지역주택조합 매도청구권의 도입 배경

지역주택조합 매도청구권 도입배경 및 변천과정 지역주택조합 / 부동산개발

2017. 6. 4. 14:54

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지역주택조합 매도청구권의 도입 배경 

 

 

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1. 매도청구권의 도입 배경

사업주체는 모든 주택사업계획이 확정되는 사업계획승인을 신청하는 때에 원칙적으로 주택건설대지의 소유권을 100% 확보해야 한다. 하지만 사업주체가 주택건설사업을 추진하는데 필요한 택지를 확보하는데 있어서 토지소유자들의 과도한 보상요구는 분양가를 상승시켜 입주자들의 내 집 마련에 큰 어려움을 주게 되어 사업계획승인을 신청하고자 할 무렵까지도 소유권 모두를 확보하지 못하는 경우가 있어 2005년 1월 「주택법」 개정 시에 매도청구제도를 도입·반영하게 되었다. 

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2. 매도청구권의 변천과정

현행 「주택법」상 매도청구권은 2007년 1월 11일 법률 제8239호로 공포된「주택법」 개정 법률에 의해 80% 권원 확보 시 3개월 이상 대지의 소유자와 협의를 한 후 행사 할 수 있으나, 10년 이상 소유자에 대한 매도청구권행사는 제한하고 있고, 5%에 한하여만 소유년수에 상관없이 매도청구권을 행사 할 수 있다.

 

「주택법」상 매도청구권도입 당시에는, 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하나 이에 대한 예외 조항을 두어 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고 확보하지 못한 대지가 제18조의 2 및 제18조의 3(현행 법률 상 제21조)에 해당하는 경우에는 사업계획승인이 가능하고 사업계획승인 후 확보하지 못한 대지에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있도록 하면서도, 알박기 등의 투기세력이 아닌 선의의토지소유자를 보호하기 위하여 원소유자의 토지(지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전부터 소유하고 있는 토지)에 대해서는 매도청구권 행사를 제한하였었다.

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​이후 그 요건이 100분의 80이상 권원 확보 시 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이내 소유자로 그 요건이 완화 되었으나 여전히 사업자가 주택건설대지의 거의 대부분을 확보하여도 일부 매도청구 제외대상 토지를 매입하지 못하여 사업추진이 지연되므로 종국적으로 건축비 상승, 주택건설공급차질 등의 문제점이 발생되어 주택건설사업계획 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지면적의 95% 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 아직 사용권원을 확보하지 못한 나머지 대지에 대하여 소유기간에 관계없이 매도청구를 할 수 있도록 그 요건이 다시 변경되는 절차를 거쳐 현행에 이르렀다.

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 이런 취지는 주택건설사업계획승인에 필요한 대지의 사용 권원 확보 요건을 완화하고, 주택건설사업자가 매도청구권을 행사할 수 있는 대지소유자의 범위를 사용권원을 확보한 대지의 규모에 따라 차등함으로써, 소위 ‘알박기 행위’로 인한 토지매입비용 상승 및 이로 인한 주택분양가격 상승 등의 부작용을 해소하기 위한 것이나 민간주택건설사업자의 매도청구권 행사요건 완화로 실제 알박기가 아닌 주택 등의 장기 소유자에게 자신의 의사와 무관하게 사실상 매도를 강제하는 토지수용과 유사한 결과가 초래될 수도 있다는 것은 본 매도청구권의 한계점이라고 하겠다.

 

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지역주택조합사업, 도시정비사업 및 도시개발사업에 관하여는 법무법인 정진의 김명식변호사에게 문의하시기 바랍니다.

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[출처] 지역주택조합 매도청구권 도입배경 및 변천과정|작성자 김명식 변호사