믿을 건 부동산…부자탄생·자산보유비중 '부동산 열일'

리얼투데이 입력 2020.11.12 09:53 수정 2020.11.12 09:54

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KB경영연구소가 발간하는 ‘부자보고서’에서 금융자산(현금 및 예적금, 주식, 채권 등의 금융투자상품에 예치된 자산의 합) 기준으로 10억원 이상 보유한 부자의 수가 늘어난 것으로 집계됐다. 2019년 말에는 금융자산 10억원 이상 보유한 부자가 35만4,000명으로 전년 32만3,000명보다 9.6% 늘었으며 10년 전과 비교했을 때 2.2배 증가했다(2010년 16만명). 10년 전에 비해 경제규모가 커진 만큼 부자의 수가 증가했다고 볼 수 있다. 2010년 국내총생산(GDP)은 1,323조원에서 2019년 1,919조원으로 45%로 성장했다.

 

■ 한국 부자들, 보유자산 절반 이상 ‘부동산’

 

한국 부자의 특성은 부동산 사랑이다. 전국의 금융자산 10억원 이상 보유자 400명을 대상으로 설문조사한 결과, 부자들의 자산목록 비중에서 부동산은 절반 이상을 차지했고 올해는 56.6%(중간값 기준)가 부동산자산으로 응답했다. 지난해에 비해 2.9%포인트 올랐고 2013년(56.9%) 이후 가장 높은 결과이다. 이 같은 흐름은 부동산 가격과 연관이 깊은데 2010년대 초반에 서울 아파트 매매가격이 약세를 보이다가 2010년대 중반부터 강세로 전환되면서 부자들이 보유한 주택 가격이 빠르게 상승해 자산이 불어난 것으로 보인다. 수도권 집값이 본격적으로 오른 2016년 이후부터는 부동산 자산 비중과 금융자산 비중 간 갭이 확대된 모습이다.

 

 

부자들이 거주하는 부동산 외 투자로 활용하는 종류는 무엇이 있을까? 먼저 대부분 부자들은(80%) 거주 외 부동산을 보유하고 있으며 상가(44.3%), 일반 아파트(41.5%), 토지·임야(39.0%) 비중으로 나타났다. 이 중 금융자산 별로 나누면 30억 미만 부자의 경우 일반 아파트(37.4%)를 보유하고 있다는 응답이 가장 많았고 상가(36.6%)와 토지·임야(34.9%) 보유 응답이 근소한 차이로 그 뒤를 이었다. 반면 금융자산 30억 이상의 경우 상가(64.8%)를 보유하고 있다는 응답이 일반 아파트(52.3%)와 토지·임야(50%)보다 상대적으로 높았다. 오피스빌딩을 보유 중이라는 응답도 30억 이상에서 13.6%로 30억원 미만의 3.4% 대비 높았다. 보유 자산이 많을수록 상가, 오피스빌딩과 같이 임대료를 통한 현금흐름이 가능한 상품의 비중이 높다는 점을 알 수 있었다. 또 30억 미만 부자들은 아파트에 투자해 월세수익보다는 시세차익을 기대하는 방향의 투자가 상대적으로 많았다.

 

 

■ 강남구에 집중된 부자들, 40대 종잣돈 마련

 

부자들은 전체 중 45.8%인 16만2,000명이 서울에 살고 있으며 경기(7만7,000명), 부산(2만5,000명), 대구(1만6,000명), 인천(1만명) 순으로 나타났다.

 

특히 서울 내에서는 집값 비싸기로 유명한 서초구와 강남구, 송파구 등 강남 3구의 집중도가 높다. 서울에 사는 부자의 46.7%가 이 지역에 살고 있다. 그 외 서울 강북지역에 32.7%, 강남 3구를 제외한 서울 강남지역에 20.7%가 거주하고 있다.

