무허가건축물의 분양대상자 유무와 분류]

[이것만은알고투자해요] 재개발 무허가 건축물의 분양대상자 유무? 총정리 자료| 재개발 투자비법

청풍김해수 | 조회 821 |추천 1 | 2007.12.01. 12:56

[무허가건축물의 분양대상자 유무와 분류]   작성일 : 2006년   1월19일 수정일 : 2006년   2월09일 수정일 : 2006년   2월23일 수정일 : 2006년   4월12일 추가일 : 2006년   6월13일 추가일 : 2006년 12월01일 추가일 : 2007년 01월04일 추가일 : 2007년 01월25일 추가일 : 2007년 03월17일 추가일 : 2007년 03월21일 공익사업을위한 토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 추가 추가일 : 2007년 06월09일 토요일 추가일 : 2007년 07월01일 일요일 추가일 : 2007년 12월25일 화요일 오전 1:03분   목  적 : 제대로 투자하자   작성자 : 김해수 [청풍]         1) 개요:    무허가 건축물에 대해서 언급하고자 합니다. 서울특별시도시및주거환경정비조례에 의하면 "무허가 건축물"은 기존무허가건축물과 신발생무허가 건축물로 분류합니다. 여러분도 아시는 바와 같이 주택재개발사업에서 공동주택의 분양대상자의 자격 있는 무허가건축물은 기존무허가건축물입니다. (신발생무허가건축물은 분양대상자가 아님)           2) 법률적 근거? 서울특별시도시및주거환경정비조례 제2조 용어정의 제1호   1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다.       가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물 나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물 다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 마. 공익사업등을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004.11.05)    [참고]공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한 법률시행규칙 제5조(무허가건축물등에 관한 경과조치) 1989년1월24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조`제54조제1항 단서 및 제54조제2항단서`제58조제1항단서 및 제58조제2항단서의 규정에 불구하고 이규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다   [참고]인천광역시 도시 및 주거환경 정비 조례 제2조의 1 "기존무허가건축물"이라함은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙제5조의 규정에 의한 무허가건축물을 말하며, 그 외의 무허가 건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다.   2. “신발생무허가건축물”이라 함은 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.   주의) 무허가건축물이라도 모두다 공동주택(APT) 분양대상자는 아닙니다.       신발생무허가건축물은 입주권과 무관합니다.         3) 일간지자료 ; 만리동 무허가 건축물(89년 언급)자료  2004.11.4 (목) 12:29     헤럴드경제                         만리동 재개발 다시 활기 무허가 건축물 소유자 조합원 자격완화 무허가 건축물 소유자들에 대한 구제의 길이 넓어졌다. 이에 따라 무허가 건축물로 인해 지연돼온 서울 중구 만리동 일대 재개발사업이 활기를 띨 전망이다. 이 지역에는 준공을 받지 못한 무허가 건축물이 상당수 있어 그동안 재개발사업 추진에 걸림돌이 돼왔다. 서울시는 4일 재개발 정비구역내 무허가 건축물 소유자에 대한 조합원 자격의 범위를 완화해주는 내용으로`도시 및 주거환경정비조례`를 개정했다고 밝혔다. 기존에는 재개발 사업 시 무허가 건물의 경우 81년 12월 31일 이전에 지어진 무허가 건축물의 소유자에 대해서만 조합원 자격을 줬지만 앞으로는 조합원 인정 기준일을 89년 1월 24일로 8년 정도 늦춰 그 이전에 생긴 무허가 건축물 소유주에 대해서도 조합 정관에서 정할 경우 조합원 자격을 인정해 아파트를 분양받을 수 있도록 했다. 만리동2가 40 일대는 지난 73년 주택재개발사업 구역으로 결정돼 지난 90년 3월까지 주민 자력 재개발 방식으로 재개발사업이 진행됐다. 