토지개발/토지투자
[토지분할 2] 조례에 의한 토지분할 제한 유형
2016. 6. 14. 0:00
[토지분할 2] 조례에 의한 토지분할 제한 유형
토지분할은 법령에 다른 제한 이외에도, 전국 240여개의 지방자치단체의 조례에 의해서도 제한되고 있다.
조례에 의한 제한은 국토계획법의 위임에 따른 것인데, 기본적으로는 국토계획법시행령 별표에 나오는 개발행위 허가기준과,
좀 더 구체화한 국토교통부의 개발행위 허가지침에 따른다.
그러나 조례나 운영지침에서에서는 이들 일반적인 기준보다 한층 더 세밀하게 강화되기도 하는데, 이런 것도 위법은 아니라는
국토부 질의응답이 있다. 예컨대 기획부동산의 토지분할 금지에 관하여 여러 지자체가 조례의 하위실무절차인 <운용지침>에 의해
강화하여 규정해도 위법이 아니라는 것이다. 어느 지역에서 개발사업을 할 때에 특히 유의해야 할 사항이다.
이하 지자체의 조례나 지침 등으로 제한하고 있는 토지분할 관련 규정을 유형별로 설펴보기로 한다.(가야컨설팅)
[토지분할 1] 토지분할이 제한되는 경우(지난회)
[토지분할 2] 조례에 의한 토지분할 제한 유형(금회)
[토지분할 3] 토지분할과 공유물분할의 구분과 차이(다음회)
[안성 죽산]
1. 도시계획조례 규정으로 별도 제한하는 경우
지자체에서 도시계획조례의 본문 혹은 별표로 개발행위허가심사기준을 세분화하거나 강화하는 형태로서, 화성, 안성, 평택, 제천, 군산 등의 도시계획조례에서 그 예를 볼 수 있다.
■화성시 도시계획조례
제22조(토지분할 검토사항) 시장은 영 별표 1의2제2호라목(1)에 따라 녹지ㆍ관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역안에서 관계 법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우의 요건은 다음 각 호와 같다. (개정 2009. 4. 30, 2014. 5. 20)
1. 토지 분할제한면적
가. 녹지지역 : 200제곱미터 이상
나. 계획ㆍ생산ㆍ보전관리지역 : 60제곱미터 이상
다. 농림지역 : 60제곱미터 이상
라. 자연환경보전지역 : 60제곱미터 이상
마. 관리지역이 세분화되기 전까지의 관리지역 : 60제곱미터 이상
바. 가목부터 마목까지의 규정에도 불구하고 농어촌정비법에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 농지법 제22조를 준용할 것
2. 제1호의 각 목 규정에 적합하더라도 기반시설이 갖추어지지 않아 토지개발이 불가능한 택지식 또는 바둑판식 분할은 규모와 관계없이 허가하지 않을 것. 이 경우, “택지식 분할”이란 관계 법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 않고 도로형태만 갖추어 그 필지에 접하게 분할하는 것을 말하고, “바둑판식 분할”이란 관계 법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 않고 도로형태를 갖추지 않은 바둑판 형태로 분할하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 토지의 경우는 제외한다.
가. 상속 토지를 상속인 법적비율에 따라 분할하는 경우
나. 이 조례 공포일 이전에 토지소유권이 공유로 되어 있는 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지 [제목개정 2014. 5. 20]
■평택시 도시계획조례
제24조(토지분할제한면적 등) ① 시장은 영 별표1의2제2호라목에 따라 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우 다음 각 호에서 구분하고 있는 분할제한면적 이상이어야 한다 (개정 2006.08.14, 2010.12.31, 2015.2.17.)
② 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할은 분할되기 전 필지를 포함하여 총 5필지를 초과할 수 없다.(최초 분할 허가일로부터 2년 이내에 분할된 토지의 재분할 또한 같다) (항 신설 2015.2.17.)[제목개정 2015.2.17.]
