돈 되는 경매이야기] 경매는 부동산시장 아웃렛

 

장단점 바로알고 참여해야

경매 열기가 뜨겁다. 몰려든 인파 때문에 법정 안에 들어온 사람은 나가지 못하고, 한번 나간 사람은 안에 들어오지 못하는 풍경이 벌어지기도 한다. 부동산 경기가 호황이거나 불황이거나 상관없이 경매는 틈새시장으로 각광을 받는다. 경기에 대한 탄력성이 작은 편이기 때문이다. 호황기에는 가격이 상승하므로 일반물건이냐 경매물건이냐를 가리지 않고 `선점`하는 것이 주요 포인트다. 반면 불황기에는 가격이 민감한 요인으로 작용한다. 앞으로 가격 상승에 따른 시세 차익을 기대하기 어렵다면 사는 시점에서 이미 시세차익이 나도록 싸게 사두는 것이 안정적인 투자법이 되는데 그것이 가능한 시장이 경매다. 따라서 경기를 불문하고 경매시장에는 사람이 끊이지 않는다.

경매하는 가장 큰 이유는 부동산을 싸게 살 수 있기 때문이다. `부동산 아웃렛`이라 불리는 경매는 유찰될 때마다 20%씩 가격이 떨어진다. 경매는 채무자 부동산을 법원에서 강제적으로 처분하는 것이기 때문에 저감률이 적용될 수 있는 구조다.

둘째, 규제에서 비교적 자유롭다는 것도 장점이다. 토지거래 허가지역 안에 있어도 경매로 취득한 부동산은 허가를 받지 않아도 가능하다. 일부 부동산은 의무 보유기간이 있어 단기간에 팔지 못하는 한계가 있다. 그러나 경매물건은 허가가 필요 없어 취득이 편리하고 언제든지 팔 수 있어 재산권 행사를 하는 데 한결 자유롭다.

셋째, 매물의 진성화를 꼽을 수 있다. 경매되는 매물은 상세지번에 동ㆍ호수까지 정확하게 공고된다. 우리나라 부동산 거래의 고질적 문제점 중 하나는 허위ㆍ미끼 매물의 난립이다. 부동산 정보 사이트 매물을 보고 연락해봤지만 "금세 팔렸다"며 다른 매물로 유도하는 일을 당해본 사람들이라면 부동산 매물의 진성화가 얼마나 돋보이는지 실감할 것이다.

넷째, 매물 처분의 주관이 국가 기관이므로 거래가 안전하다. 경매를 잘못하면 금전적으로 손실을 본다는 부정적인 인식이 있어서 경매는 안전하지 못하다고 오해를 하는 사례가 있다. 본인의 무지와 실수는 있을지언정 기본적으로 사기란 있을 수 없는 게 경매시장이다.

다섯째, 가격이 합리적이다. 물건이 접수되면 전문평가사가 감정평가서를 제출하고 누구나 그 감정평가서를 열람할 수 있다. 상가나 토지는 시세파악이 쉽지 않아 감정평가서가 가치 판단의 도움이 된다. 또 낙찰가격은 다수가 판단한 시장의 원리로 책정된 부동산 가격이라고 할 수 있다. 지금과 같이 급매, 급급매, 초급매가 난립하는 상황에서는 무엇이 시세이며 싼 매물인지 도통 알 수 없을 때는 낙찰가를 참고하면 가격의 흐름을 가늠할 수 있다. 그러나 경매는 주의해야 할 점이 많다.

첫째, 전문지식이 요구된다. 일반 부동산은 쉽게 취득이 가능한 데 비해 경매는 정확한 권리 분석을 통해야만 안전하게 소유권을 취득하거나 추가 비용을 예상할 수 있으므로 비전문가에게는 위험성이 내포돼 있다.

둘째, 살고 있는 사람을 내보내는 `명도` 과정에서 마찰을 빚을 수 있다. 낙찰 후 잔금을 지불해 소유권을 취득하고도 집을 비우는 과정이 지연돼 원하는 때에 입주를 못 하게 될 수도 있다. 따라서 낙찰받은 부동산의 활용 시점을 넉넉하게 잡을 필요가 있다.

셋째 대금 납부를 일시불로 해야 한다. 낙찰 대금은 입찰 때 10%의 보증금을 내고 약 45일 이내 지정일에 일시납을 해야 하므로 부담스럽다. 만일 잔금을 제때 납부하지 못하면 지연이자를 내야 하고 재매각일 이전까지 완납하지 않으면 보증금을 몰수당하므로 입찰 전에 미리 자금 동원 계획을 철저히 세워야 한다. 이 밖에 부동산 내부를 못 보고 구입하는 것과 체납된 공과금도 해결해야 할 사항이다. 경매의 이점과 한계를 바로 알아 장점을 적극 활용하고 단점을 극복한다면 경매는 내집 마련의 지름길이 될 수 있다. [강은 지지옥션 팀장]2009.5/15

부동산의 건강진단서 등기부등본 바로알기

한남동에 사는 A씨는 경매에 나온 북아현동 아파트 등기부등본을 꼼꼼히 살핀 대가로 1억7000만원의 수익을 올릴 수 있었다. 감정가 5억원인 이 아파트 등기부등본에는 접수일자가 동일한 소유권이전청구가등기와 근저당이 있었다. 대다수 사람들은 가등기가 경매된 이후에도 말소되지 않는다고 생각해 두 번이나 유찰이 되도록 응찰한 사람이 없었다. 그러나 A씨는 같은 날에 등재된 두 권리의 접수번호를 확인해본 결과 근저당 접수번호가 빨랐고 가등기는 후순위이므로 낙찰 후 말소된다는 사실을 발견했다. A씨는 최저가 3억2000만원에서 1000만원을 더 써내고 낙찰받을 수 있었다. 주변 중개업소에 문의해 보니 사겠다는 사람은 있으나 매물이 모자라는 상황이었으며 5억원에는 당장도 거래를 시킬 수 있다는 답변을 들었다. 등기부등본을 제대로 볼 줄 아는 것만으로도 A씨는 멀쩡한 아파트를 매우 저렴하게 취득할 수 있는 행운을 얻은 것이다. 부동산에 투자하려면 가장 먼저 알아야 할 것이 등기부등본을 보는 법이다. 특히 일반부동산에 비해 등기권리 관계가 복잡한 경매부동산 특성상 경매를 하는 사람들에게는 필수적인 숙지사항이다. 부동산을 거래할 때 등기부등본은 그 부동산의 안정성을 체크하는 건강진단서나 다름없다. 그러나 평생 살면서 등기부등본을 볼 일이 몇 번이나 있겠는가? 상당수 사람들은 등기부등본이 익숙지 않다. 부동산 등기부등본 구성은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있다. 표제부는 부동산의 얼굴이나 다름없다. 부동산에 대한 주소, 면적. 구조, 지목 등 부동산 표시에 관한 정보들이 기입되어 있다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기입되어 있다. 과거 소유자가 바뀐 내역들이나 현재의 소유자를 확인할 수 있다. 을구에는 근저당권 등 소유권 이외 권리에 관한 사항이 기입되어 있다. 을구를 차지하는 주 내용은 금융회사에서 대출받고 저당 설정된 시기와 채권 최고액 금융회사가 등재돼 있다. 이처럼 등기부등본에는 해당 부동산 속사정이 모두 나타나 있어 사람으로 따지면 호적등본과 같은 역할을 한다고 할 수 있을 만큼 중요한 공부이기 때문에 부동산경매 투자자들이 권리 분석을 할 때에는 등기부등본을 가지고 한다. 등기부등본에 등재된 권리 간의 우선순위를 가리는 데는 원칙이 있다. `갑구` `을구`처럼 같은 `구` 내에서는 등기한 순서대로 순위 번호가 기재되므로 간단하다. 갑구와 을구 서로 간의 우선순위를 따질 때는 접수일자를 보고 판단하면 된다. 접수일자가 빠르면 순위도 앞선다. 만일 접수일자가 동일하면 접수번호까지 살펴 앞선 접수번호가 우선권리를 갖는다. 등기부등본을 볼 때는 자칫 소홀해서 놓치기 쉬운 열람일자와 페이지까지 세세히 살펴야 한다. 열람일자가 오래전 것이라면 그 이후 추가로 설정된 권리나 변동된 사항을 몰라 추가 담보대출 혹은 부동산을 둘러싼 분쟁이나 소송 사항을 알지 못하고 지나치게 됨으로써 피해를 볼 수도 있다. 따라서 이미 사전에 등기부등본을 보았더라도 계약이나 경매 참여 직전에 최신 등기부등본을 발급받아 재확인할 필요가 있다. 또 등기부등본 하단에 있는 페이지 수를 전체 쪽수와 맞는지 맞춰본다. 만일 중간에 한 장이라도 누락됐다면 중요한 권리관계를 놓칠 수 있다. 당장 살고 있는 집의 등기부등본부터 떼어 확인해 보자. 등기부등본과 친숙해지는 것은 소극적으로는 내 재산을 지키기 위함이며 한 걸음 더 나아가서는 재산 증식을 위해서도 꼭 필요한 사항이다.

