“부동산 정책 미리 챙기세요~”

 

사랑방부동산 / 2010.01.04 조회:1381

2009년 부동산 시장은 정부의 부동산 정책 변화에 따라 흐름이 바뀌었다. 물론 수도권을 중심으로 출렁였고 지역에서는 정부 정책의 영향이 미미했지만, 부동산 시장의 줄기를 바꾸는 게 정책이라는 점은 무시하지 못한다. 경인년 새해에도 부동산과 관련한 세제들의 변화가 크다. 특히 경기 부양책의 일환으로 시행됐던 세제 혜택이 종료되면 시장의 움직임이 달라질 가능성이 크다. 올해 달라지는 부동산 정책과 제도를 미리 챙겨두는 것도 필요하다. ◆5년간 양도세 감면 혜택 종료 정부는 분양시장 활성화를 위해 지난해 2월부터 1년간 계약금을 납부한 신규·미분양 아파트 계약자에 대해 5년간 양도세를 감면하고 있다. 서울을 제외한 과밀억제권역은 60%, 과밀억제권역 외 지역은 전액 면제된다. 이 조치가 올해 2월11일로 종료된다. 따라서 양도세 감면 혜택을 받으려면 2010년 2월11일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급해야 한다. ◆취득·등록세 감면 조치 2010년 말까지 미분양주택 취·등록세 50% 추가 감면이 2010년 6월30일로 종료된다. 지방 미분양 아파트 거래 활성화 일환으로 지난 2008년 6.11대책을 통해 지방 비투기지역 소재 미분양 아파트 취득 시 취·등록세율 추가로 50% 감면해주었던 것을 2009년 2.12대책을 통해 수도권 전역으로 확대했던 사안이다. 따라서 2010년 6월30일까지 취득한 미분양(2009년 2월12일 현재 미분양주택에 한하여 이후 발생한 신규 미분양은 제외)주택에 대한 취·등록세율은 1.1~1.75%이지만 올해 7월1일부터 취득하는 미분양 주택에 대한 취·등록세율은 4.4~4.6%가 적용된다. ◆다주택자 양도세 중과세 폐지 조치 종료 다주택자에 대한 한시적 중과세 폐지 조치도 2010년 말까지만 적용된다. 기존 2주택 이상 보유자라면 2010년 말까지 주택을 처분하는 것이 유리하다. 2011년부터는 2주택 보유자의 양도세는 50%, 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 세율을 적용받는다. 다만 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 새로 산 주택은 언제 양도하더라도 일반세율이 적용된다. 현재 1주택자가 2010년 말까지 주택을 취득해 2주택자가 되더라도 1가구 2주택 중과세(50%) 대상에서 제외되기 때문에 1주택자 중 추가로 주택을 매수할 사람이라면 2010년 말까지 사는 것이 좋다. ◆양도세 기본세율 최고 35%→33% 하향 양도세율은 2009년 6∼35%에서 2010년 6∼33%로 하향 조정된다. 양도차익이 1천200만∼8천800만원일 경우 1%, 8천800만원을 초과하면 2% 낮아진다. 따라서 2주택자 이상이거나 실거주요건을 갖추지 못해 일반탄력세율을 적용받는 사람은 2010년에 주택을 처분해야 세금 감면 폭이 크다. 반면 부동산 양도소득 예정신고가 의무화돼 예정신고세액 공제는 폐지될 전망이다. 현재는 예정 신고가 의무사항이 아니고 오히려 2개월 내에 자진 신고 시 양도세의 10%를 깎아주는 인센티브 제도를 실시 중이지만 2010년에는 예정 신고를 하지 않으면 오히려 가산세(신고불성실 10∼20%, 납부불성실 10.95%)가 부과된다. 다만 관련 법안이 아직 국회를 통과하지 못해 시행 시기는 늦춰질 수 있다. ◆3주택자 이상 전세보증금 소득세 부과 3주택 이상 다주택자의 전세보증금 대해 오는 2011년부터 소득세를 과세할 전망이다. 현재 2주택(1주택은 기준시가 9억원 초과 주택만 과세) 이상 소유자의 월세임대에 한해 소득세를 부과하던 것을 전세금까지 확대하는 것이다. 보증금 소득세 산출은 3억원 초과 보증금의 60%에 대해 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 뒤, 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외하는 방식으로 산출할 예정이다. 전세를 끼고 3주택 이상 다주택을 보유하고 있다면 2010년 말까지 자산을 재조정하는 것이 바람직하다. 세입자라면 집주인이 3주택 이상 다주택자인지도 확인해야 한다. 이 방안이 최종 확정되면 세금 부담이 세입자에게 전가될 가능성이 크기 때문이다. ◆상가 임대소득 파악 시스템 시행 2010년 7월부터 상가임대인은 부가가치세를 신고할 때 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출해야 한다. 이를 어기거나 허위 내용을 기재했다가 적발되면 가산세 1%를 물어야 한다. 이는 과표가 노출되지 않는 상가임대료의 데이터베이스를 구축해 동일지역 상가건물 간 임대료를 비교하기 위한 조치다. 임대료 과소신고를 막는 효과도 있다. 따라서 현재 임차인과 이중임대계약을 체결한 상가임대인은 최대한 빠른 시일 내에 실제 임대료 수입을 신고해 가산세 부과에 대비하는 것이 좋다 ◆전·월세 거래정보 시스템 도입 새해에는 전·월세시장의 상황을 정확히 파악하기 위해 전·월세거래정보 시스템 도입될 예정이다. 국토해양부는 확정일자(전세), 주택 임차료 소득공제제도(월세) 등과 연계해 도입할 방침이라고 밝힌 바 있다.

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