■안성시
도시계획조례제24조의2(토지분할제한) 영 별표1의2제2호라목(1)(라)에 따라 기반시설이 갖추어 지지 않아 개발이 불가능한 토지는 다음 각 호의 경우 토지분할을 제한한다.
1. 관계법령에 의하여 인ㆍ허가를 득하지 않고 택지식, 바둑판식 등 다수필지로 분할하는 경우(공유지분 포함)
2. 토지분할 허가기준을 회피하고자 법원판결(공유지분 분할) 등을 통해 분할하는 경우 [본조신설 2013. 12. 17]
■제천시
도시계획조례
■군산시 도시계획조례
2. 국토계획법시행령 별표 개발행위(토지분할) 허가 심사기준과 동일하게 도시계획조례에서 규정하는 경우
국토계획법시행령 별표 개발행위(토지분할) 허가 심사기준과 동일하게 도시계획조례에서 인용하여 중복 규정하는 경우로서, 지자체에서 별도로 강화하는 것은 아닌 유형이다.
■도시계획조례 별표
개발행위허가 기준 - 2.개발행위별 검토기준
검토분야 : 라. 토지분할
(1) 녹지지역․관리지역․농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가․인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖출 것
(가)「건축법」제57조제1항에 따른 분할제한면적으로 한다.
(나)「소득세법 시행령」제168조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 토지에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 국토교통부장관이 지정․고시하는 지역 안에서의 토지분할이 아닐 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 토지의 경우는 예외로 한다.
1) 다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지
2) 2006년3월8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지
3) 그 밖에 토지의 분할이 불가피한 경우로서 국토교통부령이 정하는 경우 에 해당하는 토지
(다) 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우 그 개발행위가 관계 법령에 따라 제한되지 아니할 것.
(라) 영 별표 1의2 제2호 라목(1)(라)에 따른 분할은 택지 형태 및 바둑판 형태의 토지분할이 아니어야 한다. 이 경우 “택지 형태의 토지분할”이란 관계 법령에 따른 인가ㆍ허가를 받지 않고 도로형태만 갖추어 그 필지에 접하게 분할하는 것을 말하며, “바둑판 형태의 토지분할”이란 관계 법령에 따른 인가ㆍ허가를 받지 않고 도로형태를 갖추지 않은 바둑판 형태로 분할하는 것을 말한다.
(2) 「건축법」 제49조제1항의 규정에 의한 분할제한면적(이하 이 칸에서 “분할제한면적”이라 한다) 미만으로 분할하는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당할 것
(가) 녹지․관리․농림․자연환경보전지역 안에서의 기존묘지의 분할
(나) 사설도로를 개설하기 위한 분할(「사도법」에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우를 제외한다)
(다) 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할
(라) 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할 후 인접토지와 합병하고자 하는
경우에는 다음의 어느 하나에 해당할 것. 이 경우, 허가신청인은 분할 후 합병되는 토지의 소유권 또는 공유지분을 소유하고
있거나 그 토지를 매수하기 위한 매매계약을 체결하여야 한다.
1) 분할 후 남는 토지의 면적 및 분할된 토지와 인접토지가 합병된 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것
2) 분할 전후의 토지면적에 증감이 없을 것
3) 분할하고자 하는 기존토지의 면적이 분할제한면적에 미달되고, 분할된 토지와 인접토지를 합병한 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것
(마) 너비 5미터 이하로 분할하는 경우로서 토지의 합리적인 이용에 지장이 없을 것
[충주 중앙탑면]
3.. 지자체별로 별도 운영지침을 제정하여 제한하는 경우
토지분할에 관하여 지자체별로 별도 지침(토지분할허가 운영지침)을 제정하여 제한하는 경우로서, 이 경우에는 도시계획조례에 위임한다는 근거가 있어야 한다. 용인, 여주, 남양주, 제주도(제주시, 서귀포시), 홍천, 횡성, 정선, 삼척, 부안, 전주와 경상북도의 많은 시 군들이 이 방법을 도입하고 있다.