장연주 기자(yeonjoo7@heraldm.com))       {일간지자료2}   불하받은 토지대금은 입주 후 장기저리로 분할 납부하게 되므로 초기에 소자본으로 내집을 마련할 수 있다. 국/공유지도 잘 투자하면 사유지에 투자하는 것보다 적은 금액으로 큰 돈을 벌게 된다. 재개발 아줌마 김여사는 2003년 4월에 응암 6구역 시유지 24평, 건물 12평을 5천만원에 원주민으로부터 계약하고 잔금일을 5월 말로 하였다. 이주비가 6월 초순에 약 5천만원 지급되기때문에 실질적으로 초기 투자 금액은 약 5백만원을 투자하여 31평 아파트 분양권을 안정하게 확보한 것이다. 국/공유지는 사업시행인가 시점을 기준으로 감정 평가한 금액으로 불하받게 되며, 입주 후 5~20년 장기저리(연 5%)로 분할 납부하게 되므로 초기에 소자본으로 주택을 마련할 수 있다는 장점이 있다.   그러나 국/공유지의 경우 점유하고 있는 토지는 향후 불하계약에 의하여 구입하여야 한다는 점을 명심해야 한다. 이러한 내용을 모르는 투자자도 많이 있어, 입주할 때 잘못 구입하여 토지불하대금과 추가부담금, 구입금액을 합하여 일반분양 금액보다 훨씬 많은 돈을 투자하게 되어 쪽박을 차는 사례를 보곤 하였다. 이렇게 잘못 투자한 투자자가 재개발에는 절대로 투자하면 안 된다는 그릇된 생각을 하게 되는 것이다. 국/공유지의 토자요령과 주의할 점은 다음과 같다.     첫째, 국/공유지의 점유권자의 권리와 점용료를 해마다 납부하고 있는지 확인하라.   대부분의 국/공유지 점유자는 점용료를 납부하지 않고 있다가 이주비 등으로 공제당하는 경우가 있으므로 해당 구청 재무과에서 계약자가 정당한 권리의 유무, 점유면적, 점용료납부 내역등을 확인해야 한다.   둘째, 이주비가 지급되는 시점 전후에 투자하는 것이 좋다.   국/공유지의 불하 대금은 사업시행인가 시점을 기준으로 토지를 평가하여 정해지며, 이주비 지급 시점 전에 불하 계약을 끝마치므로 토지불하대금을 알 수 있어 해당 권리가액도 가늠할 수 있다. 뿐만 아니라, 이주비가 지급되면 거래도 잘될 뿐 아니라 적은 금액으로 투자할 수 있기 때문이다.   셋째, 원주민으로부터 구입하게 되면 등기비용을 점감할 수 있다.   재개발지분은 입주시까지 여러 차례 손바뀜이 이루어지기 마련인데, 서울시의 경우 원주민으로부터 최초로 매수한 자는 등기비 부과 없이 명의 변경을 해주고 있다.           {일간지자료 3} 중앙일보조인스랜드 재개발 무허가 건물 투자경계 주의보 호가 급등...허가 건물보다 투자비 많을 수도 “재개발구역 내 무허가 건물은 없어서 못 팝니다.”서울 중구 신당동 한 재개발구역 인근의 S부동산 박모(35) 공인중개사의 얘기다. 이곳에선 국ㆍ공유지가 딸린 무허가 건물을 사달라는 투자자들이 지난해 이맘때보다 2∼3배 늘었다. 박씨는“무허가 건물엔 취득ㆍ보유세 부담이 거의 없기 때문인 것 같다. 값이 많이 올랐는데도 팔려는 사람이 없다”고 말했다. 서울 강북권 재개발구역 내 무허가 건물 인기가 치솟고 있다. 정부가 보유세 등 각종 세금을 올리기로 하자 투자자들이 세 부담이 거의 없는 무허가 건물로 몰리고 있다. 무허가 건물 (주택 포함)을 사더라도 판교 신도시 등의 아파트 청약 순위에 변동이 없는 점도 수요가 늘어난 또 다른 이유다. 강북 개발이 예고돼 투자가치가 올라갈 것이라는 기대도 있다. 이 영향으로 일부 구역 무허가 건물은 품귀 현상을 빚으면서 올 들어 최고 50% 뛰었다. 그러나 사업승인 후 내야 할 국공유지 불하 금액까지 포함할 경우 위치와 크기가 비슷한 사유지 (개인 땅)내 건물보다 비싼 경우도 많아 거품 가능성을 경계해야 한다. 재개발정비사업업체인 화성CND 홍석의 차장은“무허가 건물은 낡고 오래된 데다 사업지 변두리가 많아 감정평가액이 낮은 편이어서 재개발아파트를 배정받는데 허가건물보다 비용이 더 많이 들 수 있다”고 말했다. 재개발 무허가건물 투자 바람 구역 지정 신청을 앞둔 서대문구 북아현ㆍ충정구역 일대 시유지 10∼15평이 딸린 무허가 건물 시세는 평당(점유한 시유지 프리미엄과 건물 값을 합한 형태, 이하 같음) 1050만원으로 올 들어 30∼50% 올랐다. 허가 건물이 들어서 있는 같은 크기의 사유지 값(평당 1250만원) 상승 폭의 배 수준이다. 한 중개업자는 “시유지 불하금액(평당 500만원 예상)을 감안하면 사유지 내 일반건물보다 되레 비싼데도 찾는 사람들이 줄을 잇는다”고 말했다. 인근 북아현동 한 재개발 추진 구역의 시유지 6∼7평짜리 무허가 건물도 평당 1300만∼1400만원으로 올 들어 50% 이상 뛰었다. T공인 관계자는“시유지 내 무허가 건물 값이 치솟으면서 사유지 내 일반 건물값과 비슷해졌다”고 말했다. 구역 지정을 앞둔 중구 신당 6구역의 시유지 20평이 딸린 무허가 건물도 올 들어 20% 정도 오른 평당 700만원 선이다. 