입찰표 작성 작은 실수, 낙찰 꿈 물거품 만들어

사당동에 사는 P씨는 얼마 전 구의동 아파트 경매에 입찰했던 일을 생각하면 자다가도 벌떡 깬다. 부모님 댁 근처로 이사를 계획하며 경매물건을 살피던 중 2번 유찰돼 가격이 저렴한 아파트가 눈에 띄었다. 현장 조사를 가보니 지하철 역도 가까워 마음에 꼭 들었다. 입찰일 전까지 시세와 전입세대 조사 등으로 구의동 아파트를 몇 차례 왔다 갔다 하다 보니 벌써 본인의 아파트인 양 정이 들기도 했다. 입찰 당일 P씨는 일찌감치 법원에 도착해 입찰표를 작성하고 준비해 간 보증금과 함께 입찰봉투를 제출했다. 개찰이 시작됐고 드디어 집행관은 P씨가 응찰한 사건번호와 이에 참여한 사람들을 호명했다. 모두 5명이 응찰했고 낙찰자를 발표하는 순간 P씨는 그 자리에 주저앉았다. 원래 P씨가 2등과 간발의 차이로 가장 높은 가격을 써내 낙찰자가 될 뻔했지만 무효 처리되고 말았다. 이유는 `입찰가격`과 `보증금액`을 바꿔 써내는 실수를 하고 만 것이다. 입찰표에는 가격을 써내는 난이 두 곳 있는데 하나는 입찰가격을 기재하는 곳이고 나머지 하나는 최저가의 10%에 해당하는 보증금액을 쓰는 곳이다. P씨의 어처구니없는 실수로 그간 공들인 경매물건이 눈앞에서 허무하게 날아가버린 것이다. 시험공부를 열심히 해놓고 답안지를 밀려 썼다면 얼마나 억울할까. 애써 조사하고 분석한 결과를 한 장으로 결정짓는 입찰표는 그만큼 작성에 신중해야 한다. 그러나 경매를 하는 입찰 법정에서는 종종 사소한 실수로 낙찰에 미끄러지거나 최악의 경우 보증금을 떼이는 웃지 못할 광경을 보게 된다. 입찰금액에 `0`을 하나 더 써내는 사람도 있다. 즉 1억원짜리를 10배인 10억원에 사겠다고 입찰표를 제출한 셈이다. 법원은 경매 절차의 하자나 법원 진행 측의 문제가 아닌 입찰자의 실수에 대해서는 잘못을 용납하지 않아 낙찰자는 고스란히 보증금을 몰수당하게 된다. 또 빈번한 실수 중 하나는 입찰표에 쓴 입찰금액을 고쳐 쓰는 것이다. 줄을 긋고 다시 쓰거나 `2`자를 `3`자로 덧쓰는 것도 안 된다. 입찰표 가운데 입찰금액이 경매에서는 가장 민감한 사안인 만큼 금액을 수정할 때는 반드시 새 용지에 다시 써야 한다. 한 사건번호에 물건번호가 여러 개 있는 것도 있다. 가령 오피스텔 여러 개호를 한 주인이 소유하고 있었고 포괄적으로 대출을 받았다면 채권자가 여러 호수 오피스텔을 모두 경매 신청하게 된다. 이때 사건번호는 한 개가 부여되고 그 아래 호수별로 물건번호가 붙여진다. 이런 경우에는 사건번호와 더불어 원하는 호수의 물건번호를 정확히 기재해야 한다. 물건번호가 있는 부동산에 사건번호만 기재하는 것 역시 무효 사유가 된다. 보증금은 통상 최저가의 10%다. 한번 낙찰됐다가 잔금납부가 되지 않아 다시 경매에 나오는 사건은 특수매각조건이 붙어 보증금이 20%로 높아진다. 보증금에서 1000원만 모자라도 결격 사유가 되니 보증금액만큼 수표로 찾아오거나 미리 정확한 금액만큼 챙겨오는 것이 바람직하다. 경매장은 사람을 긴장시키는 곳이다. 요즘처럼 법정에서 수많은 인파 속에 파묻혀 있다 보면 입찰표를 작성하고 제출하며 발표를 기다리는 과정 내내 심장이 두근거린다. 최근 경매 초보자들이 늘어나면서 주의가 더욱 요구된다. 입찰서 기재 방법이 어려운 것은 아니다. 입찰표 아래 주의사항이 잘 나와 있으니 펜을 들기 전에 차근차근 작성 요령을 읽어보고 작성한 후 꼼꼼히 검토해 그간의 수고가 낙찰로 결실을 맺도록 해야 할 것이다.

[돈 되는 경매이야기] 위장 임차인 한눈에 딱 알아보는 법

양평동에 사는 장 모씨는 8년간 직장생활을 하면서 성실히 모은 6000만원으로 경매 투자를 해보기로 결심했다. 소액으로 가능한 다세대를 알아보던 중 망원동에 있는 방 2개짜리 집이 1회 유찰돼 저렴한 것을 발견하고 눈이 동그레졌다. 감정가는 1억1000만원이었지만 20% 가격이 낮아져 최저가가 8800만원에 경매를 앞두고 있었다. 장씨가 유찰된 이유를 살펴 보니 그 집에는 임차인이 살고 있는데 전입한 일자가 근저당 설정 일자보다 일러 낙찰자가 보증금을 물어주어야 했기 때문이다. 그러나 장씨 눈엔 수상한 구석이 보였다. 은행에서 대출을 해줄 당시 임차인이 있으면 대출을 많이 받을 수 없는데 근저당액수가 상당했다. 수소문해보니 임차인은 다름아닌 집주인 동생이었고 대출받으면서 전세금 수령없이 살고 있다는 `무상거주확인서`를 제출하고 은행에서 돈을 빌렸다는 것을 알게 됐다. 장씨는 중개소로부터 현재 시세가 1억4000만원에 달한다는 이야기를 듣고는 적극 응찰하기로 결심했다. 9000만원에 낙찰받은 장씨는 고스란히 5000만원의 시세차익을 올릴 수 있었다. 경매에 나온 주거용 부동산을 조사할 때 임차인 분석은 신경 써야 할 부분이다. 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는지 아닌지 중대한 사안이 걸렸기 때문이다. 등기상 가장 빠른 (근)저당이나 (가)압류의 일자보다 먼저 전입된 임차인이 있고 배당요구를 하지 않았다면 보증금을 보전해줘야 할 책임이 낙찰자에게 있다. 따라서 이런 권리가 앞서는 선순위 임차인이 있는 경우에는 인수해야 할 금액만큼 가격이 낮아진 이후에 응찰을 하게 된다. 만일 선순위로 보이는 임차인이 적절한 요건을 갖추지 않았거나 가짜 임차인이라는 것을 밝히게 되면 저렴한 가격에 부동산을 낙찰 받을 수 있는 좋은 기회가 된다. 경매되는 주택에는 정식 임대차 계약을 하지 않고서 낙찰자에게 돈을 요구할 목적으로 임차인 행세를 하는 사람들이 적지 않다. 다음의 경우는 비정상적인 임차인일 확률이 높다. 첫째, 집주인과 세입자가 가족관계일 경우 가능성이 높다. 친족 간이라도 임대차계약을 정식으로 했다면 인정을 해줘야 하나 그렇지 않은 위장임차인 가운데 친족관계가 많다. 둘째, 보증금 액수와 근저당 금액이 시세에 견주어 과다하다. 담보대출 시점에서 임차인이 있다면 대출 한도가 낮은데 대출금액이 크면 의심해봐야 한다. 또 임차인이 진술한 보증금액과 대출액의 합이 시세보다 많으면 문제가 있다. 대출신청 당시 소유자 외에 전입한 사람이 있다면 금융회사 측은 그 존재를 명확히 하도록 요구한다. 이때 무상거주임을 서명하는 확인서를 쓰고 대출을 받기도 한다. 이런 사실을 알아내면 위장임차인을 밝히는 데 매우 유리한 고지에 있다.

