D-7 부동산 세금 폭탄이 온다..절세 방안은?

다주택자 종부세율 2배, 양도세 중과세율도 10%P↑
60세 미만 1가구1주택자 공동명의
장기적으로 똘똘한 한채 '살기'해야
증여시 감정평가 받는 것이 유리

이데일리|하지나|입력2021.05.25 06:30|수정2021.05.25 06:30

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[이데일리 하지나 신수정 기자] 내달부터 다주택자의 부동산 세금폭탄이 본격화될 전망이다. 종합부동산세가 일제히 상승하고, 양도소득세도 보유기간이 짧거나 다주택자인 경우 부담이 대폭 늘어난다. 전문가들은 다주택자의 경우 6월 이전에 주택을 처분하는 것이 가장 좋지만 여의치 않을 경우 증여를 하는 것이 차선책이 될 수 있다고 조언한다.

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다주택자는 보유해도 팔아도 稅부담

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올해 6월부터 2주택 이하 보유자의 경우 종부세율은 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 2주택 이상·조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8%포인트 오른다. 예를 들어 6억~12억원 이하 규모의 서울 소재 아파트를 여러 채 보유하고 있는 경우 종부세율은 1.3%에서 2.2%로 2배 가까이 높아진다. 세부담 상한도 조정대상지역 2주택자의 경우 종전 200%에서 300%로 인상된다. 반면 1주택자 고령자의 세액 공제율은 구간별로 10%포인트 상향 조정된다. 장기보유공제와 합산한 공제 한도는 최대 70%에서 80%로 늘어난다.

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이에 따라 고령자 공제 혜택이 없는 60세 미만인 1가구 1주택자는 부부 공동명의 방식이 낫다. 각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있다. 공시가격이 12억원을 넘는다면 보유기간이 길고 연령이 높아질수록 9억원을 공제받는 1가구 1주택자 공제가 유리하다. 다만 전문가들은 단독명의에서 공동명의로 바꿀 경우 증여세와 증여취득세를 함께 고려해야 한다고 조언한다. 배우자 및 직계비속에 대한 증여세는 각각 6억원, 5000만원까지 비과세되고 초과금액에 대해선 10~50% 세율로 증여세를 낸다.

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다주택자의 양도세 중과세율도 종전보다 10%포인트 강화된다. 특히 3주택자의 경우 1년 내 조정대상지역 내 양도차익이 10억원이 넘는 주택을 처분할 경우 양도세율이 최대 82.5%(지방소득세 10% 포함)에 달한다.

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중저가 2주택보다는 고가 1주택이 낫다

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전문가들은 장기적으로도 주택 여러 채를 보유하기보다는 똘똘한 한 채를 보유하는 것이 낫다고 설명한다. 덧붙여 똘똘한 한 채에 ‘살기’를 시작해야 한다고 조언한다.

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구재이 굿택스 대표는 “향후 세금 상승을 따져봤을 때 9억원이 넘는 집의 양도세는 10년 이상 살지 않으면 굉장히 높아져서 지금부터라도 실거주 요건을 채워야 한다”면서 “지금까지만 해도 임대를 주고 2년 보유만 해도 80%까지 공제를 해줬지만 올해부터는 직접 살지 않으면 10년 이상 보유해도 40%밖에 공제해주지 않는다”고 말했다.

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실제로 2주택자보다 1주택자의 보유세 부담이 덜한 것으로 나타났다. 이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 동작구 본동 신동아 아파트 전용면적 104㎡(공시가 6억6400만원)와 구로구 개봉동 개봉한진타운 84㎡(4억2300만원) 2채를 보유한 A씨의 경우 올해 예상되는 보유세는 809만9093만원이다. 이는 지난해보다 498만원 가량 증가한 수준이다. 반면 동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 84㎡ 아파트 공시가는 13억7000만원으로 이들보다 높지만 1주택자인 B씨는 보유세는 616만4784원으로 오히려 더 낮은 것으로 나타났다. A씨의 2주택 공시가는 총 10억8700만원이다. 반면 1주택인 B씨 집은 공시가 13억7000만원으로 A씨 두 채 합한 것보다 더 높지만 세금부담은 훨씬 적다. 다주택자 규제에 따른 것으로 결국 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 늘어날 수밖에 없는 이유다.

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“부담부증여는 주의…증여시 감정평가를 받아라”

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양도세 부담이 크다면 증여가 대안이 될 수 있다. 시장에서는 이미 증여가 상당수 이뤄졌다고 보고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 서울 주택 증여 건수는 3022건으로 전년동기(1693건)보다 2배 가량 늘었다.

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하지만 증여는 증여세뿐만 아니라 취득세율이 최대 12%(조정대상지역내 3억원 이상)까지 늘어났다. 우병탁 신한은행 팀장은 “증여의 경우 취득세와 증여세를 합한 금액이 보유세 중과를 내는 것보다 적은 경우, 또는 향후 빠른시일 내에 양도를 생각한 경우에 적극적으로 생각해볼 수 있다”고 했다.

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증여시 감정평가를 받는 것도 좋은 방법이다. 송지용 하나은행 자산관리사업단 세무팀장은 “일반적으로 증여는 매매사례가액을 신고하도록 돼 있는데 감정평가를 받게 되면 매매사례가액보다는 많게는 1억원 가량이 차이가 날 수도 있다”고 말했다.

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반면 과거 절세 방안으로 활용됐던 부담부증여(주택을 증여할 때 전세보증금 또는 대출을 함께 증여)는 주의할 필요가 있다고 설명한다. 송 팀장은 “부담부증여는 채무가 증여재산에서 차감되므로 증여세가 줄어드는 효과가 있었지만 다주택자인 경우 양도세 부담이 커질 수 있어서 오히려 단순 증여가 나을 수도 있다”고 말했다.

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