무허가 양도세

양도세
최근 정부의 초강력 규제로 부동산 시장이 냉각되고 있다. 부동산 규제에는 여러 가지가 있는데 그중에서 가장 강력한 규제는 세금이다. 부동산 세금은 크게 3가지 단계로 부과가 되는데 취득, 보유, 양도에 따라 부담하는 세금이 달라지게 된다.
 문재인 정부에서 부동산 규제의 가장 큰 다킷은 당연 다주택자다. 다주택자는 지난 4월부터 양도세 중과가 시행되었는데 정부의 부동산정책으로 다주택자의 양도세가 늘어나는 것이다.

조정대상지역에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다.

여기에 올해부터 세법이 개정되면서 양도세 최고세율이 40%에서 42%로 2%포인트 높아졌다. 이에 따라 양도 차익이 1억5000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 적용받는다. 

따라서 4월 이후에는 다주택자의 세금 부담이 한층 무거워지기 때문에 주택을 처분하기 전에 세금을 줄일 수 있는 전략을 취해야 하겠다. 

정부에서는 다주택자 양도세 중과에도 불구하고 과열된 부동산이 안정세로 돌아서지 않는다면 더 강력한 처방으로 보유세를 인상할 수도 있다는 이야기가 나오고 있다. 이에 벌써부터 자산가들 사이에서는 재산세, 종합부동산세 등 보유세 인상에 대비해 상담을 요청하는 사례가 끊이지 않는다.

그렇다면 4월 전까지 부동산을 매도하지 못한 다주택자라면 세금을 줄일 수 있는 방법은 없을까? 

그럼 어떻게 해야 중과세와 장기보유특별공제 배제를 피할 수 있는지 살펴보자. 일반적으로 알려진 방법으로 장기임대주택으로 주택임대사업자를 등록하는 방법이 있다. 장기임대주택으로 인정받으려면 의무임대 기간이 8년인 준공공임대주택으로 구청에 등록한 후 관할 세무서에 사업자 등록을 하면 된다. 

그러나 임대개시 당시 기준가가 6억원을 넘는다면 장기임대주택 등록을 하더라도 중과세를 피할 수 없기 때문에 기준시가를 꼭 확인해야 한다.

만약 주택임대사업자로 등록이 됐다면 중과세 배제뿐 아니라 장기보유특별공제 혜택도 유지할 수 있고 일부 종합부동산세, 재산세 등도 각 조건에 따라 감면받을 수 있다고 한다.

절세를 위한 또 다른 방법으로는 증여가 있다. 예를 들어 자영업을 하는 김오성(47) 씨가 2억원에 취득한 아파트가 현 시세로 6억원이라고 가정해 보겠다. 이를 부인에게 증여하면 취득가액은 6억원이 된다.현행 세법상 배우자 증여는 10년 동안 6억원까지 증여공제를 받을 수 있다. 그 이후로 5년이 지나 부인이 7억원에 아파트를 매도하면 1억원의 양도차익(7억원-6억원)에 대해서만 양도소득세를 부담하면 된다.

물론 이 과정에서 다주택자의 중과세를 피할 수는 없겠지만 양도차익을 크게 줄일 수 있기 때문에 세금은 줄일 수 있겠다.

증여는 배우자 외 자녀에게도 가능하다. 특히 자녀에게 증여할 경우에는 취득가액을 높일 수 있고 자녀가 별도세대를 구성하고 있다면 다주택자에서도 제외될 수 있다는 장점이 있다.

다만 성인 자녀에게는 증여공제 한도가 10년간 5000만원까지만 가능해 증여세가 부담될 수 있다.

여기서 주의할 점은 증여 후에는 5년 동안 부동산을 보유하고 있다가 매도해야 한다는 것이다. 그래야만 증여가액을 취득가액으로 인정받기 때문인데 만약 5년 이내 매도할 때는 당초 증여자의 매수가액을 기준으로 양도소득세를 과세된다.