셋째, 배당요구를 하지 않는다. 선순위 임차인은 배당신청을 해서 법원으로부터 보증금을 받을 수도 있고 낙찰자에게 요구할 수도 있다. 수상한 임차인은 배당요구를 하지 않을 확률이 크다. 배당신청을 했다가 채권자가 배당 배제 신청을 한다면 낙동강 오리알이 되는 셈이니까 굳이 자신의 신분에 대해 많은 정보를 갖고 있는 채권자를 건드리지 않고 낙찰자에게 보증금을 요구하는 쪽을 선택하는 것이다.

넷째, 전입은 되어있지만 확정일자가 없거나 뒤늦게 받았다면 수상하다. 확정일자는 계약서에 받는 것인데 계약서가 없거나 나중에 급조해서 확정일자가 없는 경우도 있기 때문이다. 경매는 탐정의 자세가 필요하다. 획득한 정보가 수익과 직결되기 때문이다.

[돈 되는 경매이야기] 소액임차 최우선 변제도 조건 있다

퇴직에 대비하기 위해 재테크를 고심하던 H씨는 경매로 저렴하게 나온 다가구주택을 낙찰받기로 마음먹었다. 다가구주택을 사서 일부는 직접 거주하고 나머지는 임대를 놓으면 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 계산했다. H씨가 입찰을 결심한 물건은 한 번 유찰된 서울 중곡동 다가구로 지하에 1개 가구, 1층에 2개 가구, 옥탑에 1개 가구 등 총 4가구를 임대하고 2층은 H씨 가족이 살기에 적당한 규모였다. 낙찰의 기쁨도 잠시 H씨는 옥탑에 살고 있는 임차인의 보증금 3000만원을 물어줘야 한다는 사실을 나중에 알고 깜짝 놀랐다. H씨는 3000만원이 소액보증금에 해당돼 법원에서 배당을 받을 것이라고 굳게 믿었지만 실상은 요건에 부합하지 못해 배당받을 수 없게 된 것이다. H씨가 잘못 판단한 사항이 있다. 보증금이 소액이라고 누구나 배당을 받을 수 있는 것이 아니라 몇 가지 요건을 갖춰야 한다. 소액임차인을 위한 최우선 변제제도는 사회적 약자를 위한 최소한의 사회 보장적 제도다. 권리상 순위는 뒤에 있더라도 채권자나 보증금이 큰 임차인을 제치고 가장 먼저 배당을 받는 혜택이다. 그렇다고 법 위에 잠자는 자까지 보호하는 것은 아니다.

첫째, 경매개시결정일 이전에 전입신고를 해야 한다. 어떤 부동산이 경매 과정에 있는지는 등기를 보면 알 수 있음에도 그런 집에 임대차계약을 맺는 것은 정상적으로 볼 수 없다. 실상 임차인도 아니면서 법원에서 돈을 받기 위해 집주인과 통정해서 악용되는 것을 막기 위해 경매 등기가 된 이후 전입한 임차인은 최우선 변제 대상이 안 된다. 이런 규정을 두지 않고 모든 경우를 인정한다면 사회보장제도가 오히려 채권자에게는 손해를 미치는 결과가 되기 때문에 제한하는 것이다.

둘째, 배당요구 기간에 임차인은 배당 신청을 해야 한다. 권리 행사를 위한 최소한의 행위인 임차인의 배당 요구가 있어야지 법원이 알아서 챙겨주는 것이 아니다. 또 법원에서 정한 배당 요구 종기일 전에 신고를 마쳐야지 기간이 지나면 소용이 없다. 이 대목이 바로 H씨가 놓친 부분이기도 하다. H씨가 낙찰받은 집의 옥탑 임차인은 배당 요구를 하긴 했지만 뒤늦게 신청을 해서 배당 대상자에서 제외된 것이다. 배당 요구 기간과 임차인이 배당 신청을 했는지 여부는 법원 자료 열람을 통해 알 수 있으므로 반드시 확인하도록 한다.

셋째, 낙찰가의 2분의 1 한도에서만 배당한다. 소액 임차인이 여러 명일지라도 최우선적으로 변제해주는 액수의 합이 배당가액의 2분의 1을 넘지 않는 범위에서만 배당한다. 따라서 대항력이 있는 임차인이라면 배당으로 불충분한 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.

넷째, 얼마를 소액으로 인정하는가에 대한 규정은 시대에 따라 변해왔는데 그 기준점은 임차인의 전입 일자가 아닌 저당권과 같은 담보물권 설정일을 기준으로 판단해야 한다. 최우선 변제제도는 1984년 처음 시행된 이래 2008년 8월 21일자로 6회째 개정을 거치면서 소액 보증금 액수가 물가 상승을 감안하여 현실적으로 바뀌어왔다. 만일 2008년 10월에 서울 지역에 전입한 임차인의 보증금이 6000만원이라면 단순히 최우선 변제를 받을 것으로 생각하기 쉽지만 저당권 설정일자가 2002년이라면 기준점이 2008년이 아니라 2002년이 되므로(2001년 9월 15일 ~2008년 8월 20일 서울 지역은 4000만원 이하 소액 해당) 6000만원은 소액 범위를 넘어 대상이 되지 않는다. 경매에 있어 분석 핵심은 낙찰금 외에 추가로 들어가야 할 비용을 정확히 산출하는 데 있다. 임차인들이 배당으로 받을 수 있는 몫을 잘 계산해내는 것은 곧 경매 성공으로 가는 지름길이다.

[돈 되는 경매이야기] 낙찰 후 잔금

 납부 마감일 꼭 확인을

이번주에 재미있는 전화 한 통을 받았다. 경매 공부를 하던 세 사람이 경매 물건을 검색하던 중 낙찰되고도 잔금납부를 하지 못해 다시 경매에 나온 재매각 물건을 보게 됐다. 이들은 낙찰자가 돈을 낼 수 있는 최후 마지노선이 언제인가를 놓고 옥신각신하다가 필자에게 확인 전화를 한 것이다. 자세한 내용은 이랬다. 감정가가 58억원이 넘는 강남 테헤란로 대로변에 위치한 금싸라기 땅이 지난 3월에 감정가의 2배인 120억원에 낙찰이 된 적이 있다. 그러나 낙찰자는 정해진 기간 안에 잔금을 치르지 못해 이달에 새로운 매각일자가 잡힌 것이다. 당시 최저가의 10%에 달하는 보증금만 무려 5억8000만원이었기에 경매 학도 3명은 과연 언제까지 납부할 수 있고 언제부턴 이 어마어마한 보증금이 몰수돼 버리는지에 대해 논쟁이 붙은 것이다.

