비사업용토지의 판정

 

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정혜 2008. 12. 30. 17:32

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비사업용 토지의 판정
구 분	내 용
비사업용 토지란 다음의 기간기준(1)과 대상토지기준(2)을 모두 충족하는 토지를 말한다.
기간기준	원칙		 보유기간 중 사업용으로 사용되지 않은 토지 - 다만, 부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우는 제외 ※ 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 본다. ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용 ② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용 ③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용
	예외		 부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우 예외 적용  (1유형) 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 당해 기간을 사업에 사용한 것으로 간주 - 법령에 의하여 사용이 금지ㆍ제한된 토지 : 사용금지ㆍ제한 기간 ※다만, 사용 금지ㆍ제한이후 취득한 경우에는 예외 불인정 - 사업장(임시작업장 제외)의 진입도로로서 私道 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 등  (2유형) 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 사업용 여부를 판정 -「민사소송법」에 의하여 경매가 진행중인 부동산 → 경매기일 또는 공매일을 양도일로 보아 사업용 여부를 판정 등  (3유형) 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 당해 토지를 사업용 토지로 구분 - 토지 취득일부터 3년 이내에 합병․분할로 인하여 양도되는 토지 -「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 의하여 수용되는 토지로서 비사업용 토지에 대한 중과제도의 유예기간인 ’06년까지 사업인정 고시된 지역의 토지 등
대상토지 기 준	 다음 중 하나에 해당되는 토지  농지 : 다음에 해당되지 않은 전ㆍ답ㆍ과수원 - 재촌ㆍ자경농지 - 농지법에 소유가 인정되는 일부 농지 * 주말ㆍ채험영농소유농지, 상속ㆍ이농농지, 20년 이상 소유 농지 등  임야 : 다음의 임야는 제외 - 영림계획인가를 받아 사업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야 * 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함. - 재촌하는 자가 소유하는 임야  목장용지 : 다음의 목장용지는 제외 - 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지 - 종중소유 목장용지 (2005.12.31 이전 취득분에 한함) - 상속받은 목장용지 (상속일로부터 5년 내 양도시) - 2006.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지 (2009.12.31까지 양도시)  비사업용 나대지 : 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등 의 토지 - 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외  운동장ㆍ경기장 등 체육시설용 토지  휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군훈련장용 토지  개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지

 

		07년부터 양도세가 중과(60%)되는 농지 (전ㆍ답ㆍ과수원)
구 분	내 용 (소득세법 시행령 제168조의8)
원 칙	 개인이 재촌ㆍ자경하는 농지는 중과대상에서 제외(소법 제104조의3①1호) * 재촌 : 농지소재지 시ㆍ군ㆍ구와 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주 **자경 : 농작업에 상지 종사하거나 농작업 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 (농지법상 자경의 개념)  특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍ㆍ면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌ㆍ자경 여부에 관계없이 중과 다만, 다음의 경우는 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외)농지라도 중과제외 1. 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외)에 편입일부터 소급하여 1년 이상 재촌자경하던 농지로 도시지역편입일부터 2년이 경과되지 아니한 농지 2. 종중이 소유한 농지(2005.12.31 이전 취득분에 한함) 3. 상속농지(상속개시일부터 5년 이내에 양도시)
예 외	 농지법에서 소유가 인정되는 일정한 경우에는 재촌ㆍ자경요건을 충족하지 않더라도 중과대상에서 제외 1. 주말ㆍ체험영농 소유 농지 (세대당 300평) 2. 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지 3. 상속농지(상속일로부터 3년 내 양도시) ※ 2006.12.31 이전 상속받은 농지는 상속일로부터 3년이 경과하였더라도 2009.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외 4. 이농농지(이농일로부터 3년 내 양도시) 5. 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 6. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우 7. 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우 8. 종중소유농지(2005.12.31 이전 취득분에 한함) 9. 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 농지(1,500제곱미터 미만)또는 한계농지의 정비사업으로 조성된 농지(1,500제곱미터 미만) 10. 5년 이상 계속 재촌ㆍ자경한 농지를 소유자가 질병(6월 이상), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌ㆍ자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우 (※ 질병 또는 고령의 사유는 재촌요건은 충족해야 함.) 11. 2006.12.31까지 20년 이상 소유한 농지(2009.12.31까지 양도시)

07년부터 양도세가 중과(60%)되는 목장용지

■ 다음의 목장용지를 중과대상에서 제외 (소득세법 시행령 제168조의10)

