[단독]'강남·마용성' 골라 산 외국인, 5년간 서울집 1만채 매수
김평화, 김하늬, 한지연 기자 입력 2019.11.01. 05:24
외국인이 최근 5년간 매수한 서울 소재 주택(아파트 등) 수가 1만채를 넘는 것으로 31일 확인됐다.
국회 국토교통위원회 소속 홍철호 자유한국당 의원이 한국감정원에서 제출받은 ‘서울시 주택매매 외국인 구별 매수 현황’ 자료에 따르면 2015년 1월부터 올 9월까지 총 주택 매수 건수는 94만2623건이다.
이중 외국인 매수 건수는 1만479건으로 전체의 1.11% 다. 이 기간 서울 주택 거래 100건 중 1건의 매수자가 외국인인 셈이다. 총 주택 매수 금액은 479조4862억4300만원. 이 중 외국인이 매수한 금액은 6조363억9400만원, 총액 대비 1.26%로 나타났다. 외국인이 내국인에 비해 더 비싼 주택을 샀다는 의미다.
이 통계는 ‘대한민국 국적을 갖고 있지 않은 사람’을 외국인으로 분류했다. 이중 국적자는 외국인으로 포함되지 않는다.
각 구별 외국인 매수 비율을 보면, 서울 강남구·서초구·중구, 마포구·용산구·성동구, 구로구·금천구·영등포구 등이 서울 전체 평균(1.11%)보다 높았다. 강남구에선 이 기간 주택 4만4819채가 거래됐는데 이 중 외국인이 산 주택은 726개로 1.62%였다. 서초구 외국인 매수 비율은 1.53%로 집계됐다. 외국인이 많이 찾는 명동이 포함된 중구는 2.58%를 기록했다.
마포구(1.55%), 용산구(2.41%), 성동구(1.24%) 등 최근 집값 상승세를 이끌며 ‘마용성’으로 불리는 지역의 외국인 매수 비율도 서울 평균보다 높았다. 중국계 외국인들이 밀집한 구로구의 경우 외국인 매수건수는 1327건으로 3.21%의 비중을 차지했다. 구로구와 인접한 금천구(3.16%)와 영등포구(1.92%)도 외국인 매수 비율이 높았다.
외국인 매수 비율이 높은 지역 대부분의 주택가격상승률은 서울 평균보다 높았다. 외국인들이 이른바 ‘핫한’ 서울 부동산을 골라 구매한 셈이다. 특히 강남·서초구와 ‘마용성’ 지역 등 정부의 고강도 규제에도 꾸준히 집값이 올라 투자 가치가 부각되는 곳에서 외국인 매수 비율이 높았다.
현행법상 외국인이 자국 은행이나 글로벌 은행을 통해 자금을 마련해 국내 부동산에 투자할 경우 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 등 ‘3대 부동산 규제’를 적용받지 않는다. 국회 안팎에선 각종 규제로 ‘돈줄’이 막힌 한국인 매수자가 오히려 역차별을 받고 있다는 우려가 나온다.
홍철호 의원은 “정부는 2017년 8·2 종합 부동산대책, 지난해 9·13 대책 등을 내놓으면서 내국인 주택 매수자들에게 과도한 규제를 적용했다”며 “반면 외국인에게는 규제를 피할 틈을 줘 기울어진 운동장이 생겼다”고 지적했다. 홍 의원은 “특히 집값이 폭등한 지역의 외국인 주택 매수 비율이 높은 것을 볼 때 국부 유출까지 우려되는 상황”이라고 말했다.
8.2부동산 대책 後…'강남·외국인·부동산' 매수 4배 '껑충'
글로벌은행 '저금리'로 강남 집사는 외국인…'3대 규제' 예외?
외국인의 ‘강남 부동산 쇼핑’이 과감해지고 있다. 해외에 거주하는 동포 등 ‘검은 머리 외국인’ 뿐만 아니라 순수 외국인의 투자가 증가하고 있다.
첫 번째 신호탄은 2017년 8월 정부가 발표한 8·2 종합 부동산대책이다. 정부는 주택담보인정비율(LTV)과 DTI(총부채상환비율)을 40%로 축소했다. 투기 과열을 막기위한다는 취지였다.
풍선효과는 외국인 부동산 투기 급증으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 홍철호 자유한국당 의원이 한국감정원에서 받은 자료에 따르면, 정부 대책 발표 뒤 서서히 늘던 외국인 투자 건수·금액은 2018년 상반기 최대치를 기록했다.
특히 서울 강남구의 경우 2016년 9~12월 외국인 부동산 매수건은 월평균 8건이었다. 2017년 8.2대책 발표 직후 넉달 동안 외국인 부동산 매수는 월평균 16.3건으로 두 배 이상 늘었다. 이사 수요가 많은 2018년 4월과 6월에는 외국인 부동산 매수가 40건을 넘겨 전년동기 대비 4배 이상 늘었다.
건당 금액도 커졌다. 8.2대책 발표 직후인 2017년 9월엔 건당 평균거래금액이 21억1100만원까지 치솟았다. 2017년 1~7월 건당 평균거래금액 가장 높았던 4월과 6월도 건당 평균거래금액이 14억8800만원이었던 점과 비교하면 41% 가량 증가한 수치다.
정부가 국내 부동산투자를 옥죄기 위해 신용대출과 자동차대출, 학자금대출 등 개인의 모든 금융부채까지 합산해 대출을 적용하는 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입하자 ‘내국인 역차별’ 지적이 나오기 시작했다. 현행법상 외국인이 자국 은행이나 글로벌 은행을 통해 자금을 마련해 국내 부동산에 투자할 경우 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율)·DSR 등 ‘3대 부동산 규제’를 적용받지 않기 때문이다.
외국인이 주거용 아파트를 구입하거나 외국법인이 국내지점을 통해 빌딩 등을 사들일 때도 ‘외국환거래법’상 신고절차 없이 매매 후 60일 이내 시·군·구청에 신고만 하면 된다.
해외 거주중인 동포나 헤지펀드와 같은 비거주 외국인으로 분류된다 해도 큰 어려움은 없다. 외국환은행에 취득신고만 하면 나머지 절차는 동일하다. 이 때 자금조달을 국내 은행이 아닌 글로벌은행에서 끌어올 수 있어 우리 정부의 ‘부동산 투기 규제 정책’의 사각지대에서 활동할 수 있는 셈이다.
홍철호 의원은 “국내 실수요자의 거래까지 막아버린 정부의 부동산 대책으로 외국인 ‘큰손’ 투자자들만 수혜를 누리고 있다”며 “부동산 ‘강남 불패 신화’는 외국인이 바톤을 이어가고 있다”며 정부의 정책 취지가 엉뚱한 방향으로 가고 있다고 지적했다.
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