재개발 투자 '피·땀·눈물' 흘리지 않으려면 '이것' 꼭 알아야 한다

조회수 2천2021. 06. 27. 18:00

사진=연합뉴스

안녕하세요! 집슐랭 구독자 여러분!?

지난 편에서는 부동산 전문 변호사 '김예림 변호사'님과 함께 '임대차 분쟁'에 대한 여러 궁금증들을 풀어보았는데요!

이번 편에서는 '재개발 투자 시 꼭 알아둬야 할 점'들을 Q&A 시간으로 준비해보았습니다! 재개발 투자에 관심 있는 분들은 특히 더 주목해주세요!??

그럼 함께 출발해볼까요??

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Q. 재개발 구역 집 사도 아파트를 못 받을 수 있나요?

재개발 구역에 주택을 사면 재개발 입주권을 무조건 받는다고 생각하시는 분들이 굉장히 많아요.
그런데 실제로는 분양 자격이 너무 복잡하게 돼 있어서 그렇지가 않아요. 또 아주 특수한 경우들은 예외적으로 못 받는 경우도 있기 때문에 주의를 하셔야죠. 그래서 분양 자격이 있는 물건인지 미리 확인하고 매수하셔야 합니다. 분양 자격 관련해서는 ‘도시정비법’이 기준이 되거든요. 그런데 구체적인 사항은 시도 조례에 아예 정해져 있어요. 그러다 보니 지역마다 조금씩 분양 자격이 또 다를 수도 있겠죠. 따라서 ‘재개발 구역에 새 아파트 입주권을 받고 싶어서 매수하신다’라고 했을 때는 여러 가지 ‘시도 조례’나 ‘조합 정관’ 같은 것들을 꼼꼼하게 살펴보실 필요가 있습니다.

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Q. 다가구 주택에 살고 있는 나, 재개발 후 입주권 못 받을 수 있나요?

우선 다가구는 기본적으로 ‘단독 주택’이라고 보시면 돼요.
그런데 여기에 지분을 다 공유하고 있는 형태인 거죠. 다세대는 ‘일반 빌라’라고 생각하시면 되는데, 세대별로 다 등기부 등본이 있는 경우예요. ‘도시정비법’의 대원칙 중 하나가 ‘한 명이 여러 채를 공유’하고 있거나 아니면 ‘여러 명이 한 채를 공유’하고 있는 경우에도 ‘입주권은 하나밖에 안 나온다’는 거예요. 그렇기 때문에 사실 다가구는 아까 말씀드린 것처럼 단독 주택에 포함되잖아요. 그럼 여러 명이 한 채를 공유하고 있는 경우에 해당돼서 여러 명한테 하나의 입주권 밖에 나오지 않는 게 원칙이에요. 그러면 좀 억울하실 수 있는 게 세대별로 등기만 안 돼 있지 사실상 세대별로 다 분리해서 소유하고 있는 것이나 마찬가지잖아요. 그래서 다가구 주택의 경우에는 도시정비 조례 같은 곳에 예외 규정을 두고 있어요. 예를 들어 서울시 도시 및 주거환경 정비 조례 같은 경우에는 다가구 주택이 1997년 1월 15일 이전에 건축 허가를 받아 세대별로 지분등기나 구분소유등기까지 마쳤다면 처음 건축 허가받은가구 수만큼 입주권을 부여해주는 거죠.

아무래도 다가구 주택은 사실상 각 세대별로 다 소유하고 있는데 등기만 형식상으로 다가구로 돼 있어서 세대별로 입주권을 못 받으시는 거잖아요. 그래서 이런 부분이 좀 ‘억울하다’라고 해서 예외 규정을 두는 거죠.

최근 판례의 경우 비록 상가 사례이긴 하지만 ‘각각 1인이 한 가구를 소유한 것으로 봐야 하지 않나’라고 해석한 경우도 있어요. 이런 것들을 봤을 때는 사실 다가구도 그렇게 인정을 해줘야 되는 게 맞을 것 같거든요. 그런데 일단은 조례나 법은 그렇게 돼 있는 거죠.

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Q. 다세대를 쪼개거나 허물고 다시 짓는 경우,
권리산정기준일 이후 입주권이 인정되지 않나요?

