매도청구권 규정에 의해 상당 부분 알 박기의 문제 해소되어가고 있는 추세
몇 해 전부터 아파트 건설을 위한 지주작업과정에서 소위 ‘알 박기’를 하는 경우가 많이 발생하고 있다. 이로 인한 민·형사적인 분쟁도 함께 늘고 있다. ‘알 박기’란 대지조성이나 주택개발사업 등을 하려면 토지 소유권을 100% 확보해야 하는데, 이 점을 악용하여 사업지구 내에 고의적으로 소규모 토지를 매입하여 매각을 거부하고 버티면서 시가보다 몇 배나 비싼 가격에 파는 행위를 말한다.
즉 땅에 알을 박아놓고 그것이 황금알로 변하기를 기다리는 행위라는 뜻이다. 하지만 법원의 판례는 이것을 인정하지 않고 있으며, 사업시행자가 소송을 내면 알 박기 한 사람이 패소하는 게 보통이다.
이러한 ‘알 박기’를 방지하기 위한 제도적인 장치가 주택법상 ‘매도청구권’ 규정이라고 할 수가 있는데, 최근에는 이 제도를 이용하여 상당 부분의 ‘알 박기’를 차단하거나 방지하고 있는 추세다.
소유자와 매도청구권자 간 협의, 매우 구체적이고 실질적으로 이루어져야
주택법상 ‘매도청구권은 주택법 제18조의2에서 규정하고 있다. 대략적인 내용은 주택법에 따라 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 사업계획승인을 받은 사업주체의 경우, 부지면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하면 지구단위계획결정 고시일 10년 이내에 소유권을 취득한 자에 대하여, 부지면적의 95%이상에 대한 사용권을 확보하면 지구단위계획결정고시일 10년 이전의 소유자에게까지도 매도청구를 할 수 있도록 규정하고 있다.
이에 대하여 정상문 법률사무소 정상문 변호사는 “무조건 매도청구를 할 수 있는 것은 아니고 상당한 면적의 부지에 대한 사용권을 확보해야만 매도청구를 할 수 있도록 제한을 하고 있기 때문에 아파트 건축을 하려는 건설회사 입장에서는 통상적으로 부지면적의 95%이상에 대한 사용권을 확보해야하는 경우가 많다”고 설명한다.
또한, 정상문 변호사는 “이 매도청구권은 매도청구의 대상이 되는 소유자와 매도청구를 하기 이전 3개월 이상의 기간 동안 협의를 하도록 규정을 하고 있는데, 대법원에서는 이 ‘협의’가 매우 구체적이고 실질적으로 이루어져야 한다고 판시하고 있다”며 덧붙여 설명했다.
매도청구권 행사의 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담
아울러 대법원에서는 이 주택법상 매도청구권의 행사가 실질적으로 헌법상 공공수용과 같은 제도이기 때문에 첫째, 사업주체가 대상토지의 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시했는지 둘째, 사업주체가 협의진행을 위해 노력했는지 셋째, 토지소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하되, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다고 판시하고 있다.
정상문 변호사는 “더욱이 대법원에서는 건설회사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 ‘협의’를 진행할 수 있는 시기(始期)에 대하여도 엄격한 판단을 하고 있다”고 강조했다. 즉 대법원에서는 사업계획승인을 받은 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 3개월 이상 매수협의를 해야 하도록 규정하고 있는데, 이와 같은 협의를 하기 위해서는 사업주체의 협의 의사가 대지소유자에게 도달하기 전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 대지소유자에게 미쳐야 한다는 것이다.
정상문 변호사는 “따라서 사업계획승인의 효력이 구체적으로 발생하기 이전에는 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 매수협의를 할 수 없고, 사업계획승인의 효력이 구체적으로 발생하기 이전에 사업주체가 대지소유자에게 행하였던 매수협의는 아무런 효력이 없는 것”이라고 지적하였다.
또한, 정상문 변호사는 “법원에서 이처럼 매도청구권의 요건을 엄격하게 해석함으로써 대지소유자의 재산권을 보호해주고 있는 추세이고, 이와 같은 매도청구권 규정에 의해 상당 부분 알 박기의 문제도 해소가 되어가고 있는 추세”라면서, “이 제도가 대지소유자의 재산권보장과 잘 조화를 이루어야 한다”고 강조했다.
한편, 정상문 변호사는 광주지역에서 조선대학교, 호남대학교 경매최고전문가 과정의 각 자문교수로 활동하였고, 부동산, 경매 분야에서 활동해오고 있다. 관련 분야에 대한 구체적인 상담은 정상문 변호사 홈페이지 법률상담란을 이용하면 된다고 한다.
원문보기:
http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201408071625028&code=940100#csidx9da4e4250730e1e939efb5421d84e67 