빅데이터 부동산 투자 김기원

빅데이터 부동산투자_김기원

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2018-02-28 15:38

 

 

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[국내도서] 빅데이터 부동산 투자 김기원 다산북스 | 2018.02.01 16,800 원 15,120 원 ( 10% ↓+5% P)

 

1. 저자 및 도서 소개 매경경영지원본부 피플라이프 PB본부장, 국내 1호 부동산 빅데이터 전문가  한양대 수학과를 졸업하고 미국 유타대(University of Utah)에서 컴퓨터 사이언스(Computer Science) 학사 학위를 받았다. 이후 한양사이버대 평생교육원에서 상권분석 전문가 과정을 수료했다.  은행, 증권사, 보험사 등에서 두루 근무하고 2011년 3월부터 매경경영지원본부 피플라이프에서 일했다. 현재는 PB본부의 본부장을 맡아 해박한 금융 지식과 검증된 경험으로 대한민국 자산가들의 자산 관리를 돕고 있다.  전문적인 컨설팅을 제공하고 싶은 마음과 재테크에 대한 개인적인 관심에서 부동산 공부를 시작했다. 그러나 공부를 하면 할수록 자신을 포함해 많은 사람이 감(感)과 ‘카더라’에 의지해 투자를 결정하는 현실에 답답함을 느꼈다. 결국 객관적인 지표로 시장에 대응하기 위해 직접 데이터를 분석하기로 했다. 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘해 부동산 빅데이터 분석 시스템인 리치고(RichGo)를 개발했다. 아직 개발 초기 단계이지만 지속적인 업데이트로 보완해나갈 예정이다.  부동산 투자에 빅데이터를 접목시켜 한두 가지 지표가 아니라 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 모든 요소를 종합 분석하는 가장 과학적인 투자 방법을 제안한다.  머니투데이 방송(MTN) 〈오후의 투자 전략〉(2010~2011)에 출연했으며 대학 및 다수의 기업체에서 200회 이상 재테크와 부동산 관련 강연을 했다. 빅데이터 콘텐츠를 포스팅한 지 4개월 만에 하루 평균 1천 명 이상이 방문하는 인기 블로그로 자리매김한 ‘부동산 통계와 빅데이터(https://blog.naver.com/kkim115)’를 운영하고 있다. 목차 추천의 글_ 타이밍과 지역 선정의 답을 주는 부동산 빅데이터 : 홍춘욱 박사(키움증권 투자전략팀장)  머리말_ 부동산 빅데이터에서 희망을 찾다  1장 부동산 투자의 미래 빅데이터  부동산 빅데이터란 무엇인가  빅데이터에서 부동산의 미래를 보다  의미 있는 데이터를 수집하는 방법  복잡한 데이터도 한눈에 파악하는 최적의 시각화  ┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃투자의 기본은 통제력과 영향력  2장 2018년 대한민국 부동산 시장 팩트 체크  자산 시장의 현주소는 금리 사이클에서 확인하라  금리 인상은 부동산 시장의 적신호인가  인플레이션은 주택 시장에 어떤 영향을 미치는가  사상 최대 규모의 대출, 과연 안전한가  소득이 빨리 늘까, 집값이 빨리 오를까  주택구입능력지수로 보는 최적의 투자 타이밍  리스크 관리 시점을 알려주는 신용경색 인덱스  정부 정책의 영향력은 어느 정도인가  종합 정리 : 현재 부동산 시장은 어디쯤에 왔는가?  ┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃자산 시장에도 계절이 있다  3장 어디에 투자해야 하는가  플라워차트로 전국 시세 흐름을 파악하라  지역별로 알아본 단기·중기·장기 집값의 변화  지역의 시세 흐름을 예측하는 수급 동향 차트  대출 위험과 아파트버블을 확인해 투자 안전 지역을 찾아라  미분양 및 입주 물량 데이터가 말하는 집값의 미래  종합 정리 : 그래서 어디에 투자해야 하는가?  ┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃부동산 절세를 위한 법인 운영  4장 부동산 빅데이터 인사이트  전 세계 부동산 시장에서 대한민국은 어디쯤에 있는가  부동산 시장의 빅 트렌드, 아파트 재건축  역전세난과 갭투자의 미래  자산 시장의 다음 위기는 언제일까  ┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃4차 산업혁명이 부동산에 미치는 영향  맺음말_ 리치고! 