신화부동산 컨설팅 이재영 실장은“지난해 초 만해도 무허가 건물값은 일반 건물보다 평당 300만원 정도 쌌지만 지금은 150만원 정도로 좁혀졌다”고 전했다. 3차 뉴타운 신청지인 강북구 미아동 일대 7∼8평 정도의 시유지 내 무허가건물은 평당 800만원에 시세가 형성돼 있다. 비슷한 크기의 사유지 내 일반 건물 값(평당 1000만원)과 200만원 밖에 차이가 나지 않는다. 3차 뉴타운 신청지인 상계 3ㆍ4동 인근의 김모 공인중개사는“무주택 우선이나 1순위 청약자격을 유지하기 위해 무허가 건물을 찾는 사람들이 많지만 주인들이 매물을 안 내놓는다”고 말했다. 김종필 세무사는“무허가 건물은 과세표준이 낮아 재산ㆍ증여세 부담이 덜하다. 이 때문에 자녀에게 증여하거나 장기간 묻어두려는 투자자들이 많은 것 같다”고 말했다. 무허가 건물은 지난 4월 말 도입된 주택공시가격(시가의 70∼80% 수준으로 취득ㆍ등록세,증여, 재산세 부과 기준) 대상에서 제외됐다. 마포구청 관계자는“건평 10∼20평의 무허가 건물의 취득세는 20만∼50만원 정도, 재산세도 연간 몇 천원 수준이거나 안내는 경우도 많다”고 전했다. 투자 이런 점 조심 서울시 재개발구역에서 기준일(1989년 1월 24일) 이후 생긴 무허가건물은 원칙적으로 아파트 분양 대상이 아니라는 점에 유의해야 한다. 따라서 무허가 건물 확인원이나 재산세 납부대장을 확인한 뒤 사야 안전하다. 태형 피엠씨 김종기 사장은“국공유지 점유 사용료를 연체한 무허가 건물이 많으므로 매입 때는 이를 확인해야 한다”고 말했다. 무허가 건물은 집이 낡아 세입자를 구하기 어렵다는 점도 감안해야 한다. 국공유지가 딸린 무허가 건물은 불하 금액도 변수다. 서울시 관계자는 “시유지 불하 금액은 공시지가의 1.3∼1.5배 정도에서 책정한다. 최근 공시지가가 많이 오르면서 평당 500만원 이상인 곳도 많다”고 전했다. 마철현 세무사는“내년 실거래가 신고제가 시행되면 무허가 건물의 취득세가 지금보다 2배 이상 늘어날 수 있다”고 말했다. 저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>                4) 주요 질의 회신   [무허가건물 관리대장 면적정정] * 질의: ‘97 기존 무허가건물 전수조사에 의해 작성된 무허가건물 관리대장상 면적과 실제측량 면적이 상이한 경우 무허가건물 관리대장의 면적정정이 가능한지 여부?(질의자: 도봉구청장) *회신: 97년도 무허가건물 전수조사 목적은 시 전역의 무허가건물 실태를 전수조사하여 정확한 정비대상 동수를 파악, 연차별 ·지역별· 철거계획 물량을 확정코자 함에 있었으며, 무허가건물대장에 일정한 사항을 등재하거나 등재된 사항을 변경하는 행위는 행정관청이 행정사무집행의 편의와 사실증명의 자료로 삼기 위한 것일 뿐이고 드 등재나 변경등재 행위로 인하여 그 건축물에 대한 실체상의 권리관계에 어떠한 변동을 가져오는 것은 아니라 할 것이며(법무 01254-241, 90.8.14), 무허가 인정기준일 이전(81.12.31 현재 무허가건물대장에 등재된 건물: 85㎡ 이하 주거용 건물은 82.4.8) 무허가건물에 대하여는 건물정비에 따른 자치구조례에 의거 사유재산을 보상하고 공공사업 수행의 원활을 기하기 위하여 보상금을 지급하고 있으며, 또한 주거안정과 기득권 보호를 위해 무허가건물의 단속에서 제외하고 있으므로 전수조사 목적 등과 관련 무허가건물 관리대장상의 건물면적 정정은 “불가”함. (서울시 주재 58554-1272, ‘96.6.5)   .     5) 실무 세금관련        기존 무허가건축물의 취득세: o        기존 무허가건축물의 등록세: x 등기등록의 절차가 없기에        기존 무허가건축물의 재산세 납부여부? o        기존 무허가건축물의 양도소득세에서 1주택여부? 양도소득세의 주택은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하여 주택정착면적의 5배이내( 도시계획구역 밖의 토지는 10배)의 부속토지를 포함한다. 이 경우 용도의 구분은 공부상 용도가 아닌 사실상이 용도에 따라 판단하며 건축법상의 허가여부, 등기여부와는 관계없이 판단 한다         6) 무허가건축물확인원서 사례     ^^ 7) 무허가건물 응용 자료         8) 무허가건물 확인원 사례 `재개발 뇌물' 구청공무원 영장 [연합뉴스 2006-02-24 12:01] 무허가건물 매입 서류조작 혐의…부동산업자ㆍ조합장도 영장   (서울=연합뉴스) 강훈상 기자 = 경찰청 특수수사과는 24일 부동산업자에게 돈을 받고 입주권을 받을 수 있도록 관련서류에 허위내용을 기재한 혐의(뇌물수수 등)로 서울시내 구청 하위직 공무원 박모(39)씨에 대해 구속영장을 신청했다. 