김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁의 3가지 유형과 구별방법, 효력 및 소송방법

김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁의 3가지 유형과 구별방법, 효력 및 소송방법

 

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말한다. 명의신탁약정은 원칙적으로 무효인데, 이번 시간에는 부동산명의신탁의 3가지 유형과 구별방법, 효력과 소송방법 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 부동산 명의신탁의 3가지 유형 및 구별방법

부동산 명의신탁의 유형으로는 3가지가 있다. 구체적으로, ①부동산등기부에 소유자로 등기되어 있던 자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁(양자간 명의신탁), ②명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, ‘명의수탁자’가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁(계약명의신탁), ③명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, ‘명의신탁자’가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁(3자간 명의신탁) 등이다.

양자 간 명의신탁과 다른 명의신탁과의 구별 방법은, 양자간 명의신탁은 일단 자기의 명의로 등기부에 소유자로 기재되어 있던 자가 그 등기 명의를 다른 자(명의수탁자)에게 이전한다는 것이고, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁은 실제 소유자라고 주장하는 명의신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수하는 것이며, 이때 명의신탁자는 등기부에 소유자로 기재된 적이 없이 매도인로부터 명의수탁자 앞으로 바로 등기가 이전된다는 것이다.

그리고, 계약명의신탁과 3자간 명의신탁의 구별 방법은, 등기부에 매수인으로 기재된 자(명의수탁자)가 매매계약서에도 매수자로 기재되어 있으면 계약명의신탁으로 해석될 가능성이 높고, 등기부상 매수인란에는 명의수탁자가 기재되어 있지만 매매계약서의 매수인란에는 명의신탁자(실제 소유자)가 기재되어 있으면 3자간 명의신탁으로 해석될 가능성이 높다.

◇ 부동산 명의신탁의 3가지 유형별 효력 및 소송방법

1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 명의신탁약정은 무효이고, 부동산에 관한 소유권 등 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안되며, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동은 원칙적으로 무효이다.

위 원칙을 그대로 따르는 것이 양자간 명의신탁이다. 따라서, 양자간 명의신탁의 경우 명의신탁자가 자기의 등기명의를 명의수탁자에게 이전한 것은 원인무효가 되고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유권이전등기말소소송을 하여 등기명의를 되찾을 수 있다. 이때는 원인무효에 기해 소송을 하는 것이므로 소송할 수 있는 기간의 제한이 없다.

명의신탁자와 명의수탁자 외에 제3의 매도인이 등장하고, 매매계약서에 ‘명의수탁자’가 매수인으로 기재되는 계약명의신탁의 경우에도 명의신탁약정은 무효인데, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 유효한지 여부는 매매계약상 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았는지에 따라 결론이 달라진다. 만일 매도인이 명의신탁약정 사실을 알지 못했다면 매도인과 명의수탁자간의 매매계약은 유효하고, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기도 유효하다. 그 결과 명의수탁자는 해당 부동산의 소유자가 되고, 명의신탁자도 이에 이의를 제기할 수 없다.

한편, 명의수탁자는 명의신탁자가 매도인에게 매매대금을 지급하였기에 부동산 소유권자가 된 것이므로, 부동산 소유권을 취득한 대신, 매매계약당시 명의신탁자가 매도인에게 지급했었던 매매대금을 명의신탁자에게 반환해줘야 공평하다. 즉, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산 소유권을 이전해달라고 요구할 수는 없지만, 자신이 매도인에게 지급했었던 매매대금 상당을 부당이득으로 반환해달라고 요구할 수 있다. 현재의 부동산 시가 상당액이 아니라 과거 매도인에게 지급했던 돈과 그 이자 상당액만 청구할 수 있다는 것임을 주의해야 한다.

또한, 위 부당이득반환청구권은 민법상 10년의 소멸시효에 걸리므로, 명의신탁자가 명의수탁자에게 매매대금 상당을 청구하기 위해서는, 명의신탁자가 매도인에게 매매대금을 지급했던 시점부터 10년안에 부당이득반환청구소송을 해야 한다.

한편, 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았다면 매도인과 명의수탁자간 매매계약은 무효이고, 명의수탁자 앞으로 경료된 소유권이전등기도 무효가 된다. 따라서, 부동산에 대한 소유권은 매도인에게 그대로 남아있게 되고, 매도인은 명의수탁자에게 경료된 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있으며, 명의수탁자는 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있다.

명의신탁자와 명의수탁자 외에 제3의 매도인이 등장하고, 매매계약서에 ‘명의신탁자’가 매수인으로 기재되는 3자간명의신탁의 경우에도 명의신탁약정이 무효이므로 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전된 소유권등기도 무효로 되어, 그 소유권은 매도인에게 귀속되고, 매도인은 명의수탁자에게 소유권등기말소를 구할 수 있다. 그러나, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인은 명의신탁자에게 소유권이전등기를 이행할 의무가 있고, 명의신탁자는 매도인에게 소유권이전등기청구권을 갖는다.

결국, 명의신탁자는 매도인에게 갖는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인이 명의수탁자에게 갖는 권리인 소유권이전등기말소청구권을 매도인을 대위하여 행사할 수 있고, 매도인에게 등기가 회복되면, 다시 매도인을 상대로 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 실제 소송에서는 명의수탁자를 상대로 매도인을 대위한 소유권말소소송과 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 같이 하면 된다. 결국, 명의신탁자는 매도인에게서 명의수탁자 앞으로 이전된 등기명의를 최종적으로 자신 앞으로 회복할 수 있는 방법이 있는 것이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)