재테크 컨설팅] 도심재개발 지역내 음식점 보유 조씨

사업시행자에 팔아야 양도세 감면 혜택 내년 `예정신고납부세액 공제` 폐지 가능성 보상금 20억은 DLSㆍ원자재 펀드로 분산

종로에서 음식점을 운영하는 조정인 씨(53ㆍ가명). 20년간 음식점을 하면서 5억원가량의 강북 소재 아파트와 7년 전 6억원에 구입한 번듯한 지금의 음식점을 갖게 됐다. 은행에 예치한 예금까지 총자산 10억원이 넘어 안정적인 생활을 하고 있다. 그런데 최근 구청으로부터 음식점 지역이 도시환경정비사업에 따라 정비계획 수립 및 정비구역 지정이 되었다는 소식을 들었다. 상가를 팔아야 할지, 팔면 언제 어떻게 팔아야 할지 고민이다. 올해 팔면 양도세는 얼마나 나올지, 상가를 판 뒤 받은 돈을 어디에 투자해야 할지 고민이 꼬리를 물고 이어진다. ◆ 보유 상가 처분 시 유의할 점 = 도심재개발사업의 경우 시행사는 토지 등 부동산 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야만 사업시행인가를 신청할 수 있다. 상가 보유자 입장에서 시행사와 협의매매가 실패할 경우 수용재결을 통한 수용이 이뤄지게 된다. 이렇게 되면 감정가액을 기준으로 부동산이 수용되면서 상가 보유자는 더 불리한 입장에 처하게 된다. 물론 이의신청, 행정소송 등 불복절차를 진행할 수도 있지만, 일정 동의율(75%)이 이미 확보된 상태에서는 시행사와 매각협상을 추진하는 것은 다소 부담스러운 상황일 수 있다. 결국 사업시행 주체와 토지 매각에 대한 적절한 선에서 협의매매 방식을 취하는 것이 상대적으로 높은 가액에 토지를 매각할 수 있는 방법이다. 세금 문제도 주의해야 한다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역 안의 부동산을 양도한 경우 조세감면규정을 확인해야 한다. 공익사업을 위해 부동산을 양도하는 경우에는 조세감면규정이 있기 때문이다. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 부동산을 사업시행자에게 양도하는 경우에는 양도소득세의 20%를 감면받을 수 있다. 다만 사업시행자가 아닌 제3자에게 양도하는 경우에는 감면받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 조씨의 경우 음식점으로 사용하던 상가를 양도하는 것이므로 비사업용토지에 해당되지 않고 다주택자에도 해당되지 않는다. 따라서 일반세율인 6~35%를 적용받을 수 있으며 보유기간이 7년 이상이므로 장기보유특별공제(21%)를 적용받을 수 있다. 조씨가 올해 안에 사업시행자에게 부동산을 양도할 경우 예정신고 뒤 자진납부하면 10%를 공제받는다. 다만 양도세를 감면받으면 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다. 만약 내년에 양도하면 소득세법 개정 내용을 다시 확인해야 한다. 정부는 내년부터 예정신고납부세액공제 제도를 폐지할 예정이다. 공익사업용 부동산의 세액 감면 적용기한을 2012년까지 연장하는 것을 내용으로 한 세제개편안이 국회에 제출된 상태고 내년부터는 양도세율이 6~33%로 변경되기 때문이다. ◆ DLS, 실물자산에 관심 가져야 = 조씨는 정비구역에 포함된 식당을 팔 경우 20억원을 받게 된다. 자산 중 부동산 규모가 대폭 줄어들고 현금자산 비중이 75% 이상을 차지하게 된다는 문제가 발생한다. 먼저 대출 4억원은 만기가 내년 초에 돌아오는데 가산금리가 오른 상황이어서 만기 연장 시 현재 대출금리 4.6%를 받기는 어렵다. 보유 중인 상가를 담보로 받은 운영자금 대출은 시행사 매각과 동시에 소유권이 이전되므로 사용 중인 대출은 상환해야 한다. 따라서 만기되는 정기예금 2억원과 부동산 매각자금은 대출상환용으로 쓰는 게 좋다. 조씨의 현재 투자자산은 총 금융자산 대비 10% 이내로 다소 낮은 수준이다. 올해 일부 지역은 상승률이 80%를 넘기도 했지만 글로벌 주식시장은 장기적으로 볼 때 여전히 저평가 신세에서 벗어나지 못하고 있다. 따라서 투자자산을 10%에서 20%로 늘릴 것을 권한다. 중장기적인 관점에서 매달 500만~1000만원씩 국내 주식형 적립식 펀드에 돈을 넣는 것이 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 조씨가 투자한 상품 중 눈에 띄는 것은 바로 파생결합증권(DLS)이다. 요즘은 원유와 곡물, 금 등 원자재와 관련해 원금보존형 상품이 나오고 있지만 작년 말에는 국내 기업의 해외 선물거래 등에서 발생하는 리스크를 기초자산으로 발행한 DLS 상품이 많았다. 2년 만기에 금리 8.5%, 3개월 이자지급식의 유리한 조건으로 성공적으로 판매된 히트상품이다. 지금은 구하려고 해야 구할 수 없어 탁월한 선택이라고 할 수 있다. 실물자산에 관심을 가져보는 것도 좋다. 다만 변동성이 무척 커서 전체 자산 중 10% 이내로 투자해야 한다. 이를테면 올해 소개된 천연가스 관련 ELF나 공모펀드의 경우 S&P GSCI 천연가스지수를 보면 천연가스 가격이 원유 가격 대비 역사적인 저점인데도 불구하고 계속적인 하락을 거듭하고 있다. 따라서 이런 자산에 대한 투자는 일반적인 주식투자보다 장기적인 관점에서 고려해야 한다. 양도세 납부와 상가 구입자금으로 대기 중인 자금은 단기로 투자해야 하는데 머니마켓펀드(MMF), 자산관리계좌(CMA), 시장금리부 수시입출금예금(MMDA) 등 세 가지가 있다. 종금사 CMA를 예금자 보호대상 범위 내에서 활용하면 안전하면서도 은행 1년제 정기예금과 동일한 4% 이상의 금리를 받을 수 있다. 대출, 카드, 환전, 송금 등 다양한 거래내역이 있을 경우는 각종 이체, 결제 기능을 감안해 은행 MMDA를 활용하면 보다 고금리를 받을 수 있다. ▶▶ 하나은행 경복궁역 골드클럽 PB 3인방은 황지섭(가운데) 센터장은 한남동, 대치동, 선릉 등 주로 부유층 밀집지역에서 10년 가까이 자산관리 상담을 해온 베테랑이다. FP, AFPK, 증권, 파생, 부동산 투자상담사 등 자격증을 보유하고 있으며 해외직접투자 등이 전공 분야다. 손경지(왼쪽) 팀장은 부동산금융 박사과정을 수료하고 C.C.I.M (미국 부동산 투자분석사)을 취득했으며 ABCP, ABS, 부동산펀드 등 부동산금융상품 개발 및 투자자문 업무의 달인이다. 고지만(오른쪽) 팀장은 한영회계법인, 영경회계사무소 등에서 근무한 경력을 바탕으로 각종 세테크 상담에 일가견이 있다. [정리 = 임성현 기자 / 사진 = 김호영 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 2009.12.18 08:33:45 입력