 4월 18일, ‘토지 및 주택문제 종합대책’을 입법화한다. 88서울올림픽을 전후로 국제수지 흑자 등에 힘입어 시중자금이 넘쳐나던 80년대 말 복부인들이 다시 부동산시장에 모습을 드러냈다. 부동산 가격이 급등하면서 토지개발로 인한 불로소득이 사회문제로 대두되자 당시 노태우 정부는 ‘토지 공개념’을 바탕으로 한 ‘8.10 부동산 안정대책’(1988.8.10)과 일산·분당 신도시 등 주택 200만호 건설계획(1990.4.13, ‘부동산 투기억제대책')을 발표하고, 토지공개념에 따라 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세를 입법화 한다. 1990.4.13 대책을 기점으로 1990년대 중반까지 부동산 시장은 부동산 실명제 도입과 함께 평균 지가상승률이 마이너스를 기록하는 등 안정세를 찾았다. 그러나 IMF 외환위기를 맞으면서 외환위기 극복을 위해 1998년부터 2001년까지 전방위적인 부동산 경기 활성화 대책등의 규제완화로 토지공개념 폐지를 통한 토지규제 완화, 양도소득세 인하, 분양권 자율화 및 전매제한 폐지 등으로 부동산 시장은 서서히 과열된 것이다. 월드컵이 열린 2002년에는 집값이 16.4%나 뛰어 2000년대 들어 최고 상승률을 기록했으며 땅값도 9.0%나 급등했다. 이런 분위기에 편승해 분양권 전매와 청약통장 거래를 전문적으로 알선하는 일명 ‘떴다방’이 탄생하게 된 것이다. 또한, 특정 지역에 대한 그럴듯한 개발소문을 흘린 뒤 헐값에 사들인 땅을 쪼개서 비싸게 팔아넘기는 이른바 ‘기획부동산’도 나타나면서 수십배의 시세차익을 권유하면서 투기를 부추기면서 과열양상과 함께 억울한 피해자를 양산하게 된 것이다. 대규모 택지개발지구의 아파트를 짓기 위해 매입하려는 땅 가운데 일부를 선점해 비싼 값을 받고 되파는 ‘알박기’와 영업행위도 하지 않는 상가를 건축하여 보상을 노린 ‘유령상가’, 원주민 소유의 주택을 매매할 때 보상금과 입주권 모두를 매매 대상으로 하는 ‘통물건’, 이면계약을 통해 보상금은 투기세력이 가지는 대신 입주권만 매매 대상으로 하는 ‘껍데기’, 오피스텔 등의 분양권 매매 의뢰를 받은 중개업자가 투기꾼들과 사고팔기를 반복하면서 계속 가격을 올리는 ‘돌려치기’, 돌려치기로 가격이 상승한 분양권을 실수요자에게 파는 ‘막차 태워 시집 보내기’, 그리고 원래 1인 소유이었던 단독주택이나 다가구 주택으로 지은 건물을 용도변경하여 다수의 소유자로 만들어 조합원을 늘리는 ‘지분쪼개기’까지 투기의 역사는 진행되어왔다. 음성적인 거래로 의혹과 투기의 역사를 반복한 토지시장은 2005년 8월 31일에 발표한 강력한 ‘8.31 부동산 종합대책’으로 인해 철퇴를 맞아 많은 토지 투자자들이 위축되었고, 많은 전문가들이 전문 분야를 바꾸게 된 계기가 된 것이다. 2007년까지 이어진 강력한 규제 드라이브는 토지시장의 빙하기라 할 만하다.상기에서 보듯, 우리나라의 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 시행하였다는 것을 알수 있다. 지가가 상승하고 부동산 가격이 급등하면 긴급 부동산 대책을 발표하고 이에 따른 문제점이 발생하면 후속조치를 시행해 가격 안정을 찾는 방식으로 부동산 흐름을 조율해왔다. 정책 발표후 지가는 단기적으로 안정되어 있지만, 유동성 자금의 흐름과 각종 편법으로 내성이 쌓이고 규제의 실효성이 떨어지면서 부동산 투자의 흐름이 항상 부동산 정책에 선행되어 움직였다는 것 역시 부인하지 못한다. 결국, 지가의 상승, 안정, 하락을 거쳐 다시 상승으로 이어지는 패턴을 반복한다는 것인데, 산업이 발전하고 개인의 소득수준이 늘어나면서 개발계획이 꾸준한 공급이 예상되어 이러한 패턴은 계속적으로 반복될 것이다. 다만, 과거와 달리 그 주기가 짧게 반복되어 움직인다는 것이 다를 뿐이다. (계속)

미래의 부는 어디에서 창조되는가?

 부는 어떠한 조건에서 창조되는가?

