조정대상지역 주택 보유자 양도세, 대출, 청약규제사항 알아보기
지난해 12.31 조정대상지역 추가 지역 및 해제지역 발표가 있었습니다. 조정대상지역과 해제지역(비조정지역)의 주택 보유자들의 과세사항에 대해 알아보겠습니다.
수원시 팔달구, 용인시 기흥구와 수지구가 조정대상지역 추가 지정
부산시 기장군,부산 진구, 남구,연제구가 조정대상지역 해제-
지정효력은 18년 12월 31일부터 발생!
현재 조정대상지역으로 지정된 지역과 해제지역입니다.
조정대상지역과 해제지역
양도소득세 중과 규제
조정대상지역 지정 공고일 이후 양도분부터 다주택자에 대해 양도세와 분양권 중과 규정이 적용됩니다.
1. 다주택자가 조정대상지역 지정일 이후 해당 지역이 주택을 양도하는 경우 양도세 추가과세가 적용되는데 2주택자의 경우 기본세율에 10%, 3주택 이상 보유자의 경우 기본세율에 20% 추가 과세됩니다.양도소득세 추가과세가 중과되면 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
2. 조정대상지역 지정일 이후 분양권을 양도하면 보유기간에 관계없이 50%의 양도소득세율이 적용됩니다.(아파트 분양권만 적용되고 오피스텔 분양권은 없음)
3. 조정대상지역 지정 후 해당지역에 있는 주택을 취득하고 그 주택을 양도할 경우 2년 거주를 해야 비과세가 적용됩니다.(9억이하주택)
비조정지역내 주택은 2년 보유하고 양도당시 1주택일 경우 비과세가 적용됩니다.
조정대상지역 지정 이전에 보유한 주택도 취득시기와 관계없이 지정일 부터는 양도하는 주택 ,분양권에 대해 양도소득세 중과 규정이 적용되며 예외적으로 1세대 1주택 비과세 적용을 위한 거주요건만 조정대상지역 지정일 이후 취득분부터 적용됩니다.
※조정대상지역 지정일 이전에 주택 및 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 매도인의 경우에는 중과규정이 적용되지 않고 조정대상지역 지정 여부와 관계없이 기본세율로 적용됩니다.
조정대상지역 지정 해제로 주택 및 분양권을 해제일 이후 양도시 중과규정이 적용되지 않습니다
1. 양도소득세 추가과세 되지 않으면 장기보유특별공제도 적용됩니다.(장기보유특별공제 2019년부터 2%로 축소됨.)
2. 해제일 이후 양도하는 분양권은 50%중과 아닌 보유기간에 따른 기본세율이 적용됩니다.
3. 해제일 이후 새로 취득하는 주택에 대한 양도세 비과세 여부를 판단할때 2년 거주요건이 적용되지 않습니다, 따라서 2년 보유만 해도 비과세가 적용됩니다. ※ 과거 조정대상지역으로 지정된 이후 취득한 주택을 양도할때는 2년 거주를 해야 비과세가 적용됩니다.
조정대상지역으로 지정된 지역의 주택이 2채 이상이면 종부세 중과세율이 적용됩니다.
지난 12월 개정내용으로 종부세법상 조정대상지역 내 2주택자, 총 보유 주택수가 3채 이상인 경우에는 종부세 중과세율이 적용됩니다. 종부세 중과 적용 대상자의 세부담 상한도 조정대상지역 내 2주택자는 200%, 총 보유 주택수가 3채 이상이면 300%로 상향조정됩니다.
조정대상지역으로 지정된 이후 새로 취득하는 주택을 장기 임대주택으로 등록해도 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 받을 수 없습니다
장기임대주택 요건 (임대사업등록+임대의무기간 임대+임대주택 등록 당시 기준시가 요건 충족)을 갖춘 임대주택에 대해 혜택 부여
1.거주주택 과세특례(2년이상 거주주택을 양도하고 비과세 여부 판단시 장기임대주택은 주택수 제외)
2.양도세 중과 적용 배제
3.종부세 합산 배제
9.13대책 이후 조정대상지역의 주택을 취득하여 임대주택으로 등록하고 그 주택이 장기임대주택의 요건을 갖추더라도 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제의 혜택이 적용되지 않습니다.
※ 지정 이전에 취득하여 보유중인 주택을 지자체에 임대주택으로 등록하고 해당 주택이 장기임대주택의 요건을 갖춘 경우 종전의 장기임대주택에 대한 3가지 혜택을 적용받을 수 있습니다.
조정대상지역 지정일 이후 지정 지역에서 취득하는 주택을 장기임대주택으로 등록해도 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제는 적용되지 않습니다.
조정대상지역에서 해제되는 지역의 주택을 신규로 취득하여 장기임대주택(부산의경우 등록당시 기준시가 3억 이하)으로 등록하면 양도세 중과배제와 종부세 합산배제 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
조정대상지역 대출 규제
조정지정지역 내 금융규제로 LTV(담보인정비율:주택을 담보로 빌릴 수 있는 금액) 60%와 DTI(총 부채 상환 비율:연소득대비 부채상환비율) 50%가 적용되며 중도금 대출 발급 요건도 강화되어 분양가격 10%, 계약금 납부 세대당 보증건수 1건으로 제한됩니다.
