자고나면 바뀌는 부동산 세율..매수·매도·증여는 '타이밍이 기술'

10년보유 서울 15억 아파트, 연내 팔면 내년보다 양도세 4300만원 절감
'일시적 2주택자', 기존 집 처분기한 새집 계약일 따라 3년·6개월 제각각
고령 장기보유주택, 종부세 줄이려 단독명의 전환? '배보다 배꼽' 가능성
내년 공시가격 3억 이상 예상땐 증여 서둘러야 취득세 12% 중과 피해

헤럴드경제 | 입력2020.09.18 11:16

정부의 부동산 대책이 지금까지 23번을 헤아리지만, 핵심 골격은 가수요 또는 투기적 수요를 틀어막기 위한 징벌적 세금으로 요약된다. 특히 고가 다주택자에 대한 세제상 불이익은 무지막지하다. 집을 팔면 양도차익의 최고 72%까지, 집을 사면 최고 12%의 취득세를 중과한다. 그냥 보유하고 있어도 최고 6%의 종합부동산세율에 떨어야 한다. 강남에 아파트 두 채라면 종부세만 해도 억대의 세금을 내야 할 판이다. 살지도 않으면서 ‘집값이 오를 테니 일단 사두고 보자’는 방식은 이제 유용하지 않다. 1주택자라도 실제 거주하지 않으면 양도세 등 세금의 칼날을 피할 수 없다. 23번의 숫자가 말해주듯 부동산 관련 세제가 수시로 바뀌다 보니 집 파는 타이밍에 따라 수천~수억원의 양도세가 왔다갔다 한다. 일시적 2주택자는 취득세·양도세 중과를 피하려면 새집 계약날짜를 정확히 기억해야 한다. 부동산 대책이 나올 때마다 실거주 요건이 강화되면서 기존 주택을 처분해야 하는 시한이 3년→2년→1년→6개월로 줄어 때를 놓치면 큰 낭패를 본다. 고가 1주택의 경우 부부 공동명의냐 단독명의냐에 따라 종합부동산세 희비가 갈릴 수 있다. 부동산 세금이 사실상 증세의 한 축으로 떠오른 만큼 ‘절세의 기술’이 어느 때보다 중요해졌다. 앞으로 남고 뒤로 밑지지 않으려면 ‘세테크’에 공을 들여야 할 시점이다.

10년보유 고가 1주택자, 내년부턴 장기보유 혜택 실거주 강화

1주택자는 원칙적으로 양도차익에 대한 세금을 내지 않지만 실거래가 9억원 초과 주택은 양도세 과세 대상이다. 과세 대상이라도 2년 이상 실제 거주하고 장기보유하면 특별공제를 적용받아 양도세를 대폭 깎아주는데 내년부터 특별공제 실거주 요건이 강화된다. 올해까지는 거주 기간이 2년 이상만 되면 8%에 보유 기간을 곱한 만큼 양도세를 깎아준다. 10년을 보유했다면 80% 공제를 받을 수 있는 것이다.

하지만 내년부터는 8%를 보유 기간 4%, 실거주 기간 4%로 쪼개 계산한다. 즉 장기보유특별공제 80%를 받으려면 ‘10년 보유(40%)에 10년 거주(40%)’ 요건을 동시에 갖춰야 한다. 게다가 실거주 기간에 따른 공제 4%는 3년 이상 실거주해야 받을 수 있게 됐다. 실거주 요건을 더 까다롭게 만든 것이다. 예를 들어 1주택자가 10억원에 산 서울 아파트를 10년보유(2년 실거주)한 후 20억원에 팔 경우 내년엔 실거주 기간이 3년이 안 돼 실거주 기간에 따른 공제 4%는 받을 수 없다. 보유기간에 따른 4% 공제율에 10년을 곱한 40% 공제만 받게 된다. 해가 바뀌었을 뿐인데 공제율이 반 토막이 나는 것이다. 팔려면 올해 파는 게 절대 유리하다. 실제 세금 부담의 차이도 크다. 세무 전문가에 따르면 이 경우 올해는 2500만원을 양도세로 내지만 내년에는 4배가 넘는 1억1616만원을 부담해야 한다. 같은 아파트를 15억원에 팔았다면 올해는 944만원, 내년에는 5286만원을 내야 한다.

