장박원의 부동산 경제 talk] 한강변 아파트의 투자 가치

장박원의 부동산 경제 talk] 한강변 아파트의 투자 가치

한강변 아파트의 투자 가치 “여의도 재건축 아파트를 사 두는 것이 좋을 것 같아요. 한강 주변 개발 효과도 있지만 금융 중심지로 키운다는 계획도 있잖아요.” “자금력이 있다면 여의도 보다는 압구정이 더 유리하지 않을까요. 대한민국 부자 동네 하면 압구정이고 우선 도심에 쉽게 갈 수 있는 교통이 최고지요.” “그것 보다는 용산하고 가까운 이촌 인근이 앞으로 집값이 오르겠지요. 다 알다시피 용산은 각종 개발 계획이 풍부한 곳이거든요. 국제 업무 단지와 용산공원, 한강과 용산역을 잇는 용산링크 다섯 손가락이 모자랄 정도예요.” “제 생각에는 균형발전촉진지구로 지정된 합정동 일대가 서울시가 추진하는 한강 르네상스사업의 혜택을 가장 많이 볼 것 같은데요.” “다들 모르고 하시는 얘기예요. 뚝섬과 서울 숲이 있는 성수동 만큼 살기 좋고 가치가 높은 곳은 없어요. 한강 주변이 개발되면 경관이 가장 좋고 쾌적한 동네가 되겠지요. 지금은 공장과 낡은 연립, 단독주택이 많아 보잘 것이 없지만 땅이 평평해서 쓸모가 많거든요. 장기적으로 보면 성수동으로 가야지요.” “구의동이나 자양동도 괜찮아요. 한강 뿐 아니라 아차산도 있는 전형적인 배산임수 지역이니까 풍수지리 측면에서도 좋잖아요. 뚝섬이나 용산, 여의도, 압구정, 이촌동에 비해 아직 집값도 싼 편이니까 투자 가치가 있다고 생각해요.” ‘행복부동산’에서는 최근 서울시가 발표한 한강변 초고층 개발과 관련해 어느 곳에 어떻게 투자해야 하는지를 놓고 갑론을박 뜨거운 토론이 벌어지고 있다. 모처럼 많은 회원들이 모임에 참석해 한 동안 부동산 경기 침체로 푹 가라앉았던 행복부동산에는 활기가 넘친다. 김 여사는 회원들이 너무 장밋빛 전망만을 얘기하는 것 같아 평소 재개발이나 재건축에 대해 생각하고 있던 소견을 말한다. “서울시가 발표한 개발 계획이 그대로 성취된다고 가정하면 여러분들이 추천한 어떤 지역에 투자해도 손해를 보지 않지요. 어쩌면 엄청난 개발 이익을 볼 수 있을 거예요. 그렇지만 재개발이나 재건축의 성격을 고려하면 반드시 이익을 본다고 장담할 수 없어요. 자세히 살펴보면 숨겨진 장애물이 많거든요. 오늘의 주제가 한강변 지역에 대한 투자니까 여기에 포커스를 맞춰서 얘기해 볼게요. 우선 한강변은 많은 건축물이 들어서 있기 때문에 재건축이나 재개발로 경관을 바꿀 수밖에 없어요. 서울시는 한강변의 85%를 주거지역으로 보고 있고 이중 대규모 아파트 단지를 7개로 파악하고 있어요. 재건축이 끝난 곳은 20%에 불과하고 나머지는 다시 개발해야 하는 상황에 있어요. 서울시는 이들 지역을 특성에 맞게 전략정비구역과 유도정비구역, 일반관리구역으로 나눠 놓았지요. 여러분들이 언급한 지역들은 대부분 전략정비구역으로 올해 안에 도시 관리 계획을 수립하는 것으로 예정돼 있어요. 전략정비구역은 개별 단지로 개발되는 것을 막고 통합해서 체계적으로 한다는 것이 서울시의 복안 이예요. 어떻게 통합하느냐는 것은 아직 나와 있지 않아요. 지금부터 하겠다는 것이지요. 그렇기 때문에 생각보다 시간이 오래 걸릴 수 있어요. 