경찰은 또 박씨에게 뇌물을 건네고 무허가 건물을 매입한 것처럼 서류를 조작한 혐의(뇌물공여 등)로 부동산업자 김모(50)씨와 돈을 받고 자격이 없는 사람에게 입주권을 받도록 알선한 혐의(알선수재 등)로 재개발조합장 지모(51ㆍ여)씨에 대해 구속영장을 신청했다. 경찰에 따르면 박씨는 2003년 12월 구청 지하주차장에서 지씨에게 "용두동 무허가 건축물을 무허가건물 관리대장에 올려 조합원으로 가입할 수 없는 사람을 등재해 달라"는 청탁과 함께 200만원을 받는 등 7차례에 걸쳐 3천700만원을 수수한 혐의를 받고 있다. 구청 무허가건물 등재 담당인 박씨는 서울시의 항공측량 자료 실사 확인서(복명서)를 아무런 이상이 없는 것처럼 허위로 작성해 입주권을 받을 수 없고 철거대상인 무허가 건물을 무허가 건물 관리 대장에 등재했다고 경찰은 밝혔다. 부동산업자 김씨는 2003년 3월 서울 동대문구 전농동 무허가건물을 1천만원에 산 것처럼 부동산 매매계약서를 꾸며 박씨에게 제출하고 "편의를 봐 달라"며 4차례에 걸쳐 뇌물 2천200만원을 준 혐의를 받고 있다. 경찰은 입주권을 받을 수 있도록 무허가 건물 대장에 등재해달라는 부탁과 함께 400만원을 받은 같은 구청 공무원 최모(42)씨와 불법건축물을 철거해야 하는데도 400만원을 받고 이를 묵인한 공무원 윤모(47)씨를 불구속입건했다. 경찰은 서울시 재개발 지역에서는 1982년 4월8일 이전에 무허가건축물로 등재된 건물의 주민만 입주권을 받을 수 있어 이를 노린 투기세력이 무허가 건물을 1동에 1억∼2억원에 사들여 마치 이 곳에 살았던 것처럼 서류조작을 시도하고 있다고 밝혔다. 경찰 관계자는 "서울시의 기존 무허가 건물관리 전산시스템이 실무자가 자료를 임의로 입력해 무허가 건축 확인서를 발급한 뒤 삭제하면 아무런 기록이 남지 않는 허점 때문에 이런 범죄가 가능했다"고 말했다. hskang@yna.co.kr (끝) <저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>   *** 서류 조작 된 "무허가 건물 확인서"만 믿고 투자한 사람은 어케 되나요?            재개발 무허가 건물 매입시 성공실패 사례 재개발 지역을 가보면 사유지(私有地)상 건물에 사는 사람들이 국공유지(國公有地)상에 무허가 건물이 있는 사람들을 약간 무시하는 경향을 볼 수 있다. 심지어 무허가 건물이 있는 사람들은 아파트 분양권이 없어서 임대아파트라도 갈려고 철거시에 생사를 걸고 반대하는 것으로 알고 있는 사람들도 있다. 그러나 국공유지상 무허가 건물 소유자들도 엄연한 조합원이고 무허가 건축물 확인원이 있다면 당연히 분양대상자가 된다. (서울시 도정법 조례 제24조 제 1항 참고) 우리가 보통 시유지(市有地)라고 부르는 토지는 사실은 국유지 및 공유지를 말한다. 즉, 국가와 지방자치단체인 시 또는 구 소유 등을 일컬어 시유지라 하는 것이다. 이러한 국공유지는 구체적으로 재무부, 철도청,국방부, 서울시, 교육청, 각 구청 소유 토지 등이 있다. 우리나라는 해방과 6ㆍ25 한국전쟁 그리고 1960～70년대 급격한 산업화 ㆍ도시화를 거치면서 국공유지상에 무허가 건물이 늘어났다. 이러한 무허가 건물은 나중에 토지의 소유자로부터 토지를 매입하여야 하지만 우선은 사용료만 내면 되기 때문에 초기에 투자금액이 사유지(私有地)보다 훨씬 적고 등기비도 거의 없기 때문이다. 이러한 이유로 인해 오히려 무허가 건물을 더 선호하는 사람들이 많다. 국공유지상 무허가 건축물을 매입할 경우에 매도인이 사용료를 제대로 납부하였는지를 확인해야 한다. 왜냐하면, 실제로 국공유지 점유 사용료를 몇 년 동안 내지 않은 경우가 많기 때문이다. 실제로 서대문구의 어떤 재개발지역의 경우 5000만 원 이상 사용료 미납 주택이 상당히 많다. 그동안 납부하지 않은 사용료가 있다면 계약서에 ‘용료는 매도인이 잔금납입일 전(또는 중도금납입일 전 등)에 정산한다’ 내용을 쓰는 것이 현명하다. 그리고 국공유지라 하더라도 아주 특수한 경우에 점유토지를 매입하지 못하는 경우도 있다. 예를 들어 재개발 구역 내 철도 터널이 있는데 터널 위 지상에 무허가 건축물이 있다면 어떨까. 터널 바로 위에 아파트를 지을 경우 터널은 물론이고 아파트 건물도 안전상 문제가 된다. 따라서 터널 위의 철도부지를 개인에게 매각하지 않고 공원부지로 존치하고 사업을 추진할 것이다. 이러한 경우에 현재 터널 위 철도부지상 무허가 건물 소유자는 철도청으로부터 토지를 불하(매입)받을 수 없으므로 토지의 평가금액이 권리가액에 포함되지 않고 건축물만의 평가금액으로 순위가 결정되어 조합원분 분양을 받더라도 작은 평형대를 받을 가능성이 아주 높다. 같은 국공유지상 무허가 건물이라도 이렇게 분양평형을 결정하는데 달라질 수 있다. 