인구감소 시대 투자법, 실거주 주택만 두고 국외 투자 늘려라

인구감소 시대 투자법, 실거주 주택만 두고 국외 투자 늘려라

◆ 총인구가 감소하면… ◆ 인구 변화는 미래 자산구조에 직접적인 영향을 미친다. 우리보다 앞서 인구감소와 계층 변화를 겪은 미국과 일본 등 선진국이 그랬다. 큰 흐름은 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 줄고 금융자산이 늘어나는 추세다. 부동산 불패신화가 아직 건재한 한국에서도 이와 같은 투자 흐름이 이어질까. 국내 부동산·금융·창업 전문가 12인에게 물어봤다.

부동산 도심 내 소형임대주택 각광 ==전문가들은 부동산 시대가 저물고 있다는 데는 모두 공감대를 형성했다. 인구구조와 소득 대비 집값 수준, 가계부채비율 등을 볼 때 중장기적으로 집값이 하락한다는 데 이견이 없다. 앞으로 부동산시장은 △고가→중저가 △대형주택→소형·임대주택 △지방·도시외곽→도심 집중 △주택→수익성 임대부동산 △투기→실수요·교체수요 형태로 다변화될 것으로 전망했다. 그렇다면 투자자들은 서둘러 대형주택을 소형으로 갈아타고 오피스나 상가 등 수익성이 있는 임대 부동산을 알아보는 게 좋을까. 이에 대해선 다양한 방법론이 나온다. 부동산 가격이 대세 하락하더라도 하락 속도와 투자 시기, 틈새시장 공략에 따라 돈을 벌 수도 있고 또 잃을 수도 있기 때문이다. 우선 하락 속도. 전문가들은 인구감소로 당장 집값이 붕괴된다는 주장은 과장된 측면이 많다고 지적한다. 양재모 한양사이버대 교수는 “인구감소에 따른 자산가치의 영향은 베이비붐세대가 은퇴해 사회의 중심이 되는 시기까지 여유가 있다”고 말했다. 한태욱 대신증권 부동산 연구위원도 “일본을 비롯한 한국 등 반도 국가의 국민들이 다른 나라 국민보다 주택 소유욕이 강하다는 연구결과가 있다”면서 “앞으로 주택 소유보다는 단순 주거 개념이 강화되기 때문에 주택소유에 대한 집념이 퇴색하겠지만 그렇다고 폭락할 정도로 수요가 빠르게 줄어들지는 않을 것”으로 내다봤다. 전문가들은 앞으로 10년 뒤를 내다보고 부동산 포트폴리오를 바꿔나갈 것을 조언했다. 그렇다면 앞으로 남은 시간에 어떤 부동산 상품을 눈여겨봐야 할까. 김경록 미래에셋캐피탈 대표는 “자본차익보다는 현금흐름을 먼저 살펴야 한다”고 말했다. 즉, 수익성이 보장되는 부동산에 눈을 돌려야 한다는 뜻이다. 전문가들이 1순위로 꼽는 수익성 부동산은 역세권, 도심권, 업무중심지구, 대학 인근의 임대주택사업이다. 소형아파트, 원룸, 고시원 등 소형임대주택이 대표적으로 꼽힌다. 급격한 인구감소에도 불구하고 독신 및 1~2인가구 증가로 가구 수는 꾸준히 늘어날 전망이기 때문이다. 통계청에 따르면 2018년에 독신 및 1~2인가구는 총가구의 38%에 달할 것으로 예상된다. 고종완 RE멤버스 대표는 “소득 양극화가 심화되면서 현재 약 20%에 해당하는 저소득층이 더 늘어날 것이고 자연스럽게 소형아파트나 원룸 등 소형임대주택 수요는 더 늘어날 것”이라고 예상했다. 투자 지역도 중요하다. 한태욱 연구위원은 “지역별·용도별·규모별 양극화가 확대될 것으로 예상되기 때문에 대중교통 접근성이 좋고 좋은 학군 그리고 문화 및 편의시설 이용이 용이한 지역에 투자해야 한다. 그렇지 않은 지역은 유동성(환금성)과 가치하락 등이 예상된다”고 말했다. ‘현금흐름’ 논리는 주택 구입 시에도 마찬가지로 적용된다. 차입을 통한 투기를 지양하고 실거주 목적으로 주택을 마련하는 게 핵심. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “10년 뒤를 내다보고 집을 산다면 수요가 넉넉한 도심과 수도권 주택을 고르는 게 낫다”고 말한다. 인구가 줄어들면 외곽지역 부동산보다 도심 내 부동산의 가격상승률이 높아 ‘도심 부상’ ‘외곽 침체’ 현상이 나타날 확률이 높아진다는 게 그의 설명이다. 앞서 고령사회를 겪은 일본이 좋은 선례다. 노인들이 편안한 신도시를 선호할 것이고 생각했지만 오히려 도심으로 역회귀하는 현상이 두드러졌기 때문이다. 이로 인해 신도시공동화현상이 일어났다. 양재모 교수는 “특히 한국은 자산의 대부분을 소유하고 있는 베이비붐세대가 자녀는 물론 손자의 보육과 양육을 부담하는 현상이 두드러지고 있다. 때문에 선진국처럼 부부간의 노후를 위한 전원생활이 받아들여지지 않을 가능성이 높다”고 진단했다. 이런 점들 때문에 중대형 중심의 주거 소유 현상이 쉽게 변화하기는 어려울 것이라는 게 양 교수의 설명이다. 역으로 젊은 세대들의 소득 약화는 도심 내 소규모 임대차 주거용 부동산에 대한 수요를 증가시킬 것으로 예상된다. 도심 내 돈 되는 임대 부동산을 찾지 못한 투자자라면 틈새시장도 눈여겨봐야 한다. 고종완 대표는 “다주택을 허용하는 주택정책의 변화와 함께 여가 문화 및 사회 트렌드 변화 등에 따라 주택수요 요인은 얼마든지 확대될 수도 있다. 세컨드하우스, 계절주택, 레저주택 등이 주목받을 수 있다”고 말했다.