3명 중 갑은 첫 재경매일(잔금 미납으로 새롭게 정한 경매일자) 이전까지라고 했다. 을은 새로운 낙찰자가 정해지기 전까지라고 했다. 즉 재매각날에 사는 사람이 없어 유찰이 된다면 그 다음달 가격을 낮춰 경매가 될 것이고, 이렇게 유찰이 반복되더라도 새로운 낙찰자가 정해지기 전까지라면 잔금을 치르는 것이 유효하다는 주장이다. 병은 재매각으로 새로운 낙찰자가 정해지더라도 전 낙찰자와 새 낙찰자 중에 먼저 잔금을 내는 사람에게 소유권이 이전될 것이라고 말했다. 정답은 을의 의견과 가깝다. 민사집행법 제138조 3항에 의하면 `재매각기일의 3일 이전까지`로 명시되어 있다. 여기서 `재매각기일`의 의미는 첫 재매각기일만을 말하는 것이 아니라 유찰이나 변경 등의 이유로 해당 물건에 대한 재경매가 계속되는 일자까지도 포함된다. 즉 재매각일에 응찰하는 사람이 없어 유찰되면 그 다음달 잡히게 될 경매 기일 3일 전까지도 전 낙찰자는 잔급납부를 할 수 있다는 얘기다. `3일 이전까지`의 의미는 예컨대 재매각일이 6월 19일이라면 18일부터 역산하여 3일이 되는 16일까지 대금을 납부하면 재매각절차는 취소된다. 단 잔금과 지연이자, 절차 비용을 다 지급해야 한다. 잔금은 낙찰금액에서 입찰표와 함께 제출했던 보증금을 뺀 나머지 금액을 의미하며 이는 언젠가는 내야만 했던 금액이다. 기한 안에 제대로 납부를 한 것과 안 한 것의 차이는 여기서부터다. 지연 이자는 대금납부기한부터 실제로 돈을 낸 날까지 날수에 해당하는 만큼 연 20% 이자를 계산해 내야 한다. 거기에 다시 경매를 하기 위해 했던 공고, 우편을 발송한 통지비용 등 재매각 절차를 위해 들어간 비용까지도 지불해야만 한다. 또한 잔금납부 절차를 잘 알아두어야 한다. 통상 낙찰일로부터 2주 후에 잔금 납부기한이 통지되며, 한 달 기간 안에서 언제든지 자유롭게 내도록 하고 있다. 다시 말해 낙찰일로부터 45일 전에 내면 된다고 생각하면 간단하다. 경매는 일반 매매나 분양에 비해 잔금을 납부하는데 있어 부담이 되는 것이 사실이다. 중도금 절차 없이 비교적 짧은 기간 안에 일시불로 완납을 해야 하기 때문이다. 더욱이 매도자와 합의나 절충이 불가하고 엄격한 법의 규정에 따라야 한다.

[경매이야기] 돈 모자라면 `경락잔금 대출` 활용할 만

결혼을 앞둔 예비 신혼부부가 손을 꼭 잡고 상담하러 왔다. 신혼집을 마련하고자 하는데 둘이서 모은 돈이 충분치 않다며 좋은 방법이 없겠느냐는 것이다. 친구들을 보면 돈이 부족하니 으레 전세방을 얻는 것이 보통이지만 자신들은 조그마한 집 한 칸이라도 미래를 위해 가능한 한 빨리 마련하고 싶다는 의견을 냈다. 그래서 싸게 살 수 있는 경매를 생각하기는 했지만 경매가 도깨비방망이도 아니고 7000만원으로 내 집 마련을 할 수 있을지 궁금해 했다. 논의 끝에 경락잔금 대출을 이용해 부족한 자금을 동원하기로 했다. 현재 규칙적인 월수입이 있고 앞으로도 꾸준히 맞벌이를 할 계획이므로 대출을 받아서 갚아나갈 뜻이 있다고 했다. 감가상각되고 유행을 타는 전자제품이나 가구보다는 남녀 혼수 구별 없이 둘이 힘을 모아 집 장만을 우선적으로 하겠다는 똘똘한 생각을 하고 있었다. 이들은 중계역 앞 방 2개짜리 아담한 아파트를 1억5000만원에 낙찰받았다. 경매 법정에서는 경락잔금 대출을 알선해주는 상담원을 많이 만날 수 있다. 1금융권과 2금융권 대출 조건이 상이했다. 은행에서는 강남을 제외한 아파트에 대해 국민은행이 시세로 60% 혹은 낙찰가 80% 중 낮은 금액을 기준으로 대출해 줄 수 있다고 했다.

금리는 대출자 신용도에 따라 5~5.7% 수준이었다. 저축은행 같은 2금융권에서는 낙찰가 80%까지 무난히 대출받을 수 있었다. 다만 은행 쪽보다는 금리가 1~2%포인트 높았다. 농협에서 9000만원을 5%대로 대출받은 예비 부부는 보유하고 있던 7000만원을 합쳐 잔금을 내고 취득ㆍ등록세와 도배까지 모두 깔끔히 해결할 수 있었다. 월 40만원 이자도 둘이서 20만원씩 갚아나가기로 했다. 얼마 후 청첩장을 갖고 다시 찾은 이들은 집도 함께 마련하고 이자도 같이 갚아가니 절대 헤어지지 못하겠더라며 웃었다. 경매를 통해 부동산을 구입하는 사람 중 상당수가 경락잔금 대출을 이용한다. 경락잔금 대출이란 법원 경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대한 잔금을 대출해주는 것인데 소유권 이전과 동시에 대출해준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정한다. 낙찰 대금을 지불하기 위해 별도 담보를 제공할 필요 없이 낙찰받은 부동산을 담보로 대출을 해주고 납부 기한 내에 맞춰주기 때문에 유리한 면이 있다. 이를 잘 이용하면 지렛대 원리를 적용해 적은 자금으로도 부동산 취득이 가능하다. 하지만 물건에 따라서 대출이 안 되는 사례도 있으니 주의해야 한다. 유치권이나 법정 지상권처럼 권리상 문제가 있거나 낙찰받은 부동산에 분쟁 소지가 있는 물건은 금융권에서 대출 자체를 거부하기도 한다. 아파트, 다세대주택, 상가, 토지 대출 한도가 각기 다르고 지역과 권리관계에 따라 대출에 제한이 있을 수 있다. 경락잔금 대출이 나올 것이라고 믿고 있다가 대출이 안 되거나 원하는 한도만큼 받지 못하게 되면 잔금 납부에 차질이 생기고 최악에는 보증금을 날릴 수도 있다. 대출 영업사원끼리 경쟁하면서 낙찰대금 80~90%까지 대출해준다고 얘기했다가 실제 대출을 신청하면 당초 약속한 금액보다 이용 한도가 적거나 과다한 이자와 수수료를 요구하는 예가 있으므로 잘 따져봐야 한다. 대개 제2금융권이나 대부업은 대출 한도가 큰 대신 금리도 높다. 지나치게 많은 대출금액은 이자 부담으로 장기 보유가 어렵고 세입자를 구하는 데도 제약이 따른다. 따라서 대출금액은 전체 매입금액 중 50% 이내로 하는 것이 적당하다.

[돈 되는 경매이야기] 경매 패자부활전 `차순위 매수 신고`

수원에 살고 있는 박 모씨는 초등학교 입학을 앞둔 자녀를 위해 분당으로 이사를 계획했다. 경매 나온 분당의 아파트를 알아보던 박씨는 야탑동의 한 아파트가 딱 마음에 들었다. 바로 옆에 초등학교가 있을 뿐만 아니라 단지 규모도 크고 지하철 야탑역에서도 매우 가까웠다. 박씨는 그간 조사했던 시세와 들어갈 비용을 고려해서 입찰할 금액을 미리 정한 뒤 입찰일에 성남지원을 찾아갔다. 박씨는 여러 명과 경쟁이 붙을 것이라고 직감했지만 금액을 더 올려 적지 않고 소신껏 입찰표를 냈다.