■용인시 도시계획조례
제24조(토지분할 허가기준) ① 시장은 영 별표 1의2 제2호에 따라 녹지지역에서 관계 법령에 따라 인가ㆍ허가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우 분할 제한면적은 200제곱미터 이상으로 한다.〈개정 2015. 5. 18〉
② 영 별표 1의2 제2호에 따라 관계 법령에 따른 인가ㆍ허가 등을 받지 않거나, 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지를 택지식ㆍ바둑판식으로 분할하는 경우에는「용인시 기획부동산의 택지식ㆍ바둑판식 분할제한 지침」을 따른다.<개정 2015.5.18〉
용인시 기획부동산의 택지식·바둑판식 분할제한 지침
(제정) 2011.08.09 예규
[시행 2011.08.09.]
제1조(목적)이 지침은「국토의계획및이용에관한법률」제1조(입법취지), 제56조(개발행위허가) 및 같은 법 시행령 제51조(개발행위허가의 대상)를 근거로 건전한 도시관리계획 도모와 부동산 시장의 안정 및 부동산으로 인한 선의의 피해를 사전에 방지하기 위하여 토지분할허가에 대한 세부기준을 규정함을 목적으로 한다.
제2조(용어의 정의)이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “택지식 분할”이란 인ㆍ허가를 득하지 않고, 도로형태를 갖추어 그 필지에 접하게 다수 필지로 분할하는 것을 말한다.
2. “바둑판식 분할”이란 인ㆍ허가를 득하지 않고, 도로형태를 갖추지 않은 바둑판형태의 다수 필지로 분할하는 것을 말한다.
3. “기획부동산”이란 관계 법령에 의하여 원칙적으로 개발이 불가능한 토지 또는 개발이 허용 되는 범위와 다르게 하여 광고 등을
통해 토지를 분양 또는 판매하는 자를 말한다.
제3조(적용범위)이 지침은 “기획부동산(추정되는 업자 등을 포함한다)”의 토지분할에 대하여 적용한다.
제4조(기획부동산의 판단 기준)“기획부동산”의 판단 기준은 다음과 같다.
1. 관련부서 협의 결과 개발이 불가능한 토지를 택지식 및 바둑판식 형태로 토지분할하려는 자
2. 관계 법령에서 허용하는 내용과 다르게 거짓으로 광고하여 부동산 질서를 해치는 자
3. 제2조제1호와 제2호에 해당하는 유형의 토지를 신문, 인터넷, 전화 등을 통하여 다수에게 분양 판매를 목적으로 토지분할을
하려는 자
4. 토지를 취득한 후 3년 이내에 택지식 및 바둑판식 형태로 토지를 분할하려는 자
제5조(토지분할허가 기준)토지분할은 다음 각 호의 기준에 모두 적합한 경우에 한하여 허가하여야 한다.
1. 공유지분 및 매매에 의해 분할할 경우 도시지역은 990㎡이상, 비도시 지역은 1,650㎡이상으로 한다.
2. 이미 분할된 필지의 재분할은 소유권 이전일로부터 1년 이상 경과되어야 한다.
3. 관계 법령에 의하여 인ㆍ허가를 득하지 않고 분할 할 경우 택지식 및 바둑판식 형태의 토지분할이 아닐 것.
제6조(공유지분 분할허가)토지분할허가 기준을 회피하고자 공유지분(법원의 판결 등)을 통하여 분할하는 경우에도 제5조를 적용한다.부칙이 지침은 발령한 날부터 시행한다.
[사진 4]
[용인 원삼]
4. ■ 조례 운영지침에 의한 토지분할 제한 사례[조례정리]
자료작성 밒 게시 가야컨설팅 http://www.higaya.net
이승진대표가 쓰고 가야컨설팅에서 발간한 가야토지시리즈 전8권 소개
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