다시부동산을 생각한다

Going!! 리뷰 2019. 6. 27. 18:42

《다시 부동산을 생각한다》 채상욱 지음

목차

1장 부동산 규제 시대, 지금까지와 다른 시장이 펼쳐진다.

• 다주택자들이집을 사는 기준
• 투자수요가 넘쳐나는 서울
• 부동산은 입지가 전부다?
• tip. 입지가치와 상품가치로 나눠서 부동산을 보라
• 세그먼트의 시작을 연 8.2 대책
• '면적'이라는 절대적 기준의 등장
• 9.13 이후 세그먼트화된 부동산 시장

2장 부동산 시장 본격 해부

• 전국 800만 1주택자들은 카멜레온
• "올해는 투자수요의 해입니까?"
• 마법의 열쇠, 자금조달계획서
• 서울은 언제부터, 왜 올랐을까?
• 서울은 주택 구매 절반이 실수요가 아니다
• 서울의 구별로 살펴본 투자수요
• 주요 투기과열지구의 투자수요 흐름

3장 부동산 규제가 몰고 올 극적인 변화

• 85㎡ 이하, 공시가격 6억에 쏠리다
• 과거의 투자 방식은 잊어라
• 입주권 시장을 덮친 세그먼트의 파도
• tip. 분양권 및 입주권 찾아보기 & 매매 절차
• 재건축 아파트의 미래
• 2019년 세그먼트의 촉매제, 종합부동산세
• 세그먼트화된 시장이 갖는 의미
• 세그먼트의 시대가 끝나는 날

4장 완전히 달라져야 할 투자 전략

• 집을 사야 할까, 기다려야 할까?
• 소형-고가 주택의 매수는 천천히
• 중대형을 노리는 실수요자의 선택
• 내 집 마련을 노리는 실수요자의 선택
• 다주택자의 절세 방법
• '똘똘한 한 채'가 중요하다
• 대형 주택을 보유한 다주택자의 선택
• 재건축 · 재개발을 보유한 다주택자의 선택

5장 미래의 주택 정책을 기다리며

• 컨설턴트만 돈 버는 시대
• 주택 임대차 시장이 발전하려면
• 선분양에서 후분양으로
• 뜨거운 감자, 토지공개념
• 스타 조합장에 미래를 맡길 것인가?
• 주택 멸실에 따른 수요에 대비하라

 

8.2 대책, 9.13 대책 이후 변화된 규제에 포커스를 맞춰 부동산 방향을 설명한 책이다.

필자는 현재를 세그먼트의 시대임을 강조하고 있는데 '세그먼트'란 사전적인 의미로 '부분', '한 쪽(조각)'을 의미한다. 종전의 부동산 시장에서 중요한 것이 '입지'나 '상품가치'였다면 지금은 정부가 제공하는 기준에 속한 세그먼트, 쉽게 표현하자면 포지션이 중요하다. 8.2대책은 '다주택자 양도소득세 중과', '장기보유특별공제 공제율 삭제' 등 다주택자를 겨냥한 규제로 보이지만 임대사업자에게 혜택을 주면서 85㎡ 이하로 투자수요를 유도했다.

1. 85㎡ 이하인 주택을 매입한 후 임대사업자로 등록하고 8년이 지나 주택을 매각하면 양도소득의 총 70% 공제해준다. 

2. 85㎡ 이하인 주택에서 버는 임대소득에 대해서 8년간 임대하면 총 75% 세액을 감면해준다.