개발 효과를 보려면 한참 기다려야 한다는 것이지요. 도시 관리 계획이 수립돼도 주민들의 동의를 얻어 사업을 추진하려면 몇 년은 지나야 개발 이익을 논할 수 있는 단계에 도달해요. 이런 특성을 잘 모르면 투기 세력에 휩쓸려 피해를 볼 수 있어요. 운 좋게 투기 세력이 들어와 거품을 만들어 놓기 전에 집이나 땅을 사 놓으면 이익을 볼 수 있겠지만 그렇지 않으면 손해를 보고 팔 수 밖에 없어요. 이미 2006년 말 거품이 생겼을 때 들어 와서 고통을 당하는 사람이 많아요. 지금도 거품이 꺼지지 않았어요. 경기 침체가 더 지속될 것이라고 보면 조금 기다려도 된다는 것이지요. 서울시가 서둘러 추진하려고 하는 전략정비구역이 이 정도라면 유도정비구역이나 일반관리구역은 개발 기간이 더 지연될 수 있어요. 지역에 따라 빨리 개발이 진행될 수도 있지만 서울시가 목표하는 청사진이 실제로 그려지려면 몇 년이 걸릴지 알 수 없어요. 재개발이나 재건축 사업은 시간이 곧 돈 이예요. 시간이 길어지면 그 만큼 기회비용이 발생하는 것이지요. 예를 들어 10억 원을 주고 압구정 재건축 아파트를 사 두었는데 사업이 5년 늦어졌다고 하면 이자율을 연 6%로 계산해도 3억 원의 비용이 발생하는 셈이지요. 만약 10억 원을 주고 산 집이 5년 뒤에 13억 원으로 오르지 않는다면 손해를 보는 거예요. 더욱이 집값이 떨어지면 투자자는 타격을 받게 되지요. 재건축과 재개발 주택을 살 때는 ‘사업 기간’이라는 복병을 꼭 고려해야 합니다. 또 한강변 아파트는 이미 가격이 많이 올랐어요. 부동산시장이 크게 활성화하지 않으면 이자율 이상으로 가격이 오를 수 있는 곳이 많지 않아요. 더욱이 정부가 특혜 시비를 없애려고 초고층을 허용해 주면서 많은 땅을 기부 채납 방식으로 받고 그리고 나서도 개발 이익이 생기면 각종 규제를 만들어 세금으로 환수하겠다는 의지를 가지고 있다는 것도 투자자가 생각해 둬야 할 사안입니다.” “그래도 한강변 지역이 부동산시장에서 유망한 곳이 아닌가요? 김 사장님이 얘기한 것만 주의해서 투자하면 다른 곳 보다는 좋지 않을까요?” “그러니까 우리가 한강변 투자 방법을 놓고 토론하는 것 아니겠어요? 여유자금을 가지고 10년 후를 내다보고 느긋한 마음으로 접근하면 성공할 수 있어요. 어째든 개발은 진행될 것이고 이에 따라 한강변 부동산 가치는 올라갈 것이기 때문이지요. 그렇다 하더라도 매수 타이밍에 대해서는 고민을 좀 해야 할 것 같아요. 부동산시장의 가격 흐름과 정부 정책 변화를 보면서 최저점이 아니더라도 무릎 수준에서 매입하면 성공이지요. 물론 파는 사람 입장에서는 가능한 한 어깨나 최고점을 찾아야 하겠지만. 결국 시장을 잘 아는 사람이 투자에 성공하지 않을까요?” 김 여사의 말이 끝난 뒤 토론의 주제는 적절한 매수 타이밍으로 이어졌다. 그러나 어느 누구도 ‘이 때가 가장 좋은 타이밍’이라고 확신하지는 못했다. 그 만큼 시장 상황이 불투명하다는 것을 의미한다. 2009년 1월 29일 [장박원 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 2009.02.13 11:31:08 입력