[공유] 상속주택 절세전략

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출처 상속주택 절세전략 by 절세 Magician

안녕하세요~설명절이 긴거 같은데, 주말이 앞에 있다보니

생각보다 짧게 느껴졌네요 ㅎㅎ

​

오늘은 상속주택에 대해 한 번 살펴보고자 합니다.

주택관련 큰 테마중 하나가 바로 상속주택인데요.

우선 질문부터 먼저 한 번 같이 보시죠~

​

<사실관계>

2003.10 갑(신청인), 서울 성북구 소재 A주택 취득

2004.11.별도세대인 피상속인(신청인의 장인) 사망으로 2주택(B,C)을 을(장모), 병(신청인의 처), 정·무(처남, 처제)들이 공동으로 상속 받음(을이 3/9, 나머지는 각각 2/9를 상속 등기함)

B주택: 서울 종로구 소재(선순위 상속주택)

C주택: 충남 천안시 소재

- 2014.10 병, C주택 지분 2/9를 을에게 증여

- 2014.11 값, A주택 양도

​

<문의사항>

서울 성북구 소재 A주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 특례 적용이 가능한가요?

​

궁금하실테니, 결론부터 말씀드리면~비과세 적용이 불가합니다.

귀 서면질의의 경우, 상속개시 당시 일반주택 1개와 공동으로 상속받은 소수지분 주택 2개를 소유하고 있는 1세대가 상속받은 소수지분 1주택을 증여하고, 양도일 현재 상속받은 소수지분 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 상태에서 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 및 같은령 제155조 제3항에 따른

1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것임.

자, 상속주택을 하나씩 살펴볼까요?

​

시작하기에 앞서

지금부터 말씀드리는 내용은 상속개시당시 피상속인(망자)와 상속인이 별도세대임을 가정하고 드리는 말씀입니다. (동일세대라면 상속주택 특례적용이 불가하니까요)

​

우선 내가 조정대상지역에 집이 하나 있습니다. 그리고 상속으로 인하여 조정대상지역의 주택을 하나 받게 되면, 의도치 않게 조정대상지역의 집이 2채가 되고. 그럼 이중 하나를 팔게 되면 원치 않게 다주택자 중과로 세금을 많이 내야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 그럼 좀 많이 억울하겠죠?

​

그래서 세법에서는 상속주택 비과세 특례규정을 두고 있습니다.

​

1세대 1주택자가 1개의 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 비과세 요건을 충족한 일반주택을 먼저 양도할 때에는 양도소득세가 비과세 된다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 양도할 때에는 양도소득세가 과세된다.

소득세법 시행령 제155조[1세대 1주택 특례]

상속은 우리가 예측할 수 있는 사건이 아니기 때문에, 이로 인해 납세자가 불이익을 받는 사례가 생기는 것을 방지하기 위한 법령으로 보입니다. 다만, 위에 나온 것처럼 상속개시당시 거주주택을 팔 때는 혜택이 있지만, 상속주택을 팔게 되면 양도소득세가 과세되게 됩니다. 그러니 꼭 매도순서를 지켜주셔야 혜택을 보실 수 있습니다.

​

Q. 만일 상속주택이 하나가 아니라 2개 이상이면 어떻게 될까요?

모든 것을 다 상속주택으로 보아 상속개시당시 보유하고 있던 집이 하나이고, 상속개시당시 보유하던 집을 판다면, 상속주택 모두 없는 것으로 보아 똑같이 비과세를 해줄까요???

​

그렇지는 않습니다...

위 법조문 다시 볼까요??

1세대 1주택자가 1개의 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 비과세 요건을 충족한 일반주택을 먼저 양도할 때에는 양도소득세가 비과세 된다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 양도할 때에는 양도소득세가 과세된다.

소득세법 시행령 제155조[1세대 1주택 특례]

"1개의 주택을 상속받아.."

즉 상속주택이 여러개라면 세법상 상속주택이라 부르는 선순위 상속주택이 하나 있게되고, 나머지는 후순위 상속주택으로 세법상으로는 일반주택으로 분류가 됩니다. 그래서 상속주택이 2채이고, 본인 거주주택이 1채라면.. 그리고 이로 인해 상속주택 하나를 받는다면, 이분은 2주택자로 보아 양도세를 계산해야 합니다.

​

그럼 여러채의 주택중 선순위 상속주택은 어떻게 판단할까요?