뚜껑을 열어보니 박씨가 참여한 아파트에는 모두 9명이 응찰했고 박씨는 3등으로 떨어졌다. 그순간 박씨는 만감이 교차했다. `조금 더 지를 걸 그랬나` 하는 생각이 들다가도 `1등이 써낸 가격은 좀 무리다`라는 결론에 아쉽지만 발길을 돌려야 했다. 그후로 두 달이 채 지나지 않아 박씨는 법원에서 통보를 받았다. 잔금을 납부하면 박씨가 제출했던 금액으로 그 아파트를 취득할 수 있다는 것이다. 마음을 접고 있던 박씨는 뜻밖의 희소식에 복권에 당첨이라도 된 듯 기뻤다. 그도 그럴 것이 1등 금액보다 무려 4150만원이나 싸게 낙찰받을 수 있게 됐기 때문이다. 2등도 아니고 3등을 한 박씨가 어떻게 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있었을까? 그것은 바로 법원경매에는 패자가 부활할 수 있는 `차순위매수신고` 제도가 있기 때문이다. `차순위매수신고`란 경매에서 가장 높은 금액을 써내 낙찰자 지위를 얻게 된 사람이 대금납부를 하지 않을 때 `차순위매수`를 신청한 사람에게 살 수 있는 기회를 주는 것이다. 만일 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 재경매 절차에 들어가면 그로부터 또 수개월이 소요되는데 매수를 희망하는 차순위자에게 바로 매각함으로써 경매 진행이 지연되는 것을 막고자 마련된 제도다. 법원에서 한 경매 사건에 대해 결과를 발표할 때 집행관은 낙찰자를 호명하고 `차순위매수신청`을 받는다. 2위 금액을 써낸 사람에게만 그 자격이 주어지는 것은 아니다. 최고가 낙찰액인 1위 금액에서 보증금을 뺀 금액을 넘긴 사람이라면 3위이건 4위이건 관계없이 받아준다. 다시 박씨 사례로 돌아가보자. 이 야탑동 아파트 감정가는 8억3000만원이었으나 두 번 유찰돼 최저가가 5억3120만원으로 낮아진 상태였다. 응찰자 중 최고가 6억7600만원을 제시한 사람이 낙찰자가 되었다. 이때 보증금은 5312만원. 즉 최고가에서 보증금을 뺀(6억7600만원-5312만원) 6억2288만원 이상을 써낸 사람은 차순위매수신고가 가능했다. 6억3450만원을 제시해 떨어진 박씨는 무척 애석했고 혹시 낙찰자가 잔금을 내지 않을 경우 꼭 사고 싶은 마음에 차순위매수신청을 했다. 그리고 바람이 현실이 된 것이다. 만일 그 당시 2위를 한 응찰자가 `차순위매수신고`를 했다면 박씨는 어떻게 됐을까? `차순위매수신고` 요건을 충족하는 사람은 여러 명 있을 수 있지만 그 중 한 사람만 선정하는 것이 원칙이다. 따라서 두 명 이상이 희망하면 매수금액이 가장 높은 사람으로 정한다. 모두 다 박씨처럼 `차순위매수신청`을 하는 것은 아니다. 불확실한 가능성을 위해 보증금을 걸어둬야 하기 때문이다. 낙찰되지 않은 사람은 그 자리에서 바로 보증금을 반환받지만 차순위신고자 보증금은 법원이 보관한다. 낙찰자가 대금을 완납한 때나 경매가 취소ㆍ취하되면 보증금이 반환되므로 한 달에서 두 달가량 보증금이 묶이게 된다. 경매 결과 발표는 짧은 순간에 마무리되며 한 번 신청하면 철회할 수 없다. `차순위매수신고` 제도의 이점과 감수할 사항을 저울질해 개찰 전에 미리 계획해 두는 것이 바람직하다.

[경매이야기] 상가 입주전 체납 관리비 7/17승계부당 의사 표시해둬야

수년째 서울 장안동에서 해물탕집을 운영하는 L씨의 소망은 본인 소유 가게에서 장사를 하는 것이다. 특유의 손맛과 싹싹한 성격 때문에 단골은 늘어가는데 집주인이 혹여 가게를 빼라고 하지나 않을까 염려되고 조금씩 올라가는 임차료도 부담스러웠다. 인근에 1층 상가가 비어 있는 상태로 경매로 나온 것을 발견한 L씨는 여러 가지 조건이 괜찮다고 판단해 적극적으로 낙찰을 받았다. L씨는 싸게 낙찰받아 흐뭇한 마음으로 인테리어 업자를 데리고 상가를 찾아갔다. 거기서 만나게 된 관리소장에게서 엄청난 금액의 관리비가 밀렸으니 인테리어를 시작하기 전에 그것부터 해결하라는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다. L씨가 낙찰받은 상가는 2년 가까이 관리비를 밀려 연체료를 포함해 1000만원가량 되는 데다 전기료도 400만원이나 연체돼 있었다. 관리소장은 그 금액을 다 받기 전까진 공사를 시작할 수 없노라고 으름장을 놨다. 하루라도 빨리 개업을 시작해야 하는 L씨는 이만저만 난처한 것이 아니었다. 고민에 빠진 L씨, 과연 이 문제를 어떻게 처리해야 할까? 경매되는 부동산 중에는 각종 공과금이 장기간 체납된 사례가 많다. 밀린 아파트 관리비의 경우 대법원 판례에 따르면 전체 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 낙찰자가 인수해야 한다. 전용부분, 공용부분, 연체비로 구분해서 위약벌의 일종인 연체비나 전용부분에 해당하는 금액은 제외하고 공용부분은 낙찰자가 승계해야 한다. 그러나 아파트와는 달리 소규모 상가나 오피스텔은 관리비 산정이 주먹구구식이고 공용과 전용에 대한 명확한 구별이 안될뿐더러 밀린 금액을 완납하도록 입주를 방해하는 일이 비일비재하다. 연체된 공과금에 대해서는 낙찰자의 적극적인 의사 표현이 중요하다. 관리사무소에서는 일단 전액을 요구했다가 심한 반발에 부딪히면 선심 써주듯 깎아주기도 한다. 낙찰 직후 관리사무소에 연락하거나 내용증명을 보내 현재 점유자의 이사일정을 알려주거나 본인은 실 사용자가 아니므로 관리비를 승계하는 것이 부당하다는 의사를 표시하는 것이 좋다. 관리비에 포함되지 않고 별도로 전기료가 부과되는 경우에는 한전과 이 문제를 풀어가야 한다. 연체된 전기료가 과다할 때는 낙찰자가 단전을 요구하도록 한다. 한전 역시 밀린 전기요금을 낙찰자에게 떠넘기려 할 수도 있으므로 등기부등본을 제출해 소유권 이전을 기준으로 전후 요금을 구별해 달라고 요구한다. 단전된 후라면 종전 비용을 물어줄 필요 없이 낙찰자 명의로 재공급 계약을 맺을 수도 있다. 도시가스 비용은 해당 지역 관할 도시가스 공급 업체와 대화를 해야 한다. 미납된 도시가스 요금 해결방법도 전기와 크게 다를 바가 없다. 그러나 업체에 따라서는 밀린 요금을 납부할 것을 강요하면서 그러지 않으면 설치된 가스관을 사용할 수 없다고 억지를 쓰기도 한다. 도시가스 공급규정에 `법원 경매로 취득한 물건의 경우 소유권 이전일 전 사용자의 체납요금은 변경된 가스 사용자에게 승계되지 않는다`고 명시돼 있다. 만일 각종 공과금을 낙찰자가 대납했다면 영수증을 받아두었다가 임차인이나 전 소유자가 받을 배당금에 가압류를 할 수도 있다. 최선은 입찰 전에 체납된 관리비, 전기료, 가스요금, 수도세를 조목조목 알아보고 금액이 과다하다면 이를 감안하여 낮은 낙찰가를 써내야 한다. 경매는 예상치 못한 추가비용이 들어갈 수 있음을 기억하고 앞으로 남고 뒤로 밑지는 일이 없어야 할 것이다.