3. 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 수도권 주택(지방은 3억 원)을 등록하면 종합부동산세도 제외

 

8.2 대책 발효시점인 2018년 4월 1일 전후, 임대사업자 등록여부에 따른 양도소득세 차이(3주택자 기준)

*2001년 3월에 대치 은마아파트 34평을 3억에 매수했을 경우

 

3주택자 기준	매도 시점	매도 시점	매도 시점
구분	2018.4.1 이전	2018.4.1 이후	임대 등록 후 8년 지나 매각
매수가격(2001년)	3억 원	3억 원	3억 원
매도가격	18억 원	18억 원	18억 원
양도소득	15억 원	15억 원	15억 원
*보유비용은 '0'원

장기보유특별공제액 (공제율)	4.5억 원 (30%)	0 (0%)	10.5억 원 (70%)
과세표준	10.5억 원	15억 원	4.5억 원
세율	46.2%	68.2%	66%
계산세액	4.85억 원	10.23억 원	2.97억 원
누진공제	2540만 원	3540만 원	2540만 원
양도세액	4.59억 원	9.88억 원	2.72억 원

 

8.2 대책으로 투자 수요가 85㎡ 이하 중소형 아파트에 쏠리자 정부는 9.13 대책을 추가로 발표한다. 8.2대책이 면적을 기준으로 투자수요를 갈랐다면 9.13 대책은 85㎡ 이하 면적에 '공시가격' 이라는 기준을 추가해 투자수요를 집중시켰다.

신규로 매입한 고가 주택의 경우(공시지가 6억 이상) 임대사업자로 등록해도 혜택을 0%로 고가주택 배제

 

9.13 대책으로 변화된 세그먼트

 

구분		9.13 대책
		85㎡ 이하	85㎡ 초과
실수요 (무주택자에서 1주택자로, 1주택자에서 1주택자로)	공시가격 6억 원 이하	실수요 분산	실수요 분산
	공시가격 6억 원 초과	실수요 분산	투자수요 → 한 채에 집중
투자수요 (유주택자가 집을 더 사는 경우)	공시가격 6억 원 이하	투자수요 집중
	공시가격 6억 원 초과	투자수요 소멸

 

투자수요를 실시간으로 알 수 있다.

2017년 8.2 대책과 함께 투기지역 또는 투기 과열지구에서 3억 원 이상 주택 및 분양권, 입주권 거래 시 '주택 취급 자금 조달 및 입주 계획서' (이하 자금조달 계획서)를 의무화하는 부동산 거래 신고법이 시행 (2017년 9월 27일) 됐다.

자금조달계획서에서 가장 중요한 것은 자금 조달 계획이다. 여기서 '보증금 등 승계'여부를 보고 실수요인지 투자수요인지를 어느 정도 구분 할 수 있다. 보증금을 승계한다는 것은 '전세나 월세 등을 끼고 사는 것' 흔히 말하는 '갭투자' 파악이 가능하다. 이제 집을 살 때 자금 조달계획서 집계를 실시간으로 보면서 실수요와 투자수요의 흐름을 파악 할 수 있게 된 것이다.

18. 12월 자금조달계획서 내용 강화. '증여나 상속' 여부 추가, 차입금 항목에서도 금융기관에서 받은 대출액에 주택담보 대출이 포함되는 지 여부 기재. 주택 보유하고 있다면 몇 건을 보유하고 있는지까지 써야 한다. 자금조달계획서는 거래 당사자 중 1인이 신고하거나 제 3자에게 위임제출 가능하다. 인터넷으로 부동산거래관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr) 에 접속하여 작성할 수 있다.

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

보증금 승계비율이 높았던 시기와 주택 가격 상승시기를 비교해보면 갭투자가 활발히 일어나면 주택가격도 상승한다.

 

투자수요가 집중되는 시점에 주택 가격이 상승. 실수요자만 존재한다면 특정기간에만 집중해서 상승하기 어렵다. 투자 성과가 높거나 빅마우스, 인플루언서들이 '어느 지역이 좋다더라' 하면 투자수요가 몰려 해당 지역의 시세를 급격히 변동시킬 수 있다. 투자수요만으로 가격이 변하는 것은 아니지만 투자수요의 변화가 주택 가격에 상당한 영향을 미쳤다는 것은 거래량과 투자수요의 비중, 가격흐름에서 확연히 알 수 있다.

