지역주택조합의 매도청구권-주택법상의 매도청구권 재개발,지역주택조합 (중요)

[부산 울산 창원 변호사] 지역주택조합의 매도청구권-주택법상의 매도청구권 재개발,지역주택조합 2018. 2. 13. 14:43 http://blog.naver.com/chaminhk/221207852272 번역하기 전용뷰어 보기                                                                                                                                                                      주택법 제18조의 2 제1항에서 지역주택조합의 매도청구권을 규정하고 있습니다. 매도청구권은 형성권으로서 지역주택조합의 일방적 의사표시에 의해 시가로 매매계약이 체결되는 것입니다. 이러한 매도청구권은 토지소유자의 소위 '알박기'로 인한  토지비용의 상승, 사업의 지연, 포기 등을 막기 위해 도입된 제도입니다. ​ 지역주택조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 1) 사업계획 승인, 2) 주택건설사업의 해당 대지면적의 95% 이상의 소유권을 확보, 3) 대지소유자와 3개월 이상 협의, 4) 협의기간 종료 후 2월 이내에 매도청구 등의 요건을 갖추어야 합니다. ​ ​대법원은 "주택법 제18조의 2 제1항, 제16조 제2항 제1호의 규정에서 3월 이상의 기간 동안 사전협의를 거치도록 규정하고 있는 취지 등에 비추어 볼 때,  사업계획승인을 얻은 사업주체는 사업계획승인을 얻은 후 사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때부터 매도청구를 할 수 있다"고"(대판 2009다71688) 판시해, 지역주택조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 관할관청으로부터 사업계획승인을 받아야 하며, 적어도 사업주체의 협의의 의사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 도달하기 이전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 미쳐야 합니다(대판 2012다57231). ​ 대법원은 "위 ‘협의’는 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하고, 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다"(대판 2011다101315)고 판시해, 형식적인 협의가 아닌 실질적인 협의가 있어야 함을 강조하고 있습니다. ​ 다만, 대법원은 "그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어져도 무방하고, 소송절차 내외를 불문하므로 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통하여도 이루어질 수 있다"(대판 2013다99256)고 판시했습니다. ​ 위 사건에서 항소심은 내용증명우편을 피고인 토지소유자에게 발송한 사실은 인정되나, 그 우편에는 이 사건 부동산의 가격 또는 그 산정의 합리적 근거를 제시하거나 이를 쉽게 알 수 있는 절차등을 안내하는 내용을 담지 않고 있어, 피고와 실질적이고 구체적인 협의를 하였다고 볼 수 없다는 이유로 원고 주택조합의 매도청구권을 기각하였습니다. ​ 반면, 대법원​은 원고가 시가감정을 신청하고, 내용증명우편에서 "1심법원의 조정기일을 기준으로 3개월 이상 수신인과 매수 협의를 다하였으므로 이 내용증명으로 수신인에게 매도청구권을 행사합니다"라고 기재되어 있고, 조정기일이후터 시가감정결과를 기초로 하여 피고와 협의를 하였으므로, 구체적이고 실질적인 협의를 하였다는 이유로 원심을 파기하고 원고의 매도청구권을 인용하였습니다.  ​ ​ ​ 매도청구권 행사는 원칙적으로 지역주택조합이 사업계획승인 후 협의공문을 보내어 3개월간의 협의기간을 거치고, 협의기간 종료후 2개월 이내에 매도청구 소를 제기해야 하지만, 내용증명우편에는 부동산 가격과 그  산정의 합리적 근거를 제시하여야 하므로, 법원이 요구하는 구체적이고 실질적인 협의 요건을 충족하기가 까다롭습니다.  ​ ​조합이 매도청구권 행사시, 사업계획승인이 나지 않아 매도청구권 요건을 갖추지 않았음에도, 매도청구 소송을 제기하여, 낮은 감정가로 토지소유자를 압박하는 경우가 많습니다. 이 경우,  변호인의 자문을 받아, 개발이익이 반영된 감정을 요구하는 등 적극적으로 대응할 경우, 정당한 보상을 받을 수 있습니다. ​ ​ [출처] [부산 울산 창원 변호사] 지역주택조합의 매도청구권-주택법상의 매도청구권|작성자 차민혁 변호사