사례1 김모씨는 2002년 서대문구 북아현 충정로구역에 철도청 땅위의 무허가건물 15평을 평당 600만 원씩 9000만 원에 매입했다. 그러나 철도부지 존치로 인해 토지를 불하받을 수 없음을 알고 중개업자와 소송중이다. 위건 물의 감정평가시 약 800만-1000만 원 정도이므로 같은 조건의 시유지는 33평형대에 입주할 수 있으나 위의 경우는 그러하지 못하고 비싸게 매입했다고 볼 수 있다. 사례 2 이모씨는 2003년 무허가건축물확인원에 10평이라고 기재되어 있는 시유 지상의 건물을 평당 700만 원에 7000만 원을 주고 매입했고 구청에서 소유권이전등기하는데 40만 원 정도 들었다. 그러나 나중에 매입한 건물을 측량해보니 20평이 넘는 집임을 알고 함박웃음을 지었다. 이 경우 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문이다. 대부분의 무허가건축물은 소유자가 세금을 적게 내기 위해 실제면적보다 적게 신고했다. 그러나 그 반대의 경우도 있으므로 무허가건물 매입시는 반드시 실측을 하는 것이 중요하다. 참고로 국공유지 점유, 연고권은 담장이나 실제 사용하고 있는 면적으로 하며 경계가 불분명한 경우는 처마끝 수직선을 경계로 한다. 이러한 기준으로 점유면적이 200제곱미터(약 60.5평) 이하의 범위 내에서 불하가 가능하다. 따라서 점유면적이 넓다고 무조건 좋은 것은 아니다. 사례 3 비교적 재개발 투자 경험이 많은 차모씨는 국유지를 소유했다 장기 불하받은 조합원분 분양권을 모든 것을 승계하기로 하고 공인중개사 입회하에 소유권이전에 필요한 서류를 완벽하게 갖추고 조합원 분양분을 샀다가 나중에 소유권 이전시 두 번의 취득세, 등록세를 내야하는 낭패를 봤다. 왜냐하면, 국유지는 매수자변경이 안 되기 때문이다. 이 경우는 소유권 이전에 완벽한 서류뿐만 아니라 복 등기를 해야하기 때문에 취득세, 등록세와 불하대금에 관한 내용을 계약서에 명기 해야만 한다. 그러나 시유지는 1회에 한하여 매수자변경이 된다. 사례 4 김모씨는 상도동 재개발구역의 무허가건물을 평당 600만 원씩 14평을 8400만 원에 매입했다. 그러나 토지가 국공유지가 아닌 사유지임을 알고 실의에 빠져있다. 재개발기본 계획에 있다 할지라도 사유지이기에 토지 소유자는 주택 법으로 아파트를 짓겠다며 철거 명도를 요구할 수 있고 이 경우 임대주택을 지을 필요도 없기 때문이다. 사례 5 현재 공공임대아파트 또는 국민임대아파트 입주자이거나 입주예정자가 무허가 건물을 매입한 경우는 어떻게 될까. 혹시 무허가 건물을 매입함으로써 주택소유자가 되어 살고 있는 임대아파트에서 퇴거 되거나 입주예정이 취소될까. 이러한 경우는 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항에 의해 무허가 건물은 유주택으로 보지 않는다. 따라서 임대아파트 거주자가 무허가 건물을 매입한다 하더라도 퇴거나 임대계약이 취소되지 않는다. 현재 자가 아파트에 거주하는 김모씨는 재테크 수단으로 무허가 건물만 골라 매입하는 것도 이러한 이유 때문이다. 입력: 2004년 08월 09일 09시 06분 자료원 : 서울시      ◆ 기존 무허가건물 수리 및 보수   무허가 건물에 아직도 많은 시민이 거주하고 있는 현실을 감안, 저소득층의 주거환경 개선을 위하여 일정 범위   내에서 무허가 건물수리를 허용하고 있다는데 보수할 수 있는 무허가 건물과 수리의 범위는?   기존 무허가건물에 거주하는 주민의 주거안정과 편의를 위해서 일정범위내의 건축행위가 완화되고 있다.   건물의 수리 및 보수가 가능한 무허가건물    ①'81년 12월31일 현재 무허가건물대장에 등재된 건물이거나    ②'81년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있는 무허가건물 또는 재산세 납부 등으로 공부상 '81년 12월31일        이전에 존립하였다는 확증있는 무허가건물이며    ③'82년 4월8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물로서 '82년 제1차 촬영 항공사진에 수       록 되어 있거나 또는 재산세 납부 등 공부상 '82년 4월 8일 이전에 건립하였다는 확증이 있는 무허가건물도       대상이 된다.   구청에 신고할 수 있는 수리 및 보수의 면적    ①외벽의 치장 또는 사이벽, 사이기둥수리    ②건물외부 타일 교체    ③2m미만의 담장 옹벽 또는 벽돌조 외벽 30㎡ 미만의 해체 보수    ④바닥면적 30㎡ 미만의 수리 또는 지붕구조체의 30㎡ 미만의 수리 등이다.   ◆ 무허가건물 명의변경     등기가 되어 있지 아니한 무허가건물도 소유자 명의변경이 가능한지?     