 

'투자수요가 높은 곳이 가장 인기 있는 지역'

 

전 세계 거의 모든 나라에서 전국 평균보다 대도시의 자가점유율이 더 낮다. 전국의 대도시는 투자수요가 더 높다.

• 우리나라 전체 자가 점유율 2017년 기준 57.7%, 서울시의 자가점유율 42.9%

• 미국의 전체 자가 점유율 2018년 기준 64.3%, 로스앤젤레스 자가 점유율 49.1%

• 일본의 전체 자가 점유율 62%, 도쿄 자가 점유율 46.41%

 

주요 투기과열지구의 투자수요 흐름을 살펴보면 주택 가격의 높은 변화, 즉 고 변동성이란 투자수요가 주도한다. 서울 뿐만 아니라 투자수요가 높은 지역은 예외 없이 가격 상승률이 높았다. 투자수요의 쏠림이 해당 지역의 가격 상승을 만든다.

 

9.13 대책 이후 부동산 시장에서 소외되던 지역의 가격 상승 '85㎡ 이하, 공시가격 6억 이하' (ex 부천 옥길, 남양주 다산동, 용인 흥덕지구, 용인시 수지구 준전동, 보정동) 투자자들의 투자수요 흐름이 변하고 있다. '입지'나 '상품성', '공급이나 경기'와 같은 기본 요소를 따라가는 것이 아니라, 정책 효과가 만들어낸 세그먼트 중 어디가 가장 유리한지를 찾아내고, 이를 따라 기계적으로 움직인다. 펀더멘탈은 잠시 잊어라. 세그먼트의 시대이다.

 

입주권이란 재개발 ˙ 재건축 조합원이 분양받은 주택을 말한다. 조합원 입주권은 세법상 주택으로 취급되어 주택처럼 거래할 수 있다. 입주권 거래가 투기적 성향을 띠면서 투기과열지구에서는 전매가 금지되었으나 2018년 1월 24일 이전에 재개발 조합이 사업시행인가를 신청했다면 분양 시점과 무관하게 입주권 거래를 할 수 있다. 그러나 20년대 들어서부터는 막히기 시작할 것. 8.2 부동산 대책 전에는 규제가 없었으나 9.13대책 발표 후 거대한 타격이 생겼다. '공시가격 6억' 이라는 기준이 생겼기 때문이다. 입주권에는 공시가격이라는 기준 금액이 없다. 공시가격은 주택을 준공했을 때 받을 수 있다. 입주권에는 분양가나 시장 가격은 있으나 공시가격이 없다. 주택이준공되어야 공시가격을 받는데 그 시점이 지금으로부터 1~3년 후다. 그때쯤엔 공시가격이 6억 원을 넘어설 가능성이 상당히 높다. 투자 목적으로 입주권을 보유한 다주택자들이 입주권 매각에 대한 압박을 많이 받을 것이다. 역으로 생각하면 실수요자들은 신규 분양 단지의 입주권을 노려볼 만하다. 입주권 투자는 매입 시점에 현금흐름이 대거 투입된다. 초기에 총 소요 금액의 70~80% 필요

 

재건축은 입주권 시작의 약세 전망과 크게 다르지 않다. 중소형 중심 재건축은 투자비율이 높고 하방압력이 크다. 장기적으로 보면 한국 최대 주택 멸실이 예상되는 20년대에 대단한 시세상승을 기대해 볼 수도 있으나 장기적으로 투자 가능한 시간과 자금, 보유세 부담을 충분히 부담할 수 있다면 재건축 초기 단계 매도 물량을 찾아보는 것도 좋다. (요즘은 고분양 규제를 피하기 위해 후분양으로 대세가 기울어 가는 것 같다.) 주의할 것은 5년 이내 재당첨 금지 조항이 강화되어 구축 아파트 매수를 제외한 모든 '분양'. 즉 재개발이든 재건축이든 조합이든 일반이든 '신축 아파트는 5년에 한 채만 분양받을 수 있다'는 것도 염두에 둬야 한다.

