"읍·면지역 아파트 찾아라".. 규제 피한 공시가 3억이하 아파트 '들썩'

조선비즈|최온정 기자|입력2021.06.30 06:00|수정2021.06.30 10:1

다주택자 규제가 심해서 추가매수할 생각을 못하고 있었는데, 최근 지인이 양도소득세 중과가 되지 않는 읍면지역 아파트를 샀다고 하더라고요. 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세를 계산할 때 주택수에 포함이 안되는 이점이 있다니, 저도 이참에 한 채 마련할까 생각중입니다.”

경기 남양주시 한 아파트 단지 상가에 부동산 중개업소가 몰려 있다.30일 부동산 업계에 따르면 지난 9일 시행된 소득세법 시행령에 따라 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자는 주택매도 시 얻은 양도차익의 최대 75%를 세금으로 내야한다. 과표구간별로 부과되는 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상자는 30%p의 양도세가 추가되기 때문이다. 이에 따라 서울 전역과 수도권 일부 도시에 주택을 보유하고 있는 집주인들의 양도세 부담이 커졌다.최근 이 같은 ‘규제 속의 비규제’ 시장을 노린 다주택자들이 읍·면지역으로 발길을 돌리고 있는 것으로 나타났다.

남양주시 퇴계원읍 아파트를 알아보고 있는 홍씨가 대표적인 사례다. 남양주는 화도읍과 수동면, 조안면을 뺀 나머지 지역은 조정대상지역으로 지정돼 양도세 중과 대상이다. 그러나 읍·면지역의 저렴한 아파트는 예외다. 낮은 세 부담이라는 장점과 인근에 3기신도시인 왕숙신도시가 들어서는 지리적인 이점이 맞물려 남양주시 읍·면지역의 집값은 고공행진하고 있다.조정대상지역인 경기도 광주시 오포읍에서는 전용면적 84㎡인 금호베스트빌 아파트(1층)가 지난 8일 4억2000만원에 거래돼 같은 규모·층에서 작년 6월에 신고된 거래액(2억6900만원)을 1억5000만원 가까이 상회하는 사례가 나왔다. 같은 지역에 있는 세양청마루 아파트도 전용면적 85㎡·9층 아파트도 작년 5월 2억1000만원에 거래됐으나 올해 6월에는 3억5000만원에 팔렸다.

 전문가는 이 같은 현상을 ‘부동산 규제로 인한 풍선효과’라고 분석하고 있다. 김종필 세무사는 “서울 등의 집값이 오른 이후 풍선효과 때문에 이 같은 읍·면지역으로도 매수 수요가 이어지고 있다”면서 “양도세 중과 배제와 더불어 보유주택 수로도 포함되지 않는다는 점이 매력적으로 다가왔을 것”이라고 설명했다.대구 달서구의 한 아파트 단지 전경. 기사와는 관련이 없음/조선비즈DB다만 일각에서는 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 읍·면지역의 아파트를 매수하는 것에는 유의할 필요가 있다고 지적한다. 외곽의 나홀로 아파트 등은 집값이 오르더라도 수요가 많지 않아 낭패를 볼 수도 있다는 것이다.

 또 추후 읍·면 지역이 개발돼 동으로 승격되면 양도세 중과가 적용되는 만큼, 단기차익을 노리는 것은 위험하다는 분석도 나온다.퇴계원읍 일대의 B공인중개사 관계자는 “개발호재가 없는 지역에 단순히 양도세 중과에 걸리지 않는다고 해서 투자하는 것은 위험하다”면서 “세입자까지 들어오면 최대 4년간 자금이 묶일 수 있어 여유자산이 없는 분에게는 권해드리지는 않는다”고 언급했다. 대구 달성군 다사읍 일대 C공인중개사 관계자는 “다주택자 규제 이후 일시적으로 실거래가는 올랐지만 이후 사려는 사람이 없어서 지금은 거래가 완전히 실종된 상황”이라며 “한 달에 단지별로 한 건정도 거래되면 많은 편”이라고 설명했다.- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -

고준석 동국대학교 법무대학원 교수는 “읍·면지역 중에서는 인구가 줄어드는 곳이 많고 가구수가 많지 않은 나홀로 아파트도 많다”면서 “부동산은 주식과 달라 샀다가 바로 처분하기 어렵기 때문에 실수요자가 아니면 읍면지역까지 투자하는 것은 유의해야 한다”고 했다.

실제로 실거래가가 오른 곳에서도 추가수요가 없어 거래량은 오히려 줄어든 사례가 많다. 남양주의 경우 작년 5월과 올해 5월을 비교하면 비규제지역인 화도읍과 수동면, 조안면을 제외한 1개면·5개읍 중 1개면(별내면)을 뺀 5개읍에서 거래량이 최대 4분의1까지 감소했다. 경기 광주시 오포읍에서도 거래량이 120건에서 95건으로 줄었고, 대구 달성군 다사읍과 화원읍도 각각 145건에서 80건으로, 76건에서 53건으로 줄었다.

광역시에서도 상황은 마찬가지다. 대구에서 조정대상지역으로 지정된 달성군 다사읍에서는 공시가 3억원 미만인 제일풍경채 프라임 전용면적 85㎡(18층) 아파트가 지난 15일 3억7300만원에 거래됐다. 작년 5월에는 같은 면적인 22층 아파트가 3억원에 거래된 바 있다. 또 다른 조정대상지역인 달성군 화원읍에서는 전용 85㎡인 신동아파밀리에 아파트 매매가가 작년 6월 3억원(15층)에서 올해 6월 1층 매물임에도 3억8800만원까지 올랐다.

실제로 퇴계원읍 일신건영아파트는 공시가 3억 미만인 아파트의 실거래가가 크게 올랐다. 지난 12일 전용면적 84㎡(15층) 아파트가 4억4800만원에 거래됐는데, 1년 전 같은면적인 15층 아파트는 이보다 1억8300만원 싼 2억6500억원에 팔렸다. 남양주시 와부읍 덕소주공3단지 아파트도 84㎡ 아파트가 1년새 4억6000만원(13층)에서 6억2500만원(18층)으로 올랐다. 인근 A공인중개사 관계자는 “대체적으로 모든 단지에서 실거래가가 1억5000만~2억원 가량 오르고 있다”며 “지금은 매물이 나오지 않아 거래가 멈춰있는 상태”라고 설명했다.

그러나 수도권과 광역시·특별시에 있더라도 읍·면지역에 있는 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서도 배제된다. 집값이 싸고 거래량도 많지 않은 읍·면 지역까지 조정대상지역으로 묶으면 과도한 불이익이 발생할 수 있다는 이유에서다. 보유주택 수를 계산할때도 제외된다. 가령 서울에 아파트 한 채, 경기도 읍면지역 공시가 3억 이하 아파트 한 채를 갖고 있다면 두 집 중 어느 것을 매도하더라도 1주택자 수준으로 세금이 부과된다는 뜻이다.

경기도 수원시에 아파트를 한 채 보유한 홍모(60세)씨는 남양주시 퇴계원읍 소재 공시가격 3억원 이하 아파트를 눈여겨보고 있다. 조정대상지역인 수도권·광역시·특별시에서도 읍·면지역은 양도세 중과에서 배제되기 때문이다. 주택수에도 산정되지 않기 때문에 1주택자의 지위는 유지할 수 있다는 점도 눈길이 가는 이유 중 하나다.