금융 인구·경제성장률 높은 국외시장 투자 전체 자산에서 부동산 비중이 줄어들면 자연스럽게 금융자산에 비중을 높일 수밖에 없다. 이미 변화는 시작됐다. 90년대 말 이후 예금자산 비중이 줄어드는 반면 보험이나 연금 등의 비중이 꾸준히 높아지고 있다. 최근 이상호 한국은행 금융경제연구원 미시경제연구실 차장이 쓴 논문(인구 고령화와 금융자산 선택)에 인용된 자료에 따르면 올 1분기 기준 국내 개인 금융자산을 보면 현금 및 예금 46.2%, 채권 10.5%, 주식 18.3%, 보험 및 연금 24.2% 등으로 구성된 것으로 나타났다. 2000년과 비교해 현금 및 예금은 61.1%에서 14.9%p 감소하고 주식은 8.6%에서 9.7%p 증가, 보험 및 연금은 18.1%에서 6.1%p 늘어난 것으로 분석됐다. 이 차장은 “주요 선진국들이 고령화될수록 보험 및 연금 자산의 비중이 상대적으로 높은 것으로 나타나 한국도 이를 따라 갈 가능성이 높다”고 말했다. 문제는 시기와 비중이다. 아직 주식투자 매력이 높은 한국에서 무작정 연금이나 보험의 비중을 높일 수만은 없다. 전문가들 사이에서도 의견이 나뉜다. 우리보다 앞서 인구 변화를 겪은 미국과 일본의 투자 포트폴리오가 다르기 때문이다. 논문에 따르면 미국은 주식의 비중이 43.6%로 높은 반면 무위험자산인 예금 및 현금자산은 15.2%에 불과하다. 이와는 반대로 일본은 예금 및 현금자산의 비중이 55.5%로 가장 높았으나 주식은 8.9%에 불과했다. 일본보다 주식투자를 선호하는 우리나라는 미국과 일본 사이일 가능성이 높다. 만약, 급격히 고령화된다면 안전자산에 대한 선호는 빨라질 것이다. 이 차장은 “한국은 일본보다 주식투자를 선호하기 때문에 미국처럼 은퇴 이후에도 주식투자를 하는 고령인구가 늘어날 수 있다”고 말했다. 다만, 그는 2020년 65세 인구가 20%를 넘어서는 초고령화 시대가 되면 안전자산에 대한 욕구가 더 커져 주식 투자 비중이 줄어들 가능성도 배제하지 않았다. 어떤 투자전략을 취해야 할까. 박종현 우리투자증권 리서치센터장은 “국내 인구가 본격적인 감소 국면으로 접어들기 전까지는 퇴직연금 등 연금상품이 확대돼 주식시장이 긍정적일 것으로 전망된다. 따라서 당분간 장기투자 관점에서 주식 비중을 높여가는 것이 바람직하다”고 말했다. 이어 박 센터장은 “중장기적으로 채권을 포함한 금리상품 비중이 점차 확대될 것이고 인구감소가 본격화되는 2020년경까지는 채권보다 주식이 유망할 것으로 판단된다”고 덧붙였다. 한태욱 실장은 “30, 40대 청장년층의 경우에는 어느 정도 리스크를 수반한 주식과 파생금융상품 등 위험금융자산을 선호할 것이고 50대 이상은 예금·보험·연금 등 안전금융자산 비중이 커질 것으로 예상된다”고 말했다. 전문가들은 경제 및 인구성장세가 지속되는 신흥국 등 국외주식에 대한 투자비중도 지속적으로 확대할 것을 조언했다. 조용준 신영증권 리서치센터장은 “이익이 꾸준한 가치주에 장기 투자하는 글로벌 펀드가 주목받을 것”이라고 점쳤다. 창업 전원사업과 홈비즈니스 급성장 은퇴 시기가 빨라지면서 창업시장에 대한 관심도 더 높아진다. 전문가들은 지식서비스 분야가 점차 확장되면서 외식업을 중심으로 형성된 국내 창업시장의 중심축이 지식서비스 영역으로 이동할 것으로 내다봤다. 박광회 소호진흥협회 회장은 “특히 개인의 시간을 절약해주는 제반 서비스 영역이 증가할 것으로 보인다. 미국 같은 경우 10대 프랜차이즈 업종 중에서 6개 분야가 지식서비스 분야다. 인구감소는 필연적으로 인적서비스 분야에서 인건비가 증가되고, 이에 따라 서비스 인력의 부족이 예상된다”고 말했다. 이형석 비즈니스유엔 원장은 “베이비부머를 비롯한 퇴직자들을 대상으로 하는 전원사업이 크게 성장할 것이고 고학력자들에게는 콘텐츠나 소셜네트워크서비스(SNS)를 활용한 홈비즈니스가 급성장할 것으로 기대된다”고 말했다. 저출산에 따른 노동력 감소에 대응하기 위해 로봇 등 첨단산업이 급성장할 수 있고 정부 차원에서 외국인 유입을 유도할 가능성 높아 역이민사업 등이 유망할 것으로 예상된다. 박 회장은 “외국인을 대상으로 하는 교육, 문화충돌 해결 사업 등 각종 사업이 공공부문에서 개발돼 진행될 것으로 보인다”고 말했다. [본 기사는 매경이코노미 제1573호(10.09.15일자) 기사입니다] 2010.09.15 04:00:38 입력