[며느리도 모르는 'HUG 분양가 심사기준'-②] 분양가 책정 놓고 분쟁 빈발"지방에선 아파트 분양 못하겠다".. 낡은 단지보다 싼 분양가

 

머니S|김노향 기자|입력2021.06.28 15:41|수정2021.06.28 15:41

• 고객센터 이동A건설업체는 최근 대구와 광주 등 지방광역시 3곳에서 분양을 진행했으나 HUG의 분양가 심사 결과 예상 대비 낮은 분양가로 인해 사업 일정을 연기했다. /사진제공=HUG
  주택도시보증공사(HUG)가 지정하는 '고(高)분양가 관리지역'의 일부 사업장에서 분양가 심사기준을 놓고 사업자와의 반발로 분양 시기가 한 달 이상 지체되는 사례가 빈번하게 발생하고 있는 것으로 파악됐다.분양가 산정 내역을 보면 2개 사업장은 비교 사업장 대비 분양가가 3.3㎡당 100만원 안팎 차이가 났다. 이 가운데 B단지는 인근 시세와 비교해도 3.3㎡당 180만원가량 낮은 1600만원의 분양가가 책정됐다. 비교 사업장의 3.3㎡당 분양가는 분양단지 1740만원, 준공단지 1230만원이다. 인근 시세와 해당지역의 1년 분양가 평균은 3.3㎡당 각각 1780만원, 1560만원이었다.
  수도권-지방 집값 양극화 심화… 대안 없나?
  ━수도권 아파트는 준공 시기와 상관없이 지하철, 학교 등 인프라가 좋으면 매매가가 계속 오르다 보니 시세 산정의 기준이 되는 인근 아파트값이 높다. 시행사가 원하는 분양가가 산정되기 쉬운 구조다. 반면 지방광역시는 노후아파트일 경우 가격이 떨어지는 경우가 많다.
  비교 사업장의 경우 기존엔 비공개였으나 최근엔 업계의 요구에 따라 개별적으로 공개한다. HUG 관계자는 "심사 평점에 따른 가감률은 비교 사업장 대비 우위·열위 평가를 해 점수차를 산정하고 정량적 조정을 한다"며 "구체적인 산정기준의 경우 대외적으로 공개하지 않는다"고 설명했다.
  김노향 기자 merry@mt.co.kr
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• 비교 사업장 선정 기준에 대해선 "보증을 신청한 사업장과 평가 점수의 차이가 가장 적은 단지, 준공 10년 이내 단지 각각 1개를 선정하고 반경 1㎞ 이내가 없는 경우 1㎞마다 확장해 조사한다"고 설명했다.
• 수도권과 지방의 아파트가격 차이가 점차 심화됨에 따라 이 같은 HUG의 분양가 심사기준이 집값 양극화를 더욱 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 주용남 도시와경제 소장은 "분양가 심사기준 변경 이후 실제로 수도권 분양가는 더욱 오르고 지방은 떨어지는 현상이 나타났다"며 "주변지역에 적정한 비교 사업장이 없는 경우엔 고분양가 사업장 지정을 취소하는 방안도 있을 수 있다"고 제시했다.
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• B단지의 경우 시세 기준인 반경 500m 내·준공 20년 이내·100가구 이상 단지가 상대적으로 오래되고 유명 브랜드 아파트가 아니다보니 적정가격이 산출되지 않았다는 게 A업체 주장이다. 이 회사는 HUG에 조정 신청을 했지만 이뤄지지 않았다.
• 이 회사 관계자는 "분양가 비교 대상 역시 시·군·구 가운데 어느 행정구역인지 불분명한 만큼 사업주체의 분양가 예측에 대한 불확실성이 확대되고 있다"며 "기준이 완벽히 공개되지 않는 이상 분양 일정을 수립하기가 어렵다"고 지적했다.
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• 상황이 이렇다 보니 새 아파트 분양가가 노후아파트 매매가보다 낮게 형성되는 경우가 발생하고 시행사는 이윤 감소를 이유로 분양을 미루거나 후분양을 하게 된다는 게 업계의 지적이다. 이런 지적에 대해 HUG 관계자는 "고분양가 심사는 보증 리스크의 선제적 관리를 목적으로 하는 것"이라며 "사업주체가 제시받은 가격 이내에서 분양보증 발급 여부를 결정하면 된다"고 밝혔다.
• B단지의 분양가가 시세 대비 낮게 나온 이유는 HUG의 '시세 반영 한도 설정' 규정 때문이다. HUG는 집값 상승률이 높은 지역일 경우 분양가도 높게 산정되는 것을 규제하기 위해 '분양가 상한선'을 정한다. 여기서 인근 시세가 기준으로 사용되는데 사업장 반경 500m 내·준공 20년 이내·100가구 이상 아파트의 매매가 대비 85~90%가 된다.
• 28일 건설업계에 따르면 국내 시공능력평가 순위(2020년 기준) 상위 건설기업인 A사는 최근 대구와 광주 등 지방광역시 3곳에서 분양을 진행했으나 HUG의 분양가 심사 결과 예상보다 훨씬 낮은 분양가로 인해 사업 일정을 연기했다.