[경매이야기] 지분경매, 지분공유자에 우선매수권 7/24일

L씨는 전원주택을 지을 만한 서울 인근 토지를 모색하다 가평에 적절한 규모의 대지가 경매로 나온 것을 발견하고 현장을 다녀왔다. 앞으로는 계곡물이 시원하게 흐르고 뒤쪽에는 산세가 수려했다. 살고 있는 흑석동에서 차로 1시간 반 정도 소요됐다. 시세를 알아보려 인근 중개업소에 들른 L씨는 그 땅이 경매로 나오게 된 내막까지 들을 수 있었다. 아버지가 세상을 떠나면서 3명의 형제에게 상속되었는데 막내 아들이 이를 담보로 사업 자금을 빌려 쓰다가 부도가 나서 그가 보유했던 지분만 경매에 부쳐지는 것이었다. 아울러 중개사는 7월에 서울~춘천 간 고속도로가 개통되는데 그렇게 되면 서울부터 이동 시간이 절반으로 줄어들어 값이 오를 것이라는 이야기도 덧붙였다. L씨는 바로 입찰에 들어가지 않고 최저가가 좀 더 떨어질 때까지 기다리기로 했다. 2명 이상이 공동 소유한 부동산은 사용을 하거나 수익, 처분을 하는 전 과정에서 공유자 간 협의가 필요하기 때문에 권리행사에 한계가 있다. 그렇기 때문에 `지분경매`는 일반적인 물건에 비해 유찰이 많이 되는 편이다. 입찰 일에 의정부지원을 찾아간 L씨는 입찰표를 정성껏 작성해 제출하고 차례를 기다렸다. L씨 사건이 개찰됐다. 모두 3명이 집행관 앞에 섰다. 응찰자는 L씨를 포함해 2명. 당당히 1등을 해 최고가 매수인이 되려는 순간 한 발짝 거리를 두고 서 있던 남자가 느닷없이 `공유자 우선매수` 신청을 했다. 그제야 L씨는 본인과 또 한 명의 응찰자 외에 앞에 나와 서 있던 그 남성이 누군지 파악됐다. 경매물건 외 나머지를 소유한 형이었던 것이다. 집행관은 L씨가 제시한 금액으로 그 토지를 `공유자우선매수신고`를 한 그 남자에게 넘겼다. L씨는 졸지에 닭 쫓다 지붕 쳐다보는 개 신세가 돼 버렸다. `공유자우선매수`가 무엇이기에 L씨는 다 잡은 먹이를 눈앞에서 놓쳐버리고 입맛만 다셔야 한 것일까? 경매물건 중에서 2분의 1, 3분의 1처럼 부동산 일부를 가진 소유자의 지분만 경매될 때 법원에서는 나머지를 보유한 다른 지분 소유자에게 우선적으로 매수할 수 있는 기회를 부여한다. 이를 `공유자의 우선매수권`이라고 한다. 이런 제도가 만들어진 취지는 공유물 전체를 관리할 때 공유자들 간 원활한 협의를 위해 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 판단에서 나왔다. 따라서 기존 공유자가 매수를 원하면 입찰한 사람이 있어도 공유자에게 우선해서 매수할 수 있는 기회를 주는 것이다. 공유자 우선매수는 입찰 당일 해당 경매 사건이 종결되기 전까지만 신고하면 되며 입찰일 전에 미리 신고서를 접수해 놓을 수도 있다. 다만 최저가의 10%에 달하는 보증금을 제출해야 유효하다. 공유자가 취득하는 가격은 입찰일에 응찰자가 써낸 최고가격과 동일한 금액으로 결정된다. 만일 사전에 우선매수신고를 했으나 다른 응찰자가 아무도 없었을 때는 최저매각가격이 매입가가 된다. 특정 지분만 매각하는 지분경매에 응찰할 때는 취득할 확률이 낮다는 것을 인지해야 한다. 그러나 우선매수권자가 입찰장에 나오지 않거나 최고가액이 너무 높으면 우선매수를 포기하는 사례도 있다. 성격은 좀 다르지만 우선매수권이 행사되는 경우가 하나 더 있다. 공공건설임대 주택이 경매되는 때다. 실제로 건설사 부도로 임대아파트가 통째로 경매 나오는 예가 적지 않다. 임차인의 보증금 손실이 사회적인 문제로 대두되자 임차인 보호를 위한 특별법이 2007년 4월 19일부터 시행됐다. 형태는 공유자우선매수 신청과 흡사하다.

실패사례로 배우는 경매투자비법 ①

여러 호실 경매 시 낙찰 기간 감안해야

경기 불황을 틈타 인기를 끌었던 경매투자가 요즘 잠잠한 모습이다. 좋은 물건을 값싸게 낙찰받은 경우도 있지만 섣불리 뛰어들었다가 오히려 손해를 보는 사례도 부지기수다. 매경이코노미는 총 5회에 걸쳐 실패사례를 통한 경매투자 성공비법을 살펴본다.(편집자 주) 경기도 부천에 사는 K씨는 경매 물건을 검색하던 중 서울 구로구 오류동에 감정가의 절반으로 가격이 떨어져 나온 오피스텔을 보고 눈이 둥그레졌다. 친구 사무실이 이 오피스텔에 있어 몇 번 가본 적이 있는 익숙한 곳이었다. 몇 년 전에 지은 새 건물로 주변에서는 최신 건물로 꼽히고, 22층 높이에 입구를 대리석으로 장식한 중후한 분위기가 풍기는 오피스텔이었다. 지하 5개 층을 주차장으로 사용하고 있어 주차공간도 넓었던 것으로 K씨는 기억했다. 특이한 점은 오피스텔 한 동에서만 6개 호실이 한꺼번에 경매 나온 것이다. 그러나 개별 매각하기 때문에 한 개 호실씩 낙찰이 가능했다. 경쟁자들이 6개 물건에 분산될 것이라고 여겨 낙찰 가능성도 높을 것이라고 생각한 K씨는 응찰을 결심했다. 입찰에 앞서 관리사무실을 들른 K씨는 시행사가 보유하고 있던 6개 호실이 분양에 차질이 생기면서 경매 나온 것이라는 내막을 들을 수 있었다. 관리소장은 준공된 이후부터 지금까지 공실이었으며, 밀린 관리비는 면적이 작은 것은 200만원, 큰 것은 400만원가량 되며 모두 공용부분에 해당되는 것이므로 전액을 납부해야 한다고 했다. K씨는 비어 있어 명도 걱정이 없고 설치된 옵션도 손을 타지 않은 새것이라는 생각에 입찰가를 높게 적어 14명의 경쟁자를 뚫고 낙찰받았다. 그런데 기쁨에 찬 K씨는 매매나 임대를 의뢰하기 위해 중개업소에 갔다가 날벼락 같은 소리를 들었다. 제값을 받지 못하는 매물들이 쌓여 있다는 것이다. K씨처럼 낙찰받은 사람들이 물량을 내놓은 것은 당연하고 공사업자들이 공사금 대신 받은 대물도 헐값에 나와 있었다. 이것이 다가 아니었다. 수개월 전에 공매로 5채가 진행 됐는데 공매로 낙찰받은 투자자들도 빨리 팔아달라며 시세에 훨씬 못 미치는 가격으로 던져놓은 물건들까지 가세됐다. 중개사는 월세 물량만도 30개를 보유하고 있는데 그중 몇 달 사이 소화된 것은 단 2채뿐이라고 했다. 임대든 매매든 거래가 되려면 적체된 매물 중 먼저 선택될 수 있도록 가격 경쟁력이 있는 저가에 내놓아야 하는 상황이었다. 낙찰 가격에서 남는 것도 없는 저가에 내놓을 것이냐, 아니면 언제 순서가 올지도 모르는 채 마냥 기다려야 할 것이냐, K씨는 어려운 선택의 기로에 놓이게 됐다. 경매 물건 중에는 부여된 한 사건번호 아래 수개의 물건번호가 붙어 있는 사례가 있다. 아파트 전체가 경매 나온 임대주택, 분양에 어려움을 겪은 상가나 오피스텔, 건물의 소유자가 법인이었으나 회사가 부도난 경우 등이 이에 해당한다. 이렇게 한 건물에 여러 호수가 무더기로 경매나 공매로 나온 매물들은 정상적인 시장에서 거래가 되는 것과는 달리 가격이 정상화되기까지 상당한 시간이 요구된다. 단기간의 시세 차익을 기대하고 낙찰받은 경·공매 참여자들이 낙찰 가격에서 욕심 부리지 않고 조금 남는 수준에서 시세보다도 싼 가격으로 팔 가능성이 높기 때문이다. 실수요자라면 직접 이용하면서 가격이 회복되기를 기다릴 수 있지만 투자자라면 바람직한 선택은 아니다. 특히 이런 물건은 대출받아 무리하게 투자해선 투자 자금이 회수되기까지 버티기 힘들다. 그 밖에도 연한이 오래된 건물이라면 경매가 계속되는 동안 관리비가 제대로 걷히지 않아 건물 관리상의 문제가 있을 수 있다. 또 하자·보수에 문제가 생겨도 업체에서 책임을 지지 않으므로 개별적으로 해결해야 하는 불편함도 감수해야 한다. 낙찰 과정도 일반적인 경매 물건보다 시간이 많이 걸린다. 일부 호실은 낙찰이 됐더라도 전체가 다 낙찰된 이후에야 배당일자를 잡는 법원도 있다. 배당이 늦어지면 그만큼 명도 기간도 길어져 경매가 완결되는 기간이 길어지게 되는 점도 유의해야 한다.