‘일시적 2주택자’, 취득세·양도세 폭탄 피하려면 새집 계약날짜 유념하라

이사나 취업, 새집 갈아타기 등으로 ‘일시적 2주택’이 된 경우 1주택자와 취득세율(1~3%)이 같다. 대신 두 번째 집을 산 뒤 기존 집을 처분 기한내야 팔아야 취득세·양도세 혜택을 받을 수 있다. 비규제지역은 처분기한이 3년으로 여유가 있다. 그런데 조정대상지역 등 규제지역은 주택 가수요를 옥죄려는 정부의 잇단 부동산 대책으로 기존 집 처분기한이 여러 번 바뀌다보니 잘 따져보지 않으면 낭패를 볼 수 있다.

정부는 지속적으로 일시적 2주택의 처분 기간을 줄여왔다. 2018년 9월 13일 이전에 새집을 산 경우는 3년(조정대상지역 기준) 내 기존 집을 팔면 된다. 하지만 9·13대책으로 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 새집을 산 사람은 2년 내 기존 집을 팔아야 한다. 이어 12·16대책이 나오면서 2019년 12월 17일 이후 새집을 산 사람은 처분 기간이 더 줄어 1년 내 기존 집을 처분해야 취득세·양도세 혜택을 받을 수 있다. 올해 6·17 대책에서는 처분·전입 기간을 6개월로 더 단축했다. 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 샀다면 6개월 안에 새집으로 전입해야 한다.

9·13 대책 이후 주택 한 채를 보유한 상태에서 규제지역에 있는 집을 사려고 주택담보대출을 받은 ‘일시적 2주택자’의 기존 주택 처분 만기(2년)가 이달 14일부터 개시됐다. 이들이 기한 내 집을 팔지 못하면 대출금은 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 또 취득세 차액과 가산세를 내야 한다.

정원준 한화생명 마케팅역량팀 세무사는 “최근 세법이 바뀌어 기존 집을 전부 1년 내에 팔아야 하는 것으로 아는 사람이 많은데, 새집을 산 시점에 따라 제각각이라 잘 확인해봐야 한다”고 조언했다.

양도 차익 합산·누진…2주택자 한꺼번에 팔지말고 올해와 내년으로 분산하라

양도세는 1년간 양도 차익을 합산해서 세금을 부과한다. 올해 2채를 한꺼번에 팔면 누진적인 양도세 구조에 따라 세금 부담이 더 커진다.

예를 들어 부산 집(2억원에 사서 5년 보유한 뒤 4억원에 처분)과 서울 집(6억원에 사서 실제 살지 않고 3년을 전세 준 뒤 12억원에 처분)을 올해 모두 팔면 양도세를 3억원 내야 하지만, 올해와 내년 순차적으로 팔면 2억7000만원으로 줄어든다. 매각 시점에 차이를 뒀을 뿐인데 3000만원 절세할 수 있는 것이다. 매각 순서는 비조정대상지역인 부산 집을 먼저 파는 게 좋다. 그렇게 보유 주택 수를 1채로 줄인 뒤, 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세 중과 부담을 줄일 수 있다. 다주택자가 조정대상지역의 집을 팔면 양도세를 기본세율(6~42%)에다 20~30%포인트 더해 중과하기 때문이다.

만약 가격이 떨어져 손해를 본 집이 있으면 그 집은 다른 집과 함께 처분하는 게 유리하다. 손해를 본 만큼 양도 차익을 깎아주기 때문이다.

주의할 점은 양도 시점은 잔금을 치른 날이나 소유권 이전 등기일 중 빠른 날로 본다는 것이다. 계약서 작성이 기준이 아니다.

