2년 연장된 양도세 완화…다주택 어떻게 끌고가나

2년 연장된 양도세 완화…다주택 어떻게 끌고가나

2주택자 시세차익이 작은 집 처분 3주택자 비투기 지역부터 파세요

정부가 지난달 말 '8ㆍ29 주택거래 활성화대책'에서 올해 말 종료할 예정이었던 다주택자 양도세 중과 완화 일몰 시한을 2년간 연장하기로 하면서 주택처분 시한에 쫓기던 다주택자들이 한숨 돌리게 됐다. 다주택자들이 2012년 말까지만 집을 매도하면 중과세율(50~60%) 대신 일반세율(6~35%)이 적용되기 때문이다. 그러나 여유가 생겼다고 집을 팔지 않고 무조건 버텨도 된다는 의미는 아니다. 양도세 중과 시기가 임박해 매물이 쏟아지면 집값을 제대로 받을 수 없기 때문에 적절한 시기와 매도 순서를 선택해 미리 처분에 나서는 것이 여러 모로 이익이기 때문이다. 다주택자들 매도전략 핵심은 '절세'다. 중과세가 완화된다 하더라도 주택 매도방법에 따라 세금이 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원 이상 차이가 나기 때문이다. 다주택자가 가진 주택을 모두 팔지 않고 한 채는 남겨 놓는다고 가정할 때 양도세를 절감할 수 있는 기본은 양도차익이 적은 주택부터 처분하는 것이다. 양도차익이 큰 주택을 남겨놓고 비과세 기간을 갖춤으로써 절세효과를 극대화할 수 있기 때문이다. ◆ 1가구 2주택자, 먼저 처분할 집은 = 1가구 2주택자로 강남구 대치동과 용인 수지에 각각 주택을 보유하고 있는 A씨 상황을 가정해보자. A씨가 5년 전 3억원에 산 용인 수지 아파트 현 시세는 4억원이며 3년 전 8억원에 매입한 대치동 아파트는 요즘 10억원 정도에 팔 수 있다. 중과세가 적용되지 않고 보유기간이 2년 이상이기 때문에 일반양도세율이 적용된다. 두 가구 모두 과세표준이 8800만원 이상이므로 양도세율 구간은 35%다. 용인 수지 아파트를 처분하면 총납부세액은 2114만원, 대치동 아파트를 처분할 때 총납부세액은 5964만원이다. 만일 중과세율이 그대로 적용된다면 과세표준 50%가 산출세액이 된다. 2011년부터는 세액공제가 없어지고 주민세 10%까지 더해지면 각각 5362만원, 1억862만원이 최종 납부해야 하는 세액이 된다. 이 중 한 채만 팔기로 마음먹었다면 용인 수지 주택을 처분하는 게 바람직하다. 지금 당장 내는 세부담을 줄일 수 있을뿐더러 강남구 대치동 아파트에 2년 이상 실거주 요건을 갖추면 1가구 1주택 비과세 요건을 채울 수 있기 때문에 양도세를 크게 아낄 수 있다. ◆ 강남 10% 가산세 고려, 비투기 지역부터 처분 = 1가구 3주택자로서 투기지역과 비투기지역에 걸쳐 주택을 보유하고 있다면 세금 계산은 좀 더 복잡하다. 주택을 양도하는 시점에서 1가구 3주택에 해당하고 양도하는 주택이 투기지역(서울 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구)에 소재하고 있다면 기본세율에 10%포인트를 가산해 납부해야 하기 때문이다. 강남, 강북, 1기 신도시에 집 한 채씩을 가지고 있는 B씨 경우를 생각해보자. B씨는 2005년 마포구 공덕동 아파트를 5억원에 매입했는데 현재 시세는 7억5000만원 정도다. 그후 2006년 강남 재건축이 꿈틀거릴 때 개포동 주공아파트를 7억원에 샀는데 현재 가격이 10억원 정도라고 한다. 2년 전에는 분당 정자동 아파트를 7억원에 샀는데 현재 시세는 8억원가량이다. 일단 2012년 2년 연장된 양도세 완화…다주택 어떻게 끌고가나 까지 집을 처분한다면 일반과세로 과세된다. B씨가 가진 주택은 모두 보유기간이 2년 이상이고 과세표준이 8800만원 초과여서 35% 구간 일반세율이 적용된다. B씨가 마포구 공덕동 주택을 먼저 판다면 양도차익이 2억5000만원이며 총납부세액은 7889만원이 된다. 시세차익이 1억원인 분당 정자동 아파트를 먼저 팔게 되면 최종 양도세액은 2114만원. 투기지역인 강남구 개포동 주택을 먼저 처분하게 되면 기본세액 35%에 10%포인트가 가산된 45% 세율이 적용된다. 시세차익이 3억원이고 기본공제액을 뺀 과세표준에 45% 세율을 적용하면 총납부세액은 1억3087만원가량이 나온다. 세제 혜택이 없어 1가구 3주택은 중과세가 그대로 부가된다고 가정해보자. 이때는 양도차익에 세율이 60% 적용돼 공덕동 아파트 양도소득세는 1억6335만원, 개포동 아파트는 1억9635만원, 분당 아파트는 6435만원으로 껑충 뛴다. 중과세가 부과될 때와 최근처럼 한시적으로 적용되지 않을 때 차이를 고려하면 일반세율이 적용될 때 공덕동 아파트는 8445만원, 개포동아파트는 6547만원, 정자동 아파트는 4320만원을 덜 내게 된다. 공덕동 아파트가 중과세 미적용으로 얻을 수 있는 이익이 가장 크므로 세제 혜택이 있을 때 먼저 처분하는 것이 좋다. 투기지역 외 주택을 처분해 1가구 2주택이 된다면 투기지역 내 주택도 똑같이 35% 세율을 적용받을 수 있어 나중에 개포동 아파트를 팔 때 양도세도 줄어든다.

[이지용 기자 / 김제림 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 2010.09.17 08:40:03 입력