1. 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 범위내의 토지

- 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외

※ 목장용지의 기준면적

구분	사업	가축두수	축사및부대시설(㎡)		초지또는사료포(ha)		비 고
			축사	부대시설	초지	사료포
한우(육우)	사육	1 두당	7.5	5	0.5	0.25	말ㆍ노새ㆍ당나귀 사육포함
한우(육우)	비육	1 두당	7.5	5	0.2	0.1
유우	목장	1 두당	11	7	0.5	0.25
양	목장	10 두당	8	3	0.5	0.25
사슴	목장	10 두당	66	16	0.5	0.25
토끼	사육	100 두당	33	7	0.2	0.1	친칠라 사육 포함
돼지	양돈	5 두당	50	13	-	-	개 사육 포함
가금	양계	100 두당	33	16	-	-
밍크	사육	5 수당	7	7	-	-	여우 사육 포함

2. 상속받은 목장용지(상속일로부터 3년 내 양도시)

2006.12.31 이전 상속받은 목장용지는 상속일로부터 3년이 경과하였더라도 2009.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외

3. 종중소유 목장용지(2005.12.31까지 취득분에 한함)

4. 2006.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(2009.12.31까지 양도시)

			07년부터 양도세가 중과(60%)되는 임야
구 분		내 용 (소득세법 시행령 제168조의9)
		☞ 다음의 임야를 중과대상에서 제외
	원 칙	 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야 중 개인이 영림계획인가를 받아 시업 중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야  보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역  특수개발지역 : 장기간 대단지로 개발할 필요가 있는 산림지역으로 산림청장이 지정  도시지역(보전녹지지역 제외)으로 편입된 경우 편입일로부터 2년이내 양도하는 경우 중과대상에서 제외  재촌하는 자가 소유하는임야 ※ 재촌 : 임야소재지 시ㆍ군ㆍ구와 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주
예 외		 실제 사업에 이용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지는 중과대상에서 제외  임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산채 기타 임산물을 생산하는 토지  종ㆍ묘 생산업자가 산림용 종자 및 산림용 묘묙을 생산하는 임야  자연휴양림의 조성 또는 관리ㆍ운영업에 사용하는 임야  수목원의 조성 또는 관리ㆍ운영업에 사용하는 임야  산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야  제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지  상속받은 임야(상속일부터 3년 내 양도시) ※ 2006.12.31 이전 상속받은 임야는 상속일부터 3년이 경과하였더라도 2009.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외  종중소유 임야(2005.12.31 이전 취득분에 한함)  2006.12.31까지 20년 이상 소유한 임야(2009.12.31까지 양도시)    공익상필요, 산림보호육성을 위해 필요한 다음의 임야는 중과대상에서 제외  사찰림, 동유림, 보안림, 산림유전자원보호림, 채종림, 시험림  자연보존지구 및 자연환경지구(자연공원법)안 임야  문화재보호구역(문화재보호법)안 임야  개발제한구역(개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법)안의 임야  전통사찰이 소유하고 있는 경내지 (전통사찰보존법)  군사시설보호구역(군사시설보호법), 해군기지구역(해군기지법), 특별보호구역(군용전기통신법)  접도구역(도로법), 철도노선인접지역(철도법), 도시공원(도시공원법), 연안구역으로 고시된 지역(하천법) 안의 임야  상수원보호구역(수도법) 안의 임야

 

 

 