아울러 주택을 모두 처분할 계획이 있는 다주택자라면 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 양도해야 하는 것이 유리하다. 양도가액이 9억원을 초과하지 않는다면 마지막에 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

하지만 이 방법을 무조건적으로 적용해서는 안 된다. 주택 중 조정대상지역 내 주택과 조정대상지역 외 주택이 섞여 있을 때는 양도소득세를 미리 계산해본 후 처분 순서를 정하는 것이 좋겠다.

다음은 보유세 절세에 대해 살펴보자. 우리가 주택을 사거나 상가, 오피스텔, 토지 등을 갖게 되면 보유세 납세의무가 생기게 되는데 이는 다시 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세, 이하 종부세라 함)로 나뉜다. 

종부세는 일정 기준을 초과하는 부동산 소유자에게 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 세금을 부과하는 제도를 말한다.

보유세의 납세의무자는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 주택을 사실상 소유하고 있는 자(소유권 등기 이전일(잔금납부일 중 빠른 날)이 6월 1일인 경우 재산세 납세의무자는 매수자)다.

과세대상은 재산세의 경우 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박이고 종부세는 인별로 소유한 주택 및 토지 각각의 공시가격을 합산해 일정 금액을 초과하는 자다. 이 중 종부세의 과세대상은 주택의 경우 6억원(1세대 1주택자는 9억원), 종합합산토지(나대지 등) 5억원, 별도합산토지(일반 건축물의 부속토지 등) 80억원이다.

과세표준의 경우 재산세는 시가표준액에 공정시장비율을 곱해 산출하고, 종부세는 주택의 경우 주택공시가격 전국합산액에서 6억원을 뺀 것에 80%를 곱해서 산출하며, 종합 합산토지는 주택공시가격 전국합산액에서 5억원을 뺀 것에 80%를, 별도 합산토지는 주택공시가격 전국합산액에서 80억원을 뺀 것에 80%를 곱해 산출한다.

보유세는 상황 별로 납부액이 달라진다. 1세대 1주택자라면 공시가격이 9억원을 초과하지 않을 경우 종합세 걱정을 할 필요가 없다. 이 경우 재산세는 주택의 과세표준은 4억8000만원이 된다. 과세표준에 세율을 적용한 재산세액은 129만원(57만원+3억원 초과금액의 4/1000)이 된다.

계산의 편의성을 위해 공시가격 5억원인 아파트 2채를 소유하고 있다고 가정해 보면, 소유한 아파트의 공시가격의 합이 10억원으로 재산세와 종부세를 모두 납부해야 한다. 

이때 재산세와 종부세의 중요한 차이가 있다. 재산세는 물건 별로 과세하지만 종부세의 경우 ‘인별’로 과세를 한다는 점이다.

이를 적용하면 주택 1채당 재산세 과세표준은 3억원(5억원 공시가격 X 60%)이고 세율 적용시 재산세액은 57만원이 된다. 위의 경우 2채를 소유했기 때문에 114만원을 납부해야 하는 셈이다. 종부세는 10억원 중 6억원을 초과하는 부분에 대해 부과된다. 과세표준은 3억2000만원으로 6억원 이하이기 때문에 세율 0.5%를 적용, 납부해야 할 산출세액은 160만원이 된다. 다만 이 경우 6억원 초과 분에 대해 중복되는 재산세 상당액을 뺀 나머지가 실제 납부해야 할 종부세액이 된다.

이런 경우 1채를 배우자에게 증여하는 것을 생각해 볼 수 있는데, 과연 실익이 있을까? 부부간에는 6억원까지 증여세가 면제되는 점을 활용하면 주택수 분산을 통해 종부세가 면제되는 장점은 있다. 다만 배우자 증여를 통해 배우자가 부동산을 취득하는 경우 취득세를 납부해야 한다.