 

9.13 대책 이후 종합부동산세와 재산세 등 보유세가 갖는 세금 상한선의 폭이 대폭 확대됨에 따라, 향후 수년간 보유해야 하는 투자 대상들, 가령 재건축이나 재개발 아파트들의 보유 부담이 크게 높아졌다. 3주택 이상자 300%, 조정 지역 2주택자는 200%, 19년은 18년 대비 200%라 하더라도 20년엔 다시 19년 대비 200%이므로 18년 대비 400%, 21년엔 다시 두 배 증가하므로 총 800%의 범위에서 세금을 부담하게 된다. 즉 지수적으로 상승할 수 있다는 의미. 보유세 부담으로 19년 하반기부터 약세장을 가속화하는 데 커다란 영향을 미칠 것이다.

 

20년 1월 1일 이후 1주택자의 양도분부터, 2년 이상 거주 요건(점유)을 충족하지 못하면 장기보유특별공제 80%를 받을 수 없다. 최대 15년간 보유했을 대 일반 장기보유특별공제 30%를 적용받는다. 19년 12월 31일까지 매도하면 종전의 10년 이상 보유한 경우 양도소득세의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받고, 20년 1월 1일 이후 매도하면 15년 이상 보유해야만 30%를 감면 받는 것으로 감면 혜택이 대폭 낮아진다. (몸테크도 힘들어지는구나...)

 

세그먼트 별 투자전략

 

19년 실수요자들은'투자 세그먼트'인 85㎡이하, 공시가격 6억 원 이하의 주택을 매수하고자 할 경우 '적극 매수' 해야 한다.다주택작들의 투자수요가 집중되는 구간이기 때문에 향후 가장 높은 시세 상승이 예상되는 세그먼트이기 때문이다. 경기도는 세그먼트로 시장을 구분하고 나서는 반드시 '펀더멘탈'관점을 적용해야 한다. 저자의 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》에서 통근 ˙ 통학률을 통한 서울 세력권인지 여부, 자급자족도시인지를 파악할 수 있는 기준을 통합적으로 제시했으므로 참고하자.

 

공시가격 6억 초과, 전용면적 85㎡이하인 세그먼트는 소위 서울과 판교 ˙ 분당에 해당하는 고가 주택군이다. 이 세그먼트에서 실수요자라면 매수를 유보할 필요가 있다. 19년에는 매도 압력이 사실상 가장 높기 때문이다.  사고 싶은 주택의 가격이 10~15% 이상 조정될 여지가 있다. 자신이 원하는 가격대가 됐을 때 구입하는 전략을 구사하라.

 

85㎡를 초과하는 중대형 면적의 주택들은 공시가격과 상관없이 8.2 대책이 발표되면서 투자 대상에서 제외되었던 세그먼트다. 8.2 대책에서는 버려졌지만 9.13 대책 이후 추가로 집을 더 사는 것이 아니라 평수를 넓히는 쪽으로 전략을 수정하는 '투자수요의 실수요 전환'이 발생할 수도 있다. 중대형 수요가 종전 대비 강세 전환하게 되면 공급은 부족한 상황에서 가격이 자연스럽게 강세로 전환할 것이다. 우리나라 주택은 주요 OECD 국가와 비교했을 대 1주택당 평균면적이 가장 적은 편이고, 심지어 1인당 주거 면적도 33.2㎥로 최하위 수준이다. 또한 1인당 주거 면적은 꾸준히 증가하고 있다. 단 모든 지역의 중대형에 대해 긍정적인 것은 아니다. 근본적으로 중대형 공급이 상대적으로 부족했던 지역에서 투자의 희소성이 드러나는 것이지, 대부분이 중대형으로 공급된 용인 같은 초과 공급지역의 중대형까지 투자 매력이 높다는 것은 아니다.