명의변경이 가능한 무허가건물의 범위와 명의변경 신청 방법은?      무허가건물도 명의변경이 가능하다. 대상은 1979년도 무허가건물 전수조사시 확인 등재되어 무허가건물대      장에 등재되어 있는 무허가건물로서 관할 구청에 신청하면 처리된다.     명의변경 신청절차 등 처리방법은 매매에 의한 경우에는 신청서, 매매계약서 및 매도인 인감증명서(부동산    명의 변경용)를 제출하고, 상속을 받았을 경우에는 신청서, 상속인 인감증명서 및 주민등록등본, 상속을 증빙    할 수 있는 서류를 갖추어 신청하면 처리된다.    전매로 인하여 사실상 전소유자('79전수대장상)의 소재확인이 불가능한 경우의 명의 변경은 통·반장 2인 또는    건물소재지 통(統)에서 3년이상(주민등록상 거주기간)실제 거주하고 있는 세대주 2인을 인우보증인으로 세워    인우보증인의 인감증명, 주민등록 등본 각 1통과 현 소유자의 인감증명 및 주민등록등본 각 1통을 구비하여    신청하면 처리된다.   ◆ 위법시공 건축물과 무허가건물    가옥대장상 면적과 실제건물의 면적이 서로 다를 경우 차이나는 부분은 무허가 건물이 되는지?    가옥대장상 면적과 실제 건물면적이 상이하다 하더라도 허가부분과 무허가 부분의 구별이 사실상 불가능하므로    가옥대장에 등재된 건물이라면 무허가건물이라고 볼 수 없다.   ◆ 무허가건물의 증축허가    무허가 건물에도 증축허가가 가능한지?    건축허가를 받아야 할 건축물로서 건축허가를 받지 아니한 건축물은 위법건축물이므로 이러한 위법행위가    시정 (무허가인 경우 사직당국에 고발 후 사후 허가 등) 되지 않는 한 동 무허가건축물에 대하여는 증축허가    처분을 할 수 없다.   ◆ 무허가건물 정비에 따른 보상금지급    본인이 거주하고 있는 무허가 건물에 대하여 철거 계고장을 받았는데, 생활이 어려워 이주대책이 막연한 실정    에 있다. 보상대책은 없는지?    도시의 건전한 발전을 위하여 건설, 정비, 개량 등의 사업으로 인하여 철거되는 무허가 건물에 대하여는 사유    재산을 보호하고 원활한 공공사업의 수행을 위하여 무허가 건물정비에 따른 보상금을 지급하고 있다.    적용범위 ’81년12월31일 현재 무허가건물대장에 등재된 건물과 ’81년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있는    무허가건물 및 재산세 납부 등으로 공부상 ’81년12월31일 이전에 존립하였다는 확증있는 무허가건물에 적용    된다.    또한 ’82년4월8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물로서 ’82년 제1차 촬영 항공사진에    수록되어 있거나 재산세 납부 등 공부상 ’82년4월8일 이전에 건립하였다는 확증이 있는 무허가건물에도 적용    된다.    지급대상자 보상금은 당해 무허가건물의 소유자에게 지급되며, 소유자가 거주하지 아니할 경우 전세금을    무허가건물 철거시까지 전세입자에게 반환하지 아니할 때에는 전세입자에게 지급할 수 있다.    보상금액 결정기준 공공용지의취득및손실보상에관한특례법과 감정평가에 관한 법령이 정한 감정가액으로    지급하며, 감정이 불가할 때에는 지방세법에 의한 과세표준액을기준으로 지급할 수 있다. 그리고 건물소유자    (가옥주)가 거주하고 있을 경우에는 보상금 지급과 시 도시개발공사 건립 아파트 입주권이 부여된다.    제외대상 타인 소유 토지(사유지)상의 무허가건물로서 당해 토지소유자가 정당한 절차에 의하여 철거한 건물    이나 천막, 합판, 비닐 등 비내구재를 사용하여 설치한 가설물 등 사회통념상 주거용 건축물로 볼 수 없는 것    또는 비행정청 사업으로 철거된 건물에 대하여는 보상금을 지급할 수 없다.   ◆ 무허가건물 철거가옥주 입주권부여    도시계획사업으로 무허가 건물이 철거되는데, 무허가건물 철거 보상금으로 전세조차 구하기 어려운 실정이    다.  임대아파트 입주권 배정이 가능한지?    도시계획사업으로 인한 무허가건물 철거가옥주에 대하여는 국민주택 규모 이하의 분양아파트나 임대아파트    입주권을 부여하고 있다.    입주권 부여 대상건물은 “서울특별시 각구 무허가건물정비사업보상금지급조례"에 의한 보상금 지급대상 건물    로서 ’82년4월8일 현재 무허가건물관리대장에 주거용으로 등재되어 있는 건물의 철거당시 가옥주이어야 하며,    또한 “서울특별시 각구 무허가건물정비사업보상금지급조례"에 의한 보상금 지급대상 건물로서 '82년4월8일    현재 무허가건물관리대장상에 등재되어 있지 않은 건물은 '82년 1차 항측사진에 수록되고 '82년4월8일    현재 재산세 과세대장상 또는 주민등록상 주거용으로 확인된 철거 당시의 가옥주이어야 한다. 