증여로 인해 취득한 부동산의 경우 4%의 취득세를 적용 받게 돼 위 사례의 경우 2000만원의 취득세를 납부해야 한다는 점을 생각한다면 종부세를 줄이기 위해 증여 시 13년 이상 보유해야 한다는 결론에 도달하게 된다.

보유세는 공동명의 취득하면 절세효과가 있다. 첫째, 부동산을 공동명의로 취득하라. 종부세는 세대별 과세가 아닌 개인별 과세이기 때문에 명의를 분산하면 절세가 가능하다. 그래서 부동산을 취득하면 최초 취득시 공동명의로 취득하는 것이 좋다. 물론 1세대 1주택 소유자로 기준시가 9억원 미만의 주택이라면 해당사항이 없겠지만, 2주택 이상의 다주택 소유자라면 공동 소유시 기준시가 12억까지 비과세가 가능하다. 이외 재산세 중복분을 종부세에서 차감하기 때문에 실질적으로 비과세 금액은 더 올라갈 수 있다.

둘째, 과세기준일(6월 1일)을 피하자. 종부세나 재산세 등의 보유세는 양도세처럼 매매시점에 발생하는 세금이 아니기에 보유세를 줄이기 위해서는 매수, 매도 타이밍을 주의할 필요가 있다. 보유세는 과세표준일인 6월 1일 소유한 사람에게 부과가 된다. 따라서 매도자 입장에서는 6월 1일 이전에 매도하는 편이 유리하고 매수자 입장에서는 6월 1일 이후 소유권 등기를 이전 받아야 보유세 부담을 피해갈 수 있다.

셋째, 주택임대사업자 등록을 적극 활용하자. 주택임대사업자 등록을 하면 다양한 세제혜택을 받을 수 있다. 보유세 측면을 살펴보면 주택임대사업자가 2채 이상의 임대주택을 매입해 과세 기준을 현재 임대목적에 사용하는 경우 재산세를 감면받을 수 있다.

뿐만 아니라 종부세의 경우 매년 9월 16일에서 30일 사이에 관할 시·군·구에 합산과세배제 신청시 공시가격 6억원(지방은 3억원)이하, 5년 이상 임대하면 이를 비과세 받을 수 있다. 종부세는 개인별로 과세가 되고 만약 현재 2주택 이상을 한 사람의 명의로 가지고 있다면, 그래서 종부세가 많이 나올 것으로 예상이 된다면 처분이나 증여 등으로 개인이 가지고 있는 보유 주택수를 줄이거나 임대사업자등록을 함으로써 절세를 할 수 있다.

집값이 많이 오른 주택의 양도세를 줄이는 방법으로 '1세대 1주택 비과세' 활용이 있다. 우선 1세대 1주택이라고 해서 모든 주택이 비과세 대상은 아니다. 비과세 가격 기준은 9억원이다. 매도금액이 9억원이 넘으면 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다.

매도금액 9억원 이하 주택의 1주택자 비과세 요건은 지난해 8·2부동산대책 발표일 전후로 다르다.

지난해 8월 2일까지 취득했거나 지난해 8월 3일 이후 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 2년 보유 요건만 갖추면 된다. 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 거주 요건도 있다.

1세대 1주택 비과세를 활용하기 위해서는 1세대로 보는 범위, 주택 수에 포함되는 주택과 주택 수에서 제외되는 주택, 주택 수를 줄이는 방법이 중요하다. 

1가구 1주택 여부는 세대별로 판단한다. 1세대는 본인과 배우자를 기준으로 생계를 같이하는 동거 가족을 말한다. 본인·배우자는 법적인 혼인 관계가 유지되는 한 동일세대로 간주한다. 주민등록상 세대 분리돼 있더라도 같은 세대다.

동거 여부는 보통 주민등록지를 기준으로 판단하지만 실제 거주지가 다른 경우 실제 거주지에 따라 판단한다. 주민등록은 다른 곳에 돼 있어도 실제 거주지가 같으면 동거 가족에 해당한다.