 

부자들 중에서도 상대적으로 더 많은 금융자산을 보유한 초고자산가의 분포를 살펴보기 위해 서울시 자치구별 ‘부집중도 지수’를 보면 강남구, 서초구, 종로구, 성북구, 용산구, 영등포구의 6개 구가 다른 자치구에 비해 상대적으로 부의 집중도가 높은 것으로 나타났다.

 

 

또 부자가 현재의 자산을 축적할 수 있었던 주요 원천으로 ‘사업소득’과 ‘부동산투자’를 꼽았다.

 

자산 축적 경로를 1개만 선택하라면 사업소득이 앞섰고 2개 방법으로 선택할 경우 ‘부동산투자’가 63.0%, ‘사업소득’ 58.3% 순이었다. 이에 비해 ‘근로소득’과 ‘금융투자’, ‘상속·증여’에 의한 자산 증대는 앞의 두 요인에 비해서 기여도가 상대적으로 낮게 나타났다.

 

부동산투자 수익이 부의 원천이 된 과거와 달리 2010년대에는 벤처와 스타트업 붐에 따른 성공사례가 나타나면서 사업수익의 중요도가 높아진 것으로 보인다.

 

또 부자가 부를 늘릴 수 있는 동력이 되는 요소로는 저축여력, 부채 활용, 종잣돈, 투자자산분배 전략으로 나눌 수 있다.

 

이 중 종잣돈은 부자가 부를 늘리기 위한 초석이며 이를 달성함으로써 이후 투자를 통한 소득이 본격적으로 일정 규모를 넘게 된다. 부자들이 생각하는 최소 규모의 종잣돈은 평균 8억5,000만원이고 중간값으로는 5억원이었다. 부자가 생각하는 최소 종잣돈을 마련한 시기도 55.8%가 ‘40대’에 달성했고 평균 44세로 나타났다.

 

■ 코로나는 부자들에게 어떤 영향 미쳤나?

 

코로나19로 인해 부자들도 30.5%는 월 가구소득이 감소하는 경험을 한 것으로 나타났다.

 

이 중 사업체를 운영하는 부자의 경우 37.3%가 소득 감소를 경험하며 가장 영향이 컸던 것으로 나타났다. 전문직의 16.4%, 부동산임대업이나 경영관리직이 각각 25.0%가 소득 감소를 경험한데 비해 상대적으로 큰 비중이었다.

 

소득감소가 큰 부분으로 ‘근로·사업소득’으로 94.3%가 감소를 경험했다고 응답하여 가장 영향이 크다. 이어 ‘금융소득’에서의 감소가 44.3%, ‘부동산 임대소득’에서의 감소도 28.7%로 투자자산도 적지 않은 영향을 받은 것으로 나타났다.

 

 

2020년 상반기 코로나19의 영향으로 4명 중 1명의 부자가 종합 자산가치 하락을 경험했다. 손실을 경험한 쪽은 주로 ‘주식’, ‘펀드’에서 나왔다. 코로나19로 주식시장이 급락한 이후 재상승장이 있었음에도 불구하고 포트폴리오 변경을 하지 못하였거나, 큰 손실 직후 청산함으로써 손실 확정 등이 발생한 경우로 추정된다.

 

반면 같은 상황이라 하더라도 6.5%의 부자들은 종합 자산가치가 상승했는데, 주로 ‘주식’, ‘상가’, ‘아파트’에서 수익이 발생한 것으로 나타났다. 코로나19로 주식시장이 급변하는 가운데, 적절한 종목을 선택하여 투자함으로써 수익률 제고에 기여한 것으로 보인다. 한편, 작년 하반기부터 지속된 부동산 가격 상승세 영향으로 상가 및 아파트에서 수익이 발생한 경우도 상당한 것으로 나타났다.

 

여기서 수익과 손실이 가장 많이 발생한 자산이 모두 ‘주식’이라는 점에서, 주식이 위기와 기회를 동시에 제공하는 변동성이 큰 상품임을 확인할 수 있으며, 기회를 잡는 사람은 많지 않다는 것을 알 수 있다.