▶ 한 건물에 여러 호실이 경매 나온 경우 주의사항

① 경쟁이 분산돼 낙찰 가능성이 높지만 단체로 가격이 떨어지면 주목이 많이 되기도 하니 적절한 타이밍을 노려라.

② 싸게 낙찰받아 급매로 던지는 매물이 많아 저가 시세 형성이 장기화된다.

③ 건설사가 부도 난 경우가 많아 입주 뒤 하자 보수가 어려워지고 스스로 보수를 감당해야 할 수 있다.

④ 무더기로 나온 이후에 또 경매 나올 분량이 있는지, 있다면 얼마나 되는지 확인해봐야 한다.

⑤ 일부가 먼저 낙찰됐더라도 모든 물건의 낙찰자가 결정되고 잔금납부가 된 이후에 배당할 수도 있다. 이럴 경우 낙찰대금을 납부해도 세입자 처리문제, 대출 이자 등 경매 사건이 정리될 때까지 기간이 많이 걸릴 수 있다.

⑥ 전반적인 건물의 관리 상태에 문제가 있을 수 있다(엘리베이터 점검, 기계주차의 안전성, 체납된 인건비 등).

⑦ 예상외의 추가 비용이 더 발생할 수 있다.

⑧ 주변에서 문제 건물로 낙인 찍혀 이미지가 좋지 않을 수 있다.

⑨ 기존 소유자들과 낙찰자들 사이의 의견대립이 우려된다.

임차권등기 된 집 전입자 우선변제 불가

실패사례로 배우는 경매투자비법 (2)

수익형 부동산을 모색하던 S씨는 관악구 봉천동에 근린주택이 경매 나온 것을 발견했다. 내부구조를 보니 1층은 로비와 공동휴게실, 세탁실 그리고 원룸이 일부 있고 층마다 6개의 원룸으로 꾸며져 총 31개의 원룸을 갖췄다. 중개업소를 통해 주변 시세를 알아보니 룸 하나당 4000만원에서 4500만원가량 보증금을 받을 수 있었다. 감정가는 12억5000만원. S씨는 감정가가 저평가됐다는 생각이 들었다. 31개 룸의 보증금을 보수적으로 4000만원으로만 잡아도 12억4000만원이므로 감정가와 진배 없었기 때문이다. 워낙 세입자가 많다 보니 수십 개호에 살고 있는 사람들을 내보내고 정리하기까지 많은 시간과 노력이 필요하리라는 생각에 염려가 되긴 했다. 하지만 세를 놓아 투자한 돈의 대부분을 바로 회수할 수 있겠다는 계산에 S씨는 1회차에 망설임 없이 감정가보다 1억2000만원을 더 써내고 낙찰자가 됐다. 낙찰받고 얼마 후 건물을 찾아가 세입자를 만나본 S씨는 생각지도 못한 난관에 부딪히고 말았다. 임차인이 담합해 S씨에게 보증금 전액을 요구하며 그 전까진 한발자국도 움직이지 않겠다고 엄포를 놓은 것이다. S씨는 그 이야기를 듣는 순간 멍해졌다. 이들의 보증금이 소액이어서 임대차보호법상 최우선변제금을 법원으로부터 배당받을 것이라고 철석같이 믿었기 때문이다. S씨가 전문가를 찾아가 상담을 받아보니 결국 ‘임차권등기(잠깐용어 참조)’를 간과한 것이 문제가 됐다. 임차인이 주인에게 건넨 보증금과 계약기간을 주인이 바뀌더라도 보장받기 위해서는 대항력을 유지해야 한다. 대항력 요건은 전입신고를 하고 집에 거주하는 것이다. 만일 새로운 곳에 이사하면 새 집에 주민등록을 옮겨 전입신고를 해야 하므로 전에 살던 집에서는 전출된다. 이렇게 되면 대항력을 상실해 매매든 경매로든 주인이 바뀌면 새로운 주인에게 보증금을 요구할 권한이 없어진다. 임차권등기제도는 보증금을 반환받지 못한 채 부득이하게 이사를 나가야 하는 임차인에게는 유용한 제도다. 전입신고가 돼 있으면 제3자 누구든지 이를 확인하고 상황을 파악할 수 있듯 공시할 수 있는 방법이 필요한데 이것이 바로 등기를 하는 것이다. 주인 동의 없이도 법원에 임차권등기를 신청하면 법원의 명령을 통해 등기에 권리가 등재된다. 이렇게 임차권등기가 된 집에 전입한 임차인은 아무리 보증금이 소액이라도 최우선변제대상이 되지 않는다. 최우선변제는 임차한 주택의 경매나 공매가 진행될 때, 임차인의 보증금 범위가 법에서 정한 소액에 해당할 경우 다른 채권자들보다 우선해 배당을 받는 제도를 말한다. 약자들을 위한 사회보장적 제도이므로 보증금이 범위를 넘는 큰 금액이면 해당이 안 되며, 보증금 전체를 보호받지 못하기도 한다. S씨의 사례에도 주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 임차권등기를 하고 이사한 방을 새로운 임차인이 사용하고 있었다. S씨가 착각한 부분은 후에 들어온 임차인이라 할지라도 보증금액이 적어 최우선변제에 해당돼 배당을 받을 것이고, 따라서 명도에 큰 어려움이 없을 것이라고 생각한 점이다. 임대차 계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인하고 임차권등기가 있다면 다른 채권자들과의 권리 순위를 따져봐 경매나 공매 시 보증금에 손실이 없는지 등을 살펴봐야 한다. 만일 이미 근저당이나 가압류와 같은 등기가 있는 집이라면 보증금액을 줄이고 월세 비율을 높여야 손해를 최소화할 수 있다.

임차권등기 ===임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것.

농지 응찰 땐 농취증 발급 가능해야

실패사례로 배우는 경매투자비법 (3)