부동산 알파고를 꿈꾸며 2. 내용 및 줄거리   -이 책을 쓴 이유- 첫째, 지금 부동산 시장은 어디쯤 와 있는가? 혹시 지금이 끝물은 아닌가? 둘째, 투자를 해도 괜찮은 시점이라면 과연 어디에 하는 것이 좋은가? p.11 거래량이 시세에 선행한다는 주식시장의 격언은 부동산 시장에도 마찬가지로 적용된다. p.16 부동산 공부를 하면서 확실히 깨달은 점이 하나 있습니다. 제대로 공부한다면 부동산 투자가 평범한 사람들에게 가장 성공 가능성이 높은 재테크 수단이라는 것 말입니다. p.29 거래량이 늘어난다는 얘기는 결국 사고 싶은 사람이 많아진다는 얘기다. 부동산 시장에서 굉장히 좋은 신호라고 할 수 있다. p.56 투자에 임할때도 대박이냐 아니냐를 판단 기준으로 두면 안된다. 그보다는 내가 통제할 수 있고 내 영향력 안에 있는지 없는지를 판단 기준으로 삼아야 한다. - 투자의 기본은 통제력과 영향력 p.61 만약 누가 내게 부동산 투자의 타이밍을 결정할 때 가장 중요한 한 가지를 꼽으라고 하면 주저하지 않고 금리를 고를 것이다. 금리의 흐름, 수준, 방향성 등으로 자산 시장 변화에 관한 많은 것을 알 수 있기 때문이다. .그러므로 '지금 부동산 투자를 해도 되는가?'라는 질문에 답하기 위해서는, 그러니까 지금 부동산 시장이 어디까지 왔는지를 파악하기 위해서는 먼저 금리 변화와 자산 시장의 큰 흐름에 대해 이해하고 있어야 한다. 밀물과 썰물이 해안의 모든 것에 양향을 미치는 것처럼 자산 시장의 바로미터라고 할 수 있는 금리도 오르락내리락을 반복하며 자산 시장에 엄청난 영향을 미친다. p.62 쉽게 설명하면 금리는 사람의 혈압과 비슷함. 저금리 시기에는 돈이 잘 돈다. 즉, 혈관에 막힌 곳이 별로 없어서 피가 잘 도는 상황과 비슷하다. 이렇게 돈이 잘 돌면 경제도 조금씩 좋아지고 저평가되어 있던 주식과 부동산 등의 가격 역시 본래가치를 찾아가며 점점 오른다. 하지만 돈이 잘 도는 시기가 길어지면 자산 시장에 버블이 쌓인다.  p.71 강세장은 비관속에서 태어나 회의속에서 자라고 낙관속에서 성숙하며 행복감속에서 사라진다 -자산시장에서 돈을 벌려면 고독과 싸워야 한다.    p.82 부동산을 거래하는 돈의 총량은 늘어나는데 정작 부동산 자체는 늘어나지 않으니 가격이 오르는 것이다. 관점을 조금 달리하면 부동산 가격이 오른다기보다 부동산 가치에 비해 화폐의 가치가 떨어진다고 볼 수 있다. 물론 부동산의 실질 가치가 오르는 것인지 화폐의 가치가 떨어지는 것인지를 분명하게 구분하는 건 어려운 일인데, 여기서 중요한 건 부동산이 화폐가치 하락을 방어해주는 좋은 수단이 될 수 있다는 것이다.  p.87 주택가격이 올라가도 시중의 통화량이 이보다 더 크게 늘어나면 주택버블 인덱스는 내려간다.  -통화량 증가에 따른 부동산 가격 상승은 자연스러운 일 초반에는 기초적인 경제 이론에 대해 설명하고 그 이론과 각종 사이트에 분포되어 있는 데이터를 종합해서 어디에 투자하면 괜찮을지 객관적인 데이터를 통해 설명하고 있다.  사상 최대 대출로 인해 위험하다는 말이 있지만 대출위험 인덱스라는 지표로 확인하면 대출 규모는 역대 최고 수준이 맞긴 하지만 예금 규모 또한 역대 최고 수준이다. 이 뿐만 아니라 현재 주택시장에 버블은 존재 여부를 알려주는 - 주택버블 인덱스 버블이 별로 없는 지역은 경기, 대전, 서울, 인천, 전남, 전북. 버블이 많이 쌓인 지역은 광주, 울산, 제주 언제부터 리스크 관리에 들어가야 하는지 알려주는 - 신용 경색 인덱스 신용경색 인덱스로 경제 위기의 징후를 미리 알 수 있는데 최소한 2018~2019년에는 경제 위기가 없음 소득이 빨리 느는지, 집값이 빨리 오르는지 알려주는 - 부동산과 소득의 관계 최근(2015)까지는 소득증가율이 아파트 매매가 증가율보다 높음 전세가와 매매가는 어떤 영향을 주고받는지 알려주는 - 수급 동향 차트 분석 수급이 좋은 지역은 서울, 세종, 전남, 수급이 좋지 않은 지역은 울산, 부산, 충남, 경북,경남 금리 인상과 부동산 시장의 관계를 알려주는 - 부동산과 금리 사이클 2018~2019년 입주 폭탄은 사실인지에 대한 객관적인 지표인 - 입주 물량 데이터 분석 -미분양물량과 매매지수 및 전세지수의 상관관계로 정리한 글- 1.