"10년 보유, 2년 산 집 팔아 10억 남겼다.. 양도세 올 2273만→내년 8833만원"

국세청 '홈택스'에 주택세금 100문 100답 공개
'부동산 3법' 개정 내용, 세무사도 어려워 하는 세법 정리

한국일보 | 박세인 | 입력2020.09.17 19:30

국회를 통과한 부동산 관련 주요 세제 변화. 종합부동산세법, 소득세법, 법인세법, 지방세법.

1세대 1주택자가 10년 이상 가지고 있던 집을 팔면 지금은 양도차익의 80%를 공제받는다. 하지만 내년부터는 실제로 살던 집이 아니라면 공제율이 대폭 줄어든다. 내년 6월부터는 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 아파트 분양권을 2년 이상 가지고 있다가 팔아도 차익의 60%를 세금으로 내야한다.

지난 8월 소득세법ㆍ종합부동산세법ㆍ법인세법 등 이른바 '부동산 3법'이 개정되면서 주택을 보유한 국민들과 세무사들의 머리가 더 복잡해졌다. 이에 국세청은 기획재정부, 행정안전부 등 세금을 관장하는 부처와 함께 주택 관련 세금 정책을 '100문 100답' 형식으로 정리해 '국세청 홈택스' 홈페이지에 올렸다. 17일 국세청이 공개한 내용 중 일부를 추려 문답 형식으로 정리했다.

-1세대 1주택자가 10년 이상 보유한 주택은 양도소득세를 80% 공제받을 수 있다. 만약 같은 집을 내년 1월에 팔면 양도세 부담이 얼마나 늘어날까.

“올해까지는 2년 이상 거주한 경우에는 보유 기간에 따라 최대 80%(연 8%)의 공제율을 적용하지만, 내년 1월 1일 이후부터는 연 8%의 공제율을 보유기간(4%), 거주기간(4%)으로 구분해 계산한다.

만약 10년 이상 보유(2년간 거주)하고 있던 주택을 20억원에 팔고 10억원의 차익을 남겼다면 올해는 80%의 장기보유특별공제가 적용돼 양도소득세를 2,273만원만 내면 된다. 하지만 공제율이 48%(보유 40%+거주 8%)로 낮아지는 내년에는 세금이 8,833만원으로 늘어난다.”

장기보유특별공제 적용 방식 변화. 국세청 제공

-조정대상 지역이 아닌 곳에 있는 아파트 분양권을 2년 이상 보유했다가 내년 7월에 판다. 이 때 양도소득세율은?

“현재 비조정지역 분양권을 팔면 보유 기간에 따라 기본세율이나 40~50%의 세율을 적용받는다. 하지만 내년 6월 이후 양도하는 분양권은 조정대상지역 여부와 관계 없이 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 적용된다. 2년 이상 보유했다고 하더라도 마찬가지로 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.”

-주택 1채와 분양권 1개를 보유하고 있다. 양도세를 낼 때 다주택자로 적용되나?

“양도세를 계산할 때 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 내년 1월 1일 이후 새로 분양권을 취득한다면 그 분양권부터는 주택수에 포함된다.”

-1주택자가 지난해 12월 말 새로 아파트를 산 뒤 이사를 했지만 기존에 살던 집을 팔지 못했다. 일시적 1세대 2주택 비과세는 언제까지 적용되나.

“2019년 12월 17일 이후 일시적 2주택자가 됐다면 주택을 산 뒤 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 일시적 2주택자로 인정된다. 만약 2주택자가 된지 1년 이상 지난 내년 이후 주택을 판다면 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않고, 나아가 기본 세율의 10%포인트 만큼 세금을 더 내야 하는 양도소득세 중과 대상이 된다.”

-다주택자가 내년에 분양권을 취득한 뒤 조정대상지역에 있는 다른 주택을 판다. 이 경우 주택 수를 어떻게 계산하나.

“서울 송파구(기준시가 6억원), 경기 성남(2억원), 전남 구례(2억원)에 각각 주택을 보유한 A씨가 대전 유성구 분양권을 산 뒤, 서울 송파에 있는 집을 판다고 가정하자. 이 경우 전남 구례에 있는 주택을 제외한 나머지가 주택 수에 포함돼 '1세대 3주택자'가 된다. 전남 구례 주택은 수도권 소재 주택이 아닌데다, 기준시가도 3억원을 초과하지 않아 이 경우 주택수에서 제외된다.”

주택 단기보유자에 대한 양도소득세율 변화. 국세청 제공

-조정대상지역에 2주택을 보유 중인데 이 중 한 채가 9월 1일자로 조정대상지역에서 해제됐다. 이 경우 종합부동산세 세율이 얼마나 적용되나.

“똑같은 2주택자라도 조정지역에 2채 모두를 가지고 있는지, 조정지역이 아닌 곳에 주택이 1채라도 있는지에 따라 종부세 세율이 달라진다. 이 때 조정대상지역 판정은 종부세 과세 기준일인 6월 1일이 기준이다. 만약 9월 1일에 조정대상지역에서 해제됐다면 2020년에는 조정대상지역 2주택자, 2021년에는 일반 2주택자에 해당한다.”

-부부가 조정대상지역에 있는 주택 2채를 각각 50% 지분으로 소유하고 있다. 이 경우 종합부동산세를 매길 때 주택 수 판정은?

“종합부동산세는 주택의 일부 지분, 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용한다. 이 경우 부부 모두 조정대상지역에 2주택을 보유한 것으로 본다.”

-세입자와 재계약을 하면서 임대료 상한선(5%)보다 더 올려 받은 것이 적발됐다. 이 경우 언제까지 종합부동산세 합산 배제 혜택을 못받고 세금을 더 내야 하나.

“임대주택에 적용되는 임대료 상한 5%를 위반하는 경우에는 위반한 해와 그 다음해까지 2년에 대해 합산배제 대상에서 제외된다. 기존에 합산 배제로 감면된 세금이 있다면 추징 대상이다. 다만 의무임대기간이 지난 임대주택의 경우 감면세액을 추징하지는 않는다.”

주택임대소득 과세대상 판단 기준. 국세청 제공

-지방에서 소형 주택 3채를 전세로 내줬다. 주택임대소득세를 내야 하나?

“주택임대소득 과세 대상은 2주택 이상이면서 월세 임대소득을 가지고 있는 경우, 3주택 이상을 보유하면서 보증금, 전세금 합계가 3억원 이상인 경우 등이다. 다만 2021년까지는 3주택을 전세로 내줬다고 하더라도 전용면적 40㎡이하, 기준시가 2억원 이하인 주택이라면 과세 대상에서 제외된다.”

-주택임대소득은 어떻게 신고 하나?

“소득세법상 주택임대소득은 ‘사업소득’이라 올해 벌어들인 임대료는 내년 5월 신고한다. 만약 주택임대 수입금액을 다 더해 2,000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 더하는 종합과세와 주택임대소득만 따로 떼 14%의 세율이 적용되는 분리과세를 선택할 수 있다. 주택임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우에는 종합과세 대상이다.”

세종 = 박세인 기자 sane@hankookilbo.com