 부(富)를 어떻게 정의할 것인가? 부 라는 개념을 사전에서 찾아보면, 인간의 욕망과 필요를 채워줄 수 있는 재화와 서비스, 그리고 이를 충족시켜줄 수 있는 수단이라고 정의를 내리고 있다. 전통 농경시대에는 땅을 가진 자가 부를 창조했다. 혹은 힘세고 싸움 잘하는 사람들이 부를 빼앗는 방법으로 부를 축척했다. 산업시대로 오면서 자본을 가진 자가 부를 창출했다. 부의 원천은 시대마다 변해왔다. 농사를 짓는 사람들은 땅이 생산 수단 이였기 때문에 토지가 부의 원천이다. 혹은 전쟁을 통한 부의 약탈도 꽤 괜찮은 방법 이였다. 산업시대에는 자본이 있어야 생산수단(토지, 노동력 등) 을 얻을 수 있기 때문에 자본을 가진 자가 부를 창출했다. 부를 축척하는 방법도 시대마다 틀렸다. 전통적인 방법으로는 열심히 일을 해서 축척하는 방법이 있다. 혹은 약탈로 남의 것을 빼앗거나 권력을 축척해서 지위를 남용 하는 법, 장사하는 법등 다양하다. 그러나 전 세계 역사적으로 볼 때 대체로 학자들은 산업혁명시대를 전후한 1820년을 기점으로 해서 부가 폭발적으로 늘었다고 본다. 여기서 중요한 의문은 왜 1820년대 인가? 그 이전에는 인간은 부를 창조하지 못했었는가에 관한 것이다. 물론 그전에도 부는 존재했었다. 농사나 그 외의 산업 활동을 통해 부를 창조했고, 지역과 국가간의 교류도 존재해왔었다. 그러나 어디까지나 이러한 부의 창조는 미미한 수준 이였고, 사실상 부의 이동은 거의 없었다, 봐도 무관하다. 윌리엄 번스타인은 부의 창조 조건으로 4가지를 언급했다.

 첫째, 어떻게 보면 가장 중요한 조건중 하나는 재산권의 확립이다. 재산권이 없다면 인간은 재산을 축척할 인센티브를 상실하기 때문에 부가 창조될 수 없다. 만약 당신이 애써 모은 재산을 누군가가 가로채간다면, 당신은 부를 창조할 의욕이 생기겠는가? 고대의 사회에서는 모든 권력이 왕과 군주에게 집중되어 있기 때문에 신민의 재산은 언제나 몰수의 대상 이였다. 따라서 아무리 많은 재산을 축척해도 이를 보장할 법적, 사회적 기반이 마련되어있지 않다면 인간은 결코 부를 창조하지 않는다.

 둘째, 자유가 확립되어야한다. 여기서 말하는 자유란 소극적 자유, 즉 안전과 신체적 목숨을 보장하는 차원을 넘어선 적극적 자유, 즉 무슨 행동을 하든, 어떠한 생각을 하고 표현하든, 남에게 해를 끼치지 않는 수준에서는 누구든지 제재를 가하지 않는 자유를 뜻한다. 인간의 능력은 인센티브와 자유만 주어진다면 무한한 능력을 발휘하지만, 이러한 능력을 발휘할 자유가 보장이 되지 않는다면 결코 인간은 창조적 행위를 할 수 없다. 중세 시대에 지동설을 주장한 갈릴레오를 탄압한 종교 재판소는 특권 계층이 인간의 이성을 억압하기 위해 어떠한 행위까지를 할 수 있는지 보여주는 극명한 예로 볼 수 있다. 부는 자유가 없으면 결코 창조될 수 없다.

 셋째, 자본시장이 형성되어야한다. 모든 사업을 시작 하는데 자본이 필요하다. 고대의 경우 일반적으로 자본 축척이 금지되었을 뿐 아니라, 자본을 빌리는 이자가 너무 높게 형성이 된 탓에 사실상 사업을 추진하려면 온 가족이 목숨을 걸지 않으면 안 되는 위험한 경제적 여건이었다. 돈을 갚지 못하면 노예로 팔리기 때문이다. 따라서 사업을 할 수 있는 자본과 이를 공급하는 시장의 역할은 부의 창조에 필수적인 요소이다.