 

다주택자의 절세 방법 - 증여

 

19년 세법 시행령 개정 - 1주택 거주와 장기 임대 주택을 보유한 다주택자도 1세대 1주택자 혜택(양도소득세 9억 원 감면, 3년 차 이상부터 장기보유특별공제 연 8% 적용 최대 80% 공제)을 받았지만 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 기산한다는 것이다. (21년 1월 1일 이후 양도분부터 적용) 더욱이 주택임대사업자 거주 주택 양도소득세 비과세를 평생 1회로 제한하는 제도도 시행한다. 시행일 이후 취득하는 주택분부터 바로 적용하는 것으로, 시행일 이전에 취득 중이거나 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택만 종전 규정처럼 비과세를 받는다. (반복 가능)

 

대형 주택을 보유한 다주택자의 선택 - 증여, 가격 상승폭이 크지 않다면 매각

 

주택 멸실에 따른 수요에 대비하라

 

2025년 전후로 1986년~1995년에 건설된 총 260만 채의 노후 아파트들이 대거 재건축될 것이다. 연간 20만 호 이상을 10년간 재건축하면 200만 호가 된다. 재개발과 엮어서 생각하면 2025~2035년의 10년이 멸실로 인한 수요가 가장 높아지는 시기이므로 이에 대비해야 한다. 현실은 재건축이나 재개발 규제 강화 때문에 2020년대 중반부터 멸실 물량이 상당히 급증할 수 밖에 없는 상황으로 흘러가고 있다. 25년에 8년 임대 기간에서 풀려날 주택들은 이런 상황에서 시장에 나오게 될 것이다. 수요가 증가하는 시점에 예상되는 대량 매도 물량이다. 시장이 원할 때라면 적절한 유동성 공급이 될 것이고, 원하지 않을 때라면 매물부담인 셈이니, 이는 전적으로 시장에 달렸다.

 

2020년대를 대비하는 투자 전략

 

1980년대 주택 가격 상승률은 연평균 20% 이상이었다. 1기 신도시에서 총 30만 호 주택 공급으로 전체 주택 물량의 20%에 육박하는 물량이었다. 본격적인 아파트 시대의 개막을 내세우며 선진 주택 문화를 공급한 결과 구도심 중심의 가격 급등을 성공적으로 잡아냈다.

2000년대 들어 구도심의 주택 가격은 다시금 습상승한다. 재건축 · 재개발이 화두로 떠오르고 잠실 · 반포 · 대치 등 강남 알짜 지역의 재건축이 수면 위로 올라온다.  2004년 참여정부에서 부동산 대책을 발표하면서 총 12곳의 2기 신도시에서 무려 60만 호의 주택 공급을 기획한다. 그러나 2008년 불어 닥친 금융 위기로 인해 신도시 주택 공급이 이연되고, 2011년~2012년 부동산 하락으로 연결 된다.

2013년 박근혜 정부가 출범하면서 약 6년 동안 부양책의 효과가 발휘되었고, 2016~2018년에 서울시로 대표되는 구도심 가격 상승이 급격히 일어났다. 이에 문재인 정부는 2018년 말에 3기 신도시 (총 30만 호의 주택 공급)를 발표했다.

 

형태는 기능을 따른다, 새로운 투자 사이클의 시작

 

1기 신도시는 서울의 주택 수요를 수도권으로 분산하고, '외벌이-다자녀' 가구 구성에 적합한 도시 설계

2010년대는 '맞벌이-외자녀'로 가구 구성 변화, 교통환경의 중요성 대두. 그러나 1기 신도시보다 서울에서 더 먼 거리에 2기 신도시 설계로 구도심 집중 현상 발생.

3기 신도시, GTX는 '맞벌이-외자녀'나 '싱글'가구로 원하는 기능을 충족시킨다. 서울 접근성이 높아진 지역은 편리한 교통, 자녀 교육, 문화시설이나 쇼핑 등 살기 좋은 도시로 발전 할 것이다. 2020년대 시대적 요구에 부합할 지역에 지금 투자하라. 2013년~2018년 상승세는 일단락되었다. 새로운 투자 사이클이 시작되었다. 째깍째깍.