아파트 구매, 나무를 보지 말고 숲을 보자

 

부동산 투자 시 초보자들이 제일 실수하는 부분은 숲을 보지 않고 나무만 보고 판단하는 것이다. 부동산 투자할 때 제일 먼저 봐야 할 것은 바로 숲인 것이고 아파트 구매 시에도 똑같은 원칙이 적용된다. 오늘 아침 늙어가는 1기 신도시에 새로 공급되는 아파트를 눈여겨봐야 한다는 글을 읽게 되었다. 그 글의 요지는 1기 신도시 아파트들이 늙어감에 따라 수리비는 날이 갈수록 늘어나게 되고 거주성은 점점 떨어지게 된다. 더군다나 리모델링이 여유치 않아 투자의 가치가 떨어진다. 이런 가운데 주위에 새 아파트를 공급할 토지가 없어 노후 아파트들 사이에 유일하게 공급된 새 아파트는 희소성이 있게 되어 투자적 측면에서도 부각된다는 것이다.

과연 희소성 때문에 투자가치가 있을까? 'A big fish in a small pond'라는 미국 속담과 같은 우물 안의 개구리 해석이 아닌가 싶다. 꼭 희소성이 부동산의 투자가치를 말하지는 않는다. 희소성을 따지지 전에 먼저 고려해야 할 것은 부동산의 큰 흐름이다. 우리나라 부동산의 큰 흐름은: 인구는 더 이상 늘지 않을 것이고, 더 이상의 신도시는 없을 것이며, 수십 년 동안 방치되었던 구도심 재생사업이 주를 이룰 것이다.

이러한 부동산 흐름과 우리나라 사람들의 무조건적인 아파트 사랑을 고려했을 경우, 아파트를 꼭 사야 한다면 우물 안의 개구리처럼 내가 사는 동네의 (쇠퇴해가는 동네의) 새 아파트를 사기보다는 2기 신도시의 아파트나 서울 도심에 공급되는 아파트를 사야 한다고 생각한다.그리고 만약 꼭 아파트를 고집하지 않는다면 서울 구도심의 단독주택이 투자가치면에서 가장 좋은 선택이 아닐까 싶다.쇠퇴해가는 1기 신도시가 살아남을 가장 현실적인 방법은 재건축이 아닌 리모델링이다. 그러나 시대적 흐름, 기술적, 그리고 법적인 측면을 고려했을 때 일부 입지가 좋은 아파트 단지를 제외하고 대다수 단지들은 사업성 부족으로 리모델링의 실현이 불가능할 것이다.

우리나라와 같이 무분별하게 아파트를 마구 지어댄 나라가 지구 상에 또 어디에 있을까? 죽어가는 고층아파트 도시의 재생 문제는 전 세계적으로 전례가 없기 때문에 많은 연구가 필요하고, 정부 차원의 문제 해결이 필요하다.설상 해결 방안이 있다 해도 인구가 현상유지되거나 늘어나지 않는다면, 입지의 이점이 없는 동네들은 도시재생의 가치가 없을 것이다.