 넷째, 과학과 기술이 발달되어야한다. 부의 창조의 원동력이라 부를 수 있다. 오늘날 아무리 허약한 사람이라 하더라도 장정들 100명이 하루에 일할 분량을 기계를 통해서 1시간 내에 할 수 있다. 또한 발달된 통신과 수송기술은 지식과 물자를 빠른 시간에 공급을 가능케 했기 때문에 이미 창조된 부를 더욱더 확장시킬 수 있었다. 유감스럽게도 21세기에 들어선 지금 현재까지도 이러한 4대 부의 창조요건을 갖추지 못한 국가가 허다하다. 가장 힘든 것은 아마도 재산권확립이 아닐까 한다. 아프리카와 같은 곳은 매일 같이 일어나는 내전 때문에 일반인들은 사실상 부의 축척이 불가능하다. 재산을 모아봤자, 정권이 바뀌거나 반군들이 침입했을 경우 속수무책으로 빼앗기기때문이다. 이슬람국가와 같은 곳은 지금도 사상에 대한 자유가 없다. 코란의 재해석이 금지되었기 때문이다. 오늘날 이슬람 종교지도자의 비판은 사실상 불가능한데, 어떤 사람이 이들의 부패를 지적하면 중세 종교 재판소 못지않은 악랄한 고문을(물론 비공식적으로) 당하는 것은 공공연한 비밀이다. 중부 아프리카지방에는 지금도 노예제도가 남아있다. 한 나라의 국가의 흥망과 부의 창조는 결코 타고나는 것이 아니라 노력에 의해 만들어지는 것이다. 중남미의 경우 스페인 식민지 시절의 잘못된 정치 문화유산 때문에 전 국민에 의한 민중주의 정치와 군사 쿠테타가 반복되는 것을 볼 수 있다. 반면 동아시아권의 국가들은 올바른 정치와 경제정책으로 오늘날 눈부신 부의 성장을 이루었다.개인도 마찬가지다. 어떤 사람은 부유한 가정환경에서 태어났지만, 장성해서 집안을 몰락시키는 사람이 있는가하면 어떤 사람의 경우, 불우한 환경을 딛고, 일어서 성공을 하는 경우를 본다. 따라서 부를 축척하고자 하는 사람들은 시대와 환경을 탓하기보다, 자신이 가진 강점을 최대한 활용하여 노력을 해야 할 것이다.다행히 오늘날, 대한민국은 과거와 달리 누구나 부를 축척할 수 있는 환경이 조성되어 있다. 과거에는 왕과 특정한 권력을

가진 계층이 아니면, 부의 창출은 불가능했지만 지금은 일반인들도 부를 쉽게 모을 수 있다. 누구나 재산권이 법적으로 보장되어 있으며, 시장의 원리에만 따르면 돈 버는 방법은 알아서 결정할 수 있다. 은행이자는 5%대로 대출이 까다롭지만, 다양한 루트를 통해 자금을 조달할 수 있고, 수송과 통신의 발달로 부의 이동이 자유롭다. 어떤 사람들은 자본주의의 발달로 빈부의 격차가 날로 심해진다고 우려하고 있지만 사실상 오늘날 하류 계층의 생활수준은 과거의 귀족들 못지않은 수준인 것을 볼 때 사회 전체적으로 엄청난 부가 창조되었음은 부인할 수 없다.

 

부의 창출 수단이 바뀌었다.

 앞서 이야기했듯 과거 농경사회에서는 토지가 부의 수단이고, 산업 사회에서는 자본이 부의 창출 수단 이였다. 앞으로 미래에는 지식과 지적 자본이 부의 창출 수단이 될 것임은 의심할 여지가 없다. 많은 사람들은 아직까지 지식이 부를 창조한다는데 대해서 의아함을 느낄 것이다. 지식이 어떻게 부와 연결되어있는가? 그러나 우리 주변을 보면 이미 지식사회가 실현되고 있음을 알 수 있다. 대표적은 지식 창조 기업으로 불리 우는 마이크로소프트를 보자, 마이크로소프트는 일명 윈도우라는 눈에 보이지 않는 컴퓨터 운영 프로그램의 개발로 부를 축척한 회사인데, 윈도를 개발하는 비용은 막대하지만 일단 윈도 프로그램을 하나 발명하고 나면 이러한 프로그램을 하나 만드는데 거의 비용이 들지 않는다. 즉 정품 윈도 프로그램하나를 만드는데 1$도 채 들지 않지만, 윈도 프로그램 가격은 30$가 넘는다. 윈도를 만드는데 드는 지식이 무려 원가 대비 마진의 300%를 창조하는 것이다. 마이크로소프트의 매출액은 GM의 1/10도 채되지 않으나 주식시장에서 거래되는 마이크로소프트의

시가 총액의 가치는 GM의 3배를 넘는다. 많은 사람들이 부를 창조하는 곳은 실물 경제이고, 재화와 서비스의 생산을 통해서 부가 형성된다라고 생각할지 모르지만,

