[김용일의 부동산톡]아파트 분양시 하자판단 기준 도면은 준공도면

[김용일의 부동산톡]아파트 분양시 하자판단 기준 도면은 준공도면

양희동 입력 2020.01.18. 08:13

아파트를 분양받은 후 아파트에 하자가 발생했다는 이유로 손해배상소송을 제기하는 경우가 많다. 즉, 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하고, 다만 예외적으로 위 판례가 설시하는 등의 사유로 당사자 사이에 사업승인도면이나 착공도면대로 시공을 한다는 것에 대해 합의가 있었다고 볼 수 있다면 사업승인도면이나 착공도면을 기준으로 하자를 판단할 수 있다는 것이 판례의 기본 입장이다.

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 아파트를 분양받은 후 아파트에 하자가 발생했다는 이유로 손해배상소송을 제기하는 경우가 많다. 특히 선분양 후시공으로 이루어지는 공동주택의 경우, 분양계약이 체결될 당시는 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 해당 아파트를 확인할 방법이 없으므로 추후 분쟁의 소지가 큰 것이다. 이와 관련하여 설계도면과 달리 지어졌다는 이유로 손해배상청구소송시 하자의 판단기준이 되는 도면은 준공도면이 원칙이라는 판례 법리에 대해 정리해 보겠다.

◇ 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단

아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임 또는 하자담보책임은 해당 아파트가 당사자의 특약에 의해 보유해야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되는데(대법원 2007다9139 판결), 결국 분양된 아파트에 하자가 있는지 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008다16851 판결).

위 하자 기준에 따르면, 분양된 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부가 하자 판정의 중요한 기준이 된다는 것인데, 설계도면에는 사업승인도면, 착공도면, 준공도면 등이 있어, 어떤 설계도면을 기준으로 하자를 판단할 것인지에 따라 실제 하자 여부가 다르게 결정될 수 있다.

먼저 설계도의 종류에 대해 정리하면, 사업승인도면이란, 사업주체인 건설사가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자인 지방자치단체에 제출하는 도면인데, 다만 대외적으로 공시되는 도면은 아니다. 그리고, 준공도면이란, 시공 과정에서 발생된 설계변경 등의 내용이 모두 반영되어 최종적으로 공사가 마무리된 건축물과 일치하는 도면으로, 이를 바탕으로 사용승인검사를 받게 된다.

위와 같은 설계도면 중에서, 대법원은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 하자 여부를 판단해야 한다는 입장이다. 판례 사안을 구체적으로 보면, LH 공사가 경기도지사로부터 사업승인을 받아 아파트를 분양하고 건설사가 시공함에 있어, 사업승인도면에는 알루미늄 창호를 사용하기로 되어 있었으나, 그후 플라스틱 창호로 변경하여 아파트가 완공되자, 사업승인도면과 달리 변경시공 됐다는 이유로, 분양계약서 정한 품질이나 성상을 갖주지 못한 하자가 발생했다 하여 아파트 입주자대표회의가 손해배상을 청구한 사안에서,

대법원은 “아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 이 사안에서 A아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.”고 하였다(대법원 2012다18762 판결).

즉, 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하고, 다만 예외적으로 위 판례가 설시하는 등의 사유로 당사자 사이에 사업승인도면이나 착공도면대로 시공을 한다는 것에 대해 합의가 있었다고 볼 수 있다면 사업승인도면이나 착공도면을 기준으로 하자를 판단할 수 있다는 것이 판례의 기본 입장이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)