부동산 살아나면 왜 재건축이 먼저 들썩일까요

[NIE] 부동산 살아나면 왜 재건축이 먼저 들썩일까요? 낡은 아파트 새로지어 팔면 고수익

기사입력 2013.05.17 17:03:02

◆ 경제기사 이렇게 읽어요 ◆

부동산 거래가 조금씩 살아나고 있어요. 신문에 부동산 관련 기사들이 많이 눈에 띄네요.

부동산 거래세 감면을 주요 내용으로 하는 정부의 ’4ㆍ1부동산종합대책’이 효과를 보고 있다는 소식이에요. 매일경제신문 16일자 A3면에 보니까 4ㆍ1부동산대책의 효과로 지난달 주택 거래량이 크게 늘었다고 하네요. 지난달 전국의 주택 매매거래량은 총 7만9503건으로 작년 같은 달보다 17.5%나 증가했대요. 우리나라 많은 사람들이 보유한 자산의 70%가 부동산인 점을 감안하면 부동산 거래가 활발해지는 것은 경제에 대단히 중요해요. 집을 팔아서 돈을 마련하고자 하는 사람들은 물론 전세를 사는 서민, 이삿짐센터나 인테리어 업체 등 밑바닥 경제도 살아나기 때문이죠.

그런데 중학교 2학년인 지훈이는 지난 6일자 매일경제신문(A1ㆍ8면)에 ’4ㆍ1 훈풍에 재건축 기지개’라는 기사를 보고 약간 의아스러웠어요. ’4ㆍ1대책’은 지난달 정부가 부동산 거래를 활성화하기 위해 내놓은 종합대책인데 왜 30년이 넘은 낡은 재건축 아파트가 먼저 ’기기재’를 켜는 걸까요.

재건축 아파트의 거래량과 가격 움직임은 ’부동산 경기의 바로미터(barometerㆍ척도)’로 불려요. 재건축 단지가 활기를 띠면 전반적인 부동산 거래에도 물꼬가 트이는 경향이 있기 때문이죠.

그래서 주택경기가 어떻게 될까 궁금하면 가장 먼저 살펴보는 것이 강남권 재건축 아파트 움직임이랍니다.

재건축 아파트 투자는 한때 ’재테크의 마법’으로 통했죠. 특히 강남 재건축 아파트는 1998년 외환위기를 거치면서 ’황금알을 낳는 거위’ ’강남불패 신화’라는 용어를 만들며 부동산 재테크의 상징으로 떠올랐어요.

부동산 가격이 급상승하던 시기에 재건축 아파트는 사두기만 하면 하루에도 몇 천만원씩 올랐죠. 당시 사람들은 은행 대출까지 받아가면서 재건축 아파트를 사들인 적이 있어요. 그만큼 시세차익이 크기 때문이죠.

과거에는 집에 대한 시세차익은 단지 집을 마련한 데 대해 부수적으로 얻는 가치에 불과했어요. 하지만 자산에 대한 인식이 크게 바뀌면서 자산가치가 주택 구입에 가장 큰 결정 요소가 됐죠.

집을 소비재로 보지 않고 투자재로서 가치에 사람들이 민감해진 것이에요. 부동산이 금융상품처럼 인식되면서 가장 주목한 것이 바로 재건축 아파트랍니다. 낡은 아파트를 사서 새로 짓고 나중에 팔게 되면 가격이 껑충 뛰어 고수익이 보장되기 때문이죠.

하지만 재건축 아파트는 ’하이 리스크, 하이 리턴(고위험, 고수익)’ 상품이에요. 주택경기는 반드시 호황과 불황의 사이클을 반복해요. 재건축은 부동산 가격이 한창 오르는 상승기라면 대박을 터뜨릴 수도 있지만 부동산 경기가 침체의 늪에 빠지면 가장 먼저 투자 매력이 떨어집니다.

2008년 금융위기 이후 집값이 떨어지자 가장 먼저, 가장 많이 가격이 떨어진 것이 재건축이에요. 특히 강남 재건축 아파트는 미국발 금융위기 발발 직후인 2008년 10월보다 가격이 더 떨어졌죠.

어쨌거나 이같이 재건축 아파트 시세가 투자재로서 조명받게 되면서 주택경기를 가늠해볼 수 있는 선행지수 역할을 하게 됐답니다. 이번 4ㆍ1대책이 나온 지 한 달 만에 재건축 추진 단지 분위기가 확 뒤바뀌고 있어요.

재건축 아파트 매매가는 16주 연속 오름세를 보이고 있다는 기사도 있네요. 재건축 아파트 가격 상승에 따른 기대감으로 거래가 활발해지기 때문이죠. 실제 거래된 가격도 일부 강남권 재건축 아파트를 중심으로 크게 올랐어요.

국토교통부 자료를 보니까 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡는 지난 3월 평균 7억6425만원에서 지난달에는 7억9250만원으로 3000만원 가까이 올랐네요.

이 같은 분위기에 맞춰 서울시의 재건축 사업 추진도 속도를 내고 있어요.

국내 최대 노후 아파트단지인 가락시영과 둔촌주공 아파트가 내년부터 총 2만가구 규모로 재건축하는 사업에 돌입한다고 해요. 부동산 거래가 활성화돼 수익이 어느 정도 보장되기 때문에 재건축 추진도 빨라지는 것이에요.

만약 재건축해서 수익이 보장되지 않으면 사업도 늦어질 수밖에 없어요. 이렇게 준강남권 매머드급 재건축 추진 단지 두 곳이 본격 속도를 냄에 따라 부동산 경기 회복도 빨라질 것이라는 관측도 나온답니다.

이렇게 재건축 아파트 거래가 활성화되면 조만간 일반 아파트 거래도 활기를 띠게 됩니다.

매일경제신문 13일자 A29면 ’재건축 훈풍 일반아파트로 번지나’ 기사를 보면 서울 재건축 아파트에 이어 일반 아파트값도 1년7개월 만에 하락세가 멈췄다고 해요.

4ㆍ1대책 효과뿐만 아니라 한국은행이 7개월 만에 기준금리를 인하하면서 시장에 긍정적 기대감이 형성됐기 때문이라고 분석하고 있어요.

기준금리가 내려가면 시중은행의 대출금리도 낮아지게 돼요. 금융권에서 빚을 얻어 집을 사려는 신규 대출자나 이미 주택담보대출을 받은 대출자들은 이자 부담을 덜 수 있게 돼 집을 사려는 수요가 높아지는 것이죠.

이렇게 부동산 거래가 늘고 집값 하락도 멈추게 되면 가파르게 치솟던 전세금도 안정될 거예요. 집값이 앞으로 오를 것으로 예상되면 전세 사는 것보다 집을 사려는 사람들이 많아지고 그러면 전세금은 저절로 안정을 찾게 됩니다.

이렇게 부동산시장은 사람들 심리에 영향을 아주 많이 받는 곳이에요. ’부동산 경기 8할(80%)이 심리다’는 말이 그래서 나왔답니다.

[전병득 기자]


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