다세대는 원칙적으로 세대별로 다 등기가 돼 있기 때문에 세대별로 입주권을 받으시는 거예요. 그러다 보니 이런 경우가 생기는 거죠. 기존에 단독 주택이었는데 두 세대로 쪼개서 다세대 주택을 만든다거나, 아니면 이런 단독 주택 자체를 철거하고 다세대 주택을 새로 짓는다거나 그러면 입주권의 개수가 기존보다 늘어나게 되잖아요. 그렇게 되면 사업 수익성도 많이 떨어질 수 있고 조합원 간에 갈등이 많아져서 사업이 제대로 진행되지 않을 수도 있고요. 이런 문제가 생기기 때문에 투기 수요를 차단하려고 ‘권리산정기준일’이라는 게 있어요. 그래서 이것은 ‘투기 수요가 많이 몰릴 것 같다’라고 하면 고시하고 그렇지 않은 경우엔 정비 구역 지정 다음 날을 권리산정기준일로 봐요. 이 기준일 이후에 세대 수를 늘렸거나 철거하고 다시 지어 세대 수가 늘어난 경우에는 기존 현황대로 입주권을 받으시는 거죠.

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Q. 공공재개발후보지의 신축 빌라를 분양받은 경우 공공 재개발이 아닌
공공직접시행으로 방향을 틀 경우 입주권을 받을 수 있나요?

일단은 공공 재개발이라는 하나의 이름으로 말씀하시니까 좀 헷갈릴 수는 있어요. 정부에서 무조건 공공이라는 말을 붙이면 이것이 ‘공공 주도’인지 ‘공공 참여’인지 구분을 잘 못 하세요. 공공주도재개발이라고 하면 공공에서 주도하는 사업으로, 사업 시행자가 LH같은 공공에서 직접 운영하는 방식으로 보시면 돼요. 이 경우엔 기존 민간 재개발처럼 관리 처분 방식이 아니라 일정한 수익을 보장해주고 나머지 리스크도 시행자가 떠안는 식의 사업이에요.

그런데 '공공 참여'라는 것은 원래부터 있었어요. 그래서 기존 조합이 있으면 민간과 공공이 같이 사업을 운영하는 방식을 생각하시면 되고요. 기존의 민간 재개발처럼 관리처분 계획을 수립해서 권리 의무도 정하는 방식으로 이루어진다고 생각하시면 됩니다.

권리산정기준일이 좀 복잡한 게 공공 참여 같은 경우에는 작년에 대책에서 나왔던 거예요. 그래서 이때 후보지를 선정하면서 권리산정기준일을 9월 21일로 정했거든요. 그래서 그 이후에 ‘쪼개기’ 같은 것들이 안된다고 보시면 돼요.

그런데 이번에 2·4 대책에서 나온 이야기인 ‘2월 4일 이후에 사면 현금 청산이다’라는 말은 ‘공공 참여 재개발’에 적용되는 게 아니라 ‘공공 주도 재개발’에 적용되는 거예요. 그래서 2월 4일 이후에 어떤 주택을 매수했는데 그게 기존의 공공 주도 재개발 구역에 포함이 돼 있다거나 아니면 이후에 포함될 것이라 했을 때는 현금 청산된다는 거예요. 그런데 사실 법이 지금 통과를 못 하고 있죠. 2월 4일을 기준으로 현금 청산된다는 것 자체가 국회에서 통과되지 못할 가능성이 높아요. 이제 최근에 나온 안과 관련해서는 공공주택 특별법이 있거든요. 그래서 이 법의 개정안이 시행될 때까지 그 이전에 사신 분은 ‘구제해주겠다’는 방안이 지금 검토가 되는 것으로 알고 있어요.

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지금까지 부동산 전문 변호사 '김예림 변호사'님과 재개발 투자에 대한 여러 궁금증들을 해결해보았는데요! 아직 알아둬야 할 '재개발 투자 시 유의점들'이 많이 남아있습니다! ✨

바로 다음 편에 이어서 알려드릴테니 많은 관심 부탁드려요! 그럼 다음 이 시간에 만나요~?