그리고 대상    건물을 분할하여 2인 이상이 소유하고 있을 때에는 '82년4월8일 현재 재산세 과세대장상 분할 소유하고 있음이    확인된 주택에 한하여 인정한다.   ◆ 철거세입자 지원    도시계획사업 및 기타 공공의 필요에 의하여 철거되는 가옥주에 대하여는 철거보상금 및 아파트 입주권이 부여    되는데 세입자에 대하여는 어떤 배려가 있는지?    서울시에서 시행하는 도시계획사업이나 기타 행정청의 필요에 의하여 철거되는 건물의 세입자가 조속한 이주    정착으로 생활안정을 도모할 수 있도록 지원해 주고 있다.    지원대상 당해 도시계획사업 실시계획인가일 현재 당해 지역안에서 3개월 이상 거주한 세입자에 한다.    지원내용 가족 2인 이상으로 구성된 부부 또는 직계 존비속 세대중 주민등록이 있고 실제 거주한 무주택 세대에    게 시 건립 임대아파트 입주권이나 주거대책비 3개월분 중 택일하도록 하고 기타 세대는 주거대책비 3개월분을    지급한다.    ☎ 상세한 문의 : 시청 주택기획과(3707-8211~2), 각 구청 주택과     [참고] ■위법 건축물 양성화 기준    (장기미준공,무단증축,옥탑방,반지하방 등등...) ▣ 적용법 :  ★“특정 건축물 정리에 관한 특별조치법” ▣ 제정이유:  ★서민의 주거현실과 위법 시공 서민주택의 분포상황을 감안하여 양성화 할수 있는 주택의   범위를 2000년3월1일부터 2000년12월31일까지 한시적으로 시행되었던 특정건축물 정리에    관한 특별조치법(법률 제6253호, 2000.1.28)의 경우보다 확대하고, 그 밖에 서민의 주거      현실에 맞게 관련 규정을 보완함으로써 서민의 재산권 보호와 주거생활 안전을 도모하려는    것임.　 ▣ 주요내용: ★대상건축물이 건축허가 또는 신고를받아 2003년12월31일 당시 사실상 완공된 건축물이   건축관계법령에 적합하지 아니하여 사용승인(=준공)을 받지못한 건축물.(장기미준공 포함) ★2003년12월31일 당시 사용승인(=준공)을 받은 건축물로써, 2003년12월31일이전에 무단증   축등 건축관계법령에 적합하지 아니하여 사용승인(=준공)을 받지못한 건축물 (또는 건축물대   장에 위법건축물로 기재된 경우) ▣ 적용대상 건축물: ★단 독 주 택: 연면적→165㎡(50평) 이하 ★다가구 주택: 연면적→330㎡(100평)이하 ★다세대주택(빌라): 세대(호)당 전용면적(실평수)→85㎡(25평)이하 ★전체 건물 면적의50% 이상이 주거용으로 사용되는 ??주상복합 건축물?? ▣ 적용시기: ★2006년 2월 9일~2007년 1월 8일 ▣ 사용승인(합법화)처리 절차 ★건축주 또는 소유주는 대지의 소유 및 사용권리를 증명하는 서류 와 건축사의 현장조사서     및 설계도서(건물배치도,평면도,단면도)와 함께 위법건축부분을 상세히 검사한 의견서를   제출하면 지자체 건축위원회에서 심사후 사용승인(=준공)여부를 결정함. <처리기한30일> ★심사내용 및 의견서:  구조안전,위생,방화,소방상 지장이 없는지 여부. ★이행강제금: 1회이상납부해야 하고 과태료 체납여부 확인.(체납과태료 1년내 분납가능)  ※사용승인(준공) 문의사항  ☎ 011-686-1899         9. 지역별 [ 기존 무허가 건축물의 비교 ]     서 울 1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다. 가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물 나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물 다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물  라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004. 11.05) 2. "신발생무허가건축물"이라 함은 제1호의 규정에 의한 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.  경기도 1. "기존무허가건축물"이라 함은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관 한법률의 규정에 의한 보상대상무허가건축물(1989.1.24 이전 건축된 무허가건축물)을 말하며, 그 외의 무허가 건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다.  부 산 1. "기존무허가건축물"이라 함은 1989. 3. 29. 이전에 발생한 무허가건축물(위법시공건축물을 포함한다. 이하 같다)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다.<개정 2005. 9. 