오늘날 부는 전혀 엉뚱한 곳에서 창조되고 있다. 이러한 사고방식은 한때 산업혁명시절 이전, 국가의 부는 농업을 통해서만 창출된다라고 주장하던 프랑스의 중농학자들의 생각과 다를 바 없다. 아마도 수 십 년 뒤에 부가 실물경제에서만 창출된다라는 사고를 우리 후손들은 비웃을 지도 모르겠다. 오히려 현재는 실물 경제학자들이 등한시 했던 금융경제가 점차 실물경제를 이끌고 있는 형국이다. 점차적으로 자본에 대한 비용이 낮아지고, 절차가 간소화함에 따라 오늘날 거의 모든 사업들은 아이디어만 있으면 시작할 수 있다.만약에 여러분이 전화를 해서 주식을 매입한다고 치자. 내일 가격이 오른다면 여러분은 돈으로 주식을 사지 않는다하더라도 돈을 벌 수 있다. 왜냐하면 증권계좌에는 주식 계약 주문 3일 이내 입금을 하는 것을 원칙으로 하기 때문에 3일이 되기 전에 오른 가격으로 팔아버리면 가만히 앉아서 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다. 실물경제가 부를 직접 창출한다면 금융경제는 리스크를 효율적으로 관리하면서 부가 창출된다. 여러분이 만약 증권시장의 움직임을 예측하고, 가격이 떨어질 위험을 무릅쓴다면 돈이 벌리는 것은 시간문제이다.

결국 부를 창출하기 위해 필요한 것은 지식과 지식을 소유한 인재이다. 

 

자신의 가치를 높여라.

 이처럼 실물경제나 금융경제나 부의 공통적인 수단이 과거에는 자본 이였다면, 지금은 지식이 부를 창조한다.  예를 들었듯이 마이크로소프트는 지식을 이용해 윈도프로그램을 만들고, 우리는 금융시장에서 지식을 이용하여 주식투자로 돈을 벌 수 있다. 따라서 우리가 주목할 만한 사실이 있다. 부의 원천이 소득에서 지식으로 이동함에 따라 그만큼 자신의 순 가치를 높이는 일이 중요해진 것이다. 즉 과거에 회사나 자신이 속한 단체에서 노동의 대가를 받는 것이 일반적이었다면, 앞으로의 미래는 스스로가 지식을 이용하여 부를 창조하는 시대가 도래 할 것이란 말이다. 이에 따라 개인 브랜드의 시대가 열릴 것으로 기대된다. 개인의 브랜드화란 무엇인가? 일명 개인의 증권화 라고 부를 수도 있는 이러한 혁명적인 변화는 앞으로 향후 10년 이내 가속화 될 것으로 보인다. 보통 우리는 지금 현재 명함을 보면 자신이 소속된 회사와 단체 속의 누구누구라는 식으로 자신을 소개한다. 즉 산업화 시대로 대표되는 샐러리맨은 자신의 노동력을 제공하는 대가로 급여와 심리적 안정을 공급받을 수 있었다. 그러나 앞으로 지식 경영의 시대가 본격적으로 도래 하면, 이러한 중간 샐러리맨의 설 자리는 나날이 좁아질 것으로 예상된다. 전통적인 샐러리맨의 업무인 중간 사무와 통제의 역할을 사라지고, 조직이 최대한 효율적으로 운영되기 위해 단순 업무는 외부에 아웃 소싱 될 것이기 때문이다. 대신 기업이 최대한 강점을 살릴 수 있는 업무에 집중하기 위해 이른바 전문가 그룹으로 불리는 지식인들의 수요는 폭발적으로 늘 것으로 예상되고 그에 따라 개인의 중요성이 강조될 것이다. 이에 따라 각 개인들이 자신의 능력과 가치를 인정받기위한 개인의 브랜드 화 경쟁 또한 치열해 질 것으로 예상된다. 예를 들어 현재 대학생들의 폭발적인 반응을 얻고 있는 토익강사로는 이미 전국구 스타로 김대균 씨가 존재한다. 자기 경영과 시장원리 주의를 주창하는 경영 컨설턴트로는 이미 공병호 씨가 이러한 변화의 중심에 서 있다. 잭 웰치는 구조조정의 전문가로, 워렌 버핏은 주식 투자의 대가로, 빌 게이츠는 IT업계의 대부로 자리 잡고 있다. 이 사람들이 현재 자신들이 소속된 회사를 나온다면 과연 굶어죽을까? 아니다. 결코 그렇지 않다. 오히려 이들을 잡기 위한 경쟁이 치열할 것이다. 왜냐하면 이 사람들은 이미 자신들 이름 자체가 브랜드이기 때문이다. 어떤 경우에는 회사자체보다 CEO의 명성이 더 유명한 경우도 많다. 삼성전자의 광고대로 당신이 최고의 브랜드입니다 가 곧 현실화 되는 것이다.