2주택이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%), 1주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대가 원칙적으로 금지(LTV0%)되고 예외적으로 기존주택 2년 내 처분조건부와 무주택 자녀분가, 부모 별거 봉양등의 경우는 허용됩니다.
고가주택(공시가격 9억초과) 구입시 실거주목적외 주담대는 금지되지만 무주택세대가 구입후 2년 내 전입, 1주택자가 기존주택 2년 내 처분시엔 예외적으로 허용됩니다.
조정대상지역 청약 요건 강화
조정대상지역 내 주택 청약 1순위 자격요건도 강화되어 ㉠ 청약통장 가입후 2년이 경과하고 납입회수 24회이상,㉡ 5년내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, ㉢ 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영),㉣ 세대주이어야 하고 청약 일정을 분리하여 접수합니다.
청약가점제 적용을 확대하여 주택공급량의 85㎡이하는 75%, 85㎡이상은 30%를 공급하고 민영주택의 경우 재당첨제한도 85㎡이하는 과밀억제권역 5년 그외지역 3년, 85㎡초과는 과밀억제권역 3년 그외지역 1년이 적용됩니다.
조정대상지역 내 오피스텔 분양의 경우 100실 이상은 20%이하, 100실 미만은 10%이하로 거주자에게 우선 분양됩니다.
조정대상지역 전매 제한
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조정대상지역내 주택 분양권은 1지역- 소유권이전등기시, 2지역- 1년6개월, 3지역- 6개월로 전매가 제한되고 오피스텔 분양권은 소유권이전등기시 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간으로 전매가 제한됩니다.
2018년 세법 개정 후속 시행령 개정안
기획재정부는 지난 7일" 2018년 세법개정 후속 시행령 개정안"을 입법예고 하고 2월 중순부터 시행한다고 발표했습니다.
개정안중 부동산 관련 세제사항도 확인해 봐야겠습니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화 (2021.1월부터 양도분부터 적용)-다주택자가 1주택자로 된 후 기간만 보유기간으로 인정
2021년부터 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 보유기간이 현행 "취득일로부터 2년이상"에서 다주택을 보유한 기간을 제외하고 "최종 1주택자가 된 날로부터 2년"을 보유해야 비과세를 받을 수 있습니다.
18.8.3일 이후 조정대상지역 내 취득한 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주해도 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로1세대 1주택만 보유하게 되는 날로부터 기산하여 2년을 보유하고 양도해야 비과세가 적용됩니다.(거주기간은 전체 보유기간중 2년만 거주)
※일시적 1가구 2주택자나 상속으로 인한 2주택 , 혼인 및 동거봉양 등 합가로 인한 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 2주택이 된 경우에는 개정안 적용이 제외됩니다.
장기임대주택 보유 임대사업자가 최초 거주주택 양도시에만 비과세 허용
그동안 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택을 매도하는 경우 횟수에 제한없이 1가구 1주택으로 봐서 비과세 (거주주택 과세특례)혜택을 받았습니다.(장기 임대주택은 주택수 제외)
시행일 이후 신규 취득 주택부터 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 본인이 2년이상 거주한 주택을 양도할때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(가정어린이집을 보유한 경우는 종전과 같이 횟수 제한없이 비과세 적용)
시행령 시행일 현재 거주하고 있는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정(거주주택 과세특례)이 적용됩니다.
장기임대주택을 거주 목적으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우 직전 거주주택 양도 이후 양도 차익분만 비과세 적용합니다
여러채의 장기임대주택을 보유한자가 거주주택을 매도하고 비과세를 적용 받은 후 임대의무기간이 지난 장기임대주택에 2년 거주하더라도 비과세 적용은 없지만 마지막 남은 임대의무기간이 지난 장기임대주택에 전입하고 2년거주후 양도하면 예외적으로 비과세가 적용됩니다. 전체 양도차익이아닌 직전 거주주택 양도일 이후 차익분에 대해 비과세가 적용됩니다.
종부세 세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법 -합산 배제되는 장기임대주택은 주택수에 포함되지 않음.
올해부터 전체 3주택 이상 보유자와 조정대상지역내 2주택 이상 보유자에 대해 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 높여 다른 지역 2주택자에 비해 0.1~0.5%포인트 추가과세합니다.
종부세 적용 주택수 계산시 다가구 주택은 1채로 공동 소유주택은 각자 1채씩 소유한 것으로 봅니다.단, 공동소유주택의 경우 상속을 통해 공동소유하게 된 주택은 올해 6월 1일 기준 지분율 20%이하이면서 지분 상당 공시가격이 3억원 이하라면 종부세율 적용시 주택수 계산에서 제외됩니다.
종부세 과세표준을 계산할때 주택 토지에 대한 공정시장가액비율은 현행 80에서 올해 85% 내년 90% 21년 95% 22년 100% 순차적 상향 조정됩니다.
조정대상지역내 정확한 규제사항은 각 기관 담당부서로 확인하여 착오없으시길 바랍니다ㆍ
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