서울 성북동에 사는 오 씨는 얼마 전부터 토지 투자에 관심을 갖게 됐다. 본인과 부인의 명의로 집이 이미 두 채 있는 터라 더 이상 주택으로는 다주택자에 대한 양도세 때문에 투자를 해도 남는 게 적을 것이라고 판단했기 때문이다. 오 씨가 관심을 가진 토지는 경매로 나온 경기도 안성에 소재한 밭이었다. 840㎡(254평) 규모인 이 땅의 감정가는 본래 1억8000만원이었으나 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 1억1500만원부터 경매에 부쳐질 예정이었다. 3m 도로와 접해 있어 효용 가치도 높다고 생각했다. 1억2000만원을 써내 낙찰에 성공한 오 씨는 법원에서 요구하는 농지취득자격증명(이하 농취증)을 발급받기 위해 면사무소를 찾아갔다. 농취증 발급 신청서를 접수하자 담당 공무원은 심사를 거쳐 4일 이내 발급 여부가 결정될 것이라고 말했다. 그로부터 3일 뒤 오 씨는 해당 면사무소로부터 농취증을 발급해줄 수 없다는 답변을 듣고 깜짝 놀랐다. 불가 사유는 오 씨가 낙찰받은 땅에 창고 건물이 있는데 이는 불법으로 형질을 변경한 농지이므로 밭으로 원상 회복을 하지 않으면 농취증을 발급해줄 수 없다는 것이었다. 마음이 급해진 오 씨는 법원에 전화를 걸어 그간의 일들을 이야기하며 농취증 없이 낙찰 허가해줄 것을 사정해봤다. 그러나 법원에서는 엄연히 지목상 농지로 돼 있으므로 낙찰일로부터 7일 이내 농취증을 제출할 것을 요구했다. 그렇지 않으면 오 씨가 입찰표와 함께 제출했던 보증금 1150만원이 몰수된다는 엄청난 얘기를 들었다. 오 씨는 창고 주인과 상의해보려 백방으로 노력했지만 연락이 닿지 않았고, 제출기한까지 남아 있던 며칠이라는 짧은 시간이 훌쩍 지나가버렸다. 결국 오 씨는 1150만원을 날렸고 쓰린 마음을 진정하는 데 한참이 걸렸다. 정부에서는 농민이 아닌 자가 투기적으로 농지를 소유하는 것을 방지하고 경자유전을 실현하기 위해 ‘농지취득자격증명’이란 제도를 뒀다. 이는 농지를 매수하려는 사람의 농지소유자격과 소유상한을 확인하고 심사해서 적격하다고 판단할 때만 농지를 취득할 수 있도록 하는 것이다. 사실 토지를 취득할 때 경매를 통하면 좋은 점이 있다. 현행법상 토지거래허가구역의 토지를 취득하기 위해서는 가족의 전 세대원이 해당 지역에 전입신고를 하고 1년 이상 거주해야 허가를 받을 수 있다. 반면 토지허가구역 토지라도 경매로 낙찰받으면 별도의 토지거래허가를 받지 않고도 본인 명의로 소유권 이전등기를 할 수 있다. 이런 경매의 특별한 혜택 때문에 토지거래허가를 받기 어려운 사람들은 더욱 더 경매를 선호한다. 그러나 토지거래허가가 면제된다 해서 모든 규제로부터 자유롭다고 착각해서는 안 된다. 토지 중 농지의 경우에는 농취증을 발급받아야 하기 때문이다. 전(밭), 답(논), 과수원이 농취증 발급 대상에 해당한다. 농지를 낙찰받은 사람은 낙찰일로부터 7일 이내에 농지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농취증을 발급받아 해당 법원에 제출해야 한다. 만약 정해진 기간 안에 농취증을 제출하지 못하면 낙찰허가를 받을 수 없을 뿐 아니라 법원에 따라서는 입찰 보증금을 몰수하기도 한다.

농지 취득에 대한 자격을 심사하는 행정관청에서는 농취증 발급을 위해 크게 두 가지를 심사한다.

첫째는 신청자가 농사를 지을 만한 능력과 조건을 갖추고 있는지다. 신청자가 제출한 영농계획서를 통해 농지 이용 계획, 노동력 확보 등을 종합 평가한다.

둘째는 해당 토지가 농지 기능을 제대로 갖추고 있는지다. 불법으로 형질이 변경됐거나 지상에 무허가 건축물 등이 있다면 원상회복대상으로 농취증을 발급해주지 않는다. 농지 경매에 있어서는 물건에 대한 권리 분석 못지않게 중요한 것이 농취증 문제다. 비록 농취증 발급 기준이 법으로 명시돼 있다고는 하지만 해당 토지의 현황이나 심사를 담당하는 공무원의 판단 기준에 따라서도 약간의 차이가 있을 수 있다. 따라서 농지에 응찰하고자 할 때에는 미리 해당 관청의 농지 담당자를 만나 해당 토지의 현황 및 여러 제반 상황을 상세히 설명해주고 본인이 농취증을 발급받을 수 있는지 여부를 꼭 확인해야 할 것이다. [강은 지지옥션 팀장 ekang@ggi.co.kr]

돈 되는 경매이야기] 수익률 높이려면 상상력 발휘하라

신림동에 사는 K씨는 경기도 양주시의 모텔을 저렴하게 낙찰받았다. 감정가는 13억3000만원이었으나 내부 시설이 낙후됐고 주변에 인적도 드물어 영업이 잘 되지 않는 터라 경매가 시작된 후 1년 가까이 유찰만 거듭되면서 입찰가격이 곤두박질친 숙박업소였다. 그러나 K씨는 남달리 이 모텔을 눈여겨보고 있었다. 젊은 시절 간호사 경력을 쌓은 K씨는 경기도 고양시에서 노인요양시설을 3년째 운영 중이다. 고양시에서 시작한 요양원이 성황을 이루자 1년 전부터 2호점을 준비해오던 터였다. K씨의 남편도 사회복지사 자격증을 취득하면서 부부는 본격적으로 노인전문 요양사업에 뛰어들었다. 실버사업이 각광을 받는 데다 정부의 지원도 좋아졌고 특히 K씨 본인의 경력과도 잘 맞아떨어지기 때문이다. K씨가 경매에 나온 양주의 모텔을 점 찍었던 이유는 가격이 싼 것 이외에도 모텔치고는 유달리 토지면적이 넓어 활용가치가 높았기 때문이다. 산책로도 만들고 가벼운 운동을 할 수 있는 운동장도 갖추고 한쪽에 노인들이 취미 삼아 가꿀 수 있는 화단이나 텃밭도 조성해 이용자들이 다양한 활동을 할 수 있는 시설을 꾸미는 데 적합하다고 생각됐다. 더욱이 교통도 좋고 주차장 터도 있어 가족들이 방문하는 데도 어려움이 없어 보였다. K씨는 입찰 일에 3억3400만원을 써내 감정가보다 무려 10억원이나 낮게 낙찰을 받는 데 성공했다. 부동산 매입 단가를 낮춘 만큼 K씨는 건물 리모델링과 조경을 보다 고급스럽게 할 수 있는 자금의 여유가 생겼다. 경매라는 특성상 방치되어 있거나 관리가 원활하지 못해 실제 가치보다 초라해 보이는 부동산이 많다. K씨의 성공비결은 부동산의 현재 이용 상태만 보고 판단하는 것이 아니라 남다른 잣대로 활용도를 평가하고 본인만의 재주를 곁들여 가치를 극대화시킨 것이다. 리모델링 사업을 하는 N씨도 경매와 궁합을 잘 맞춰 수익을 높여왔다. 단독주택을 낙찰받아 리노베이션을 통해 카페나 아늑한 사무실로 임대하기도 하고 근린생활시설로 용도 변경을 해서 팔아 수익을 높였다. 이뿐만 아니라 낡은 상가 건물의 내ㆍ외관을 수선해 고시텔로 만들어 매각한 사례도 있다. 꼭 대단한 자격증이 필요한 것은 아니다. 본인의 취미나 특기를 잘 살려보는 것도 좋다. 남양주에 사는 L씨는 꽃밭을 가꾸는 재주가 있다. L씨는 본인이 잘 아는 주변 지역의 조그마한 단독주택을 낙찰받아 계절별 꽃들을 풍성하게 심어 화단을 예쁘게 꾸며 중개업소에 내놓는다. 주로 도심 아파트에서 살던 주부들이 집을 보러 왔다가 화사한 꽃밭에 반해 그 자리에서 계약을 하곤 했다.

손맛이 뛰어난 C씨는 반값 가까이 떨어진 상가를 저렴하게 낙찰받아 바로 매각하는 것이 아니라 약간의 인테리어를 한 후 식당을 오픈한다. 주 메뉴는 생선찌개다. 동태탕, 생태탕, 대구탕을 전문으로 하면서 밑반찬에 신경을 많이 쓴다. 단골이라도 질리지 않게 매일 바꿔가며 밑반찬을 만들고 종류도 다른 음식점보다 두어 가지 늘리는 것이 C씨가 손님을 끄는 비결이다. 음식 맛이 입소문을 타고 손님이 늘어 수입이 안정적으로 올라가면 양도를 한다. 낙찰받고 1년 정도 공을 들인 뒤 부동산의 시세차익과 함께 권리금까지 받고 팔게 되니 금상첨화다. 부동산 투자를 하는 사람들의 바람은 한결같이 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 경매를 통해 구입 원가를 줄이고 독특한 아이디어와 활용도를 높이는 노하우를 가미한다면 누구나 부동산의 미다스가 될 수 있다.