미분양증가-매매가에 부정적인 영향, 지역에 따라 약한 상승이 나온 경우는 있어도 강한 상승이 나온 경우는 한 번도 없음 2.미분양감소-매매가에 긍정적인 영향. 일시적인 하락은 있었지만, 대부분 오래지 않아 바로 상승 추세로 전환 3.매매가 하락 - 미분양 증가 4.매매가 상승 - 미분양 감소 5.미분양이 늘어도 전세가가 상승하는 경우는 많음 6.사상 최대로 쌓여 있던 미분양 물량이 해소되기 시작하는 시점이 좋은 매수 타이밍일 수 있음. 바로 이때가 강한 상승장의 초입일 가능성이 높음 7.미분양의 증감 흐름과 절대적인 양 모두 중요함. 미분양 물량이 평균보다 적음에도 물량이 증가하면 매매가가 정체하거나 하락할 수 있음. 8.위기 때 잘 버틴 지역이 위기 이후에 더많이 오름, 그리고 매매지수와 전세지수가 동시에 급등한 경우 과열을 식히는 정체나 하락의 흐름이 나오는 경우가 다수. 이런 모든 흐름은 미분양 물량과는 크게 상관없음 -부동산팩트체크- 전국의 각 시도별 입주 물량차트와 매매지수,  전세지수 차트 분석을 통해 다음과 같은 상관관계를 정리 1. 2년 정도로 짧게 입주 물량이 많아지는 것은 시장에서 충분히 소화해서 매매지수 와 전세지수 에 별다른 영향을 미치지 않음 2. 2년 이상 입주 물량이 평균 이상으로 많아지면 매매지수와 전세지수 양쪽 모두에게 안 좋은 영향을 행사 3. 매매지수와 전세지수는 입주 물량이 본격적으로 많아지는 시점의 1년 전부터 약세를 보이는 경향이 있음. 입주 물량이 선반영되는 것 4. 입주 물량이 지속적으로 평균 미만인 기간 동안에는 대부분 매매지수와 전세지수가 큰 폭으로 상승 5.입주 물량이 늘어나도 매매지수와 전세지수가 하락하는 경우도 있음. 입주 물량은 매매가 및 전세가에 영향을 미치는 여러 요소 중 하나에 불과하다는 사실을 잊지 말 것! 이런 객관적이 자료로 인해 좀 더 정확한 판단을 하도록 도와주는 책이다. 특히 플라워 차트는 복잡한 지표를 한눈에 알아볼 수 있게 만든 차트로서 지속적인 업데이트로 보완 한다면 상당히 많은 도움이 될 걸로 보여지는 차트다. 플라워 차트로 보면 단기로 보나 중기로 보나 장기로 보나 서울,경기, 인천은 저평가 된 지역이라고 나오며 제주와 부산, 울산은 고평가 됐다는 신호가 나온다. p.257 한국의 주택 시장에 버블은 없다. 집값에 비해 소득은 많이 올랐고, 가처분소득도 늘고 있으며, 물가 상승률 정도만 집값이 올랐다. 다만 주의해야 할 부분은 가계 부채 리스크이므로, 정부의 대출 규제와 가계 부채 규모의 흐름 등에 대해서는 계속 잘 지켜보는 게좋겠다.     3. 나에게 어떤 점이 유용한가?          막연한 추측이 아닌 팩트에 근거에 객관적인 데이터를 얻을 수 있다는 사실과 그 데이터를 보는 법을 알게 되어 앞으로  판단을 내리는데 많은 도움이 될 것으로 보인다.   4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점  그리고   느낀점      1월에 김기원님의 특강을 들었는데 이 책으로 복습을 하며 더욱 내 것으로 만든 느낌이다. 똑같은 데이터를 보고도 해석과 판단은 저마다 다를 수 있으나 이책이 말하고자 하는 건 투자를 할 때 자신이 쌓아온 경험에 이 객관적이 지표를 더하면 성공확률을 더욱 끌어 올릴 수 있다는 것이다. 지인을 통해 정보를 듣거나 아니면 직감과 경험만으로 판단해서 투자하는 것과는 분명 다른 결과가 나올거라 생각한다. 책을 보며 서울과 경기가 생각보다 저평가되었다는 사실을 알게 되었다. 데이터를 참고해 투자를 하면 막연한 의심과 불안은 피할 수 있을거라 생각되는데 물론 이 데이터만을 맹신해서 투자하면 안된다. 주식에서도 차트만 보고 투자해서 돈버는 사람은 없다. 데이터는 참고 사항일뿐이며 결정은 자신이 내려야 한다. 이 결정은 경험이 많을 수록 올바를 확률이 높아진다.   5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?       빅데이터 부동산투자는 여러 데이터를 '리치고'라는 프로그램으로 조합해 추출했다. 월급으로 당신의 부동산을 가져라라는 책은 '고집'이라는 프로그램을 활용해 데이터를 얻는 방법을 알려주기 때문에 부족한 부분을 서로 보완해서 활용하면 좋을 것 같다.