 브랜드란 무엇인가? 우리는 보통 이른바 명품이라고 불리는 것에 브랜드라는 이름을 붙인다. 시계에는 갤럭시, 차량에는 메르세데스, 휴대폰은 삼성, 골프웨어는 캘러웨어, 스포츠 용품에는 나이키, 핸드백에는 루이비통과 구찌 등이른바 별 볼일 없어 보이는 제품도 이들 브랜드가 한 번 붙기만 하면 가격이 수 십 배씩 뛴다. 마찬가지로 아무리 겉이 그럴듯해 보이고 좋아도, 브랜드가 아닌 제품은 푸대접을 받을 수밖에 없다. 사람도 마찬가지다. 이른바 자신의 브랜드화에 성공한 사람들은 이런 사람이 강연을 한 번 해도 시간당 수백만에서 세계적 석학의 경우 수 천만 원의 강의료를 받는다. 반면 이름도 없고 별 볼일 없는 토익강사들은 한 달에 겨우 얼마씩 받아가면서 살아갈 것이다. 매정하고 잔인하게 들리는가? 물론 매정하게 생각될 수 도 있다. 하지만 좀더 긍정적으로 이러한 현상을 바라보면 어떨까? 비록 오늘 당신의 모습은 초라할지 몰라도 자본주의 사회에 사는 이상 누구나 가능성이 있다. 물론 당신이 만약 자본주의의 상업화와 세속적 성공을 원치 않는다면 그냥 평범하게 살면 된다. 그러나 진정으로 부를 창조하고 이러한 부가 당신을 위해 일하기를 원한다면 당신은 지금 당장 소득이 얼마 들어오는 것보다 자신의 순 가치를 높이는데 집중하기를 권한다. 그것이 곧 부를 창조하는 가장 좋은 길이다. 현실적으로 생각해보자. 한달에 100만원을 저축한다고 가정하면 1200만원을 1년에 벌고, 10년에 기껏 해야 1억 2000만원을 벌 수 있을 것이다. 그간에 여러분이 100만원을 저축한다고 고생한 것과 인플레이션을 고려한다면 결코 많은 액수가 아니지만, 산업화 시대에는 달리 돈벌 방법이 없었다. 그러나 지금은 지식 경영의 시대요, 개인 브랜드의 시대다. 만약 당신이 3년동안 열심히 공부하고 자신을 연마한 후, 3년 후 그 분야에 대가가 된다고 생각해보자. 순식간에 당신의 몸값은 배로 뛸 것이다. 그리고 당신이 10년을 통해 벌어들인 돈을 불과 한 달 만에 벌 것이며, 더욱이 지속적으로 많은 부를 축척할 수 있을 것이다. 왜냐하면 이 이미 당신의 브랜드를 확립했기 때문이다. 샤킬 오닐은 레이커스 시절 당시 1년간 3000만 달러의 초대형 빅딜을 성사시켰는데, 그 누구도 이 계약을 아깝게 생각하지 않았다. 왜냐하면 그 대가로 오닐은 레이커스를 NBA 왕좌에 3년 연속 등극시켰기 때문이다. 오히려 연봉 100만 달러 밖에 안 되지만 매년 부상으로 경기 출전이 거의 못하는 선수가 레이커스 입장에서 볼 때 낭비인 것이다. 최고의 브랜드에는 최고의 대가가 따라온다. 반면 브랜드를 가지지 못한 자에게는 더욱더 냉혹한 현실만이 기다리고 있을 뿐이다. 여기서 중요한 것은 여러분들의 가치가 사회가 원하는 것 이여야 한다는 점이다. 예를 들어 당신이 몇 년간 연구한 끝에 석탄을 곡괭이를 사용하여 가장 효율적으로 캘 수 있는 방법을 고안해 냈다하더라도 당신은 노력한 만큼의 대가를 받지 못할 것이다. 왜냐하면 오늘날 곡괭이를 이용해 석탄을 캐는 방법을 알기를 원하는 사람은 거의 없기 때문이다. 당신의 가치가 진정으로 사회가 원하는 가치인가? 항상 머릿속에 염두를 하여야할 것이다.

 