주택은 건축물대장이나 등기부등본상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 건축물 대장상 점포나 사무실로 되어 있어도 사실상 주거용으로 사용하면 주택이다. 오피스텔을 상시 주거용으로 써도 주택에 해당한다.

본래 주거용인 아파트를 일시적으로 주거 이외의 용도로 사용하더라도 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제삼자가 주택으로 사용할 수 있으면 주택에 포함된다. 

무허가 주택도 주택에 포함된다. 그런데 무허가 주택은 무허가 건물 양성화 조치로 등기가 가능한데도 등기하지 않고 매도하면 1가구 1주택 양도세 세금을 면제받을 수 없다.

공동으로 소유한 주택은 각자가 주택 1채를 보유한 것으로 보되 동일 세대원이 공동으로 소유한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 본다. 예외적으로 공동상속주택의 경우에는 지분소유자 각자가 1채를 소유한 것으로 보는 것이 아니라 지분이 가장 큰 자, 상속주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 제일 먼저 해당하는 자를 주택의 소유자로 본다.

도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가로 인해 취득한 재건축·재개발 조합원 입주권과 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법에 따른 사업시행계획인가로 취득한 조합원 입주권도 주택 수 산정에 포함된다. 

주택이 아닌 것 같아도 주택으로 보는 경우가 많지만, 주택 수 산정에서 빠지는 집이 적지 않다.

첫째, 조세특례제한법에 따라 일정 요건을 갖춘 신축 임대주택·각종 미분양주택·농어촌주택 등이다. 이 주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 매도하면 농어촌주택 등을 주택 수에서 제외하고 일반주택의 1가구 1주택 여부를 판단한다.

둘째, 소득세법의 요건에 맞는 장기임대주택(임대 기간 5년)도 제외된다. 장기임대주택 보유자가 본인이 사는 거주 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 제외하고 1가구 1주택 여부를 따진다. 거주용 주택이 양도세 비과세를 하려면 2년 거주 요건이 따른다.

지난해 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택뿐 아니라 그 이전에 취득한 주택과 지난해 8월 3일 이후 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택도 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 

셋째, 상속주택도 빠진다. 일반주택 1채를 소유한 사람이 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받은 경우 상속주택을 제외하고 일반주택 수를 계산한다. 동일 세대원으로부터 상속받은 주택은 상속주택으로 인정되지 않는다. 그 대신 1가구 1주택 소유자가 1주택을 보유한 만 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 합친 경우 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택은 예외적으로 상속주택으로 인정된다.

넷째, 1가구 2주택자가 일정 기간 안에 매도하는 주택은 1주택 적용을 받는다. 기존 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득하면 신규주택 취득일로부터 3년 이내, 혼인으로 1세대 2주택자가 되면 혼인한 날로부터 5년 이내, 60세 이상 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합치면 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택의 양도로 본다. 

주택 수 줄이기는 어떻게 해야 할까. 주택 수에서 제외되지 않으면 주택 수를 줄이는 방법을 찾아볼 수 있다.

첫째, 세대 분리를 통해서다. 예를 들어 부모 1채, 자녀 1채를 소유한 경우라면 양도일 전에 세대 분리만 하면 자녀의 소유 주택을 주택 수에서 제외할 수 있다. 부모가 2채를 소유하고 있다면 1채를 자녀에게 증여하고 양도일 전에 세대 분리를 하면 된다.

둘째, 주택임대업법인에 매각한다. 세대 분리가 인정되는 자녀가 없다면 주택임대업법인을 설립해 그 법인에 주택을 매각하면 주택 수를 줄일 수 있다. 양도세 절세 효과가 크다면 1채로도 주택임대업법인 설립이 가능하다. 

셋째, 장기임대주택으로 등록하면 된다. 구청과 세무서에 사업자등록을 해 장기임대주택 조건을 충족하면 주택 수를 줄일 수 있다. 비과세 대상인 거주용 주택은 2년 거주 요건을 갖춰야 하므로 거주할 집이어야 쓸 수 있는 방법이다.