지구단위계획구역과 지구단위계획

 지구단위계획구역과 지구단위계획

2018.05.30. 09:00

 

지구단위계획구역과 지구단위계획 역시 도시·군관리계획에 속한다. 시장, 군수가 입안권자, 결정권자가 될 수 있는 계획이다.

1차적으로 지구단위계획구역을 정하고 구역이 정해지면 그 구역에 세부적인 지구단위계획을 세우는 것이다. 도시·군관리계획으로 지구단위계획구역이 결정, 고시된 날로부터 3년 이내 지구단위계획이 결정, 고시되지 않으면 3년이 되는 날 다음 날 실효된다.

(1) 지구단위계획구역

지구단위계획구역은 재량적 지정대상지역, 의무적 지정대상지역, 도시지역 외 지정지역으로 나뉜다. 재량적 지정대상지역은 말 그대로 재량적으로 지정할 수 있는 곳으로 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 지정할 수 있다. 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구, 대지조성사업지구, 산업단지와 준산업단지, 관광특구에 지정할 수 있으며, 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 공원에서 해제되는 구역과 녹지지역에서 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 변경되는 구역에 지정할 수 있다. 결절지 1km이내인 입지규제최소구역에도 지정할 수 있다.

의무적 지정대상지역은 필수로 지정해야 하는 지역으로 정비구역, 택지개발지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역과 면적이 30㎡ 이상인 시가화조정구역, 공원에서 해제되는 지역과 녹지지역에서 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 변경되는 지역이 있다.

지구단위계획구역은 원칙적으로 도심지역에 지정하지만 예외적으로 도시지역 외의 지역에 지정하는 경우도 있다. 지정하려는 구역 면적의 50%이상이 계획관리지역인곳, 개발진흥지구, 용도지구를 폐지하고 지구단위계획으로 대체하려는 지역이 포함된다.

재량적 지정대상지역	의무적 지정대상지역	도시지역 외 지정지역
용도지구 도시개발구역 정비구역 택지개발지구 대지조성사업지구 산업단지, 준산업단지 관광특구 ~로부터 해제되는 지역 : 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 공원 녹지지역에서 -> 주거지역, 상업지역, 공원지역으로 변경되는 지역 결절지로부터 1km이내인 입지규제최소구역	정비구역, 택지개발지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역 면적 30㎡ 이상인 - 시가화조정구역, 공원으로부터 해제되는 지역 - 녹지지역 -> 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 변경되는 지역	지정하려는 구역 면적의 50%이상이 계획관리지역인곳 개발진흥지구 용도지구를 폐지하고 지구단위계획으로 대체하려는 지역

 

(2) 지구단위계획

도시·군관리계획으로 지구단위계획구역을 정했으니 그 구역에 맞는 지구단위계획을 세워야한다. 결정고시일로부터 3년이내에 세워야 지구단위계획구역 결정이 실효되지 않는다. 수립의 기준은 국토교통부장관이 정한다. 지구단위계획의 내용이 존재하며 그 중 필수적 포함사항이 있다. 지구단위계획을 세울 때 무조건 포함되어야 하는 내용인 것이다. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도가 지구단위계획에 필수적으로 포함되어야 한다. 이 둘을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야한다.

다른 말로 바꾸자면 지구단위계획의 본질은 기반시설의 배치와 건축물의 규제라는 것이다. 그 중 건축물의 규제에 대해서 알아보겠다. 규제는 도시지역 내와 도시지역 외의 내용이 다르다. 

도시지역 내	도시지역 외
건축제한 완화 건폐율 150% 완화 용적률 200% 완화 건축물 높이제한 120% 완화 주차장 설치기준 100% 완화	건축제한 완화 건폐율 150% 완화 용적률 200% 완화

지구단위계획은 그 구역을 개발시키기 위한 것으로 규제를 완화하여 개발을 꾀한다. 건축제한과 건폐율, 용적률을 완화하는 것은 도시지역 내, 외가 같으며 도시지역내의 경우엔 건축물의 높이제한도 완화되고 한옥마을을 보존하고자 하는 경우, 차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우에는 주차장 설치기준도 완화된다. 주차장을 설치할 필요가 없다는 것이다.