재개발 무허가 건물 투자법

재개발 무허가 건물 투자법 무허가 주택도 주택에 포함된다. 그런데 무허가 주택은 등기가 가능한데도 등기하지 않고 매도하면 1가구 1주택 양도세 세금을 면제받을 수 없다

 

김종기 태형컨설팅 대표   입력 : 2004/08/09 09:06	프린트

도시정비사업자로 서울 강북권 재개발ㆍ뉴타운 실무에 밝다. 소액으로 재개발에 투자해 돈버는 방법을 중심으로 재테크 강연도 많이 한다. • 직책: 태형피엠씨 대표 • 02-312-2341 이메일   김종기 다른 글 모음 2008년 재개발 어떻게 바뀌나 재개발, 불확실성 줄었다지만.... 도시재정비촉진지구 뒤집어보기     재개발 무허가 건물 매입시 성공실패 사례를 알아본다. 재개발 지역을 가보면 사유지(私有地)상 건물에 사는 사람들이 국공유지(國公有地)상에 무허가 건물이 있는 사람들을 약간 무시하는 경향을 볼 수 있다. 심지어 무허가 건물이 있는 사람들은 아파트 분양권이 없어서 임대아파트라도 갈려고 철거시에 생사를 걸고 반대하는 것으로 알고 있는 사람들도 있다. 그러나 국공유지상 무허가 건물 소유자들도 엄연한 조합원이고 무허가 건축물 확인원이 있다면 당연히 분양대상자가 된다. (서울시 도정법 조례 제24조 제 1항 참고) 우리가 보통 시유지(市有地)라고 부르는 토지는 사실은 국유지 및 공유지를 말한다. 즉, 국가와 지방자치단체인 시 또는 구 소유 등을 일컬어 시유지라 하는 것이다. 이러한 국공유지는 구체적으로 재무부, 철도청,국방부, 서울시, 교육청, 각 구청 소유 토지 등이 있다. 우리나라는 해방과 6ㆍ25 한국전쟁 그리고 1960～70년대 급격한 산업화 ㆍ도시화를 거치면서 국공유지상에 무허가 건물이 늘어났다. 이러한 무허가 건물은 나중에 토지의 소유자로부터 토지를 매입하여야 하지만 우선은 사용료만 내면 되기 때문에 초기에 투자금액이 사유지(私有地)보다 훨씬 적고 등기비도 거의 없기 때문이다. 이러한 이유로 인해 오히려 무허가 건물을 더 선호하는 사람들이 많다. 국공유지상 무허가 건축물을 매입할 경우에 매도인이 사용료를 제대로 납부하였는지를 확인해야 한다. 왜냐하면, 실제로 국공유지 점유 사용료를 몇 년 동안 내지 않은 경우가 많기 때문이다. 실제로 서대문구의 어떤 재개발지역의 경우 5000만 원 이상 사용료 미납 주택이 상당히 많다. 그동안 납부하지 않은 사용료가 있다면 계약서에 ‘용료는 매도인이 잔금납입일 전(또는 중도금납입일 전 등)에 정산한다’ 내용을 쓰는 것이 현명하다. 그리고 국공유지라 하더라도 아주 특수한 경우에 점유토지를 매입하지 못하는 경우도 있다. 예를 들어 재개발 구역 내 철도 터널이 있는데 터널 위 지상에 무허가 건축물이 있다면 어떨까. 터널 바로 위에 아파트를 지을 경우 터널은 물론이고 아파트 건물도 안전상 문제가 된다. 따라서 터널 위의 철도부지를 개인에게 매각하지 않고 공원부지로 존치하고 사업을 추진할 것이다. 이러한 경우에 현재 터널 위 철도부지상 무허가 건물 소유자는 철도청으로부터 토지를 불하(매입)받을 수 없으므로 토지의 평가금액이 권리가액에 포함되지 않고 건축물만의 평가금액으로 순위가 결정되어 조합원분 분양을 받더라도 작은 평형대를 받을 가능성이 아주 높다. 같은 국공유지상 무허가 건물이라도 이렇게 분양평형을 결정하는데 달라질 수 있다. [[사례1]] 김모씨는 2002년 서대문구 북아현 충정로구역에 철도청 땅위의 무허가건물 15평을 평당 600만 원씩 9000만 원에 매입했다. 그러나 철도부지 존치로 인해 토지를 불하받을 수 없음을 알고 중개업자와 소송중이다. 위건 물의 감정평가시 약 800만-1000만 원 정도이므로 같은 조건의 시유지는 33평형대에 입주할 수 있으나 위의 경우는 그러하지 못하고 비싸게 매입했다고 볼 수 있다. [[사례 2]] 이모씨는 2003년 무허가건축물확인원에 10평이라고 기재되어 있는 시유 지상의 건물을 평당 700만 원에 7000만 원을 주고 매입했고 구청에서 소유권이전등기하는데 40만 원 정도 들었다. 그러나 나중에 매입한 건물을 측량해보니 20평이 넘는 집임을 알고 함박웃음을 지었다. 이 경우 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문이다. 대부분의 무허가건축물은 소유자가 세금을 적게 내기 위해 실제면적보다 적게 신고했다. 그러나 그 반대의 경우도 있으므로 무허가건물 매입시는 반드시 실측을 하는 것이 중요하다. 참고로 국공유지 점유, 연고권은 담장이나 실제 사용하고 있는 면적으로 하며 경계가 불분명한 경우는 처마끝 수직선을 경계로 한다. 이러한 기준으로 점유면적이 200제곱미터(약 60.5평) 이하의 범위 내에서 불하가 가능하다. 따라서 점유면적이 넓다고 무조건 좋은 것은 아니다. [[사례 3]] 비교적 재개발 투자 경험이 많은 차모씨는 국유지를 소유했다 장기 불하받은 조합원분 분양권을 모든 것을 승계하기로 하고 공인중개사 입회하에 소유권이전에 필요한 서류를 완벽하게 갖추고 조합원 분양분을 샀다가 나중에 소유권 이전시 두 번의 취득세, 등록세를 내야하는 낭패를 봤다. 왜냐하면, 국유지는 매수자변경이 안 되기 때문이다. 이 경우는 소유권 이전에 완벽한 서류뿐만 아니라 복 등기를 해야하기 때문에 취득세, 등록세와 불하대금에 관한 내용을 계약서에 명기 해야만 한다. 그러나 시유지는 1회에 한하여 매수자변경이 된다. [[사례 4]] 김모씨는 상도동 재개발구역의 무허가건물을 평당 600만 원씩 14평을 8400만 원에 매입했다. 그러나 토지가 국공유지가 아닌 사유지임을 알고 실의에 빠져있다. 재개발기본 계획에 있다 할지라도 사유지이기에 토지 소유자는 주택 법으로 아파트를 짓겠다며 철거 명도를 요구할 수 있고 이 경우 임대주택을 지을 필요도 없기 때문이다. [[사례 5]] 현재 공공임대아파트 또는 국민임대아파트 입주자이거나 입주예정자가 무허가 건물을 매입한 경우는 어떻게 될까. 혹시 무허가 건물을 매입함으로써 주택소유자가 되어 살고 있는 임대아파트에서 퇴거 되거나 입주예정이 취소될까. 이러한 경우는 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항에 의해 무허가 건물은 유주택으로 보지 않는다. 따라서 임대아파트 거주자가 무허가 건물을 매입한다 하더라도 퇴거나 임대계약이 취소되지 않는다. 현재 자가 아파트에 거주하는 김모씨는 재테크 수단으로 무허가 건물만 골라 매입하는 것도 이러한 이유 때문이다. 02-312-2341.