매입계약서를 분실했을 때

목매입계약서를 분실했을 때번호: 17작성자: 이원배세무사등록일: 2010-07-02조

  2006년 이전에는 부동산매매당사자들이 등록세 등을 줄이기 위해 실제 거래된 금액보다 낮게 검인계약서를 따로 작성하여 등기이전할 때 제출하는 경우가 많았다. 이 당시에 제출된 검인계약서가 허위임이 명백하거나 불분명한 때에는 양도가액을 취득당시와 양도당시의 기준시가와 비교하여 환산한다. 예를 들어 취득시 기준시가가  양도시 기준시가의 3분의 1인 주택을 6억원에 판다고 가정하면,취득가액은 6억원의 3분의 1인 2억원이 되는 것이다. 다만 이렇게 환산한 금액이 검인계약서에 기재된 매매가격보다 높은 때에 세무서에서는 검인계약서의 금액이 맞는 것으로 보아 이를 취득가액으로 인정하는 경우가 있으므로 주의해야 한다.2006년부터는 부동산을 매매한 당사자는 계약체결일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구에 실제 거래한 가격을 신고하고 검증을 받아 등기부에 기재하도록 법률로 의무화 하였다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 500만원 또는 취득세의 3배 이하에 해당하는 과태료를 부과받게 된다. 따라서 2006년부터 취득한 부동산의 취득가액은 특별한 사유가 없는 한 등기부에 기재된 금액을 취득가액으로 인정하게 된다.세법에서는 행위·거래 등의 외형적인 명의자·명칭·형식에 불구하고 실질내용에 따라 납세의무 여부를 판단하고 과세표준을 계산하도록 규정하고 있으며,이를 실질과세원칙이라고 한다.예를 들어 세입자가 사업장으로 이용하고 있는 공부상의 주택을 팔면 주택이 아닌 사업용건물의 양도에에 해당되어 또 다른 자기 집을 보유하고 있어도 2주택자가 아니다. 따라서 장기보유특별공제를 80%까지 받을 수 있다. 주택용인지 사업용인지의 여부는 양도일을 기준으로 판단한다.또한 검인계약서에는 매매금액이 1억원으로 표시되어 있더라도 실제로 3억원을 주고 샀다는 증거를 제시하면 3억원을 취득가액으로 인정받을 수 있다. 입증은 납세자가 해야 하며,그 입증방법에 일정한 형식이 있는 것은 아니며 실제매매계약서,금융기관송금영수증,영수증,거래통장인출내역,수표이서내역,중개인확인,메모장 등 실제 거래된 내용을 직간접적으로 입증할 수 있으면 된다. 사실이 맞는지의 여부에 대한 판단은 세무공무원이 한다.만일 취득할 때 실제 작성된 계약서가 없거나 실제 거래된 금액을 알 수 없을 때는 어떻게 될까.2006년 이전에는 부동산매매당사자들이 등록세 등을 줄이기 위해 실제 거래된 금액보다 낮게 검인계약서를 따로 작성하여 등기이전할 때 제출하는 경우가 많았다. 이 당시에 제출된 검인계약서가 허위임이 명백하거나 불분명한 때에는 양도가액을 취득당시와 양도당시의 기준시가와 비교하여 환산한다. 예를 들어 취득시 기준시가가  양도시 기준시가의 3분의 1인 주택을 6억원에 판다고 가정하면,취득가액은 6억원의 3분의 1인 2억원이 되는 것이다. 다만 이렇게 환산한 금액이 검인계약서에 기재된 매매가격보다 높은 때에 세무서에서는 검인계약서의 금액이 맞는 것으로 보아 이를 취득가액으로 인정하는 경우가 있으므로 주의해야 한다.2006년부터는 부동산을 매매한 당사자는 계약체결일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구에 실제 거래한 가격을 신고하고 검증을 받아 등기부에 기재하도록 법률로 의무화 하였다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 500만원 또는 취득세의 3배 이하에 해당하는 과태료를 부과받게 된다. 따라서 2006년부터 취득한 부동산의 취득가액은 특별한 사유가 없는 한 등기부에 기재된 금액을 취득가액으로 인정하게 된다.