인적 자본의 증권화

  더욱이 이러한 개인들의 지적 자산은 자본시장과 더불어 본격적으로 증권화 되어 거래가 될 전망이다. 실제로 영국의 한 록 그룹은 자신들의 노래에 대한 저작권과 이에 따른 부수입을 전제로 채권을 발행했으며 버진 그룹 금융 담당 팀이 이를 전액 사들였다. 평가회사인 무디스는 이 채권에 A+의 등급을 부여했다. 우리는 회사를 거래시장에 상장시키고, 주식을 통해 거래하는 것을 당연히 여긴다. 그렇다면 왜 인적 자본은 거래될 가능성이 없겠는가? 당연히 있다. 아마도 어떤 사람들은 인간의 가치가 돈으로 환산되는데 대해 거부감을 느낄 수도 있을 것이다. 그러나 이렇게 생각하는 사람들조차도 우리는 알게 모르게 평가되고 있다는 사실을 미처 깨닫지 못하고 있을 가능성이 높다. 쉬운 예를 들어보자, 우리는 생명은 소중한 것이고 무엇과도 바꿀 수 없다는 사실을 잘 알고 있다. 그렇지만 경제학자들은 약간 다르게 생각한다. 만약 당신의 생명이 정말로 소중하다고 생각한다면, 차를 탈 때는 항상 메르세데스 벤츠로 타고, 속도는 60km이하로 달리고, 최고급 음식만 골라서 먹을 것이다. 그러나 현실적으로 과연 그런가? 아니다. 우리는 약간의 위험을 감수하면서도 과속을 하고 안 좋은 차를 타고 다니고, 몸에 안 좋은 음식도 먹는다. 경제적으로 볼 때 약간의 위험을 감수하고 사는 것이다. 이와 같이 보험회사도 인간을 사고 날 가능성이 있는 사람으로부터 없는 사람을 구별해낸다. 헤드헌터들은 같은 대학을 나온 사람이라도 능력과 학식을 골라서 서로 다른 연봉을 제시한다. 이미 사람에 대한 평가가 광범위하게 이루어지는 것이 현실이다. 인적자본의 증권화는 이러한 경향을 더욱더 부추길 것이다. 오히려 과거와 달리 인간의 가치가 더욱 명확하게 드러나는 관계로 능력 있는 인간들은 더욱더 환영받게 될 것이다. 일명 IVY리그로 불리는 대학 MBA 출신 졸업생 100명을 묶어서 채권을 발행한다고 생각해보자. 1명당 개개인들은 성공할 확률을 장담하기 어렵지만 100명쯤 되면 그중 통계적으로 20명 정도가 성공을 하고 대기업 이사나 CEO로 승진할 가능성이 높을 것을 안다. 그렇다면 이들 채권은 당연히 주립 고등학교 졸업생들 보다 가격이 높게 매겨질 것이고 이자율은 떨어질 것이다. 이들 중 20명이 벌어 줄 수익과 각종 돈 벌이를 고려한다면 1인당 10만 달러의 투자도 아깝지 않을 것이다. 졸업생은 기쁘다. 왜냐하면 당장 사회생활에 나서기 전에 갚을 빚을 갚고 현금을 만질 수 있기 때문이다. 투자회사는 기쁘다. 채권을 발행하는 수수료를 챙길 수 있기 때문이다. 투자자들은 기쁘다. 왜냐하면 성공한 이들이 벌어다 들일 수입의 10%만 매년 연 현금흐름 챙겨도 본전을 뽑고 남기 때문이다. 올해 매릴린치 투자 은행 CEO의 연봉은 총 3300만 달러에 스톡옵션 600만 달러, 만약 계약 조건에 10%의 현금흐름을 명시했고, 100명중 1명만 매를린치 CEO처럼 성공한다 하더라도 큰 돈을 벌 수 있다. 물론 전원 다 실패하면 그날로 채권 값은 헐값이 되는 것이지만 100만 달러의 투자로 이정도 위험은 얼마든지 감수할 수 있을 것이다. 한 가지 재미있는 예를 더들어보자.

 누구나 학창시절에 자기 반, 혹은 같은 학교에 미인인 여학생을 보고 흠모를 한 경험이 있을 것이다. 이러한 미인들이 자신의 외모를 성공으로 연결 하는데 과거에는 무척 시간과 돈이 많이 걸리고 성공확률도 높지 않았다. 적지 않은 투자를 통해 연기학원을 나온다하더라도 누구하나 성공을 보장해주지 않고, 이를 후원해줄 사람도 없었다. 따라서 아무리 미인이고 출세할 것 같은 여학생도 그냥 운 좋은 한 남자의 아내로 인생을 끝내는 경우가 많았다. 하지만 미래의 인적 자본시장이 등장한 경우 이야기는 달라진다. 어떤 사람들이 예를 들어 부산지역에 각 여자 고등학교에서 소위 최고 미인이라 불리는 학생을 학교당 1명 계약한다면 부산지역 여자 고등학교는 많아야 50명이 넘지 않을 것이다. 이제 이들 50명을 묶는 주식을 발행하고, 이들의 부모님들과 계약을 체결한다. 이제 매달 일정금액의 후원금이 이들의 계좌에 들어가고 10명당 1명의 매니저들이 이들을 체계적으로 관리한다.(식이요법, 피부미용, 다이어트, 워킹과 모델 자세연습 등) 이들의 관리비용은 현재 유명 모델들 관리하는 비용에 비하면 빙산의 일각이지만 적지만, 앞으로 이들 중 1명만 슈퍼모델로 거듭난다면 이 주식은 그날로 대박을 터뜨리게 되는 것이다. 흥미 있지 아니한가?지금 현재 선물, 옵션 시장에는 수많은 상품거래들이 이루어지고 있으며 심지어는 기상과 날씨에 관한 상품도 거래되는 판국이라, 인적 자원이 거래되지 말라는 법은 없다. 더욱이 실물 자산과는 달리 인적 자원은 그 가능성이 무궁무진할 것이다. 아무리 비싼 금이라 해봐야 금값은 정해져있다. 그렇지만 평범한 대학생들 중에서 빌게이츠와 같은 성공한 사업가 한명만 나온다면 이에 투자한 사람들은 그야말로 초 대박을 터뜨리게 되는 것이다. 이와 같은 인적 시장은 투자 대상이 되는 사람에게도 유익하다. 왜냐하면 과거와 달리 성공을 위한 자본이 자신에게 보장되어졌으므로, 적어도 돈으로 인해서 기회를 잡지 못하는 경우는 없을 것이기 때문이다. 물론 투자된 사람은 성공해야 된다는 압박감과 더불어 성공의 결실을 자신에게 투자한 사람에게 나누어 주어야 한다는 부담감이 있지만, 개인의 자아실현을 돕는데 이처럼 좋은 제도는 없을 것이다.