21>             뉴스 `건물 쪼개기'는 조합원 인정 안돼 서울행정법원 "두채로 나눠도 독립된 건물 아니다" 재개발 지역 `건물 쪼개기'를 통해 편법으로 재개발 조합원 자격을 늘리려는 시도는 인정할 수 없다는 판결이 나왔다. 서모씨가 재개발사업 구역인 서울 성북구 하월곡동의 무허가 건물을 사들인 것은 2002년 8월. 이 건물이 항공촬영사진 판독결과 독립된 2개 건물처럼 보인다는 것을 알게 된 서씨는 매매를 통한 경제적 이득과 재개발조합원 자격 획득이라는 `두 마리 토끼'를 잡기로 마음먹었다. 서씨는 매수자를 물색해 한 채는 팔았지만 나머지 한 채는 자신에게 소유권이 있다는 점을 근거로 재개발조합에 "나도 무허가 건물 소유자"라며 조합원 자격을 달라고 요구했다. 다른 서모(여)씨도 2003년 6월 하월곡동에서 같은 형태의 무허가 건물을 산 뒤 한 채는 타인에게 양도하고 한 채에 대해서는 무허가 건물 번호를 발급받아 구청 건물대장에 등재했다. 정모씨도 2003년 6월 하월곡동의 무허가 건물을 사들여 한 채는 양도하고 한 채는 건물 번호를 발급받아 구청 건물대장에 올렸다. 무허가 건물인 것처럼 꾸민 후 입주권 노려 이처럼 이른바 `건물 쪼개기'를 통해 기존의 무허가 건물인 것처럼 꾸며 편법으로 조합원 자격을 얻은 사람이 급증하면서 재개발조합원은 2003년 6월 설립 당시 625명에서 4개월 만에 670여명으로 늘어났다. 그러나 이후 무허가 건물 추가 등재과정에 공문서 위ㆍ변조 등 비리가 있었던 사실이 드러나 서씨 등을 포함해 상당수 주민의 추가 등재가 취소됐고 서씨 등은 조합원 자격까지 잃게되자 소송을 냈다. 서울행정법원 행정4부(민중기 부장판사)는 서씨 등 3명이 월곡주택재개발사업조합을 상대로 낸 조합원지위확인 청구소송에서 "원고들을 조합원으로 볼 수 없다"며 원고 패소 판결했다고 3일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "원고들이 매수한 각 건물은 장부상 하나의 번호가 부여된 건물로 전(前) 소유자들에 의해 증축ㆍ개축되는 과정에서 2개 동인 듯한 외관을 갖추게 된 것일 뿐 소유ㆍ점유 관계에서 1개의 건물로 취급돼 왔으므로 원고들이 2개 동으로 분리 처분했다고 해서 각 건물이 독립된 건물에 해당한다고 보기 어렵다"고 말했다. 재판부는 "서울시 조례에서 인정하는 무허가 건물이 되려면 사회통념상 독립된 건물 형태를 갖춰야 하고, 건물 상태 등 객관적 사정은 물론 건축한 자의 의사 등 주관적 사정도 고려해야 한다"며 "원고들이 분리된 각 건물의 소유자로서 독립적 조합원이라는 주장은 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 연합뉴스 제공 2007년 01월 03일 08시 18분 저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>          제목 구청, 무허가건물확인원 발급의무 없다  글쓴이 서울고법   이메일    홈페이지 http:// 구청, 무허가건물확인원 발급의무 없다 서울고법 행정처분 대상안돼… 발급거부취소청구訴 각하 행정관청이 무허가건물 소유자에게 무허가건물확인원을 발급해줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 공동주택분양권 등을 받기위해 무허가건물소유를 증명하려고 무허가건물확인원 발급을 신청해도 관청에서 이를 발급해줄 의무가 없어 행정소송의 대상이 되지 않는다는 의미다. 서울고법 특별6부(재판장 조병현 부장판사)는 지난달 30일 무허가건물을 가지고 있는 박모씨가 “무허가건물 확인서를 발급해 달라”며 서울 서대문구청장을 상대로 낸 무허가건물확인원발급거부처분취소 청구소송 항소심(2006누26969)에서 1심과 같이 각하판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “무허가건물확인원은 행정청이 무허가건물정비에 관한 사무집행의 편의와 사실증명의 자료로 삼기 위한 것에 불과하고, 무허가건물확인원의 발급으로 건물 소유에 대한 권리관계에 변동을 가져오는 것은 아니다”라며 “행정청에 무허가건물확인원을 발급할 법규상 또는 조리상의 의무가 있다고 볼 수도 없으므로 이는 행정처분에 해당하지 않는다”고 밝혔다. 박씨는 행정청이 무허가건물이 두 개인데도 한 동으로 보고 처리하자 무허가건물확인원을 발급해 달라고 요청했다. 행정청은 건물 하나는 부속건물일 뿐이라며 무허가건물확인원을 발급해 주지 않았다. 이에 박씨는 “건물은 두 개고, 살던 곳이 주거환경개선사업 지구가 되면서 무허가건축물인 주택을 소유한 자는 공동주택의 분양대상자가 되므로 무허가건물확인원의 발급을 신청할 권리보호의 이익도 있다”고 주장하며 소송을 냈다. 법률신문 2007-06-28 엄자현 기자 mini@lawtimes.co.kr