상가 임대사업자에 대해서...
안녕하세요^^
2010년 10월 경에 상가 사무실을 낙찰받고 전소유자에게 1000/45 임대를 놓았습니다. 그때 당시에는 세금에대해 무지해서 임대사업자를 내지 않았습니다.(지금도 없음) 부가세를 내야한다는 것도 몰라서 부가세에 대한 특약도 없습니다. 상가 임대사업자에 대한 글을 읽어보니 임대사업자를 하지않아도 세무서에서 신고하라고 연락준다던데 그런것도 없네요.(1년 6개월이 지났는데도..)
임차인은 세금계산서도 달라고 하지도 않고 있습니다. 임차인의 사업자등록 여부는 잘 모르겠습니다.이 상가를 올해 2년이 되는 시점에서 팔려고합니다.(2년지나면 일반과세이므로..)그러면 매매가에 부가세10%를 내야하는데 일반임대사업자는 포괄양수가 가능한걸로 알고있습니다.
1. 상가 매입 후 1년 6개월이 지난 시점에서 임대사업자를 내면 세금이 과세되는 부분이 있나요?
지인에게 물어보니 계약서 다시쓰고 임대사업자 신고하라던데..
2. 만약 임대사업자 등록을 하고 세금계산서를 발행하지 않을 경우도 부가세를 내야하나요?
아니면 다른 세금을 내야하나요?
3. 임차인은 세금계산서 없어도 월세에 대한 환급이 가능 하다던데
그러면 세무서에서도 제가 월세를 받으면서도 임대사업자 등록은 하지않았다는걸 알지 않나요?
4. 상가 매매시 임대사업자등록이 안되어 있으면 부가세 환급방법은 없는지..
임대사업자 무조건 해야하는 건가요?
5. 제가 쓴 글에서 잘못알고 있는게 있는지요?
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2.질문하신 귀하가 ,정부에서 요구하는 대로 세금납부를 한것도 아이므로
3.현단게에서 매도를 하면 .사업자가 없어 폐업자신고 문제가 발생안하므로
부가세 환급문제가 생기지 않슴니다
4.귀하가 납부하지도 않는 부가세를 환급 받는다는거는 맞지 않는 말이고
설령 사업자를 내서 매수자에게 부가세를 받아도 ,매수자가 환급 신청을 하면 돌려주므로
5.귀하에게는 아무 실익이 없고, 왔다갔다 다리만 피곤 하고 쌩돈만 깨 짐니다
6.그대로 매도하시고 상가이므로 양도세 신고나 하시면 끝남니다
*차익 있다면 세금 좀 냄니다
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임대사업자신고를 하시게 되면 부가세 이외에도 임대소득에 대하여 사업자과세대상이 되십니다. 겨우 상가하나 그것도 극히 소액의 임대차를 하고 계신데. 세무서에 가서 신고를 할려고 하여도 세무 공무원들이 받아들여주지 않을 것입니다. 이런 사소한 것 까지 전부 세금신고를 하게 되면 국가의 세수는 늘어나는 것보다 세어 나가는 것이 훨씬 더 큽니다. 누구는 내고 누구는 안내게 되어 있습니다. 일일이 현장조사를 할 수 없을 뿐더러 과세형평성에도 맞지 않기도 합니다. 아직도 국세청에서 연락이 없는 것을 보면 행정청 내부기준에 의해 과세대상자가 아닐 수 있습니다. 임대사업자로 등록하시는 것이 유리한 경우는 매매에서의 양도소득세 부분에서 사업소득으로 혜택을 보고 감가상각비나 기타의 경비 그리고 자본적 투자에 대하여 인정을 받으실 수 있습니다.
자세한 것은 국세청에 문의하여 보시기를 바랍니다. 상가구입일이 언제이고 언제 임대차계약을 해서 현재 보증금 얼마에 월세가 얼마인지 부가가치세를 내야하는지 내지 말아야 하는지 임대사업자등록을 하면 비용으로 인정받을 수 있는 부분과 감가상각 비용은 어떻게 책정이되는지 자본적 투자에 대해서는 어느 부분이 인정이 되는지 정도를 물어보시길 바랍니다. 법률구조공단에 인터넷으로 질문하시면 답변을 받으실 수 있을 것입니다.
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