리스크를 적극적으로 활용하고 받아들여라.

 미래의 부는 단순한 정보혁신과 기술개발, 규제 완화의 따위의 차원을 넘어서는 문화적 대변혁과 사고방식의 전환이라 볼 수 있다. 앞서 말한 대로 무형자산과 지적 자본이 증권화 되는 시대에 이르면 더 이상 돈을 번다는 말은 통용되지 않을 것이다. 오히려 공중에 떠다니는 돈을 잡는 시대가 온다는 표현이 적당할 것이다. 물론 지금 당장 인적 자원의 증권화가 이루어지는 않을 것이다. 지금 현재 패러다임과 사고방식으로는 이러한 제도를 감당하기에 너무 충격이 크다. 그러나 중요한 것은 이러한 날은 결국 현실로 다가올 것이란 점이다. 부는 결코 한정된 것이 아니며, 지식에 의해서 끓임 없이 창출되는 것이다. 이점이 마르크스가 간과한 사실이다. 마르크스는 사회의 부가 일정히 정해져 있고, 이를 차지하기 위한 사회적 갈등이 불가피함을 역설하고 있다. 그러나 오늘날 마르크스의 이러한 이론은 완전히 빗나갔다. 시장의 생산능력과 공급은 끓임 없이 활성화되었고, 수요도 이에 대응하여 폭발적으로 늘었다. 그런가 하면 과거에는 귀중히 여기던 가치와 자원이 오늘날에는 중요성을 잃은 것들도 많다. 마르크스시대만 하더라도 노동력은 귀한 투입요소였지만, 오늘날 삼성석유화학은 매출 100억을 올리기 위해 근로자 3명만 가동하고 있다. 구리선은 산업화시대에는 전화선의 재료로 귀하게 대접받았고, 한때 고갈이 염려되었지만, 광 통신망의 구축이후에는 점차 소비가 줄었다. 생물이 진화를 위해 끊임없이 노력하듯이, 수많은 사업과 경쟁 환경 속에서 많은 기업과 개인들이 흥망성쇠(興亡盛衰)를 거듭하고 있다. 따라서 미래의 부를 쌓기 원한다면 부에 대한 개념과 방식을 새롭게 할 필요가 있다. 이러한 부의 본질을 알지 못한다면 인간은 결코 부를 쌓을 수 없다. 앞서 이야기 했듯이 미래의 부는 산업 자본에서 점차 지식과 이러한 지식을 가진 인적자원으로 그 중심이 이동할 것이라고 예측해 볼 수 있다. 실제로 이제 거의 대부분 기업들은 이러한 지적 자산과 인재의 중요성을 깨닫고 이를 적극적으로 활용하기 위해 실질적인 조취의 필요성을 느끼고 있다. 최고 경영자들에 대한 치열한 유치 경쟁 및, 스톡옵션제도, 기술 특허관리 및 R&D 투자 등이 그 대표적인 예이다. 이제 지식과 인재 경영을 등한시 하는 회사는 결단코 가치를 창조해내지 못할 것이다. 퀠컴은 가만히 앉아서 기술 로열티만 일년에 수 조원 가까이 챙긴다. 반면 한국의 기업들은 한때(1996년 외환위기 직전) 1000원을 벌면 3원을 손해 보는(수익률 -0.3%)특이한 산업구조를 구축했었다. 양자의 차이가 무엇인가? 결국은 한쪽은 기술과 지식을 가지고 활용했다는 것이고, 다른 한쪽은 남이 가져다준 지식과 기술을 그대로 보고 모방하는데 만 치중한 결과이다. 개인도 마찬가지다. 이제 더 이상 회사와 조직이 당신의 앞날을 보장해주지 못한다. 따라서 앞으로도 고용사정은 불안정해질 것이고, 실업자는 넘쳐나고, 특별한 지식과 지적 자본이 없는 개인들의 삶은 더욱더 고달파질 것이다.(물론 과거와 달리 굶거나, 비참한 생활을 하지는 않을 것이다. 사회적인 부가 비록 적게나마 이들에게도 전달될 것이기 때문이다.) 그러나 능력 있는 개인들에게는 그야말로 천국인 사회가 될 것이다. 누구든 이들이 가진 기술과 지식에 대해 기꺼이 대가를 지불하기를 원하기 때문이다. 따라서 이제는 과거와 달리 미래에 대한 막연한 두려움보다 이러한 불확실성을 적극적으로 활용할 리스크 관리의 중요성이 개인이든 기업이든 국가든 갈수록 커지고 있다. 과거에는 리스크를 되도록이면 줄이고 피하려는 경향이 있었다.