세법에서는 아래의 순서대로 선순위 상속주택을 정의합니다.

1순위: 피상속인이 가장 오래 보유한 주택

2순위: 피상속인의 거주가 가장 긴 주택

3순위: 기준시가가 가장 큰 주택

4순위: 상속인이 선택

Q. 상속주택을 단독이 받는 것이 아니라, 공동으로 받을 경우 모두 상속주택으로 인정이 되나요?

​

자녀가 3명이어서 상속주택을 공동으로 받는다면, 이를 공동상속주택이라고 합니다. 이 경우 가장 큰 지분을 받은 상속인이 세법상 상속주택을 취득한 것으로 보고, 그외의 상속인은 소수지분을 취득한 것으로 봅니다.

​

일단, 모두 동일한 지분을 받았다면??

이 경우는 다음의 순서에 해당하는 자가 세법상 상속주택을 취득한 것으로 봅니다.

​

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 최연장자

​

세법상 상속주택을 취득한 사람은 위 규정대로, 상속주택외에 일반주택을 매도시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그럼 상속주택의 소수지분을 받은 사람은 어떻게 될까요?

​

이 경우에도 마찬가지로 취지는 동일합니다.

상속이 본인의 의지와 상관없이 발생하기 때문에,

세법상 상속주택의 소수지분을 갖고 있는 자가 상속개시당시 보유중이던 상속주택외에 본인 일반주택을 매도한다면 이 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세를 적용해줍니다.

​

이를 표로 정리해보면 이렇게 할 수 있겠죠

상속인	세법상 상속주택 매도시	일반주택(1세대 1주택) 매도시
최대지분 소유	과세	비과세
소수지분 소유	과세	비과세

주의할 점은 최대지분 소유로 세법상 상속주택을 받은 상속인이 5년 경과후 일반주택이 아닌 상속주택을 매도할 경우, 그리고 그 주택이 조정대상지역에 있어 중과대상이 될 경우 이는 2주택 양도세 중과 및 장특공을 적용받지 못할 수 있습니다.

(다만, 5년내 매도시는 조정대상지역이라 하더라도 일반세율을 적용해주며, 소수지분을 소유하고 있는 상속인이 세법상 상속주택을 먼저 팔더라더 이는 기간 및 지역에 관계없이 일반 양도소득세율을 적용 받게 됩니다. )

지금 말씀드린 내용은 좀 어려울 수 있으니 그냥 이런게 있구나... 정도로만 보시고 넘어가시면 됩니다. ㅎㅎ

​

​

자, 그럼 이제 처음의 질문으로 돌아가보겠습니다.

상속개시 당시 일반주택 1개와 공동으로 상속받은 소수지분 주택 2개를 소유하고 있는 1세대가....

​

이렇게 시작하죠.

​

상속주택 비과세 특례규정이 어떻게 되어 있죠?

다시 한 번 볼까요? 이번엔 원문을 그대로 가져와 보겠습니다.

② 상속받은 주택[법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

소득세법 시행령 제155조[1세대 1주택 특례]

실제 법문은 저렇게 보기 싫게 되어 있습니다 ㅎㅎ

하나씩 다시 보시면

​

일단 위 조문중에 파란색 글씨만 먼저 봐주세요.

상속개시당시 보유한 주택(일반주택)을 국내에 1개만 소유

라는 표현이 있죠. 결국 상속주택과 일반주택을 상속개시당시 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는이란 표현을 썼는데요.

이 조문으로 미루어보면

​

위 사례의 경우는

상속개시 당시 일반주택 1개(A주택), 상속으로 상속주택(소수지분 B주택), 상속으로 일반주택(C주택) 이렇게 3개의 주택을 보유한게 됩니다.

그럼 위에서 이야기하는 상속개시당시 보유한 주택의 최대 2개여야 하는데 3개가 되므로, 이는 비과세 특례에 해당이 되지 않는 것으로 보는 것이죠.

​

결국 양도시점에 세법상 상속주택과 일반주택이 남아있느냐가 중요한게 아니라 상속개시당시에 보유한 주택이 몇개 인지를 기준으로 상속주택 비과세 특례를 적용하겠다는 것으로 보아야 합니다.

​

어떤 것은 양도시점을 기준으로 판단, 어떤 것은 사건개시당시를 기준으로 판단하기 때문에 세법이 더 어려운 거 같습니다.

​

이상으로 상속주택관련 이야기를 마치도록 하겠습니다.