		07년부터 양도세가 중과(60%)되는 비사업용 나대지, 잡종지
구 분	내 용 (소득세법 시행령 제168조의11)
원 칙	 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지는 중과대상임 ※ 예 : 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등  주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지를 중과대상으로 함 ※ 양도세가 과세되는 주택의 범위에서 제외되므로 토지의 중과대상에 포함
예 외	 재산세 종합합산과세대상 토지이나 사업ㆍ거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외 1. 운동장ㆍ경기장 등 체육시설용 토지  선수전용 체육시설용 토지 / 운동경기업 법인의 선수훈련용 토지  종업원용 체육시설용 토지 / 체육시설업용 토지  경기장 운영업용 토지 2. 주차장용 토지  주차장법에 따른 부설주차장 / 업무용 자동차가 필수적인 사업의 주차장용 토지  주차장운영업자의 노외주차장 3. 개발사업자가 조성한 토지 4. 청소년수련시설용 토지 5. 예비군훈련장용 토지 6. 전문휴양업ㆍ종합휴양업 등 휴양시설업용 토지 7. 상품의 보관ㆍ관리를 위한 하치장용 토지 8. 골재채취장용 토지 9. 폐기물수집 및 처리업용 토지 10. 광천지 11. 양어장 및 지소용 토지 12. 1년간의 수입금액의 비율이 일정률 이상인 토지  주차장운영업용 토지 : 3% 이상 / 광천지, 양어장, 지소용 토지 : 4% 이상  블록ㆍ석물 및 토관제조용 토지 : 20% 이상 / 조경작물식재업용 토지 : 7% 이상  자동차ㆍ건설기계 관련 학원용 토지 : 10% 이상 / 농업교습학원용 토지 : 7% 이상  블록ㆍ석물ㆍ토관ㆍ벽돌ㆍ콘크리트제품ㆍ옹기ㆍ철근ㆍ비철금속ㆍ플라스틱파이프ㆍ골재ㆍ조경작물ㆍ화훼ㆍ분재ㆍ농산물ㆍ수산물ㆍ축산물의 도매업 및 소매업용(농산물ㆍ수산물 및 축산물의 경우에는 통신업발전법 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에 운영하는 경우에 한함) 토지 : 10% 이상 13. 무주택 1세대가 소유하는 660㎡(200평) 이내 토지    연간수입금액/토지가액 기준 적용방법 1. 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(수입금액비율)은 과세기간별로 계산 다음‘①,②’의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다. ① 당해 과세기간의 연간수입금액 / 당해과세기간의 토지가액 ② (당해 과세기간의 연간수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액) 2. 당해 과세기간의 토지가액 ① 당해 과세기간 종료일의 기준시가 ② 과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일의 기준시가 3. 연간수입금액의 계산 ① 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액 ② 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우 ③ 당해 토지의 토지 및 건축물ㆍ시설물 등과 기타토지와 건축물ㆍ시설물 등에 공통으로 관련되고 있어 그 실지 귀속을 구분할 수 없는 경우 ④ 사업의 신규개시ㆍ폐업, 토지의 양도 또는 법령에 따른 토지의 사용금지 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 1과세기간 중 당해 토지에서 사업을 영위한 기간이 1년 미만 인 경우에는 당해 기간중의 수입금액을 1년간 환산하여 연간 수입금액으로 계산한다.

			기간기준
구 분		내 용 (소득세법 시행령 제168조의6, 제168조의14, 소칙 제83조의5)
원 칙		 당해 토지가 다음 요건 중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당(소령 제168조의6) ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ※ 당해토지가 위의 요건 중 하나도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당하여 2006년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 2007년부터 양도소득세가 60% 세율(장기보유특별공제 배제)로 과세됨
예 외		■ 부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우 예외 적용
	1 유형	 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는경우 당해기간을 사업에 사용한 것으로 간주 ① 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 ② 문화재보허법에 의하여 지정된 보호구역안의 토지 : 지정된 기간 ③ 법령에 따란 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 신청한 법인이나 개인이 건축법과 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 ④ 법령에 따라 인가ㆍ허가ㆍ면허를 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간 ⑤ 사업장(임시작업장 제외)의 진입도로로서 사도법에 의한 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 ⑥ 건축법에 의하여 건축허가를 받을 당시에 공공공지(公共空地)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간 ⑦ 지상에서 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 : 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 ⑧ 저당권 실행 등 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일로부터 2년 ⑨ 취득 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 : 소송이 계속 중이거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 ⑩ 도시개발법에 의한 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 의하여 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 ⑪ 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년 ⑫ 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업ㆍ폐업 또는 이전일부터 2년 ⑬ 천재ㆍ지변 기타 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속 재촌ㆍ자경한 자가 소유한 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 경우 : 사유발생일부터 2년 ⑭ 토지 취득 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 사유가 발생한 기간
	2 유형	 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 다음에 규정한 날을 양도일로 보아 사업용 여부를 판정 ① 민사집행법에 따른 경매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일 ② 국세징수법에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 최초의 공매일 ③ 한국자산관리공사에 매각을 위임한 토지 : 매각을 위임한 날 ④ 일간신문에 다음 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지 : 최초의 공고일 - (매각조건) 매각예정가격이 시가 이하이고 매각대금의 100분의 70이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것 ⑤ 상기 요건을 갖춘 토지로서 상기 매각조건을 갖추어 매년 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지 : 최초의 공공일 - 직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동 금액의 10%을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한함
	3 유형	 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 당해 토지를 사업용 토지로 구분 ① 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 기타 법률에 의하여 수용되는 토지로서 비사업용 토지에 대한 중과제도의 유예기간인 2006.12.31까지 사업인정 고시된 지역의 토지 ② 공장의 가동에 따른 소음ㆍ분진ㆍ악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지