 보험업계가 그대표적으로 여러 사람들의 리스크를 한데 묶어서 풀(pool)로 만들어 대중에게 상품화 시켰다. 그러나 오늘날에는 이러한 리스크를 기회로 삼는 자만이 승리한다. 두려워하고 피하는 자는 이를 즐기는 자에게 정복당할 수밖에 없다. 예를 들어 기업의 외환 관리를 담당할 때 과거에는 일정한 환율유지에 목적이 있었다면 지금은 과감히 선물과 옵션의 투자를 통해 환율을 이용하여 수출, 수입에 적극적으로 활용하는 태도가 필요하다. 이에 따라 기업체 내에서 CRO(전사적 리스크 담당자)의 역할이 더욱더 확대될 것으로 전망된다. 지식이 있으면 당연히 이를 활용시 돈을 벌수 있다. 하지만 거기에는 위험이 따른다. 이러한 위험을 피하거나 두려워하지 말고 적절한 통제를 통해 이익을 추구하도록 하라. 개인도 마찬가지다. 앞으로의 지식사회의 부는 그야말로 무궁무진하고 능력이 있는 자는 누구나 다 잡을 수 있다. 당장의 돈에 너무 집착하지 말고, 자신의 순 가치를 늘일 궁리를 하라. 물론 두려울 수도 있다. 그러나 역사상 태평시대에는 문화와 산업, 경제가 발달한 경우가 없다. 오히려 난세에는 영웅이 나타나고 사회가 급격히 발전했음을 알 수 있다. 임진왜란 때 이순신 장군이 나오고, 일본 전국 시대 때 이른바 전국 3인방인 노부다가, 히데요시, 이에야스가 등장했다. 포에니 전투에서 한니발이란 뛰어난 장수와의 대결이 없었다면 로마는 오히려 세계적 강국으로 발돋움할 기회를 만들지 못했을 지도 모른다. 일찍이 후금의 태조인 누르하치는 이렇게 말했다. “성을 쌓는 자는 반드시 망할 것이요, 끓임 없이 이동하는 자만이 살아남을 것이다.” 두려워하지 말자. 기회는 반드시 한번 나타나게 되어있다. 오늘날 모든 조직도 마찬가지다. 리스크를 두려워하고 숨는 자는 일시적인 안정을 얻을 수 는 있겠지만, 결국 망하게 되었다. 한때 잘나가던 회사가 갑자기 붕괴되어 퇴출되는 경우는 이제 하도 흔해서 이야기 거리도 되지 않는다. 오늘날 사실상 블루오션으로 불리는 시장은 거의 없다고 봐도 무방하다. 블루오션을 발견했다하더라도 곧 레드오션으로 변한다. 빠른 정보의 이동과 낮은 자본 비용은 경쟁자들을 블루오션으로 끌어들이는 좋은 계기를 마련해주기 때문이다. 보호무역을 주창하는 국가의 산업들은 이미 오래갈 수 없음이 증명되고 있다. 다행히 지식과 지적 자본은 이러한 리스크를 통제하고 예측할 수 있는 힘을 우리에게 제공해준다.

 

필자가 생각하기에 지금 현재가 일류 역사상 가장 흥미 있는 시대가 아닐까 한다.

 인류가 산업이 발달하기 시작할 때는 선사시대부터 하루로 가정하면 불과 몇 초도 되지 않는 짧은 시간에 우리는 이전에 인류가 경험하지 못한 흥미로운 모든 것들을 다 경험하고 있지 않는가? 앞으로 미래의 부를 창조하는 데 있어서 지식과 지적자본, 인재는 결정적인 역할을 할 것이며, 이 모든 것은 위험을 두려워하지 않는 당신과 같은 사람들이 차지하게 될 것이다.