[더,오래] 최용준의 절세의 기술(29)2주택자, 한 채 팔고 농어촌 주택 사면 세금 혜택

2주택자, 한 채 팔고 농어촌 주택 사면 세금 혜택

최용준 입력 2018.12.15. 07:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(29)

Q : 은퇴 후 전원생활을 꿈꾸던 전 씨. 이미 강원도 태백의 경치 좋은 곳에 집을 구매해 두었다. 그러나 이 때문에 전 씨가 지금 사는 서울의 집을 양도할 때 1가구 1주택 세금을 면제받지 못할 뿐 아니라 양도세가 중과세되는 것은 아닌지 걱정이 된다.
A : 전 씨와 같이 농어촌 주택을 보유하고 있는 경우라면 안심해도 된다. 세법에서는 일정한 요건을 갖춘 농어촌 주택에 대해 특별한 혜택을 주고 있기 때문이다.

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농어촌 주택, 보유 주택 수에 포함 안 돼

1970년대 농촌주택을 개량한 모습이. 본래 2주택 이상을 보유하다가 그중 한 채를 먼저 팔게 되면 양도세가 중과세된다. 하지만 농어촌 주택이 있다면 이야기가 달라진다. [중앙포토]

본래 2주택 이상을 보유하다가 그중 한 채를 먼저 팔게 되면 양도세 세금을 면제받지 못할 뿐 아니라 조정대상 지역에 소재한 주택이라면 오히려 양도세가 중과세된다. 따라서 2주택을 보유한 경우 양도세 부담을 줄이려면 우선 양도차익이 작은 주택을 먼저 팔아 1주택자가 된 다음 그 후 양도차익이 큰 집을 나중에 팔아 양도세 비과세를 크게 받는 것이 더 좋은 방법이다.

그러나 농어촌 주택이 있다면 이야기가 달라진다. 세법에서는 일반 주택 1채를 보유하다가 취득한 농어촌 주택은 보유 주택 수에 포함하지 않아도 되는 혜택을 주고 있다. 도시의 주택과 농어촌 주택을 함께 보유하고 있더라도 농어촌 주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 결국 1주택자인 셈이다.

따라서 농어촌 주택 외에 먼저 보유하고 있었던 도시 주택을 양도하면 1가구 1주택 세금을 면제받을 수 있다. 물론 이러한 혜택은 단순히 농어촌에 있다고 해서 주어지지는 않는다. 세법상 대상이 되는 농어촌 주택에 해당하는지 요건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

주택 수에 포함되지 않는 농어촌 주택에 해당하려면 ‘기간’과 ‘장소’, ‘규모 기준’을 동시에 갖추어야 한다. 우선 2003년 8월 1일~2020년 12월 31일 기간 내에 농어촌 주택을 취득해 3년 이상 보유해야 한다. 안타깝게도 2003년 8월 1일 이전에 취득했다면 세법상 혜택이 주어지지 않는다. 이때 위 기간 중 농어촌 주택을 유상으로 취득한 경우뿐 아니라 증여를 받았거나 새로 주택을 신축한 경우도 모두 포함된다.

일반 주택을 보유한 1주택자가 기간 안에 농어촌 주택을 새로 취득하고 3년이 채 지나지 않아 일반 주택을 양도한 경우 어떻게 될까? [중앙포토]

만일 일반 주택을 보유한 1주택자가 위 기간 중 농어촌 주택을 새로 취득하고 3년이 채 지나지 않아 일반 주택을 양도한 경우 어떻게 될까. 세법에서는 이때에도 양도세를 비과세해 준다. 다만 그 후에라도 농어촌 주택은 보유 기간 3년을 다 채워야 한다. 그렇지 않으면 당초 비과세된 양도세가 추징되기 때문이다.

또한 농어촌 주택이 어디에 소재했는지 ‘지역’ 요건도 꽤 까다롭다. 농어촌 주택은 읍·면·동(洞) 지역에 소재한 주택을 말하는데 서울, 경기(연천군 제외), 인천(옹진군 제외), 도시지역 및 토지거래 허가구역, 투기지역, 관광단지 내에 있으면 안 된다.

여기서 동(洞) 지역은 인구 20만명 이하의 시·군에 속한 동 소재지를 말하는데 제천, 계룡, 공주, 논산, 당진, 서산, 동해, 삼척, 속초, 태백, 김제, 남원, 정읍, 광양, 나주, 김천, 문경, 상주, 안동, 영주, 영천, 밀양, 사천, 통영, 서귀포시(2015.12 주민등록인구 기준) 등이 해당한다.

주의할 점은 일반주택이 소재한 읍·면(연접한 읍·면 포함)이 아닌 전혀 다른 타지에 있어야만 농어촌 주택으로 인정받을 수 있다는 점이다. 다른 지역 사람들이 농어촌 주택을 추가로 취득하도록 장려하기 위한 취지이기 때문이다. 마지막으로 농어촌 주택의 규모도 따져 보아야 한다. 취득 당시 기준시가 2억원(단, 2007년까지 7000만원, 2008년 이후 1억 5000만원, 2009년 이후 2억원)을 넘지 않아야 한다. 그리고 양도일 현재 대지가 660㎡(200평) 이내여야 한다.

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아파트도 세금혜택 대상 농어촌 주택에 포함
물론 농어촌 주택이라고 해서 꼭 단독주택이어야만 하는 것은 아니다. 아파트나 연립주택도 모두 위 요건을 갖춘다면 세금혜택 대상이 되는 농어촌 주택에 포함된다.

주택 수에 포함되지 않는 농어촌 주택의 요건. [표 최용준, 제작 유솔]

본래 수도권 조정대상 지역에 2주택을 보유하다가 그중 한 채를 먼저 양도하면 2주택자로서 양도세가 중과세(장기보유공제 불가, 세율 16~52% 적용)된다. 만일 양도차익이 3억원이라면 양도세가 중과세될 경우 약 1억 3600만원을 내야 한다.

그러나 새해부터는 한 채를 양도한 후 양도세 신고기한 내에 농어촌 주택을 취득하면 양도세 계산 시 장기보유공제도 받을 수 있고, 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되어 양도세 부담이 크게 줄어들게 된다. 그 결과 양도세가 약 6500만원으로 줄어들게 되므로 총 7100만원가량의 세금을 아낄 수 있게 된다.

단, 세법상 요건을 잘 따져 보아야 한다. 수도권 조정대상 지역 내 공시가격 합계가 6억원 이하인 2주택 보유자만을 대상으로 하며, 그중 한 채를 양도하고 양도세 신고기한(양도일의 월말로부터 2개월) 내에 농어촌 주택을 새로 취득해야 한다. 수도권 조정대상 지역 내 주택을 양도한 뒤 다시 농어촌 주택을 취득해야 하는 기한이 짧기 때문에 반드시 미리 준비가 필요하다.

그리고 최초 보유 기간 3년 중 2년 이상 농어촌 주택에 직접 거주해야 하며, 최소 3년 이상은 보유해야만 한다. 그렇지 않을 경우 줄어든 양도세가 추징된다.

농어촌 주택 취득시 양도세 중과 배제 요건. [표 최용준, 제작 유솔]

세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com