[세금이야기] 2주택자가 1채 월세로 임대하면서 세금 줄이려면

간편장부 작성해 필요경비 공제를

Q = 직장인 한정선 씨(38)는 작년 1월 여유자금에 은행대출 4억원을 보태 8억원을 주고 아파트를 구입했다. 그 아파트는 보증금 1억원이고 월세로 매월 200만원을 받고 있다. 은행에 나가는 이자는 매월 150만원 정도. 자기가 사는 집을 포함해 2주택자인 한씨는 이달에 종합소득세 신고를 해야 하는지 궁금하다. A = 일단 임대보증금에 대해서는 올해까지 종합소득세를 내지 않아도 된다(내년부터는 주택을 3채 이상 보유한 자는 보증금에 대해서도 소득세를 내야 한다). 반면 주택을 임대하면서 받는 월세에 대해서는 종합소득세를 내야 한다. 다만 기준시가가 9억원 이하인 주택 한 채만 보유하고 있는 1주택자가 임대하면서 받는 월세에 대해서는 종합소득세를 내지 않아도 된다. 여기서 주택 수 계산은 부부가 보유한 주택에 대해서는 개인별로 계산하지 않고 모두 합산해서 계산한다. 가구별로 구분 등기가 안된 다가구주택은 1개 주택으로 보며, 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유 주택으로 본다. 따라서 한씨는 주택임대소득에 대한 납세 의무가 있다. 당연히 2009년도에 발생한 주택임대소득과 근로소득을 합산한 종합소득을 계산해 이달 안에 관할 세무서에 신고하고 세금을 내야 한다. 신고를 하지 않으면 나중에 가산세가 붙은 종합소득세를 추징당할 수 있다. 소득세는 소득금액 크기에 따라 낼 세금 액수도 달라지므로 소득금액 계산을 잘해야 절세할 수 있다. 주택임대소득은 연간 월세 수입금액에서 필요경비를 공제해 계산한다. 주택임대업 필요경비에는 감가상각비, 수선비, 이자비용 등이 있을 수 있다. 이러한 필요경비를 인정받으려면 장부를 작성해야 하는데, 한씨와 같이 전년 월세수입이 7500만원 미만인 비교적 영세한 주택임대사업자는 보다 기록이 편리한 간편장부를 작성해서 신고할 수 있다. 간편장부마저 작성하기 힘들다면 전문가에게 도움을 받아도 된다(매경닷컴(tax.mk.co.kr)에서도 소득세 신고에 대한 도움을 받을 수 있다). 한씨가 장부를 작성한다고 가정했을 때 임대소득은 연간 월세수입 2400만원에서 이자비용 1800만원을 공제한 600만원이 된다. 전년 월세수입이 2400만원 미만인 주택임대업자가 장부를 작성하지 않으면 연간 월세수입금액에다 52.1%(이 적용률은 업종과 규모에 따라 다르다)를 곱해 산출된 금액을 소득금액으로 추정한다. 한씨의 추정 임대소득금액은 1250만원으로 산출된다. 따라서 한씨는 간편장부를 작성해서 소득금액을 계산해야 소득세를 덜 낼 수 있는 것이다. [이원배 매경세무센터 세무사] 2010.05.14 08:51:17 입력