종부세 절감 위해 부부공동명의? 고가주택 고령 장기보유자는 단독명의가 절대 유리

1주택 종합부동산세는 공시가격 기준으로 9억원이 넘는 부분에 대해 부과한다. 공동 소유면 각각 6억원이 기준이 된다. 예컨대 14억원 주택을 남편 단독으로 보유하면 9억원을 뺀 5억원에 대해 종부세가 부과된다. 부부 공동명의이면 전체 가격을 둘로 나눈 7억원에서 6억원을 뺀 1억원이 과세 대상이다. 결과적으로 총 2억원에 대한 종부세만 내면 된다.

그런데 공동명의가 마냥 유리한 것은 아니다. 1주택 소유자가 60세 이상이나 5년 이상 보유하면 고령·장기보유 공제를 받아 세금을 줄일 수 있다. 부부 공동명의면 각각 0.5주택을 보유한 것으로 보기 때문에 이 혜택을 볼 수 없다. 올해의 경우 종부세를 계산할 때 고령자 공제율은 최대 30%(70세 이상), 장기보유 공제율은 최대 50%(15년 이상)가 적용된다. 둘을 합친 최대 공제율은 70%다. 내년에는 고령자 공제율이 최대 40%, 최대 공제율은 80%로 높아진다. 이처럼 공제율이 10%포인트 늘어나기 때문에 대체로 집값이 비쌀수록, 보유 기간이 길수록, 고령일수록 단독 명의가 공동명의보다 유리해질 수 있다.

고령자·장기보유 공제를 받기 위해 공동명의를 단독명의로 바꾸는 게 나을까. 결론적으로 오히려 손해를 보기 쉽다. 공동명의에서 단독명의로 바꾸는 것은 종부세의 절세 효과보다 각종 비용이 많이 든다. 배우자에게 증여할 때 증여세를 내지 않아도 되는 한도는 6억원이다. 따라서 부부 중 한쪽이 소유한 지분을 다른 쪽에게 넘겨줄 때는 6억원을 초과하는 부분만큼 증여세를 내야 한다. 명의를 바꿀 때는 공시가격의 4%에 해당하는 증여 취득세도 내야 한다. 예컨대 시세 20억원, 공시가격 15억원짜리 주택을 단독명의로 바꾸는 경우를 생각해 보자. 김종필 세무사에 따르면 주택 지분의 절반을 배우자에게 증여하면 증여세는 6800만원, 취득세는 3000만원으로 추산된다. 두 세금을 합치면 1억원에 가깝다. 이 집을 부부 공동명의로 보유한다면 종부세는 101만원이다. 반면 단독명의로 보유한 사람이 고령자와 장기보유의 최대 공제율(80%)을 적용받으면 종부세로 62이만원만 내면 된다. 단독명의로 바꾼 뒤 아낄 수 있는 종부세는 연간 약 40만원이란 얘기다. 명의를 바꾸면서 낸 비용(증여세와 취득세)을 되찾으려면 240여년이 걸리는 셈이다.

공시가 3억이상 주택 증여취득세 급등…2억 후반대 집 증여 내년 4월말 전에 끝내라

보유세를 크게 강화해도 매도 대신 증여로 규제를 피해가는 다주택자들이 늘자 정부는 증여 취득세까지 높여 놓았다. 서울·경기 등 조정대상지역의 공시 가격 3억원 이상 주택은 증여 취득세가 3.5%에서 12%가 돼 3.5배로 올랐다. 예를 들어 공시가격 2억9000만원짜리 집이 3억원이 되는 순간 증여 취득세가 1015만원에서 3600만원이 되는 것이다.

정부는 매년 4월 말 공시 가격을 조정하는데, 현재 2억원대 후반 집들은 내년 4월 말에 3억원이 넘어 이 기준에 걸릴 가능성이 높다. 집값이 오르는 추세인 데다 정부가 시세에 가깝게 공시 가격을 현실화하고 있기 때문이다.우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “공시가격 2억8000만원대 주택까지 3억원을 넘길 것으로 예상된다”고 내다봤다. 공시 가격 3억원 미만 아파트는 주로 소형 평형으로 서울 외곽 지역과 경기도 등에 포진하고 있다. 문호진 선임기자

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