부동산 시장을 읽는 가장 객관적인 방법

부동산 시장을 읽는 가장 객관적인 방법

고수들이 몰래 배우는 부동산 차트 투자법_ by 안동건

by 돈 읽어주는 여자 Oct 30. 2015

첫 번째 연재는 안동건 부동산차트연구소 대표의 글입니다.
부동산 투자 업계에 '차트 분석'이라는 개념을 처음 도입한 안동건 대표의 강의는 고수들 사이에서 입소문 난 '한 번은 꼭 들어야 할 강의'로 꼽힙니다. 강의뿐 아니라 실제 투자가로 활약하고 있는 안 대표의 그 유명한 강의를이제 부글연을 통해 풀어놓고자 합니다.  

2005년 초, 서울 서초구의 한 작은 사무실에서 스카우트 제의가 왔습니다. 생소한 이름의 부동산 경매 정보 회사였는데 전국 지사를 만든다고 하더군요.  돈이 없어 직접 시트지를 잘라 붙여 사무실을 꾸미고, 이름을 알리려고 쿠폰과 할인권을 나눠주러 다니며 회사를 키우기 시작했습니다. 열심히 한 보람이 있었던지 회사는 2년 만에 업계 빅3로 뛰어오를 수 있었고, 지금은 부동산 투자를 하시는 분들이라면 모르는 사람이 없는 큰 회사가 되었습니다. 그때 만들었던 다양한 교육 프로그램들이 자연스레 저의 길이 되었습니다. 하지만 늘 고민이 있었습니다. 부동산 투자 방법에 대한 강의는 많이 만들었지만, 가장 근본적인 문제는 해결되지 않았던 것입니다. 당시는 시장에 대한 이해보다는 일단 싸게 사면 된다는 강의가 대부분이었습니다. 하지만 저는 방법이 아니라 근본적인 시장 자체를 볼 수 있는 강의가 필요하다고 생각했습니다. 시장을 체계적이고 근본적으로 분석할 수 있다면, 싸게 사는 방법은 그 다음이 아닐까? 이런 생각이 커져만 갔습니다.

꽤 오랜 시간이 흐른 후에 기회가 왔습니다. 다양한 주제로 토막토막 공개강의를 만들다가 새로운 이슈가 필요해졌던 것입니다. 저는 이번에야말로 ‘부동산 차트 분석’이라는 주제로 시장 흐름에 대한 강의를 시도하기로 했습니다. 

반응은 놀라웠습니다! 지금껏 부동산을 이런 방식으로 설명하는 강사가 없었다며 폭발적이었습니다. 그때의 열광적 반응이 기폭제가 되어, 이후 2008년 1월 부동산차트연구소의 강의가 시작된 것입니다.

:: 전체 차트로 시장을 고르고, 세부 차트로 물건을 고른다

교육을 시작한 초창기에는 얕은 지식으로 예상한 것들이 잘 들어맞지 않는 경우도 많았고, ‘부동산 차트’라는 말 자체에 거부감을 보이는 분들도 꽤 있었습니다. “부동산은 주식처럼 차트로 분석할 수 없다. 차트라는 것은 결국 후행지표일 뿐, 현재 시점에 적용할 수는 없다. 정책에 따라 출렁이는 부동산 시장을 차트는 반영하지 못한다” 등등 온갖 부정적 반응 때문에 한동안 힘든 시기를 보내기도 했습니다. 그러나 덕분에 더욱 단단해지기도 했지요. 이러한 비판과 단점까지 수용할 만큼 시장에 잘 맞고, 시장을 앞서갈 수 있는 방법을 찾아 몰입에 몰입을 거듭하면서 자료의 많은 부분이 보강되었습니다.

서울‧수도권 시장이 극심한 침체를 겪고 있던 2011년과 2012년, 우리는 지방 시장을 공략했습니다. 그때의 다양한 사례는 앞으로 본문을 통해 보여드리겠지만, 당시 우리 연구소를 믿고 따라와 주신 여러 회원들은 부산, 광주, 대구 등에서 수십 배의 수익을 거둘 수 있었습니다. 그제야 사람들은 조금씩 차트에 주목하기 시작했습니다. 전국 차트로 시장을 골라내고, 지역 차트로 시장의 특성을 파악하고, 개별 물건 차트로 투자할 물건을 짚어내 남들보다 한발 먼저 시장에 진입하는 전략에 관심을 보이기 시작한 것입니다. 이제는 우리와 비슷한 방식으로 투자의 방향을 잡는 사람들도 많아졌습니다. 하지만 아직도 이 방식을 모르는 투자가가 많다는 사실은 안타까운 일입니다.

:: 오르는 시장을 찾아내는 가장 객관적인 방법

부동산 투자를 처음 시작할 때는 주로 경매부터 배우게 됩니다. 경매를 통해 임대차보호법, 매도 요령, 대출 등 레버리지를 일으키는 방법 등을 배우다가 자연스럽게 법정지상권, 재개발‧재건축 투자, 분양권 투자, 임대 및 매매사업 등으로 분야를 확대하게 되는 게 일반적입니다. 하지만 경매든 매매든 혹은 특수물건이든, 투자의 기본은 한 가지입니다. 가격이 오르기 전에 사서, 가격이 떨어지기 전에 파는 것입니다. 바로 그 타이밍을 잘 잡는 사람이 투자 고수가 됩니다. 제가 알려주고자 하는 것은 바로 그 부분입니다. 지금 오르는 시장이 어디인지, 어느 시점에 매수 또는 매도를 하면 좋을지 분석하는 눈을 키웁니다. 이를 위해 여러 곳에서 수집‧정리‧분석한 다양한 자료를 활용합니다. 그 다양한 자료를 우리는 ‘차트’라고 부릅니다. 

모든 것이 그렇듯 부동산 시장에도 사계절이 있습니다. 상승의 기운이 싹트는 봄을 지나, 시장이 쑥쑥 성장하는 여름을 지나고 있지만, 어느 순간이 오면 공급이 많아지면서 수요를 못 찾은 집들이 시장을 짓누를 것입니다. 그러면 부동산 시장에도 낙엽이 지는 가을이 오고, 이어서 무섭도록 냉혹한 겨울이 다시 찾아올 것입니다. 부정적인 전문가들은 부동산 대세하락을 이야기하고, 지금은 그 의견이 틀렸다는 비판이 좀 더 우세합니다. 둘 중에 무엇이 옳다 그르다를 딱 잘라 말할 수는 없습니다. 그러나 중요한 것은 흐름입니다. 오를 때는 그 상승세에 올라타 달려 나가고, 떨어질 때는 잠시 숨을 고르며 몸을 낮추어야 합니다.

  따라서 중요한 것은 지금이 오를 때인지 떨어질 때인지, 그 기세는 언제까지 이어질 것인지를 보는 안목을 키우는 것입니다. 앞으로 알려드릴 차트 분석 역시 그러한 안목을 키우는 중요한 방법이 될 것입니다. 이제부터 설명할 부동산 차트 분석이 지금 시장에 잠깐 쓰고 버릴 것이 아닌, 평생 사용할 수 있는 투자 기술로 쓰였으면 좋겠습니다. 이 책이 여러분의 투자에 조금이나마 도움이 된다면 그보다 더 큰 기쁨은 없을 것입니다. 

글쓴이_ 안동건 부동산차트연구소 대표(http://blog.naver.com/wizardon43)

편집한이_ 돈 읽어주는 여자(http://blog.naver.com/recycle1310)